Le pacte Dutreil et les sociétés immobilières

Le pacte Dutreil exonère de droits de donation ou de succession les trois quarts de la valeur des titres d'une société transmise, à condition que la société exerce une activité opérationnelle et que les héritiers ou donataires s'engagent à conserver leurs titres. Beaucoup d'associés de société civile immobilière (SCI), de société à responsabilité limitée (SARL) de famille ou de foncière familiale espèrent en bénéficier pour leur patrimoine locatif. La réponse de principe est négative depuis la loi de finances pour 2024, qui exclut expressément la gestion par une société de son propre patrimoine immobilier.

Ce chapitre présente le dispositif et ses conditions, explique pourquoi la location est exclue, passe en revue les cas limites où une société détenant des immeubles peut malgré tout entrer dans le régime, chiffre plusieurs situations et compare les autres outils de transmission ouverts aux sociétés immobilières. L'analyse propre aux loueurs en meublé professionnels figure dans le Guide du bailleur professionnel, Le pacte Dutreil et le loueur. Les règles générales sont résumées dans le Guide du bailleur privé, Revendre et transmettre. La donation de parts est traitée au chapitre 105, la donation de la nue-propriété au chapitre 106 et l'évaluation des parts au chapitre 107.

Le dispositif en bref

Les textes

Le Code général des impôts (CGI) organise deux régimes. L'article 787 B vise la transmission par décès ou par donation de parts ou d'actions d'une société qui exerce principalement une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. L'article 787 C vise les biens affectés à l'exploitation d'une entreprise individuelle exerçant l'une de ces activités. Dans les deux cas, 75 % de la valeur transmise est exonérée et le solde supporte les droits selon le barème et les abattements habituels.

La doctrine administrative de référence est publiée au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) sous la référence BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10. La version commentant la loi de finances pour 2026 a été publiée le 10 août 2026. Les paragraphes cités dans ce chapitre renvoient à cette version, dont les points essentiels sont repris et vérifiés dans le chapitre du Guide du bailleur professionnel cité plus haut.

Les avantages complémentaires

Une réduction de 50 % des droits de donation s'ajoute à l'exonération lorsque la donation d'une entreprise ou de titres de société porte sur la pleine propriété et que le donateur a moins de 70 ans (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 15 janvier 2026). Les droits dus sur une transmission éligible peuvent aussi, sous conditions et avec des garanties, être différés pendant cinq ans puis fractionnés sur dix ans. Aucun de ces avantages n'est ouvert aux titres d'une société dont l'activité n'est pas éligible.

Les conditions principales

L'engagement collectif peut être réputé acquis lorsque les titres sont détenus depuis deux ans au moins par une même personne, seule ou avec son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité (PACS) ou son concubin notoire, que les seuils sont atteints et que l'une de ces personnes exerce depuis deux ans son activité professionnelle principale ou une fonction de direction dans la société. Après un décès, les héritiers peuvent aussi conclure un engagement collectif dans les six mois.

Pourquoi l'immobilier locatif est exclu

La règle depuis le 17 octobre 2023

La loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 a précisé la condition d'activité. Pour les transmissions intervenues à compter du 17 octobre 2023, l'activité de gestion par une société de son propre patrimoine mobilier ou immobilier n'est pas considérée comme une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale (BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10, § 15). Le texte ne fait que consacrer une position ancienne de l'administration, désormais inscrite dans la loi.

La doctrine énumère les activités exclues à ce titre. Il s'agit de la location de locaux nus, quelle que soit leur affectation, de la location de locaux meublés à usage d'habitation, de la location d'établissements commerciaux ou industriels équipés de leur mobilier ou de leur matériel et de la promotion de travaux sur son propre patrimoine immobilier. Elle cite au contraire comme éligibles la construction d'immeubles en vue de leur vente et l'activité de marchand de biens (même source, § 15).

