Les plus-values immobilières de la SCI à l'IR

Lorsqu'une société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur le revenu (IR) vend un immeuble, la plus-value n'est pas imposée dans la société. Elle est calculée au niveau de la société, puis taxée au nom de chaque associé selon sa qualité. Pour les associés personnes physiques, c'est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s'applique, avec ses abattements pour durée de détention. La société paie pourtant l'impôt elle-même, par prélèvement sur le prix, au moment de la vente.

Ce chapitre présente le fondement du régime, la répartition entre associés selon leur qualité, la déclaration n° 2048-IMM et le paiement, le calcul pas à pas, la surtaxe sur les plus-values élevées et les exonérations, dont plusieurs fonctionnent différemment en société. Il traite ensuite le couple, le démembrement, l'associé société, l'associé non-résident, la société qui a changé de régime et l'emploi du prix après la vente. Les mécanismes de calcul communs à tous les vendeurs sont détaillés dans le Guide du bailleur privé, La plus-value immobilière en détail. La cession des parts elle-même relève du chapitre 63. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

Le régime applicable et son fondement

Une plus-value calculée par la société et imposée chez les associés

Les plus-values de cession d'immeubles réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par des sociétés relevant des articles 8 à 8 ter du Code général des impôts (CGI) relèvent du régime des particuliers prévu aux articles 150 U et suivants du CGI. La doctrine administrative pose trois conditions pour la société. Elle doit relever de ces articles de plein droit ou sur option, exercer une activité non professionnelle et avoir son siège en France (BOI-RFPI-PVI-10-10, § 1 à 90).

Chaque associé est imposé personnellement sur la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits. Le régime applicable dépend de sa qualité. Une société qui exerce une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou non commerciale sort du régime des particuliers. Sa plus-value relève des plus-values professionnelles (BOI-RFPI-PVI-10-10, § 80). C'est notamment l'enjeu de la location meublée exercée de façon habituelle par une SCI, présenté au chapitre 68.

La répartition selon la qualité des associés

La doctrine relative aux modalités d'imposition distingue plusieurs catégories d'associés (BOI-RFPI-PVI-30-20, § 10 à 110).

Les règles applicables à l'associé société à l'IS, dont la quote-part suit les règles des bénéfices industriels et commerciaux, sont détaillées au chapitre 64. Le présent chapitre traite surtout des associés personnes physiques, qui composent l'essentiel des SCI familiales.

Déclarer et payer

Une déclaration unique au nom de la société

La plus-value est déclarée sur l'imprimé n° 2048-IMM. Pour une cession réalisée par une société relevant des articles 8 à 8 ter, une seule déclaration est déposée pour l'ensemble des associés présents à la date de la cession. Elle doit désigner chacun d'eux et le régime d'imposition de sa quote-part. Une société de plus de 50 associés peut présenter une ventilation globale par régime, à condition de fournir la liste complète des associés avec sa déclaration annuelle. La déclaration est signée par le gérant (BOI-RFPI-PVI-30-40, § 30 à 70).

En pratique, le notaire chargé de la vente établit la déclaration à partir des pièces que lui remet le gérant. Il la dépose au service de la publicité foncière du lieu de l'immeuble avant la publication de l'acte et acquitte l'impôt au même moment. La formalité est refusée si l'impôt n'est pas payé ou si les montants diffèrent (BOI-RFPI-PVI-30-40, § 160 et 170).

La société paie pour ses associés personnes physiques

La société de personnes verse l'impôt sur le revenu dû sur la plus-value au prorata des droits des associés personnes physiques présents à la cession. Elle verse aussi les prélèvements sociaux. Ce paiement libère les associés concernés de l'impôt sur leur quote-part (BOI-RFPI-PVI-30-20, § 90 et 100). L'impôt est donc prélevé sur le prix encaissé par la société et non sur le patrimoine personnel des associés.

La clé de répartition retenue est celle du pacte social à la clôture de l'exercice précédent, sauf acte ou convention antérieur à la cession, régulièrement conclu et enregistré. Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) précise qu'une convention conclue pour éluder l'impôt peut être sanctionnée par la procédure d'abus de droit de l'article L. 64 du livre des procédures fiscales (BOI-RFPI-PVI-30-20, § 90).

