L'IFI des parts de SCI

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ne s'arrête pas à la porte des sociétés. Les parts d'une société civile immobilière (SCI) entrent dans l'assiette pour la fraction de leur valeur qui représente des immeubles, que la société relève de l'impôt sur le revenu (IR) ou de l'impôt sur les sociétés (IS). La loi neutralise en outre plusieurs dettes de la société, dont les comptes courants des associés, pour empêcher qu'une structure ne réduise artificiellement la valeur imposable.

Ce chapitre présente la façon de calculer la valeur imposable des parts, le coefficient immobilier, le sort des dettes de la société et des comptes courants, les dettes personnelles de l'associé, le démembrement de parts, les exclusions et exonérations, puis les situations familiales et internationales. Les règles générales de l'IFI, à savoir le foyer, le barème, l'évaluation des immeubles détenus en direct et la déclaration, figurent dans le Guide du bailleur privé, L'IFI du bailleur. L'IFI des holdings est traité au chapitre 90, l'évaluation des parts au chapitre 107. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

Le principe

Les parts de toutes les sociétés

Selon l'article 965 du Code général des impôts (CGI), l'assiette de l'IFI comprend la valeur des parts ou actions des sociétés et organismes, établis en France ou hors de France, détenues par les membres du foyer, à proportion de la fraction de leur valeur représentative des biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société. Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) précise que toutes les entités sont visées, quelle que soit leur forme juridique. Il ajoute que les détentions indirectes doivent être recherchées à travers toute la chaîne de participations, quel que soit le pourcentage détenu (BOI-PAT-IFI-20-20-20-10, § 10 à § 70).

Pour les sociétés civiles immobilières non cotées, la règle ne connaît pas de seuil de détention. Le BOFiP indique que les sociétés à activité civile non cotées sont taxables à proportion de leurs immeubles quel que soit le pourcentage de détention (BOI-PAT-IFI-20-20-20-20, § 190). L'associé qui détient 2 % d'une SCI familiale déclare donc ses parts comme celui qui en détient 98 %.

Le seuil, le foyer et la date

L'IFI est dû lorsque la valeur nette taxable des biens et droits immobiliers du foyer dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition (service-public.gouv.fr). Le foyer comprend la personne seule ou le couple, marié, pacsé ou en concubinage notoire, ainsi que les enfants mineurs dont les parents ont l'administration légale des biens. Les parts de SCI détenues par chacun s'additionnent, comme leurs autres biens immobiliers.

Tout s'apprécie au 1er janvier. La valeur des parts se calcule à cette date, avec la valeur vénale des immeubles de la société et ses dettes à cette date. Une SCI qui clôture au 31 décembre dispose de comptes arrêtés la veille, ce qui facilite le calcul. Une SCI qui clôture à une autre date doit établir une situation au 1er janvier.

Le barème

Le barème de 2026 est celui présenté dans le Guide du bailleur privé, L'IFI du bailleur, que la loi de finances pour 2026 n'a pas modifié. Il s'applique au patrimoine net taxable dès que le seuil est dépassé, à compter de 800 000 €.

Une décote égale à 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine net taxable s'applique entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026, est en cours d'examen au 25 octobre 2026. Toute modification de l'IFI qu'il pourrait introduire, notamment par amendement, est à vérifier avant la déclaration de 2027.

Évaluer les parts

La valeur vénale des parts

Les parts se déclarent pour leur valeur vénale au 1er janvier, c'est-à-dire le prix qu'un acquéreur en paierait. Pour une SCI patrimoniale, la méthode habituelle est celle de l'actif net réévalué. On part de la valeur vénale des immeubles et non de leur valeur comptable. On ajoute les autres actifs, trésorerie et créances, puis on retranche les dettes de la société, sous réserve des dettes que la loi neutralise. Le résultat se divise entre les parts selon les droits de chacun.

La valeur de chaque immeuble s'établit comme pour un bien détenu en direct, par comparaison avec des ventes de biens similaires, en tenant compte de son état, de son classement énergétique et de son occupation (Guide du bailleur privé, L'IFI du bailleur). La pratique et la jurisprudence admettent au cas par cas une décote sur la valeur des parts, liée par exemple à une clause d'agrément ou à la position minoritaire de l'associé. Aucun texte n'en fixe le taux et elle doit être justifiée. Les méthodes d'évaluation des parts sont détaillées au chapitre 107.

