La société et le bail commercial

Une société civile immobilière (SCI) ou une société commerciale qui loue une boutique, un atelier ou des bureaux se trouve soumise au statut des baux commerciaux exactement comme un bailleur particulier. Le Code de commerce ne distingue pas selon la forme du bailleur. Ce qui change tient à tout le reste, à savoir qui décide et qui signe, comment les loyers sont imposés, ce qui peut faire basculer la société à l'impôt sur les sociétés (IS), la façon dont la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur option transforme la société en redevable et les risques propres au local loué à la société d'un associé.

Ce chapitre ne reprend pas les règles civiles du bail commercial, exposées dans le Guide du bailleur privé, Le bail commercial, conclusion et clauses, le Guide du bailleur privé, Le loyer du bail commercial et le Guide du bailleur privé, Durée, renouvellement et congé du bail commercial. Il traite ce qui est propre à la société. Le local de l'associé est aussi abordé aux chapitres 42 et 55, la TVA au chapitre 53.

Ce qui change quand le bailleur est une société

La société est le bailleur, le gérant la représente

Le bail est conclu au nom de la société, qui est seule propriétaire du local et seule créancière des loyers. Le gérant signe en qualité de représentant légal. Dans les rapports avec les tiers, il engage la société pour tous les actes qui entrent dans l'objet social et une limitation statutaire de ses pouvoirs n'est pas opposable au locataire (articles 1848 et 1849 du Code civil). Dans les rapports entre associés, il doit en revanche respecter les statuts, qui réservent souvent aux associés la conclusion d'un bail commercial, d'un bail de plus de neuf ans ou d'un bail consenti à un associé.

Un bail commercial engage la société pour neuf ans au moins. Même lorsque les statuts ne l'exigent pas, une décision collective approuvant le projet protège le gérant contre le reproche d'avoir engagé la société à la légère (chapitre 24).

Les vérifications avant la signature

Avant de signer, le gérant vérifie trois points propres à la société. L'objet social doit couvrir la location de locaux à usage commercial, ce qui est le cas de la plupart des objets rédigés autour de la gestion d'immeubles (chapitre 12). Les pouvoirs du gérant et les majorités requises doivent permettre l'acte. Enfin, la société doit disposer de l'assurance de propriétaire non occupant adaptée à un local d'activité (chapitre 52).

Le bail de plus de douze ans exige un acte notarié, car il doit être publié au service de la publicité foncière. Côté locataire, le gérant demande l'extrait d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au registre national des entreprises (RNE).

Les associés particuliers

Plusieurs situations d'associés modifient la prise de décision.

• Parts démembrées. Lorsque des parts sont grevées d'un usufruit, le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices, où il est réservé à l'usufruitier (article 1844 du Code civil). Une décision d'approuver un bail commercial relève donc en principe du nu-propriétaire, sauf aménagement statutaire (chapitre 89).
• Associé mineur. L'associé mineur vote par l'intermédiaire de son représentant légal. Lorsque le représentant est aussi le dirigeant de la société locataire, un conflit d'intérêts apparaît et peut justifier la désignation d'un administrateur ad hoc (chapitre 20).
• Couple marié sous un régime de communauté. Les parts acquises avec des fonds communs donnent la qualité d'associé à l'époux qui les a souscrites, sous réserve de la revendication de son conjoint (chapitre 18). Le vote suit cette qualité.
• Partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) ou concubins. Chacun vote pour ses propres parts. Lorsque le locataire est la société de l'un d'eux, l'autre se trouve seul à défendre l'intérêt du bailleur (chapitre 19).

Le régime fiscal des loyers selon la société

La SCI à l'impôt sur le revenu

La location d'un local nu est une activité civile. Une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR) qui donne un local nu à bail commercial reste donc dans la transparence fiscale. Elle dépose la déclaration n° 2072 et chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers (chapitres 57 à 59).

Les règles de déduction propres aux locaux professionnels et commerciaux s'appliquent. Les dépenses d'amélioration ne sont déductibles que dans des cas limités, notamment lorsqu'elles visent à protéger les locaux des effets de l'amiante ou à faciliter l'accueil des personnes handicapées, alors que les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement ne le sont jamais (article 31 du Code général des impôts, CGI). La taxe foncière refacturée au locataire s'ajoute aux recettes tandis que la taxe payée s'inscrit en charge, ce qui laisse le résultat inchangé (Guide du bailleur privé, La fiscalité des locaux commerciaux et professionnels).

