La SCI entre époux

Deux époux peuvent constituer seuls une société civile immobilière (SCI), sans autre associé, quel que soit leur régime matrimonial. La société permet alors d'organiser la détention de biens locatifs, la gérance et la transmission selon des règles choisies dans les statuts. Mais elle ne fait pas disparaître le régime matrimonial. Les parts sociales sont elles-mêmes des biens du couple, communs ou propres. Leur sort au divorce ou au décès dépend de la combinaison entre le droit des sociétés et le droit des régimes matrimoniaux.

Ce chapitre explique comment se combinent ces deux corps de règles. Il présente le cadre légal de la société entre époux, le statut des parts selon chaque régime, la procédure d'apport de biens communs et la revendication de la qualité d'associé par le conjoint, l'engagement des biens du couple pour les dettes de la société, la fiscalité du couple associé et la préparation d'un éventuel divorce. Les partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) et les concubins relèvent du chapitre 19, les enfants associés du chapitre 20, le divorce déjà engagé du chapitre 127 et le décès d'un époux du chapitre 109.

Le cadre légal de la société entre époux

La liberté de s'associer

L'article 1832-1 du Code civil permet à deux époux, seuls ou avec d'autres personnes, d'être associés dans une même société et de participer ensemble ou non à sa gestion, même s'ils n'emploient que des biens de communauté pour leurs apports. Une SCI doit compter au moins deux associés, que deux époux suffisent à réunir. La fiche officielle sur la SCI rappelle que deux époux peuvent constituer une SCI quel que soit leur régime matrimonial (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le même article prévoit que les avantages et libéralités résultant d'un contrat de société entre époux ne peuvent pas être annulés au motif qu'ils constitueraient des donations déguisées, lorsque les conditions en ont été réglées par un acte authentique. Cette protection est civile. Elle ne lie pas l'administration fiscale, qui peut toujours taxer une libéralité ou invoquer l'abus de droit (chapitre 132).

Deux corps de règles qui se superposent

Le droit des sociétés détermine qui est associé, qui vote, qui gère et comment les parts se cèdent. Le droit des régimes matrimoniaux détermine à qui appartient la valeur des parts, quels actes exigent l'accord des deux époux et comment les parts se partagent à la dissolution du mariage. Un même époux peut ainsi être seul associé au regard de la société alors que la valeur de ses parts appartient à la communauté.

Cette distinction entre la qualité d'associé et la valeur patrimoniale des parts est la clé du sujet. Elle explique pourquoi un époux non associé ne vote pas aux assemblées tout en ayant droit à la moitié de la valeur des parts lors du partage de la communauté. Elle explique aussi pourquoi les statuts et le contrat de mariage doivent être pensés ensemble.

Le statut des parts selon le régime matrimonial

La communauté réduite aux acquêts

Sans contrat de mariage, les époux relèvent de la communauté réduite aux acquêts. Tout bien est présumé commun sauf preuve contraire. Les biens acquis à titre onéreux pendant le mariage sont communs, tandis que les biens possédés avant le mariage et ceux reçus par donation ou succession restent propres (service-public.gouv.fr).

Appliquée aux parts de SCI, la règle donne les résultats suivants.

L'article 1436 du Code civil règle le financement mixte. Lorsque la contribution de la communauté dépasse celle de l'époux acquéreur, le bien tombe en communauté, sauf récompense due à l'époux. Dans le cas inverse, le bien reste propre et la communauté a droit à récompense pour sa contribution. Pour des parts souscrites avec un héritage complété par l'épargne du couple, la déclaration de l'origine des fonds et la proportion de chaque financement décident donc de la qualification.

Les revenus des parts propres sont communs. Les bénéfices d'une SCI à l'impôt sur le revenu (IR) attribués à l'époux qui détient des parts propres alimentent donc la communauté. Une SCI à l'impôt sur les sociétés (IS) qui met ses bénéfices en réserve les maintient au contraire dans la société, ce qui augmente la valeur des parts sans enrichir immédiatement la communauté. Le sort de cette valeur au partage est une question technique à examiner avec le notaire.