Les obligations de l'associé

Chaque associé reporte sur sa déclaration de revenus la quote-part de plus-value nette imposable qui lui revient, au prorata de ses droits (BOI-RFPI-PVI-30-40, § 90). Ce report ne crée aucun impôt supplémentaire. Il sert au calcul du revenu fiscal de référence et se fait en case 3VZ de la déclaration complémentaire n° 2042 C (impots.gouv.fr).

Le gérant doit donc communiquer à chaque associé, l'année suivant la vente, le montant de sa quote-part imposable. Un associé qui oublie ce report fausse son revenu fiscal de référence, ce qui peut lui ouvrir à tort des droits ou des exonérations qui dépendent de ce revenu.

Les cas sans déclaration et la sanction

Aucune déclaration n'est déposée lorsque la plus-value est entièrement exonérée ou imposée à un taux nul, ou en cas de moins-value. Une exonération partielle n'en dispense pas (BOI-RFPI-PVI-30-40, § 80). Le défaut de déclaration est sanctionné par une amende de 5 % des sommes non déclarées, comprise entre 150 € et 1 500 €, réduite de moitié lorsqu'aucune infraction n'a été commise au cours des trois années précédentes (BOI-RFPI-PVI-30-40, § 100).

Le calcul pas à pas

Les étapes

La plus-value se calcule au niveau de la société, pour l'immeuble vendu, dans l'ordre suivant.

1. Retenez le prix de cession stipulé dans l'acte et retranchez les frais de vente supportés par la société et justifiés.
2. Retenez le prix d'acquisition payé par la société, ou la valeur d'apport si l'immeuble lui a été apporté.
3. Ajoutez les frais d'acquisition réels justifiés ou le forfait de 7,5 % du prix d'acquisition.
4. Ajoutez les travaux éligibles, au réel ou au forfait de 15 % si l'immeuble bâti est détenu depuis plus de cinq ans.
5. Calculez la plus-value brute.
6. Appliquez les abattements pour durée de détention, calculée depuis l'acquisition par la société.
7. Ventilez la plus-value nette entre associés selon leurs droits et leur qualité.
8. Calculez l'impôt à 19 %, les prélèvements sociaux à 17,2 % et la surtaxe éventuelle.

La plus-value nette des associés personnes physiques est soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (impots.gouv.fr). La hausse de la contribution sociale généralisée sur les revenus du capital votée pour 2026 ne s'applique pas aux plus-values immobilières, qui restent à 17,2 % selon le guide du bailleur privé déjà cité.

Le prix d'acquisition de la société

Le prix d'acquisition est celui que la société a payé et non le prix que les associés ont payé pour leurs parts. Un associé entré récemment dans la société supporte donc sa quote-part d'une plus-value qui a pu se former avant son arrivée. Ce point est développé, du côté de l'acquéreur de parts, au chapitre 39.

Lorsque l'immeuble a été apporté à la société, le prix d'acquisition est la valeur retenue dans l'acte d'apport, qui a supporté l'impôt de plus-value de l'apporteur (chapitre 14). Une valeur d'apport sous-estimée pour réduire l'impôt de l'apporteur alourdit d'autant la plus-value que la société réalisera lors de la revente. Lorsque l'immeuble a été construit par la société, le prix d'acquisition comprend le prix du terrain et le coût de la construction facturé par les entreprises.

Les frais et les travaux

Les règles générales s'appliquent. Les frais d'acquisition se retiennent au réel ou au forfait de 7,5 %. Les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration majorent le prix si elles ont été réalisées par une entreprise après l'acquisition, n'ont pas été déduites des revenus et n'ont pas été prises en compte pour une réduction d'impôt. Le forfait de 15 % peut être retenu sans justificatif pour un immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20).

Trois points propres aux SCI méritent attention.

