Apporter un bien immobilier à une SCI

Apporter à une société civile immobilière (SCI) un logement que l'on détient déjà paraît être une simple mise en ordre. On ne vend rien, on ne touche aucun prix et l'on reste propriétaire à travers ses parts. Le droit et la fiscalité voient pourtant l'opération autrement. L'apport transfère la propriété à une personne distincte, il constitue une cession imposable pour l'apporteur et il peut supporter des droits élevés selon le régime fiscal de la société et le sort de l'emprunt.

Ce chapitre décrit ce que l'apport produit, les raisons de le faire ou d'y renoncer, l'évaluation du bien, les droits et frais de l'acte, le traitement d'un bien encore grevé d'un emprunt, la plus-value de l'apporteur et les autres conséquences fiscales et pratiques. Il présente ensuite les cas particuliers, la procédure, deux exemples chiffrés et les erreurs les plus coûteuses. Les principes du capital et des apports figurent au chapitre 13. L'apport d'un parc meublé exploité à titre professionnel est traité dans le Guide du bailleur professionnel, Apporter son parc à une société. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

Ce que produit l'apport d'un immeuble

Un transfert de propriété contre des parts

L'apport en propriété transfère l'immeuble à la société, qui remet en échange des parts sociales à l'apporteur. L'apporteur devient associé à hauteur de la valeur retenue pour le bien. Il n'est plus propriétaire de l'immeuble, mais de parts d'une société qui en est propriétaire. Il ne peut plus en disposer seul ni l'occuper sans titre, même s'il détient la majorité des parts.

L'apport d'un immeuble se fait par acte notarié et donne lieu à publicité foncière, selon la fiche Société civile immobilière (SCI) de entreprendre.service-public.gouv.fr, vérifiée le 7 octobre 2025. Lorsque l'apport intervient lors de la constitution, la société n'acquiert la personnalité morale qu'à son immatriculation. Le bien lui est remis à ce moment.

Les baux et les dettes

Les baux en cours se poursuivent avec la société, qui devient le bailleur. Le locataire conserve tous ses droits. Le dépôt de garantie doit être restitué par la société à la fin du bail, ce qui suppose son transfert dans la trésorerie et la comptabilité sociales.

Les emprunts, en revanche, ne suivent pas le bien. La fiche Transformer l'entreprise individuelle par apport en société de entreprendre.service-public.gouv.fr, vérifiée le 21 février 2026, rappelle que le transfert d'une dette suppose l'accord écrit du créancier. Les sûretés inscrites sur l'immeuble, comme une hypothèque, restent attachées au bien.

Une cession au regard de l'impôt

Pour l'impôt sur le revenu, l'apport est une cession à titre onéreux. L'apporteur échange un immeuble contre des parts d'une valeur équivalente. Il réalise donc une plus-value imposable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers, calculée comme s'il avait vendu le bien au prix de la valeur d'apport.

Pourquoi apporter et quand s'abstenir

Les objectifs habituels

L'apport sert le plus souvent à préparer une transmission, en donnant ensuite des parts aux enfants plutôt que des fractions d'immeuble. Il permet aussi de faire entrer un associé, de réunir dans une même structure des biens détenus séparément ou de sortir d'une indivision en la remplaçant par des règles statutaires. Ces objectifs sont détaillés au chapitre 1.

Les raisons de ne pas apporter

L'apport n'est pas nécessaire pour qu'une SCI existe. Une famille peut créer une société pour ses acquisitions futures et conserver en nom propre les biens déjà détenus. Ce choix évite toute plus-value sur l'existant et toute question d'emprunt.

L'apport est déconseillé lorsque la plus-value latente est élevée et le bien détenu depuis peu, lorsque l'emprunt en cours rend l'opération onéreuse, ou lorsque le seul motif est fiscal. Les cas où la détention directe reste préférable sont présentés au chapitre 8.