La séparation de biens

Sous la séparation de biens, chaque époux reste propriétaire de ce qu'il acquiert en son nom, à condition de pouvoir le prouver. Pour les parts sociales, la preuve résulte des statuts, des actes de souscription et des actes de cession. Un époux qui a financé les parts de l'autre n'en devient pas propriétaire. Il peut seulement faire valoir une créance lors de la liquidation, sauf si le financement constitue une donation ou une contribution aux charges du mariage (service-public.gouv.fr).

Le risque principal tient au décalage entre la répartition des parts et le financement réel. Si l'un des époux finance 80 % du capital mais ne reçoit que 50 % des parts, la différence s'analyse en créance entre époux ou en donation indirecte. Fixez donc la répartition des parts en fonction des apports réels, ou documentez par écrit l'intention libérale ou le prêt.

La participation aux acquêts

Pendant le mariage, la participation aux acquêts fonctionne comme une séparation de biens. Chaque époux détient ses parts en propre et les gère seul. À la dissolution, l'enrichissement de chacun est comparé et celui qui s'est le moins enrichi reçoit une créance de participation. L'augmentation de valeur des parts de SCI pendant le mariage entre dans ce calcul. Une évaluation des parts au jour du mariage, annexée au contrat ou établie par inventaire, facilite la liquidation.

La communauté universelle

La communauté universelle rend communs tous les biens présents et à venir, sauf ceux qui sont propres par nature ou qu'une libéralité a stipulés propres. Les parts détenues avant le mariage ou reçues par succession deviennent communes. Assortie d'une clause d'attribution intégrale au survivant, elle transmet les parts au conjoint survivant en dehors de la succession, sous réserve de l'action en retranchement ouverte aux enfants qui ne sont pas issus des deux époux (article 1527 du Code civil). Le chapitre 109 en présente les effets au décès.

Le changement de régime

Les époux peuvent changer de régime par acte notarié, dans l'intérêt de la famille et après information des personnes concernées. L'homologation par le tribunal n'est nécessaire qu'en cas d'opposition d'un enfant majeur, de son représentant ou d'un créancier (service-public.gouv.fr). Le passage de la séparation de biens à une communauté, ou l'apport de parts propres à la communauté, modifie la propriété des parts sans modifier la qualité d'associé, qui reste régie par les statuts.

Les couples mariés à l'étranger ou de nationalités différentes

Le régime matrimonial des époux mariés à l'étranger ou dont l'un est étranger ne suit pas nécessairement le droit français. Pour les mariages célébrés depuis le 29 janvier 2019, le règlement européen (UE) 2016/1103 détermine la loi applicable. Les mariages plus anciens relèvent d'autres règles, dont la convention de La Haye du 14 mars 1978 pour une partie d'entre eux. Faites établir par un notaire la loi applicable au régime avant de rédiger les statuts, car elle conditionne la qualification des parts et les pouvoirs de chaque époux.

Synthèse par régime

Apporter des biens communs et la qualité d'associé du conjoint

L'obligation d'avertir le conjoint

L'article 1832-2 du Code civil interdit à un époux d'employer des biens communs pour faire un apport à une société ou acquérir des parts sociales non négociables sans que son conjoint en ait été averti et sans qu'il en soit justifié dans l'acte. Les parts de SCI sont des parts non négociables, de sorte que la règle s'applique à toute souscription ou acquisition de parts de SCI financée par la communauté. Elle ne joue que jusqu'à la dissolution de la communauté.

La sanction renvoie à l'article 1427 du même code. Le conjoint dont l'accord ou l'information était requis peut demander l'annulation de l'acte dans les deux ans à compter du jour où il en a eu connaissance, sans pouvoir agir plus de deux ans après la dissolution de la communauté. Pour un apport de plusieurs dizaines de milliers d'euros, l'annulation remet en cause la constitution même de la société ou l'entrée de l'associé.

