Vendre l'immeuble de la société

Lorsqu'une société civile immobilière (SCI) ou une autre société vend son immeuble, c'est elle qui signe l'acte et encaisse le prix. Les associés ne deviennent pas pour autant propriétaires de ce prix. Ils doivent d'abord décider de la vente dans les formes prévues par les statuts, puis supporter ou faire supporter à la société l'impôt sur la plus-value, enfin décider de ce que devient l'argent. Chacune de ces étapes obéit à des règles qui changent selon que la société relève de l'impôt sur le revenu (IR) ou de l'impôt sur les sociétés (IS).

Ce chapitre suit l'ordre de l'opération, de la décision de vendre à la distribution du prix, en passant par la fiscalité à l'IR et à l'IS et la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Le calcul détaillé de la plus-value des particuliers figure dans le Guide du bailleur privé, La plus-value immobilière en détail. Les chapitres 62 et 76 de ce guide traitent la plus-value de la SCI à l'IR et de la société à l'IS, le chapitre 117 la cession des parts et les chapitres 122 et 123 la dissolution et la liquidation.

Vendre l'immeuble ou céder les parts

Deux opérations différentes

Vendre l'immeuble, c'est faire sortir le bien de la société. La société reste en place avec le prix, ses dettes et ses associés. Céder les parts, c'est au contraire changer les associés sans toucher à l'immeuble, qui reste au bilan de la société. L'acquéreur d'un immeuble paie les droits de mutation sur le prix du bien, alors que l'acquéreur de parts paie un droit d'enregistrement sur le prix des parts, c'est-à-dire sur la valeur de la société après déduction de ses dettes.

La règle de forme de la cession de parts résulte de l'article 1865-1 du Code civil. Elle s'applique aux sociétés dont plus de 50 % de la valeur réelle de l'actif est constituée d'immeubles ou de droits immobiliers, ce qui est le cas de la plupart des SCI. Un acte signé entre les parties sans professionnel habilité est nul (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 9 juillet 2026). La vente de l'immeuble, déjà reçue par un notaire, n'est pas concernée par ce changement. Le chapitre 117 détaille la cession des parts.

Comment choisir

Le choix dépend aussi de l'acquéreur. Celui qui veut un bien libre de tout passé social refusera en général d'acheter des parts. Celui qui reprend un financement ou un bail en place peut préférer les parts, mais il déduira du prix la plus-value latente de la société, surtout à l'IS.

La décision de vendre

Qui décide

Le gérant engage la société envers les tiers pour les actes qui entrent dans l'objet social. La vente de l'immeuble dépasse pourtant souvent ses pouvoirs internes. La plupart des statuts la réservent aux associés, à une majorité qu'ils fixent. À défaut de clause, les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant sont prises à l'unanimité des associés (article 1852 du Code civil), comme l'expose le chapitre 23.

Le notaire vérifie que l'objet social permet la vente (chapitre 12), que le signataire est le gérant inscrit au registre et que la décision des associés a été prise à la majorité requise, en précisant le bien, le prix minimal et les pouvoirs du gérant. Un procès-verbal incomplet retarde la signature.

La procédure pas à pas

1. Relisez les statuts. Repérez la clause de pouvoirs du gérant, la majorité exigée pour vendre, l'objet social et la clause de dissolution.
2. Faites estimer le bien et rassemblez les titres de propriété, les factures de travaux, les plans, les diagnostics et l'état des emprunts.
3. Réunissez les associés ou organisez une consultation écrite. Faites voter le principe de la vente, le prix minimal, les conditions acceptables et le pouvoir de signer la promesse et l'acte.
4. Mettez à jour le registre des décisions et remettez au notaire une copie certifiée du procès-verbal, les statuts à jour et un extrait d'immatriculation récent.
5. Demandez à la banque le décompte de remboursement anticipé et la mainlevée de l'hypothèque ou du privilège.
6. Signez la promesse. Le gérant agit dans la limite du pouvoir reçu.
7. Transmettez au notaire la liste des associés à la date prévue pour la vente, leur domicile fiscal, leur nature de personne physique ou de société et leur pourcentage de droits. Il en a besoin pour calculer l'impôt.
8. Signez l'acte de vente. Le notaire prélève l'impôt sur la plus-value dû pour les associés particuliers et rembourse le prêteur.
9. Réunissez de nouveau les associés pour décider de l'emploi du prix, de la distribution éventuelle et, le cas échéant, de la dissolution.

