La taxe foncière et les taxes locales en SCI

Une société civile immobilière (SCI) transparente pour l'impôt sur le revenu (IR) ne l'est pas pour les impôts locaux. Propriétaire de ses immeubles, elle est le redevable légal de la taxe foncière, le destinataire des avis et le déclarant de l'occupation de ses logements. Les associés n'apparaissent nulle part sur ces documents, alors que ce sont eux qui supportent, par la déduction ou par leur trésorerie, le coût réel de ces taxes.

Ce chapitre ne reprend pas le calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), présenté dans le Guide du bailleur privé, La taxe foncière en détail, ni la gestion des impôts locaux sur un grand parc, présentée dans le Guide du bailleur professionnel, La taxe foncière et les taxes locales d'un grand parc. Il traite de ce qui change lorsque le propriétaire est une société. Il présente le redevable selon les situations, l'avis et son paiement par la société, le traitement fiscal de la taxe, sa refacturation selon le bail, la taxe d'habitation, les taxes liées à la vacance, la déclaration d'occupation, les exonérations, les autres taxes locales et la réclamation. La cotisation foncière des entreprises (CFE) fait l'objet du chapitre 100.

Qui est redevable

La société propriétaire

La taxe foncière est due par le propriétaire ou l'usufruitier d'un bien bâti au 1er janvier de l'année d'imposition, pour l'année entière (service-public.gouv.fr). Lorsque l'immeuble appartient à une SCI, la société est seule redevable, quelle que soit la répartition des parts. Elle l'est aussi bien à l'IR qu'à l'impôt sur les sociétés (IS), puisque le régime fiscal de son résultat n'a aucune incidence sur les impôts locaux.

Cette règle découle de la personnalité morale de la société, distincte de celle de ses associés (chapitre 6). Elle a une conséquence pratique immédiate. Un associé ne peut ni recevoir l'avis à son nom, ni contester personnellement la taxe, ni bénéficier d'une exonération liée à sa situation personnelle sur un bien qui appartient à la société.

Les situations particulières

Le démembrement de l'immeuble lui-même, à distinguer du démembrement des parts, est présenté au chapitre 40. Une société nue-propriétaire n'est pas redevable de la taxe foncière, qui reste à la charge de l'usufruitier.

Le partage entre vendeur et acquéreur

L'acte de vente prévoit habituellement le remboursement au vendeur d'une fraction de la taxe de l'année, au prorata du temps écoulé depuis l'entrée en jouissance de l'acquéreur. Cette répartition ne vaut qu'entre les parties. L'administration continue de s'adresser au redevable légal.

En matière de droits d'enregistrement, la doctrine considère que la fraction de taxe afférente à la période postérieure à l'entrée en jouissance est une charge propre de l'acquéreur, qui n'augmente pas le prix soumis aux droits. Seule la prise en charge par l'acquéreur de la taxe afférente à la période antérieure constitue une charge augmentative du prix (BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20, § 70 et § 220). Le traitement de ce remboursement dans le résultat de la société acquéreuse se règle avec son expert-comptable.

Exemple illustratif. Une SCI achète un immeuble avec entrée en jouissance le 1er avril 2026. La taxe foncière de l'année est de 2 400 €. Elle reste due en totalité par le vendeur. L'acte prévoit que la SCI lui rembourse la part afférente aux 275 jours compris entre le 1er avril et le 31 décembre, soit 2 400 € multipliés par 275 et divisés par 365, ou 1 808,22 €.

L'avis de taxe foncière de la société

L'espace professionnel

Depuis 2021, les avis de taxes foncières des redevables professionnels sont dématérialisés et consultables en ligne, dans le compte fiscal de l'espace professionnel du site impots.gouv.fr (impots.gouv.fr, fiche mise à jour le 10 avril 2026). La SCI doit donc disposer d'un espace professionnel actif. Sa création demande un délai, car un code d'activation est adressé par courrier au siège de la société.