La procédure d'information pas à pas

1. Identifier l'origine des fonds ou du bien apporté et sa qualification au regard du régime matrimonial.
2. Informer le conjoint par écrit, avant l'opération, de l'apport ou de l'acquisition, de son montant et de la société concernée.
3. Faire mentionner dans les statuts ou dans l'acte de cession que le conjoint a été averti et indiquer s'il entend ou non devenir associé.
4. Recueillir, si le conjoint renonce à la qualité d'associé, une déclaration écrite en ce sens, de préférence intervenue à l'acte.
5. Si le conjoint revendique la qualité d'associé, lui attribuer la moitié des parts souscrites ou acquises dans l'acte lui-même.
6. Vérifier que le dossier d'immatriculation et la déclaration des bénéficiaires effectifs reflètent la répartition retenue (chapitres 16 et 17).

La revendication de la qualité d'associé

La qualité d'associé appartient à l'époux qui fait l'apport ou réalise l'acquisition. Elle est également reconnue, pour la moitié des parts souscrites ou acquises, au conjoint qui notifie à la société son intention d'être personnellement associé. Sous le régime de la communauté, le conjoint de l'apporteur peut donc devenir associé pour la moitié des parts en notifiant cette intention (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le moment de la notification change le régime de l'agrément. Lorsque le conjoint la fait lors de l'apport ou de l'acquisition, l'acceptation ou l'agrément des associés vaut pour les deux époux. Lorsqu'elle intervient après, les clauses d'agrément prévues à cet effet par les statuts lui sont opposables. Lors de la délibération sur cet agrément, l'époux déjà associé ne vote pas et ses parts ne sont pas prises en compte pour le calcul du quorum et de la majorité.

Dans une SCI composée des seuls deux époux, la question se pose rarement, car chacun souscrit en principe ses propres parts dès la constitution. Elle devient importante lorsqu'un seul époux entre dans une SCI existante avec d'autres associés, par exemple une SCI constituée avec ses frères et sœurs, ou lorsqu'il souscrit seul à une augmentation de capital.

L'apport d'un immeuble commun

L'apport d'un immeuble commun à une SCI est un acte de disposition. L'article 1424 du Code civil interdit aux époux d'aliéner ou de grever de droits réels, l'un sans l'autre, les immeubles dépendant de la communauté. Les deux époux interviennent donc à l'acte notarié d'apport. La fiche officielle sur la mise en société d'une entreprise individuelle rappelle de même que l'époux commun en biens doit obtenir l'accord de son conjoint pour apporter le local en société (entreprendre.service-public.gouv.fr).

L'apport d'un immeuble à une SCI est fiscalement une opération à titre onéreux. Il peut générer une plus-value imposable pour les époux apporteurs et donne lieu à des formalités de publicité foncière. Il est exonéré de droit proportionnel lorsqu'il est pur et simple et fait à une SCI à l'IR (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le chapitre 14 détaille ces conséquences et le cas de l'immeuble grevé d'un emprunt.

La gestion des parts et de la société

Les actes qui exigent l'accord des deux époux

L'article 1424 du Code civil soumet aussi à l'accord des deux époux l'aliénation des droits sociaux non négociables dépendant de la communauté. Un époux associé ne peut donc pas céder seul des parts de SCI communes, ni les nantir, même s'il est seul associé au regard de la société. L'acquéreur et le notaire exigent l'intervention du conjoint à l'acte. Sans elle, la cession est exposée à l'action en nullité de l'article 1427.

Les autres décisions relèvent de l'époux associé seul. Il vote aux assemblées, approuve les comptes, nomme le gérant et décide des acquisitions de la société sans l'accord de son conjoint non associé. La société, personne distincte, achète et vend ses immeubles par décision de ses organes, sans que l'article 1424 s'applique à ses propres biens.