Les associés dans des situations particulières

Lorsqu'un associé est mineur, ses représentants légaux votent pour lui. Un acte de disposition peut exiger l'accord des deux parents ou l'autorisation du juge des tutelles. Un administrateur ad hoc est désigné lorsque les intérêts du mineur s'opposent à ceux de ses parents, par exemple si le parent associé achète l'immeuble (chapitre 20). Prévoyez ce délai dans la promesse.

Lorsque les parts sont démembrées, la répartition du droit de vote entre usufruitier et nu-propriétaire dépend des statuts. La vente d'un immeuble touche à la substance du patrimoine social, ce qui justifie en pratique de faire voter les deux, quelle que soit la clause (chapitre 89). Un associé marié sous un régime de communauté vote seul s'il est seul associé, mais la vente de l'immeuble modifie la valeur de ses parts, ce qui peut intéresser son conjoint en cas de divorce en cours (chapitre 127).

Un associé qui achète l'immeuble, lui-même ou par un proche, est en conflit d'intérêts. Une évaluation indépendante et une décision motivée protègent alors le gérant et les autres associés (chapitre 33).

La fiscalité de la vente par une société à l'impôt sur le revenu

Le principe

Une société qui relève de l'article 8 du Code général des impôts (CGI) n'est pas imposée elle-même sur la plus-value. Chaque associé l'est personnellement pour la part qui lui revient. Le régime applicable dépend de sa qualité. Les associés personnes physiques qui détiennent leurs parts dans leur patrimoine privé relèvent des plus-values immobilières des particuliers, prévues aux articles 150 U et suivants du CGI (BOI-RFPI-PVI-10-10, § 30 à 50).

Pour ces associés, c'est la société qui déclare et paie l'impôt. Elle verse l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux au service de la publicité foncière ou au service des impôts, au prorata des droits des associés concernés. Ce paiement libère les associés pour la quote-part qui relève de ce régime (BOI-RFPI-PVI-30-20, § 90 et § 100). En pratique, le notaire établit la déclaration n° 2048-IMM et prélève l'impôt sur le prix.

La plus-value nette est imposée au taux de 19 % d'impôt sur le revenu et de 17,2 % de prélèvements sociaux. La hausse des prélèvements sociaux sur les revenus du capital applicable en 2026, qui porte le taux général à 18,6 %, ne vise pas les plus-values immobilières, qui restent à 17,2 % (service-public.gouv.fr).

Le calcul

Le calcul suit les étapes du régime des particuliers. Le prix de cession, diminué des frais de vente, est comparé au prix d'acquisition de l'immeuble par la société, majoré des frais d'acquisition et des travaux, au réel ou aux forfaits de 7,5 % et de 15 %. Les abattements pour durée de détention se calculent sur la durée de détention de l'immeuble par la société, non sur celle des parts par chaque associé.

Le guide privé détaille ces taux année par année. Les travaux déjà déduits des revenus fonciers de la société ne majorent pas une seconde fois le prix d'acquisition. Les travaux réalisés par un associé lui-même, qui n'a acheté que les matériaux, ne sont pas retenus faute de facture d'entreprise. Une comptabilité qui distingue chaque année les travaux déduits des autres évite de reconstituer ces données à la vente (chapitre 95).

Les associés présents à la date de la vente

Par exception à la règle selon laquelle le résultat d'une société de personnes est imposé chez les associés présents à la clôture de l'exercice, la plus-value de cession d'un immeuble est imposée au nom des associés présents à la date de la vente (BOI-RFPI-PVI-30-20, § 80). Un associé qui cède ses parts le mois suivant la vente reste donc redevable de sa part de plus-value. Celui qui entre après la vente n'en supporte rien.

La clé de répartition est celle du pacte social à la clôture de l'exercice précédant la vente, sauf acte ou convention modifiant la répartition, régulièrement conclu et enregistré avant la vente. L'administration peut écarter une convention conclue dans le seul but d'éluder l'impôt par la procédure de l'abus de droit (même document, § 90). Une modification de la répartition des bénéfices votée quelques jours avant la vente au profit d'un associé non imposable attire donc l'attention.

La surtaxe appréciée au niveau de la société

La taxe sur les plus-values immobilières élevées de l'article 1609 nonies G du CGI s'applique lorsque la plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 €. Pour une vente directe, le seuil s'apprécie par cédant. Pour une société de personnes, la règle est différente. La taxe est due par la société qui réalise la plus-value et le seuil s'apprécie au niveau de la société, non de chaque associé (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 60, version en vigueur depuis le 18 juillet 2023).

