La société en difficulté

Une société immobilière peut cesser de pouvoir payer ses dettes alors même qu'elle possède des immeubles de valeur. Les loyers baissent après une vacance ou des impayés, un gros chantier dépasse son budget, un associé réclame son compte courant ou les taux d'un prêt variable augmentent. La société n'est pas une personne physique et ne peut pas déposer un dossier de surendettement. Elle relève des procédures de prévention et des procédures collectives du livre VI du Code de commerce, comme une entreprise.

Ce chapitre présente la façon de reconnaître la difficulté, les solutions amiables, les procédures de sauvegarde, de redressement et de liquidation judiciaires appliquées à une société civile immobilière (SCI) ou à une société commerciale immobilière, la déclaration de cessation des paiements, les effets de la procédure sur les créanciers, les locataires et les immeubles, la responsabilité des associés et du gérant, la fiscalité, les situations particulières, les points de vigilance, les erreurs fréquentes et une liste de contrôle. Les difficultés d'un associé à titre personnel relèvent du chapitre 128. Celles d'un bailleur qui détient ses biens en direct sont traitées dans le Guide du bailleur privé, Le bailleur en difficulté financière.

Reconnaître la difficulté

Les causes habituelles

Une société immobilière rencontre rarement des difficultés par manque de valeur. Elle en rencontre par manque de trésorerie. Ses charges sont fixes et largement financées à crédit, tandis que ses recettes dépendent de quelques locataires. Les causes les plus fréquentes sont les suivantes.

• La vacance prolongée ou les impayés d'un ou plusieurs locataires.
• Des travaux imprévus, imposés par la copropriété ou par les normes de décence et de performance énergétique.
• La hausse des échéances d'un prêt à taux variable ou l'arrivée à terme d'un prêt in fine.
• La demande de remboursement d'un compte courant par un associé (chapitre 28).
• La sortie forcée d'un associé en liquidation judiciaire, qui oblige la société à rembourser ses parts (chapitre 128).
• Un rappel d'impôt après un contrôle, en particulier dans une société à l'impôt sur les sociétés (IS) (chapitre 70).
• La défaillance d'associés qui ne financent plus les déficits de trésorerie.

La cessation des paiements

La société est en cessation des paiements lorsque son actif disponible ne lui permet plus de faire face à son passif exigible. L'actif disponible comprend la trésorerie et les réserves de crédit, comme des apports en compte courant promis ou une ligne de crédit accordée. Le passif exigible regroupe les dettes certaines, liquides et exigibles. Une société dont les créanciers ont accordé des délais, ou dont les réserves de crédit couvrent les dettes, n'est pas en cessation des paiements (entreprendre.service-public.gouv.fr).

La valeur des immeubles n'entre pas dans l'actif disponible. Une SCI qui possède 800 000 € d'immeubles et ne peut pas payer une échéance de 5 000 € faute de trésorerie et de crédit peut donc être en cessation des paiements. Cette notion conditionne le choix de la procédure et le délai dans lequel le gérant doit agir.

Les signaux d'alerte

Les solutions amiables

Négocier avant l'incident

La plupart des solutions sont plus faciles à obtenir avant le premier impayé qu'après. Le gérant présente à la banque un budget sur douze mois, la cause de la difficulté, sa durée prévisible et une proposition, comme un report d'échéances, un allongement de la durée ou un remboursement partiel par la vente d'un bien. Les mêmes démarches valent pour le syndic de copropriété et pour le service des impôts, qui peut accorder des délais de paiement.

Les associés peuvent aussi renforcer la société. Ils peuvent consentir de nouvelles avances en compte courant, accepter une convention de blocage de leurs comptes courants ou souscrire une augmentation de capital. Aucun associé ne peut toutefois être contraint d'augmenter ses engagements sans son consentement (article 1836 du Code civil, chapitre 128).