La gérance

Les époux peuvent être cogérants ou désigner l'un d'eux comme gérant unique. La cogérance permet à chacun d'agir seul pour les actes de gestion courante, l'autre pouvant s'opposer à une opération avant qu'elle soit conclue (article 1848 du Code civil). La gérance unique simplifie la signature des actes mais concentre le pouvoir, ce qui devient un enjeu en cas de mésentente.

Prévoyez dans les statuts ce que devient la gérance en cas de séparation. Une clause peut prévoir la fin des fonctions de gérant de l'époux qui cède ses parts ou la désignation d'un gérant extérieur pendant une instance en divorce. Sans clause, le gérant reste en fonctions jusqu'à sa révocation, dans les conditions décrites au chapitre 31.

Les comptes courants des époux

Les époux financent souvent la SCI par des avances en compte courant plutôt que par du capital (chapitre 28). Un compte courant alimenté par des fonds communs est un bien commun, même s'il est inscrit au nom d'un seul époux. Un compte courant alimenté par des fonds propres reste propre, à condition d'en conserver la preuve. Tenez une comptabilité qui identifie l'origine de chaque avance, car le remboursement des comptes courants est l'un des postes les plus discutés au divorce.

L'engagement des biens du couple

La responsabilité des associés

À l'égard des tiers, les associés d'une société civile répondent indéfiniment des dettes sociales, à proportion de leur part dans le capital à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements (article 1857 du Code civil). Les créanciers ne peuvent poursuivre les associés qu'après avoir vainement poursuivi la société (article 1858). Le chapitre 5 détaille ce mécanisme.

Pour un couple marié sous la communauté, la dette d'associé de l'époux qui détient les parts est une dette née pendant le mariage. Les créanciers peuvent en principe en poursuivre le paiement sur les biens communs, en plus des biens propres de l'époux associé. Le risque pèse donc sur tout le patrimoine commun du couple, pas seulement sur l'époux qui a signé les statuts.

L'emprunt et la caution

La banque qui finance une SCI exige presque toujours la caution des associés. Un époux qui se porte caution seul n'engage que ses biens propres et ses revenus. Avec le consentement exprès de son conjoint, il engage aussi les biens communs. Si les deux époux se portent caution, tous leurs biens propres et communs sont engagés (service-public.gouv.fr).

Le consentement exprès du conjoint n'engage pas ses biens propres. Il ne fait pas de lui une caution. Le chapitre 37 traite la caution des associés, son plafond et la réforme du droit des sûretés.

La fiscalité du couple associé

L'impôt sur le revenu

Les époux forment un seul foyer fiscal. Leurs quotes-parts de résultat d'une SCI à l'IR figurent sur une même déclaration n° 2044, avec les autres revenus fonciers du foyer, que les parts soient communes ou propres. La SCI dépose de son côté la déclaration n° 2072, qui répartit le résultat entre les associés (chapitre 58). L'année du mariage, les époux peuvent opter pour des déclarations séparées, comme le rappelle le Guide du bailleur privé, Le couple, la séparation et le patrimoine locatif.

Les règles d'imputation du déficit foncier et l'accès au micro-foncier s'apprécient au niveau du foyer (chapitres 60 et 61). Pour une SCI à l'IS, les époux ne déclarent que les revenus distribués, selon les règles du chapitre 75.

L'impôt sur la fortune immobilière

Les époux forment aussi un seul foyer pour l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). La valeur des parts de SCI, à proportion des actifs immobiliers qu'elles représentent, s'ajoute aux autres biens immobiliers du couple pour apprécier le seuil de 1 300 000 € en vigueur en 2026. Les parts communes et les parts propres sont prises en compte de la même manière. Le chapitre 66 présente le calcul.

Les transferts de parts entre époux

Les époux peuvent se céder ou se donner des parts. Chaque opération a un régime propre.

L'abattement de 80 724 € entre époux est celui retenu par le Guide du bailleur privé, Donner son patrimoine locatif. Le taux réduit de 1,10 % du droit de partage s'applique depuis le 1er janvier 2022 aux partages consécutifs à un divorce, à une séparation de corps ou à la rupture d'un PACS (article 746 du CGI), comme le présente le chapitre 129 du guide du bailleur privé.

