La holding immobilière

Une holding est une société dont l'actif se compose, en tout ou en partie, de participations dans d'autres sociétés. En immobilier, elle coiffe une ou plusieurs sociétés civiles immobilières (SCI), une société par actions simplifiée (SAS) qui loue en meublé ou une foncière familiale. Elle est souvent présentée comme l'étape naturelle d'un patrimoine qui grandit. Elle ajoute pourtant un étage de coûts, d'obligations et de risques fiscaux qui ne se justifie que par un objectif précis.

Ce chapitre présente la holding immobilière, ses usages et ses limites, sa fiscalité, la distinction entre holding passive et animatrice, la taxe sur les actifs non opérationnels créée en 2026, ses coûts et sa création. Le régime des sociétés mères et l'intégration fiscale sont détaillés au chapitre 86, l'apport de titres à une holding au chapitre 87, le rachat par endettement au chapitre 88, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) au chapitre 90 et la foncière familiale au chapitre 92. Les bases de la société civile figurent dans le Guide du bailleur privé, La SCI de A à Z et celles de la société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) dans le Guide du bailleur privé, La SCI à l'impôt sur les sociétés.

Ce qu'est une holding immobilière

Une fonction, pas une forme juridique

Le mot holding ne désigne aucune forme de société prévue par la loi. Toute société peut jouer ce rôle, qu'il s'agisse d'une SAS, d'une société à responsabilité limitée (SARL) ou d'une société civile. Ce qui fait la holding, c'est la détention de titres d'autres sociétés et, le plus souvent, le contrôle de ces sociétés. Ses statuts doivent donc prévoir dans l'objet social la prise et la gestion de participations (chapitre 12).

La holding est dite de tête lorsqu'elle se trouve au sommet de la chaîne et qu'elle est détenue directement par les personnes physiques. Les sociétés qu'elle détient sont ses filiales. Une filiale peut elle-même détenir d'autres sociétés, ce qui forme une chaîne de détention à plusieurs étages. Chaque étage est une personne morale distincte, avec ses comptes, ses déclarations et ses décisions d'associés.

Holding pure, holding mixte, holding animatrice

On distingue trois profils selon l'activité réelle de la holding.

• La holding pure ou passive se borne à détenir des titres et à encaisser des dividendes ou des quotes-parts de résultat. Elle n'a pas d'autre activité.
• La holding mixte détient des titres et exerce en parallèle une activité propre, par exemple la détention directe d'immeubles loués ou la location meublée.
• La holding animatrice participe activement à la conduite de la politique de son groupe et au contrôle de ses filiales. Elle rend souvent à ses filiales des services administratifs, juridiques, comptables ou financiers.

La qualification résulte des faits, que l'administration apprécie en cas de contrôle. Une société qui se dit animatrice dans ses statuts mais ne fait rien de plus que détenir des titres reste une holding passive.

Les configurations rencontrées en immobilier

Les schémas suivants sont les plus fréquents dans les patrimoines familiaux.

• Une SAS ou une SARL à l'IS qui détient plusieurs SCI ayant opté pour l'IS, chacune propriétaire d'un immeuble.
• Une société à l'IS qui détient des parts de SCI restées à l'impôt sur le revenu (IR), ce qui modifie le calcul du résultat de ces SCI pour sa quote-part.
• Une holding qui détient à la fois une société d'exploitation, comme un commerce ou un cabinet, ainsi que la SCI qui lui loue ses murs.
• Une société civile familiale qui détient des parts de plusieurs SCI pour centraliser la gouvernance et préparer la transmission.
• Une holding issue de l'apport, par un dirigeant, des titres de sa société d'exploitation, qui réinvestit ensuite dans l'immobilier (chapitre 87).

