Acheter un immeuble en démembrement consiste à séparer dès l'achat l'usufruit, qui donne le droit d'utiliser le bien ou d'en percevoir les loyers, de la nue-propriété, qui donne vocation à recueillir la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit. Lorsque l'un des acquéreurs est une société, le démembrement devient un outil de structuration. Une société civile immobilière (SCI) familiale achète la nue-propriété pendant que les parents achètent l'usufruit, ou une société d'exploitation achète un usufruit temporaire pendant que la SCI du dirigeant achète la nue-propriété.
Ces schémas ont des effets réels sur l'impôt sur le revenu (IR), l'impôt sur les sociétés (IS), les droits de succession et l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Ils sont aussi très surveillés, car la frontière entre une répartition sincère des droits et un transfert de valeur sans impôt est étroite. Ce chapitre présente les règles civiles, les principaux schémas, leur fiscalité, la méthode d'évaluation, les risques d'abus de droit et une procédure pas à pas.
Le démembrement de parts sociales est traité au chapitre 89 et la donation de leur nue-propriété au chapitre 106. Le démembrement vu du particulier qui investit en direct est présenté dans le Guide du bailleur privé, Optimiser sa fiscalité immobilière.
Les règles civiles du démembrement
L'usufruit et la nue-propriété
L'usufruit est le droit de jouir d'un bien dont un autre a la propriété, à charge d'en conserver la substance (article 578 du Code civil). L'usufruitier occupe le bien ou le loue et encaisse les loyers. Il supporte les charges d'entretien. Le nu-propriétaire ne perçoit rien pendant la durée de l'usufruit, mais il supporte en principe les grosses réparations, au sens de l'article 606 du Code civil, qui vise notamment les gros murs, les voûtes, les poutres et les couvertures entières.
L'usufruit peut être viager ou temporaire, c'est-à-dire constitué pour une durée fixée dans l'acte. À son extinction, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans paiement supplémentaire. Cette reconstitution automatique est le ressort économique de tous les schémas de ce chapitre.
La durée maximale de l'usufruit d'une société
Pour éviter un usufruit perpétuel, l'article 619 du Code civil limite à trente ans l'usufruit qui n'est pas accordé à un particulier. La doctrine administrative en tire la conséquence fiscale qu'un usufruit consenti à une personne morale vaut au plus 69 % de la pleine propriété, soit trois périodes de dix ans évaluées chacune à 23 %, selon la doctrine relative au barème de l'usufruit (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50).
Une société peut en revanche détenir une nue-propriété sans limite de durée. Lorsque l'usufruitier est une personne physique, l'usufruit viager s'éteint à son décès. Lorsque l'usufruit est temporaire, il s'éteint au terme prévu, même si l'usufruitier est encore en vie.
Les baux consentis par l'usufruitier
L'usufruitier peut conclure seul les baux d'habitation. Il ne peut en revanche pas conclure seul un bail commercial ou un bail rural. L'article 595 du Code civil exige pour ces baux le concours du nu-propriétaire ou, à défaut, une autorisation de justice. Lorsque la société usufruitière loue des locaux d'activité, la SCI nue-propriétaire doit donc intervenir à l'acte.
La répartition des charges et des travaux
Le Code civil pose une répartition par défaut, l'usufruitier supportant l'entretien et le nu-propriétaire les grosses réparations. Les parties peuvent l'aménager dans l'acte d'acquisition ou dans une convention de démembrement. Cette convention est indispensable en société, parce qu'elle détermine aussi qui peut déduire quelle dépense, de quel résultat et selon quel régime fiscal.
Une convention de démembrement traite au moins les points suivants.
- La liste des dépenses à la charge de chaque partie, au-delà de la seule formule légale.
- Le sort de la taxe foncière, en principe due par l'usufruitier.
- L'assurance de l'immeuble et la répartition des indemnités en cas de sinistre.
- Le droit de l'usufruitier de consentir des baux et les engagements pris pour l'échéance.
- Le sort de l'usufruit en cas de dissolution, de fusion ou de transformation de la société usufruitière.
- La procédure en cas de vente anticipée de la pleine propriété et la clé de répartition du prix.