L'administration admet une tolérance. Le seuil peut être apprécié sur la seule fraction de plus-value qui correspond aux droits des associés soumis à l'impôt sur le revenu. Sont donc exclues du calcul la quote-part des associés soumis à l'IS et celle des associés personnes physiques exonérés au titre de leur résidence principale. Une fois le seuil franchi, le barème s'applique au montant total de la plus-value retenue, dès le premier euro, avec un lissage à l'entrée de chaque tranche (même document, § 70).

Le BOFiP, Bulletin officiel des finances publiques, illustre la règle par une SCI qui vend 500 000 € un bien acquis 200 000 €. La plus-value nette, après un abattement de 90 000 €, est de 210 000 €. L'associé A, une société anonyme à l'IS, détient 50 % des parts. L'associé B, 25 %, occupait le bien comme résidence principale. Seule la quote-part de l'associé C, 25 %, soit 52 500 €, est retenue. Elle dépasse 50 000 € et la taxe atteint 1 050 € moins 375 €, soit 675 €.

Les associés soumis à l'IS ou relevant des bénéfices professionnels

Les associés soumis à l'IS et les entreprises qui inscrivent leurs parts à leur actif et relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou agricoles au réel ne relèvent pas du régime des particuliers. Leur quote-part de plus-value est déterminée selon les règles de leur propre régime et imposée dans leur résultat de l'exercice de la vente (BOI-RFPI-PVI-30-20, § 30, § 40 et § 110). La société ne paie rien pour eux chez le notaire.

Pour une holding associée d'une SCI à l'IR, la plus-value se calcule sans abattement pour durée de détention, en tenant compte des amortissements pratiqués selon les règles de l'IS pour sa quote-part (chapitre 64). La même vente produit ainsi deux plus-values différentes.

L'associé dont l'immeuble est la résidence principale

L'exonération de la résidence principale n'est pas réservée aux biens détenus en direct. Lorsque l'immeuble vendu par une société de personnes constitue la résidence principale d'un associé, la quote-part de cet associé peut être exonérée. L'administration l'exclut d'ailleurs du calcul du seuil de la surtaxe, comme le montre l'exemple du BOFiP cité plus haut. Les conditions d'occupation et de délai de vente sont celles de la résidence principale détenue en direct et le notaire vérifie les justificatifs de l'associé (chapitre 41).

Les associés non-résidents

Les associés non-résidents d'une société dont le siège est en France sont imposés selon l'article 244 bis A du CGI (BOI-RFPI-PVI-10-10, § 90). Le taux de l'impôt sur le revenu est de 19 %, majoré le cas échéant de la surtaxe. Les prélèvements sociaux sont limités au prélèvement de solidarité de 7,5 % pour un associé affilié à un régime de sécurité sociale d'un État de l'Espace économique européen (EEE) ou de la Suisse (service-public.gouv.fr).

La désignation d'un représentant accrédité, la dispense en dessous de certains prix et les conventions fiscales sont présentées dans le Guide du bailleur privé, Le bailleur non-résident ou expatrié et au chapitre 65. Signalez dès la promesse au notaire la présence d'un associé non-résident, car ces vérifications prennent du temps.

Les parts démembrées

Lorsque des parts sont démembrées, la désignation de celui qui supporte l'impôt sur la plus-value, usufruitier ou nu-propriétaire, dépend des statuts et des conventions entre eux. Il en va de même du sort du prix, qui peut faire l'objet d'un quasi-usufruit. Ces points, traités aux chapitres 89 et 112, doivent être tranchés avant la promesse, car ils conditionnent le calcul du notaire.

Exemple chiffré, deux frères associés à parts égales

Les exemples de ce chapitre sont illustratifs. Ils retiennent les forfaits de 7,5 % et de 15 % et ne tiennent pas compte de la situation personnelle des associés.

Deux frères détiennent chacun 50 % d'une SCI à l'IR qui a acheté un immeuble 200 000 € en mars 2010. La société le vend en novembre 2026, après 16 années pleines de détention. Le prix d'acquisition majoré atteint 245 000 €, soit 200 000 € plus 15 000 € de frais forfaitaires et 30 000 € de travaux forfaitaires. Les abattements sont de 66 % pour l'impôt sur le revenu et de 18,15 % pour les prélèvements sociaux.

À 450 000 €, la base de 69 700 € dépasse le seuil au niveau de la société. La surtaxe atteint 2 % de 69 700 €, soit 1 394 €. En indivision, chaque frère aurait déclaré une base de 34 850 €, inférieure au seuil, sans aucune surtaxe. L'écart augmente vite avec la plus-value et doit être connu dès la création de la société.