Les voies possibles

Évaluer le bien

La valeur à retenir

Le bien est apporté pour sa valeur vénale au jour de l'acte, c'est-à-dire le prix qu'un acquéreur en paierait dans son état et sa situation locative. Un logement occupé vaut souvent moins qu'un logement libre, car l'acquéreur ne peut pas en disposer immédiatement. La décote retenue doit correspondre au marché et non à un pourcentage forfaitaire choisi pour réduire la plus-value ou les droits.

Faites établir la valeur par un expert immobilier, un notaire ou à partir de ventes comparables, par exemple celles que l'administration fiscale publie dans son service Demandes de valeurs foncières. Conservez le rapport et les références dans le dossier de la société.

Les effets d'une valeur inexacte

La valeur d'apport détermine à la fois la plus-value de l'apporteur, le nombre de parts qu'il reçoit, les droits éventuels et le prix de revient de l'immeuble pour la société. Une valeur trop faible réduit l'impôt immédiat mais augmente la plus-value que la société réalisera lors de la revente et lèse l'apporteur au profit des autres associés. Une valeur trop forte produit l'effet inverse et lèse les autres associés.

Entre membres d'une famille, une sous-évaluation peut être qualifiée de donation indirecte au profit des coassociés. L'administration peut rectifier la valeur retenue, avec intérêts de retard et le cas échéant majorations.

Les droits et frais de l'acte

L'apport pur et simple à une SCI à l'impôt sur le revenu

L'apport pur et simple est celui que la société rémunère uniquement par des parts sociales. Lorsque la société n'est pas soumise à l'IS, il est enregistré gratuitement, en application de l'article 810 du Code général des impôts (CGI) cité par la fiche SCI. C'est le cas d'une SCI à l'IR qui loue nu.

La publication de l'acte au service de la publicité foncière reste en revanche taxée. S'y ajoutent les émoluments du notaire, calculés selon le barème réglementé, ainsi que les débours. Demandez au notaire un état chiffré de ces frais avant de signer, car ils dépendent de la valeur apportée.

L'apport à une SCI à l'impôt sur les sociétés

L'apport d'un immeuble à une société soumise à l'IS par une personne qui n'y est pas soumise est assimilé à une mutation à titre onéreux. Selon la fiche SCI, il supporte un droit de 5 % de sa valeur (article 809 du CGI). Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) précise que ce droit spécial comprend un droit perçu au profit de l'État et des taxes additionnelles locales (BOI-ENR-AVS-10-10-20, version de 2012, § 290).

L'enregistrement gratuit en contrepartie d'un engagement de conserver les parts pendant trois ans ne vaut, pour un immeuble, que s'il est compris dans l'apport de l'ensemble de l'actif immobilisé affecté à une activité professionnelle (BOI-ENR-AVS-10-10-10, § 20). Un particulier qui apporte un ou plusieurs logements loués nus relevant de la gestion de son patrimoine privé n'entre en principe pas dans ce cas et paie le droit de 5 %.

L'option ultérieure pour l'impôt sur les sociétés

Une SCI à l'IR qui a reçu un immeuble en apport gratuit peut opter plus tard pour l'IS. À ce moment, les droits de mutation à titre onéreux deviennent exigibles sur les apports purs et simples qu'elle a reçus de personnes non soumises à cet impôt (II de l'article 809 du CGI). L'option fait donc payer en une fois les droits épargnés lors de l'apport, calculés au taux du droit spécial sur la valeur des biens apportés. Ce coût s'ajoute aux conséquences de l'option présentées au chapitre 71.

La cession des parts dans les trois ans

Un apport pur et simple à une société non soumise à l'IS ne doit pas servir à vendre un immeuble en franchise de droits. Si l'apporteur cède dans les trois ans les parts reçues en rémunération de son apport, la cession est regardée comme portant sur l'immeuble lui-même pour les droits d'enregistrement, comme le rappellent les notaires du Grand Paris dans leur fiche sur la fiscalité des sociétés civiles à l'IR. Les droits de vente d'immeuble deviennent alors exigibles à la place du droit de cession de parts. Le chapitre 117 détaille la cession de parts.

