Le contrôle fiscal de la SCI

Une société civile immobilière (SCI) déclare elle-même son résultat, mais l'impôt qui en découle est payé tantôt par ses associés, tantôt par la société. Cette dualité commande toute la logique du contrôle fiscal. Selon que la société relève de l'impôt sur le revenu (IR) ou de l'impôt sur les sociétés (IS), l'administration ne s'adresse pas aux mêmes personnes, ne suit pas les mêmes procédures et ne regarde pas les mêmes points. Un contrôle se prépare donc avant le premier courrier.

Ce chapitre présente les informations dont dispose l'administration, les personnes contrôlées, les délais de reprise, les procédures et leurs garanties, puis les points sensibles propres à la SCI à l'IR, à la société à l'IS et aux opérations sur les parts. Il traite ensuite de l'abus de droit, du coût d'une erreur selon le moment de sa correction et des situations particulières. Le contrôle du bailleur personne physique est décrit dans le Guide du bailleur privé, Le contrôle fiscal du bailleur et celui du loueur professionnel dans le Guide du bailleur professionnel, Le contrôle fiscal du professionnel. La procédure d'abus de droit est approfondie au chapitre 132 et les sanctions déclaratives au chapitre 104.

Ce que l'administration sait de votre société

Les sources d'information

L'administration n'a pas besoin de se déplacer pour connaître l'essentiel d'une SCI. Elle reçoit chaque année la déclaration n° 2072 d'une SCI à l'IR ou la déclaration n° 2065 et sa liasse d'une société à l'IS. Elle dispose des actes notariés d'acquisition et de vente, des actes de cession ou de donation de parts présentés à l'enregistrement et des déclarations de revenus de chaque associé. Le registre des bénéficiaires effectifs (chapitre 17) et la déclaration d'occupation des logements dans le service « Gérer mes biens immobiliers » complètent ce tableau.

Le droit de communication lui permet en outre d'obtenir des informations auprès des banques, des notaires ou des syndics. Les relevés bancaires de la société et les virements avec les associés deviennent alors des pièces du dossier. Une société qui mêle ses flux à ceux de ses associés rend chaque contrôle plus long et plus risqué.

Ce qui déclenche un contrôle

Le contrôle naît souvent d'une incohérence entre ces sources. Les situations suivantes attirent l'attention.

• Une quote-part de résultat déclarée par un associé qui ne correspond pas à celle de la déclaration n° 2072.
• Un logement de la société déclaré occupé par un associé ou un membre de sa famille, sans loyer correspondant dans les recettes.
• Un déficit foncier répété ou d'un montant élevé, imputé sur le revenu global des associés.
• Une société à l'IS dont les loyers déclarés paraissent faibles au regard de la valeur des immeubles.
• Une cession ou une donation de parts à une valeur éloignée de celle des immeubles détenus.
• Des recettes de location meublée ou de revente dans une SCI qui déclare des revenus fonciers.

Qui est contrôlé, la société ou les associés

La SCI à l'impôt sur le revenu

Dans une société dont les associés sont imposés personnellement sur leur part des bénéfices, la procédure de vérification des déclarations déposées par la société est suivie entre l'administration et la société elle-même, en application de l'article L53 du livre des procédures fiscales (LPF). Le gérant est donc l'interlocuteur unique pendant les opérations. La société reçoit une proposition de rectification motivée sur le résultat social (BOI-CF-IOR-10-30, § 290 et § 300).

Chaque associé reçoit ensuite sa propre proposition de rectification, qui tire les conséquences du contrôle de la société sur son impôt personnel. Ce document peut être bref et renvoyer à celui de la société, mais il doit indiquer qu'il fait suite à ce contrôle, reprendre ses motifs, rappeler la quote-part de l'associé et préciser la catégorie, la nature, le montant et l'année de rattachement du revenu rectifié (même document, § 310). Chaque associé dispose alors de son propre délai de réponse.

La société à l'impôt sur les sociétés

La société à l'IS est contrôlée comme toute entreprise. Elle est seule redevable de l'IS et seule destinataire des rectifications portant sur son résultat. Les associés ne sont concernés que par ricochet, lorsque l'administration considère qu'un avantage consenti par la société, comme un logement occupé gratuitement, constitue pour eux un revenu distribué. Une proposition distincte leur est alors adressée.