Les revenus fonciers nets supportent chez l'associé personne physique l'impôt sur le revenu au barème et des prélèvements sociaux de 17,2 %. La hausse de la contribution sociale généralisée sur les revenus du capital votée par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 ne s'applique pas aux revenus fonciers (chapitre 67).

La société soumise à l'impôt sur les sociétés

Une SCI qui a opté pour l'IS, une société à responsabilité limitée (SARL) ou une société par actions simplifiée (SAS) intègre les loyers à son résultat imposable. Elle déduit ses charges réelles et amortit l'immeuble par composants, hors terrain (chapitres 72 et 73). Les dépenses d'amélioration, non déductibles en revenus fonciers pour un local commercial, s'inscrivent ici à l'actif et s'amortissent.

Le bénéfice est imposé à 15 % jusqu'à 42 500 € et à 25 % au-delà. Le taux réduit suppose un chiffre d'affaires d'au plus 10 millions d'euros et un capital entièrement libéré, détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Les dividendes versés à un associé personne physique supportent ensuite le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 %, dont 18,6 % de prélèvements sociaux, sauf option pour le barème (chapitre 75).

Ce qui peut faire basculer une SCI à l'impôt sur les sociétés

Une société civile devient passible de l'IS lorsqu'elle exerce une activité de nature industrielle ou commerciale (article 206 du CGI). La doctrine administrative en tire plusieurs conséquences directes pour le bail commercial (BOI-IS-CHAMP-10-30).

• Le local équipé. La location d'un établissement commercial ou industriel muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation est une activité commerciale (§ 160 et 260). Un restaurant loué avec sa cuisine équipée sort ainsi de la location nue.
• Le loyer indexé sur le résultat ou le chiffre d'affaires. La doctrine cite une SCI louant un local de pharmacie avec une part fixe et une participation de 5 % au chiffre d'affaires. Le caractère commercial est retenu même lorsque le bailleur ne perçoit pas la part variable (§ 280). Il en va de même d'un loyer égal à un pourcentage du bénéfice du locataire (§ 270).
• La location meublée. Une société civile qui loue des locaux meublés exerce une activité commerciale, qu'elle soit ou non propriétaire des meubles (§ 250). Le chapitre 48 traite ce point pour l'habitation.

Une tolérance maintient la société à l'IR tant que le montant hors taxes de ses recettes commerciales n'excède pas 10 % de ses recettes totales hors taxes (§ 320). En cas de dépassement occasionnel, la société n'est pas soumise à l'IS si la moyenne de ses recettes commerciales sur l'année et les trois années précédentes reste sous 10 % de la moyenne de ses recettes totales sur la même période (§ 330). Les conséquences du passage à l'IS sont présentées aux chapitres 68 et 71.

Le pas-de-porte et l'indemnité d'éviction

Le pas-de-porte qualifié de supplément de loyer constitue un revenu foncier pour la SCI à l'IR et un produit imposable pour la société à l'IS. Qualifié d'indemnité compensant une dépréciation réelle de l'immeuble, il n'est pas imposable en revenus fonciers. La qualification retenue au bail doit correspondre à la réalité économique, que le juge et l'administration recherchent au-delà des mots.

L'indemnité d'éviction versée par une SCI à l'IR est déductible des revenus fonciers lorsqu'elle sert à libérer les locaux pour les relouer dans de meilleures conditions, ce qui doit augmenter le revenu de l'immeuble (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 120). Versée pour vendre le local libre ou pour le reprendre au profit d'un associé, elle ne répond pas à cette condition. Dans une société à l'IS, son traitement, charge de l'exercice ou élément du coût d'une opération, dépend de son objet et se règle avec l'expert-comptable.

