Le micro-foncier et la SCI

Le micro-foncier est le régime simplifié des revenus fonciers. Il remplace la déduction des charges réelles par un abattement forfaitaire et dispense le bailleur de la déclaration annexe n° 2044. Pour l'associé d'une société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur le revenu (IR), ce régime obéit à des règles propres que beaucoup découvrent au moment d'une rectification. La société elle-même ne peut jamais en relever et l'associé n'y a accès que s'il loue aussi un bien nu en direct.

Ce chapitre expose le fondement du régime, les deux conditions d'accès de l'associé, la notion de revenu brut de la société, les exclusions, puis l'option pour le régime réel. Il traite ensuite les situations du couple, des enfants, du démembrement, des associés de plusieurs sociétés et de la société qui bascule à l'impôt sur les sociétés (IS). Des exemples chiffrés, les erreurs fréquentes et une liste de contrôle complètent l'exposé. Les règles générales du micro-foncier et du régime réel sont présentées dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location nue. La transparence fiscale est décrite au chapitre 57, la déclaration n° 2072 au chapitre 58 et le report des revenus de l'associé au chapitre 59. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

Le principe

La société déclare toujours au réel

Une SCI à l'IR ne paie pas l'impôt. Elle détermine chaque année son résultat foncier selon les règles du régime réel, en retenant ses loyers encaissés et ses charges effectivement payées, puis le répartit entre ses associés sur la déclaration n° 2072 (chapitre 58). Cette déclaration ne comporte aucune option pour un régime forfaitaire. Le micro-foncier n'est donc pas un régime de la société.

Il s'agit d'un régime du foyer fiscal de l'associé. L'article 32 du Code général des impôts (CGI) l'applique de plein droit aux contribuables dont le revenu brut foncier total de l'année ne dépasse pas un seuil fixé par la loi. L'associé personne physique se demande donc chaque année si, compte tenu de ses biens détenus en direct et de ses parts de sociétés, son foyer relève du micro-foncier ou du régime réel.

Le fondement

Le régime est prévu par l'article 32 du CGI. La doctrine administrative le commente au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) sous la référence BOI-RFPI-DECLA-10, dans sa version publiée le 6 mars 2025. Les paragraphes utiles aux associés sont les § 50 et 70 pour les conditions, le § 120 pour le calcul du seuil avec la quote-part de la société, le § 130 pour la clé de répartition et les § 210 à 260 pour l'option.

La brochure pratique de l'impôt sur le revenu 2026 publiée par l'administration et la notice de la déclaration n° 2044 reprennent ces règles pour les revenus de 2025 (brochure pratique 2026, revenus fonciers, déclaration n° 2044 de 2026).

Les conditions d'accès de l'associé

Détenir au moins un immeuble loué nu en direct

Selon le BOFiP, les associés personnes physiques de sociétés relevant de l'article 8 du CGI qui louent des immeubles nus et ne sont pas soumises à l'IS ne peuvent relever du micro-foncier que s'ils possèdent aussi au moins un immeuble loué nu en direct (BOI-RFPI-DECLA-10, § 50 et 70). La notice de la déclaration n° 2044 l'exprime de façon plus directe. Le contribuable dont les revenus fonciers proviennent uniquement de sociétés ou de fonds de placement immobilier (FPI) est expressément exclu du micro-foncier.

Cette condition se vérifie au niveau du foyer. Un studio loué nu au nom de l'un des époux suffit à ouvrir le régime pour les parts détenues par l'autre. À l'inverse, un associé qui ne loue rien en direct reste au régime réel quel que soit le montant de sa quote-part, même pour quelques centaines d'euros de loyers.

Le bien détenu en direct doit lui-même pouvoir relever du micro-foncier. La brochure pratique précise que le micro reste possible pour le détenteur de parts à condition que son bien en direct ne relève pas d'un régime particulier exclu, comme ceux qui sont présentés plus loin.

Le seuil de 15 000 € apprécié par foyer

Le micro-foncier s'applique lorsque le revenu brut foncier total du foyer ne dépasse pas 15 000 € pour l'année, montant inchangé pour les revenus de 2025 déclarés en 2026 et pour les revenus de 2026. Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement et seuls les 70 % restants sont imposés (brochure pratique 2026). Le seuil n'est pas proratisé. Un bien loué quelques mois seulement compte pour les loyers effectivement perçus, sans conversion en année pleine (BOI-RFPI-DECLA-10, § 110).