Les principaux schémas
Le tableau d'ensemble
Le tableau suivant présente les schémas les plus fréquents. Aucun n'est avantageux en soi, leurs effets dépendant de l'évaluation, du financement et de la cohérence de l'ensemble.
| Schéma | Usufruitier | Nu-propriétaire | Objectif affiché | Risque principal |
|---|---|---|---|---|
| Familial | Parents, usufruit viager | SCI des enfants | Transmettre la valeur future sans droits | Financement par les parents, abus de droit |
| Dirigeant | Société d'exploitation, usufruit temporaire | SCI du dirigeant | Loger l'activité et reconstituer un patrimoine privé | Prix de l'usufruit excessif, acte anormal de gestion |
| Investisseur | Société à l'IS, usufruit temporaire | Particulier ou SCI à l'IR | Loger des revenus fonciers dans une société à l'IS | Évaluation, régime de la société usufruitière |
| Social | Bailleur social, usufruit temporaire | SCI ou particulier | Acheter une nue-propriété décotée | Liquidité, état du bien au terme |
| Cession d'usufruit | Holding à l'IS, acquéreur | SCI à l'IR, cédante | Faire remonter de la trésorerie | Imposition du prix comme un revenu |
Le schéma familial
Les parents achètent l'usufruit viager d'un immeuble locatif et une SCI constituée par leurs enfants en achète la nue-propriété. Les parents perçoivent les loyers jusqu'à leur décès. À leur décès, l'usufruit s'éteint et la SCI devient pleine propriétaire. La valeur de l'usufruit et la plus-value du bien pendant la durée du démembrement échappent alors aux droits de succession, puisque l'article 1133 du Code général des impôts (CGI) prévoit que la réunion de l'usufruit à la propriété ne donne lieu à aucun impôt lorsqu'elle intervient par le décès de l'usufruitier ou à l'expiration du temps fixé.
Ce schéma pose une question centrale, celle de l'argent avec lequel la SCI des enfants paie la nue-propriété. Si les parents fournissent les fonds sans donation déclarée ou si la SCI emprunte et que les parents remboursent l'emprunt, l'opération dissimule une donation. La SCI ne perçoit en effet aucun loyer pendant le démembrement et ne peut rembourser un emprunt qu'avec l'argent de ses associés.
Le schéma du dirigeant
La société d'exploitation, souvent une société à responsabilité limitée (SARL) ou une société par actions simplifiée (SAS), achète l'usufruit temporaire des locaux dans lesquels elle exerce, pour une durée de dix à vingt ans. La SCI du dirigeant achète la nue-propriété. La société d'exploitation occupe les locaux sans payer de loyer pendant la durée de l'usufruit. Au terme, la SCI du dirigeant récupère la pleine propriété et peut louer les locaux à la société ou à un tiers.
Ce schéma, alternative à la location classique du chapitre 42, transfère une partie du coût de l'immeuble sur la société d'exploitation, qui paie l'usufruit avec sa trésorerie, pendant que le patrimoine privé du dirigeant acquiert la nue-propriété à un prix réduit. Il n'est accepté que si le prix de l'usufruit correspond à sa valeur économique et si l'opération répond à un intérêt propre de la société.
Le schéma de l'investisseur
Une société à l'IS, souvent une holding patrimoniale, achète l'usufruit temporaire d'un immeuble loué. Un particulier ou une SCI à l'IR en achète la nue-propriété. Les loyers sont imposés dans la société usufruitière au taux de l'IS. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu imposable et récupère la pleine propriété au terme. Le même schéma existe pour l'usufruit temporaire de parts de sociétés civiles de placement immobilier.
L'usufruit locatif social
L'usufruit locatif social est organisé par les articles L253-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation (CCH). Un bailleur social achète l'usufruit temporaire de logements pour au moins quinze ans et les loue à des locataires sous plafond de ressources. L'investisseur, particulier ou société, achète la nue-propriété avec une décote. Le régime propre au nu-propriétaire particulier, qui peut déduire les intérêts d'emprunt de ses autres revenus fonciers, est présenté dans le Guide du bailleur privé, Optimiser sa fiscalité immobilière. Pour une SCI nue-propriétaire, l'application de ce régime aux associés doit être vérifiée avec le notaire qui instrumente le programme.
La cession d'un usufruit temporaire à sa propre holding
Le propriétaire d'un immeuble loué cède l'usufruit temporaire à une holding à l'IS qu'il contrôle, qui encaisse ensuite les loyers. L'article 13, 5 du CGI, présenté plus loin, impose ce prix comme un revenu.
