La plus-value de cession en SCI à l'IS

Lorsqu'une société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) vend un immeuble, elle ne relève pas du régime des plus-values des particuliers. Elle calcule sa plus-value à partir de la valeur nette comptable de l'immeuble, c'est-à-dire de son prix de revient diminué des amortissements déduits, sans aucun abattement pour durée de détention. La plus-value s'ajoute au résultat de l'exercice et supporte l'IS aux taux habituels. Les associés ne sont imposés personnellement que lorsque la société leur distribue le produit de la vente ou lorsqu'elle est liquidée.

Ce chapitre explique le calcul de la valeur nette comptable, l'imposition de la plus-value dans la société puis chez l'associé. Il compare le résultat avec celui d'une SCI à l'impôt sur le revenu (IR). Il traite aussi la cession des parts au lieu de l'immeuble, les situations mixtes et les points que l'administration contrôle. L'amortissement est présenté au chapitre 73, les déficits au chapitre 74, les distributions au chapitre 75, la sortie de l'IS au chapitre 77, la vente de l'immeuble sous l'angle juridique au chapitre 118. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

Le principe et ses fondements

Une plus-value intégrée au résultat de la société

Une société soumise à l'IS détermine son bénéfice selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le bénéfice imposable est égal à la variation de l'actif net entre l'ouverture et la clôture de l'exercice, ce qui inclut les plus-values de cession des éléments de l'actif. Un immeuble vendu sort du bilan pour sa valeur nette comptable et le prix encaissé entre dans le résultat. L'écart entre les deux forme la plus-value, imposée dans la société l'année de la vente.

Le régime des plus-values professionnelles à court terme et à long terme, avec ses taux distincts, ne vaut que pour les entreprises relevant de l'IR. À l'IS, le régime du long terme est réservé à certains titres de participation. La plus-value sur un immeuble entre donc dans le résultat imposable au taux de droit commun de l'IS. Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) précise que les plus-values exclues du régime du long terme sont comprises dans le résultat imposable au taux de droit commun (BOI-IS-BASE-20-20-10-10, § 100).

Ce qui ne s'applique pas

Le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec ses majorations forfaitaires du prix d'acquisition et ses abattements pour durée de détention, concerne les particuliers et les sociétés de personnes non soumises à l'IS, essentiellement les SCI à l'IR (BOI-RFPI-PVI-30-20, § 60). Une SCI à l'IS n'y a pas accès, même après trente ans de détention. Elle ne bénéficie pas non plus de l'exonération de la résidence principale, puisque la société n'a pas de résidence principale.

La surtaxe de l'article 1609 nonies G du Code général des impôts (CGI) sur les plus-values immobilières élevées des particuliers ne s'applique pas davantage. Le notaire n'établit pas de déclaration de plus-value immobilière au moment de la vente et ne prélève aucun impôt sur le prix. L'impôt est liquidé par la société dans sa déclaration de résultat, puis payé avec le solde de l'IS.

Les deux régimes face à face

Le tableau suivant résume ce qui distingue la vente par une SCI à l'IS de la vente par une SCI à l'IR.

Les taux sont ceux applicables au 25 octobre 2026. Le régime des particuliers est détaillé au chapitre 62 et dans le Guide du bailleur privé, La plus-value immobilière en détail.

Calculer la valeur nette comptable

Le prix de revient inscrit au bilan

Le point de départ est le prix de revient de l'immeuble tel qu'il figure à l'actif. Il comprend le prix d'achat, les frais d'acquisition si la société a choisi de les incorporer, ainsi que les travaux immobilisés depuis l'achat, comme une extension, le remplacement d'une toiture ou une rénovation lourde. Les frais d'acquisition, c'est-à-dire les droits de mutation, les honoraires et les frais d'actes, peuvent en effet être soit incorporés au prix de revient, soit déduits immédiatement en charges, sur option exercée lors de l'acquisition (chapitre 72).

Ce choix a une conséquence directe sur la plus-value. Des frais déduits en charges l'année de l'achat ne figurent plus au bilan et ne réduisent donc pas la plus-value. Des frais incorporés sont répartis entre le terrain et les constructions. La part affectée aux constructions a été amortie, la part affectée au terrain reste intégralement dans la valeur nette comptable.

