La SCI et la location meublée

Une société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur le revenu (IR) n'est pas faite pour louer en meublé. La location meublée est une activité commerciale et une société civile qui exerce une activité commerciale au-delà d'un caractère accessoire devient passible de l'impôt sur les sociétés (IS). L'administration admet qu'une activité commerciale reste accessoire tant que ses recettes ne dépassent pas 10 % du chiffre d'affaires hors taxes de la société, un dépassement occasionnel restant toléré si la moyenne de l'année et des trois années précédentes n'excède pas 10 % (chapitre 68). Au-delà, la SCI bascule à l'IS, avec des conséquences fiscales lourdes et souvent durables.

Ce chapitre explique le fondement de cette règle, la façon de calculer le seuil, les situations limites et les conséquences d'un dépassement. Il compare ensuite les solutions qui permettent de louer meublé en famille ou entre associés, à savoir la SCI à l'IS, la société à responsabilité limitée (SARL) de famille, les sociétés commerciales comme la société par actions simplifiée (SAS) ou la société en nom collectif (SNC), la détention directe par des associés loueurs en meublé non professionnels ou professionnels (LMP) et la dissociation entre une société propriétaire et une société exploitante. La fiscalité de la location meublée détenue en direct est présentée dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location meublée. La location meublée en société à l'IS est approfondie au chapitre 81 et la SARL de famille au chapitre 79.

Pourquoi la location meublée pose problème

Une activité commerciale dans une société civile

La SCI a un objet civil, la gestion d'un patrimoine immobilier. La location nue en relève et ses revenus sont des revenus fonciers. La location meublée relève au contraire, sur le plan fiscal, des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), car le Code général des impôts (CGI) range parmi les activités commerciales la location ou la sous-location en meublé. Il en va de même de la location d'un local muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation.

Le 2 de l'article 206 du CGI rend passibles de l'IS les sociétés civiles qui se livrent à une exploitation ou à des opérations de nature commerciale. La SCI n'a pas à opter. Elle devient soumise à cet impôt du seul fait de son activité (Guide du bailleur privé, La SARL de famille et les autres sociétés).

Ce que dit la fiche officielle

La fiche consacrée à la SCI sur le site officiel des entreprises indique qu'une SCI relève de l'IS lorsqu'elle exerce une activité commerciale, comme la location meublée, dans une proportion qui n'est pas accessoire à son activité civile. Elle précise que l'administration considère qu'au-delà de 10 % du chiffre d'affaires hors taxes, l'activité commerciale n'est plus accessoire (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 7 octobre 2025).

Ce seuil est une tolérance de l'administration et non un droit inscrit dans la loi. Il ne protège pas une SCI dont l'objet ou le fonctionnement révèle une véritable activité commerciale organisée, même avec des recettes modestes. Il ne règle pas davantage les questions de droit des sociétés que pose l'exercice habituel d'une activité commerciale par une société civile.

Calculer le seuil de 10 %

Les recettes à comparer

Le ratio rapporte les recettes commerciales hors taxes de l'exercice au total des recettes hors taxes de la société sur le même exercice. Les recettes commerciales comprennent notamment les loyers de location meublée, qu'il s'agisse d'un bail meublé d'un an, d'un bail étudiant de neuf mois, d'un bail mobilité ou d'une location saisonnière, ainsi que la location de locaux équipés. Les loyers de location nue, d'habitation ou professionnelle, entrent dans le total des recettes.

La composition exacte du dénominateur, en particulier le traitement des produits financiers, des plus-values ou des refacturations de charges, mérite d'être validée par l'expert-comptable de la société. En cas de doute sérieux sur une opération précise, la société peut interroger l'administration par un rescrit avant de s'engager (chapitre 70).