L'indifférence de la forme sociale et du régime fiscal

L'exclusion tient à la nature de l'activité, pas à la forme de la société ni à son imposition. Une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR) qui loue des logements nus, la même SCI après option pour l'impôt sur les sociétés (IS), une SARL de famille qui loue des meublés, une société par actions simplifiée (SAS) propriétaire d'un parc de bureaux ou une société en nom collectif (SNC) qui loue des locaux commerciaux exercent toutes une activité de gestion de leur propre patrimoine. Le classement des loyers dans les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), l'inscription au registre du commerce ou l'emploi de salariés ne changent pas cette analyse.

La taille du patrimoine est tout aussi indifférente. Une foncière familiale de deux cents logements, gérée par une équipe salariée avec un service technique et un service de relocation, reste une société qui gère son propre patrimoine. Elle exerce une activité économique réelle, mais cette activité n'est pas de celles que le législateur a voulu favoriser.

Le contentieux antérieur

Avant la loi de finances pour 2024, l'exclusion de la location meublée résultait seulement de la doctrine. Elle a été contestée et des décisions favorables à des contribuables ont été rendues en 2023. Ces décisions ne valent pas pour les transmissions intervenues depuis le 17 octobre 2023. Seules les transmissions antérieures encore en litige peuvent les invoquer, avec l'aide d'un avocat.

La différence avec l'impôt sur la fortune immobilière

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) connaît une notion de biens professionnels, qui peut exonérer des immeubles affectés à une activité ou, dans certaines conditions, des locaux loués meublés. Le pacte Dutreil ne contient aucune exception comparable. Un patrimoine exonéré d'IFI peut donc être entièrement taxable aux droits de donation. Les chapitres 66 et 90 présentent l'IFI des parts de société et des holdings.

Les cas limites

La société d'exploitation propriétaire de ses murs

Une société qui exerce une activité industrielle ou commerciale et qui possède les locaux où elle l'exerce est éligible, ses immeubles faisant partie de l'actif affecté à l'activité. Une SAS industrielle propriétaire de son usine ou un commerçant en société propriétaire de son magasin transmettent ainsi des titres dont la valeur intègre les murs, exonérés à 75 % comme le reste de l'entreprise. La liste des biens exclus par la loi de finances pour 2026 vise les logements et non les locaux professionnels affectés à l'activité.

La SCI propriétaire des murs loués à la société d'exploitation

De nombreuses familles d'entrepreneurs ont logé les murs de l'entreprise dans une SCI distincte qui les loue à la société d'exploitation, selon le schéma présenté au chapitre 42. Les parts de cette SCI ne sont pas éligibles. La société civile exerce une activité de location de locaux nus, expressément exclue, même si son seul locataire est l'entreprise familiale. Seuls les titres de la société d'exploitation bénéficient du régime.

Cette séparation, souvent conseillée pour protéger l'immobilier et préparer la retraite du dirigeant, a donc un coût lors de la transmission. Le calcul doit être fait avant de choisir la structure plutôt qu'au moment de transmettre. Faire racheter ou apporter les murs à la société d'exploitation peu avant une transmission entraîne des frais, une imposition éventuelle de la plus-value et un risque de remise en cause si l'opération n'est motivée que par l'avantage fiscal.

La holding animatrice qui détient une SCI

Les titres d'une société holding peuvent bénéficier du pacte si elle a la qualité de holding animatrice. La loi de finances pour 2024 la définit comme une société dont l'activité principale est la participation active à la conduite de la politique de son groupe et au contrôle de ses filiales exerçant une activité éligible (BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10, § 50 et § 55). Le Conseil d'État en avait donné une définition voisine dans une décision du 13 juin 2018.