Les opérations sur les parts

Les cessions et les donations de parts relèvent des droits d'enregistrement. Le contrôle porte sur la valeur déclarée dans l'acte et vise les parties, cédant et cessionnaire pour une vente, donateur et donataires pour une donation. La société n'est pas redevable de ces droits, mais ses comptes et l'évaluation de ses immeubles servent de base à la discussion.

Les délais de reprise

L'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés

Le délai ordinaire de reprise court jusqu'à la fin de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle l'imposition est due. Il est porté à dix ans en cas d'activité occulte ou d'agissements frauduleux. Pour une SCI à l'IR, la proposition de rectification notifiée à la société interrompt la prescription à l'égard des associés pour les impositions qui en résultent (Guide du bailleur privé, Le contrôle fiscal du bailleur). L'associé ne peut donc pas se prévaloir de ce que sa propre proposition lui parvient après le 31 décembre de la dernière année.

Ce tableau vaut pour une société qui clôture au 31 décembre, qu'elle relève de l'IR ou de l'IS. Sinon, retenez l'année de clôture.

Les déficits et les amortissements anciens

Un déficit foncier reporté ou un déficit d'une société à l'IS peut être contrôlé l'année où il s'impute, même si l'exercice de sa naissance est prescrit. L'administration vérifie alors son origine et son montant, sans pouvoir rehausser l'impôt de l'année prescrite. Le même raisonnement vaut pour les amortissements d'une société à l'IS, dont la base et la durée se vérifient chaque année où ils sont déduits. Les pièces correspondantes doivent donc être conservées bien au-delà du délai ordinaire de conservation.

Les droits d'enregistrement

En matière de droits d'enregistrement, le délai est en principe de trois ans lorsque l'acte enregistré révèle suffisamment l'exigibilité des droits, en application de l'article L180 du LPF. À défaut, le délai de six ans de l'article L186 s'applique. Une donation de parts dont l'acte mentionne une valeur précise et les éléments de son calcul relève en général du délai court. Une cession non présentée à l'enregistrement ou un acte qui ne permet pas d'apprécier la valeur relève du délai long.

Les procédures de contrôle

Le contrôle sur pièces et les demandes de renseignements

Le contrôle sur pièces se fait au bureau, à partir des déclarations et des informations détenues par l'administration. Pour une SCI, il prend souvent la forme d'une demande de justification d'une ligne de la déclaration n° 2072, par exemple le montant des travaux, des intérêts ou de la répartition entre associés. Une réponse précise, accompagnée des pièces et d'une explication courte qui relie chaque document à la ligne concernée, clôt souvent le dossier.

La vérification de comptabilité

La vérification de comptabilité se déroule sur place, en principe au siège ou chez l'expert-comptable, après l'envoi d'un avis de vérification accompagné de la charte des droits et obligations du contribuable vérifié. Elle concerne naturellement la société à l'IS, qui tient une comptabilité commerciale. Une SCI à l'IR qui tient des documents comptables peut aussi en faire l'objet.

La durée de la vérification sur place est limitée à trois mois pour les entreprises dont le chiffre d'affaires ne dépasse pas les seuils du régime simplifié, en application de l'article L52 du LPF. La doctrine exclut de cette limitation les entreprises civiles dont l'objet est civil et dont l'activité se borne à la gestion non commerciale de leur patrimoine immobilier (BOI-CF-PGR-20-30, § 10). Une SCI de gestion à l'IR ne bénéficie donc pas de cette garantie. La limite ne s'applique pas non plus aux sociétés qui détiennent des titres de participation ou de placement au-delà d'un certain seuil, en application de l'article L52 A, ce qui concerne certaines holdings (chapitre 85).

L'examen de comptabilité et le fichier des écritures comptables

L'examen de comptabilité est un contrôle à distance, conduit à partir du fichier des écritures comptables (FEC) que la société transmet dans les quinze jours de la réception de l'avis. L'administration dispose ensuite de six mois à compter de la réception d'un fichier conforme pour conclure. Le défaut de remise d'un fichier conforme est sanctionné par une amende de 5 000 € ou, en cas de rectification, de 10 % des droits rappelés si ce montant est plus élevé, en application du I de l'article 1729 D du Code général des impôts (CGI) (Guide du bailleur professionnel, Le contrôle fiscal du professionnel).

