Louer à un associé ou à sa famille

Une société civile immobilière (SCI) familiale loge souvent un de ses membres. Le fils qui fait ses études, la mère qui prend sa retraite, l'associé gérant qui occupe l'appartement du dernier étage ou le cousin qui cherche un logement temporaire en sont les cas les plus courants. Le droit ne l'interdit pas. Mais la société est une personne distincte de ses associés et chaque mode d'occupation produit des effets juridiques et fiscaux propres, que l'administration contrôle de près.

Ce chapitre distingue trois situations, l'occupation gratuite, la location à un loyer normal et la location à un loyer réduit. Il les examine d'abord pour la SCI à l'impôt sur le revenu (IR), puis pour la société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). Il précise ensuite comment fixer et prouver un loyer normal, les effets indirects sur les aides au logement, les dispositifs fiscaux, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et la plus-value, puis les situations particulières. L'occupation d'un logement de la société par un associé sous l'angle de la décision sociale est traitée au chapitre 41, les conventions entre la société et ses associés au chapitre 33 et la SCI qui loue des locaux professionnels à la société d'exploitation de l'associé au chapitre 42.

Les situations visées

La location à un associé ou à sa famille recouvre des cas très différents. Le tableau suivant les classe selon l'occupant et la contrepartie.

Un membre de la famille qui n'est pas associé reste juridiquement un tiers. Le raisonnement fiscal est pourtant le même, car l'avantage consenti profite indirectement aux associés qui l'ont décidé. Le lien familial ne crée aucune règle propre, sauf dans les cas où un texte le vise expressément, comme les aides au logement ou certains dispositifs fiscaux présentés plus loin.

Le cadre juridique de la location

Le bail d'habitation s'applique pleinement

Lorsque la SCI loue un logement nu ou meublé qui constitue la résidence principale de l'occupant, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 s'applique, que l'occupant soit associé, parent d'un associé ou tiers. L'associé locataire bénéficie donc de toutes les protections du locataire, qu'il s'agisse de la durée du bail, des règles de congé, de la décence, de l'encadrement des loyers dans les communes concernées ou du plafonnement du dépôt de garantie. Le bail se rédige selon le contrat type et s'accompagne d'un état des lieux, comme pour n'importe quel locataire.

La durée minimale du bail dépend de la qualité de la société. Une SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus consent des baux d'au moins trois ans, comme une personne physique. Les autres sociétés consentent des baux d'au moins six ans. La règle et ses conséquences sont présentées au chapitre 47 et dans le Guide du bailleur privé, Le bail d'habitation vide de A à Z.

Seule la SCI familiale ainsi définie peut donner congé pour reprise, au profit de l'un de ses associés qui doit faire du logement sa résidence principale (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 1er juin 2026). Cette faculté sert souvent à loger un associé dans un logement jusque-là loué à un tiers. Le congé doit respecter le préavis de six mois et justifier le caractère réel et sérieux de la reprise (Guide du bailleur privé, Le congé du bailleur en détail).

La décision de louer à un associé

Le Code civil ne soumet pas les conventions entre une société civile et ses associés à une procédure particulière d'autorisation. Ce sont les statuts qui fixent les pouvoirs du gérant et les actes réservés aux associés. Lorsque le gérant signe un bail avec lui-même ou avec un proche, il se trouve dans une situation de conflit d'intérêts qui peut engager sa responsabilité envers la société si le loyer est défavorable à celle-ci (chapitre 23).

La pratique la plus sûre consiste à faire approuver le bail par une décision collective des associés, prise selon les règles de majorité des statuts. Le procès-verbal mentionne l'identité du locataire, le logement, le loyer, les références de marché retenues et la durée. L'associé concerné peut voter selon les statuts, mais son abstention renforce la valeur probante de la décision. Dans une société à responsabilité limitée (SARL) ou une société par actions simplifiée (SAS), les conventions conclues avec un associé ou un dirigeant relèvent en outre de la procédure de contrôle prévue par le Code de commerce, aux articles L223-19 pour la SARL et L227-10 pour la SAS (chapitre 33).