Pour apprécier ce seuil, l'associé additionne les éléments suivants.

• Les loyers bruts de ses biens loués nus en direct, hors charges récupérées sur les locataires.
• Sa quote-part du revenu brut annuel de chaque société dont il est associé, à proportion de ses droits.
• Les mêmes montants pour chaque membre de son foyer fiscal, conjoint, partenaire de pacte civil de solidarité (PACS) et enfants à charge.

Le revenu net de la société ne compte pas. Le BOFiP l'illustre par un exemple. Un bailleur qui perçoit 10 000 € de loyers en direct et dont la quote-part du revenu brut d'une SCI atteint 7 000 € est exclu du micro-foncier, même si sa quote-part du revenu net de la société est inférieure à 5 000 € (BOI-RFPI-DECLA-10, § 120).

Ce qu'est le revenu brut de la société

Le revenu brut s'entend au sens des articles 29 et 30 du CGI. Il comprend les loyers et les recettes accessoires, majorés des dépenses normalement à la charge du propriétaire que le bail met à la charge du locataire. Il exclut les remboursements de charges récupérables, comme la taxe d'enlèvement des ordures ménagères refacturée ou les provisions de charges de copropriété. Les subventions qui financent des charges déductibles en font partie (BOI-RFPI-DECLA-10, § 100).

Lorsque la société est assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), par exemple pour un local professionnel loué avec option, le seuil s'apprécie hors taxe. Ce cas reste rare dans une SCI qui loue des logements, mais il se rencontre dans les sociétés familiales qui détiennent aussi des bureaux ou des commerces (chapitre 53).

L'associé ne peut pas calculer seul ce montant. Demandez au gérant de faire figurer sur l'attestation annuelle remise à chaque associé, à côté du résultat réparti, la quote-part du revenu brut. Sans cette information, l'associé qui loue aussi en direct ne peut ni vérifier le seuil ni remplir correctement sa déclaration.

La clé de répartition retenue

La quote-part se calcule à proportion des droits de l'associé dans les bénéfices comptables de la société. Le BOFiP précise que la clé est celle du pacte social à la clôture de l'exercice. Un acte qui modifie la répartition n'est opposable à l'administration que s'il a été conclu et enregistré avant cette clôture (BOI-RFPI-DECLA-10, § 130).

Une cession ou une donation de parts intervenue en cours d'année produit donc ses effets sur toute l'année, selon la répartition constatée à la clôture. Un associé qui reçoit des parts en décembre peut se voir attribuer la quote-part de toute l'année et franchir le seuil de 15 000 € alors qu'il n'a détenu les parts que quelques jours. Ce point se règle dans l'acte de cession ou de donation, avec l'aide du rédacteur, avant la clôture.

Les exclusions

Les biens et les parts qui ferment le micro-foncier

Certains régimes dérogatoires excluent le micro-foncier pour tout le foyer pendant leur durée d'application. Le BOFiP et la brochure pratique visent notamment les biens et parts suivants (BOI-RFPI-DECLA-10, § 60 et 70).

Les réductions d'impôt Scellier, Duflot, Pinel, Denormandie et Malraux n'excluent pas le micro-foncier selon le même BOFiP, sous réserve que certaines déductions spécifiques ne soient alors pas applicables. Le dispositif Jeanbrun, créé en 2026, exclut le micro-foncier pour les logements qui en relèvent selon le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location nue. Le BOFiP consulté, antérieur à ce dispositif, ne traite pas encore de son application aux parts de société.

La portée dans le temps

L'exclusion ne vaut que pour la période où le dispositif dérogatoire s'applique (BOI-RFPI-DECLA-10, § 80). Lorsque l'engagement de location d'un logement conventionné prend fin, le foyer peut relever de nouveau du micro-foncier de plein droit si les autres conditions sont remplies.

Une SCI familiale qui a conventionné un logement avec l'Anah ferme ainsi le micro-foncier à tous ses associés pendant la durée de la convention, y compris à ceux qui louent par ailleurs un studio en direct. Le gérant doit les en informer, car l'associé ne voit pas toujours le détail des engagements de la société.