L'apport à titre onéreux

L'apport devient onéreux lorsque la société remet à l'apporteur une contrepartie autre que des parts. C'est le cas lorsqu'elle prend en charge l'emprunt qui grève le bien, lorsqu'elle verse une soulte ou lorsqu'elle inscrit une partie de la valeur au compte courant de l'apporteur. Le BOFiP indique que l'apport n'est alors pur et simple qu'à hauteur de la valeur nette, la fraction correspondant au passif étant un apport à titre onéreux soumis aux droits ordinaires (BOI-ENR-AVS-10-10-20, version de 2012, § 520).

Lorsqu'elle porte sur un immeuble, cette fraction supporte les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) applicables aux ventes. Leur taux global est de 5,80665 % dans les départements restés à 4,50 % et de 6,3185 % dans ceux qui ont relevé leur taux à 5 % pour les actes conclus du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, selon le Guide du bailleur privé, Acheter un bien à louer. Le notaire applique des règles d'imputation du passif lorsque plusieurs biens de nature différente sont apportés.

Le bien grevé d'un emprunt

Les solutions possibles

Un bien encore financé par un prêt soulève trois questions. Qui remboursera le prêt, la banque acceptera-t-elle l'opération et quel sera le coût en droits. Quatre solutions sont en pratique envisagées.

• La société reprend le prêt. Avec l'accord écrit de la banque, la société devient débitrice. La fraction de l'apport correspondant au capital restant dû est onéreuse et supporte les DMTO. Les intérêts deviennent des charges de la société.
• L'apporteur conserve le prêt. L'apport est pur et simple pour toute la valeur du bien. L'apporteur continue de rembourser une dette qui a financé un bien qui ne lui appartient plus. La banque doit l'accepter, car le bien hypothéqué change de propriétaire. La déduction des intérêts dans la quote-part de revenus de l'apporteur n'est pas acquise d'office. Elle doit être validée avec l'expert-comptable avant l'acte, au besoin par une demande de rescrit.
• La société emprunte pour rembourser le prêt. La société obtient un nouveau financement et rembourse le prêt de l'apporteur, ce qui revient à une prise en charge du passif avec ses droits. Des indemnités de remboursement anticipé peuvent s'ajouter.
• L'apporteur rembourse le prêt avant l'apport. Il utilise son épargne ou vend un autre actif. L'apport est alors pur et simple et sans difficulté bancaire, au prix d'une mobilisation de trésorerie.

La garantie hypothécaire

L'hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers inscrit sur l'immeuble suit le bien entre les mains de la société. La banque peut donc poursuivre l'immeuble même si la société n'est pas sa débitrice. Elle exige souvent, en cas de reprise du prêt, la caution personnelle des associés (chapitre 37). Faites examiner par le notaire l'état hypothécaire et les clauses du prêt, qui peuvent rendre la dette exigible en cas de mutation du bien.

La plus-value de l'apporteur

Le principe et le calcul

L'apporteur personne physique relève du régime des plus-values immobilières des particuliers prévu aux articles 150 U et suivants du CGI. Le prix de cession est la valeur d'apport, c'est-à-dire la valeur des parts reçues augmentée, le cas échéant, du passif pris en charge et des autres contreparties. Le calcul suit les étapes habituelles, détaillées dans le Guide du bailleur privé, La plus-value immobilière en détail.

La plus-value nette est soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, la hausse de la contribution sociale généralisée sur les revenus du capital votée pour 2026 ne s'appliquant pas aux plus-values immobilières selon ce même chapitre du guide privé. Le prix d'acquisition peut être majoré des frais d'acquisition, au réel ou au forfait de 7,5 %. Il peut aussi être majoré des travaux, au réel ou au forfait de 15 % après cinq ans de détention. Une surtaxe s'ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.