Le gérant crée l'espace professionnel au nom de la société et peut accorder des délégations, par exemple à un cogérant ou à l'expert-comptable. Selon la même fiche, les autres personnes intéressées ne peuvent consulter et payer les avis que si une délégation leur a été accordée. Le changement de gérant impose de mettre à jour l'administrateur de l'espace et ses délégations, faute de quoi la société peut perdre l'accès à ses propres avis.

Un avis par commune

La société reçoit en principe une cotisation distincte pour chaque commune où elle détient des biens. L'avis détaille chaque local par son adresse et son identifiant. Le siège de la société n'a aucune incidence sur le lieu d'imposition, qui est toujours celui des biens. La première tâche du gérant consiste à rattacher chaque local de l'avis à un bien identifié de la société, avec son affectation, louée nue, louée meublée, occupée par un associé ou vacante.

Payer la taxe

Les modes de paiement

La fiche des services en ligne des professionnels présente les modes de paiement suivants (impots.gouv.fr).

Pour 2026, la date limite de paiement de la taxe foncière était fixée au 15 octobre, reportée au 20 octobre pour un paiement en ligne, selon le Guide du bailleur professionnel, La taxe foncière et les taxes locales d'un grand parc. Un retard de paiement entraîne une majoration de 10 % (service-public.gouv.fr).

Le compte qui paie

La taxe se paie depuis le compte bancaire de la société. Lorsqu'un associé la règle sur ses deniers personnels, la somme doit être inscrite à son compte courant d'associé et la charge enregistrée dans les comptes de la société. À défaut, la société ne peut pas déduire une dépense qu'elle n'a pas supportée et l'associé ne peut pas la déduire lui-même, puisqu'il n'est pas le redevable (chapitres 21 et 28).

Le traitement fiscal de la taxe

Dans une SCI à l'IR

La taxe foncière d'un bien loué nu se déduit du résultat foncier de la société, déclaré sur la déclaration n° 2072, pour son montant diminué de la TEOM, puisque celle-ci est récupérée sur le locataire. La déduction profite ensuite à chaque associé à proportion de ses droits (chapitres 57 et 58).

La taxe d'un logement occupé gratuitement par un associé ou sa famille n'est pas déductible, puisque la société s'en réserve la jouissance et n'en tire aucun revenu. La société doit répartir ses charges entre les biens loués et ceux qui ne le sont pas, par exemple au vu des lignes de l'avis qui détaillent chaque local (chapitre 41). Un logement vacant reste dans le champ des revenus fonciers. Sa taxe reste déductible à condition d'être réellement proposé à la location.

Dans une société à l'IS

Pour une société soumise à l'IS, la taxe foncière est une charge déductible du résultat imposable, y compris pour un bien momentanément vacant. La TEOM refacturée est comptabilisée à la fois en charge et en produit. Le traitement d'un logement mis à la disposition gratuite d'un associé par une société à l'IS soulève d'autres questions, notamment celle d'un avantage accordé à l'associé, examinées au chapitre 41.

Dans une SCI qui loue partiellement meublé

Lorsque la SCI à l'IR exerce une activité de location meublée accessoire dans la limite de la tolérance de 10 % (chapitre 68), la taxe des logements meublés se rattache à la fraction commerciale de son résultat et non au résultat foncier. Une ventilation lot par lot évite d'imputer sur les revenus fonciers une charge qui relève de l'activité commerciale.

La refacturation au locataire

Selon le bail

La possibilité de faire supporter tout ou partie de la taxe au locataire ne dépend pas de la forme du bailleur, mais du bail conclu par la société.

La TEOM fait partie des charges récupérables du bail d'habitation, à l'exclusion des frais de gestion prélevés par l'État (service-public.gouv.fr). Dans un bail commercial, l'article R. 145-35 du Code de commerce permet d'imputer au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles lorsque le bail le prévoit (Guide du bailleur privé, Charges, impôts et travaux dans le bail commercial).

Le traitement fiscal de la refacturation

La TEOM récupérée sur le locataire d'habitation n'est ni un loyer ni une charge déductible. La société la paie puis la récupère. Elle disparaît des deux côtés du calcul. La taxe foncière mise à la charge d'un locataire commercial suit une autre logique. La société la paie, la porte en charge déductible et inscrit le remboursement du locataire parmi ses recettes, ce qui rend l'opération neutre (chapitre 49).