Le gérant locataire

Lorsque le locataire est aussi le gérant, la société n'a plus de représentant indépendant pour réclamer un loyer impayé, réviser le loyer ou faire constater une dégradation. Les statuts peuvent prévoir un cogérant ou confier à un associé désigné le pouvoir d'agir pour la société dans ses rapports avec le gérant. À défaut, un associé peut demander en justice la désignation d'un mandataire ad hoc ou engager l'action sociale dans les conditions présentées au chapitre 34.

Pour éviter ce blocage, la décision qui approuve le bail peut désigner dès l'origine l'associé chargé de suivre son exécution, de l'encaissement des loyers à la régularisation annuelle des charges. Cette précaution coûte une ligne de procès-verbal et évite un contentieux bloqué le jour où l'associé gérant cesse de payer.

La fiscalité dans une SCI à l'impôt sur le revenu

Une SCI qui n'a pas opté pour l'IS relève de l'article 8 du Code général des impôts (CGI). Ses associés personnes physiques sont imposés sur leur quote-part du résultat foncier de la société, déterminé selon les règles des revenus fonciers (chapitre 57). Le mode d'occupation du logement détermine ce que la société déclare.

La mise à disposition gratuite

Selon le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), les sociétés civiles qui ne relèvent pas de la transparence fiscale et ne sont pas soumises à l'IS sont réputées se réserver la jouissance des logements qu'elles mettent gratuitement à la disposition de leurs associés ou de tiers. La valeur locative de ces logements n'entre pas dans les recettes, mais les charges qui s'y rapportent ne sont pas déductibles (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 170, qui cite Conseil d'État, 7 juillet 1982, n° 30975 et Conseil d'État, 27 octobre 1999, n° 172940). Cette solution découle de l'exonération prévue au II de l'article 15 du CGI pour les logements dont le propriétaire se réserve la jouissance, dont la contrepartie est l'impossibilité de déduire les charges afférentes (BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 100).

Concrètement, la taxe foncière, l'assurance, les travaux et les intérêts de l'emprunt qui a financé ce logement ne réduisent pas le résultat de la société. Lorsque la SCI détient d'autres biens loués, elle doit isoler ces charges et les exclure de sa déclaration n° 2072. Les charges communes à plusieurs lots, comme les honoraires de l'expert-comptable ou l'assurance de l'immeuble, se ventilent selon une clé raisonnable, par exemple les surfaces.

Une SCI qui ne fait que loger gratuitement ses membres bénéficie d'une dispense déclarative. Elle ne dépose la déclaration de résultats que l'année de sa constitution, puis seulement en cas de modification du capital, de la liste des immeubles ou de leur occupation, ou si elle perçoit un revenu. La dispense suppose trois conditions cumulatives, à savoir l'absence de modification des éléments déclarés, l'absence de tout revenu même financier ainsi que l'absence de rémunération versée aux associés (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 240).

La gratuité n'est pas toujours défavorable. Lorsque le logement ne supporte ni emprunt ni gros travaux, la perte de déduction est faible et l'occupant ne paie pas de loyer imposable. L'arbitrage se fait chiffres en main, comme le montrent les exemples de la fin du chapitre.

La location à un loyer normal

Lorsque l'associé ou son parent paie un loyer comparable à celui du marché, la location est une location ordinaire. Le loyer entre dans les recettes de la société et toutes les charges déductibles selon les règles des revenus fonciers viennent en déduction, y compris les intérêts d'emprunt et les travaux. Un déficit foncier peut apparaître et se répartir entre les associés, dans les conditions présentées au chapitre 60.

Le cas où l'associé loue sa propre résidence principale à sa SCI mérite une attention particulière. L'associé paie un loyer qui n'est pas déductible de ses revenus personnels, puis il est imposé sur sa quote-part du même loyer, diminué des charges de la société. Cette circularité n'est pas interdite. Elle n'a de sens fiscal que si les charges de la société, surtout des travaux importants, dépassent le loyer pendant quelques années. Elle attire alors l'attention de l'administration, qui vérifie la réalité du bail et le niveau du loyer.

La location à un loyer minoré

Le principe est que le revenu foncier imposable correspond au loyer effectivement perçu. Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel de l'Assemblée nationale le 11 mai 1998 (question n° 10935 de M. Louis Guédon) rappelle cependant une jurisprudence constante du Conseil d'État, y compris pour des baux consentis à des membres de la famille. Lorsque le loyer est nettement inférieur à la valeur locative normale et que le bailleur ne justifie d'aucune circonstance indépendante de sa volonté l'empêchant de louer à un prix normal, l'administration peut rehausser le revenu déclaré en considérant la fraction abandonnée comme une libéralité consentie au locataire.