Ce que le micro-foncier change pour l'associé

L'abattement remplace toutes les charges

En micro-foncier, l'associé déclare la totalité de ses revenus bruts, loyers directs et quote-part du revenu brut de chaque société, en case 4BE de la déclaration n° 2042. L'abattement de 30 % est calculé automatiquement. Le BOFiP impose de déclarer le revenu brut et non le résultat de la société, afin d'éviter une double déduction des charges (BOI-RFPI-DECLA-10, § 150).

Les charges réelles de la société disparaissent donc pour cet associé. Les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, l'assurance, les travaux et les honoraires payés par la SCI ne réduisent plus son revenu imposable. Il en va de même des intérêts de l'emprunt personnel qu'il a souscrit pour acheter ses parts, qui seraient déductibles au régime réel (chapitre 59).

Le déficit de la société est perdu

Le micro-foncier ne peut pas créer de déficit. Si la société enregistre une année de gros travaux et dégage un déficit, l'associé au micro-foncier n'en tire aucun avantage. Il est imposé sur 70 % de sa quote-part du revenu brut, comme si la société n'avait engagé aucune dépense.

Les déficits fonciers antérieurs restent en revanche utilisables. Ceux qui étaient encore reportables au 1er janvier de la première année au micro-foncier s'imputent sur le revenu net calculé après abattement, dans le délai de report de droit commun de dix ans (BOI-RFPI-DECLA-10, § 170).

L'effet sur la plus-value future

La doctrine relative à la majoration du prix d'acquisition prévoit que les dépenses d'amélioration payées pendant une année couverte par le micro-foncier ne peuvent en aucun cas majorer le prix d'acquisition lors de la vente, car l'abattement forfaitaire est réputé couvrir toutes les charges. Les dépenses de construction et d'agrandissement restent prises en compte, faute d'avoir jamais été déductibles (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 280 à 320).

Dans une SCI dont les associés relèvent de régimes différents, le traitement des travaux de la société dans le calcul de la plus-value se complique. Conservez la trace, année par année, du régime de chaque associé et des factures de la société. Le calcul de la plus-value de la SCI est présenté au chapitre 62.

L'associé qui ne détient que des parts

La dispense de déclaration n° 2044

L'associé dont les seuls revenus fonciers proviennent de parts de sociétés non soumises à l'IS ou de FPI est dispensé de la déclaration n° 2044, quel que soit le montant de ses revenus. Il reporte directement son résultat en case 4BA de la déclaration n° 2042 et joint une note qui indique, pour chaque société, sa dénomination, son adresse et le montant de revenus correspondant, ainsi que, le cas échéant, ses intérêts d'emprunt personnels (brochure pratique 2026).

Cette dispense ne vaut pas pour les parts de SCPI ouvrant droit à l'amortissement Robien ou Borloo. Elle simplifie la déclaration, mais il s'agit bien du régime réel. L'associé est imposé sur sa quote-part du résultat net de la société, après déduction de toutes les charges réelles.

Les intérêts de l'emprunt personnel

L'associé qui a emprunté à titre personnel pour acheter ses parts ou financer son apport ajoute ses intérêts à ceux de la société. La notice de la déclaration n° 2044 lui demande d'indiquer, à la rubrique 410, la société, l'organisme prêteur et les intérêts payés. Cette déduction n'existe qu'au régime réel, ce qui pèse dans la comparaison avec le micro-foncier.

L'option pour le régime réel

Les règles de l'option

Le contribuable placé de plein droit au micro-foncier peut opter pour le régime réel. L'option n'exige aucun courrier. Elle résulte du dépôt d'une déclaration n° 2044 dans le délai de dépôt de la déclaration de revenus (BOI-RFPI-DECLA-10, § 210 et 220).

L'option est globale. Elle vaut pour l'ensemble des revenus fonciers du foyer, biens directs et parts de sociétés confondus. Elle est irrévocable pendant trois ans, tant que le contribuable reste dans le champ du micro-foncier. Au-delà, le dépôt d'une déclaration n° 2044 vaut option pour l'année concernée. Après au moins trois ans au réel, le retour au micro-foncier est possible à tout moment (BOI-RFPI-DECLA-10, § 230 à 250).