Le calcul pas à pas

1. Listez les recettes de l'exercice. Reprenez les loyers encaissés logement par logement, hors charges récupérées, en distinguant location nue et location meublée.
2. Classez chaque recette. Toute location d'un logement garni de meubles permettant d'y vivre est rangée dans les recettes commerciales.
3. Calculez le ratio. Divisez les recettes commerciales par le total des recettes.
4. Projetez l'exercice suivant. Simulez une vacance d'un logement nu, une hausse du loyer meublé ou l'arrivée d'un nouveau locataire meublé.
5. Documentez le calcul. Conservez-le avec les comptes de l'exercice, pour pouvoir le présenter en cas de contrôle.

Exemple illustratif. Une SCI familiale à l'IR loue cinq appartements nus pour 60 000 € par an. Elle meuble un studio loué 6 000 € par an. Ses recettes commerciales représentent 6 000 € sur 66 000 €, soit 9,09 %. Le seuil est respecté. Si le studio était loué 7 000 €, le ratio atteindrait 7 000 € sur 67 000 €, soit 10,45 %. La société deviendrait alors passible de l'IS. Avec 60 000 € de loyers nus, la recette meublée ne doit pas dépasser 6 666 € environ, soit le neuvième des loyers nus.

Second exemple illustratif. La même société subit la vacance d'un appartement nu loué 12 000 € par an. Ses loyers nus tombent à 48 000 € alors que le studio meublé rapporte toujours 6 000 €. Le ratio passe à 6 000 € sur 54 000 €, soit 11,11 %. Sans aucune décision nouvelle des associés, la société franchit le seuil sur cet exercice. Le ratio dépend autant des loyers nus que des loyers meublés.

Les situations limites

La frontière entre logement nu et logement meublé dépend de l'équipement fourni. Un logement que le bailleur garnit de quelques meubles sans atteindre la liste des équipements d'un meublé reste juridiquement une location nue, mais un tel montage expose à un litige civil avec le locataire et ne doit pas être utilisé pour contourner la règle fiscale. Les équipements obligatoires du meublé sont présentés dans le Guide du bailleur privé, Le bail meublé de A à Z.

Les conséquences d'un dépassement

L'assujettissement de toute la société

Le dépassement ne soumet pas à l'IS la seule activité meublée. C'est la société qui devient passible de l'IS, pour l'ensemble de son résultat, loyers nus compris. Les associés cessent de déclarer des revenus fonciers et ne sont plus imposés qu'en cas de distribution de dividendes (Guide du bailleur professionnel, Quand la location devient une activité commerciale).

Le changement de régime fiscal

Le passage d'un régime de société de personnes à l'IS entraîne en principe les conséquences fiscales d'une cessation d'entreprise. Les résultats non encore imposés deviennent imposables et des plus-values peuvent être constatées, sous réserve de mesures d'atténuation dont l'application dépend de la situation de la société et de ses écritures comptables. Le chiffrage se fait avec l'expert-comptable, sur la base des comptes de la société, avant toute décision qui risque de faire franchir le seuil (chapitre 68).

Les obligations nouvelles

Le taux réduit d'IS de 15 % s'applique jusqu'à 42 500 € de bénéfice si le chiffre d'affaires ne dépasse pas 10 millions d'euros et si le capital est entièrement libéré et détenu pour 75 % au moins par des personnes physiques. Le taux normal est de 25 % (Guide du bailleur privé, La SCI à l'impôt sur les sociétés en pratique). Les dividendes sont imposés chez les associés au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 % ou, sur option, au barème progressif.

L'effet à la revente

Exemple illustratif. Une SCI a acquis un immeuble 500 000 €, dont 100 000 € de terrain. Elle le revend 700 000 € au bout de vingt années pleines. Les montants ne tiennent pas compte des impositions annuelles ni des frais réels. Les forfaits sont retenus pour la société à l'IR.

À l'IS, les 200 000 € d'amortissement ont réduit le résultat imposable pendant vingt ans, soit une économie d'impôt comprise entre 30 000 € et 50 000 € selon le taux d'IS applicable. L'écart reste considérable à la revente. Les abattements pour durée de détention sont détaillés dans le Guide du bailleur privé, La plus-value immobilière en détail et la plus-value à l'IS au chapitre 76.