La réponse précise que la valeur locative normale est fixée par comparaison avec les loyers pratiqués localement pour des logements similaires, en tenant compte de la surface, de l'état et de la situation, ou à défaut à partir de la valeur locative cadastrale. Le juge de l'impôt contrôle cette évaluation. La méthode par comparaison est aussi celle que le BOFiP retient pour évaluer le revenu brut d'un logement dont le propriétaire se réserve la jouissance (BOI-RFPI-BASE-10-20, § 1).

Deux conséquences en découlent pour la SCI. La différence entre la valeur locative et le loyer réel peut être ajoutée aux recettes de la société. Le déficit foncier né du loyer minoré peut être remis en cause, avec l'imputation qui en a été faite sur le revenu global des associés. Lorsque le loyer est symbolique ou que les loyers stipulés ne sont jamais payés, l'administration peut aussi traiter la location comme fictive et l'assimiler à une réserve de jouissance, ce qui supprime la déduction de toutes les charges (BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 50).

Une décote modérée par rapport au marché n'est pas en soi anormale. Le locataire fiable, l'absence de vacance, l'absence de frais d'agence ou l'entretien assuré par l'occupant peuvent justifier un loyer un peu inférieur à la moyenne. Ce qui compte est de pouvoir expliquer l'écart par des éléments objectifs, consignés au moment de la signature du bail.

L'occupation partielle et les dépendances

Lorsqu'un associé occupe gratuitement une partie seulement d'un immeuble dont le reste est loué, seules les charges afférentes à la partie occupée deviennent non déductibles. Les charges générales de l'immeuble se répartissent au prorata, en général des surfaces. L'exonération pour réserve de jouissance couvre aussi les dépendances du logement, comme le garage ou le jardin (BOI-RFPI-CHAMP-20-20).

Un logement occupé gratuitement une partie de l'année puis loué à un tiers suit le même raisonnement dans le temps. Les charges se répartissent entre les périodes, par exemple au nombre de mois. Les dépenses ponctuelles, comme des travaux réalisés pendant l'occupation gratuite, se rattachent à la période où elles ont été engagées et ne sont pas déductibles si elles ont profité à l'occupant à titre gratuit.

La fiscalité dans une société à l'impôt sur les sociétés

Une société soumise à l'IS, qu'il s'agisse d'une SCI ayant opté, d'une SARL ou d'une SAS, ne bénéficie pas de l'exonération des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance, qui ne concerne que les revenus fonciers. Son résultat se détermine selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux. Une renonciation à recettes sans contrepartie pour la société, comme un logement prêté gratuitement à un associé ou loué très en dessous du marché, relève de la théorie de l'acte anormal de gestion, construite par la jurisprudence à partir des articles 38 et 39 du CGI.

L'administration peut alors ajouter au résultat imposable de la société le loyer auquel elle a renoncé. L'avantage consenti peut en outre être imposé chez l'associé bénéficiaire comme un revenu distribué, l'article 111 du CGI rangeant parmi les revenus distribués les rémunérations et avantages occultes. Le même avantage peut ainsi être taxé deux fois, une fois à l'IS dans la société et une fois chez l'associé. Les charges du logement restent en revanche déductibles du résultat de la société, puisque l'exonération de l'article 15 ne s'applique pas.

La SARL de famille qui a opté pour le régime des sociétés de personnes détermine son résultat selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux. Elle est donc exposée au même raisonnement sur l'acte anormal de gestion, avec une imposition finale chez les associés (chapitre 79). La société à l'IS qui loge un associé doit donc soit percevoir un loyer de marché, soit prévoir ce logement comme un élément de rémunération du dirigeant, déclaré et soumis aux prélèvements correspondants, ce qui se décide avec l'expert-comptable.

Fixer et prouver le loyer normal

La méthode pas à pas

L'administration raisonne par comparaison. La société doit donc pouvoir montrer, au jour de la signature, comment le loyer a été fixé. La démarche suivante, simple et datée, suffit dans la plupart des cas.