Pourquoi interposer une holding

Remonter et réinvestir les bénéfices

L'usage le plus répandu consiste à faire remonter les bénéfices des filiales à l'IS vers la holding, pour les réinvestir sans passer par l'imposition personnelle des associés. Lorsque les conditions du régime des sociétés mères sont remplies, le dividende reçu par la holding est presque exonéré, une quote-part de frais et charges de 5 % restant imposable (chapitre 86). La holding peut alors financer l'apport personnel d'une nouvelle acquisition ou des travaux dans une autre filiale.

Cet avantage n'est qu'un différé, les sommes conservées étant imposées chez les associés lorsqu'elles leur sont distribuées. L'intérêt dépend donc de la durée pendant laquelle les fonds restent investis et du rendement qu'ils produisent, ce que montre l'exemple 1.

Mutualiser la trésorerie et le financement

Une holding qui contrôle plusieurs sociétés peut organiser une gestion centralisée de la trésorerie. Les excédents d'une SCI financent les besoins d'une autre, par des avances rémunérées documentées dans une convention. Les prêts entre sociétés sont en principe réservés aux établissements de crédit, mais le Code monétaire et financier admet les opérations de trésorerie entre sociétés ayant des liens de capital conférant à l'une le contrôle effectif des autres.

Elle peut aussi emprunter pour acquérir les titres d'une société et rembourser avec les dividendes de sa filiale (chapitres 86 et 88).

Organiser la gouvernance et la transmission

La holding regroupe sous un seul toit des sociétés détenues par les mêmes personnes. Ses statuts fixent une fois pour toutes les règles de majorité, d'agrément et de sortie. La transmission peut porter sur les titres d'une seule société, la holding, au lieu de plusieurs.

Cette centralisation a un revers. Une donation de titres de holding transmet une quote-part de l'ensemble du patrimoine, sans possibilité d'attribuer un immeuble précis à un enfant. Un partage bien par bien se prête mieux à des sociétés distinctes détenues directement.

Isoler les risques

Chaque filiale répond seule de ses dettes, mais cet isolement est relatif. Les banques demandent souvent la caution de la holding ou des associés. Les associés d'une SCI répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leurs parts, y compris lorsque l'associé est une holding (chapitre 5).

Ce qu'une holding ne permet pas

Plusieurs idées reçues doivent être écartées avant toute décision.

• Elle ne réduit pas l'impôt dû sur les loyers d'une SCI à l'IR détenue directement par des personnes physiques. Seule la quote-part détenue par la holding change de régime.
• Elle ne donne pas accès au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), qui est propre aux personnes physiques (chapitre 81).
• Elle ne rend pas éligible au pacte Dutreil un patrimoine de location, car la gestion de son propre patrimoine immobilier est exclue de ce régime (chapitre 113).
• Elle ne fait pas disparaître l'IFI, les titres de la holding étant en principe retenus à hauteur de la valeur des immeubles qu'elle détient directement ou indirectement (chapitre 90).
• Elle ne supprime pas l'impôt sur les dividendes, elle le diffère jusqu'à la distribution aux personnes physiques.

Choisir la forme de la holding

Le tableau comparatif

La doctrine administrative range parmi les sociétés pouvant bénéficier du régime des sociétés mères les sociétés civiles à forme et objet civils qui ont opté pour l'IS (BOI-IS-BASE-10-10-10-10, § 80). Une société civile à l'IR, en revanche, n'est pas une société mère au sens de ce régime et ses associés sont imposés directement sur les résultats qu'elle reçoit.

La société civile à l'IR au sommet

Une société civile à l'IR qui détient des parts de SCI à l'IR n'est pas une holding au sens fiscal. Les résultats des SCI remontent jusqu'aux personnes physiques, qui les déclarent dans leurs revenus fonciers. Ce montage ne sert qu'à la gouvernance et à la transmission. Il relève du chapitre 93 lorsque la société détient aussi des valeurs mobilières.