Revenir à l'IR

Une société civile devenue passible de l'IS par son activité et non par option peut cesser de l'être lorsque l'activité commerciale disparaît ou redevient accessoire. Ce nouveau changement de régime emporte à son tour des conséquences fiscales, notamment sur les résultats en sursis d'imposition et sur les réserves. Il ne doit pas être présenté comme un simple retour à la situation antérieure. Faites chiffrer les deux changements successifs avant d'y recourir.

Les solutions pour louer meublé en société

Le tableau comparatif

Le statut de LMP est présenté dans le Guide du bailleur professionnel, Le statut de loueur en meublé professionnel.

Opter pour l'IS en connaissance de cause

Une SCI qui opte pour l'IS loue meublé sans limite fiscale. L'option se notifie au service des impôts avant la fin du troisième mois de l'exercice concerné. Elle peut être révoquée jusqu'au cinquième exercice qui suit, puis devient irrévocable (entreprendre.service-public.gouv.fr). Une SCI créée pour louer meublé peut opter dès sa constitution, ce qui évite les conséquences d'un changement de régime en cours de vie.

Deux limites doivent être mesurées. La première est fiscale, puisque la société ne relève pas du statut LMNP, n'accède pas au régime micro et paie à la revente un impôt calculé sur la valeur nette comptable. La seconde est juridique. Une société civile qui exerce de façon habituelle une activité commerciale s'écarte de son objet. Le notaire ou l'avocat qui rédige les statuts vérifie que l'objet social et la forme retenue restent adaptés (chapitre 12).

La SARL de famille

L'article 239 bis AA du CGI permet à une SARL formée uniquement entre parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) d'opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes lorsqu'elle exerce une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. La doctrine administrative admet aussi les conjoints des enfants aux côtés de leurs parents (chapitre 79). Elle range la location meublée dans ce champ et exclut la location nue (Guide du bailleur privé, La SARL de famille et les autres sociétés).

Chaque associé est imposé sur sa quote-part du résultat, dans la catégorie des BIC. La qualité de LMNP ou de LMP s'apprécie au niveau de chacun. La société amortit les immeubles hors terrain et le mobilier, tient une comptabilité commerciale et dépose ses comptes. L'entrée d'un associé extérieur au cercle familial, par exemple un neveu ou un ami, fait perdre le régime et soumet la société à l'IS. Le conjoint d'un enfant reste admis, la doctrine acceptant une société formée entre un père, ses enfants et leurs conjoints (BOI-IS-CHAMP-20-20-10, § 50).

Pour un associé loueur non professionnel, la quote-part de bénéfice supporte l'impôt sur le revenu au barème et les prélèvements sociaux au taux de 18,6 % applicable aux revenus de location meublée non professionnelle, contre 17,2 % pour les revenus fonciers (Guide du bailleur privé, La SARL de famille et les autres sociétés).

La SARL ou la SAS à l'IS

La SARL classique et la SAS relèvent de l'IS. Elles conviennent à des associés sans lien familial ou à un projet destiné à réinvestir ses bénéfices. Leur fiscalité est celle de la SCI à l'IS, sans la difficulté d'objet civil, mais avec le coût d'une société commerciale, le dépôt des comptes au greffe et, pour le gérant majoritaire de SARL, des cotisations sociales sur une partie des dividendes. Ces formes sont présentées aux chapitres 79 et 80.

La société en nom collectif

La SNC est transparente fiscalement sans condition de parenté. Ses associés ont tous la qualité de commerçant et répondent indéfiniment et solidairement des dettes sociales. Cette responsabilité la réserve à des montages particuliers conçus avec un professionnel (chapitre 82).

La détention directe par les associés

Les associés peuvent détenir les biens meublés en direct, en nom propre ou en indivision, tout en conservant la SCI pour la location nue. Le statut LMNP leur ouvre le micro-BIC ou le régime réel avec amortissement. Pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value des particuliers, sauf pour certaines résidences services (Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location meublée).