1. Décrire le logement avec précision, surface habitable, nombre de pièces, étage, état, classe du diagnostic de performance énergétique (DPE), équipements et annexes.
2. Réunir des références de loyers pour des logements comparables du même secteur, annonces datées, quittances anonymisées d'autres lots de la société, données d'un observatoire local des loyers lorsqu'il existe.
3. Vérifier l'encadrement des loyers et le plafonnement d'évolution dans les communes concernées, qui s'appliquent aussi au bail consenti à un associé (Guide du bailleur privé, Fixer le loyer et les charges).
4. Fixer le loyer dans la fourchette observée et consigner les motifs d'une éventuelle décote, comme l'entretien pris en charge par l'occupant ou l'absence de frais de relocation.
5. Faire approuver le bail et le loyer par décision des associés, avec les références en annexe du procès-verbal.
6. Réviser chaque année le loyer selon l'indice de référence des loyers (IRL) si le bail le prévoit, comme pour un tiers.

Un avis de valeur locative établi par un agent immobilier ou un expert renforce le dossier, en particulier pour un bien atypique ou de grande valeur. Son coût est faible au regard du risque, surtout lorsque l'écart entre le loyer retenu et le marché dépasse quelques pourcents.

Les preuves à réunir

Le contrôle porte sur la réalité de la location autant que sur le niveau du loyer. Conservez les pièces suivantes pendant toute la durée du bail et au moins jusqu'à l'expiration du délai de reprise de l'administration sur la dernière année concernée (chapitre 70).

• Le bail signé conforme au contrat type ainsi que l'état des lieux d'entrée.
• La décision des associés qui approuve le bail et les références de marché.
• Les virements mensuels du compte personnel du locataire vers le compte bancaire de la société, sans compensation avec un compte courant.
• Les quittances ou avis d'échéance émis par la société.
• L'attestation d'assurance habitation du locataire.
• Les régularisations annuelles de charges et les révisions de loyer.
• La déclaration d'occupation du logement dans le service « Gérer mes biens immobiliers », avec l'identité de l'occupant.

Les effets indirects du lien familial

Les aides au logement

L'aide personnalisée au logement (APL), l'allocation de logement familiale et l'allocation de logement sociale ne sont pas accordées lorsque le propriétaire est un ascendant ou un descendant du locataire, de son conjoint ou de son partenaire de pacte civil de solidarité (PACS). La fiche officielle précise que l'exclusion joue aussi lorsque le locataire, ses ascendants ou descendants ou ceux de la personne avec laquelle il vit en couple détiennent des parts de propriété ou d'usufruit sur le logement. Elle cite l'exemple de la SCI. Une exception existe pour des parts minoritaires, inférieures à 10 % pour la propriété et à 10 % pour l'usufruit (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 13 février 2026).

Un frère, une sœur, un oncle, une tante ou un cousin n'est en revanche pas un obstacle à l'aide (service-public.gouv.fr). Avant de loger un enfant étudiant dans un logement de la SCI familiale, intégrez donc dans le calcul la perte probable de l'aide et faites confirmer la situation par la caisse d'allocations familiales.

Les garanties et les dispositifs fiscaux

La garantie Visale est exclue lorsque le bailleur est un parent, un grand-parent ou un enfant du locataire (chapitre 54). Les dispositifs d'incitation fiscale posent aussi leurs propres conditions. Le dispositif Jeanbrun exclut le locataire membre du foyer fiscal du propriétaire ou parent ou allié jusqu'au deuxième degré inclus (Guide du bailleur privé, Le dispositif Jeanbrun en détail). Le conventionnement Loc'Avantages exclut le locataire membre du foyer fiscal du bailleur, ascendant ou descendant (Guide du bailleur privé, Louer à loyer abordable).

Pour un logement détenu par une SCI, la condition s'apprécie au regard des associés selon les règles propres à chaque dispositif. Vérifiez-la dans la doctrine du dispositif avant de signer le bail, car sa violation entraîne la reprise de l'avantage fiscal pour toute la durée de l'engagement (Guide du bailleur privé, Les dispositifs fiscaux en cours d'engagement).

L'IFI, la succession et la plus-value

L'abattement de 30 % applicable à la résidence principale pour l'IFI ne s'applique pas à un bien détenu par une SCI, même occupé par un associé. Il en va de même de l'abattement de 20 % prévu en succession pour la résidence principale (entreprendre.service-public.gouv.fr). L'associé qui loge dans un bien de la société perd donc ces deux avantages par rapport à une détention directe (chapitre 66).