Le loyer, l'indexation et les garanties

Fixer et réviser le loyer en société

Le loyer initial est libre. Sa révision triennale et son indexation obéissent aux règles du Code de commerce, quel que soit le bailleur. Dans une société, la difficulté est surtout d'organisation, car la révision triennale n'est jamais automatique et ne rétroagit pas. Une société dont le gérant change ou dont la gestion est partagée entre plusieurs associés perd facilement la trace des échéances.

Prenons une SCI qui loue une boutique 24 000 € hors taxes par an, avec l'indice des loyers commerciaux (ILC) du deuxième trimestre 2023 comme référence, soit 131,81. Si le gérant demande la révision triennale en octobre 2026, le dernier ILC publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) est celui du deuxième trimestre 2026, soit 137,16, selon les valeurs reprises dans le Guide du bailleur privé. Le loyer révisé est égal à 24 000 × 137,16 / 131,81, soit 24 974,13 € par an, à compter de la demande. L'exemple est illustratif et l'indice applicable est celui que fixe le bail.

L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) remplace l'ILC pour les bureaux. Les valeurs trimestrielles, la révision au quart, le déplafonnement et le lissage de 10 % sont détaillés dans le Guide du bailleur privé, Le loyer du bail commercial.

La clause tunnel et le paiement mensuel depuis 2026

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a modifié trois points qui concernent toutes les sociétés bailleresses (entreprendre.service-public.gouv.fr).

• Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026, une clause peut encadrer la variation annuelle de l'ILC, à la hausse et à la baisse dans les mêmes proportions.
• Le locataire qui exerce une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, peut demander à payer son loyer chaque mois s'il est à jour de ses loyers et charges. La mesure s'applique aux baux en cours au 26 mai 2026 comme aux baux conclus ou renouvelés depuis.
• Le dépôt de garantie des baux nouvellement conclus ou renouvelés ne peut dépasser trois mois de loyer. Le même plafond vaut pour la valeur des autres garanties exigées.

En cas de mensualisation, la clause résolutoire et les appels de loyer doivent être adaptés à chaque échéance mensuelle.

Les garanties et le plafond

Pour une boutique louée 24 000 € hors taxes par an dans un bail signé en novembre 2026, un trimestre de loyer représente 6 000 €. Le dépôt de garantie et la valeur d'une éventuelle garantie bancaire ou d'un cautionnement ne peuvent dépasser ce montant. L'exemple est illustratif, la base exacte retenue pour le calcul se vérifiant avec l'avocat qui rédige le bail.

Le dépôt est restitué dans les trois mois de la remise des clés, les autres garanties dans les six mois. Pour les mutations du local intervenant à compter du 26 août 2026, comme une vente, l'obligation de restituer le dépôt passe au nouveau bailleur et les autres garanties deviennent caduques (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Cette dernière règle éclaire une différence propre aux sociétés. Lorsque les associés cèdent leurs parts, la société reste propriétaire du local et bailleresse. Il n'y a pas de mutation du local et le bail se poursuit avec les mêmes garanties. Lorsque la société vend l'immeuble, il y a mutation et le nouveau propriétaire reprend la dette de dépôt. Le notaire en tient compte dans le prix ou par une consignation.

La TVA sur option en société

Le champ de l'option

La location d'un local nu est en principe exonérée de TVA (article 261 D du CGI). L'article 260 du CGI permet au bailleur d'opter lorsque le local sert à l'activité professionnelle du preneur. L'option est possible lorsque le preneur est assujetti à la TVA ou, s'il ne l'est pas, lorsque le bail mentionne expressément l'option. Les locaux d'habitation et les locaux agricoles sont exclus (BOI-TVA-CHAMP-50-10).

L'option est exercée par la société, pas par ses associés. Le gérant la formule par écrit auprès du service des impôts des entreprises (SIE) de la société, immeuble par immeuble. Elle peut l'être dès l'avant-contrat d'acquisition, ce qui permet à la société de déduire la TVA facturée sur l'achat d'un local neuf ou sur des travaux.

La franchise en base de TVA ne s'applique pas aux opérations soumises à la taxe en vertu d'une option spécifique. La société qui opte collecte donc la TVA au taux normal de 20 % dès le premier euro de loyer, quel que soit le montant de ses recettes (Guide du bailleur privé, La fiscalité des locaux commerciaux et professionnels).

