La cession de parts de SCI à l'IR

L'associé qui vend ses parts d'une société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur le revenu (IR) ne vend pas un immeuble. Il vend des droits sociaux. Pourtant, lorsque la société est à prépondérance immobilière, la loi applique à son gain le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec les mêmes taux et les mêmes abattements pour durée de détention. Les ressemblances s'arrêtent là. Le prix de revient des parts se calcule selon des règles propres, les forfaits de frais et de travaux ne s'appliquent pas et plusieurs exonérations disparaissent.

Ce chapitre présente le régime applicable et la notion de prépondérance immobilière, le calcul pas à pas, la correction du prix de revient imposée par la jurisprudence, le sort des déficits fonciers antérieurs, la déclaration n° 2048-M et le paiement, puis les exonérations. Il traite ensuite le couple, les enfants, le démembrement, les parts reçues par donation ou par apport, la société qui a vendu son immeuble et l'associé non-résident. Les aspects juridiques de la cession, agrément, forme de l'acte et formalités, sont exposés au chapitre 117 et du côté de l'acquéreur au chapitre 39. La plus-value réalisée par la société lorsqu'elle vend elle-même son immeuble relève du chapitre 62. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

Le régime applicable

Le fondement

L'article 150 UB du Code général des impôts (CGI) soumet au régime des plus-values immobilières des particuliers les gains nets retirés de la cession à titre onéreux de droits sociaux de sociétés relevant des articles 8 à 8 ter du CGI dont l'actif est principalement constitué d'immeubles. La doctrine administrative précise que ces cessions relèvent exclusivement du régime des immeubles, y compris lorsqu'elles portent sur la nue-propriété ou l'usufruit des parts (BOI-RFPI-SPI-10-20, § 40).

Le régime vise les associés qui détiennent leurs parts dans leur patrimoine privé, pour une société qui exerce une activité non professionnelle et dont le siège est en France (BOI-RFPI-PVI-10-10, § 30). Les parts d'une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) relèvent exclusivement du régime des valeurs mobilières, même si la société ne détient que des immeubles (BOI-RFPI-SPI-10-20, § 30). Une SCI qui bascule à l'IS fait donc changer de régime toute cession ultérieure de ses parts (chapitres 71 et 77).

La prépondérance immobilière

Une société est à prépondérance immobilière lorsque plus de 50 % de la valeur réelle de son actif est constitué d'immeubles ou de droits immobiliers non affectés à sa propre exploitation. Le calcul compare la valeur vénale de ces immeubles, y compris les titres d'autres sociétés à prépondérance immobilière inscrits à l'actif, à la valeur vénale de l'ensemble de l'actif. Les valeurs comptables ne sont pas retenues (BOI-RFPI-SPI-10-20, § 50 à 70).

Le ratio s'apprécie à la clôture des trois exercices qui précèdent celui de la cession. S'il dépasse 50 % à chacune de ces clôtures, le régime des plus-values immobilières s'applique. Si l'une d'elles ne le dépasse pas, c'est le régime des valeurs mobilières qui s'applique. Le ratio à la date de la cession est sans incidence. Pour une société qui n'a pas encore clos trois exercices, on retient les exercices clos ou, à défaut, la date de la cession (BOI-RFPI-SPI-10-20, § 80).

Le tableau des régimes possibles

Dans le régime des valeurs mobilières, la plus-value est en principe soumise au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 12,8 % d'impôt sur le revenu et à 18,6 % de prélèvements sociaux, avec une option possible pour le barème progressif. Les abattements pour durée de détention n'y concernent que les titres acquis avant 2018 en cas d'option pour le barème. La plus-value se déclare sur l'imprimé n° 2074 et en case 3VG de la déclaration n° 2042 C (brochure pratique 2026, plus-values). Après une longue détention, ce régime peut être nettement plus lourd que celui des immeubles.

Le calcul pas à pas

Les étapes

Le calcul suit la déclaration n° 2048-M et la doctrine relative aux sociétés à prépondérance immobilière (BOI-RFPI-SPI-20, version du 18 juillet 2023 ainsi que notice n° 2048-M de 2026).