Les événements qui mettent fin à l'option

L'option cesse lorsque le seuil de 15 000 € est dépassé ou lorsqu'une cause d'exclusion apparaît. Le régime réel s'applique alors de plein droit. Lorsque la cause disparaît, le micro-foncier redevient applicable de plein droit. Un mariage, un divorce ou l'imposition distincte d'un enfant met aussi fin à l'option pour les nouveaux contribuables concernés (BOI-RFPI-DECLA-10, § 260).

Quand l'option se justifie

Le régime réel devient intéressant lorsque les charges déductibles dépassent 30 % des revenus bruts. Dans une SCI, c'est fréquent pendant les premières années du crédit, lors d'un programme de travaux ou lorsque la taxe foncière et l'assurance pèsent lourd par rapport aux loyers. Le calcul doit additionner les charges de la société, celles des biens directs et les intérêts de l'emprunt personnel de l'associé.

La procédure pas à pas

Chaque printemps, l'associé qui détient des parts et des biens en direct peut suivre l'ordre suivant.

1. Recevez l'attestation de la société. Demandez au gérant votre quote-part du résultat, des intérêts et du revenu brut, après le dépôt de la déclaration n° 2072 (chapitre 58).
2. Vérifiez la condition de détention directe. Listez les biens loués nus au nom d'un membre du foyer. Sans aucun bien direct, passez à l'étape 7.
3. Vérifiez les exclusions. Assurez-vous qu'aucun bien direct ni aucune société ne relève d'un régime dérogatoire qui ferme le micro-foncier.
4. Calculez le revenu brut total du foyer. Additionnez les loyers directs hors charges récupérées et les quotes-parts du revenu brut de chaque société.
5. Comparez au seuil. Au-delà de 15 000 €, le régime réel s'impose. En dessous, le micro-foncier s'applique de plein droit.
6. Comparez les deux régimes. Si les charges réelles du foyer, quote-part de la société et intérêts personnels compris, dépassent 30 % du revenu brut, examinez l'option et souvenez-vous qu'elle vous engage pour trois ans.
7. Déclarez. Au micro-foncier, reportez le revenu brut total en case 4BE. Au réel, remplissez la déclaration n° 2044 avec le cadre réservé aux sociétés ou, si vous ne détenez que des parts, reportez le résultat en case 4BA avec la note annexe.
8. Archivez. Conservez l'attestation de la société, la déclaration déposée et une note indiquant l'année de début de l'option pour le réel.

Les situations particulières

Le couple marié ou pacsé

Les époux et les partenaires de PACS soumis à une imposition commune forment un seul foyer. Leurs biens directs et leurs parts s'additionnent pour la condition de détention directe comme pour le seuil. Un couple qui détient chacun la moitié d'une SCI familiale louée 20 000 € par an dépasse le seuil, puisque la quote-part du foyer atteint 20 000 €, même si aucun des deux ne dépasse 15 000 € à titre personnel.

L'année du mariage, de la conclusion du PACS, du divorce ou de la rupture modifie la composition du foyer. L'option pour le régime réel cesse pour les nouveaux contribuables concernés (BOI-RFPI-DECLA-10, § 260). Chacun reprend sa situation propre, ce qui impose de refaire le calcul du seuil et de la condition de détention directe à partir de ses seules parts et de ses seuls biens. La SCI entre époux et partenaires est traitée aux chapitres 18 et 19.

Les concubins

Les concubins forment deux foyers fiscaux distincts. Chacun apprécie le seuil et la condition de détention directe pour lui-même. Deux concubins associés à parts égales d'une SCI qui encaisse 20 000 € de loyers ont chacun une quote-part de 10 000 €. Celui qui loue aussi un studio en direct pour 4 000 € peut relever du micro-foncier, tandis que l'autre, sans bien direct, reste au régime réel.

Les enfants associés

Les revenus des enfants mineurs sont imposés avec ceux de leurs parents. Leur quote-part du revenu brut de la SCI familiale s'ajoute donc à celle des parents pour le seuil. Une donation de parts à un enfant mineur ne réduit pas le revenu brut du foyer et ne permet pas de repasser sous les 15 000 €.