• Les travaux déjà déduits par les associés. Les dépenses d'amélioration payées par une SCI à l'IR ont en général été déduites des revenus fonciers des associés au régime réel. Elles ne peuvent pas majorer une seconde fois le prix d'acquisition.
• Les années de micro-foncier. Les dépenses d'amélioration payées pendant une année couverte par le micro-foncier ne peuvent en aucun cas être retenues. Le chapitre 61 montre que des associés d'une même société peuvent relever de régimes différents, ce qui impose un suivi par associé.
• Les travaux réalisés par les associés eux-mêmes. Le coût des matériaux achetés pour des travaux exécutés par un associé ou par la main-d'œuvre de la société n'est pas retenu, seuls les travaux facturés par une entreprise le sont.

La doctrine admet aussi, sur demande et sous conditions, la prise en compte de dépenses comprises dans un déficit foncier jamais imputé du fait du plafond d'imputation, à condition de renoncer expressément au report correspondant. Elle exige alors la production des déclarations n° 2042 et n° 2044 des années concernées (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 270). Dans une SCI, ce déficit est celui de chaque associé, ce qui rend l'exercice délicat. Le notaire n'en tiendra compte que sur un dossier complet, associé par associé.

Les amortissements déduits

Pour certains dispositifs d'investissement locatif comportant une déduction au titre de l'amortissement, comme les régimes Périssol, Besson neuf ou Robien, le prix d'acquisition est minoré des amortissements déduits, selon l'article 150 VB du CGI cité par la doctrine (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 260). Si la SCI a détenu un logement dans l'un de ces dispositifs, signalez-le au notaire.

La durée de détention

La durée se calcule de date à date entre l'acte d'acquisition de l'immeuble par la société et l'acte de vente. Seules les années pleines comptent. La date d'entrée de chaque associé dans la société est sans incidence sur cette durée.

Ces taux figurent dans la notice de la déclaration n° 2048-M de 2026, qui reprend les abattements communs aux immeubles et aux parts (notice n° 2048-M). L'exonération d'impôt sur le revenu est acquise après 22 ans et celle des prélèvements sociaux après 30 ans.

Les moins-values

Une moins-value réalisée par la société n'est pas imputable sur une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre immeuble, ni par la société ni par ses associés. Elle n'est pas reportable. Une SCI qui vend la même année un immeuble en perte et un immeuble en gain paie donc l'impôt sur le second sans compensation, comme le ferait un particulier.

La surtaxe sur les plus-values élevées

Le seuil apprécié au niveau de la société

La taxe de l'article 1609 nonies G du CGI frappe les plus-values imposables à l'impôt sur le revenu supérieures à 50 000 €, après abattement. Son taux va de 2 % à 6 % et s'applique dès le premier euro, avec un lissage à l'entrée des tranches. Le barème est reproduit dans le Guide du bailleur privé, La plus-value immobilière en détail et dans la notice de la déclaration n° 2048-M de 2026.

Pour une personne morale soumise à l'IR, le seuil s'apprécie en principe au niveau de la société, qui est le cédant. Il ne s'apprécie pas au niveau de chaque associé. Par tolérance, il peut être apprécié sur la seule quote-part revenant aux associés redevables de l'IR. Sont alors exclues la quote-part des associés soumis à l'IS et celle des associés personnes physiques exonérés au titre de leur résidence principale (BOI-RFPI-TPVIE-20, version du 18 juillet 2023, reprise dans la version du 6 août 2013 au § 60).

Une différence majeure avec l'indivision

En indivision, entre concubins ou entre partenaires de pacte civil de solidarité (PACS), chaque indivisaire est un cédant distinct et le seuil s'apprécie sur sa propre quote-part. Pour des époux qui vendent un bien de communauté, l'administration admet aussi d'apprécier le seuil sur la quote-part de chacun. Rien de tel en SCI. Une plus-value imposable de 80 000 € répartie entre quatre associés reste au-dessus du seuil, alors qu'elle y échapperait si les quatre détenaient le bien en indivision.

Les exonérations

Le panorama

Les exonérations du régime des particuliers ne s'appliquent pas toutes de la même façon lorsque le vendeur est une société. Le tableau suivant résume la situation au vu de la doctrine consultée.