La fiscalité pendant le démembrement
Le nu-propriétaire
Le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyer. Lorsqu'il est une SCI à l'IR, il n'a donc pas de revenus fonciers à déclarer au titre de cet immeuble. Les intérêts de l'emprunt souscrit pour acheter la nue-propriété ne sont en principe pas déductibles, faute de revenu correspondant, sauf dans le cadre de l'usufruit locatif social.
Les grosses réparations que la SCI nue-propriétaire supporte en application de l'article 606 du Code civil suivent les règles des revenus fonciers. Elles s'imputent sur les autres revenus fonciers des associés ou forment un déficit foncier, selon les règles exposées au chapitre 60. L'option pour la déduction de ces dépenses du revenu global, dans la limite de 25 000 € par an, est réservée au nu-propriétaire dont le démembrement résulte d'une succession ou d'une donation. Elle ne vise ni l'achat d'une nue-propriété ni les démembrements de parts de sociétés, selon le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location nue.
Lorsque la société nue-propriétaire est soumise à l'IS, les intérêts d'emprunt sont des charges financières qui, faute de loyers, créent un déficit reportable (chapitre 74). La doctrine administrative indique qu'un bien détenu en nue-propriété peut figurer à l'actif d'une entreprise et donner lieu à amortissement (BOI-BIC-AMT-10-20, § 260). Le traitement comptable retenu, amortissement ou maintien au coût historique, se décide avec l'expert-comptable de la société, parce qu'il conditionne la plus-value future.
L'usufruitier personne physique
L'usufruitier qui loue le bien déclare les loyers en revenus fonciers et déduit les charges qu'il supporte, y compris les intérêts de l'emprunt contracté pour acheter l'usufruit. S'il occupe le bien, il ne déclare aucun revenu et ne déduit aucune charge.
La société usufruitière
La société usufruitière soumise à l'IS impose les loyers dans son résultat. Elle déduit les charges qu'elle supporte au titre de ses obligations d'usufruitier. La doctrine administrative précise que les biens dont une entreprise a la jouissance en qualité d'usufruitière ne font pas partie de son actif et qu'elle ne peut pratiquer aucun amortissement sur ces biens (BOI-BIC-AMT-10-20, § 260).
Le traitement du prix payé pour le droit d'usufruit lui-même, distinct de l'immeuble, est une question technique. Son inscription à l'actif et son éventuel amortissement sur la durée de l'usufruit se discutent avec l'expert-comptable avant la signature, sur la base de la doctrine en vigueur à la date de l'opération. Un schéma dont l'intérêt repose entièrement sur la déduction de ce prix doit être regardé avec prudence.
La taxe foncière est établie au nom de l'usufruitier. Les taxes locales en société sont présentées au chapitre 69.
L'impôt sur la fortune immobilière
En matière d'IFI, l'usufruitier déclare en principe le bien pour sa valeur en pleine propriété, le nu-propriétaire n'étant pas imposé, sauf dans les cas limitativement énumérés par l'article 968 du CGI, détaillés dans le Guide du bailleur privé, L'IFI du bailleur. Lorsque l'usufruitier est une société, la valeur de l'immeuble se répercute sur la valeur de ses titres pour leurs détenteurs, sous réserve des exclusions propres aux actifs affectés à une activité opérationnelle. Ces règles sont analysées aux chapitres 66 et 90.
Dans le schéma familial, les parents usufruitiers restent donc imposables à l'IFI sur la pleine propriété alors qu'ils n'ont payé que l'usufruit.
L'évaluation des droits démembrés
La valeur économique, règle des ventes
Lorsque l'usufruit et la nue-propriété sont achetés à titre onéreux, chacun doit être payé à sa valeur vénale. La méthode la plus courante pour un usufruit temporaire consiste à actualiser les revenus nets que l'usufruitier percevra pendant la durée de son droit, ou l'économie de loyer qu'il réalisera s'il occupe le bien. La nue-propriété vaut alors la différence entre la pleine propriété et l'usufruit.
Le taux d'actualisation doit être cohérent avec le rendement de l'immeuble, le risque locatif et les taux de marché à la date de l'acte. Un rapport d'évaluation établi par un expert indépendant, joint au dossier, est la meilleure protection en cas de contrôle.