L'enfant majeur qui demande son rattachement au foyer de ses parents est dans la même situation. L'enfant majeur imposé séparément forme son propre foyer. S'il ne loue rien en direct, il reste au régime réel pour ses parts, avec la dispense de déclaration n° 2044. La gouvernance de la SCI familiale avec enfants est présentée au chapitre 20.

Le démembrement des parts

Lorsque les parts sont démembrées, la répartition du résultat entre usufruitier et nu-propriétaire suit les statuts et les règles exposées au chapitre 89. En principe, l'usufruitier perçoit les revenus et déclare la quote-part correspondante. Sa quote-part du revenu brut de la société entre alors dans son propre seuil.

Le nu-propriétaire qui ne perçoit aucun revenu n'a pas de revenu brut à déclarer au titre de ces parts. La brochure pratique range parmi les régimes particuliers exclus du micro-foncier les immeubles détenus en nue-propriété. Le BOFiP consulté ne précise pas l'effet de la nue-propriété de parts sur le micro-foncier du nu-propriétaire. Dans ce cas, faites confirmer le régime par le service des impôts avant de déposer la déclaration.

Plusieurs sociétés

L'associé de plusieurs SCI additionne ses quotes-parts du revenu brut de chacune. Il suffit qu'une seule d'entre elles loue un bien relevant d'un régime exclu pour fermer le micro-foncier à tout le foyer. L'associé qui siège dans plusieurs sociétés familiales doit donc obtenir chaque année de chaque gérant la quote-part de revenu brut et l'assurance qu'aucun bien de la société ne relève d'un régime dérogatoire.

La société transparente et les SCPI

La société immobilière de copropriété dotée de la transparence fiscale de l'article 1655 ter du CGI, qui attribue à ses associés la jouissance de lots déterminés, n'est pas une SCI de l'article 8. Son associé est traité comme un propriétaire direct. Les loyers qu'il tire de son lot comptent comme un bien loué en direct (BOI-RFPI-DECLA-10, § 50).

Les parts de SCPI suivent les règles de l'article 8. Leur porteur qui ne loue rien en direct est exclu du micro-foncier. Celui qui loue aussi un bien nu en direct peut en relever, sauf pour les SCPI ouvrant droit à une déduction au titre de l'amortissement. La quote-part de revenu brut de la SCPI figure sur le relevé fiscal annuel.

L'acquisition ou la cession de parts en cours d'année

Le seuil n'est pas proratisé et la répartition suit le pacte social à la clôture de l'exercice. Un associé qui achète des parts en cours d'année se voit en principe attribuer la quote-part de l'année entière, sauf acte enregistré avant la clôture qui organise une autre répartition. Celui qui cède toutes ses parts avant la clôture ne déclare en principe aucune quote-part pour l'année. La cession de parts est traitée au chapitre 63.

Le premier exercice de la SCI peut aussi produire un effet de seuil. Une société constituée en cours d'année, qui encaisse ses premiers loyers en fin d'année, attribue un revenu brut faible. L'année suivante, en année pleine, le foyer peut franchir le seuil et passer au régime réel de plein droit.

La SCI qui bascule à l'IS

Une SCI qui opte pour l'IS ou qui y devient soumise, par exemple parce que ses recettes de location meublée dépassent le caractère accessoire (chapitre 68), ne produit plus de revenus fonciers pour ses associés. Ses parts sortent du calcul du seuil et de la condition de détention directe à compter de l'exercice concerné.

L'associé qui loue aussi en direct peut alors redevenir éligible au micro-foncier pour ses seuls biens directs. Celui qui détenait seulement des parts de cette société n'a plus de revenus fonciers à déclarer à ce titre. Les dividendes éventuels relèvent de la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers (chapitre 75).

Les recettes accessoires de location meublée

Une SCI à l'IR qui loue accessoirement un logement meublé encaisse des recettes commerciales. Elles ne sont pas des revenus fonciers et ne relèvent pas du micro-foncier. Leur traitement chez l'associé et le risque d'assujettissement de la société à l'IS au-delà du seuil de tolérance sont présentés au chapitre 68.