Les amortissements à déduire

La valeur nette comptable est égale au prix de revient diminué de l'ensemble des amortissements pratiqués. Pour un immeuble amorti par composants, chaque composant a sa propre valeur nette. L'immeuble cédé sort pour la somme des valeurs nettes de ses composants et du terrain (chapitre 73). Le terrain n'est jamais amorti, de sorte que sa valeur reste celle de l'achat.

Les amortissements doivent avoir été réellement comptabilisés. L'article 39 B du CGI impose de constater au moins l'amortissement linéaire chaque exercice. L'entreprise qui ne le fait pas perd définitivement la déduction de la fraction différée. La plus-value de cession est calculée comme si cet amortissement avait été pratiqué (BOI-BIC-AMT-10-50-40, § 190 et § 195). Une société qui a « oublié » d'amortir paie donc l'impôt sur une plus-value calculée avec des amortissements dont elle n'a jamais tiré avantage.

Les situations qui modifient la valeur de départ

Plusieurs événements de la vie de la société changent la valeur nette comptable de l'immeuble vendu.

• Le composant remplacé. Lorsqu'un composant est remplacé, l'ancien sort de l'actif pour sa valeur nette résiduelle, constatée en charge. Le nouveau est immobilisé. La valeur nette comptable à la vente intègre le nouveau composant diminué de ses propres amortissements.
• L'immeuble apporté. Un immeuble apporté par un associé est inscrit à sa valeur d'apport, qui sert de base aux amortissements et au calcul de la plus-value. L'apport lui-même a été une cession pour l'associé apporteur (chapitre 14).
• L'immeuble détenu avant l'option. Lorsque la société détenait l'immeuble alors qu'elle était à l'IR, la valeur inscrite au bilan lors du passage à l'IS conditionne la plus-value future. Ce point est traité au chapitre 71.
• La dépréciation. Une provision pour dépréciation constatée sur l'immeuble est reprise lors de la cession. Elle n'augmente ni ne réduit le résultat global de l'opération, mais elle doit être correctement extournée.
• La vente d'un lot. Lorsque la société vend un seul lot d'un immeuble, elle doit isoler la quote-part du terrain, des composants et des amortissements qui correspond au lot cédé.

Le prix de cession et les frais de vente

Le prix retenu est le prix stipulé dans l'acte, diminué des frais supportés par la société pour vendre. Ces frais comprennent notamment la commission de l'agent immobilier lorsqu'elle est à la charge du vendeur, les diagnostics, les frais de mainlevée d'hypothèque et les honoraires de conseil liés à la vente. Ils sont déductibles du résultat de l'exercice, ce qui revient au même que de les déduire du prix.

L'indemnité de remboursement anticipé du prêt, due lorsque la société solde son emprunt avec le prix, est une charge financière déductible du même exercice. Elle n'entre pas dans le calcul de la plus-value au sens strict, mais elle réduit le résultat imposable de l'année de la vente. Le capital restant dû, en revanche, n'est jamais déductible, puisqu'il s'agit du remboursement d'une dette.

Imposer la plus-value dans la société

Les taux de l'IS

La plus-value s'ajoute au résultat courant de l'exercice, c'est-à-dire aux loyers diminués des charges, des intérêts et des amortissements. L'ensemble est imposé selon le barème de l'IS. Le taux réduit ne s'applique qu'à la première tranche du bénéfice de l'exercice, quel que soit le montant de la plus-value.

Ces taux et conditions sont présentés par la fiche officielle sur l'impôt sur les sociétés (entreprendre.service-public.gouv.fr, vérifiée le 17 février 2026). Une contribution sociale de 3,3 % s'ajoute seulement pour les sociétés dont l'IS dépasse un abattement de 763 000 €, ce qui ne concerne pas une SCI familiale. Une plus-value importante est donc imposée presque entièrement à 25 %, même dans une petite société.

L'imputation des déficits reportables

Les déficits des exercices antérieurs encore reportables s'imputent sur le bénéfice de l'exercice de la vente, plus-value comprise. L'imputation annuelle est limitée à 1 million d'euros, majoré de 50 % de la fraction du bénéfice qui dépasse ce montant (chapitre 74). Une SCI qui a accumulé des déficits pendant ses premières années, par exemple du fait d'intérêts élevés et de travaux, les consomme ainsi sur sa plus-value.

Le plafond ne gêne qu'un grand patrimoine. Pour un bénéfice de 1 472 000 €, la limite d'imputation est de 1 000 000 € majorés de 50 % de 472 000 €, soit 1 236 000 €. Une société qui disposerait de 1 300 000 € de déficits en imputerait 1 236 000 € et reporterait le solde de 64 000 € sur les exercices suivants.