Le barème de l'article 669 du CGI
L'article 669 du CGI fixe un barème fiscal, utilisé obligatoirement pour les droits de donation et de succession. Pour l'usufruit viager, il dépend de l'âge de l'usufruitier. Pour l'usufruit à durée fixe, il est de 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50).
| Âge de l'usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans | 10 % | 90 % |
Pour une vente, ce barème n'est pas la règle de prix. Il sert toutefois de référence à l'administration et de plancher dans le cas particulier de l'article 13, 5 du CGI. Un prix d'usufruit très éloigné à la fois du barème et de la valeur économique doit être justifié.
Un exemple d'évaluation
L'exemple qui suit est illustratif. Un immeuble de bureaux vaut 400 000 € et procure un loyer net de charges de 20 000 € par an. Une société envisage d'en acheter l'usufruit pour quinze ans. La valeur économique de l'usufruit est la valeur actuelle de quinze annuités de 20 000 €.
| Taux d'actualisation | Valeur de l'usufruit | Part de la pleine propriété | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|---|
| 4 % | 222 368 € | 55,6 % | 177 632 € |
| 4,5 % | 214 791 € | 53,7 % | 185 209 € |
| 5 % | 207 593 € | 51,9 % | 192 407 € |
| Barème de l'article 669 II | 184 000 € | 46 % | 216 000 € |
Le barème retient deux périodes de dix ans, les fractions n'étant pas admises. L'écart entre la valeur économique et le barème atteint ici plus de 30 000 €. Le choix d'un taux de 4 % plutôt que 5 % transfère près de 15 000 € de la nue-propriété vers l'usufruit. C'est précisément ce type d'écart que l'administration examine lorsque l'usufruitier et le nu-propriétaire sont liés.
L'article 13, 5 du CGI et la cession d'usufruit temporaire
La règle
Depuis la loi de finances rectificative pour 2012, la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire, intervenue depuis le 14 novembre 2012, est imposée dans la catégorie du revenu que procure le bien démembré. Pour un immeuble loué nu, le prix est donc imposé en revenus fonciers, au barème progressif et aux prélèvements sociaux, non comme une plus-value (BOI-IR-BASE-10-10-30, § 1 et § 130).
Le texte vise les personnes physiques ainsi que leurs quotes-parts dans les sociétés de personnes relevant des articles 8, 8 bis et 8 ter du CGI, donc les associés de SCI à l'IR. Les cédants soumis à l'IS sont hors de son champ. La qualité de l'acquéreur est sans incidence (même source, § 10 à § 30).
Les modalités
Le revenu brut imposable est le prix stipulé ou, s'il est supérieur, la valeur vénale de l'usufruit. Cette valeur vénale se calcule en appliquant le barème de l'article 669 II à la valeur de la pleine propriété, soit 23 % par période de dix ans (même source, § 180 et § 190). Le texte s'applique aux ventes, aux échanges et aux apports en société. Il vise l'usufruit à durée fixe et non l'usufruit viager. L'usufruit constitué sur la tête d'une personne morale pour une durée fixe entre dans son champ (même source, § 60 à § 90).
Les exonérations, abattements pour durée de détention et reports des plus-values ne s'appliquent pas. Le revenu exceptionnel ainsi réalisé peut bénéficier du système de l'article 163-0 A du CGI, qui atténue la progressivité (même source, § 40 et § 220).
Un exemple
L'exemple qui suit est illustratif. Deux associés d'une SCI à l'IR, dont le taux marginal d'imposition est de 41 %, font céder par leur SCI l'usufruit temporaire de quinze ans d'un immeuble estimé à 500 000 € à leur holding à l'IS pour 200 000 €.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix stipulé | 200 000 € |
| Valeur vénale selon l'article 669 II, deux périodes de dix ans | 230 000 € |
| Revenu foncier brut retenu | 230 000 € |
| Impôt sur le revenu à 41 %, avant correction éventuelle de l'article 163-0 A | 94 300 € |
| Prélèvements sociaux à 17,2 % | 39 560 € |
| Total | 133 860 € |
Le prix étant inférieur au barème, l'imposition porte sur une somme que les associés n'ont pas reçue. Le total dépasse les deux tiers du prix encaissé. Ce schéma, qui avait pour but de faire remonter de la trésorerie à faible coût, est devenu dans la plupart des cas fiscalement coûteux. Il garde un intérêt limité pour un cédant soumis à l'IS, hors du champ du texte, qui impose alors le prix dans son résultat selon les règles de l'IS.