Exemple illustratif. Une SCI à l'IR loue une boutique dont la taxe foncière est de 4 000 €. Si le bail commercial met la taxe à la charge du preneur, elle est neutre pour la société. Sans clause, la société la supporte.

Pour des associés imposés à 30 % et soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux, la déduction réduit leur impôt de 47,2 % de 4 000 €, soit 1 888 €. Le coût net de la taxe pour eux reste de 2 112 € par an.

La procédure de refacturation de la TEOM

1. Lisez l'avis de la société et relevez, local par local, le montant de la TEOM sans les frais de gestion.
2. Répartissez la taxe entre les occupants successifs de chaque local, au prorata de leurs jours d'occupation.
3. Intégrez-la à la régularisation annuelle des charges de chaque locataire, avec l'avis ou un extrait à l'appui.
4. Conservez la part des jours de vacance à la charge de la société.
5. Respectez la prescription. Pour un bail d'habitation, l'action en recouvrement des charges se prescrit par trois ans, selon l'article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires

Le principe

La taxe d'habitation ne subsiste que pour les résidences secondaires et certains autres locaux meublés. Elle est due par la personne qui a la disposition ou la jouissance du logement meublé au 1er janvier, en tant que propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit (service-public.gouv.fr). Dans les communes en zone tendue, une majoration peut être appliquée après délibération du conseil municipal.

Les situations en SCI

La fiche officielle précise que le loueur de locaux meublés est en principe redevable, sauf si les locaux sont aménagés et réservés exclusivement à la location. La société qui veut s'en prévaloir doit pouvoir prouver cette affectation exclusive, par ses baux successifs, ses annonces et l'absence de tout usage par les associés.

La vacance

Le dégrèvement de taxe foncière

Le dégrèvement pour vacance s'applique à la SCI comme à tout propriétaire. La vacance doit être indépendante de la volonté du propriétaire, durer au moins trois mois consécutifs et concerner tout le logement ou une partie susceptible d'être louée séparément. Les locations meublées et saisonnières en sont exclues (service-public.gouv.fr). La réclamation est déposée par le gérant, au nom de la société, avant le 31 décembre de l'année qui suit celle au cours de laquelle la vacance a atteint trois mois.

Un logement réservé à un associé n'est pas vacant au sens du dégrèvement. La doctrine exclut aussi les biens mis gratuitement à disposition (Guide du bailleur privé, La taxe foncière en détail).

La taxe sur la vacance à partir de 2027

L'article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 remplace la taxe sur les logements vacants et la taxe d'habitation sur les logements vacants par une taxe unique sur la vacance des locaux d'habitation, à partir des impositions de 2027. Elle s'applique de plein droit en zone tendue aux logements vacants depuis au moins un an au 1er janvier, au taux de 17 % la première année puis 34 %, que la commune peut relever jusqu'à 30 % puis 60 %. Hors zone tendue, elle suppose une délibération et une vacance d'au moins deux ans, avec un taux plafonné à 50 %. Elle est calculée sur la valeur locative cadastrale (service-public.gouv.fr).

La taxe est due par le propriétaire ou l'usufruitier. Elle ne vise que les logements non meublés ou insuffisamment meublés, dotés des éléments de confort de base. Elle n'est pas due lorsque la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire, par exemple pour un logement proposé à la location ou à la vente au prix du marché sans trouver preneur, ni lorsque le logement a été occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs l'année précédente en zone tendue ou au cours des deux années précédentes ailleurs. La liste des communes en zone tendue est fixée par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026.

La fiche officielle ne mentionne pas expressément les personnes morales. Le texte visant le propriétaire, la SCI propriétaire d'un logement nu volontairement laissé vide doit se considérer comme exposée. L'administration repère les logements vacants à partir de la déclaration d'occupation, ce qui rend cette déclaration décisive.