Vendre un bien ou la société

La vente amiable d'un immeuble, décidée à temps, se fait au prix du marché et dans des délais choisis. Décidée tard, elle se fait sous la pression des créanciers ou aux enchères. La cession de toutes les parts à un acquéreur qui reprend la société avec ses dettes est une autre voie, qui suppose de trouver un acheteur prêt à reprendre un passif (chapitre 117).

Exemple, trésorerie et vente anticipée

L'exemple suivant est une illustration. Une SCI détient trois appartements loués qui rapportent 30 000 € par an. Elle rembourse 32 000 € d'échéances par an et paie 8 000 € de charges non récupérables, taxe foncière et assurance comprises.

Si les associés ne peuvent pas financer 10 000 € par an, la vente amiable d'un appartement, décidée avant tout incident, réduit la dette et rétablit l'équilibre. Attendre la saisie immobilière peut coûter davantage que plusieurs années de déficit. La décote d'adjudication retenue ici est une hypothèse.

Le mandat ad hoc et la conciliation

Le mandat ad hoc est une procédure amiable et confidentielle. À la demande du seul dirigeant, le président du tribunal désigne un mandataire ad hoc qui aide la société à négocier avec ses créanciers. La société ne doit pas être en cessation des paiements. Le mandataire n'impose rien aux créanciers, ne gère pas la société et ne suspend pas les poursuites. Sa rémunération est fixée au début de la mission avec l'accord écrit du dirigeant (entreprendre.service-public.gouv.fr).

La conciliation s'adresse à une société en difficulté qui n'est pas en cessation des paiements, ou qui l'est depuis moins de quarante-cinq jours. Elle dure cinq mois au plus. Elle reste confidentielle, sauf si l'accord est homologué, ce qui entraîne sa publication au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC). Les poursuites ne sont suspendues que si le président accorde des délais de grâce (même source).

Les procédures collectives applicables à la société

Les sociétés concernées et le tribunal

Une société civile, personne morale de droit privé, peut faire l'objet d'une sauvegarde, d'un redressement ou d'une liquidation judiciaire comme toute personne morale (chapitre 5). Les sociétés commerciales immobilières, société à responsabilité limitée (SARL), société par actions simplifiée (SAS) ou société en nom collectif (SNC), y sont soumises de la même manière.

Le tribunal compétent dépend de l'activité de la société. Le tribunal de commerce connaît des procédures des sociétés commerciales. Pour une SCI dont l'activité est civile, le tribunal judiciaire est en principe compétent. Depuis le 1er janvier 2025, douze tribunaux de commerce sont devenus, à titre expérimental pour quatre ans, des tribunaux des activités économiques (TAE). Ils connaissent des procédures amiables et collectives quels que soient le statut et l'activité du débiteur, sauf pour certaines professions juridiques réglementées (service-public.gouv.fr). Une SCI dont le siège est situé dans le ressort de l'un d'eux relève donc de ce tribunal.

Les tribunaux concernés sont ceux de Paris, Marseille, Lyon, Nanterre, Limoges, Avignon, Auxerre, Saint-Brieuc, Le Havre, Nancy, Versailles et Le Mans (même source).

Le tableau comparatif

Ces éléments sont ceux des fiches officielles consultées (sauvegarde, redressement judiciaire, liquidation judiciaire).

La sauvegarde

La sauvegarde est une procédure préventive que seul le représentant légal de la société peut demander. La société doit justifier de difficultés qu'elle ne peut pas surmonter seule et ne pas être en cessation des paiements. Le jugement d'ouverture arrête les poursuites individuelles et gèle le passif antérieur. Les cautions personnes physiques ne peuvent pas être poursuivies pendant la période d'observation (entreprendre.service-public.gouv.fr).

La désignation d'un administrateur judiciaire n'est obligatoire qu'au-delà de seuils de 20 salariés et de 3 millions d'euros de chiffre d'affaires hors taxes, selon les fiches officielles. Une SCI patrimoniale, sans salarié, est en général en dessous. Le gérant conserve alors la gestion, sous la surveillance du juge-commissaire et du mandataire judiciaire, qui représente les créanciers. La sauvegarde intéresse une société dont les difficultés tiennent à un pic d'échéances ou à un litige mais dont les loyers permettront de payer les dettes sur plusieurs années.