Les exonérations

Les exonérations du régime des particuliers s'appliquent à l'apport comme à une vente, dans leurs conditions propres. Un bien détenu depuis plus de trente ans est exonéré d'impôt et de prélèvements sociaux. La résidence principale de l'apporteur au jour de l'apport est exonérée. L'exonération de la première cession d'un logement autre que la résidence principale suppose le remploi du prix dans l'acquisition de la résidence principale, ce que l'absence de prix rend en pratique très difficile.

Le paiement

Comme pour une vente, la plus-value est déclarée et l'impôt acquitté par l'intermédiaire du notaire au moment de la formalité. L'apporteur doit donc disposer de la trésorerie nécessaire, puisqu'il ne reçoit aucun prix. Le notaire réclame en général cette somme avant la signature.

Une nouvelle durée de détention

L'apport remet le compteur de la durée de détention à zéro. Pour la société, l'immeuble est acquis à la date de l'apport et pour sa valeur d'apport. Pour l'associé, les parts sont détenues à compter de la même date. Une revente de l'immeuble par la société, ou une cession des parts, quelques années après l'apport, ne bénéficie donc d'aucun abattement significatif.

La valeur d'apport devient en contrepartie le nouveau prix d'acquisition. La plus-value latente a été purgée par l'impôt payé lors de l'apport. Il n'y a donc pas de double imposition de la même plus-value, mais un impôt payé plus tôt et des abattements qui repartent de zéro.

Les autres conséquences fiscales

Le déficit foncier et les engagements de location

L'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global n'est définitivement acquise que si le logement reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation, selon le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location nue. L'apport fait sortir le bien du patrimoine de l'apporteur. Avant tout apport dans cette période, faites vérifier par l'expert-comptable si l'avantage peut être remis en cause.

Les dispositifs de réduction d'impôt liés à l'investissement locatif subordonnent en général l'avantage à la conservation et à la location du logement par le contribuable pendant une durée minimale. Un apport pendant cette période peut entraîner la reprise des réductions obtenues. Vérifiez les conditions du dispositif concerné avant toute décision.

Le régime des revenus après l'apport

Après l'apport, les loyers sont perçus par la société. Dans une SCI à l'IR, chaque associé déclare sa quote-part dans la catégorie des revenus fonciers (chapitres 57 et 59). Le micro-foncier reste ouvert à l'associé sous conditions (chapitre 61). Dans une SCI à l'IS, la société est imposée sur son résultat et amortit l'immeuble sur la base de sa valeur d'apport, hors terrain (chapitre 73).

Le logement loué meublé

La location meublée est une activité commerciale. L'apport d'un logement loué meublé à une SCI peut donc la rendre passible de l'IS, avec les conséquences présentées au chapitre 68. Pour un loueur en meublé non professionnel (LMNP), les amortissements déduits au régime réel diminuent le prix d'acquisition pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, sauf exceptions, ce qui alourdit la plus-value d'apport. Le loueur en meublé professionnel (LMP) relève d'un régime distinct présenté dans le guide professionnel déjà cité.

L'impôt sur la fortune immobilière et les taxes locales

L'apport ne change pas l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) de l'apporteur, qui détient désormais des parts dont la valeur est imposable à proportion de leur fraction immobilière. Les règles de déduction des dettes diffèrent en revanche selon que l'emprunt est porté par la société ou par l'associé (chapitre 66). La taxe foncière est due par le propriétaire au 1er janvier. L'année de l'apport, sa répartition se règle dans l'acte (chapitre 69).

Les conséquences pratiques

L'apport change le bailleur, le propriétaire et souvent le payeur des charges. Les démarches suivantes évitent les loyers encaissés sur le mauvais compte et les garanties perdues.