Les risques d'abus de droit et de requalification
La présomption de l'article 751 du CGI
L'article 751 du CGI présume, sauf preuve contraire, qu'un bien dont le défunt avait l'usufruit et dont la nue-propriété appartient à un héritier présomptif, à un donataire, à un légataire ou à une personne interposée fait partie de sa succession. La présomption ne produit d'effet qu'au décès de l'usufruitier (BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10, § 90).
La doctrine administrative précise que l'acquisition de la nue-propriété par une société civile dont l'héritier est associé ne donne pas lieu à cette présomption, puisque la nue-propriété appartient à la société et non à l'héritier. Elle ajoute aussitôt que l'administration peut, selon les circonstances, recourir à la procédure de répression des abus de droit (même source, § 250). L'interposition d'une SCI déplace donc le risque, elle ne le supprime pas.
La preuve contraire peut notamment résulter d'une donation de deniers constatée par un acte ayant date certaine, faite plus de trois mois avant le décès, pour financer l'acquisition de la nue-propriété, à condition que l'origine des fonds soit justifiée dans l'acte d'acquisition (même source, § 310).
L'abus de droit de l'article L64 du livre des procédures fiscales
L'article L64 du livre des procédures fiscales (LPF) permet à l'administration d'écarter les actes fictifs ou ceux qui, recherchant le bénéfice d'une application littérale des textes à l'encontre des objectifs de leurs auteurs, n'ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d'éluder ou d'atténuer l'impôt. Lorsque l'abus de droit est établi, l'article 1729 du CGI prévoit une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsqu'il n'est pas établi que le contribuable a eu l'initiative principale des actes ou en a été le principal bénéficiaire (b de l'article 1729 du CGI, chapitres 70 et 132).
Dans le schéma familial, l'administration examine l'origine des fonds de la SCI des enfants, la réalité du dépouillement des parents et la cohérence entre leur âge et le prix payé.
L'abus de droit pour motif principalement fiscal
L'article L64 A du LPF étend la procédure aux actes qui ont pour motif principal d'éluder ou d'atténuer l'impôt. Il s'applique aux rectifications notifiées depuis le 1er janvier 2021 pour des actes passés depuis le 1er janvier 2020. Il ne vise pas l'IS, régi par une clause propre, sans entraîner automatiquement la majoration de l'abus de droit. La doctrine précise qu'il ne s'applique pas au choix d'un cadre juridique sans artificialité. Les transmissions anticipées avec réserve d'usufruit ne sont pas non plus visées en elles-mêmes, sauf fictivité (BOI-CF-IOR-30-20).
Une acquisition démembrée réalisée entre personnes liées n'est pas une transmission anticipée au sens de cette doctrine. Elle doit se justifier par sa substance économique propre, c'est-à-dire un prix juste, un financement réel et un intérêt pour chacune des parties. Le contribuable peut demander à l'administration, par la procédure de rescrit de l'article L64 B du LPF, de confirmer qu'un projet ne relève pas de ces procédures.
L'acte anormal de gestion
Dans le schéma du dirigeant, la société d'exploitation doit agir dans son propre intérêt. Si elle paie l'usufruit plus cher que sa valeur ou pour une durée qui excède ses besoins, la part excédentaire profite à la SCI du dirigeant. L'administration peut alors refuser la déduction correspondante au titre de l'acte anormal de gestion et imposer l'avantage chez le dirigeant comme un revenu distribué. Ces mécanismes sont présentés au chapitre 72 et la procédure de contrôle au chapitre 70.
Les critères d'une opération défendable sont connus. La durée de l'usufruit correspond à la durée prévisible d'utilisation des locaux. Le prix est établi par une méthode écrite et cohérente avec les loyers de marché. La société est en mesure de financer l'usufruit sans compromettre son exploitation. L'opération est autorisée selon la procédure des conventions entre la société et ses dirigeants, présentée au chapitre 33.