Pour apprécier si l'animation est l'activité principale, la chambre commerciale de la Cour de cassation a retenu, le 14 octobre 2020, que la valeur des participations dans les filiales animées doit représenter plus de la moitié de l'actif total de la holding. Une SCI immobilière détenue par la holding pèse donc dans ce calcul. Plus la valeur de la SCI augmente par rapport à celle des filiales opérationnelles, plus la qualité de holding animatrice est fragile. L'appréciation reste toutefois globale et repose sur un ensemble d'éléments propres à chaque groupe.

La société à activité mixte

Une société peut exercer à la fois une activité éligible et une activité de location. L'activité éligible doit alors être prépondérante. Le Conseil d'État a annulé le 23 janvier 2020 (n° 435562) la doctrine qui imposait deux critères chiffrés cumulatifs et a jugé que la prépondérance s'apprécie au regard d'un faisceau d'indices tenant à la nature de l'activité et à ses conditions d'exercice. La doctrine publiée depuis retient une règle pratique selon laquelle l'activité éligible est prépondérante lorsqu'elle représente au moins 50 % du chiffre d'affaires total et au moins 50 % de la valeur vénale de l'actif brut, immobilisé et circulant (BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10, § 20 et § 25).

Ce double repère pèse sur les sociétés qui ont accumulé des immeubles de rapport. Un immeuble locatif occupe souvent une part de l'actif bien supérieure à sa part du chiffre d'affaires. La condition s'apprécie pendant toute la durée des engagements, si bien qu'une acquisition immobilière décidée après la transmission peut aussi faire perdre le régime.

Les logements détenus par une société éligible

L'article 8 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 exclut de l'exonération la fraction de la valeur des titres qui correspond à certains biens non exclusivement affectés à l'activité, pour les transmissions intervenues à compter du 21 février 2026. Les logements et résidences figurent dans cette liste, aux côtés notamment des véhicules de tourisme, des bateaux de plaisance, des objets d'art et des chevaux de course (BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10, § 400 à § 420).

Trois exceptions sont prévues pour les logements affectés à l'activité commerciale de la société, notamment d'hôtellerie ou d'hébergement en résidence de services ou en établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), pour le logement des salariés, y compris saisonniers et pour les logements des services sociaux de l'entreprise. L'affectation doit être exclusive pendant les trois ans qui précèdent la transmission, ou depuis l'acquisition si elle est plus récente, puis jusqu'à la fin de l'engagement individuel ou la cession du bien. L'exclusion s'étend aux biens détenus par les filiales contrôlées (même source, § 480 à § 500).

La fraction exclue se calcule selon la formule A × B / C. A est la valeur des titres transmis, B la valeur brute des biens visés non exclusivement affectés et C la valeur brute de l'actif de la société (§ 510). Un appartement occupé par un membre de la famille, un logement loué à un tiers ou une maison de vacances détenus par une société d'exploitation sont ainsi retranchés de la base exonérée.

La construction-vente et le marchand de biens

La construction d'immeubles en vue de leur vente et l'activité de marchand de biens sont des activités commerciales éligibles. Une société civile de construction-vente (SCCV) ou une société de marchand de biens peut donc entrer dans le régime, sous réserve des autres conditions. La durée de vie souvent courte d'une SCCV, dissoute après la vente des lots, rend toutefois difficile le respect d'engagements de conservation de plusieurs années. Le chapitre 133 présente ces sociétés.

La frontière est délicate pour une société qui construit et vend une partie des lots tout en conservant les autres pour les louer. L'activité de location des lots conservés est une activité exclue, à mettre en balance avec l'activité de vente selon les critères de la société mixte. La promotion de travaux sur son propre patrimoine, comme la rénovation d'un immeuble que la société continue de louer, reste exclue.

L'hôtellerie et les résidences avec services

L'exploitation directe d'un hôtel est une activité commerciale qui n'est pas visée par les exclusions. Les logements affectés à une activité d'hôtellerie, de résidence de services ou d'EHPAD figurent d'ailleurs parmi les exceptions à l'exclusion des logements. À l'inverse, la location des murs d'un hôtel ou d'une résidence à un exploitant, nus ou équipés, relève de la gestion de patrimoine.