1. Retenez le prix de cession stipulé dans l'acte, majoré des charges et indemnités prévues au profit du cédant et diminué des frais de cession qu'il a supportés.
2. Retenez le prix d'acquisition effectivement payé pour les parts ou, pour des parts reçues à titre gratuit, la valeur retenue pour les droits de mutation.
3. Ajoutez les frais d'acquisition des parts, uniquement pour leur montant réel justifié.
4. Corrigez ce prix de revient des résultats de la société imposés chez l'associé, des pertes qu'il a comblées, des déficits qu'il a déduits et des bénéfices qui lui ont été distribués.
5. Calculez la plus-value brute, lot de parts par lot de parts si elles ont été acquises à des dates différentes.
6. Appliquez les abattements pour durée de détention, calculée depuis l'acquisition des parts.
7. Calculez l'impôt à 19 %, les prélèvements sociaux à 17,2 % et la surtaxe éventuelle.

La plus-value nette est soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % pour les personnes physiques, quel que soit leur lieu de résidence. Elle supporte aussi les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %, selon la notice de la déclaration n° 2048-M de 2026. Une surtaxe s'ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.

Le prix de cession

Le prix de cession est le prix réel stipulé dans l'acte. Il est majoré en cas de dissimulation et des charges et indemnités stipulées au profit du cédant. Il est réduit des frais supportés par le vendeur à l'occasion de la cession (BOI-RFPI-SPI-20, § 10). Les honoraires de l'avocat ou du notaire qui rédige l'acte, lorsqu'ils sont à la charge du cédant, entrent dans cette catégorie.

Le prix des parts se distingue de la somme payée pour le compte courant, que l'acquéreur reprend ou rembourse en général pour sa valeur nominale. Le remboursement ou la cession du compte courant à sa valeur nominale ne dégage en principe pas de plus-value, puisque le cédant récupère ce qu'il avait prêté. Une ventilation artificielle entre parts et compte courant serait en revanche remise en cause.

Le prix d'acquisition et les frais

Le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté. Il est majoré des frais d'acquisition, qui ne peuvent être pris en compte que pour leur montant réel, en application du 3° du II de l'article 150 VB du CGI (BOI-RFPI-SPI-20, § 20). La notice de la déclaration n° 2048-M ne prévoit aucun forfait. Le forfait de 7,5 % applicable aux immeubles ne s'applique donc pas aux parts.

Les frais retenus sont ceux que l'associé a payés pour acquérir ses parts, comme les droits d'enregistrement de 5 % payés par l'acquéreur de parts de société à prépondérance immobilière (chapitre 39) et les honoraires de rédaction de l'acte. Conservez l'acte d'acquisition, la quittance des droits et les factures.

Le forfait de 15 % pour travaux n'est pas prévu non plus. Les travaux sont réalisés et payés par la société, pas par l'associé. Leur effet sur la valeur des parts se retrouve dans le prix de cession et, le cas échéant, dans la correction du prix de revient présentée ci-après.

La correction du prix de revient

Le Conseil d'État a dégagé un mécanisme correcteur pour tenir compte de la transparence fiscale des sociétés de personnes, par une décision du 16 février 2000 (n° 133296), dite Quemener. Il l'a étendu à la valeur d'acquisition des parts de sociétés de personnes à prépondérance immobilière par une décision du 9 mars 2005 (n° 248825). La doctrine reprend cette solution pour les cessions de parts relevant de l'article 150 UB (BOI-RFPI-SPI-20, § 30).

Le prix d'acquisition des parts est ainsi corrigé de la façon suivante.

• Il est majoré de la quote-part des bénéfices de la société revenant à l'associé qui a été imposée à son nom.
• Il est majoré des pertes que l'associé a comblées.
• Il est minoré des déficits que l'associé a déduits.
• Il est minoré des bénéfices qui lui ont été distribués.

Le prix de revient des parts acquises ou souscrites à une même date est calculé distinctement de celui des parts acquises à une autre date (BOI-RFPI-SPI-20, § 30).