La fiscalité de la holding

Les dividendes reçus des filiales à l'IS

Une holding soumise à l'IS qui reçoit des dividendes d'une filiale elle aussi à l'IS les inclut dans son résultat. Si elle détient au moins 5 % du capital de la filiale depuis deux ans ou s'engage à les conserver deux ans, elle peut appliquer le régime des sociétés mères. Le dividende est alors retranché de son résultat, sous réserve d'une quote-part de frais et charges de 5 %, ramenée à 1 % au sein d'un groupe intégré (chapitre 86).

Sans ce régime, le dividende est imposé une seconde fois au taux de l'IS. Une participation de 3 % dans une SCI à l'IS ne bénéficie donc d'aucun allègement, ce qui rend inutile une holding minoritaire dans ce cas.

La quote-part de résultat d'une SCI à l'IR

Une holding à l'IS peut détenir des parts d'une SCI restée à l'IR. Elle ne reçoit pas de dividende, elle est imposée sur sa quote-part du résultat de la SCI, distribué ou non. Selon l'article 238 bis K du Code général des impôts (CGI), cette quote-part est déterminée selon les règles applicables à l'associé, donc selon les règles de l'IS au lieu de celles des revenus fonciers (BOI-BIC-BASE-10-20, § 110 et § 130).

La SCI doit alors calculer deux résultats, un résultat foncier pour ses associés personnes physiques et un résultat selon les règles de l'IS pour la holding. Les amortissements doivent être pratiqués dans les écritures de la SCI et figurer sur un relevé spécial joint à la déclaration (même source, § 150 et § 180). La quote-part de plus-value de cession d'un immeuble revenant à la holding relève du régime des plus-values professionnelles, sans les abattements pour durée de détention des particuliers (même source, § 170).

Les plus-values de cession de titres

Une holding qui cède des titres de participation détenus depuis au moins deux ans bénéficie en principe d'une imposition au taux de 0 %, avec réintégration d'une quote-part de frais et charges de 12 % du montant brut des plus-values (BOI-IS-BASE-20-20-10-20, § 115). Ce régime ne concerne pas l'immobilier familial. Les titres de sociétés à prépondérance immobilière non cotées en sont exclus (BOI-IS-BASE-20-20-10-10).

La cession par la holding des parts d'une SCI ou d'une SAS dont l'actif est principalement immobilier est donc imposée au taux de droit commun de l'IS. Le gain se calcule par différence entre le prix de cession et le prix de revient des titres pour la holding. Le chapitre 91 précise la notion de prépondérance immobilière.

Les charges, frais et intérêts

La holding déduit ses frais de fonctionnement, comme la comptabilité, les honoraires et les intérêts d'emprunt, dans les conditions de droit commun. Les intérêts versés aux associés sur leurs comptes courants ne sont déductibles que dans la limite d'un taux maximal publié chaque trimestre et à condition que le capital soit entièrement libéré (chapitre 28). Les charges financières nettes sont en outre plafonnées au plus élevé de 3 millions d'euros et de 30 % du résultat fiscal avant intérêts et amortissements, plafond qui ne concerne que les groupes très endettés (chapitre 36).

Une holding passive dont les seuls produits sont des dividendes exonérés dégage souvent un déficit, car ses frais excèdent la quote-part de 5 % réintégrée. Ce déficit est reportable sur ses bénéfices futurs, mais il ne s'impute sur les bénéfices des filiales que dans un groupe intégré (chapitre 86).

La taxe sur la valeur ajoutée

Une holding qui se borne à détenir des titres et à encaisser des dividendes n'exerce pas d'activité économique au regard de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Elle ne collecte rien et ne récupère pas la TVA sur ses frais. Une holding qui facture à ses filiales des prestations de services, comme la gestion administrative ou comptable, devient assujettie pour ces opérations et facture la TVA.

Cette TVA n'est récupérable par la filiale que si celle-ci exerce elle-même une activité taxée. Une SCI qui loue des logements nus est exonérée de TVA et supporte donc la taxe facturée par sa holding comme un coût définitif. Le chapitre 53 présente la TVA dans les sociétés immobilières.