Sortir un bien d'une SCI pour le meubler en direct n'est pas neutre. La vente par la SCI à un associé est une cession imposable selon le régime des plus-values de la société et supporte les droits de mutation. L'attribution du bien dans le cadre d'un retrait ou d'une liquidation entraîne d'autres droits. Ces coûts se comparent à ceux du maintien du bien dans la société (chapitres 118 et 123).

Exemple illustratif. Une SCI à l'IR a acquis un studio 90 000 € il y a quinze années pleines. Elle le vend 120 000 € à l'un de ses associés, qui veut le louer meublé en direct. Avec les forfaits de 7,5 % et de 15 %, le prix d'acquisition retenu atteint 110 250 € et la plus-value 9 750 €. Après les abattements de 60 % et de 16,50 %, l'impôt sur le revenu s'élève à 741 € et les prélèvements sociaux à 1 400 € environ, supportés par les associés de la SCI. L'associé acquéreur paie en outre les droits de mutation, soit environ 6 968 € au taux de 5,80665 % ou 7 582 € au taux de 6,3185 %, hors émoluments du notaire et contribution de sécurité immobilière. Le coût fiscal de la sortie avoisine ainsi 9 100 € à 9 700 €, à comparer à l'avantage attendu de la location meublée.

La SCI nue et la société exploitante

Un schéma répandu consiste à laisser l'immeuble dans une SCI à l'IR qui le loue nu à une société d'exploitation, laquelle le meuble et le sous-loue. La SCI perçoit des revenus fonciers et reste dans son objet civil. L'exploitant, SARL de famille, société à l'IS ou entrepreneur, porte l'activité commerciale, le mobilier et ses risques.

Ce schéma n'est pas une formalité. Le bail entre la SCI et l'exploitant doit être réel, écrit et conclu à un loyer conforme au marché pour un local nu. Un loyer artificiellement bas transfère le résultat vers l'exploitant, un loyer artificiellement élevé vers la SCI. L'administration peut corriger l'un comme l'autre. Lorsque les mêmes personnes contrôlent les deux sociétés, un montage dépourvu de substance économique peut être examiné au regard de l'abus de droit (chapitre 132).

Le schéma a aussi des effets en matière de taxe sur la valeur ajoutée (TVA). La location nue à un exploitant qui fournit des prestations para-hôtelières peut relever de la TVA, sur option ou de plein droit selon les cas, avec des droits à déduction et des régularisations sur vingt ans pour les immeubles. Ces règles sont présentées au chapitre 53 et dans le Guide du bailleur privé, La TVA et l'immobilier locatif.

La sous-location par un associé

Une variante consiste à louer nu un logement de la SCI à un associé qui le sous-loue meublé. Elle cumule les risques. Le bail doit autoriser la sous-location par écrit, le loyer payé à la SCI doit être normal et l'associé exerce lui-même une activité de loueur meublé. Lorsque le logement relève de la loi de 1989, le loyer au mètre carré de la sous-location ne peut pas dépasser celui payé par le locataire principal. La location à un associé est traitée au chapitre 55.

Les questions civiles à ne pas négliger

L'objet social et les pouvoirs du gérant

L'objet social d'une SCI se limite en général à l'acquisition, la gestion et la location d'immeubles. La location meublée habituelle s'en écarte, puisqu'elle est commerciale. Le gérant qui meuble et loue un logement sans que les statuts le prévoient prend une décision qui excède la gestion courante. Il s'expose à la critique des associés, voire à une action en responsabilité si la société subit le coût d'un passage à l'IS. Une décision collective préalable, prise à la majorité prévue pour modifier les statuts lorsque l'objet doit être élargi, protège le gérant comme les associés (chapitre 23).

La copropriété et l'usage du logement

Un logement situé dans un immeuble en copropriété ne peut être loué meublé que dans le respect du règlement de copropriété. Une clause d'habitation bourgeoise ou une restriction propre aux locations de courte durée peut limiter la location saisonnière. La société, en tant que copropriétaire, répond du respect du règlement par ses locataires. Pour une location de courte durée, la commune peut en outre exiger un enregistrement, une autorisation de changement d'usage ou limiter le nombre de nuitées. Ces règles sont traitées au chapitre 50.