Pour une SCI soumise à l'IS, la valeur vénale des parts tient compte de la plus-value latente sur les immeubles. La prise en compte de l'impôt qui serait dû si elle était réalisée relève de l'évaluation de droit commun et doit être argumentée. Ce point se discute avec l'évaluateur.

Le coefficient immobilier

Lorsque la société détient d'autres actifs que des immeubles imposables, seule une fraction de la valeur des parts entre dans l'assiette. Cette fraction s'obtient en appliquant à la valeur des parts un coefficient égal au rapport entre la valeur vénale des biens et droits immobiliers imposables de la société et la valeur vénale réelle de l'ensemble de ses actifs (BOI-PAT-IFI-20-20-20-10, § 80). Une SCI qui ne détient qu'un immeuble a un coefficient égal à 1.

Lorsque les parts sont détenues à travers plusieurs sociétés, le calcul se fait de bas en haut. On identifie la société du dernier niveau qui détient les immeubles, on calcule son coefficient, on l'applique aux titres détenus par la société du niveau supérieur et on recommence jusqu'à la société détenue directement par le redevable (BOI-PAT-IFI-20-20-20-10, § 110 et § 120).

La procédure pas à pas

Le calcul se prépare chaque année avec le gérant, qui détient les informations nécessaires. La liste suivante reprend les étapes.

1. Demander au gérant le bilan ou la situation de la SCI au 1er janvier, la liste des immeubles, des autres actifs et des dettes avec leur objet.
2. Évaluer chaque immeuble à sa valeur vénale au 1er janvier et archiver la fiche d'évaluation.
3. Classer chaque dette de la société selon qu'elle est déductible, neutralisée ou sans lien avec un actif imposable.
4. Calculer la valeur vénale des parts, en réintégrant les dettes neutralisées.
5. Appliquer le coefficient immobilier et, le cas échéant, le plafond prévu par la loi.
6. Appliquer la quote-part du foyer, en tenant compte des parts démembrées.
7. Ajouter les dettes personnelles déductibles, comme le prêt d'acquisition des parts.
8. Reporter le montant dans la déclaration n° 2042-IFI et conserver le dossier de calcul.

Les dettes de la société

Le principe

Les dettes de la société réduisent la valeur des parts. Une SCI qui détient un immeuble de 900 000 € et doit 300 000 € à sa banque pour l'avoir acquis a une valeur nette de 600 000 €. L'emprunt de la société ne se déduit donc pas une seconde fois dans la déclaration de l'associé (Guide du bailleur privé, L'IFI du bailleur). Ce principe connaît plusieurs exceptions, prévues à l'article 973 du CGI, qui visent les dettes susceptibles de réduire artificiellement la valeur imposable.

Les dettes neutralisées

Le BOFiP détaille les dettes de la société qui ne sont pas prises en compte pour évaluer les parts (BOI-PAT-IFI-20-30-30, § 20 à § 200 et § 280 à § 290). Le tableau suivant les résume.

Plusieurs précisions du BOFiP ont une portée pratique directe. Les règles s'appliquent quelle que soit la forme de la dette, prêt bancaire ou compte courant, y compris à une dette non comptabilisée si un contrôle révèle un financement visé. L'exclusion des dettes envers le foyer ne se limite pas aux prêts d'acquisition. Elle couvre aussi les dettes qui financent des travaux de réparation, d'entretien, d'amélioration, de construction ou d'agrandissement d'actifs imposables. Le contrôle de la société est présumé, sauf preuve contraire, lorsque le redevable détient au moins un tiers des droits de vote ou des droits financiers et qu'aucun autre associé n'en détient davantage (BOI-PAT-IFI-20-30-30, § 20 à § 50, § 120 et § 160).

Les dettes sans lien avec un actif imposable

La loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 a ajouté un IV à l'article 973 du CGI. Les dettes de la société qui ne sont pas afférentes à un actif imposable ne sont plus prises en compte pour évaluer les parts (BOI-PAT-IFI-20-30-30, § 280 et § 290). Avant cette réforme, une société qui empruntait pour acquérir des actifs non imposables, comme un portefeuille de valeurs mobilières, réduisait la valeur de ses parts sans que l'actif financé n'entre dans l'assiette.

Une SCI qui ne détient que des immeubles loués et leurs emprunts n'est en principe pas concernée. La règle vise surtout les sociétés mixtes, qui détiennent à la fois des immeubles et des placements, ainsi que les holdings (chapitre 90).