1. Informer chaque locataire par écrit du nom de la société, de ses coordonnées et du nouveau compte de paiement.
2. Transférer les dépôts de garantie dans la trésorerie de la société.
3. Souscrire au nom de la société une assurance de propriétaire non occupant et faire modifier les garanties de loyers impayés.
4. Notifier la mutation au syndic de copropriété.
5. Vérifier auprès de la mairie les formalités liées au changement de propriétaire dans les communes soumises à autorisation de mettre en location.
6. Demander au notaire la liste des diagnostics à annexer ou à mettre à jour.
7. Mettre à jour les déclarations d'occupation dans le service « Gérer mes biens immobiliers » au nom de la société.

Les cas particuliers

Le couple marié

Un bien commun ne peut être apporté qu'avec le consentement des deux époux, en application de l'article 1424 du Code civil cité par la fiche F36954. Les parts reçues sont communes. Le conjoint peut revendiquer la qualité d'associé pour la moitié des parts, dans les conditions de l'article 1832-2 du Code civil (chapitre 13). En séparation de biens, un époux apporte ses biens personnels et l'autre n'a aucun droit sur les parts, sauf indivision. La plus-value se calcule pour chaque époux sur sa quote-part dans le bien.

Les partenaires pacsés, les concubins et les indivisaires

Un bien indivis entre partenaires liés par un pacte civil de solidarité (PACS), entre concubins ou entre héritiers ne peut être apporté qu'avec l'accord de tous les indivisaires. Chacun apporte sa quote-part et reçoit des parts à proportion. Chacun calcule sa propre plus-value, avec son propre prix et sa propre date d'acquisition lorsque les quotes-parts ont été acquises à des moments différents. L'apport remplace alors les règles de l'indivision par les clauses statutaires, ce qui peut être son principal intérêt.

Les enfants mineurs

L'apport en société d'un immeuble appartenant à un mineur fait partie des actes graves qui requièrent l'autorisation préalable du juge des tutelles. Un parent qui apporte son propre immeuble à une SCI dont ses enfants mineurs sont associés doit en outre veiller au conflit d'intérêts entre lui et ses enfants, qui peut imposer la désignation d'un administrateur ad hoc (chapitre 20).

Le démembrement

Un parent peut apporter la nue-propriété d'un immeuble en conservant l'usufruit, ou apporter la pleine propriété puis donner la nue-propriété des parts. Les deux schémas n'ont pas les mêmes effets sur la gestion, les revenus et la fiscalité de la transmission. L'apport puis la donation des parts est le plus courant. Il est détaillé aux chapitres 105 et 106. L'apport d'un usufruit temporaire relève d'une analyse spécifique et d'un contrôle attentif de l'administration (chapitre 40).

L'apport de la résidence principale

L'apport de la résidence principale est exonéré de plus-value si le bien constitue la résidence principale de l'apporteur au jour de l'apport. Si l'apporteur continue ensuite d'occuper le logement, la société doit lui consentir un bail ou une mise à disposition régulièrement décidée (chapitre 41). Un apport de résidence principale suivi d'une revente rapide par la société pour profiter d'un prix de revient réévalué attire l'attention de l'administration.

L'apporteur non-résident

Un apporteur domicilié hors de France est imposé en France sur la plus-value d'un immeuble situé en France, selon des règles de taux et de prélèvements sociaux qui dépendent de son pays de résidence. Le notaire calcule et acquitte l'impôt. Les règles sont présentées au chapitre 65 et dans le Guide du bailleur privé, Le bailleur non-résident ou expatrié.

L'apport à plusieurs sociétés

Un bailleur qui détient plusieurs biens peut les répartir entre plusieurs SCI, par exemple une par enfant ou une par immeuble. Chaque apport est une opération distincte, avec sa plus-value et ses frais. Le découpage doit répondre à un objectif de gestion ou de transmission réel, sous peine d'être examiné sous l'angle de l'abus de droit.