Anticiper le divorce dans les statuts

Ce qui se passe sans préparation

Le divorce dissout la communauté. Entre la date de ses effets patrimoniaux, fixée par l'article 262-1 du Code civil, jusqu'au partage, les parts communes forment une indivision post-communautaire. L'époux associé conserve sa qualité d'associé et ses pouvoirs de vote, tandis que la valeur des parts appartient aux deux. Le conjoint non associé ne peut plus revendiquer la qualité d'associé, la règle de l'article 1832-2 ne jouant que jusqu'à la dissolution de la communauté.

Sans clauses adaptées, plusieurs blocages apparaissent. Deux époux associés chacun pour moitié ne peuvent prendre aucune décision à la majorité si l'un s'y oppose. Le gérant en place conserve ses fonctions. Les loyers continuent d'être encaissés par la société, sans distribution si les associés ne s'entendent pas. La dissolution judiciaire pour mésentente devient alors l'issue possible (chapitres 30 et 124).

Les clauses utiles

Les statuts d'une SCI entre époux peuvent organiser à l'avance la séparation. Les clauses suivantes sont fréquentes et doivent être rédigées avec un conseil, car leur validité dépend de leur formulation.

• Une méthode d'évaluation des parts, par exemple l'actif net réévalué à dire d'expert désigné d'un commun accord ou à défaut par le président du tribunal.
• Une faculté de rachat des parts de l'un des époux par l'autre ou par la société, avec un délai de paiement.
• Une clause de gérance prévoyant le sort des fonctions de gérant en cas de procédure de divorce.
• Une règle de remboursement des comptes courants, échelonné pour ne pas mettre la société en difficulté.
• Une clause d'agrément applicable à l'attribution des parts à l'un des époux dans le partage, ou au contraire une dispense d'agrément entre époux, que l'article 1861 du Code civil autorise les statuts à prévoir pour les cessions au conjoint d'un associé.
• Des règles de majorité qui évitent l'égalité parfaite des voix, par exemple par l'attribution d'une voix prépondérante au gérant dans des matières définies.

Les avantages matrimoniaux et les donations entre époux

Le divorce emporte révocation de plein droit des avantages matrimoniaux qui ne prennent effet qu'à la dissolution du régime ou au décès, ainsi que des dispositions à cause de mort consenties entre époux, sauf volonté contraire de l'époux qui les a consentis (article 265 du Code civil). Une clause d'attribution intégrale de la communauté universelle disparaît donc au divorce. Les avantages qui ont pris effet pendant le mariage, comme une donation de parts de biens présents, restent acquis au donataire.

Exemples chiffrés

Les exemples suivants sont des illustrations. Les valeurs sont des hypothèses et ne valent pas évaluation de vos parts.

La revendication de la moitié des parts

M. Durand, marié sans contrat, souscrit 400 des 1 000 parts d'une SCI constituée avec son frère, qui détient les 600 autres. Il paie 40 000 € avec l'épargne commune du couple. Son épouse est avertie dans les statuts.

Dans le troisième cas, la clause d'agrément des statuts s'applique au conjoint. Selon la majorité prévue par cette clause, le frère peut donc refuser l'entrée de Mme Durand, la valeur des 400 parts restant commune dans tous les cas.

Le partage des parts au divorce

Deux époux mariés sans contrat détiennent chacun 50 % d'une SCI constituée pendant le mariage avec des fonds communs. La société possède deux appartements loués estimés à 360 000 € et doit 140 000 € à la banque. Elle doit aussi 20 000 € à l'épouse au titre d'un compte courant alimenté par l'épargne commune. L'époux souhaite conserver toutes les parts et le compte courant.