À l'inverse, la fiche officielle indique que lorsque la SCI soumise à l'IR met gratuitement le bien à la disposition d'un associé personne physique qui en fait sa résidence principale, la part de la plus-value de cession qui revient à cet associé peut être exonérée au titre de la résidence principale (entreprendre.service-public.gouv.fr). Seule sa quote-part en profite, les autres associés restant imposés selon le droit commun. Si l'associé paie un loyer, faites vérifier par le notaire le traitement de sa quote-part avant la vente (chapitre 62).

La déclaration d'occupation

Tout propriétaire d'un local d'habitation, y compris une société, déclare dans son espace professionnel en ligne la nature de l'occupation de chacun de ses logements et l'identité des occupants. La déclaration n'est à refaire qu'en cas de changement, avant le 1er juillet de l'année suivante.

L'absence de déclaration ou une déclaration inexacte expose à une amende de 150 € par local, selon l'article 1770 terdecies du CGI (Guide du bailleur privé, Les autres impôts et taxes du bailleur). Un associé occupant gratuit doit apparaître comme tel, jamais comme un locataire fictif.

Les situations particulières

Le couple et les enfants

Lorsque deux époux associés d'une SCI louent un logement à leur enfant, l'avantage éventuel d'un loyer réduit est apprécié au niveau de la société puis réparti entre les deux associés, qui déclarent ensemble au sein du même foyer fiscal. Entre concubins associés, chacun déclare sa quote-part dans son propre foyer. Le loyer réduit consenti à l'enfant de l'un d'eux réduit aussi les revenus de l'autre. Ce dernier peut s'y opposer, d'où l'intérêt d'une décision collective explicite.

Un enfant mineur associé est représenté par ses administrateurs légaux. Lorsque la décision de louer à l'un des parents ou de le loger gratuitement réduit la valeur de ses droits, l'opposition d'intérêts entre le parent et l'enfant peut exiger des précautions particulières, voire l'intervention du juge des tutelles (chapitre 20). Faites-vous conseiller par le notaire de la famille avant de signer.

Les parts démembrées

Lorsque les parts sont démembrées, l'usufruitier perçoit en principe les bénéfices et vote les décisions courantes, selon les statuts. Si l'usufruitier occupe lui-même un logement de la société sans payer de loyer, le nu-propriétaire voit la société supporter des charges sans recettes en contrepartie. Les statuts ou une convention entre usufruitier et nu-propriétaire doivent prévoir qui supporte quoi (chapitre 89).

Un usufruitier qui occupe gratuitement le logement d'une SCI peut aussi se heurter à l'opposition des nus-propriétaires lors de la vente. Une clause qui organise l'occupation, la contribution aux charges et la fin de l'occupation évite un conflit au moment du décès ou de la cession.

L'associé non-résident

Un associé domicilié à l'étranger peut louer ou occuper un logement de la SCI dans les mêmes conditions qu'un résident. Sa quote-part des revenus fonciers reste imposable en France, avec un taux minimum d'imposition et des prélèvements sociaux qui dépendent de son régime de sécurité sociale (chapitre 65). L'occupation gratuite d'un logement en France par un associé non-résident ne crée pas de revenu imposable dans une SCI à l'IR, mais prive la société de la déduction des charges correspondantes.

Plusieurs sociétés ou plusieurs logements

Un associé qui détient plusieurs SCI ne peut pas compenser la gratuité consentie par l'une avec les loyers d'une autre. Chaque société détermine son propre résultat et la non-déductibilité des charges du logement prêté gratuitement s'apprécie au niveau de la société qui le détient. Les résultats s'additionnent ensuite dans les revenus fonciers du foyer de l'associé.

Dans une société qui détient plusieurs logements, la tenue d'un suivi des charges par lot est indispensable dès qu'un logement est occupé par un associé ou par sa famille. Sans ce suivi, il devient impossible de démontrer quelles charges ont été exclues.