Le bail et l'équipement

Le bail meublé conclu par une société a une durée d'au moins un an, ou de neuf mois pour un étudiant, quelle que soit la qualité du bailleur. Une personne morale ne peut pas donner congé pour reprise d'un logement meublé, mais seulement pour vendre ou pour un motif légitime et sérieux, comme l'a rappelé une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 11 décembre 2018 (Guide du bailleur privé, Le bail meublé de A à Z). Le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer hors charges. Le mobilier appartient à la société, qui l'inscrit dans ses comptes et l'assure.

Transformer une SCI à l'IR qui veut louer meublé

1. Mesurez le besoin. Combien de logements seraient meublés, pour quelles recettes et pendant combien de temps.
2. Calculez le ratio. Projetez le seuil de 10 % sur plusieurs exercices, avec des scénarios de vacance.
3. Si le seuil tient, formalisez la décision en assemblée, adaptez l'objet social si nécessaire et suivez le ratio chaque année.
4. Si le seuil ne tient pas, comparez les solutions du tableau, en chiffrant pour chacune les coûts de sortie du bien ou de changement de régime.
5. Faites chiffrer le changement de régime. L'expert-comptable évalue l'imposition liée au passage à l'IS et les mesures d'atténuation possibles.
6. Faites rédiger les actes. Le notaire ou l'avocat rédige la modification des statuts, les baux entre sociétés ou l'acte de cession.
7. Informez les associés. La décision les engage tous, y compris ceux qui ne participent pas à la gestion, puisqu'elle modifie leur imposition personnelle.

Les situations mixtes

Le couple

Deux époux associés d'une SCI à l'IR qui veulent louer meublé peuvent constituer une SARL de famille, le lien de mariage étant admis. Des partenaires de PACS le peuvent aussi. Des concubins ne remplissent pas la condition de parenté et doivent choisir une autre structure, comme une SAS, une SARL à l'IS ou la détention directe en indivision. En cas de séparation, les parts de SARL de famille obéissent aux mêmes règles d'agrément que les autres parts sociales (chapitre 127).

Les enfants mineurs

La donation de parts de SARL de famille à un enfant mineur ne fait pas perdre le régime, puisqu'il est parent en ligne directe. L'entrée ultérieure de son conjoint, par cession ou donation, le ferait perdre. Une clause d'agrément adaptée dans les statuts limite ce risque.

Le démembrement de parts

Le démembrement de parts d'une SARL de famille entre parents et enfants reste compatible avec le régime si chaque titulaire appartient au cercle familial. Pour une SCI qui loue meublé sous le seuil, le démembrement ne modifie pas le ratio, qui s'apprécie au niveau de la société. La répartition du résultat entre usufruitier et nu-propriétaire suit les statuts (chapitre 89).

Les associés non-résidents

Un associé non-résident d'une SARL de famille ou d'une SCI est imposé en France sur sa quote-part de revenus immobiliers de source française, sous réserve des conventions fiscales. La qualification commerciale ou foncière de ces revenus peut changer les règles conventionnelles applicables. Faites vérifier ce point avant de modifier l'activité de la société (chapitre 65).

Plusieurs sociétés

Une famille peut combiner une SCI à l'IR pour la location nue et une SARL de famille ou une société à l'IS pour la location meublée. Cette séparation protège la SCI du seuil de 10 %, mais multiplie les coûts de fonctionnement, les déclarations et les comptes à approuver. Les flux entre sociétés, loyers, comptes courants ou garanties, doivent être rémunérés et documentés.

La SCI déjà à l'IS

Une SCI qui a déjà opté pour l'IS n'est pas concernée par le seuil de 10 %. Elle reste exposée aux autres conséquences d'une activité commerciale, comme la cotisation foncière des entreprises, la TVA en cas de prestations para-hôtelières et la vérification de son objet social.