Le redressement judiciaire

Le redressement judiciaire concerne la société en cessation des paiements dont le redressement paraît possible. La procédure peut être ouverte à la demande du dirigeant, d'un créancier ou du ministère public. Pendant la période d'observation, les créances antérieures ne sont plus payées et les intérêts sont suspendus selon les règles applicables à chaque prêt. Le plan de redressement peut étaler les dettes sur dix ans au plus et prévoir la cession d'une partie des actifs (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Pour une SCI, le plan repose le plus souvent sur la vente d'un ou plusieurs immeubles et sur l'étalement du solde de la dette bancaire, financé par les loyers des biens conservés. Si aucun plan n'est réaliste, le tribunal convertit la procédure en liquidation judiciaire.

La liquidation judiciaire

La liquidation judiciaire est prononcée lorsque la société est en cessation des paiements et que son redressement est manifestement impossible. Le liquidateur représente désormais la société. Le gérant est dessaisi de l'essentiel de ses pouvoirs. Il ne peut plus vendre un actif, encaisser une créance ou résilier un contrat (entreprendre.service-public.gouv.fr).

La liquidation judiciaire simplifiée, plus rapide, suppose notamment que l'actif ne comprenne aucun bien immobilier, que la société ait employé cinq salariés au plus et que son chiffre d'affaires hors taxes ne dépasse pas 750 000 € (même source). Une SCI qui détient encore un immeuble relève donc de la liquidation de droit commun, plus longue. La clôture intervient pour extinction du passif, cas exceptionnel où un surplus revient aux associés, ou pour insuffisance d'actif, cas le plus fréquent.

Déclarer la cessation des paiements

L'obligation et le délai

Le dirigeant doit demander l'ouverture d'une procédure dans les quarante-cinq jours qui suivent la cessation des paiements, s'il n'a pas demandé dans ce délai l'ouverture d'une conciliation. La déclaration se fait sur le formulaire Cerfa n° 10530 au greffe du tribunal compétent. Au-delà de ce délai, le tribunal peut prononcer une interdiction de gérer, d'une durée maximale de quinze ans, s'il établit que le dirigeant connaissait l'état de cessation des paiements et a volontairement tardé (entreprendre.service-public.gouv.fr).

La procédure pas à pas

1. Établissez l'état de trésorerie. Comparez la trésorerie et les réserves de crédit aux dettes exigibles à la date du jour.
2. Réunissez les associés. Informez-les de la situation et des options, y compris un apport immédiat qui ferait disparaître la cessation des paiements.
3. Choisissez la procédure. Conciliation si la cessation des paiements date de moins de quarante-cinq jours, sauvegarde si elle n'est pas encore constituée, redressement ou liquidation sinon.
4. Préparez le dossier. Rassemblez les comptes, l'état des créances et des dettes, la liste des biens, des baux et des sûretés, ainsi que les coordonnées des créanciers.
5. Déposez la demande au greffe du tribunal compétent, avec un avocat si la situation est complexe.
6. Informez les locataires du jugement et du destinataire des loyers, selon les instructions de l'administrateur ou du liquidateur.
7. Collaborez avec les organes de la procédure. Remettez les documents demandés et tenez la comptabilité à jour.

Les effets de la procédure sur la société

Les créanciers

Le jugement d'ouverture interdit les poursuites individuelles pour les créances antérieures et arrête leur paiement. Les créanciers doivent déclarer leurs créances au mandataire judiciaire ou au liquidateur dans les deux mois de la publication du jugement au BODACC (fiches officielles précitées). La banque titulaire d'une hypothèque ou d'un privilège de prêteur de deniers conserve sa garantie et son rang, mais elle ne peut plus saisir l'immeuble de sa propre initiative pendant la procédure.