La résidence principale d'un associé

L'associé qui occupe à titre de résidence principale un immeuble appartenant à la société, mis à sa disposition gratuitement en droit ou en fait, bénéficie de l'exonération comme s'il en était propriétaire en cas de cession à titre onéreux de cet immeuble. L'exonération ne couvre que la fraction occupée à titre de résidence principale et la quote-part revenant à cet associé (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 140 et 150).

Les autres associés restent imposables sur leur quote-part. L'associé qui paie un loyer à la société n'entre pas dans les termes de la doctrine, qui vise une mise à disposition gratuite. Le logement occupé par un ascendant ou un descendant de l'associé n'ouvre en principe pas droit à l'exonération (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 170). La mise à disposition d'un logement à un associé et ses conséquences sont présentées au chapitre 41.

La première cession d'un logement

L'exonération de la première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi du prix dans l'achat ou la construction de la résidence principale, bénéficie aux associés personnes physiques domiciliés en France pour leur part. Ses conditions, notamment l'absence de propriété de la résidence principale au cours des quatre années précédant la cession, s'apprécient au niveau de chaque associé. Le remploi peut être fait par l'associé lui-même ou par la société qui acquiert ou construit la résidence principale de l'associé qui demande l'exonération (BOI-RFPI-PVI-10-40-30, § 20, 30 et 390).

La même doctrine prévoit que le cédant qui détient des parts d'une société propriétaire de sa résidence principale, à la date de la cession ou au cours des quatre années précédentes, ne remplit pas la condition de non-propriété, quel que soit son pourcentage de détention (BOI-RFPI-PVI-10-40-30, § 40). Un associé logé gratuitement dans un bien de la SCI ne peut donc pas invoquer cette exonération pour la vente d'un autre immeuble.

Les retraités et les invalides

L'exonération des titulaires d'une pension de vieillesse ou de la carte mobilité inclusion portant la mention invalidité, sous conditions de revenu, ne s'applique qu'aux plus-values réalisées personnellement par ces contribuables. Elle ne joue pas lorsque la plus-value, imposée en partie au nom de l'associé, a été réalisée par la société propriétaire de l'immeuble (BOI-RFPI-PVI-10-40-90, § 60).

Cette règle surprend souvent les parents retraités associés d'une SCI familiale. La même plus-value aurait été exonérée si le bien avait été détenu en direct ou en indivision, puisqu'en indivision l'exonération s'apprécie pour chaque indivisaire (BOI-RFPI-PVI-10-40-90, § 70).

Le seuil de 15 000 €

Le seuil de 15 000 € s'apprécie bien par bien, en tenant compte de la valeur en pleine propriété. Pour un bien indivis ou détenu par des époux, il s'apprécie au regard de la quote-part de chacun (BOI-RFPI-PVI-10-40-70, § 10 à 100). La doctrine consultée ne transpose pas cette règle de quote-part aux sociétés. Pour une SCI, ne comptez sur cette exonération que si le prix du bien lui-même, par exemple un garage ou une cave, ne dépasse pas ce montant. Faites confirmer la solution par le notaire.

Les dispositifs temporaires

Des abattements exceptionnels existent pour les promesses signées entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2027 lorsque l'acquéreur s'engage à démolir pour reconstruire des logements collectifs dans certaines zones, ainsi qu'une exonération pour certaines cessions au profit du logement social jusqu'au 31 décembre 2027, selon le guide du bailleur privé déjà cité. Leur application à une vente par une SCI dépend des conditions de chaque dispositif. Le notaire les vérifie et les mentionne dans l'acte.

Les situations particulières

Le couple marié, pacsé ou concubin

Le régime matrimonial et la forme du couple ne changent pas le calcul de la plus-value de la société, ni l'appréciation du seuil de la surtaxe, qui se fait au niveau de la société. Ils déterminent seulement à qui revient chaque quote-part. Des parts communes reviennent au couple marié en communauté. Des parts propres ou acquises séparément reviennent à chacun.

La forme du couple compte en revanche pour les exonérations personnelles. Deux partenaires de PACS associés d'une SCI qui vend un logement occupé gratuitement par eux comme résidence principale bénéficient chacun de l'exonération pour sa quote-part. Un concubin non associé qui occupe le logement avec un associé ne fait pas entrer sa propre situation dans le calcul.