Cette correction évite une double imposition. Dans une SCI à l'IR, l'associé est imposé chaque année sur sa quote-part du résultat foncier, même si la société garde les loyers pour rembourser son emprunt. Ces loyers conservés augmentent la valeur des parts. Sans correction, le cédant serait imposé une seconde fois sur le même enrichissement au moment de la cession. À l'inverse, les déficits fonciers qu'il a imputés ont déjà réduit son impôt et les sommes qu'il a reçues ont réduit la valeur de ses parts, d'où leur déduction.

L'application de cette correction aux résultats fonciers soulève des questions techniques, par exemple pour les années où l'associé relevait du micro-foncier ou pour les déficits seulement reportés. Une jurisprudence citée par les praticiens ne retient que les déficits effectivement déduits. Faites établir ce calcul par l'expert-comptable ou le notaire, sur pièces.

La durée de détention

La durée se calcule à partir de la date exacte d'acquisition des parts et non de la date à laquelle la société a acquis son immeuble. Le cédant doit justifier cette date. À défaut, les titres sont réputés détenus depuis moins de cinq ans (BOI-RFPI-SPI-20, § 40).

Les quatre premières lignes résultent de la doctrine (BOI-RFPI-SPI-20, § 40 à 70). Lorsque les parts cédées ont été acquises à des dates différentes et que la date de chaque titre ne peut être déterminée, les titres cédés sont répartis au prorata des titres acquis à chaque date. Plusieurs pages de la déclaration sont alors remplies (notice n° 2048-M de 2026).

Ces abattements figurent dans la notice de la déclaration n° 2048-M de 2026. Les abattements exceptionnels prévus pour certaines cessions d'immeubles ne s'appliquent pas, selon la doctrine, aux titres de sociétés à prépondérance immobilière (BOI-RFPI-SPI-20, § 1).

Les moins-values

La moins-value brute n'est pas prise en compte. En cas de cession en bloc de plusieurs parts d'une même société acquises à des dates différentes, les moins-values constatées sur certaines parts, après abattement, peuvent s'imputer sur les plus-values réalisées sur les autres parts par le même contribuable, même si les acquéreurs sont différents (BOI-RFPI-SPI-20, § 90). Une moins-value sur les parts d'une société ne s'impute en revanche ni sur la plus-value de parts d'une autre société ni sur une plus-value immobilière.

Les déficits fonciers antérieurs

La remise en cause du déficit imputé sur le revenu global

Le déficit foncier imputé sur le revenu global suppose la conservation du bien loué. Pour l'associé, la notice de la déclaration n° 2044 de 2026 précise qu'il doit conserver ses parts au moins trois ans et que la société doit louer l'immeuble pendant les trois années qui suivent l'imputation. L'associé qui cède des parts d'une société dont le déficit a été imputé sur son revenu global au cours des trois années précédentes le signale à la rubrique 460 de la déclaration n° 2044, avec la dénomination de la société et la date de cession (déclaration n° 2044 de 2026).

La sanction est la réintégration du déficit imputé sur le revenu global au titre des années concernées. L'associé perd alors l'économie d'impôt obtenue. Les règles détaillées, dont les exceptions prévues pour certains événements comme le licenciement, l'invalidité ou le décès, figurent au chapitre 60 et dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location nue.

Les déficits reportables de l'associé

Les déficits fonciers reportés sur les revenus fonciers des années suivantes appartiennent au foyer de l'associé et non à la société. Ils restent imputables sur ses autres revenus fonciers, dans le délai de report de droit commun, même après la cession de ses parts. L'associé qui ne détient plus aucun bien loué ni aucune part ne pourra toutefois les utiliser que s'il perçoit de nouveaux revenus fonciers dans ce délai.

Le double effet des déficits sur la cession

Les déficits fonciers produisent donc deux effets lors d'une cession. Imputés depuis moins de trois ans sur le revenu global, ils sont réintégrés. Effectivement déduits, ils minorent en outre le prix de revient des parts selon le mécanisme correcteur, ce qui augmente la plus-value. Une SCI qui a réalisé un important programme de travaux déficitaire doit en tenir compte avant toute cession de parts.