Les associés titulaires de comptes courants sont des créanciers comme les autres. Ils doivent déclarer leur créance pour être payés et viennent en général après les créanciers garantis. Un compte courant bloqué ou subordonné conventionnellement peut ne rien recevoir.

Les locataires et les baux

La procédure ne met pas fin aux baux. Les locataires continuent de payer leur loyer à la société, entre les mains de l'administrateur ou du liquidateur selon le cas. Les obligations du bailleur, comme l'entretien et la délivrance d'un logement décent, restent dues. En cas de vente, le bail se poursuit avec l'acquéreur.

Le sort du dépôt de garantie versé avant le jugement est une question technique. Le locataire a intérêt à déclarer sa créance de restitution dans le délai à titre conservatoire ainsi qu'à conserver la preuve du versement. Le gérant informe les locataires par écrit dès l'ouverture, avec les coordonnées de l'organe de la procédure.

Les immeubles

En sauvegarde et en redressement, la société conserve en principe ses immeubles, sauf si le plan prévoit leur vente. Les actes de disposition étrangers à la gestion courante exigent l'autorisation du juge-commissaire. En liquidation judiciaire, le liquidateur vend les immeubles, soit par adjudication, soit à l'amiable avec l'autorisation du juge-commissaire. Le prix est réparti entre les créanciers selon leur rang.

La période suspecte

Le tribunal fixe la date de cessation des paiements, qui peut être antérieure au jugement, dans une limite de dix-huit mois. Certains actes conclus pendant cette période suspecte sont nuls de plein droit, comme les actes à titre gratuit, les contrats dans lesquels les obligations de la société excèdent notablement celles de l'autre partie, les paiements de dettes non échues ou les sûretés constituées pour des dettes antérieures. D'autres peuvent être annulés lorsque le cocontractant connaissait la cessation des paiements.

Dans une SCI familiale, ces règles visent typiquement la vente d'un appartement à un associé ou à un proche à vil prix, la mise à disposition gratuite d'un bien, le remboursement anticipé d'un compte courant ou l'hypothèque consentie à un associé pour garantir une avance ancienne. L'annulation fait revenir le bien ou les sommes dans le patrimoine de la société, au profit de tous les créanciers.

La responsabilité des associés

Les associés de SCI et de SNC

Les associés d'une société civile répondent indéfiniment des dettes sociales, à proportion de leur part dans le capital à la date de l'exigibilité de la dette ou au jour de la cessation des paiements, après des poursuites préalables et vaines contre la société (articles 1857 et 1858 du Code civil). En liquidation judiciaire, la déclaration de la créance au passif suffit à caractériser les poursuites vaines. Le créancier qui n'a pas déclaré sa créance ne peut pas se retourner contre les associés. En redressement judiciaire, l'ouverture de la procédure ne suffit pas et l'associé peut opposer un plan respecté (chapitre 5).

C'est en principe chaque créancier qui agit contre les associés pour sa propre créance. Ces règles s'appliquent quelle que soit l'origine des parts de l'associé, apport, achat, donation ou succession. Dans une SNC, les associés sont tenus solidairement de la totalité des dettes sociales, après une simple mise en demeure de la société restée infructueuse (chapitre 82).

Les associés de SARL et de SAS

Dans une SARL ou une SAS, la responsabilité des associés est limitée à leurs apports. Les créanciers sociaux ne peuvent pas les poursuivre personnellement, sauf s'ils se sont portés cautions, s'ils ont la qualité de dirigeant fautif ou si leur patrimoine est confondu avec celui de la société. Cette limitation est l'une des raisons pour lesquelles certains patrimoines importants sont logés dans une société commerciale (chapitre 3).

Les cautions

La plupart des prêts consentis aux SCI sont garantis par la caution des associés. Leur protection dépend de la procédure. En sauvegarde, la caution personne physique ne peut pas être poursuivie pendant la période d'observation et peut se prévaloir des dispositions du plan. En redressement judiciaire, elle bénéficie de la suspension pendant la période d'observation. En liquidation judiciaire, la banque peut la poursuivre sans attendre (chapitre 37).