Le paiement de l'impôt

L'IS dû sur l'exercice de la vente est payé selon le calendrier habituel, par acomptes et solde. La société qui vend en cours d'exercice ne paie pas l'impôt au jour de la vente. Elle le liquide dans sa déclaration n° 2065 et règle le solde au plus tard le 15 du quatrième mois qui suit la clôture, soit le 15 mai pour un exercice clos le 31 décembre (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le gérant doit donc conserver dans la société la trésorerie nécessaire à cet impôt, au lieu de la distribuer ou de la réinvestir aussitôt. Une plus-value importante gonfle aussi la base des acomptes de l'exercice suivant, calculés sur le dernier bénéfice connu. La société peut, sous sa responsabilité, limiter ses acomptes lorsqu'elle estime que ceux déjà versés couvrent l'impôt de l'exercice en cours. Une erreur d'estimation l'expose à l'intérêt de retard et à une majoration, ce qui justifie un calcul prévisionnel avec l'expert-comptable.

Le taux réduit de l'article 210 F

L'article 210 F du CGI prévoit un taux réduit d'IS de 19 % sur la plus-value de cession de locaux à usage de bureaux, commercial ou industriel, ou de terrains à bâtir, lorsque l'acquéreur s'engage à les transformer en logements ou à y construire des logements dans un délai de quatre ans, porté à six ans pour les opérations d'au moins 20 000 m² d'emprise au sol. La loi de finances pour 2024 l'a prorogé pour les cessions réalisées jusqu'au 31 décembre 2026, ainsi que pour celles qui font suite à une promesse conclue avant cette date si la vente intervient dans les deux ans (BOFiP, actualité ACTU-2024-00030, 12 juin 2024).

Ce régime concerne les sociétés à l'IS qui détiennent des locaux professionnels ou des terrains, non les logements. Il n'a d'intérêt que lorsque le bénéfice serait imposé à 25 %, puisque la première tranche est déjà à 15 % dans une société éligible au taux réduit. Au 25 octobre 2026, une prorogation au-delà du 31 décembre 2026 relèverait de la loi de finances pour 2027, en discussion. Les conditions de l'engagement de l'acquéreur et les sanctions de son non-respect se vérifient avec le notaire et l'expert-comptable avant la signature de la promesse.

La procédure pas à pas

La vente d'un immeuble par une société à l'IS se prépare sur plusieurs exercices. Les étapes suivantes en donnent l'ordre.

1. Reconstituez la valeur nette comptable à partir du tableau des immobilisations, composant par composant, en vérifiant la ventilation du terrain et les travaux immobilisés.
2. Contrôlez les amortissements comptabilisés chaque année et repérez d'éventuels amortissements irrégulièrement différés.
3. Estimez le prix net en déduisant la commission, les diagnostics, la mainlevée et l'indemnité de remboursement anticipé.
4. Chiffrez l'IS de l'exercice de la vente en ajoutant la plus-value au résultat courant prévisionnel et en imputant les déficits reportables dans la limite du plafond.
5. Comparez la vente de l'immeuble et la cession des parts en intégrant les droits d'enregistrement, l'impôt latent et la décote demandée par l'acquéreur (chapitre 117).
6. Faites décider la vente par l'organe compétent selon les statuts, souvent une décision collective des associés lorsqu'il s'agit de l'actif principal (chapitre 118).
7. Réservez la trésorerie de l'impôt et ajustez les acomptes de l'exercice suivant.
8. Décidez de l'affectation du produit, entre remboursement des comptes courants, réinvestissement, distribution ou liquidation (chapitres 28, 75 et 123).
9. Déclarez la plus-value dans la liasse fiscale de l'exercice, avec la sortie de l'immobilisation au tableau des immobilisations et au tableau des plus-values.

Exemple 1, la petite SCI familiale

L'exemple qui suit est une illustration. Les montants sont des hypothèses et ne valent pas calcul pour une situation réelle.

Un couple a constitué en 2014 une SCI qui a opté pour l'IS dès sa création. Elle a acheté un appartement 200 000 €, dont 30 000 € de terrain. Elle a déduit ses frais d'acquisition en charges. Les constructions ont été amorties pour 5 100 € par an en moyenne. Après douze exercices complets, la société vend l'appartement 260 000 € et supporte 2 000 € de frais de vente. Le résultat courant de l'exercice, hors plus-value, est de 6 000 €.