L'examen de la situation fiscale personnelle des associés

L'examen contradictoire de la situation fiscale personnelle (ESFP) vise un foyer, jamais une société. Il peut toutefois être conduit chez un associé en parallèle du contrôle de la SCI, lorsque les flux entre la société et ses membres sont importants. Il compare les revenus déclarés à la trésorerie, au patrimoine et au train de vie. Il peut révéler des loyers encaissés sur un compte personnel ou des apports en compte courant dont l'origine n'est pas expliquée.

La procédure pas à pas

Avant et pendant le contrôle

1. Identifiez la procédure annoncée par l'avis et la période visée, puis vérifiez que la charte a bien été jointe lorsque la procédure l'exige.
2. Prévenez l'expert-comptable et, si l'enjeu le justifie, un avocat fiscaliste, avant la première intervention.
3. Réunissez les pièces de chaque exercice contrôlé, à savoir statuts, procès-verbaux d'assemblée, déclarations, grand livre ou relevés, factures, baux, tableaux d'amortissement et conventions de compte courant.
4. Générez le FEC si la société tient une comptabilité informatisée et contrôlez sa conformité.
5. Désignez un seul interlocuteur, en principe le gérant, qui centralise les échanges et informe les associés.
6. Corrigez spontanément une erreur que vous découvrez, en demandant la régularisation en cours de contrôle avant toute proposition de rectification.

Après la proposition de rectification

La société et chaque associé disposent de trente jours à compter de la réception de leur proposition pour l'accepter ou présenter leurs observations. Ce délai est prorogé de trente jours s'ils le demandent avant son expiration, la prorogation étant alors de droit (Guide du bailleur privé, Le contrôle fiscal du bailleur). Pour une SCI à l'IR, l'essentiel du débat se mène dans la réponse de la société, puisque les propositions des associés en reprennent les motifs.

1. Notez la date de réception de chaque proposition, celle de la société comme celles des associés, puis calculez chaque échéance.
2. Coordonnez les réponses pour que la société et les associés défendent la même position, sans contradiction entre eux.
3. Répondez point par point, en distinguant les rectifications acceptées, contestées ou appuyées par des pièces nouvelles.
4. Demandez la saisine de la commission départementale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d'affaires lorsqu'elle est compétente. Elle l'est pour le résultat d'une société à l'IS, notamment sur les amortissements, les travaux et l'acte anormal de gestion, mais non pour les revenus fonciers.
5. Exercez le recours hiérarchique puis, après une vérification, le recours auprès de l'interlocuteur départemental, avant la mise en recouvrement.
6. Après la mise en recouvrement, présentez une réclamation dans le délai indiqué sur l'avis, avec une demande de sursis de paiement, puis saisissez le tribunal administratif en cas de rejet.

Les points sensibles de la SCI à l'impôt sur le revenu

Les logements occupés par les associés

Une SCI à l'IR qui met gratuitement un logement à la disposition de ses associés ou de tiers est réputée s'en réserver la jouissance. La valeur locative n'entre pas dans ses recettes, mais les charges correspondantes ne sont pas déductibles (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 170). Un loyer très inférieur au marché expose la société à la réintégration de la différence dans ses recettes ou, si le loyer est symbolique, au traitement de la location comme fictive. Le chapitre 55 détaille ces règles et la méthode pour fixer et prouver le loyer normal.

La répartition du résultat

Le résultat se répartit entre les associés selon leurs droits dans la société, tels qu'ils résultent des statuts ou d'un acte antérieur à la clôture. Une convention occulte qui modifie cette répartition est inopposable à l'administration. Une répartition conventionnelle entre usufruitier et nu-propriétaire conclue dans le seul but de réduire l'impôt est citée par la doctrine comme pouvant relever de l'abus de droit (chapitre 58).

Les travaux et les intérêts

La frontière entre travaux d'amélioration déductibles et travaux d'agrandissement ou de reconstruction non déductibles s'examine facture par facture. La facture doit être établie au nom de la société, payée par elle et rattachée à un immeuble loué. Les intérêts déduits doivent correspondre à un emprunt souscrit par la société pour acquérir, conserver ou améliorer ses immeubles. L'emprunt personnel contracté par un associé pour acquérir ses parts relève de sa propre déclaration, dans les conditions présentées au chapitre 59.

Le déficit foncier et la conservation des parts

L'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global suppose que l'immeuble reste loué et que l'associé conserve ses parts jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. L'administration rapproche les cessions de parts déclarées en annexe de la déclaration n° 2072 des imputations pratiquées par les associés. Une cession prématurée entraîne la remise en cause de l'imputation chez l'associé concerné (chapitre 60).