Le plafond de la valeur imposable

Pour éviter que la réintégration des dettes ne conduise à une valeur excessive, la valeur imposable des parts est plafonnée. Selon le BOFiP, elle ne peut excéder la plus faible des deux valeurs suivantes, déterminées en tenant compte des dettes réintégrées. La première est la valeur vénale des parts déterminée dans les conditions de droit commun. La seconde est la valeur vénale des actifs imposables de la société diminuée des dettes qui s'y rapportent, à proportion des droits détenus (BOI-PAT-IFI-20-30-30, § 280 et exemples des § 320 et § 350).

Les comptes courants d'associés

Pour l'associé créancier

La créance de compte courant n'est pas un bien immobilier. Elle n'entre donc pas dans l'assiette de l'IFI de l'associé qui l'a consentie. Elle reste en revanche dans l'assiette des droits de succession à son décès et peut, selon son montant, peser sur la transmission (chapitre 112).

Pour la valeur des parts

La dette de la SCI envers l'associé ou un membre de son foyer n'est pas déduite pour évaluer les parts détenues par ce foyer. Elle est réintégrée à proportion de la détention du foyer. Lorsque plusieurs familles sont associées, chacune réintègre la part des dettes envers ses propres membres, dans les limites prévues par le BOFiP.

Un compte courant consenti par un associé minoritaire extérieur au foyer, par exemple un frère, relève de la règle des prêts familiaux. Il est réintégré sauf si le redevable démontre que le prêt est consenti à des conditions normales, notamment par le respect d'un échéancier et des remboursements effectifs (BOI-PAT-IFI-20-30-30, § 250 à § 270). Un compte courant familial sans terme ni remboursement ne remplit pas cette condition.

Les dettes personnelles de l'associé

L'associé qui a emprunté pour acquérir ses parts peut déduire le capital restant dû au 1er janvier, dans la mesure où la dette se rapporte à des biens imposables. Lorsque la société détient aussi des actifs non imposables, la dette n'est déductible qu'à proportion de la fraction imposable des parts (service-public.gouv.fr). Les règles du prêt in fine personnel et des prêts familiaux s'appliquent comme pour un bien détenu en direct.

Lorsque la valeur des biens imposables du redevable dépasse 5 000 000 € et que ses dettes déductibles dépassent 60 % de cette valeur, la fraction des dettes qui excède ce seuil n'est déductible qu'à hauteur de 50 %, sauf preuve que ces dettes n'ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal (Guide du bailleur privé, L'IFI du bailleur). Les dettes de la société, qui réduisent la valeur des parts, ne sont pas des dettes du redevable au sens de ce plafonnement. Elles obéissent aux règles propres de l'article 973.

Le démembrement des parts

La règle de l'usufruitier

Lorsque les parts sont démembrées, l'usufruitier les déclare en principe pour leur valeur en pleine propriété et le nu-propriétaire n'a rien à déclarer, selon l'article 968 du CGI (service-public.gouv.fr). La donation de la nue-propriété des parts à des enfants, avec réserve d'usufruit, ne réduit donc pas l'IFI des parents donateurs. Elle produit ses effets sur la transmission, non sur l'IFI (chapitre 106).

L'imposition séparée de l'usufruit et de la nue-propriété, chacun selon le barème de l'article 669 du CGI, n'est admise que dans une liste limitative de cas, comme l'usufruit légal du conjoint survivant ou la vente de la nue-propriété à un acquéreur qui n'est ni héritier ni donataire (Guide du bailleur privé, L'IFI du bailleur). L'usufruit conventionnel choisi par le conjoint survivant en vertu d'une donation entre époux n'en fait pas partie (chapitre 109).

Les sociétés usufruitières ou nues-propriétaires

Lorsque l'usufruitier d'un bien est une personne morale, seule la valeur de l'usufruit est prise en compte dans la valeur de ses propres titres (Guide du bailleur privé, L'IFI du bailleur). Lorsque la holding d'une famille détient la nue-propriété de parts de SCI dont les parents ont conservé l'usufruit, les parents déclarent la pleine propriété et la holding n'ajoute rien à ce titre. Ces montages et leurs risques sont présentés aux chapitres 40 et 89.