Si les associés laissent le produit dans la société pour acheter un autre bien, seul l'IS de 27 050 € est dû. S'ils distribuent le bénéfice, le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 %, soit 12,8 % d'IR et 18,6 % de prélèvements sociaux en 2026, s'ajoute (service-public.gouv.fr, vérifiée le 30 juin 2026). Les associés peuvent récupérer sans impôt leurs comptes courants avant toute distribution (chapitre 28).

Pendant les douze ans, les 61 200 € d'amortissements ont réduit le résultat imposable de la société. Au taux de 15 %, ils ont économisé 9 180 € d'IS, à condition que la société ait eu des bénéfices pour les absorber. La vente reprend cet avantage au-delà de son montant, puisque la même somme est imposée à 25 % dans la tranche haute de l'exercice de la vente.

Exemple 2, le grand patrimoine face au choix entre l'immeuble et les parts

Une foncière familiale à l'IS, dont le capital est détenu à plus de 75 % par des personnes physiques, possède un immeuble de rapport acheté 1 500 000 €, frais incorporés, dont 300 000 € de terrain. Après dix-huit ans, les amortissements cumulés atteignent 540 000 €. L'immeuble vaut 2 400 000 €. La société doit encore 600 000 € à sa banque. Les apports des associés s'élèvent à 300 000 €. L'exemple est illustratif et simplifié.

Première voie, la société vend l'immeuble

La société vend 2 400 000 € et supporte 48 000 € de commission. Son résultat courant de l'année est de 80 000 €.

Si la famille ne liquide pas la société et réinvestit, seul l'IS de 363 750 € est dû. La trésorerie de 1 468 250 € finance alors un nouvel investissement, sans imposition personnelle. Le boni de liquidation est imposé comme un revenu distribué pour la fraction des sommes reçues qui excède les apports (BOI-RPPM-RCM-10-20-40, § 110 et § 140). Le droit de partage de 2,5 % prévu par l'article 746 du CGI s'applique au partage de l'actif net entre les associés, dans les conditions que le notaire vérifie (chapitre 123). Le taux réduit de 1,10 % ne vaut que pour les partages consécutifs à un divorce, à une séparation de corps ou à la rupture d'un pacte civil de solidarité (PACS) (BOI-ENR-PTG-10-10, § 70).

Seconde voie, les associés vendent leurs parts

Un acquéreur qui achète les parts reprend un immeuble inscrit au bilan pour 960 000 € alors qu'il vaut 2 400 000 €. L'impôt latent sur la plus-value future atteint environ 360 000 €, à 25 %. Supposons que l'acquéreur obtienne une décote de la moitié de cet impôt latent, soit 180 000 €. Le prix des parts est alors de 1 800 000 € moins 180 000 €, soit 1 620 000 €.

L'écart avec la première voie tient d'abord à la décote, qui transfère à l'acquéreur la moitié de l'impôt latent. Il dépend entièrement de la négociation. Un acquéreur peut exiger une décote égale à la totalité de l'impôt latent, ou refuser l'opération. La cession des parts supporte en outre un droit d'enregistrement de 5 %, à la charge de l'acquéreur sauf convention contraire, selon les règles de l'article 726 du CGI pour les sociétés à prépondérance immobilière (chapitre 117). L'acquéreur exigera un audit complet de la société et une garantie de passif.

Exemple 3, l'associé qui vend ses parts

La cession de parts d'une société à prépondérance immobilière soumise à l'IS ne relève pas du régime des plus-values immobilières. Elle relève exclusivement du régime des valeurs mobilières et droits sociaux des articles 150-0 A et suivants du CGI (BOI-RFPI-SPI-10-20, § 30 et § 140). L'associé personne physique est imposé au PFU de 31,4 %, avec une option possible pour le barème progressif (impots.gouv.fr, mise à jour du 17 juillet 2026).

Une associée a souscrit en 2015 des parts pour 50 000 €. Elle les vend en 2026 pour 140 000 €, soit une plus-value de 90 000 €. Au PFU, elle paie 11 520 € d'IR et 16 740 € de prélèvements sociaux, soit 28 260 €. Sur option pour le barème, les titres acquis avant 2018 peuvent bénéficier d'un abattement pour durée de détention de 65 % après huit ans, sur l'IR seulement et sous les conditions de la loi (impots.gouv.fr). Avec une tranche marginale de 30 % et si ces conditions sont remplies, l'IR serait de 9 450 € et les prélèvements sociaux resteraient de 16 740 €, soit 26 190 €.