L'extension de la procédure

La procédure ouverte contre la société peut être étendue à un associé ou à une autre société en cas de confusion de leurs patrimoines ou de fictivité de la société (article L621-2 du Code de commerce). L'associé répond alors de tout le passif, comme s'il n'y avait qu'un seul débiteur (chapitre 6). Une SCI dont les loyers sont encaissés sur le compte personnel du gérant, ou qui paie les dépenses personnelles des associés, s'expose à cette sanction.

Exemple, liquidation et obligation aux dettes

L'exemple suivant est une illustration. Une SCI détenue à 60 % par Anne et à 40 % par Bruno est placée en liquidation judiciaire. Elle doit 420 000 € à sa banque, qui dispose d'une hypothèque. Elle doit aussi 80 000 € à d'autres créanciers. Le liquidateur vend les immeubles 380 000 € et les frais de procédure atteignent 30 000 €.

Chaque créancier qui a déclaré sa créance peut réclamer à Anne 60 % et à Bruno 40 % de ce qui lui reste dû. Si Anne s'est en outre portée caution solidaire du prêt, la banque peut lui réclamer la totalité des 70 000 €, à charge pour elle de se retourner contre Bruno pour sa part. Le créancier qui a oublié de déclarer sa créance ne peut agir ni contre la société ni contre les associés.

La responsabilité du gérant

L'insuffisance d'actif

Lorsque la liquidation judiciaire fait apparaître une insuffisance d'actif, le tribunal peut condamner le dirigeant, de droit ou de fait, à supporter tout ou partie de cette insuffisance en cas de faute de gestion ayant contribué à celle-ci. La simple négligence dans la gestion ne suffit pas. Une déclaration tardive de la cessation des paiements, la poursuite d'une activité déficitaire ou le détournement de loyers constituent des fautes habituellement retenues (chapitre 5). Le gérant associé d'une SCI peut ainsi être tenu deux fois, comme dirigeant et comme associé.

Les sanctions personnelles et pénales

Le tribunal peut prononcer la faillite personnelle ou l'interdiction de gérer du dirigeant, notamment en cas de déclaration tardive volontaire, de comptabilité absente ou irrégulière ou de détournement d'actifs. La durée maximale est de quinze ans (entreprendre.service-public.gouv.fr). La banqueroute, qui suppose notamment un détournement d'actif après la cessation des paiements, est punie de cinq ans d'emprisonnement et de 75 000 € d'amende (chapitre 23).

Sur le plan fiscal, le dirigeant responsable de manœuvres frauduleuses ou de l'inobservation grave et répétée des obligations fiscales qui ont rendu impossible le recouvrement des impôts de la société peut être déclaré solidairement responsable de leur paiement (article L267 du livre des procédures fiscales, LPF). Le texte vise tout dirigeant de droit ou de fait, y compris le gérant d'une SCI (chapitre 23).

La fiscalité de la société en difficulté

La SCI à l'impôt sur le revenu

La transparence fiscale ne disparaît pas avec la procédure. Les associés d'une SCI à l'impôt sur le revenu (IR) restent imposés chaque année sur leur quote-part du résultat foncier, même lorsque les loyers servent à payer les créanciers et qu'ils ne reçoivent rien (chapitre 57). La déclaration n° 2072 reste due, déposée par le gérant ou, en liquidation, par le liquidateur. Les charges ne sont déductibles des revenus fonciers que lorsqu'elles sont payées, de sorte que des intérêts impayés n'allègent pas le résultat de l'année.

La vente des immeubles par le liquidateur dégage une plus-value imposable entre les mains des associés à l'IR, selon le régime des plus-values immobilières des particuliers (chapitre 62). Les associés peuvent donc supporter un impôt sur une vente dont ils ne perçoivent aucun prix. Le paiement de cet impôt dans le cadre de la procédure soulève des questions techniques à examiner avec le liquidateur et le notaire.