La déclaration d'occupation des logements

Tout propriétaire d'un local d'habitation déclare aux services fiscaux la nature de son occupation et, en cas de location, l'identité des occupants. La déclaration n'est à refaire qu'en cas de changement de situation, avant le 1er juillet. L'absence de déclaration ou une inexactitude expose à une amende de 150 € par local (service-public.gouv.fr).

Pour une SCI, la déclaration se fait dans l'espace professionnel de la société, au service « Gérer mes biens immobiliers ». Le gérant y indique, local par local, si le logement est loué, occupé gratuitement par un associé ou un tiers, vacant ou réservé à la société. C'est cette déclaration qui conduit l'administration à établir une taxe d'habitation au nom d'un associé occupant, ou une taxe sur la vacance au nom de la société.

Pour une SCI de huit logements dont la situation n'a jamais été déclarée, l'amende théorique atteint 1 200 €. Le risque principal reste toutefois l'avis erroné, de taxe d'habitation ou de taxe sur la vacance, établi sur une déclaration périmée.

Les exonérations

Les exonérations liées au bien

Les exonérations liées au bien et aux travaux s'appliquent à la SCI comme à un particulier, dans les mêmes conditions. Les constructions nouvelles à usage d'habitation sont exonérées pendant deux ans à compter du 1er janvier qui suit l'achèvement, à condition de déposer la déclaration au plus tard quatre-vingt-dix jours après la fin des travaux (service-public.gouv.fr). Pour une SCI, cette déclaration se fait dans son espace professionnel.

Les exonérations facultatives, comme celles qui visent les travaux de rénovation énergétique ou la transformation de bureaux en logements, dépendent de délibérations locales et de démarches dans des délais stricts. Elles sont détaillées dans le Guide du bailleur privé, La taxe foncière en détail.

Les allègements liés à la personne

Les exonérations et dégrèvements réservés aux personnes âgées ou de condition modeste visent le redevable qui habite l'immeuble. Pour l'exonération des personnes de plus de 75 ans, la doctrine exige que l'immeuble soit habité par le propriétaire ou l'usufruitier (BOI-IF-TFB-10-55-20, § 40). Lorsque le propriétaire est une SCI, l'associé qui occupe le logement n'a pas cette qualité.

Le bénéfice de ces allègements ne peut donc pas être tenu pour acquis lorsque la résidence principale d'un associé âgé appartient à sa SCI. Ce point doit être pris en compte avant d'apporter une résidence principale à une société (chapitres 8 et 14).

Les autres taxes locales

La cotisation foncière des entreprises

La location nue de logements par une SCI qui gère son patrimoine privé est en principe hors du champ de la CFE. La location nue de locaux autres que d'habitation et la location meublée y entrent au-delà de seuils de recettes, selon les règles présentées dans le Guide du bailleur professionnel, La cotisation foncière des entreprises du loueur. Le chapitre 100 traite de la CFE et de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises en société.

La taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France

Une société qui détient des bureaux, des locaux commerciaux, des locaux de stockage ou des surfaces de stationnement en Île-de-France peut être redevable de la taxe annuelle sur les bureaux. Elle est due par le propriétaire ou le titulaire d'un droit réel au 1er janvier, même si les locaux sont inoccupés. Les bureaux et locaux professionnels de moins de 100 m², les locaux commerciaux de moins de 2 500 m², les locaux de stockage de moins de 5 000 m² et les surfaces de stationnement de moins de 500 m² sont exonérés (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 12 février 2026).

La déclaration n° 6705-B et le paiement doivent intervenir avant le 1er mars de chaque année. Selon la même fiche, le bailleur d'un bail commercial ou professionnel peut faire payer la taxe au locataire si le contrat le prévoit. Sans clause, la société reste redevable.

Les taxes liées aux travaux et aux locaux inexploités

La taxe d'aménagement est due par le bénéficiaire de l'autorisation d'urbanisme lors d'une construction, d'un agrandissement ou de certains changements de destination. Pour une SCI qui construit ou transforme, elle est donc établie à son nom. La taxe sur les friches commerciales, que certaines collectivités instituent pour les locaux commerciaux inexploités depuis au moins deux ans, est due par le redevable de la taxe foncière. Ces deux taxes sont détaillées dans le Guide du bailleur professionnel, La taxe foncière et les taxes locales d'un grand parc.