Les exclusions et exonérations

La résidence principale détenue par une SCI

L'abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale ne s'applique qu'au logement détenu directement ou en usufruit. Le BOFiP exclut de ce dispositif les titres de sociétés civiles de gestion ou d'investissement immobilier, même lorsque l'immeuble de la société est la résidence principale de l'associé (BOI-PAT-IFI-20-30-20, § 50). Loger sa résidence principale dans une SCI fait donc perdre cet abattement.

Les immeubles affectés à une activité opérationnelle

Les immeubles affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société qui les détient sont exclus de l'assiette, quel que soit le pourcentage de détention. Il en va de même, sous conditions, des immeubles détenus indirectement et affectés à l'activité d'une société opérationnelle du même groupe (BOI-PAT-IFI-20-20-20-10, § 150 à § 260). Une SCI qui loue ses immeubles n'exerce pas une telle activité.

Le cas fréquent de la SCI qui loue les murs à la société d'exploitation de l'associé relève d'un autre mécanisme, l'exonération des biens professionnels. Selon le BOFiP, les biens détenus directement ou indirectement par le redevable et affectés à l'activité d'une société soumise à l'IS dans laquelle il exerce une fonction de direction, avec une rémunération normale qui représente plus de la moitié de ses revenus professionnels, peuvent être exonérés. Le redevable doit en outre détenir au moins 25 % des droits de vote de cette société, sauf exceptions. L'exonération est alors limitée à proportion des droits du redevable dans la société d'exploitation (BOI-PAT-IFI-30-10-30). Les conditions détaillées sont présentées dans le Guide du bailleur professionnel, L'IFI et l'exonération des biens professionnels.

Les exclusions liées au niveau de participation

Le BOFiP prévoit des exclusions liées au niveau de participation, qui ne concernent pas les SCI patrimoniales. Le tableau suivant les résume (BOI-PAT-IFI-20-20-20-20).

La bonne foi pour les détentions indirectes

Le BOFiP admet qu'aucun rehaussement ne soit effectué lorsque le redevable démontre de bonne foi qu'il n'a pas pu connaître la fraction immobilière d'une détention indirecte. Cette tolérance ne joue pas lorsque le redevable contrôle la société, lorsqu'il a la jouissance des immeubles ou lorsqu'il détient plus de 10 % du capital ou des droits de vote (BOI-PAT-IFI-20-20-20-10, § 290 à § 380). L'associé d'une SCI familiale, qui a accès aux comptes, ne peut pas s'en prévaloir.

Les situations familiales et particulières

Le couple et les enfants

Les parts détenues par chacun des membres du couple, marié, pacsé ou concubin notoire, s'additionnent dans le même foyer. La répartition des parts entre eux est sans effet sur l'IFI tant que le foyer existe au 1er janvier. Après un divorce ou une rupture, chacun déclare ses propres parts dès lors que le couple ne forme plus un foyer à cette date (chapitre 127).

Les parts d'un enfant mineur s'ajoutent au patrimoine de ses parents. Les parents divorcés ou séparés qui exercent conjointement l'autorité parentale peuvent déclarer chacun la moitié de ces biens (service-public.gouv.fr). Un enfant majeur forme son propre foyer pour l'IFI, même s'il reste rattaché au foyer de ses parents pour l'impôt sur le revenu. Ses parts n'entrent pas dans le patrimoine de ses parents.

La SCI à l'IS

Les règles du coefficient et des dettes s'appliquent de la même façon aux parts d'une SCI à l'IS. L'option pour l'IS ne fait pas sortir les immeubles de l'assiette, puisque la société n'exerce pas d'activité opérationnelle en louant ses biens. Seule l'évaluation des parts diffère, du fait de la plus-value latente et de l'éventuelle fiscalité qui s'y attache.

La SCI qui loue meublé

Une SCI à l'IR qui loue meublé au-delà de la part tolérée devient passible de l'IS (chapitre 68). La location meublée exercée par une société ne rend pas ses parts exonérées du seul fait de leur nature. L'exonération suppose les conditions propres aux parts sociales, à savoir une fonction de direction, une rémunération normale et un seuil de droits de vote (Guide du bailleur professionnel, L'IFI et l'exonération des biens professionnels).

La holding interposée

Lorsque les parts de SCI sont détenues par une holding, le coefficient se calcule au niveau de la SCI puis remonte dans la valeur de la holding. Les dettes de la holding sont soumises aux mêmes règles que celles de la SCI, y compris la neutralisation des dettes sans lien avec un actif imposable. Ce cas est présenté au chapitre 90.