Un exemple d'erreur chiffrée
L'exemple qui suit est illustratif. Une société d'exploitation paie 220 000 € l'usufruit de quinze ans de ses locaux, dont la valeur économique établie par un expert après contrôle ressort à 180 000 €. L'excédent de 40 000 € profite à la SCI du dirigeant, qui a payé la nue-propriété d'autant moins cher.
| Conséquence | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Rehaussement du résultat de la société, au taux normal de l'IS | 40 000 € × 25 % | 10 000 € |
| Revenu réputé distribué chez le dirigeant, au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 % | 40 000 € × 31,4 % | 12 560 € |
| Total avant intérêts de retard et majorations | 22 560 € |
L'erreur coûte plus de la moitié de l'avantage transféré, avant les intérêts de retard et une éventuelle majoration pour manquement délibéré.
L'extinction de l'usufruit et la revente
L'extinction sans impôt
À l'extinction de l'usufruit, par le décès de l'usufruitier personne physique ou à l'arrivée du terme, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne lieu à aucun droit d'enregistrement (article 1133 du CGI). Conservez la preuve du décès ou du terme, qui facilitera les actes ultérieurs.
Pour une société nue-propriétaire soumise à l'IS, l'immeuble reste en principe inscrit à son actif pour son coût d'acquisition, c'est-à-dire le prix de la nue-propriété augmenté des frais. La valeur reconstituée n'est pas constatée comme un produit à l'extinction. Elle apparaît dans la plus-value lors de la vente, calculée sur la valeur nette comptable selon les règles du chapitre 76.
La revente par une SCI à l'IR
Lorsque la SCI à l'IR, devenue pleine propriétaire, revend l'immeuble, la plus-value relève du régime des particuliers présenté au chapitre 62. Le prix d'acquisition retenu est en principe le prix payé pour la nue-propriété, puisque l'extinction de l'usufruit n'a donné lieu à aucun paiement. La durée de détention court en principe depuis l'acquisition de la nue-propriété. Faites confirmer ces deux points par le notaire avant la vente, au regard de la doctrine applicable à la date de la cession.
La plus-value est donc mécaniquement élevée, puisque la base d'acquisition est décotée. Un démembrement de dix ans suivi d'une revente immédiate supporte une plus-value importante, que les abattements pour durée de détention atténuent peu.
Un exemple complet du schéma du dirigeant
L'exemple qui suit est illustratif. Un immeuble de bureaux est acheté 600 000 €. La société d'exploitation paie l'usufruit de quinze ans 270 000 €, soit 45 %, montant établi par un expert à partir des loyers de marché. La SCI à l'IR du dirigeant et de son conjoint, associés à parts égales, paie la nue-propriété 330 000 €. Au terme, la SCI devient pleine propriétaire sans impôt. Elle revend l'immeuble pour 750 000 € après seize années pleines de détention de la nue-propriété. Les frais d'acquisition et les forfaits sont ignorés pour simplifier.
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Plus-value brute | 750 000 € moins 330 000 € | 420 000 € |
| Abattement pour l'impôt sur le revenu | 11 années de la 6e à la 16e à 6 %, soit 66 % | 277 200 € |
| Base imposable à l'impôt sur le revenu | 420 000 € × 34 % | 142 800 € |
| Impôt sur le revenu à 19 % | 142 800 € × 19 % | 27 132 € |
| Abattement pour les prélèvements sociaux | 11 années à 1,65 %, soit 18,15 % | 76 230 € |
| Base des prélèvements sociaux | 420 000 € × 81,85 % | 343 770 € |
| Prélèvements sociaux à 17,2 % | 343 770 € × 17,2 % | 59 128 € |
| Total hors surtaxe | 86 260 € |
La surtaxe sur les plus-values élevées s'ajoute (chapitre 62). L'exemple montre que l'économie réalisée à l'acquisition par la décote de la nue-propriété se retrouve en partie dans la plus-value à la revente. Le schéma prend tout son sens lorsque la SCI conserve l'immeuble à long terme ou le transmet.
Les situations particulières
Les époux, les partenaires et les concubins
Lorsque des époux mariés sous un régime de communauté achètent un usufruit avec des fonds communs, l'usufruit est en principe commun. Il convient de prévoir dans l'acte la réversion de l'usufruit au profit du survivant, faute de quoi l'usufruit du premier décédé s'éteint et la nue-propriétaire récupère une partie des droits plus tôt que prévu. Entre partenaires de pacte civil de solidarité ou concubins, la réversion d'usufruit stipulée à titre gratuit est une libéralité dont le traitement fiscal doit être vérifié avec le notaire, en particulier entre concubins. Les chapitres 18 et 19 traitent ces situations.