Déclarer et payer

La déclaration n° 2048-M

La plus-value est déclarée sur l'imprimé n° 2048-M, déclaration des plus-values sur les cessions de biens meubles ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière. Lorsque l'acte est soumis à enregistrement, la déclaration est remise lors de la formalité, au service de l'enregistrement du lieu de résidence du notaire rédacteur ou, à défaut, du domicile de l'une des parties. Sans elle, la formalité est refusée. Dans les autres cas, elle est déposée au service de l'enregistrement du domicile du vendeur dans le mois de la cession (notice n° 2048-M de 2026).

L'impôt est acquitté lors du dépôt de la déclaration, qui accompagne l'enregistrement de l'acte de cession. Le cédant doit donc disposer de la trésorerie nécessaire au moment de la signature. Le rédacteur de l'acte prévoit en général que l'impôt est payé sur le prix, par son intermédiaire.

Les dispenses

La notice prévoit une dispense de déclaration lorsque la plus-value est exonérée par une disposition expresse, par exemple pour une société ne détenant que la résidence principale de l'associé, ou par l'abattement pour durée de détention. Il en va de même lorsque la cession ne donne lieu à aucune imposition, en cas de plus-value nulle ou de moins-value. La déclaration reste obligatoire si l'impôt sur une plus-value en report devient exigible.

Le formalisme de l'acte et les droits

Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière doit, selon les présentations publiées de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, être constatée par acte authentique, par acte d'avocat ou, dans les cas prévus par la loi, par acte établi par un expert-comptable, à peine de nullité (chapitre 39). L'acquéreur paie, sauf convention contraire, le droit d'enregistrement de 5 % sur le prix des parts.

Le report sur la déclaration de revenus

La plus-value nette imposable se reporte l'année suivante en case 3VZ de la déclaration n° 2042 C, pour le calcul du revenu fiscal de référence (impots.gouv.fr). Ce report ne crée pas d'impôt supplémentaire.

Les revenus de l'année de la cession

La doctrine retient la clé de répartition du pacte social à la clôture de l'exercice, un acte modificatif n'étant opposable que s'il est enregistré avant la clôture (BOI-RFPI-DECLA-10, § 130). Réglez dans l'acte le sort du résultat de l'année, qui modifie aussi la correction du prix de revient.

Les exonérations

Le panorama

Les exonérations du régime des immeubles ne se transposent pas toutes aux parts. Le tableau suivant résume la situation au vu des sources consultées.

La résidence principale

La notice de la déclaration n° 2048-M cite, parmi les plus-values exonérées par une disposition expresse, celle d'une société ne détenant que la résidence principale de l'associé. La doctrine relative à la résidence principale admet par ailleurs, pour une société étrangère transparente qui met gratuitement un immeuble situé en France à la disposition d'un associé comme résidence principale, une exonération de la plus-value de cession des titres dans les mêmes conditions que si la société avait son siège en France. Elle la limite à la fraction de la plus-value correspondant à la valeur du logement par rapport à la valeur globale de l'actif (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 150).

Faites vérifier les conditions précises par le rédacteur de l'acte, en particulier lorsque la société détient d'autres biens, lorsque l'associé paie un loyer ou lorsqu'il a quitté les lieux avant la cession.

La première cession

L'exonération de la première cession d'un logement autre que la résidence principale ne s'applique pas aux cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière, car elle ne porte que sur un logement ou des droits réels démembrés sur ce logement. L'achat de parts d'une SCI ne vaut pas non plus remploi pour cette exonération (BOI-RFPI-PVI-10-40-30, § 90 et 210).