L'option pour le barème est globale et vaut pour tous les revenus de capitaux mobiliers et plus-values du foyer de l'année. Elle ne se décide donc qu'après un calcul d'ensemble. Sans abattement, la même plus-value imposée à 30 % coûterait 27 000 € d'IR, soit 43 740 € avec les prélèvements sociaux, bien plus que le PFU.

Comparer avec la SCI à l'IR

Reprenons l'appartement de l'exemple 1, détenu cette fois par une SCI à l'IR pendant la même durée. Le prix d'acquisition est majoré du forfait de 7,5 % pour frais et du forfait de 15 % pour travaux, admis après cinq ans de détention, soit 245 000 €. Le prix net de 258 000 € dégage une plus-value brute de 13 000 €.

La comparaison sur la seule vente est trompeuse. Pendant douze ans, les associés de la SCI à l'IR ont été imposés sur les loyers nets à leur taux marginal et à 17,2 % de prélèvements sociaux, sans amortissement. La société à l'IS a payé un IS réduit par l'amortissement. Le bilan complet, détention et sortie réunies, se fait projet par projet (chapitre 83). La règle générale reste que l'IS avantage la détention longue avec réinvestissement des loyers mais pénalise la revente suivie d'une distribution.

Les situations particulières

Le couple et les enfants

La plus-value est imposée dans la société, quel que soit le régime matrimonial des associés. Le régime matrimonial ne joue qu'au moment de la distribution ou de la liquidation, pour savoir dans quel patrimoine tombent les sommes. Des époux communs en biens qui ont acquis les parts avec des fonds communs perçoivent des dividendes communs, imposés dans leur foyer fiscal unique. Des partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) forment aussi un seul foyer, alors que deux concubins sont imposés chacun dans le leur (chapitres 18 et 19).

Un enfant mineur associé perçoit sa part de la distribution, gérée par ses représentants légaux. Ses revenus sont en principe déclarés dans le foyer de ses parents tant qu'il y est rattaché. Lorsque la vente suppose une décision collective des associés, le vote du mineur est exprimé par ses représentants légaux selon les règles de l'administration légale, présentées au chapitre 20.

Les parts démembrées

Lorsque des parts sont démembrées, la plus-value réalisée par la société reste un résultat de la société. La question porte sur le sort de sa distribution. Un bénéfice courant distribué revient en principe à l'usufruitier. Une distribution prélevée sur des réserves ou provenant d'une plus-value exceptionnelle soulève la question du quasi-usufruit et de la créance de restitution du nu-propriétaire (chapitres 89 et 112). La décision d'affectation doit être rédigée avec soin, car elle détermine qui est imposé et sur quel montant.

L'associé non résident

L'IS sur la plus-value est dû en France par la société, quel que soit le lieu de résidence des associés. Les distributions à un associé non résident supportent en principe une retenue à la source, dont le taux dépend de la convention fiscale applicable. La cession de parts par un non-résident obéit à des règles propres aux sociétés à prépondérance immobilière. Ces points sont présentés au chapitre 65.

L'associé société à l'IS

Lorsque les parts sont détenues par une holding soumise à l'IS, la distribution du produit de la vente entre dans le résultat de la holding. Le régime mère-fille peut, sous conditions de détention, en exonérer l'essentiel (chapitre 86). La cession des parts par la holding est imposée au taux normal, car les titres de sociétés à prépondérance immobilière non cotées sont exclus du régime du long terme (BOI-IS-BASE-20-20-10-30, § 1).

La société passée de l'IR à l'IS

Une SCI qui a détenu l'immeuble à l'IR avant d'opter pour l'IS cumule deux périodes. La plus-value calculée à la vente dépend de la valeur inscrite au bilan d'ouverture et des conséquences tirées de l'option à l'époque. Retrouvez le procès-verbal d'option, le bilan d'ouverture et la correspondance avec l'administration avant toute estimation (chapitre 71). Une société qui envisage de revenir à l'IR avant de vendre se reportera au chapitre 77, car la sortie de l'IS a elle-même un coût.