La distribution aux associés de la holding

Les dividendes que la holding verse à ses associés personnes physiques supportent le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 12,8 % au titre de l'impôt sur le revenu, sauf option globale pour le barème progressif, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux. Pour les revenus de placement perçus en 2026, ces prélèvements sont de 18,6 %, contre 17,2 % pour ceux perçus en 2025 (service-public.gouv.fr). Le taux global du PFU atteint donc 31,4 % en 2026. Les règles de la distribution sont détaillées au chapitre 75.

Le taux réduit d'IS dans un groupe

Le taux normal de l'IS est de 25 %. Un taux réduit de 15 % s'applique aux premiers 42 500 € de bénéfice lorsque le chiffre d'affaires ne dépasse pas 10 millions d'euros et que le capital, entièrement libéré, est détenu pour 75 % au moins par des personnes physiques ou par une société qui remplit elle-même ces conditions (entreprendre.service-public.gouv.fr, page vérifiée le 17 février 2026). Une filiale détenue par une holding familiale peut donc conserver le taux réduit si la holding répond à ces conditions. Une holding dont le capital n'est pas entièrement libéré fait perdre le taux réduit à elle-même et à ses filiales.

Holding passive ou holding animatrice

La définition

La holding animatrice est définie, pour l'application du pacte Dutreil, par la loi de finances pour 2024 comme une société dont l'activité principale est la participation active à la conduite de la politique de son groupe et au contrôle de ses filiales, comme le rappelle le Guide du bailleur professionnel, Le pacte Dutreil et le loueur. En pratique, l'animation se prouve par des décisions stratégiques prises par la holding pour ses filiales, par des comptes rendus de réunion, par des conventions d'animation et par des moyens humains et matériels réels.

Pourquoi la distinction compte

Le piège de l'animation d'un patrimoine locatif

La location d'immeubles reste la gestion d'un patrimoine immobilier propre, exclue du pacte Dutreil, des régimes de biens professionnels de l'IFI et du réinvestissement prévu après un apport de titres (chapitre 87). La qualité d'animatrice n'a donc d'effet utile que dans un groupe qui comporte une activité opérationnelle réelle, comme une société d'exploitation commerciale ou artisanale.

La taxe sur les actifs non opérationnels des holdings patrimoniales

Le texte et son entrée en vigueur

La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a créé à l'article 235 ter C du CGI une taxe annuelle sur certains actifs non affectés à une activité opérationnelle des sociétés holdings patrimoniales. Selon les analyses publiées par plusieurs cabinets, dont Deloitte Société d'avocats et Option Finance, elle s'applique pour la première fois aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026, au taux de 20 % de la valeur des actifs taxables. La doctrine administrative n'était pas publiée au 25 octobre 2026. Ce qui suit est une présentation générale à vérifier avec un conseil avant toute décision.

Les sociétés visées

Selon ces analyses concordantes, trois conditions cumulatives doivent être réunies à la clôture de l'exercice.

• La société est soumise à l'IS et la valeur vénale de ses actifs atteint au moins 5 millions d'euros.
• Une personne physique détient, directement ou indirectement, au moins la moitié des droits de vote ou des droits financiers, ou exerce un pouvoir de décision.
• Plus de la moitié de ses produits proviennent de revenus passifs, notion qui couvre notamment les dividendes, les intérêts, les redevances et les loyers.

Une holding familiale qui encaisse loyers et dividendes remplit souvent la troisième condition. Le seuil de 5 millions d'euros porte sur la valeur vénale des actifs et non sur l'actif net, de sorte qu'un patrimoine fortement endetté peut l'atteindre.