Entre ces deux pôles, la location meublée assortie de services se juge au cas par cas. La durée des séjours, la réalité et le coût des prestations, le personnel d'accueil et la part du chiffre d'affaires tirée des services sont examinés. Une résidence d'étudiants louée au mois avec un ménage hebdomadaire n'est pas un hôtel. Le rescrit général du 1° de l'article L80 B du livre des procédures fiscales (LPF) permet d'obtenir une position formelle de l'administration avant de s'engager.

Les biens ruraux

Les parts de groupements fonciers agricoles et les biens ruraux donnés à bail à long terme relèvent d'un régime d'exonération partielle distinct, prévu à l'article 793 du CGI, avec ses propres conditions et plafonds. Ce régime n'est pas le pacte Dutreil et ne s'applique pas aux sociétés qui louent des immeubles bâtis. Il concerne les familles qui détiennent des terres agricoles louées à un exploitant et doit être examiné avec le notaire.

Les exemples chiffrés

Les exemples sont illustratifs. Les droits sont calculés avec l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant et le barème en ligne directe en vigueur en 2026, sans tenir compte des frais d'acte.

Une SCI familiale de logements loués nus

Un père de 64 ans détient seul une SCI qui possède quatre logements loués nus. Les parts valent 1 200 000 € après déduction des dettes. Il envisage de les donner en pleine propriété à ses deux enfants. Le pacte Dutreil est exclu. Chaque enfant reçoit 600 000 €, soit 500 000 € taxables après abattement et 98 194 € de droits, 196 389 € au total.

Un conseil mal informé qui aurait annoncé l'application du pacte aurait fait espérer une base de 150 000 € par enfant, soit 50 000 € taxables et 8 194 € de droits, ramenés à 4 097 € par la réduction de 50 %. L'écart avec la réalité dépasse 188 000 € pour la famille. Les outils réellement disponibles pour cette SCI sont présentés plus loin.

Une entreprise industrielle avec ou sans SCI des murs

Une dirigeante de 66 ans détient 100 % d'une SAS industrielle. Elle donne ses titres en pleine propriété à ses deux enfants, avec un engagement réputé acquis et l'un des enfants qui reprend la direction. Deux organisations sont comparées. Dans la première, la SAS est propriétaire de son usine et ses titres valent 2 000 000 €. Dans la seconde, l'usine appartient à une SCI qui la loue à la SAS. Les titres de la SAS valent alors 1 200 000 € et les parts de la SCI 800 000 €.

Dans la première organisation, la réduction de 50 % ramène les droits à 14 097 € par enfant. Dans la seconde, elle ne porte que sur les droits afférents aux titres de la SAS, dont l'assiette exacte est arrêtée par le notaire. Sans aucun pacte, les droits seraient de 212 962 € par enfant. La séparation des murs, utile à d'autres égards, coûte ici au moins 60 000 € par enfant lors de la transmission.

Une holding animatrice qui détient une SCI et un logement

Un dirigeant de 65 ans détient une holding dont l'actif brut vaut 4 800 000 €. Elle comprend 100 % d'une société d'exploitation évaluée à 3 000 000 €, 100 % d'une SCI propriétaire des locaux loués à cette société pour 1 500 000 € et un appartement de 300 000 € occupé par un membre de la famille. Les titres de la holding valent 4 500 000 € après dettes. Les participations animées représentent 62,5 % de l'actif total, au-dessus du repère de la moitié retenu par la Cour de cassation.

Sans le pacte, les droits seraient de 1 459 789 € pour les deux enfants. Ce calcul suppose que l'administration admet la qualité de holding animatrice et l'éligibilité de l'ensemble de la valeur restante, ce qui doit être sécurisé avec un conseil spécialisé. Si la SCI valait 2 500 000 € et la société d'exploitation 2 000 000 €, les participations animées ne représenteraient plus que 41,7 % de l'actif, ce qui fragiliserait la qualité de holding animatrice et donc l'exonération entière.