La frontière avec l'activité commerciale

Une SCI qui exerce une activité commerciale, comme la location meublée ou l'achat-revente habituel, au-delà d'une part accessoire que l'administration fixe à 10 % du chiffre d'affaires hors taxes, devient passible de l'IS de plein droit (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 7 octobre 2025). Le vérificateur tient compte de la tolérance qui neutralise un dépassement occasionnel lorsque la moyenne de l'année et des trois années précédentes reste sous 10 % (chapitre 68). Le contrôle peut alors aboutir à l'imposition de toute la société à l'IS, avec les conséquences d'une cessation d'entreprise pour la période antérieure. C'est l'un des redressements les plus lourds pour une petite SCI, présenté aux chapitres 3 et 68.

Les points sensibles de la société à l'impôt sur les sociétés

La validité de l'option

Le premier point vérifié est l'existence même de l'option pour l'IS. Elle doit avoir été notifiée au service des impôts dans le délai, ou exprimée en cochant la case prévue dans le dossier de création, une simple mention dans les statuts ne suffisant pas selon le Conseil d'État (BOI-IS-CHAMP-40, § 135). Une option invalide replace la société dans le régime des sociétés de personnes pour les exercices en cause, avec une imposition des associés sur leur quote-part et la perte des amortissements déduits. Le chapitre 71 détaille ces formalités.

Les amortissements et les immobilisations

Le contrôle porte sur la répartition du prix entre terrain et construction, le terrain n'étant jamais amortissable, sur la décomposition par composants et sur les durées retenues. Il porte aussi sur la frontière entre charges et immobilisations. Un remplacement de toiture ou de chaudière passé en charges alors qu'il constitue le remplacement d'un composant est réintégré, sous déduction de l'amortissement qui aurait été admis. Les règles de fond sont présentées aux chapitres 72 et 73.

L'acte anormal de gestion

Une renonciation à recettes sans contrepartie pour la société, comme un logement prêté gratuitement à un associé ou loué très en dessous du marché, relève de l'acte anormal de gestion. L'administration ajoute au résultat le loyer auquel la société a renoncé. L'avantage peut en outre être imposé chez l'associé comme un revenu distribué, de sorte que le même montant est taxé deux fois (chapitre 55).

Les charges d'une résidence de plaisance ou d'agrément sont en outre exclues des charges déductibles par l'article 39-4 du CGI, sauf si la société justifie que le bien est acquis ou pris à bail en vue de le louer ou de l'exploiter commercialement (BOI-BIC-CHG-30-20, § 1 et § 10). Une société à l'IS qui détient une maison de vacances utilisée par la famille réunit donc les deux risques.

La rémunération du gérant et les comptes courants

La rémunération du gérant n'est déductible que si elle correspond à un travail effectif et n'est pas excessive au regard du service rendu. Une société qui détient deux logements gérés par une agence justifie difficilement une rémunération importante. Les intérêts des comptes courants d'associés ne sont déductibles que si le capital est entièrement libéré et dans la limite d'un taux de référence publié pour chaque date de clôture, l'excédent étant réintégré (chapitre 28).

Les revenus réputés distribués

Lorsque le contrôle fait apparaître des sommes sorties de la société sans justification, l'administration peut les qualifier de revenus distribués. Elle peut demander à la société de désigner les bénéficiaires de ces sommes dans un délai de trente jours, en application de l'article 117 du CGI. À défaut de réponse, la société supporte une amende de l'article 1759 du CGI calculée sur les sommes en cause, qui s'ajoute aux rappels d'impôt. Un compte courant débiteur ou des dépenses personnelles réglées par la société en sont les cas les plus courants.

Le taux réduit

Le taux réduit de 15 % suppose un capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques, directement ou par une société elle-même détenue dans cette proportion (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 17 février 2026). Le contrôle vérifie ces conditions à chaque exercice. Une société dont le capital n'a jamais été libéré perd le taux réduit sur toute la période non prescrite (chapitre 72).

Les points sensibles des opérations sur parts

La valeur des parts

La valeur des parts déclarée dans une donation, une succession ou une cession est contrôlée au regard de la valeur réelle des immeubles, diminuée des dettes de la société. Une décote liée aux restrictions à la libre cession des parts est courante, mais l'administration conteste celle que les statuts ne justifient pas. Le désaccord sur la valeur relève, en matière de droits d'enregistrement, de la commission départementale de conciliation. L'évaluation des parts est détaillée au chapitre 107.