Les actifs taxés

L'assiette est une liste limitative de biens que la loi regarde comme non opérationnels. Les analyses publiées citent les véhicules de tourisme non professionnels, les bateaux de plaisance, les aéronefs, les chevaux de course, les vins et alcools, les bijoux et métaux précieux, ainsi que les logements dont la personne physique qui contrôle la société ou ses proches se réservent la jouissance, gratuitement ou à un loyer inférieur au marché. Les logements loués à des tiers dans des conditions normales sont exclus, comme les biens affectés à une activité opérationnelle. Selon ces mêmes analyses, la taxe n'est pas déductible du résultat imposable et une articulation est prévue avec l'IFI, qui relève du chapitre 90.

Un patrimoine loué à des tiers au prix du marché ne devrait donc rien supporter. Le risque se concentre sur le logement occupé par un associé ou un parent, sur la résidence secondaire logée dans une société et sur le bien loué à un proche sous le prix du marché (chapitre 41).

Ce qu'il faut faire avant la première clôture

1. Évaluez la valeur vénale totale des actifs de chaque société à l'IS que vous contrôlez.
2. Classez les produits de l'exercice entre revenus passifs et revenus d'activité.
3. Recensez les logements occupés par un associé, un parent ou un proche et comparez leur loyer au marché.
4. Recensez les autres biens de jouissance inscrits à l'actif, comme un véhicule ou un bateau.
5. Faites chiffrer la taxe potentielle par un conseil et comparez-la au coût d'un loyer de marché ou d'une sortie du bien de la société.
6. Documentez les choix faits, par exemple un bail écrit à un loyer de marché appuyé sur des références locales.

Combien coûte une holding

Les coûts de création

La création d'une holding sous forme de SAS ou de SARL suppose des statuts, une annonce légale et l'immatriculation. Selon les montants vérifiés au chapitre 7 sur la fiche officielle d'entreprendre.service-public.gouv.fr, la formalité d'immatriculation coûte 33,83 € pour une société commerciale et 60,38 € pour une société civile, auxquels s'ajoutent 19,33 € pour la déclaration des bénéficiaires effectifs. Les honoraires de rédaction sont libres. Un apport en nature de titres à une SAS ou une SARL impose en principe un commissaire aux apports, dont les honoraires sont libres eux aussi (chapitre 13).

Les coûts annuels

Chaque étage ajoute une comptabilité d'engagement avec bilan et liasse fiscale, le cas échéant le dépôt des comptes, une assemblée annuelle, un compte bancaire, des conventions entre sociétés à tenir à jour et la gestion de la taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles (chapitre 7).

Dans ce chapitre, le coût annuel d'une holding passive est fixé par hypothèse à 2 500 €, montant qui varie selon le cabinet et le nombre de filiales. Sur quinze ans, il représente 37 500 €. Une holding passive dont les dividendes sont exonérés n'a souvent pas de bénéfice pour déduire ces frais.

Créer une holding pas à pas

1. Écrivez l'objectif. Réinvestissement, financement d'acquisitions, gouvernance ou transmission. Il justifiera la holding en cas de contrôle.
2. Simulez sur quinze ou vingt ans. Comparez la détention directe, la détention par holding et la distribution finale aux associés, frais de structure compris.
3. Choisissez la forme et le régime fiscal. Reportez-vous au tableau comparatif ci-dessus et au chapitre 10.
4. Choisissez le mode d'alimentation. Souscription en numéraire, apport de titres (chapitre 87) ou rachat par endettement (chapitre 88).
5. Rédigez les statuts. Objet social incluant la prise de participations, clauses d'agrément, de sortie et de gouvernance, pouvoirs du dirigeant à l'égard des filiales.
6. Immatriculez la société et déclarez ses bénéficiaires effectifs (chapitres 16 et 17).
7. Organisez les flux. Convention de trésorerie, convention de prestations si la holding rend des services, conventions de compte courant.
8. Mettez à jour les filiales. Registre des associés, déclaration des bénéficiaires effectifs de chaque filiale, pouvoirs bancaires, tableau des mandats sociaux.
9. Optez, si nécessaire, pour l'intégration fiscale dans les délais prévus (chapitre 86).
10. Calez le calendrier annuel. Les filiales approuvent leurs comptes avant la holding, qui connaît ainsi les dividendes à recevoir (chapitre 26).