Exemple, plus-value sur une vente forcée

L'exemple suivant est une illustration. Le liquidateur d'une SCI à l'IR détenue à 60 % et 40 % vend un immeuble 300 000 €. Son prix de revient fiscal est de 260 000 € et il est détenu depuis sept ans.

Le prix sert à payer la banque, qui n'est pas intégralement remboursée. Les associés n'encaissent rien, mais l'impôt sur la plus-value est calculé pour leur compte. Les abattements pour durée de détention sont de 6 % par année au-delà de la cinquième pour l'impôt sur le revenu et de 1,65 % pour les prélèvements sociaux, soit deux années décomptées ici.

La société à l'IS

Dans une société à l'IS, les abandons de créances et les remises de dettes consentis par les créanciers sont des produits imposables. Ils peuvent être absorbés par les déficits reportables. Pour une société en sauvegarde, en redressement ou en liquidation judiciaires, le plafond annuel d'imputation des déficits est majoré du montant des abandons de créances consentis pendant l'exercice (chapitre 74). La plus-value de cession des immeubles se calcule sur la valeur nette comptable, ce qui peut créer un impôt important si les biens sont très amortis (chapitre 76).

Les obligations déclaratives et les majorations

Les déclarations de la société restent dues pendant la procédure. Pour la déclaration de revenus, la fiche officielle indique une majoration de 10 % en cas de retard, de 20 % lorsque la déclaration est déposée dans les trente jours d'une mise en demeure, de 40 % au-delà et de 80 % en cas d'activité occulte (service-public.gouv.fr). Les déclarations de la société relèvent du même article 1728 du Code général des impôts (CGI). Le taux de 20 % résulte de l'ajout, pour le seul impôt sur le revenu, d'une majoration de 10 % prévue par l'article 1758 A. Pour l'impôt sur les sociétés, la majoration reste de 10 % lorsque la déclaration est déposée dans les trente jours d'une mise en demeure (chapitre 104).

Une société à l'IS dont les recettes locatives restent inférieures au seuil de 286 000 € fixé pour les prestations de services pour 2026 à 2028 relève en principe du régime simplifié d'imposition, le seuil des ventes étant de 945 000 € (BOI-BAREME-000044). La procédure ne modifie pas ce régime, mais une comptabilité tenue à jour est indispensable pour établir l'état des créances et l'insuffisance d'actif (chapitre 78).

La taxe foncière, les charges de copropriété et les autres impôts locaux continuent de courir. Ceux qui naissent après le jugement d'ouverture sont des créances postérieures, payées à leur échéance selon les règles de la procédure.

Les situations particulières

Le logement de l'associé dans un bien de la société

Lorsque l'associé occupe un logement de la SCI, gratuitement ou contre un loyer, la liquidation conduit à la vente du bien. Une mise à disposition gratuite peut être remise en cause pendant la période suspecte et l'occupant devra libérer les lieux ou devenir locataire de l'acquéreur. Un bail régulier conclu avant les difficultés, à un loyer normal, est opposable à l'acquéreur (chapitre 41).

Les parts démembrées

Lorsque les parts sont démembrées, la répartition de l'obligation aux dettes sociales entre l'usufruitier et le nu-propriétaire n'est pas réglée par un texte spécifique (chapitre 37). Dans une SCI familiale où les parents usufruitiers ont donné la nue-propriété aux enfants, les créanciers peuvent chercher à poursuivre les uns et les autres. Faites analyser cette situation par un avocat dès l'ouverture de la procédure.

Les associés non-résidents

Les associés domiciliés à l'étranger restent tenus des dettes de la SCI dans les mêmes conditions. Le créancier doit toutefois faire exécuter sa décision dans le pays de résidence de l'associé, selon les règles de reconnaissance applicables. Leur imposition sur les résultats et les plus-values de la société suit les règles du chapitre 65.