Plusieurs sociétés et la vente entre sociétés liées

Un groupe familial peut faire vendre un immeuble par une société à une autre société qu'il contrôle, par exemple pour loger un nouveau projet ou réorganiser le patrimoine. La vente doit se faire à la valeur vénale. Un prix minoré constitue pour la société venderesse un acte anormal de gestion. L'avantage consenti peut être imposé comme une distribution chez l'associé qui en profite. Un prix majoré pose la même question en sens inverse chez l'acquéreur.

La vente à un associé

La vente d'un immeuble de la société à un associé ou à un membre de sa famille obéit aux mêmes exigences. Le prix doit correspondre à la valeur du marché, établie par une estimation documentée. À défaut, l'administration réintègre l'écart au résultat de la société et impose l'associé sur l'avantage reçu comme un revenu distribué (chapitre 33).

La TVA

La vente d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est en principe exonérée de taxe sur la valeur ajoutée (TVA), sauf option. Une société qui a récupéré la TVA sur la construction ou sur des travaux peut devoir en reverser une partie. La vente d'un immeuble neuf ou d'un terrain à bâtir obéit à des règles particulières. Ces questions sont traitées au chapitre 53.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration contrôle d'abord la valeur nette comptable. Une quote-part de terrain sous-évaluée gonfle les amortissements pendant la détention et réduit d'autant la base de l'immeuble au bilan. En contrôle, la ventilation est recalculée et les amortissements excédentaires réintégrés sur les exercices non prescrits. Des travaux d'amélioration déduits en charges au lieu d'être immobilisés produisent le même effet.

Elle contrôle ensuite le prix. Une vente à un associé, à un proche ou à une société liée en dessous de la valeur vénale appelle la qualification d'acte anormal de gestion et une imposition de l'avantage chez le bénéficiaire. L'administration établit la valeur par comparaison avec des ventes de biens similaires. Une estimation sérieuse jointe au dossier de vente est la meilleure protection.

Elle examine enfin les montages. Faire vendre les parts plutôt que l'immeuble est un choix légitime, à condition que l'opération ait une réalité économique. La procédure de l'abus de droit permet d'écarter un acte qui ne vise qu'à éluder l'impôt ou qui poursuit un but principalement fiscal, avec des majorations pouvant atteindre 80 % (chapitre 94). Un schéma où la société vend à une société sœur pour reconstituer une base amortissable, ou où un associé reçoit le produit sous une forme déguisée, appelle la plus grande prudence. Un rescrit permet de demander la position de l'administration avant d'agir.

Les erreurs fréquentes

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en cours d'examen à l'Assemblée nationale à la date de référence de ce guide. Aucune de ses mesures n'est adoptée. Le taux réduit de l'article 210 F expire, en l'état du texte, pour les cessions réalisées après le 31 décembre 2026, sous réserve des promesses déjà signées. Vérifiez le texte définitif avant toute cession programmée en 2027, en particulier pour les locaux professionnels et les terrains.

Les taux de prélèvements sociaux applicables aux distributions ont été relevés à 18,6 % en 2026 par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, alors que les revenus fonciers et les plus-values immobilières des particuliers restent à 17,2 %. Cet écart pèse sur la comparaison entre IS et IR lorsque le produit de la vente est distribué. Les évolutions possibles de ces taux se suivent chaque automne.

Liste de contrôle

• Le tableau des immobilisations est à jour, composant par composant, avec la ventilation du terrain justifiée.
• Les amortissements ont été comptabilisés chaque exercice, au moins à hauteur du linéaire.
• Les travaux immobilisés et les composants remplacés sont identifiés.
• Le prix net tient compte de la commission, des diagnostics, de la mainlevée et de l'indemnité de remboursement anticipé.
• L'IS de l'exercice de la vente est chiffré avec le résultat courant et les déficits reportables, dans la limite du plafond.
• La trésorerie nécessaire au solde de l'IS et aux acomptes suivants est réservée.
• La vente de l'immeuble et la cession des parts ont été comparées, droits d'enregistrement et impôt latent compris.
• Le prix est justifié par une estimation, en particulier si l'acquéreur est un associé ou une société liée.
• L'affectation du produit est décidée, en commençant par le remboursement des comptes courants.
• Le traitement des parts démembrées, des associés mineurs, non résidents ou sociétés est examiné avant la distribution.
• Les règles de TVA applicables à la vente sont vérifiées.
• Le texte définitif de la loi de finances pour 2027 est consulté pour toute vente prévue après le 31 décembre 2026.
• L'expert-comptable et le notaire ont validé le calcul avant la signature de la promesse.