L'associé non-résident

L'associé domicilié hors de France reste imposable en France sur sa quote-part des revenus d'immeubles situés en France, selon des règles de taux et de prélèvements sociaux propres. Le présent chapitre ne détaille pas l'application du micro-foncier à sa situation. Les règles sont exposées au chapitre 65 et dans le Guide du bailleur privé, Le bailleur non-résident ou expatrié.

L'associé personne morale

Une société associée de la SCI n'a pas accès au micro-foncier, qui est un régime des personnes physiques. Lorsque cette société est à l'IS, sa quote-part est déterminée selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux (chapitre 64). Lorsqu'il s'agit d'une autre société civile à l'IR, ce sont ses propres associés personnes physiques qui intègrent leur quote-part indirecte dans leur seuil.

Des exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont des illustrations. Les montants sont des hypothèses et le taux marginal d'imposition (TMI) retenu est de 30 %, auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers.

Un couple associé d'une SCI familiale et propriétaire d'un studio

Un couple marié loue en direct un studio nu 6 000 € par an. Ses charges réelles, taxe foncière, assurance et petit entretien, s'élèvent à 1 400 €. Le couple détient aussi la moitié des parts d'une SCI familiale qui encaisse 14 000 € de loyers et paie 8 000 € de charges, dont 4 200 € d'intérêts.

Le revenu brut total reste sous 15 000 €, donc le micro-foncier s'applique de plein droit. Les charges réelles représentent 5 400 €, soit plus de 30 % du revenu brut. L'option pour le réel réduit la base imposable de 1 500 € et l'impôt d'environ 708 € par an, au prix d'un engagement de trois ans et de la conservation des justificatifs.

Supposons maintenant que la SCI engage l'année suivante 16 000 € de travaux d'entretien et d'amélioration déductibles. Ses charges atteignent 24 000 € et la quote-part de charges du couple 12 000 €. Au micro-foncier, le couple reste imposé sur 9 100 €, soit environ 4 295 € d'impôt et de prélèvements sociaux. Au réel, son résultat foncier devient un déficit de 400 €, imputable selon les règles du chapitre 60. L'écart dépasse alors 4 000 € pour une seule année, ce qui montre l'intérêt d'anticiper l'option avant l'année des travaux.

Un seuil franchi par la seule quote-part de la société

Une associée loue en direct un appartement nu 9 000 € par an. Elle détient 40 % d'une SCI qui encaisse 16 000 € de loyers et dont le résultat net, après intérêts et travaux, ne dépasse pas 2 000 €.

Le seuil est dépassé de 400 € alors que la quote-part du résultat net de la société n'est que de 800 €. L'associée doit déposer une déclaration n° 2044 pour l'ensemble de ses revenus fonciers. Si elle avait déclaré au micro-foncier ses 9 000 € de loyers directs en oubliant la société, la déclaration serait inexacte et pourrait être rectifiée.

L'associé qui achète un garage

Un associé détient 25 % d'une SCI endettée qui encaisse 40 000 € de loyers et dégage un résultat net de 16 000 €. Il ne loue rien en direct. Il déclare sa quote-part du résultat, 4 000 €, en case 4BA, sans déclaration n° 2044. Il achète un garage qu'il loue 1 200 € par an et dont les charges s'élèvent à 300 €.

L'achat du garage fait entrer l'associé dans le champ du micro-foncier, puisqu'il détient désormais un bien loué nu en direct et que son revenu brut total reste sous 15 000 €. Le micro-foncier s'applique de plein droit. Faute de déposer une déclaration n° 2044 pour opter, il serait imposé sur 70 % du revenu brut de la société, soit 7 000 € au titre de la société au lieu de sa quote-part réelle de 4 000 €. L'option pour le réel évite un surcoût d'environ 1 388 € par an.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration vérifie d'abord la cohérence entre la déclaration n° 2072 de la société et les déclarations des associés. Le revenu brut déclaré par la société et la clé de répartition qu'elle indique permettent de recalculer le seuil de chaque foyer. Un associé qui déclare ses loyers directs en micro-foncier en omettant sa quote-part de société est facilement repéré.