Les retraités et les invalides

L'exonération des titulaires d'une pension de vieillesse ou de la carte mobilité inclusion portant la mention invalidité vise la cession d'un immeuble, d'une partie d'immeuble ou d'un droit relatif à ces biens. Une décision de la cour administrative d'appel de Douai du 1er juillet 2019 (n° 18DA00710), présentée par une publication spécialisée et citée sans lien, l'a refusée à la cession de parts de SCI, au motif que les parts ne sont ni des immeubles ni des droits réels immobiliers. La doctrine refuse aussi cette exonération pour la vente d'un immeuble par la société (chapitre 62).

Le parent retraité aux revenus modestes n'est donc exonéré ni lorsque la SCI vend l'immeuble, ni lorsqu'il vend ses parts.

Cession des parts ou vente de l'immeuble

La sortie d'un associé ou de tous les associés peut prendre deux formes. Le tableau suivant compare leurs effets pour le cédant. Les aspects juridiques et les frais de l'acquéreur sont développés aux chapitres 117 et 118.

Aucune des deux voies n'est avantageuse en soi. Selon l'ancienneté des parts et de l'immeuble, les travaux, les résultats accumulés et le nombre d'associés, l'une ou l'autre coûte moins. Le calcul se fait avant de signer une promesse.

Les situations particulières

Le couple marié

Les parts acquises pendant le mariage sous un régime de communauté sont communes, même si un seul époux a la qualité d'associé (chapitre 18). Leur cession se déclare au nom des deux époux. La notice de la déclaration n° 2048-M prévoit que, pour des époux qui cèdent ensemble, le seuil de la surtaxe est apprécié sur la quote-part de chacun. Sous un régime de séparation de biens, chaque époux cède ses propres parts et calcule sa propre plus-value.

Les partenaires de PACS et les concubins

Les partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) et les concubins qui détiennent chacun des parts sont deux cédants distincts. Chacun calcule sa plus-value avec son propre prix de revient et sa propre durée de détention. Le seuil de la surtaxe s'apprécie pour chacun.

Les enfants mineurs

La cession des parts d'un enfant mineur est un acte qui relève de l'administration légale et peut exiger l'autorisation du juge selon sa nature, comme exposé au chapitre 20. La plus-value est imposée dans les conditions de droit commun et se reporte sur la déclaration du foyer auquel l'enfant est rattaché.

Les parts reçues par donation

Le prix d'acquisition des parts reçues à titre gratuit est la valeur retenue pour les droits de mutation (BOI-RFPI-SPI-20, § 20). Une donation de parts suivie à bref délai de leur cession par le donataire efface la plus-value latente du donateur, puisque le donataire part de la valeur déclarée. L'administration vérifie alors que la donation est réelle et que le donateur ne récupère pas le prix. Lorsqu'elle établit que le donateur s'est en réalité dessaisi au profit de l'acquéreur, elle peut mettre en œuvre la procédure d'abus de droit présentée au chapitre 132. La donation de parts est traitée au chapitre 105.

Les parts démembrées

La cession de la nue-propriété ou de l'usufruit de parts relève aussi de l'article 150 UB (BOI-RFPI-SPI-10-20, § 40). Lorsque l'usufruitier et le nu-propriétaire cèdent ensemble la pleine propriété, le prix se répartit entre eux et chacun calcule sa propre plus-value. La méthode de répartition du prix et le traitement d'un éventuel quasi-usufruit sur le prix relèvent du chapitre 89 et doivent être fixés par le rédacteur de l'acte.

Les parts acquises à plusieurs dates

Un associé qui a souscrit des parts à la constitution, reçu des parts par apport puis acheté des parts à un autre associé détient trois lots, chacun avec sa date, son prix et sa correction. Pour une cession partielle, l'acte identifie les parts cédées.

La société qui a vendu son immeuble

Une SCI qui a vendu son immeuble et conserve le prix en trésorerie peut ne plus être à prépondérance immobilière à la clôture suivante. Si la cession de parts intervient après cette clôture, elle relève du régime des valeurs mobilières (BOI-RFPI-SPI-10-20, § 80). L'associé qui souhaite sortir à ce moment doit comparer la cession de ses parts, la distribution du prix et la liquidation de la société (chapitres 122 et 123).