Les enfants mineurs associés

La quote-part de plus-value revenant à un enfant mineur est imposée dans les mêmes conditions que celle des adultes. L'impôt est payé par la société. La quote-part se reporte sur la déclaration du foyer auquel l'enfant est rattaché. Le vote du mineur à l'assemblée qui autorise la vente est exercé par son représentant légal, dans les conditions de l'administration légale présentées au chapitre 20.

Les parts démembrées

Lorsque les parts sont démembrées, la plus-value réalisée par la société doit être attribuée à l'usufruitier ou au nu-propriétaire. Les statuts et, le cas échéant, une convention entre usufruitier et nu-propriétaire organisent le sort du prix de vente, réinvesti, distribué ou laissé en quasi-usufruit. La doctrine consultée pour ce chapitre ne fixe pas de règle générale d'attribution de la plus-value dans ce cas. La question a donné lieu à des débats et doit être tranchée avec le notaire avant la vente, au vu des statuts. Le démembrement de parts est traité aux chapitres 89 et 112.

Les associés qui changent l'année de la vente

La clé de répartition retenue est celle du pacte social à la clôture de l'exercice précédent, sauf acte antérieur à la cession régulièrement conclu et enregistré (BOI-RFPI-PVI-30-20, § 90). Un associé qui achète des parts peu avant la vente de l'immeuble ne supporte donc la plus-value que si un acte enregistré avant la cession organise sa prise en compte. Dans le cas inverse, le cédant de parts peut rester redevable d'une quote-part d'une plus-value réalisée après son départ.

La doctrine comporte des règles complémentaires pour la transmission ou le rachat des droits d'un associé au cours de l'exercice de la cession, qui évitent qu'une même plus-value soit imposée deux fois (BOI-RFPI-PVI-30-20, § 130 à 230). Coordonnez toujours une cession de parts et une vente d'immeuble prévues la même année avec le notaire.

L'associé société à l'IS

La quote-part d'un associé soumis à l'IS n'est pas imposée au moment de la vente. Elle entre dans son résultat imposable de l'exercice, selon les règles des plus-values professionnelles, sans abattement pour durée de détention (BOI-RFPI-PVI-30-20, § 20 à 40 et 110). La société n'acquitte donc l'impôt que pour la quote-part de ses associés personnes physiques. Les conséquences de cette situation mixte sont exposées au chapitre 64.

L'associé non-résident

Les associés non-résidents sont imposables en France selon l'article 244 bis A du CGI (BOI-RFPI-PVI-10-10, § 90). Le prélèvement est acquitté lors de la vente. La notice de la déclaration n° 2048-M de 2026 indique qu'un représentant accrédité est en principe obligatoire lorsque la cession dépasse 150 000 € et que le cédant ou les associés sont domiciliés hors de l'Espace économique européen (EEE), ou dans un État de l'EEE qui n'a pas conclu avec la France les conventions d'assistance requises. Les taux, les exonérations propres et la représentation fiscale sont présentés au chapitre 65 et dans le Guide du bailleur privé, Le bailleur non-résident ou expatrié.

La SCI qui a basculé à l'IS

Une SCI passée à l'IS, sur option ou parce qu'elle exerce une activité commerciale, ne relève plus du régime des particuliers pour ses ventes ultérieures. Sa plus-value se calcule alors sur la valeur nette comptable, sans abattement (chapitre 76). Les conséquences du changement de régime sur la plus-value latente des immeubles détenus au jour de la bascule relèvent des chapitres 71 et 77. Avant d'opter pour l'IS, chiffrez la plus-value qu'aurait produite une vente sous le régime des particuliers après une longue détention.

Plusieurs sociétés et plusieurs immeubles

Chaque vente est une opération distincte. Une SCI qui vend deux immeubles calcule deux plus-values, avec leurs propres durées de détention. Le seuil de la surtaxe s'apprécie pour chaque cession. Un associé de plusieurs sociétés ne peut pas compenser la moins-value de l'une avec la plus-value de l'autre.