Les flux entre la holding et ses filiales

La trésorerie

Les avances entre la holding et ses filiales passent par des comptes courants. Une convention de trésorerie fixe le taux, la périodicité de calcul des intérêts, le plafond et les modalités de remboursement. Une avance sans intérêt consentie par une société à une autre peut être regardée comme un acte anormal de gestion de la société prêteuse, qui renonce sans contrepartie à une recette (chapitre 28).

Les prestations de services

La holding qui rend des services réels à ses filiales les facture à un prix normal, selon une convention écrite décrivant les prestations et leur prix. Une facturation sans rapport avec les services rendus peut être remise en cause chez la filiale. Dans une SAS ou une SARL, ces conventions entre une société et son dirigeant ou un associé important relèvent de la procédure des conventions réglementées (chapitre 33).

Exemples chiffrés

Les exemples suivants sont illustratifs. Ils utilisent les taux applicables au 25 octobre 2026 et des hypothèses simplifiées, qui ne remplacent pas une simulation personnalisée.

Exemple 1, réinvestir ou distribuer

Une SCI ayant opté pour l'IS dégage chaque année un bénéfice imposable de 40 000 €. Elle paie 6 000 € d'IS au taux de 15 % et dispose de 34 000 € distribuables. Ses associés comparent deux voies, recevoir directement le dividende ou interposer une holding à l'IS qui détient toute la SCI et réinvestit les sommes.

La holding dispose chaque année de 8 176 € de plus à investir. La quote-part de 1 700 € est couverte par les 2 500 € de frais, de sorte que la holding reste en déficit et ne paie pas d'IS dans cet exemple. Mais si les associés récupèrent le cumul au bout de dix ans, ils obtiennent 216 090 € au lieu de 233 240 €. La holding n'est utile que si les sommes restent investies longtemps avec un rendement suffisant pour compenser les frais, ou si elles ne sont jamais distribuées et sont transmises.

Exemple 2, une SCI à l'IR détenue par une holding

Une SCI à l'IR encaisse 60 000 € de loyers, paie 15 000 € de charges et 10 000 € d'intérêts. Le revenu foncier atteint 35 000 €. Détenue par une personne physique imposée dans la tranche de 30 %, cette quote-part supporte 30 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 16 520 €. Détenue par une holding à l'IS, la même quote-part est recalculée selon les règles de l'IS. Avec 18 000 € d'amortissement de l'immeuble, le résultat imposable tombe à 17 000 € et l'IS à 15 % atteint 2 550 €.

L'écart annuel de 13 970 € n'est pas un gain définitif, les sommes restant imposables à la distribution. À la revente de l'immeuble, la quote-part de plus-value de la holding sera calculée sur une valeur nette comptable diminuée des amortissements et sans abattement pour durée de détention. Le chapitre 83 compare ces régimes sur vingt ans, revente comprise.

Exemple 3, un logement occupé par l'associé

Une SAS à l'IS contrôlée par un particulier détient pour 6 millions d'euros d'immeubles loués à des tiers et un appartement de 800 000 € que l'associé occupe gratuitement. Ses produits sont essentiellement des loyers. Selon les analyses publiées de l'article 235 ter C, la société entre dans le champ de la taxe et l'appartement fait partie de l'assiette. Au taux de 20 %, la taxe pourrait atteindre 160 000 € par an avant toute déduction de dette, alors que les immeubles loués au prix du marché n'entrent pas dans l'assiette. Un bail à un loyer de marché, une sortie du bien de la société ou une autre organisation doivent être chiffrés avec un conseil, chacune de ces voies ayant ses propres coûts fiscaux.