Une société de marchand de biens

Une associée de 60 ans dirige depuis dix ans une SAS de marchand de biens, dont les immeubles sont inscrits en stock et revendus après travaux. Elle donne la totalité des titres, évalués à 1 100 000 €, à sa fille qui travaille dans la société et en prendra la direction. Avec l'exonération de 75 %, la valeur taxable est de 275 000 €, la base après abattement de 175 000 € et les droits de 33 194 €, ramenés à 16 597 € après la réduction de 50 %. Sans le pacte, les droits seraient de 252 678 €.

La société doit conserver cette activité pendant les engagements. Si la fille décide de garder les immeubles en location au lieu de les revendre, l'activité de location peut devenir prépondérante et faire perdre le régime, avec l'exigibilité des droits économisés et de l'intérêt de retard.

Une SARL commerciale qui a accumulé un immeuble de rapport

Une SARL familiale exploite un commerce qui produit 850 000 € de chiffre d'affaires. Elle a acquis il y a dix ans un immeuble de logements qui rapporte 150 000 € de loyers par an. Le commerce représente 85 % du chiffre d'affaires. Mais l'actif brut de 3 000 000 € comprend 1 650 000 € pour l'immeuble et seulement 1 350 000 € pour le commerce, soit 45 %. La règle pratique de la doctrine n'est pas remplie sur le second repère.

L'appréciation par faisceau d'indices peut conduire à une autre conclusion, mais elle expose à un contentieux. Les logements entrent en outre dans la fraction exclue au titre de la loi de finances pour 2026. Sortir l'immeuble de la société avant la transmission, par une distribution, une cession ou une scission, a lui-même un coût fiscal qui doit être chiffré avec l'expert-comptable (chapitre 120).

Les outils ouverts aux sociétés de location

Le pacte étant exclu, les associés de sociétés de location disposent d'autres outils, présentés dans les chapitres de la partie X. Aucun n'est avantageux en soi. Chacun a un coût civil, un coût fiscal et des contraintes qu'il faut mettre en balance.

Le barème de l'article 669 du CGI fixe la valeur de la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier. Elle est par exemple de 50 % entre 51 et 60 ans, de 60 % entre 61 et 70 ans et de 70 % entre 71 et 80 ans. La donation de la nue-propriété des parts d'une SCI de 1 200 000 € par un père de 64 ans porte donc sur 720 000 €, soit 360 000 € par enfant et 260 000 € taxables, pour 50 194 € de droits par enfant au lieu de 98 194 € en pleine propriété.

Les situations particulières

Le couple marié, pacsé ou en concubinage

L'engagement réputé acquis s'apprécie sur les titres détenus par une personne avec son conjoint, son partenaire de PACS ou son concubin notoire. Un couple qui détient ensemble une société éligible peut ainsi atteindre les seuils. Le régime matrimonial détermine en revanche qui peut donner quoi. Des titres communs donnés par un seul époux posent une question civile à régler avec le notaire. Pour les partenaires de PACS et les concubins, la transmission entre eux obéit aux règles présentées au chapitre 19.

Les enfants mineurs

Un enfant mineur peut recevoir des titres et souscrire un engagement de conservation par l'intermédiaire de ses représentants légaux. La fonction de direction doit en revanche être exercée par un signataire capable de l'assumer pendant toute la durée requise. Dans une famille où les enfants sont jeunes, c'est souvent le parent donateur ou un autre associé qui l'exerce pendant l'engagement collectif, puis un autre signataire après la transmission.

La donation de la nue-propriété des titres

Le pacte peut s'appliquer à une donation de la nue-propriété, avec réserve d'usufruit, à condition que les droits de vote de l'usufruitier soient encadrés par les statuts dans les limites prévues par le texte. L'exonération de 75 % porte alors sur la valeur de la nue-propriété. La réduction de 50 % des droits ne s'applique pas, puisqu'elle suppose une donation en pleine propriété. Le démembrement des parts est présenté au chapitre 89.