L'associé non-résident

Un associé domicilié hors de France n'est imposable que sur ses biens immobiliers situés en France, y compris les parts de sociétés pour la fraction représentative d'immeubles français. Les parts d'une société qui détient des immeubles en France et à l'étranger ne sont retenues que pour la part française (service-public.gouv.fr). Certaines conventions fiscales contiennent des règles propres à l'impôt sur la fortune. Les autres aspects de la situation des associés non-résidents sont présentés au chapitre 65.

Le nouveau résident

Une personne qui s'installe en France après avoir été domiciliée à l'étranger pendant les cinq années civiles précédentes n'est imposée que sur ses biens situés en France pendant cinq ans (service-public.gouv.fr). Les parts d'une société qui détient des immeubles à l'étranger n'y entrent alors que pour leur fraction française.

Plusieurs sociétés

Un associé de plusieurs SCI calcule la valeur imposable des parts de chacune séparément, avec son propre coefficient et ses propres dettes. Une dette d'une SCI envers une autre SCI contrôlée par le même foyer relève de la règle des dettes envers une société contrôlée. Les financements croisés entre sociétés familiales doivent donc être documentés, sous peine de réintégration.

Exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Les montants sont des hypothèses, leurs calculs ont été vérifiés et ils ne valent pas évaluation d'un patrimoine réel.

Premier exemple, la résidence principale dans la SCI

Un couple marié détient toutes les parts d'une SCI qui possède un immeuble locatif de 900 000 € et doit 300 000 € à sa banque pour l'avoir acquis. La valeur des parts est de 600 000 €. Le couple possède aussi en direct un appartement loué estimé à 350 000 € et sa résidence principale, estimée à 700 000 €. Il n'a pas d'autre dette.

La détention de la résidence principale par une SCI coûte ici 1 470 € d'IFI par an, sans compter les frais propres à la société.

Deuxième exemple, le financement par compte courant

Les mêmes associés, qui détiennent toutes les parts, ont financé un immeuble de 900 000 € par un emprunt bancaire de 500 000 € et par un compte courant de 400 000 €. La SCI dispose de 20 000 € de trésorerie. La valeur des parts selon les règles de droit commun n'est que de 20 000 €.

Si le foyer possède par ailleurs 1 000 000 € de patrimoine net taxable, son patrimoine total atteint 1 400 000 € et l'IFI 3 200 €. En déclarant 20 000 € pour ses parts, il se croirait sous le seuil et ne déposerait rien, ce qui l'exposerait à un rappel de 3 200 € par année, majoré des intérêts de retard et des majorations pour défaut de déclaration.

Troisième exemple, la donation de la nue-propriété

Deux parents détiennent des parts de SCI d'une valeur imposable de 1 000 000 € et un appartement de 400 000 €. Ils donnent la nue-propriété de leurs parts à leurs deux enfants et en conservent l'usufruit. Leur patrimoine net taxable reste de 1 400 000 €, soit 3 200 € d'IFI, puisqu'ils déclarent les parts en pleine propriété. Les enfants majeurs, qui forment chacun leur propre foyer, n'ont rien à déclarer au titre de ces parts.

Quatrième exemple, les murs loués à la société d'exploitation

Un dirigeant détient toutes les parts d'une SCI qui possède les murs de son entreprise, estimés à 500 000 €, avec un emprunt restant de 100 000 €. La société d'exploitation, soumise à l'IS, est détenue à 60 % par le dirigeant, qui y exerce une fonction de direction rémunérée normalement et qui en tire l'essentiel de ses revenus professionnels. Si les conditions de l'exonération des biens professionnels sont réunies, celle-ci est limitée à 60 % de la valeur nette des parts de 400 000 €, soit 240 000 €. Les 160 000 € restants entrent dans l'assiette. Cette lecture de la règle de proportionnalité doit être validée par un conseil sur la situation exacte.

Déclarer les parts

Les parts de sociétés se déclarent sur la déclaration n° 2042-IFI, dans la rubrique réservée aux biens et droits immobiliers détenus indirectement, avec l'identification de chaque société, la valeur des parts, le coefficient et la valeur imposable. Les dettes personnelles déductibles, comme le prêt d'acquisition des parts, figurent au passif. Aucun justificatif n'est joint, mais chaque élément doit pouvoir être présenté sur demande.