Exemple chiffré, une holding parmi les associés

La même SCI vend l'immeuble 450 000 €, mais ses parts sont détenues à 40 % par la holding à l'IS d'un associé et à 30 % par chacun de deux particuliers. Par tolérance, le seuil de la surtaxe s'apprécie sur la fraction de 60 % qui revient aux particuliers, soit 41 820 €. Aucune surtaxe n'est due. Sans cette tolérance, la société paierait 1 394 €.

Le notaire prélève pour les deux particuliers 7 945,80 € d'impôt sur le revenu et 17 316,19 € de prélèvements sociaux. La holding impose sa quote-part dans son propre résultat. La société a donc payé un impôt qui ne concerne que 60 % de ses associés, ce que la distribution du prix doit corriger.

La fiscalité de la vente par une société à l'impôt sur les sociétés

La plus-value sur la valeur nette comptable

Une société à l'IS, SCI ayant opté, société à responsabilité limitée (SARL) ou société par actions simplifiée (SAS), calcule sa plus-value comme une entreprise. La plus-value est la différence entre le prix de vente net de frais et la valeur nette comptable (VNC) de l'immeuble, c'est-à-dire sa valeur d'origine diminuée des amortissements pratiqués. Aucun abattement pour durée de détention ne s'applique. La plus-value entre dans le résultat de l'exercice de la vente.

Le résultat est imposé au taux normal de 25 %. Le taux réduit de 15 % s'applique aux 42 500 premiers euros de bénéfice lorsque le chiffre d'affaires ne dépasse pas 10 millions d'euros et que le capital, entièrement libéré, est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques, directement ou par une société elle-même détenue dans les mêmes conditions (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le chapitre 76 détaille le calcul et le Guide du bailleur privé, La SCI à l'impôt sur les sociétés en pratique en présente les bases.

Exemple chiffré, la même vente à l'IS et à l'IR

Une société achète en 2012 un immeuble 300 000 €, dont 60 000 € de terrain. Elle le revend 450 000 € en 2026, après 14 années pleines. À l'IS, la construction de 240 000 € a été amortie sur 30 ans, soit 8 000 € par an et 112 000 € au total. À l'IR, la SCI applique les forfaits et les abattements de 54 % et 14,85 %.

Cette comparaison ne porte que sur la sortie. Elle ignore les années de location, pendant lesquelles la société à l'IS a déduit 112 000 € d'amortissements alors que les associés de la SCI à l'IR payaient chaque année l'impôt sur les loyers. Elle montre que la sortie à l'IS reprend une grande partie de l'avantage obtenu pendant la détention (chapitre 83).

La société passée de l'IR à l'IS

Pour une SCI passée de l'IR à l'IS, par option ou du fait d'une activité commerciale, la valeur d'inscription de l'immeuble au bilan d'ouverture commande le calcul de la plus-value (chapitres 68 et 71). Retrouvez ce bilan avant d'estimer l'impôt.

La TVA et les droits de l'acquéreur

La vente d'un immeuble par une société n'est soumise à la TVA que si la société agit en tant qu'assujettie pour ce bien. Sont imposables de plein droit dans ce cas les livraisons de terrains à bâtir et d'immeubles achevés depuis cinq ans au plus. Au-delà, la vente est en principe exonérée, sauf option. Une société qui a récupéré la TVA sur la construction ou les travaux doit, en cas de vente exonérée, régulariser une partie de la taxe déduite. Ces règles sont détaillées dans le Guide du bailleur privé, La TVA et l'immobilier locatif et au chapitre 53.

Une SCI qui a réalisé une rénovation lourde doit vérifier si les travaux ont rendu l'immeuble neuf au sens de la TVA, car sa revente dans les cinq ans peut alors être taxée. Répondez au questionnaire du notaire avec les factures et l'attestation de travaux.

Les droits de mutation sont à la charge de l'acquéreur, sauf clause contraire, mais ils pèsent sur le prix qu'il accepte de payer (chapitre 43).

Distribuer le prix

Le prix appartient à la société

Le prix est versé sur le compte de la société. Les associés n'y ont aucun droit direct tant qu'une décision collective n'a pas décidé de son emploi. Le gérant qui verserait le prix sans décision ou avant d'avoir payé les dettes sociales engagerait sa responsabilité (chapitre 23).