La SCI qui bascule à l'IS

Une SCI qui opte pour l'IS ou qui y devient soumise de plein droit, par exemple en louant meublé au-delà du seuil de tolérance de 10 % des recettes (entreprendre.service-public.gouv.fr), change de logique. La mise à disposition gratuite qui était fiscalement neutre devient un acte anormal de gestion. Avant toute option, recensez les logements occupés par des associés ou leur famille et régularisez leur situation par un bail à loyer normal (chapitres 68 et 71).

La location meublée à un associé

Une SCI à l'IR qui loue un logement meublé à un associé exerce une activité commerciale. Si les recettes meublées dépassent le seuil de tolérance, la société devient passible de l'IS, avec toutes les conséquences de ce changement (chapitre 48). Une location meublée occasionnelle à un enfant étudiant peut donc avoir un coût fiscal sans rapport avec le loyer en jeu.

Exemples chiffrés

Les exemples suivants sont illustratifs et leurs calculs ont été vérifiés. Ils retiennent un taux marginal d'imposition (TMI) de 30 % pour les associés et ne tiennent pas compte de la contribution sociale généralisée (CSG) déductible l'année suivante.

Premier exemple, le studio du fils

Deux époux détiennent à parts égales une SCI à l'IR qui possède un appartement dont le loyer de marché est de 750 € par mois, soit 9 000 € par an. Les charges annuelles comprennent 1 100 € de taxe foncière, 250 € d'assurance, 2 000 € de travaux d'entretien et 3 200 € d'intérêts d'emprunt, soit 6 550 €. Les revenus fonciers supportent des prélèvements sociaux de 17,2 %.

Avec le loyer minoré, les recettes de 3 600 € absorbent d'abord les 3 200 € d'intérêts. Les autres charges, de 3 350 €, excèdent le solde de 400 € et laissent un déficit de 2 950 €, imputable sur le revenu global des parents.

Si l'administration réintègre la différence entre la valeur locative et le loyer, soit 5 400 €, le résultat passe de moins 2 950 € à 2 450 €. La base de l'impôt sur le revenu augmente de 5 400 €, soit 1 620 € d'impôt. Les prélèvements sociaux portent sur 2 450 €, soit 421,40 €. Les droits éludés atteignent 2 041,40 €.

L'occupation gratuite aurait coûté aux parents la seule perte de déduction des charges, sans risque de rectification. Le loyer de marché aurait produit 2 450 € de revenu imposable mais une situation incontestable.

Deuxième exemple, la SCI à deux logements

Une SCI à l'IR détient deux logements. Le premier est loué à un tiers 9 000 € par an et supporte 5 000 € de charges, sans emprunt. Le second, prêté gratuitement à la mère d'un associé, supporte les 6 550 € de charges du premier exemple, dont 3 200 € d'intérêts. Le gérant a déduit par erreur les charges des deux logements.

La société a déclaré un résultat de moins 2 550 € au lieu de 4 000 €. Les recettes de 9 000 € absorbent les 3 200 € d'intérêts et le déficit de 2 550 € provient des autres charges. Il a donc été imputé sur le revenu global des associés. La rectification augmente la base de l'impôt sur le revenu de 6 550 €, soit 1 965 € d'impôt. Elle fait aussi apparaître 688 € de prélèvements sociaux sur 4 000 €. Les droits éludés atteignent 2 653 € pour une seule année, avant intérêts de retard et majorations éventuelles.

Troisième exemple, l'associé qui loue sa résidence principale

Un associé majoritaire occupe une maison de sa SCI et lui verse 1 000 € par mois, soit 12 000 € par an. La société supporte 7 000 € d'intérêts, 1 500 € de taxe foncière et 400 € d'assurance. Son résultat foncier est de 3 100 €. Si l'on suppose, pour simplifier, que tout le résultat revient au foyer de cet associé, il paie 930 € d'impôt sur le revenu et 533,20 € de prélèvements sociaux, soit 1 463,20 € par an, en plus des 12 000 € de loyer non déductibles de ses revenus personnels.

En occupation gratuite, il ne paierait ni loyer ni impôt sur ce logement, la société ne déduisant aucune charge. Le loyer ne présente donc d'intérêt fiscal que si les charges de la société dépassent durablement les recettes, par exemple pendant une période de gros travaux, à condition que le loyer soit au niveau du marché. L'associé doit aussi intégrer la perte probable de l'exonération de plus-value sur sa quote-part, la fiche officielle ne la mentionnant qu'en cas de mise à disposition gratuite.