Les sociétés détenues par des entités

Une SCI dont un associé est une société, en particulier établie hors de France, ou dont la chaîne de détention comprend des entités peut relever de la taxe annuelle sur la valeur vénale des immeubles des entités juridiques, prévue à l'article 990 D du CGI, sauf exonération de l'article 990 E. Ces exonérations sont souvent subordonnées au dépôt d'une déclaration ou à la communication de l'identité des associés. Cette taxe n'est pas déductible de l'IS ou de l'IR (BOI-PAT-TPC-40, § 10). Faites vérifier ce point par un conseil dès qu'une entité entre au capital (chapitres 65 et 130).

L'abus de droit

Les deux procédures

L'article L64 du LPF permet à l'administration d'écarter les actes fictifs ou ceux qui n'ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d'éluder ou d'atténuer l'impôt. L'article L64 A étend cette faculté aux actes dont le motif principal est fiscal et qui recherchent le bénéfice d'une application littérale des textes à l'encontre des objectifs de leurs auteurs. Il s'applique aux rectifications notifiées depuis le 1er janvier 2021 sur des actes réalisés depuis le 1er janvier 2020. Il ne concerne pas l'IS, qui relève de la clause anti-abus de l'article 205 A du CGI (BOI-CF-IOR-30-20, § 20 et § 30).

Dans les deux cas, l'administration doit établir l'abus. Le contribuable ou l'administration peut saisir le comité de l'abus de droit fiscal. Si l'administration ne suit pas l'avis du comité, elle supporte la charge de la preuve (rapport annuel 2025 du comité).

Les sanctions

L'abus de droit au sens de l'article L64 entraîne une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsqu'il n'est pas établi que le contribuable a eu l'initiative principale des actes ou en a été le principal bénéficiaire, en application du b de l'article 1729 du CGI. Cette majoration n'est pas automatique dans la procédure de l'article L64 A. L'administration peut seulement appliquer les majorations de droit commun pour manquement délibéré ou manœuvres frauduleuses, en les justifiant au cas par cas (BOI-CF-IOR-30-20, § 130).

Ce que la doctrine écarte et ce qu'elle vise

La doctrine précise que les transmissions anticipées de patrimoine, y compris lorsque le donateur conserve l'usufruit, ne sont pas en elles-mêmes visées par l'article L64 A, sauf si elles sont fictives (même document, § 70). La donation de la nue-propriété de parts de SCI n'est donc pas suspecte par principe. Ce qui l'expose, c'est l'absence de substance, par exemple une donation suivie d'une cession immédiate dont le donateur récupère le prix, une clause qui lui permet de reprendre la libre disposition des biens ou une répartition des résultats sans rapport avec les droits de chacun.

En 2025, le comité a examiné 30 dossiers et rendu 13 avis favorables et 17 avis défavorables à la mise en œuvre de la procédure. Ils portaient sur l'impôt sur le revenu dans 15 dossiers, sur les droits d'enregistrement dans 11 dossiers et sur l'IS dans 4 dossiers. Plusieurs affaires concernaient des baux d'habitation dont la fictivité était alléguée pour constituer des déficits fonciers. D'autres portaient sur des donations de titres démembrés suivies de réductions de capital (rapport annuel 2025).

Se protéger par le rescrit

Avant un montage dont la qualification est incertaine, la société ou les associés peuvent interroger l'administration par la procédure de rescrit de l'article L64 B du LPF, étendue à l'article L64 A (BOI-CF-IOR-30-20, § 150). La demande décrit l'opération de façon complète et sincère. Une réponse expresse, ou l'absence de réponse dans le délai légal, empêche ensuite l'administration de mettre en œuvre la procédure d'abus de droit pour l'opération décrite.

Le coût d'une erreur

Intérêts et majorations

L'intérêt de retard est de 0,20 % par mois. Il est réduit de moitié, à 0,10 %, lorsque le contribuable de bonne foi régularise spontanément avant tout acte de l'administration. Il est réduit de 30 %, soit 0,14 %, en cas de régularisation en cours de contrôle. Les majorations sanctionnent un comportement et s'y ajoutent, à hauteur de 40 % pour un manquement délibéré et de 80 % pour des manœuvres frauduleuses ou un abus de droit (Guide du bailleur privé, Le contrôle fiscal du bailleur).