L'apport par une société

Une société soumise à l'IS qui apporte un immeuble relève du régime des plus-values professionnelles, calculées sur la valeur nette comptable. Les droits d'enregistrement suivent des règles propres lorsque la société bénéficiaire est aussi à l'IS. Ces situations relèvent de la partie VIII du guide (chapitres 85 et 87).

La procédure pas à pas

1. Fixez l'objectif. Écrivez pourquoi l'apport est envisagé, qu'il s'agisse de transmission, d'association ou de sortie d'indivision. Vérifiez qu'une autre voie n'atteint pas le même but à moindre coût.
2. Réunissez les pièces du bien. Titre de propriété, factures de travaux, tableau d'amortissement du prêt, baux, dépôts de garantie, diagnostics et déclarations fiscales des dernières années.
3. Faites évaluer le bien. Obtenez une valeur vénale justifiée, occupation comprise.
4. Chiffrez la plus-value et les droits. Demandez au notaire un calcul de la plus-value, des droits selon le régime de la société et des frais, pour chaque scénario de traitement du prêt.
5. Vérifiez les engagements fiscaux en cours. Déficit foncier imputé, réduction d'impôt, régime meublé.
6. Réglez le sort du prêt avec la banque. Obtenez son accord écrit sur la reprise, le maintien ou le remboursement, ainsi que sur les garanties.
7. Recueillez les consentements. Conjoint, coïndivisaires, autorisation du juge pour un bien de mineur.
8. Rédigez les statuts et l'acte d'apport. Désignation du bien, valeur, rémunération en parts, passif pris en charge, date d'entrée en jouissance, garanties.
9. Signez l'acte notarié. Le notaire acquitte l'impôt sur la plus-value et fait publier l'apport.
10. Organisez la reprise de gestion. Locataires, dépôts de garantie, assurances, syndic, comptes bancaires et déclarations.

Deux exemples chiffrés

Les exemples suivants sont illustratifs. Les émoluments du notaire et les frais de publicité foncière ne sont pas chiffrés et les calculs réels doivent être établis par le notaire.

Un couple apporte un appartement à une SCI familiale

Un couple marié sous le régime de la communauté a acheté en mars 2012 un appartement de 120 000 €, loué nu depuis. Il n'a plus d'emprunt. En novembre 2026, il l'apporte à une SCI à l'IR constituée avec ses deux enfants majeurs, pour une valeur de 180 000 €, occupation comprise. Il ne dispose pas de factures et retient les forfaits.

La société étant à l'IR et l'apport rémunéré uniquement par des parts, aucun droit d'enregistrement proportionnel n'est dû. Le couple doit cependant payer 7 717 € d'impôt sans recevoir aucun prix, en plus des frais d'acte. S'il attendait huit ans de plus, l'abattement pour l'impôt sur le revenu atteindrait 100 % à la fin de la 22e année et seule une partie des prélèvements sociaux resterait due. Le choix de la date est donc un élément à part entière de la décision.

Un investisseur apporte un immeuble de quatre logements avec son emprunt

Un investisseur célibataire a acheté en janvier 2016 un immeuble de quatre logements loués nus pour 380 000 €, avec 28 000 € de frais justifiés. En novembre 2026, l'immeuble vaut 600 000 € et il reste 200 000 € d'emprunt. Il l'apporte à une SCI dont la société reprend le prêt avec l'accord de la banque. Il ne justifie d'aucune facture de travaux non déduite et retient le forfait de 15 %.

Les droits dépendent ensuite du régime de la société et du sort de l'emprunt.

Si l'investisseur conserve le prêt à sa charge, l'apport à une SCI à l'IR ne supporte aucun droit proportionnel, mais il continue de rembourser 200 000 € pour un bien qui appartient à la société et la déduction de ses intérêts doit être validée. Dans tous les scénarios, la plus-value de 41 149 € est due, sans encaissement. L'opération ne se justifie que par un objectif de gestion ou de transmission qui vaut ce coût.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration contrôle d'abord la valeur d'apport, à partir de ventes comparables. Une sous-évaluation réduit la plus-value de l'apporteur et peut traduire une donation indirecte aux coassociés. Une surévaluation augmente, dans une société à l'IS, la base des amortissements.