Les situations particulières

Le couple marié

Sous un régime de communauté, les titres de holding souscrits avec des fonds communs sont des biens communs, même si un seul époux a la qualité d'associé. Le conjoint doit être averti de l'apport de biens communs et peut revendiquer la qualité d'associé dans une société dont les parts ne sont pas négociables (chapitre 18). En cas de divorce, les titres de holding entrent dans la liquidation du régime matrimonial. Leur évaluation suppose d'évaluer toutes les filiales. Les époux séparés de biens détiennent chacun leurs titres, ce qui impose de documenter l'origine des fonds.

Les partenaires de PACS et les concubins

Les partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) et les concubins détiennent chacun leurs titres selon leur financement. Aucun d'eux n'hérite de l'autre sans testament. Le concubin légataire supporte des droits de succession au taux de 60 % après un abattement de 1 594 €, comme le rappelle le chapitre 19. Une holding commune entre concubins doit donc prévoir dans ses statuts le sort des titres au décès et en cas de séparation.

Les enfants mineurs associés

Des enfants mineurs peuvent être associés d'une holding, par donation ou par souscription avec des fonds donnés. Leurs titres sont gérés par leurs représentants légaux. Les actes graves, comme un apport ou une cession, peuvent nécessiter l'autorisation du juge des tutelles selon le régime d'administration applicable (chapitre 20). Une holding qui accueille des mineurs doit éviter toute décision qui les engagerait au-delà de leurs apports, ce qui oriente vers une SAS ou une SARL plutôt que vers une société civile.

Les titres démembrés

Les titres d'une holding peuvent être démembrés, par exemple après une donation de la nue-propriété aux enfants. La répartition des votes et des dividendes entre usufruitier et nu-propriétaire doit être organisée par les statuts. Les réserves accumulées dans la holding posent la question de leur attribution, traitée au chapitre 89. Le démembrement ne fait pas obstacle au régime des sociétés mères au niveau de la holding, qui s'apprécie sur les titres des filiales qu'elle détient.

Les associés non-résidents

Un associé non-résident de la holding perçoit des dividendes de source française, soumis en principe à une retenue à la source dont le taux et les éventuelles réductions dépendent de son pays de résidence et de la convention fiscale applicable. Les prélèvements sociaux ne sont en principe pas dus sur ces dividendes par une personne non-résidente, sous réserve des règles d'affiliation à la sécurité sociale (service-public.gouv.fr). Ses plus-values sur titres de sociétés à prépondérance immobilière relèvent de règles propres.

La SCI à l'IR qui bascule à l'IS sous la holding

Une SCI à l'IR détenue en partie par une holding peut opter pour l'IS. L'option met fin à la double détermination du résultat et permet à la holding de recevoir des dividendes éligibles au régime des sociétés mères. Elle entraîne en revanche les conséquences d'une cessation d'entreprise pour la SCI et l'irrévocabilité de l'option au-delà de la période de renonciation (chapitre 71).

Les points de vigilance de l'administration

L'abus de droit

L'article L. 64 du livre des procédures fiscales (LPF) permet d'écarter les actes fictifs ou ceux dont le but est exclusivement fiscal. L'article L. 64 A vise depuis 2020 les actes dont le motif principal est fiscal, pour tous les impôts sauf l'IS, qui relève de la clause générale de l'article 205 A du CGI (BOI-CF-IOR-30-20). Une holding créée sans activité ni objectif autre que fiscal, interposée juste avant une distribution ou une cession, est la cible type de ces procédures.

Les rehaussements fondés sur l'article L. 64 sont assortis d'une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a ni pris l'initiative de l'acte ni été son principal bénéficiaire, selon les règles rappelées dans le Guide du bailleur privé, Optimiser sa fiscalité dans le respect des règles. Le rescrit de l'article L. 64 B permet de soumettre un projet à l'administration avant sa réalisation.