Ce que l'option change pour une SCI à l'impôt sur le revenu

La SCI à l'IR qui opte devient redevable de la TVA tout en restant transparente pour l'impôt sur le revenu. Elle cumule donc deux jeux d'obligations. Les loyers et les charges sont retenus hors taxe pour la détermination du revenu foncier (article 33 quater du CGI), la TVA collectée n'étant pas une recette et la TVA reversée n'étant pas une charge.

Le régime simplifié d'imposition en matière de TVA est supprimé à compter du 1er janvier 2027. Il est remplacé par le régime réel normal, avec une déclaration trimestrielle par défaut lorsque le chiffre d'affaires ne dépasse pas 1 000 000 € l'année précédente et 1 100 000 € l'année en cours. La déclaration devient mensuelle sur option ou en cas de dépassement. La bascule est faite d'office par l'administration et la dernière déclaration annuelle, au titre de 2026, est due au plus tard le 4 mai 2027 (impots.gouv.fr).

L'assujettissement emporte aussi l'entrée dans la facturation électronique. Toutes les entreprises doivent être en mesure de recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026 et les petites et moyennes entreprises doivent les émettre à compter du 1er septembre 2027, par une plateforme agréée (entreprendre.service-public.gouv.fr). Une SCI qui facture la TVA à un locataire assujetti entre dans ce champ. Le chapitre 101 précise les obligations des sociétés immobilières.

La durée et la régularisation

L'option ne peut être dénoncée qu'à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée. Le changement de locataire ne l'interrompt pas si le nouveau preneur est assujetti ou si le nouveau bail consenti à un non-assujetti mentionne l'option.

Lorsque l'immeuble cesse d'être affecté à une opération taxée, la société reverse une fraction de la TVA déduite, égale à cette taxe diminuée d'un vingtième par année ou fraction d'année écoulée depuis la naissance du droit à déduction (article 207 de l'annexe II au CGI). La régularisation n'est due que si la cessation intervient avant la dix-neuvième année qui suit cette naissance.

Une SCI a fait réaliser 60 000 € hors taxes de travaux dans un local loué avec option. Elle a déduit 12 000 € de TVA. Le locataire part et la SCI reloue à un professionnel de santé non assujetti, sans mention de l'option dans le nouveau bail. Si quatre années ou fractions d'année se sont écoulées, la SCI reverse 12 000 × 16 / 20, soit 9 600 €. L'exemple est illustratif et le décompte des années se vérifie avec le SIE.

Le renouvellement et la fin du bail en société

Qui décide et qui agit

Le congé du bailleur est toujours délivré par acte de commissaire de justice, au moins six mois avant l'échéance, avec ses motifs et la mention du délai de deux ans ouvert au locataire pour saisir le tribunal. Dans une société, l'acte est délivré à la requête de la société, représentée par son gérant. Une demande de renouvellement adressée par le locataire doit recevoir une réponse dans les trois mois, faute de quoi le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement (Guide du bailleur privé, Durée, renouvellement et congé du bail commercial).

Ce délai est le point faible des sociétés, car une demande reçue au siège, parfois domicilié chez un associé qui ne gère pas, peut rester sans suite. Prévoyez qui reçoit le courrier, qui décide et dans quel délai les associés sont consultés.

L'indemnité d'éviction et la capacité de la société

Refuser le renouvellement sans motif grave et légitime oblige la société à verser une indemnité d'éviction, qui peut atteindre la valeur du fonds de commerce. Une SCI qui ne dispose que de ses loyers n'a souvent pas la trésorerie nécessaire. Elle doit alors emprunter, faire appel aux associés par des apports en compte courant (chapitre 28) ou renoncer, au besoin par l'exercice du droit de repentir dans les quinze jours qui suivent la décision passée en force de chose jugée.

Les locaux d'habitation accessoires au local commercial peuvent être repris dans des conditions strictes pour y loger le bailleur ou un proche. La fiche officielle précise qu'une société ne dispose pas de ce droit de reprise au profit de ses dirigeants, de leur famille ou d'un salarié (entreprendre.service-public.gouv.fr). Une SCI familiale ne doit donc pas compter sur ce mécanisme pour loger le gérant ou un membre de sa famille.