Elle examine ensuite les montages destinés à maintenir artificiellement un foyer sous le seuil, comme une modification de la clé de répartition décidée après la clôture ou une donation de parts à un enfant majeur suivie d'un retour des revenus vers les parents. Un acte non enregistré avant la clôture n'est pas opposable. Un montage dont le but exclusivement fiscal serait établi relève de la procédure d'abus de droit prévue à l'article L. 64 du livre des procédures fiscales, présentée au chapitre 132.

Elle contrôle enfin le respect de l'engagement de trois ans. Un foyer qui revient au micro-foncier avant la fin de la période d'option, alors qu'il reste dans le champ du régime, voit son revenu recalculé au réel pour les années concernées.

Les erreurs fréquentes

• Croire que la SCI peut opter pour le micro-foncier. La société déclare toujours au réel. L'erreur conduit parfois le gérant à déclarer un revenu après abattement sur la déclaration n° 2072, ce qui fausse l'information de tous les associés.
• Déclarer sa quote-part de résultat net en case 4BE. Au micro-foncier, c'est la quote-part du revenu brut qui se déclare. Déclarer 4 000 € de résultat au lieu de 10 000 € de revenu brut minore la base de 4 200 € après abattement, soit environ 1 982 € d'impôt et de prélèvements sociaux éludés au TMI de 30 %, plus intérêts de retard en cas de contrôle.
• Appliquer le micro-foncier sans aucun bien direct. L'associé qui ne détient que des parts est exclu du micro-foncier. Une déclaration en case 4BE est à corriger.
• Oublier la quote-part de la société dans le seuil. Dans le deuxième exemple, l'oubli conduit à déclarer au micro-foncier un foyer qui relève du réel.
• Laisser le micro-foncier s'appliquer après l'achat d'un bien en direct. Dans le troisième exemple, l'absence d'option coûte environ 1 388 € par an.
• Perdre le bénéfice d'un déficit de travaux. Une année de gros travaux dans la société, subie au micro-foncier, peut coûter plus de 4 000 € à un couple dans le premier exemple.
• Ignorer le régime dérogatoire d'un bien de la société. Un logement conventionné détenu par la SCI ferme le micro-foncier à tous ses associés pendant la convention.
• Modifier la répartition des résultats après la clôture. Elle n'est pas opposable et peut être sanctionnée.

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Au 25 octobre 2026, le seuil de 15 000 € et l'abattement de 30 % sont inchangés pour les revenus de 2026. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, n'était pas adopté à cette date. Les mesures publiées visent surtout l'amortissement de la location meublée non professionnelle et ne modifient pas, en l'état des analyses disponibles, le micro-foncier des associés de sociétés. Son évolution est suivie dans le Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027.

Le BOFiP consulté, dans sa version du 6 mars 2025, ne traite pas encore de l'articulation entre le dispositif Jeanbrun et la détention de parts. Jusqu'à une mise à jour de la doctrine, une SCI qui envisagerait ce dispositif doit faire vérifier ses effets sur le régime de ses associés.

Liste de contrôle

1. L'attestation annuelle de la société indique la quote-part du résultat, des intérêts et du revenu brut de chaque associé.
2. La présence d'au moins un bien loué nu en direct dans le foyer est vérifiée.
3. Aucun bien direct ni aucune société du foyer ne relève d'un régime dérogatoire qui ferme le micro-foncier.
4. Le revenu brut total du foyer, quotes-parts de toutes les sociétés comprises, est comparé au seuil de 15 000 €.
5. La clé de répartition retenue est celle du pacte social à la clôture et tout acte modificatif a été enregistré avant celle-ci.
6. Les charges réelles du foyer, intérêts personnels compris, sont comparées à l'abattement de 30 %.
7. L'option pour le réel est décidée avant une année de travaux ou de déficit dans la société.
8. L'année de début de l'option et sa durée de trois ans sont notées dans le dossier fiscal.
9. Les déficits fonciers antérieurs encore reportables sont imputés sur le revenu net du micro-foncier.
10. Les changements de foyer, mariage, PACS, divorce ou imposition séparée d'un enfant, sont pris en compte l'année où ils surviennent.
11. Le régime de chaque associé est consigné année par année pour le calcul de la future plus-value de la société.
12. En cas de doute sur une situation particulière, nue-propriété de parts ou non-résidence, le régime est confirmé auprès du service des impôts.