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit de plafonner l'amortissement annuel du bâti des loueurs en meublé non professionnels à 2,5 % de sa valeur dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal, avec un plafond de 1,5 % dans la limite de 5 000 € pour les meublés de tourisme. Les résidences services pour étudiants et pour personnes âgées et les loueurs professionnels seraient hors du champ de la mesure. Au 22 octobre 2026, l'article concerné n'avait pas été voté en séance publique et son contenu final n'était pas connu (Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location meublée).

Le texte initial vise les loueurs non professionnels. Son application éventuelle aux associés d'une SARL de famille, imposés en BIC à titre non professionnel, ne pourra être appréciée qu'à la lecture du texte définitif. Une société à l'IS, qui ne relève pas du statut LMNP, ne paraît pas visée par le texte initial. Aucune décision de structure ne devrait reposer sur ce seul projet.

Petit et grand patrimoine

Ce que l'administration vérifie

• Le ratio de 10 %. L'administration reconstitue les recettes de chaque exercice à partir des baux et des relevés bancaires.
• La nature des locations. Un logement présenté comme nu mais garni de meubles, ou des locations saisonnières non déclarées par la société.
• La date du basculement. L'exercice au cours duquel le seuil a été franchi détermine le point de départ de l'IS et de ses obligations.
• Les loyers entre sociétés. Le niveau du loyer payé par la société exploitante ou par l'associé sous-locataire.
• L'abus de droit. Un montage dont le seul but serait d'éluder l'impôt, par exemple l'interposition d'une société sans activité réelle, peut être écarté sur le fondement de l'article L. 64 du livre des procédures fiscales.

Les erreurs fréquentes

• Meubler un logement sans calculer le ratio. Un studio loué 7 000 € dans une SCI qui encaisse 60 000 € de loyers nus suffit à faire basculer toute la société à l'IS.
• Oublier l'effet d'une vacance. Un logement nu vacant fait passer le ratio de 9,09 % à 11,11 % dans l'exemple de ce chapitre, sans aucune décision des associés.
• Louer en saisonnier quelques semaines par an. Les recettes saisonnières sont commerciales et s'ajoutent au numérateur.
• Créer une SARL de famille avec un associé extérieur. Le régime est perdu et la société relève de l'IS.
• Croire qu'une SCI à l'IS relève du statut LMNP. La société est imposée à l'IS et sa plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, soit 400 000 € de plus-value contre 87 500 € dans l'exemple de revente.
• Fixer un loyer de convenance entre la SCI et la société exploitante. L'administration peut rectifier le résultat de chaque société et, dans les cas les plus graves, invoquer l'abus de droit.
• Sortir un bien de la SCI sans chiffrer la plus-value et les droits. Le coût de la sortie peut dépasser plusieurs années d'économie d'impôt espérée.
• Décider sur la base du projet de loi de finances. Le texte peut changer jusqu'à son adoption et son contrôle par le Conseil constitutionnel.

Liste de contrôle

1. La nature de chaque location, nue ou meublée, est identifiée logement par logement.
2. Le ratio de recettes commerciales est calculé pour l'exercice en cours et projeté sur l'exercice suivant.
3. Un scénario de vacance des logements nus est simulé.
4. Le calcul du ratio est conservé avec les comptes de chaque exercice.
5. L'objet social de la SCI est relu par un professionnel avant toute location meublée.
6. Les conséquences d'un passage à l'IS sont chiffrées par l'expert-comptable avant toute décision.
7. Les solutions alternatives sont comparées sur la détention, la distribution, la revente et la transmission.
8. Pour une SARL de famille, chaque associé remplit les conditions de parenté et la clause d'agrément protège le régime.
9. Pour une société exploitante, le bail est écrit et le loyer est justifié par des références de marché.
10. Les effets en matière de TVA et de cotisation foncière des entreprises sont vérifiés.
11. La situation des associés non-résidents est examinée au regard des conventions fiscales.
12. L'évolution du projet de loi de finances pour 2027 est suivie avant toute restructuration.