La valeur retenue ici est simplifiée. Une évaluation réelle peut appliquer une décote pour défaut de liquidité et tenir compte de l'impôt latent sur la plus-value des immeubles, en particulier dans une SCI à l'IS (chapitre 107). L'époux attributaire doit aussi obtenir de la banque la libération de la caution de son ex-conjoint, faute de quoi celui-ci reste engagé.

Le financement inégal en séparation de biens

Deux époux séparés de biens constituent une SCI au capital de 100 000 €, réparti en 500 parts chacun. L'épouse a versé 80 000 € et l'époux 20 000 €.

L'écart de 30 000 € peut s'analyser en créance de l'épouse sur l'époux, en donation indirecte ou en contribution aux charges du mariage. Qualifié de donation, il est couvert par l'abattement entre époux et ne génère aucun droit, mais il doit être déclaré et devient irrévocable sauf exceptions légales. Qualifié de créance, il est réclamé au divorce, réévalué selon les règles applicables. L'absence de toute trace écrite laisse au juge le soin de qualifier l'opération des années plus tard.

Les erreurs fréquentes et leur coût

Ce que vérifie l'administration

L'administration fiscale examine la réalité des flux entre époux et la société. Une répartition de parts sans rapport avec les apports peut révéler une donation indirecte taxable au-delà de l'abattement de 80 724 €. Une cession de parts entre époux à un prix minoré peut être requalifiée en donation pour la part minorée. La protection de l'article 1832-1 contre l'annulation des donations déguisées est purement civile et ne s'oppose pas à ces rectifications.

L'administration peut aussi recourir à la procédure d'abus de droit lorsqu'une société entre époux n'a d'autre objet que d'éluder l'impôt, par exemple une société sans activité réelle interposée pour transmettre un bien à un prix minoré. Le chapitre 132 présente les articles L64 et L64 A du livre des procédures fiscales. Les flux réguliers et documentés, un loyer normal, des comptes approuvés chaque année et une répartition cohérente des parts sont les meilleures garanties.

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a élargi le champ du partage judiciaire. Les ex-époux peuvent demander au tribunal un partage de leurs intérêts patrimoniaux communs même en l'absence d'indivision entre eux. Certaines mesures de procédure de cette loi, comme la représentation obligatoire par avocat, attendaient encore un décret d'application à la date de la dernière vérification du guide du bailleur privé. Vérifiez la publication de ce décret avant d'engager une procédure portant sur des parts de SCI.

La loi n° 2024-494 du 31 mai 2024 visant à assurer une justice patrimoniale au sein de la famille, citée par la fiche officielle sur la communauté légale, a modifié certaines règles des avantages matrimoniaux. Son application à une situation donnée relève du notaire.

Petite SCI et grand patrimoine

Liste de contrôle

• Vérifiez votre régime matrimonial et, en cas d'élément étranger, la loi qui le régit.
• Identifiez l'origine des fonds de chaque apport et faites déclarer les fonds propres dans l'acte.
• Avertissez par écrit le conjoint de tout apport de biens communs et mentionnez-le dans l'acte.
• Faites préciser si le conjoint revendique ou non la qualité d'associé.
• Faites intervenir les deux époux à l'apport d'un immeuble commun et à toute cession de parts communes.
• Répartissez les parts selon les apports réels en séparation de biens, ou documentez la donation ou le prêt.
• Évitez l'égalité parfaite des voix sans règle de départage.
• Insérez une méthode d'évaluation des parts et une faculté de rachat en cas de séparation.
• Prévoyez le sort de la gérance et des comptes courants en cas de divorce.
• Identifiez l'origine de chaque avance en compte courant.
• Mesurez l'engagement réel des cautions données par l'un ou les deux époux.
• Déclarez les quotes-parts de la SCI sur la déclaration commune du foyer et vérifiez la position du couple au regard de l'IFI.
• Mettez à jour la déclaration des bénéficiaires effectifs après tout mariage, divorce ou transfert de parts.
• Faites relire statuts et contrat de mariage ensemble par un notaire ou un avocat avant toute opération importante.