Contester un avis

Le gérant conteste au nom de la société, par la messagerie sécurisée de l'espace professionnel ou auprès du centre des impôts fonciers indiqué sur l'avis. Pour la taxe foncière, la réclamation doit être présentée avant le 31 décembre de l'année qui suit celle de la mise en recouvrement. Une réclamation ne dispense pas de payer à la date limite, sauf demande de sursis de paiement pour la partie contestée (Guide du bailleur privé, La taxe foncière en détail).

Un associé n'a pas qualité pour réclamer à titre personnel sur un avis établi au nom de la société. Lorsque le gérant ne réagit pas, l'associé peut l'interroger dans le cadre de son droit d'information (chapitre 27) et, si l'inaction cause un préjudice à la société, mettre en cause sa responsabilité (chapitre 23).

Un exemple complet

L'exemple qui suit est illustratif. Deux associés détiennent à parts égales une SCI à l'IR propriétaire de trois logements nus dans une même commune. La taxe foncière de chaque logement est de 1 200 €, dont 180 € de TEOM, hors frais de gestion. Les associés sont imposés à 30 % et soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux.

Le calcul suppose le dégrèvement accordé avant le paiement de l'avis. La taxe déductible atteint 1 700 €, soit 850 € par associé. Elle réduit l'impôt et les prélèvements de chacun de 47,2 % de 850 €, soit 401,20 €.

Si le gérant déduisait aussi la taxe du logement B, il majorerait à tort les charges de 1 200 €. Le rappel s'élèverait à 566,40 € pour les deux associés, soit 283,20 € chacun, augmentés de l'intérêt de retard. Si le gérant oubliait de refacturer la TEOM des logements A et C, soit 300 € par an, la société perdrait cette somme chaque année, définitivement au-delà de trois ans.

Les valeurs locatives des locaux d'habitation sont revalorisées chaque année selon l'indice des prix à la consommation harmonisé de novembre. La revalorisation a été de 0,8 % en 2026, selon le guide du bailleur privé. À taux inchangés, elle a ajouté 28,80 € à la taxe totale de 3 600 € des trois logements.

Les situations mixtes

Le couple et la famille

La SCI des époux ou des partenaires reçoit un avis unique au nom de la société, quelle que soit la répartition des parts. En cas de séparation, la taxe reste due par la société et le compte courant de l'associé qui l'aurait payée personnellement doit être documenté (chapitre 127). Un logement de la SCI occupé par l'un des ex-conjoints après la séparation pose les questions de l'occupation gratuite et de la taxe d'habitation exposées plus haut.

Les associés non-résidents

La taxe foncière est due par la société, quelle que soit la résidence de ses associés. Les associés non-résidents n'ont aucune démarche locale à accomplir, mais ils supportent indirectement la taxe par la trésorerie de la société. Un logement de la SCI occupé par un associé non-résident lors de ses séjours en France entre dans le champ de la taxe d'habitation des résidences secondaires.

La société qui change de régime

Le passage de la société à l'IS, par option ou par l'effet d'une activité commerciale, ne modifie pas la taxe foncière. Il modifie son traitement fiscal, qui devient celui d'une charge déductible du résultat imposable à l'IS. Il peut aussi faire entrer la société dans le champ de la CFE (chapitres 68 et 100).

Plusieurs sociétés

Une famille qui détient ses biens dans plusieurs sociétés reçoit autant de séries d'avis que de sociétés et de communes. Chaque société paie ses propres taxes depuis son propre compte. Une société qui paie la taxe d'une autre crée une avance entre sociétés à documenter et ne peut pas déduire une charge qui ne lui incombe pas.