Les associés non-résidents

Les conditions du pacte s'appliquent aux titres dont la transmission est taxable en France selon les règles de territorialité présentées au chapitre 114. Un héritier qui réside à l'étranger peut souscrire les engagements, mais la direction effective de la société depuis l'étranger et la conservation des titres dans la durée doivent être organisées. Les conventions internationales peuvent par ailleurs attribuer le droit d'imposer à un autre État.

La SCI à l'IR qui passe à l'IS

L'option pour l'IS ne modifie pas la nature de l'activité. Une SCI qui loue nu reste exclue après l'option, comme le serait une SCI requalifiée à l'IS parce qu'elle loue meublé (chapitre 68). L'option ne doit jamais être prise en espérant ouvrir le pacte Dutreil.

Plusieurs sociétés et les sociétés interposées

Lorsque les titres de la société éligible sont détenus par l'intermédiaire d'une ou plusieurs sociétés, la loi admet sous conditions que l'engagement soit souscrit par la société interposée. Le pourcentage de détention doit alors rester inchangé à chaque niveau pendant toute la durée des engagements. Un groupe qui comprend des SCI, une holding et des sociétés d'exploitation doit cartographier précisément qui détient quoi avant tout engagement.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration contrôle d'abord la nature réelle de l'activité. Une société présentée comme hôtelière ou de marchand de biens qui, dans les faits, loue au mois des logements qu'elle conserve, sera requalifiée. Elle examine les stocks, la rotation des immeubles, les services rendus, le personnel et la part du chiffre d'affaires qu'ils représentent.

Elle contrôle ensuite le respect des engagements pendant toute leur durée. Une cession de titres pendant l'engagement individuel, l'abandon de la direction, la perte de la prépondérance ou une acquisition immobilière qui la fait basculer entraînent en principe la remise en cause de l'exonération, avec l'intérêt de retard. Les attestations que l'administration peut demander sur le respect des engagements doivent être fournies dans le délai qu'elle fixe.

Elle contrôle enfin les opérations de restructuration réalisées peu avant une transmission. L'apport des murs à la société d'exploitation, la transformation d'une activité de location en activité de services ou la création d'une holding dont l'animation est purement formelle peuvent être examinés sous l'angle de l'abus de droit de l'article L64 du LPF, qui sanctionne les actes inspirés par le seul motif d'éluder l'impôt, ou de l'article L64 A, qui vise un motif principalement fiscal. Le chapitre 132 présente ces procédures.

La procédure pas à pas

1. Qualifier l'activité de chaque société. Dressez la liste des sociétés de la famille et décrivez l'activité de chacune. Écartez immédiatement les sociétés de location, quelle que soit leur forme.
2. Mesurer la prépondérance. Pour chaque société mixte, calculez la part de l'activité éligible dans le chiffre d'affaires et dans la valeur vénale de l'actif brut, pour l'exercice en cours et pour chaque année des engagements, en intégrant les projets d'investissement.
3. Analyser la holding. Calculez la part des filiales animées dans l'actif total et documentez l'animation réelle par des conventions, des comptes rendus et des décisions.
4. Recenser les biens exclus. Listez les logements et autres biens visés par la loi de finances pour 2026, avec leur affectation depuis trois ans et les justificatifs.
5. Envisager un rescrit. En cas de doute sur la qualification, interrogez l'administration avec une description complète et sincère.
6. Organiser la direction et la conservation. Désignez le dirigeant pendant l'engagement collectif et les trois années suivantes. Vérifiez que chaque bénéficiaire accepte six ans de conservation.
7. Signer ou constater l'engagement collectif. L'acte doit être en cours depuis deux ans au jour de la transmission, sauf engagement réputé acquis ou conclu après un décès.
8. Faire évaluer les titres. L'évaluation conditionne les droits, la fraction exclue et la prépondérance. Une sous-évaluation crée un risque indépendant du pacte.
9. Rédiger l'acte. Le notaire mentionne les engagements, la fraction exclue et l'application éventuelle de la réduction de 50 %.
10. Suivre les engagements. Tenez un échéancier des attestations, des seuils, de la direction et de l'activité jusqu'au terme de l'engagement individuel.