L'associé non-résident

L'associé domicilié hors de France qui cède des parts d'une société à prépondérance immobilière est soumis au prélèvement de l'article 244 bis A du CGI. Selon la notice de la déclaration n° 2048-M, le taux est de 19 % pour les personnes physiques et un représentant accrédité est en principe obligatoire lorsque la cession dépasse 150 000 € et que le cédant est domicilié hors de l'Espace économique européen (EEE), ou dans un État de l'EEE sans conventions d'assistance avec la France. Les prélèvements sociaux et les exonérations propres aux non-résidents sont présentés au chapitre 65.

L'associé société

Une société soumise à l'IS qui cède des parts d'une SCI à l'IR relève des plus-values professionnelles. Les personnes morales non-résidentes supportent un prélèvement dont la notice de la déclaration n° 2048-M fixe les taux. Ces règles sont développées au chapitre 64.

Le retrait d'un associé

Le retrait d'un associé, qui obtient de la société le remboursement de la valeur de ses parts, prend la forme d'une réduction de capital et non d'une cession à un tiers (chapitre 32). La doctrine consultée pour ce chapitre ne détaille pas son traitement au regard de l'article 150 UB. Faites établir le régime fiscal de l'opération par le notaire ou l'avocat avant de la décider.

Des exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont des illustrations. Les montants sont des hypothèses et ne valent pas calcul pour votre situation.

Une cession de parts avec correction du prix de revient

Une associée a acheté 30 % des parts d'une SCI le 15 avril 2014 pour 90 000 €. Elle a payé 4 500 € de droits d'enregistrement et 1 500 € d'honoraires d'acte. De 2014 à 2025, sa quote-part des résultats fonciers imposés à son nom a atteint 36 000 €, la société ayant consacré la plus grande partie des loyers au remboursement de son emprunt. Elle a reçu 12 000 € de distributions. Elle n'a imputé aucun déficit. Elle cède ses parts le 3 octobre 2026 pour 165 000 € et paie 2 000 € d'honoraires à sa charge.

La détention atteint 12 années pleines au 15 avril 2026. La correction réduit l'impôt d'environ 6 296 €, parce que la cédante a déjà été imposée chaque année sur des loyers restés dans la société. Sans les attestations annuelles et les procès-verbaux d'affectation du résultat, elle ne pourrait pas justifier ce calcul.

Un déficit imputé avant la cession

Un associé dont le taux marginal d'imposition (TMI) est de 30 % a imputé en 2024 sur son revenu global 8 000 € de quote-part de déficit foncier d'une SCI qui a réalisé de gros travaux. Il cède ses parts en 2026. La condition de conservation court jusqu'au 31 décembre 2027.

L'associé doit signaler la cession à la rubrique 460 de sa déclaration n° 2044. S'il attend le 1er janvier 2028 pour céder, il conserve l'économie d'impôt de 2 400 €. Le déficit effectivement déduit continue en revanche de minorer le prix de revient de ses parts, quelle que soit la date de cession.

Un couple qui cède ensemble

Des époux mariés sous le régime de la communauté cèdent ensemble les parts communes qu'ils détiennent dans une SCI. Après correction du prix de revient et abattements, la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu atteint 104 000 €.

La surtaxe de chaque époux vaut 2 % de 52 000 €, soit 1 040 €, moins un vingtième de l'écart avec 60 000 €, soit 400 €. L'appréciation par quote-part réduit la surtaxe de 1 240 €. Si la même plus-value avait été réalisée par la SCI lors de la vente de l'immeuble, le seuil se serait apprécié au niveau de la société (chapitre 62).

Les points de vigilance de l'administration

L'administration contrôle d'abord le prix. Une cession de parts entre membres d'une même famille à un prix inférieur à la valeur réelle peut être requalifiée en donation indirecte pour la différence, avec des droits de mutation à titre gratuit. L'évaluation des parts est traitée au chapitre 107. Elle vérifie aussi la ventilation entre prix des parts et compte courant.