Les points de vigilance de l'administration

• La description des locaux. Les divisions, agrandissements et changements d'affectation non déclarés sont rattrapés avec un rappel sur les années non prescrites.
• La déclaration d'occupation. Elle sert de base à la taxe d'habitation et à la taxe sur la vacance. Une déclaration périmée produit des avis erronés.
• La déduction de la taxe. L'administration vérifie que la taxe déduite par une SCI à l'IR ne concerne que des biens loués ou proposés à la location et qu'elle exclut la TEOM refacturée.
• Le payeur. Une taxe payée par un associé sans inscription en compte courant n'est pas une charge justifiée de la société.
• Les montages artificiels. Faire porter un logement par une SCI dans le seul but d'échapper à une taxe locale ou à la déclaration d'occupation n'a pas de sens fiscal. L'administration dispose de la procédure de l'abus de droit pour écarter les actes fictifs ou purement fiscaux (chapitre 132).

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Plusieurs évolutions intéressent les impôts locaux des sociétés. La taxe unique sur la vacance s'appliquera aux impositions de 2027. La révision générale des valeurs locatives des locaux d'habitation a été repoussée par la loi de finances pour 2026, avec une déclaration des loyers par les propriétaires bailleurs avant le 1er juillet 2028 et une prise en compte dans les impositions à partir de 2031, selon le calendrier présenté dans le guide du bailleur privé. La revalorisation des bases de 2027 dépendra de l'indice des prix de novembre 2026, publié en décembre.

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, était en cours d'examen au 25 octobre 2026. Les synthèses publiées à cette date mentionnent notamment une prorogation de l'exonération de taxe foncière des logements sociaux, sans mesure propre aux sociétés civiles. Son contenu peut évoluer jusqu'à la promulgation.

Petit et grand patrimoine

Les erreurs fréquentes

• Ne pas créer l'espace professionnel. L'avis n'est pas vu et la majoration de 10 % s'applique, soit 240 € sur une taxe de 2 400 €.
• Payer la taxe sur un compte personnel sans écriture. La société perd la déduction et l'associé ne peut pas la déduire à sa place.
• Déduire la taxe d'un logement occupé gratuitement par un associé. Dans l'exemple, le rappel atteint 566,40 € pour une seule année.
• Oublier la TEOM des logements loués. Dans l'exemple, 300 € par an restent à la charge de la société, perdus définitivement au-delà de trois ans.
• Négliger le dégrèvement pour vacance. Dans l'exemple, il représente 400 € pour quatre mois de vacance du logement C.
• Laisser la déclaration d'occupation périmée. L'amende théorique atteint 150 € par local et des avis erronés de taxe d'habitation ou de vacance peuvent être émis.
• Croire qu'un associé âgé bénéficie des allègements personnels. Le logement appartient à la société, dont l'associé n'est ni propriétaire ni usufruitier.
• Signer un bail commercial sans clause sur la taxe foncière. Dans l'exemple de la boutique, la société supporte 4 000 € par an, soit un coût net de 2 112 € pour les associés.

Liste de contrôle

1. L'espace professionnel de la société est actif et les délégations sont à jour, notamment après un changement de gérant.
2. Chaque local de chaque avis est rattaché à un bien de la société et à sa situation au 1er janvier.
3. Le mode de paiement de chaque avis est choisi, de préférence le prélèvement mensuel sur le compte de la société.
4. Chaque nouvel avis est comparé au précédent, en distinguant la revalorisation, les taux et les caractéristiques des locaux.
5. La taxe déduite par la SCI à l'IR ne concerne que des biens loués ou proposés à la location, TEOM refacturée exclue.
6. La TEOM, hors frais de gestion, est intégrée à la régularisation annuelle des charges de chaque locataire d'habitation.
7. Les baux commerciaux prévoient le sort de la taxe foncière dans l'inventaire des charges.
8. Les vacances de plus de trois mois des logements nus sont recensées et les réclamations déposées dans le délai.
9. La déclaration d'occupation est mise à jour avant le 1er juillet pour chaque changement de situation.
10. Les logements occupés par un associé sont identifiés au regard de la taxe d'habitation.
11. Les constructions, divisions et transformations sont déclarées dans les quatre-vingt-dix jours de leur achèvement.
12. Les taxes annexes, taxe sur la vacance, taxe sur les bureaux, taxe d'aménagement et CFE, sont vérifiées pour chaque bien.
13. L'évolution de la révision des valeurs locatives et du projet de loi de finances pour 2027 est suivie.