La vente par lots d'un même immeuble acquis en une fois donne lieu à autant de cessions. Chaque lot supporte son propre calcul, avec une quote-part du prix et des frais d'acquisition. Les dispositions relatives aux terrains à bâtir, qui n'ouvrent pas droit au forfait de 15 % et peuvent supporter des taxes propres, sont présentées dans le Guide du bailleur privé, La plus-value immobilière en détail.

Après la vente

Le prix encaissé par la société

Le prix, diminué de l'impôt payé pour les associés personnes physiques et du remboursement des emprunts, revient à la société. Il ne revient pas directement aux associés. La société peut le réinvestir, rembourser les comptes courants des associés ou le distribuer selon les règles exposées au chapitre 29. Dans une SCI à l'IR, la distribution du prix n'est pas une nouvelle imposition, puisque la plus-value a déjà été taxée au nom des associés.

En pratique, l'impôt acquitté par la société pour le compte de chaque associé personne physique se répartit selon les quotes-parts et s'impute souvent sur les comptes courants. Cette écriture évite qu'un associé soumis à l'IS, qui paiera son propre impôt plus tard, supporte une partie de l'impôt des autres. Faites-la valider par l'assemblée qui approuve les comptes de l'exercice de la vente.

La société sans immeuble

Une SCI qui a vendu son dernier immeuble n'est pas dissoute de plein droit. Elle doit continuer à déposer sa déclaration n° 2072 tant qu'elle existe. Si l'objet est réalisé, la dissolution et la liquidation s'imposent (chapitres 122 et 123). La détention de trésorerie fait aussi évoluer la nature des parts, ce qui modifie le régime d'une éventuelle cession de parts ultérieure (chapitre 63).

Des exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont des illustrations. Les montants sont des hypothèses et ne valent pas calcul pour votre situation.

Une SCI familiale de trois associés

Une SCI familiale détenue à 40 % par le père, 40 % par la mère et 20 % par leur fils a acheté une maison divisée en deux logements 220 000 € en mars 2010. Elle la revend en juin 2026 420 000 €, avec 2 000 € de diagnostics à sa charge. Les travaux d'amélioration ont été déduits des revenus fonciers, la société retient donc les forfaits de 7,5 % et 15 %.

La base imposable à l'impôt sur le revenu de 50 490 € dépasse le seuil de 50 000 € apprécié au niveau de la société. La surtaxe vaut 2 % de 50 490 €, soit 1 010 €, moins un vingtième de l'écart avec 60 000 €, soit 476 €, ce qui donne 534 €. Si les trois associés avaient détenu la maison en indivision, aucun n'aurait atteint le seuil. Pour une vente après 16 ans, le père et la mère supportent chacun 12 413 € et le fils 6 207 €. Chacun reporte en case 3VZ sa quote-part de 20 196 € ou de 10 098 €.

Si la vente est signée après la date anniversaire de mars 2027, la détention atteint 17 années pleines. L'économie atteint 2 649 €, dont 534 € de surtaxe qui disparaît, pour un décalage de neuf mois. Si l'un des parents était retraité aux revenus modestes, il ne pourrait pas invoquer l'exonération des pensionnés, que la doctrine réserve aux plus-values réalisées personnellement.

Une SCI dont un associé occupe le bien

Une SCI détenue à parts égales par un frère et une sœur possède une maison que le frère occupe gratuitement à titre de résidence principale, en vertu d'une décision régulière des associés. La société la vend après 12 années pleines. La plus-value brute atteint 300 000 €.

Par tolérance, la quote-part exonérée du frère est exclue de l'appréciation du seuil de la surtaxe. Seuls les 87 000 € de la sœur sont retenus, soit une surtaxe de 2 %. Si le frère avait versé un loyer à la société, l'exonération n'aurait pas été acquise selon les termes de la doctrine. La plus-value imposable totale de 174 000 € aurait supporté, au niveau de la société, une surtaxe de 4 %, soit 6 960 €, en plus de l'impôt et des prélèvements sociaux sur la quote-part du frère. La répartition du prix et de l'impôt entre frère et sœur se règle ensuite dans les comptes courants.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration vérifie la clé de répartition déclarée. Une cession de parts ou une modification statutaire intervenue juste avant la vente pour attribuer la plus-value à un associé exonéré, non-résident bénéficiant d'une convention favorable ou soumis à un régime plus léger, n'est opposable que si l'acte est régulier et enregistré avant la cession. Si son but exclusivement fiscal est établi, elle relève de l'abus de droit (BOI-RFPI-PVI-30-20, § 90).