Les enfants mineurs
Lorsque des enfants mineurs sont associés de la SCI nue-propriétaire, les parents usufruitiers sont aussi leurs cocontractants. Cette opposition d'intérêts impose des précautions propres à l'administration légale, présentées au chapitre 20.
La SCI à l'IR qui opte pour l'IS ou bascule à l'IS
Une SCI nue-propriétaire qui opte pour l'IS ou qui y devient soumise change de régime pour la plus-value future. Les conséquences de ce changement, notamment sur la plus-value latente, sont présentées au chapitre 71. Une SCI usufruitière qui loue meublé ou exerce une activité commerciale au-delà du seuil de tolérance bascule à l'IS, ce qui modifie le traitement des loyers perçus pendant le reste de l'usufruit (chapitre 68).
La dissolution ou la fusion de la société usufruitière
L'usufruit d'une personne morale s'éteint en principe avec sa dissolution, même avant le terme. Une fusion ou une scission peut au contraire le transmettre, selon l'acte et la nature de l'opération. La convention de démembrement doit prévoir ces hypothèses, faute de quoi la liquidation de la société d'exploitation peut faire disparaître un usufruit payé pour quinze ans.
Les associés non-résidents
Un associé non-résident d'une SCI qui cède un usufruit temporaire relève de l'article 13, 5 du CGI, avec un taux minimum d'imposition de 20 % sauf justification d'un taux moyen inférieur, sous réserve des conventions fiscales (BOI-IR-BASE-10-10-30, § 50 et § 220). Les autres conséquences de la non-résidence sont traitées aux chapitres 65 et 130.
Le démembrement de parts plutôt que de l'immeuble
Une famille peut aussi acheter l'immeuble en pleine propriété par une SCI, puis donner la nue-propriété des parts (chapitres 89 et 106). Ce chemin repose sur une donation déclarée évaluée au barème de l'article 669. Il supporte des droits de donation mais échappe aux critiques sur l'origine des fonds.
Un exemple chiffré du schéma familial
L'exemple qui suit est illustratif. Des parents âgés de 58 et 60 ans achètent avec réversion l'usufruit viager d'un immeuble de 300 000 €. La SCI de leurs deux enfants majeurs en achète la nue-propriété. Le prix est réparti à parts égales, la valeur de l'usufruit retenue pour l'usufruitier le plus âgé selon le barème de l'article 669 étant de 50 %. Le notaire retient cette référence en l'absence d'autre méthode.
| Poste | Parents | SCI des enfants |
|---|---|---|
| Prix payé | 150 000 € | 150 000 € |
| Revenus perçus pendant le démembrement | Loyers, imposés en revenus fonciers | Aucun |
| Financement | Épargne des parents | À justifier |
| Situation au décès du survivant | Usufruit éteint | Pleine propriété sans droits |
Au décès du survivant, l'immeuble vaut par hypothèse 400 000 €. Si les parents l'avaient détenu en pleine propriété, chaque enfant aurait recueilli 200 000 €. Après l'abattement de 100 000 € en ligne directe, les droits de succession auraient été de 18 194 € par enfant, soit 36 389 € au total, calculés au barème en ligne directe en vigueur en 2026 et en supposant qu'aucune donation antérieure n'ait consommé l'abattement.
Ces 36 389 € sont l'enjeu fiscal du schéma. Ils ne sont pas économisés si les 150 000 € de la SCI proviennent des parents sans donation déclarée, l'opération étant alors exposée à la requalification en donation déguisée ou à l'abus de droit. Si les parents font une donation de deniers déclarée de 75 000 € à chaque enfant, cette donation consomme une partie des abattements de 100 000 € dont chaque parent dispose par enfant, qui ne seront plus disponibles au décès s'il intervient dans les quinze ans. Le gain se limite à la valeur prise par l'immeuble et à la différence entre la valeur réelle de l'usufruit et le prix payé. Le schéma n'est sincère que si les enfants financent la nue-propriété par leurs propres ressources ou par un emprunt qu'ils remboursent réellement.