Elle examine ensuite la correction du prix de revient. Les quotes-parts de résultats imposés invoquées par le cédant doivent correspondre aux montants effectivement déclarés. Les déficits imputés et les distributions doivent être retranchés. Un cédant qui majore son prix de revient sans retrancher les distributions s'expose à une rectification.

Elle s'intéresse enfin aux montages, comme la donation de parts suivie de leur cession immédiate avec réappropriation du prix par le donateur, ou la cession à une société contrôlée par le cédant pour extraire de la trésorerie. Ces opérations relèvent, si leur but exclusivement fiscal est établi, de l'abus de droit (chapitre 132). L'apport de parts à une holding est traité au chapitre 87.

Les erreurs fréquentes

• Appliquer le forfait de 7,5 % ou de 15 % à une cession de parts. Ces forfaits ne valent que pour les immeubles. Dans le premier exemple, un forfait de travaux de 15 % sur 90 000 € réduirait à tort la base de 13 500 € avant abattement, soit environ 3 542 € d'impôt et de prélèvements sociaux.
• Calculer la durée depuis l'achat de l'immeuble par la société. Pour les parts, seule compte la date d'acquisition des parts.
• Oublier la correction du prix de revient. Dans le premier exemple, l'oubli coûte environ 6 296 €.
• Ne retenir que les majorations. Omettre les distributions et les déficits déduits expose à une rectification avec intérêts de retard.
• Céder dans les trois ans d'une imputation de déficit. Dans le deuxième exemple, l'impôt à réintégrer atteint 2 400 €.
• Invoquer l'exonération des retraités. Elle a été refusée par la jurisprudence pour des parts de SCI.
• Céder les parts d'une société devenue liquide sans vérifier la prépondérance immobilière. Le régime des valeurs mobilières, sans abattement pour des titres acquis depuis 2018, peut alors s'appliquer.
• Signer un acte sous signature privée simple depuis le 27 juin 2026. La cession encourt la nullité et son enregistrement est refusé.

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Au 25 octobre 2026, les taux, les abattements et le barème de la surtaxe applicables aux cessions de parts sont inchangés. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, n'était pas adopté à cette date. Selon les analyses publiées, il ne modifie pas, en l'état, le régime des plus-values immobilières des particuliers. Son évolution est suivie dans le Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027.

Le champ exact du nouveau formalisme de l'article 1865-1 du Code civil fait débat, notamment pour les mutations à titre gratuit et les apports de parts. Une question écrite publiée le 11 août 2026 était sans réponse lors de la rédaction du chapitre 39. Pour les cessions à titre onéreux, appliquez le formalisme dès à présent.

Liste de contrôle

1. La prépondérance immobilière de la société est vérifiée aux clôtures des trois exercices précédant la cession.
2. Le régime de l'associé est identifié, patrimoine privé, actif professionnel ou société à l'IS.
3. Les parts cédées sont identifiées lot par lot, avec leur date et leur prix d'acquisition.
4. Les frais d'acquisition réels sont justifiés, sans forfait.
5. Les résultats imposés, les pertes comblées, les déficits déduits et les distributions sont reconstitués depuis l'acquisition de chaque lot.
6. La durée de détention des parts et la date anniversaire sont vérifiées avant de fixer la date de l'acte.
7. Les déficits imputés sur le revenu global au cours des trois dernières années sont recensés et la date de cession arbitrée en conséquence.
8. Le prix des parts et celui du compte courant sont distingués et justifiés.
9. Les exonérations possibles sont examinées, en écartant la première cession et l'exonération des retraités.
10. Le seuil de la surtaxe est apprécié par cédant ou par époux pour un couple qui cède ensemble.
11. L'acte est établi dans la forme exigée depuis le 27 juin 2026 et la déclaration n° 2048-M l'accompagne avec le paiement.
12. Le sort du résultat de l'année de cession est réglé dans l'acte.
13. La rubrique 460 de la déclaration n° 2044 et la case 3VZ de la déclaration n° 2042 C sont remplies l'année suivante.
14. La cession des parts a été comparée à la vente de l'immeuble par la société.