L'ordre des paiements est le suivant. La société rembourse d'abord ses emprunts, avec les éventuelles indemnités de remboursement anticipé prévues au contrat. Elle paie ensuite l'impôt qui lui incombe, prélevé par le notaire pour la part des associés particuliers d'une société à l'IR ou dû dans la société à l'IS. Elle règle enfin ses autres dettes, puis rembourse les comptes courants des associés. Seul le solde peut être distribué ou réemployé.

Les voies de distribution

Les taux des dividendes sont ceux de 2026. Le taux de 18,6 % résulte de la hausse de la contribution sociale généralisée sur les revenus de placement (service-public.gouv.fr). Le chapitre 75 détaille la distribution et le chapitre 123 la liquidation, avec son droit de partage de 2,5 % de l'actif net.

Corriger l'impôt payé par la société à l'IR

Lorsque tous les associés sont des particuliers qui paient chacun leur part d'impôt, la société a payé pour eux en proportion de leurs droits et la distribution du solde au prorata des parts règle la situation. Ce n'est plus le cas lorsque la situation des associés diffère. La société a pu payer pour l'un et pas pour l'autre, parce que le second est une holding, qu'il est exonéré au titre de sa résidence principale ou qu'il est non-résident affilié dans l'EEE avec des prélèvements sociaux réduits.

Le BOFiP n'impose aucun mécanisme de remboursement entre associés. La solution habituelle consiste à inscrire l'impôt payé pour un associé au débit de son compte courant ou à le déduire de sa part de distribution. Prévoyez cette clause dans les statuts ou dans la décision de vente, faute de quoi les associés qui n'ont rien dû supportent indirectement l'impôt des autres.

Exemple chiffré, du prix au compte des associés

Reprenons la SCI des deux frères vendue 380 000 €. Elle doit encore 90 000 € à sa banque et chaque frère a un compte courant de 30 000 €. Le notaire rembourse la banque et prélève 27 726,57 € d'impôt, soit 8 721 € d'impôt sur le revenu et 19 005,57 € de prélèvements sociaux. Il reste 262 273,43 € sur le compte de la société.

Le remboursement des deux comptes courants absorbe 60 000 €. Il reste 202 273,43 €, que les associés peuvent distribuer, à raison de 101 136,72 € chacun environ, ou garder dans la société pour un autre achat. La distribution ne donne lieu à aucun nouvel impôt sur le revenu, puisque la plus-value a déjà été imposée. Si les frères dissolvent la société, le partage de l'actif net supportera en revanche le droit de partage (chapitre 123).

Réemployer le prix ou dissoudre

La vente du dernier immeuble ne met pas nécessairement fin à la société. Si l'objet social vise l'acquisition et la gestion de tous immeubles, la société peut placer le prix et acheter un autre bien. Si l'objet visait un immeuble déterminé, la vente peut être regardée comme une extinction de l'objet, cause de dissolution de plein droit (chapitre 12). Une société qui conserve sa trésorerie sans projet reste tenue de ses obligations déclaratives et comptables. Elle peut être mise en sommeil un temps (chapitre 121), mais une dissolution suivie d'une liquidation est souvent la voie la plus simple (chapitres 122 et 123).

Les cas particuliers

Le couple et la famille

Dans une SCI entre époux mariés sous un régime de communauté, chacun est associé pour ses parts et le seuil de la surtaxe s'apprécie au niveau de la société. Entre partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) ou concubins, la règle est la même. Pour un couple qui détient l'immeuble en direct, le seuil s'apprécie au contraire sur la quote-part de chaque cédant, avec la tolérance accordée aux époux pour les biens de communauté, comme l'explique le guide privé. La structure choisie à l'achat influe donc sur l'impôt de la revente.

Pendant un divorce ou après une rupture, le prix revient à la société, pas aux époux. Son partage passe par la liquidation du régime matrimonial ou une cession des parts entre ex-conjoints (chapitre 127).

La vente à un associé

La vente de l'immeuble à un associé ou à un proche est possible, mais elle doit se faire à la valeur vénale. Un prix minoré dans une société à l'IS peut être qualifié d'acte anormal de gestion, avec réintégration de l'écart dans le résultat de la société et imposition de l'avantage chez l'associé comme un revenu distribué. Dans une SCI à l'IR, il peut être regardé comme une libéralité au profit de l'acquéreur, voire comme une donation indirecte au détriment des autres associés. Une expertise écrite, jointe à la décision, est la meilleure protection.