Quatrième exemple, la société à l'IS

Une SCI à l'IS prête gratuitement à son associé un appartement dont la valeur locative est de 800 € par mois, soit 9 600 € par an. Si l'administration retient un acte anormal de gestion, elle ajoute 9 600 € au résultat de la société. Au taux réduit de 15 %, supposé applicable, l'IS supplémentaire est de 1 440 €. Si l'avantage est en outre imposé chez l'associé comme un revenu distribué au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 %, l'impôt de l'associé atteint 3 014,40 €. Le coût total s'élève à 4 454,40 € pour une année, avant intérêts et majorations.

Comparer les options

Les points de vigilance de l'administration

Le contrôle d'une SCI qui loge des proches porte en priorité sur les éléments suivants.

• La concordance entre la déclaration n° 2072, la déclaration d'occupation des logements et l'identité réelle des occupants.
• La réalité des loyers, vérifiée sur les relevés bancaires de la société.
• Le niveau du loyer comparé au marché local, avec une attention particulière aux déficits fonciers imputés sur le revenu global.
• La déduction des charges d'un logement occupé sans loyer.
• Dans une société à l'IS, l'existence d'avantages en nature non déclarés au profit d'associés ou de dirigeants.

L'abus de droit, prévu à l'article L64 du livre des procédures fiscales (LPF), permet d'écarter un acte fictif ou un acte qui n'a été inspiré que par un but fiscal. Un bail fictif destiné à créer un déficit foncier en relève. Les rehaussements opérés sur ce fondement sont assortis d'une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a ni pris l'initiative de l'acte ni été son principal bénéficiaire (Guide du bailleur privé, Optimiser sa fiscalité immobilière). L'abus de droit et la requalification sont présentés au chapitre 132.

Les erreurs fréquentes

• Déduire les charges d'un logement prêté gratuitement. Dans le deuxième exemple, l'erreur coûte 2 653 € de droits pour une seule année, à multiplier par le nombre d'années non prescrites.
• Fixer un loyer d'ami pour créer un déficit. Dans le premier exemple, la rectification coûte jusqu'à 2 955,95 € en cas de manquement délibéré.
• Laisser un associé occuper sans décision ni bail. La société ne peut ni prouver la gratuité voulue ni réclamer un loyer. L'occupant peut en outre prétendre à un bail verbal soumis à la loi de 1989.
• Compenser le loyer avec le compte courant. La preuve du paiement devient fragile et la location risque d'être jugée fictive.
• Oublier l'effet sur l'APL. Un enfant étudiant logé dans la SCI de ses parents perd le droit à l'aide, ce qui peut dépasser l'avantage du loyer réduit.
• Prêter gratuitement un logement dans une société à l'IS. Dans le quatrième exemple, le coût atteint 4 454,40 € par an.
• Opter pour l'IS sans régulariser les occupations familiales. Une situation tolérée à l'IR devient un acte anormal de gestion dès l'exercice suivant.
• Signer un bail meublé avec un associé dans une SCI à l'IR. Au-delà du seuil de tolérance, la société bascule à l'IS.

Liste de contrôle

1. Le mode d'occupation, gratuit, loyer de marché ou loyer minoré, est choisi en connaissance de ses effets fiscaux.
2. La décision des associés approuve l'occupation ou le bail, avec les références de marché en annexe.
3. Le bail suit le contrat type de la loi de 1989, avec la durée qui correspond à la qualité de la société.
4. Un associé autre que le locataire est chargé de suivre l'exécution du bail lorsque le locataire est gérant.
5. Le loyer est versé par virement du compte du locataire vers celui de la société.
6. Les charges d'un logement occupé gratuitement sont exclues de la déclaration n° 2072 et ventilées par lot.
7. Toute décote sur le loyer est justifiée par écrit au moment de la signature.
8. La déclaration d'occupation des logements est à jour.
9. Les effets sur les aides au logement, Visale et les dispositifs fiscaux sont vérifiés avant la signature.
10. Dans une société à l'IS, aucun logement n'est occupé par un associé sans loyer de marché ou traitement déclaré en rémunération.
11. Les conséquences sur l'IFI et sur la plus-value de l'associé occupant sont connues.
12. Les situations de démembrement, d'enfants mineurs ou de concubins font l'objet d'une clause ou d'une décision explicite.