Les erreurs fréquentes
- Répartir le prix entre usufruit et nue-propriété sans méthode écrite ni rapport d'évaluation.
- Financer la nue-propriété de la SCI des enfants avec l'argent des parents, sans donation déclarée et enregistrée plus de trois mois avant le décès.
- Fixer une durée d'usufruit temporaire supérieure à l'utilisation prévisible des locaux par la société d'exploitation.
- Céder l'usufruit temporaire d'un immeuble détenu par une SCI à l'IR à sa propre holding en pensant réaliser une plus-value, alors que le prix est imposé en revenus fonciers sur une base au moins égale au barème de l'article 669 II.
- Consentir un bail commercial sans l'accord de la SCI nue-propriétaire.
- Oublier la réversion de l'usufruit au profit du conjoint survivant.
- Ignorer que la plus-value future de la SCI nue-propriétaire sera calculée sur un prix d'acquisition décoté.
- Passer la convention entre la société d'exploitation et la SCI du dirigeant sans respecter la procédure des conventions réglementées.
Procéder pas à pas
- Définir l'objectif réel. Écrivez ce que chaque partie retire de l'opération hors fiscalité. Si l'une d'elles n'en retire rien, le schéma est fragile.
- Choisir la nature et la durée de l'usufruit. Viager pour une personne physique, temporaire et au plus trente ans pour une société. La durée doit correspondre à un besoin documenté.
- Faire évaluer les droits. Demandez un rapport indépendant et comparez-le au barème de l'article 669.
- Organiser le financement. Chaque acquéreur finance sa part avec ses ressources propres, un emprunt qu'il rembourse lui-même ou une donation déclarée. Conservez les preuves de l'origine des fonds.
- Rédiger la convention de démembrement. Répartition des charges et des travaux, baux, assurance, sort de l'usufruit en cas d'évènement affectant la société, répartition du prix en cas de vente.
- Respecter le droit des sociétés. Autorisation de l'acquisition selon les statuts de chaque société, procédure des conventions réglementées pour la société d'exploitation, procès-verbaux signés.
- Signer un acte notarié unique. Il ventile le prix, mentionne l'origine des fonds et, le cas échéant, la réversion.
- Mettre en place la fiscalité courante. Déclaration des loyers par l'usufruitier, traitement comptable de la nue-propriété ou de l'usufruit avec l'expert-comptable, suivi des grosses réparations du nu-propriétaire.
- Envisager un rescrit. Pour une opération importante entre personnes liées, la demande de rescrit de l'article L64 B du LPF apporte une sécurité avant la signature.
- Préparer l'extinction. Prévoyez dès l'origine ce qui se passera au terme, relocation, occupation ou vente, avec ses conséquences en plus-value.
Les règles présentées sont celles en vigueur au 25 octobre 2026. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en cours d'examen au Parlement. Son état d'avancement est suivi dans le Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027. Vérifiez le texte définitivement adopté avant toute signature.
Liste de contrôle
- L'objectif de chaque partie est écrit et ne se réduit pas à un gain fiscal.
- La durée de l'usufruit d'une société ne dépasse pas trente ans et correspond à un besoin réel.
- Le prix de chaque droit repose sur un rapport d'évaluation et est comparé au barème de l'article 669.
- L'origine des fonds de chaque acquéreur est justifiée et mentionnée dans l'acte.
- Toute aide familiale au financement prend la forme d'une donation déclarée.
- La convention de démembrement règle les charges, les travaux, les baux, l'assurance et le sort de l'usufruit en cas de dissolution ou de fusion.
- Le bail commercial éventuel est signé avec le concours du nu-propriétaire.
- La procédure des conventions réglementées est respectée dans la société d'exploitation.
- Le traitement comptable et fiscal de chaque droit est validé par l'expert-comptable et l'IFI de l'usufruitier est chiffré.
- Aucune cession d'usufruit temporaire par une SCI à l'IR n'est envisagée sans calcul de l'imposition prévue par l'article 13, 5 du CGI.
- La réversion de l'usufruit au conjoint survivant est prévue lorsque c'est l'intention des parties.
- La plus-value future de la SCI nue-propriétaire est estimée dès l'acquisition.
- Le texte de la loi de finances pour 2027 est vérifié après son adoption.