Les erreurs fréquentes

• Croire que la SCI est éligible parce qu'elle a opté pour l'IS. Dans l'exemple de la SCI de 1 200 000 €, la famille découvrirait 196 389 € de droits au lieu des 8 194 € espérés pour les deux enfants.
• Loger les murs dans une SCI sans mesurer le coût de transmission. Dans l'exemple industriel, l'écart atteint 60 000 € par enfant avant réduction.
• Laisser grossir l'immobilier dans la holding. Si la part des filiales animées passe sous la moitié de l'actif, l'exonération entière peut être remise en cause, soit plus de 1 200 000 € d'écart dans l'exemple de la holding.
• Oublier les logements détenus par la société éligible. L'appartement de 300 000 € de l'exemple ajoute 281 250 € à la base taxable.
• Transformer l'activité peu avant la transmission. Une transformation sans réalité économique expose à la remise en cause et aux pénalités de l'abus de droit.
• Changer d'activité pendant les engagements. La société de marchand de biens qui conserve ses immeubles en location peut perdre l'exonération, soit au moins 219 484 € de droits supplémentaires dans l'exemple, avec l'intérêt de retard.
• Céder des titres avant six ans. Pour les transmissions depuis le 21 février 2026, l'engagement individuel est de six ans à compter de la fin de l'engagement collectif.

En discussion au 25 octobre 2026

Le dispositif a été modifié par les lois de finances pour 2024 et pour 2026. Le projet de loi de finances pour 2027 est en discussion au Parlement. Selon les informations publiques disponibles à cette date, le Gouvernement a annoncé que le pacte Dutreil serait préservé et le projet présenté au début du mois d'octobre 2026 ne le modifie pas. La Cour des comptes a de son côté recommandé de réduire le taux d'exonération, de revoir les critères et de plafonner l'avantage, recommandations qui ne figurent pas dans le projet. Le projet propose en revanche de modifier le sort des plus-values en report lors de la transmission de titres reçus en échange d'un apport, présenté au chapitre 87. Vérifiez le texte définitivement adopté avant toute signature.

Liste de contrôle

1. Activité. J'ai vérifié que la société transmise n'exerce pas, à titre principal, une activité de location nue ou meublée ou de gestion de son patrimoine.
2. Forme et régime. Je sais que l'option pour l'IS ou la forme commerciale ne rendent pas une société de location éligible.
3. Société mixte. J'ai mesuré la part de l'activité éligible dans le chiffre d'affaires et dans la valeur vénale de l'actif brut, pour chaque année des engagements.
4. Murs. J'ai chiffré l'effet de la détention des murs par une SCI séparée sur la transmission.
5. Holding. J'ai calculé la part des filiales animées dans l'actif total et documenté l'animation.
6. Biens exclus. J'ai recensé les logements et autres biens visés par la loi de finances pour 2026 dans la société et ses filiales.
7. Engagements. L'engagement collectif est signé depuis deux ans, réputé acquis ou sera conclu dans les six mois d'un décès.
8. Direction. Le dirigeant pendant l'engagement et les trois années suivantes est désigné.
9. Conservation. Les bénéficiaires connaissent la durée de six ans.
10. Alternatives. Pour les sociétés de location, j'ai étudié la donation de la nue-propriété, l'échelonnement et l'évaluation des parts.
11. Réforme. J'ai vérifié l'état du projet de loi de finances pour 2027 au jour de l'acte.