Les autres points examinés

• La substance. Un siège, des comptes, des décisions propres et une raison d'être économique.
• Les flux. Prix des prestations facturées aux filiales, rémunération des avances, absence de dépenses personnelles.
• Les biens de jouissance. Logement occupé par un associé, véhicule, résidence secondaire.
• Les régimes de groupe. Seuil de 5 % et durée de deux ans du régime des sociétés mères (chapitre 86), réinvestissement après un apport de titres (chapitre 87).

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, comporte un article 5 qui modifie le régime de l'apport de titres à une société contrôlée par l'apporteur. Le projet est en cours d'examen au Parlement au 25 octobre 2026. La commission des finances de l'Assemblée nationale a rejeté la première partie le 9 octobre 2026, l'examen en séance a commencé le 13 octobre et le vote sur l'ensemble de cette première partie a été reporté. Selon les analyses publiées, une réécriture proposée par le rapporteur général prévoit que la donation des titres de la holding mettrait fin au report d'imposition dans certains cas et que la succession n'y mettrait pas fin. Ces mesures restent proposées et le texte doit encore être voté puis examiné par le Sénat. Le chapitre 87 détaille ces enjeux, qui concernent directement les holdings issues d'un apport.

La doctrine administrative de la taxe de l'article 235 ter C n'était pas publiée à cette date. Aucune mesure du projet ne modifie, selon les analyses consultées, le régime des sociétés mères ni l'intégration fiscale. Ne créez pas de holding et ne modifiez pas une organisation existante sur la base d'un texte en discussion.

Les erreurs fréquentes

• Créer une holding pour une ou deux SCI à l'IR sans bénéfices à réinvestir. Les frais, de l'ordre de 2 500 € par an dans les exemples, s'ajoutent sans contrepartie.
• Raisonner sur l'économie annuelle sans la distribution finale. Dans l'exemple 1, les associés perçoivent 216 090 € au lieu de 233 240 € s'ils récupèrent les sommes au bout de dix ans.
• Oublier la double détermination du résultat d'une SCI à l'IR détenue par une holding à l'IS, ce qui fausse l'IS de la holding et expose à un redressement.
• Croire que la cession des parts d'une filiale immobilière bénéficie du taux de 0 %. Les titres de sociétés à prépondérance immobilière non cotées en sont exclus et la plus-value supporte l'IS de droit commun.
• Laisser un associé occuper gratuitement un logement de la holding. Dans l'exemple 3, la taxe pourrait atteindre 160 000 € par an, en plus de l'avantage en nature.
• Facturer des prestations fictives aux filiales. La charge est refusée chez la filiale et la TVA facturée est un coût définitif pour une SCI qui loue nu.
• Laisser le capital de la holding non libéré, ce qui fait perdre le taux réduit d'IS à la holding et à ses filiales.
• Prêter de l'argent de la holding à un associé personne physique, ce qui est interdit dans une SAS ou une SARL et peut être imposé comme un revenu distribué (chapitre 28).

La liste de contrôle

• L'objectif de la holding est écrit et chiffré sur quinze à vingt ans, distribution finale comprise.
• La forme choisie correspond au besoin de responsabilité limitée, de confidentialité et de souplesse.
• L'objet social mentionne la prise et la gestion de participations.
• Les conditions du régime des sociétés mères sont vérifiées pour chaque filiale à l'IS.
• La double détermination du résultat est organisée pour chaque SCI à l'IR détenue par la holding.
• Les conventions de trésorerie, de prestations et de compte courant sont écrites et appliquées.
• Le capital de la holding est entièrement libéré.
• Les biens de jouissance et les logements occupés par des proches sont recensés au regard de l'article 235 ter C.
• La qualité de holding passive ou animatrice est appréciée sur des faits documentés.
• Les déclarations de bénéficiaires effectifs de la holding et de chaque filiale sont à jour.
• Le calendrier d'approbation des comptes place les filiales avant la holding.
• L'évolution du projet de loi de finances pour 2027 est suivie avant toute donation de titres de holding.