La vente d'un seul lot ou d'un immeuble parmi plusieurs

Une société qui détient plusieurs immeubles peut en vendre un seul. La plus-value se calcule immeuble par immeuble, avec la durée de détention propre à chacun. La vente d'un lot d'une copropriété créée par la société suit la même logique, avec une répartition du prix d'acquisition entre les lots. Des ventes nombreuses et rapprochées, surtout après division, peuvent faire basculer la société dans une activité de marchand de biens imposable à l'IS (chapitre 133).

La SCI à l'IR qui loue en meublé

Une SCI qui loue en meublé de façon habituelle exerce une activité commerciale. Si ses recettes commerciales dépassent la tolérance de 10 % de ses recettes, elle devient passible de l'IS, parfois sans l'avoir mesuré. La vente révèle alors le problème, car le notaire et l'administration peuvent considérer que la plus-value relève de l'IS et non du régime des particuliers (chapitre 68). Faites vérifier la situation fiscale réelle de la société avant de mettre l'immeuble en vente.

Le décès d'un associé ou une cession de parts autour de la vente

Puisque la plus-value est imposée au nom des associés présents à la date de la vente, un décès survenu entre la promesse et l'acte modifie le calcul. Les héritiers deviennent associés, sous réserve des clauses d'agrément. C'est en leur nom que la quote-part est imposée si l'acte est signé après le décès (chapitre 108). Une cession de parts conclue juste avant la vente fait de même supporter la plus-value au cessionnaire, ce qui doit se refléter dans le prix des parts.

Plusieurs sociétés

Un groupe familial qui détient des immeubles dans plusieurs SCI apprécie le seuil de la surtaxe société par société. Une répartition artificielle d'un même immeuble entre plusieurs sociétés dans le seul but d'échapper au seuil peut toutefois relever de l'abus de droit. Chaque vente suppose la décision de la société propriétaire.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration contrôle d'abord la répartition de la plus-value entre associés. Une convention modifiant la répartition des bénéfices conclue avant la vente, une entrée d'associé exonéré peu avant la signature ou une sortie d'associé imposable juste avant peuvent être examinées sous l'angle de l'abus de droit, prévu aux articles L. 64 et L. 64 A du livre des procédures fiscales (chapitre 132).

Elle vérifie ensuite le calcul. Les travaux qui majorent le prix d'acquisition doivent ne pas avoir été déduits des revenus fonciers, les frais retenus doivent être justifiés et la ventilation d'un prix entre l'immeuble et le mobilier doit correspondre à la valeur réelle des meubles. Dans une société à l'IS, elle contrôle la VNC, les amortissements pratiqués et le prix de vente à un associé.

Elle s'intéresse enfin à la nature de l'activité, marchand de biens ou location meublée au-delà de la tolérance, dont la requalification pèse bien plus lourd qu'une erreur de calcul (chapitres 70 et 132).

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en cours d'examen en première lecture à l'Assemblée nationale. Les mesures les plus commentées concernent l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels et certaines transmissions. Aucune disposition adoptée à cette date ne modifie les règles de ce chapitre, mais le texte peut encore évoluer. Le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2027 peut de son côté modifier les prélèvements sociaux. Vérifiez les taux applicables à la date de la vente et non à celle de la promesse (Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027).

Erreurs fréquentes

Liste de contrôle

1. Les deux voies, vente de l'immeuble et cession des parts, ont été comparées, frais de sortie compris.
2. Les statuts ont été relus pour l'objet social, les pouvoirs du gérant et la majorité requise.
3. La décision des associés précise le bien, le prix minimal et les pouvoirs du gérant.
4. Les situations particulières sont réglées, mineur, parts démembrées, associé acquéreur, associé non-résident.
5. La liste des associés à la date de la vente, avec leur nature et leur domicile fiscal, a été remise au notaire.
6. Les factures de travaux non déduites et les justificatifs de frais sont réunis.
7. Le seuil de la surtaxe a été calculé au niveau de la société, avec la tolérance pour les associés non soumis à l'IR.
8. La quote-part des associés à l'IS ou exonérés est identifiée.
9. À l'IS, la VNC et l'IS de l'exercice ont été projetés par l'expert-comptable.
10. La situation au regard de la TVA a été vérifiée, en particulier après une rénovation lourde.
11. L'ordre des paiements, prêt, impôt, dettes, comptes courants, a été fixé.
12. La correction de l'impôt payé pour le compte de certains associés est décidée par écrit.
13. Le sort de la société après la vente est décidé, réemploi, mise en sommeil ou dissolution.
14. Les taux applicables à la date de signature ont été vérifiés au regard des textes en discussion.