La SCI qui a basculé à l'IS

Une société passée de l'IR à l'IS conserve les dettes et les engagements antérieurs. Elle bénéficie des règles propres à l'IS pour les déficits et les abandons de créances. L'option pour l'IS ne protège pas les associés d'une SCI, qui restent indéfiniment responsables des dettes sociales, la limitation de responsabilité dépendant de la forme de la société et non de son régime fiscal (chapitre 71).

Le groupe de sociétés

Dans un groupe, la difficulté d'une SCI filiale peut atteindre la holding qui s'est portée caution ou qui détient un compte courant important. Les abandons de créances entre sociétés ont un traitement fiscal spécifique et peuvent être qualifiés d'actes anormaux de gestion s'ils ne sont pas justifiés par l'intérêt de la société qui les consent (chapitre 85). Une confusion de patrimoines entre les sociétés du groupe expose à l'extension de la procédure.

La société de construction-vente

Les associés d'une société civile de construction-vente répondent des dettes à proportion de leurs droits, après une simple mise en demeure de la société restée infructueuse. En liquidation judiciaire, aucune mise en demeure préalable n'est exigée (article L211-2 du Code de la construction et de l'habitation, chapitre 133).

La société en dissolution amiable

La dissolution amiable suppose que la société puisse payer ses dettes. Le liquidateur amiable qui découvre que l'actif ne suffit pas et que la société est en cessation des paiements doit demander l'ouverture d'une procédure collective. La liquidation amiable d'une société insolvable n'efface pas les droits des créanciers contre les associés (chapitres 122 et 123).

Les points de vigilance de l'administration et des créanciers

Le premier risque est l'organisation d'insolvabilité. Vendre les immeubles à un associé ou à une autre société du groupe à un prix minoré, consentir des sûretés à un proche ou rembourser en priorité les comptes courants familiaux avant le dépôt de bilan expose à l'annulation des actes pendant la période suspecte et à la responsabilité personnelle du gérant. Le créancier peut aussi agir par l'action paulienne contre un acte fait en fraude de ses droits.

Le second risque est fiscal. L'administration peut écarter une opération fictive ou à but exclusivement fiscal au titre de l'abus de droit, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % pour celui qui n'a ni pris l'initiative de l'acte ni été son principal bénéficiaire (Guide du bailleur privé, Optimiser sa fiscalité immobilière). Elle peut aussi rechercher la responsabilité du dirigeant au titre de l'article L267 du LPF. Le chapitre 132 présente l'abus de droit.

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

L'expérimentation des tribunaux des activités économiques court pour quatre ans à partir du 1er janvier 2025 (service-public.gouv.fr). Son évaluation décidera de sa généralisation ou de son abandon, ce qui pourrait modifier le tribunal compétent pour les SCI. Les sources consultées ne signalent pas d'autre réforme des procédures collectives propre aux sociétés immobilières en discussion à cette date.

Les erreurs fréquentes

Liste de contrôle

• Tenez un budget de trésorerie sur douze mois et mettez-le à jour chaque trimestre.
• Identifiez les échéances des prêts, les prêts in fine et les clauses d'exigibilité anticipée.
• Réunissez les associés dès le premier déficit de trésorerie durable.
• Négociez avec la banque, le syndic et le service des impôts avant le premier incident.
• Comparez apport des associés, vente d'un bien, cession de la société et procédure amiable.
• Vérifiez chaque mois si la société est en cessation des paiements.
• Déposez la demande d'ouverture dans les quarante-cinq jours de la cessation des paiements.
• Informez les locataires du destinataire des loyers après le jugement.
• Ne remboursez aucun associé ni proche en priorité pendant la période critique.
• Déclarez vos créances, y compris vos comptes courants, dans les deux mois de la publication au BODACC.
• Recensez les cautions et anticipez leur mise en jeu.
• Continuez à déposer la déclaration n° 2072 ou la liasse de l'IS.
• Faites estimer l'impôt sur la plus-value des ventes d'immeubles, y compris lorsque les associés n'encaissent rien.
• Conservez une comptabilité complète et séparée, pièce maîtresse de votre défense en cas d'action contre le gérant.