Premier exemple, des travaux d'agrandissement dans une SCI à l'IR

L'exemple qui suit est illustratif. Une SCI à l'IR détenue à parts égales par deux associés a déduit dans sa déclaration n° 2072 des revenus de 2024 la construction d'une extension pour 20 000 €, alors qu'il s'agit de travaux d'agrandissement non déductibles. Le revenu foncier de chaque associé est rehaussé de 10 000 €. Le premier associé a un taux marginal d'imposition (TMI) de 30 %, le second de 41 %. Les prélèvements sociaux sont de 17,2 % et l'on retient une durée de retard de dix-huit mois pour comparer les scénarios.

L'écart entre la correction spontanée et le manquement délibéré atteint 1 972,96 € pour le premier associé et 2 432,76 € pour le second. La même erreur commise dans la société produit ainsi des coûts différents selon la situation personnelle de chaque associé. Les travaux d'agrandissement non déductibles peuvent en revanche, sous conditions, majorer le prix de revient retenu pour la plus-value (chapitre 62).

Second exemple, un logement prêté dans une société à l'IS

Une SCI à l'IS met gratuitement une maison à la disposition de son associé gérant depuis trois exercices. La valeur locative de marché est de 12 000 € par an. L'administration réintègre 12 000 € par exercice au résultat de la société, imposé au taux réduit de 15 %, soit 1 800 € par an et 5 400 € sur trois ans. Sur une durée moyenne de retard de vingt-quatre mois, l'intérêt de retard atteint environ 259 €. Si un manquement délibéré est retenu, la majoration de 40 % ajoute 2 160 €.

À ces montants s'ajoute l'imposition personnelle de l'associé sur l'avantage, qualifié de revenu distribué. Elle se calcule selon les règles applicables aux distributions qui résultent d'une rectification et se chiffre avec l'expert-comptable. Un bail au loyer de marché, payé par virement, aurait supprimé l'ensemble de ces conséquences.

Troisième exemple, un abus de droit

Un rappel de droits de donation de 10 000 € fondé sur l'article L64 entraîne une majoration de 8 000 € si le contribuable a eu l'initiative principale de l'opération, ou de 4 000 € s'il n'est pas établi qu'il en a eu l'initiative ou en a été le principal bénéficiaire. Fondé sur l'article L64 A, le même rappel ne donne lieu à une majoration que si l'administration démontre un manquement délibéré ou des manœuvres. L'intérêt de retard s'ajoute dans tous les cas.

Les situations particulières

Le couple associé

Des époux qui détiennent chacun des parts forment un seul foyer fiscal, quel que soit leur régime matrimonial. Les conséquences du contrôle de la société se calculent sur leurs droits cumulés et l'impôt rectifié est celui du foyer. Des partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) sont dans la même situation. Des concubins forment deux foyers distincts, qui répondent séparément et peuvent adopter des positions différentes, ce qu'il faut éviter par une réponse coordonnée.

Les enfants mineurs associés

Lorsqu'un enfant mineur détient des parts, sa quote-part est déclarée avec les revenus du foyer auquel il est rattaché. La rectification correspondante concerne donc ce foyer. Pour un mineur non rattaché, comme un enfant d'un premier lit dont l'autre parent a la charge, une coordination avec ce dernier est nécessaire pour répondre dans le délai.

Les parts démembrées

Lorsque les parts sont démembrées, le résultat courant d'une SCI à l'IR est en principe imposé chez l'usufruitier, sauf répartition différente prévue par les statuts ou la convention. La rectification suit cette répartition. Une répartition qui fait supporter les déficits au nu-propriétaire et les bénéfices à un usufruitier faiblement imposé est un point d'attention constant de l'administration (chapitre 89).

Les associés non-résidents

L'associé domicilié hors de France reçoit sa proposition à l'adresse qu'il a déclarée. Les revenus fonciers d'une SCI qui détient des immeubles en France y sont en principe imposables selon les conventions fiscales. Les délais de réponse courent à compter de la réception du pli, ce qui laisse peu de temps lorsque le courrier traverse une frontière. Un associé non-résident a donc intérêt à désigner un représentant ou un conseil en France et à en informer l'administration (chapitre 65).