Elle vérifie ensuite la qualification de l'apport. Une prise en charge de passif, une soulte ou une inscription en compte courant non déclarée transforme une partie de l'apport en apport onéreux. Une cession des parts dans les trois ans ou une option pour l'IS rend exigibles des droits qui n'avaient pas été payés.

Elle peut enfin examiner l'enchaînement des opérations sous l'angle de l'abus de droit, sur le fondement des articles L64 et L64 A du livre des procédures fiscales présentés au chapitre 132. Un apport suivi à bref délai d'une donation des parts avec forte décote, d'une vente de l'immeuble par la société ou d'une distribution qui rend à l'apporteur la valeur du bien sans impôt attire l'attention. Une opération qui répond à un projet réel de gestion ou de transmission, documenté avant l'acte, résiste mieux à cet examen.

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, n'était pas adopté à cette date. Selon les analyses publiées, il vise surtout l'amortissement de la location meublée non professionnelle et ne modifie pas, en l'état, les droits d'enregistrement des apports ni le régime des plus-values immobilières des particuliers. Son évolution est suivie dans le Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027. La hausse facultative des droits départementaux reste applicable aux actes conclus jusqu'au 31 mars 2028.

Les erreurs fréquentes

• Croire l'apport neutre. Sur l'exemple du couple, 7 717 € d'impôt sont dus sans encaissement.
• Laisser la société reprendre le prêt sans chiffrer les droits. Une reprise de 200 000 € coûte de 11 613 € à 12 637 € de droits.
• Apporter à une SCI à l'IS un logement du patrimoine privé. Sur l'immeuble de 600 000 €, le droit spécial ajoute 20 000 € sur la fraction rémunérée par des parts.
• Opter pour l'IS après un apport gratuit. Les droits sur les apports antérieurs deviennent exigibles au moment de l'option.
• Céder les parts dans les trois ans. La cession est taxée comme une vente d'immeuble.
• Apporter juste avant une vente. Les abattements repartent de zéro et l'administration s'interroge sur le but de l'opération.
• Oublier les engagements fiscaux en cours. Un déficit foncier imputé ou une réduction d'impôt peut être remis en cause.
• Négliger le conjoint ou un coïndivisaire. L'apport fait sans leur accord est exposé à la nullité.
• Sous-évaluer le bien. La valeur rectifiée entraîne un rappel d'impôt avec intérêts de retard et un risque de requalification en donation indirecte.

Liste de contrôle

1. L'objectif de l'apport est écrit et les alternatives ont été comparées.
2. La valeur vénale est établie par un professionnel ou des ventes comparables, occupation comprise.
3. La plus-value de l'apporteur est calculée et la trésorerie pour la payer est disponible.
4. Les droits sont chiffrés selon le régime fiscal de la société et le sort du prêt.
5. Les conséquences d'une option future pour l'IS et d'une cession des parts dans les trois ans sont connues.
6. L'accord écrit de la banque sur le prêt et les garanties est obtenu.
7. Les engagements fiscaux en cours sont vérifiés par l'expert-comptable.
8. Le conjoint commun en biens et les coïndivisaires consentent à l'acte.
9. L'autorisation du juge est obtenue pour un bien de mineur.
10. L'acte précise le bien, la valeur, la rémunération, le passif pris en charge et la date d'entrée en jouissance.
11. Les locataires, l'assureur, le syndic et la mairie sont informés.
12. Les dépôts de garantie et les contrats sont transférés à la société.
13. Le dossier conserve l'expertise, l'acte et les calculs pour toute la durée de détention.