La déclaration se dépose en même temps que la déclaration de revenus. Pour l'IFI 2026, les dates limites de la déclaration en ligne s'échelonnaient du 21 mai au 4 juin 2026 selon le département. Le paiement intervenait au plus tard le 15 septembre 2026 (Guide du bailleur privé, L'IFI du bailleur). Le gérant de la SCI a intérêt à remettre à chaque associé, avant la fin avril, une fiche qui indique la valeur vénale des actifs et le détail des dettes au 1er janvier.

Les points de vigilance de l'administration

L'IFI des parts de sociétés fait l'objet de contrôles ciblés. L'administration examine notamment les points suivants.

• La valeur vénale des immeubles retenue dans la valeur des parts, comparée aux ventes du secteur.
• Les décotes appliquées à la valeur des parts, leur taux et leur justification.
• Les comptes courants et les prêts familiaux portés au passif de la société.
• Les dettes de la société sans lien avec un actif imposable.
• L'oubli des parts d'un concubin notoire ou d'un enfant mineur.
• L'application de l'abattement de 30 % à une résidence principale détenue par une SCI.
• Les montages qui interposent des sociétés ou des dettes dans un objectif principalement fiscal.

Ce dernier point relève de l'abus de droit, prévu aux articles L64 et L64 A du livre des procédures fiscales, qui permet d'écarter les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal et les actes à but principalement fiscal (Guide du bailleur privé, Optimiser sa fiscalité immobilière). Les procédures de contrôle sont décrites au chapitre 70 et l'abus de droit au chapitre 132.

Les erreurs fréquentes

• Déclarer la valeur nette des parts après déduction du compte courant. Dans le deuxième exemple, la valeur déclarée serait de 20 000 € au lieu de 400 000 €, soit un rappel de 3 200 € d'IFI par année, majoré.
• Appliquer l'abattement de 30 % à une résidence principale détenue par une SCI. Dans le premier exemple, l'erreur minore l'IFI de 1 470 € par an.
• Déduire l'emprunt de la société dans la déclaration personnelle. L'emprunt réduit déjà la valeur des parts. Sa déduction en double minore l'assiette de son montant.
• Croire que la donation de la nue-propriété des parts réduit l'IFI des parents. Dans le troisième exemple, les parents restent redevables de 3 200 €.
• Retenir la valeur comptable des immeubles. Pour un immeuble acquis il y a vingt ans, l'écart avec la valeur vénale peut faire passer le foyer sous le seuil à tort.
• Appliquer une décote forfaitaire sans justification. Une décote de 15 % sur 1 400 000 € de parts, non justifiée, minore l'assiette de 210 000 € et expose à un rappel.
• Ignorer les parts minoritaires. Une participation de 2 % dans une SCI familiale s'ajoute au patrimoine, aucun seuil ne s'appliquant aux sociétés civiles.
• Oublier les parts d'un enfant mineur ou d'un concubin notoire. Elles appartiennent au foyer et s'ajoutent à l'assiette.

Liste de contrôle

1. Toutes les parts de sociétés détenues par les membres du foyer au 1er janvier sont recensées, enfants mineurs et concubin notoire compris.
2. Le gérant de chaque société a transmis la situation des actifs et des dettes au 1er janvier.
3. Chaque immeuble de la société est évalué à sa valeur vénale, avec une fiche d'évaluation archivée.
4. Chaque dette de la société est classée. Les dettes envers le foyer, la famille ou une société contrôlée sont réintégrées sauf preuve contraire admise.
5. Les dettes sans lien avec un actif imposable sont écartées.
6. Le coefficient immobilier est calculé et appliqué niveau par niveau en cas de chaîne de sociétés.
7. Le plafond de la valeur imposable est vérifié lorsque des dettes ont été réintégrées.
8. Les parts démembrées sont déclarées par l'usufruitier en pleine propriété, sauf exception légale.
9. L'abattement de 30 % n'est appliqué à aucune résidence principale détenue par une société.
10. Les murs loués à la société d'exploitation sont examinés au regard de l'exonération des biens professionnels.
11. Les dettes personnelles d'acquisition des parts sont portées au passif pour leur fraction imposable.
12. La déclaration n° 2042-IFI est déposée dans le délai, avec un dossier de calcul conservé pour chaque société.