Elle contrôle aussi la réalité de l'occupation invoquée pour l'exonération de résidence principale, l'absence de loyer, la majoration du prix par des travaux déjà déduits et la ventilation éventuelle du prix entre immeuble et mobilier. Le prix de vente lui-même peut être remis en cause s'il est anormalement bas, notamment lorsque l'acquéreur est un associé ou un membre de sa famille. La procédure de contrôle de la SCI est présentée au chapitre 70 et l'abus de droit au chapitre 132.

Les erreurs fréquentes

• Majorer le prix de travaux déjà déduits par les associés. Dans le premier exemple, ajouter à tort 40 000 € de travaux déduits réduirait l'impôt d'environ 8 215 €, montant réclamé avec intérêts de retard en cas de contrôle.
• Retenir la date d'entrée de l'associé dans la société. La durée se calcule depuis l'acquisition de l'immeuble par la société.
• Signer avant la date anniversaire. Dans le premier exemple, signer neuf mois trop tôt coûte 2 649 €.
• Croire que le seuil de la surtaxe s'apprécie par associé. Il s'apprécie au niveau de la société, avec la seule tolérance de la quote-part des associés soumis à l'IR.
• Invoquer l'exonération des retraités pour une vente par la société. Elle est refusée par la doctrine et l'impôt éludé doit être régularisé avec intérêts de retard.
• Laisser l'associé occupant payer un loyer sans mesurer l'effet sur l'exonération. Dans le second exemple, l'écart atteint environ 44 570 €.
• Oublier le report en case 3VZ. Le revenu fiscal de référence est faux et des droits peuvent être remis en cause.
• Ne pas coordonner une cession de parts avec la vente de l'immeuble. Un associé sortant peut rester redevable d'une quote-part, faute d'acte enregistré avant la vente.

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Au 25 octobre 2026, les taux de 19 % et de 17,2 %, les abattements pour durée de détention et le barème de la surtaxe sont inchangés. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, n'était pas adopté à cette date. Selon les analyses publiées, il ne modifie pas, en l'état, le régime des plus-values immobilières des particuliers. Son évolution est suivie dans le Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027.

Les dispositifs temporaires d'abattement exceptionnel et d'exonération au profit du logement social prennent fin au 31 décembre 2027, sauf prorogation. Une SCI qui envisage de vendre un terrain ou un immeuble à démolir doit en tenir compte dans son calendrier.

Liste de contrôle

1. Le régime de la société est vérifié, IR, activité non professionnelle et siège en France.
2. La liste des associés présents à la vente est établie avec la qualité et le régime de chacun.
3. La clé de répartition à la clôture de l'exercice précédent est vérifiée, ainsi que tout acte enregistré depuis.
4. Le prix d'acquisition de la société, ou la valeur d'apport ainsi que la date d'acquisition sont justifiés.
5. Les frais réels sont comparés au forfait de 7,5 %.
6. Les travaux déjà déduits et ceux payés pendant les années de micro-foncier sont écartés, ou le forfait de 15 % est retenu.
7. La date anniversaire de l'acquisition est vérifiée avant de fixer la date de l'acte.
8. Le seuil de la surtaxe est apprécié au niveau de la société, avec la tolérance de la quote-part des associés soumis à l'IR.
9. Les exonérations possibles sont examinées associé par associé, résidence principale et première cession, en écartant l'exonération des retraités.
10. La quote-part des associés soumis à l'IS est signalée pour leur propre déclaration.
11. Le représentant accrédité est désigné si un associé non-résident l'exige.
12. Le gérant communique à chaque associé sa quote-part imposable à reporter en case 3VZ.
13. L'impôt payé pour chaque associé est réparti dans les comptes courants et approuvé en assemblée.
14. Le sort de la société après la vente, réinvestissement ou dissolution, est décidé.