La SCI qui a basculé à l'IS

Lorsqu'une SCI a opté pour l'IS ou y a été soumise de plein droit, le contrôle peut porter à la fois sur la dernière période à l'IR, sur le respect des conditions de l'option et sur le bilan d'ouverture. La valeur d'inscription des immeubles et la distinction entre valeur d'origine et amortissements sont examinées de près, puisqu'elles conditionnent le sursis d'imposition des plus-values latentes (chapitre 71).

Le groupe de sociétés

Lorsque plusieurs sociétés appartiennent aux mêmes associés ou à une holding, l'administration examine les flux entre elles, à savoir loyers intragroupe, avances, refacturations et cessions d'immeubles. Un loyer anormalement bas consenti par la SCI à la société d'exploitation de l'associé, ou une cession d'immeuble entre sociétés à un prix éloigné du marché, peut être requalifié dans chacune des sociétés. Chaque convention doit être écrite et fixée à des conditions de marché (chapitres 42 et 85).

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Les règles de procédure décrites dans ce chapitre sont celles en vigueur au 25 octobre 2026. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, était encore en discussion à cette date. Il comporte plusieurs mesures de procédure fiscale et de recouvrement dont la rédaction peut évoluer pendant les débats. Vérifiez le texte promulgué avant de vous fonder sur une règle nouvelle.

Les erreurs fréquentes

• Laisser l'associé sans réponse. Le gérant conteste pour la société mais un associé ne répond pas à sa propre proposition dans les trente jours, ce qui vaut acceptation tacite pour lui.
• Loger gratuitement un associé. Dans une SCI à l'IR, toutes les charges du logement deviennent non déductibles. Dans une société à l'IS, l'exemple ci-dessus montre un rappel de 5 400 € d'IS sur trois ans avant même l'imposition de l'associé.
• Déduire des travaux d'agrandissement. Le premier exemple aboutit à plus de 15 000 € de rappels et de majorations pour les deux associés en cas de manquement délibéré.
• Amortir le terrain. Sur un immeuble de 300 000 € dont 60 000 € de terrain, amortir la totalité sur quarante ans au lieu de la seule construction majore la dotation de 1 500 € par an, réintégrés au contrôle.
• Ignorer la limite des 10 %. Une activité meublée devenue significative dans une SCI à l'IR expose toute la société à l'IS de plein droit et à l'imposition immédiate de ses résultats.
• Négliger le FEC. L'absence de fichier conforme coûte au moins 5 000 € d'amende, en plus d'une évaluation possible des bases.
• Mélanger les comptes. Des loyers encaissés sur le compte d'un associé ou des dépenses personnelles réglées par la société alimentent un ESFP ou une qualification de revenus distribués.
• Céder ses parts trop tôt. La cession avant la fin de la troisième année suivant l'imputation d'un déficit foncier remet en cause cette imputation chez l'associé.

Les pièces à conserver

Les livres, registres et pièces justificatives se conservent dix ans à compter de la dernière opération qu'ils mentionnent ou de la date de leur établissement, en application de l'article L102 B du LPF. L'article 36 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 a porté ce délai de six à dix ans pour les pièces dont le délai de conservation expire après le 1er janvier 2027 (chapitre 78, entreprendre.service-public.gouv.fr). Pour une société immobilière, plusieurs documents se gardent beaucoup plus longtemps.

Liste de contrôle

1. Déclarations. Les déclarations de la société et les quotes-parts déclarées par chaque associé concordent.
2. Occupation. Aucun logement n'est occupé par un associé ou un proche sans bail écrit et loyer de marché payé par virement.
3. Travaux. Les factures sont au nom de la société, payées par elle et aucun agrandissement n'a été déduit dans une SCI à l'IR.
4. Répartition. La répartition du résultat résulte des statuts ou d'un acte antérieur à la clôture.
5. Option. La notification de l'option pour l'IS et sa preuve de dépôt sont archivées.
6. Amortissements. La part du terrain est justifiée et le plan par composants est documenté.
7. Comptes courants. Les conventions sont écrites, le taux respecte la limite et aucun compte n'est débiteur.
8. Activité. Les recettes commerciales d'une SCI à l'IR restent sous 10 % du chiffre d'affaires hors taxes.
9. FEC. Le fichier des écritures comptables peut être produit pour chaque exercice non prescrit.
10. Parts. Les cessions et donations de parts reposent sur une évaluation écrite et justifiée.
11. En cas de contrôle. Les dates de réception de chaque proposition sont notées, les réponses de la société et des associés sont coordonnées et un conseil est consulté dès que l'enjeu le justifie.