Vendre les murs ou céder les parts

Lorsque les associés veulent sortir, deux voies existent. La vente de l'immeuble par la société transfère le bail, le dépôt de garantie et ses échéances à l'acquéreur, avec l'imposition de la plus-value selon le régime de la société (chapitres 62 et 76). La cession des parts laisse le bail intact et supporte les droits d'enregistrement des cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière (chapitres 91 et 117).

Le local loué à la société de l'associé

Le montage et le choix du contrat

La SCI qui loue ses murs à la société d'exploitation d'un associé est le cas le plus fréquent. Ses motivations et ses risques sont présentés au chapitre 42.

Le statut des baux commerciaux s'applique de plein droit lorsque la société locataire exploite un fonds de commerce immatriculé dans le local. Les parties ne peuvent pas l'écarter au motif qu'elles sont liées. Plusieurs contrats sont envisageables selon la situation.

Les règles du bail professionnel et du bail dérogatoire figurent dans le Guide du bailleur privé, Le bail professionnel et le Guide du bailleur privé, Bail dérogatoire et convention d'occupation précaire.

Le loyer normal

Le loyer doit correspondre à la valeur locative du local. Un loyer excessif payé par la société d'exploitation transfère du bénéfice vers la SCI. Pour la société locataire, la fraction qui excède le loyer normal n'est pas une charge engagée dans l'intérêt de l'entreprise et peut être réintégrée au titre de l'acte anormal de gestion, sur le fondement de l'article 39 du CGI. Elle peut en outre être regardée comme un revenu distribué au profit de l'associé.

Un loyer trop faible pose la difficulté inverse. Pour une SCI à l'IS, consentir sans contrepartie un loyer inférieur au marché à la société d'un associé peut être regardé comme une renonciation anormale à des recettes. Pour une SCI à l'IR, le revenu foncier imposable est celui qui est réellement encaissé. L'écart avec le marché lèse cependant les autres associés, qui perdent un revenu au profit d'un seul d'entre eux. L'administration peut aussi l'examiner au regard de l'abus de droit lorsque le montage a un but principalement fiscal (chapitre 132).

Prenons une SCI à l'IR qui loue un atelier à la SARL du gérant pour 30 000 € par an, alors que des locaux comparables se louent 18 000 €. Si l'administration établit l'excès de 12 000 € par an, la SARL voit son bénéfice imposable augmenter d'autant. Au taux de 25 %, l'IS supplémentaire atteint 3 000 € par an, avant intérêts de retard et majorations éventuelles. Si l'excès est en outre qualifié de revenu distribué, il est imposé chez l'associé, par exemple 3 768 € au taux global de 31,4 %. L'exemple est illustratif et les conséquences exactes dépendent du dossier.

Constituez dès la signature un dossier de valeur locative, avec des références de loyers comparables ou une expertise. Réactualisez-le à chaque renouvellement.

Les conventions réglementées

Le bail entre la SCI et la société d'exploitation est une convention entre deux sociétés dont les dirigeants ou associés sont communs. Le Code de commerce soumet au contrôle des associés de la SARL les conventions conclues avec ses gérants ou associés ainsi qu'avec une société dont un associé indéfiniment responsable, un gérant ou un administrateur est simultanément gérant ou associé de la SARL (article L. 223-19). Les associés d'une société civile répondent indéfiniment des dettes sociales, si bien qu'une SCI dont l'associé dirige ou détient la SARL locataire entre en principe dans ce mécanisme. La SAS obéit à un régime voisin prévu par l'article L. 227-10 du Code de commerce.

Le gérant de la SARL présente un rapport sur ces conventions à l'assemblée qui statue sur les comptes. Une convention non approuvée produit néanmoins ses effets, mais les conséquences préjudiciables pour la société peuvent être mises à la charge du dirigeant. Dans la SCI, aucun régime légal équivalent n'existe, mais les statuts peuvent imposer une décision collective pour tout bail consenti à un associé ou à une société liée (chapitre 33).

La sortie de l'associé exploitant

Le bail commercial suit le fonds. Si l'associé vend son fonds de commerce ou les titres de sa société d'exploitation, la SCI ne peut pas s'opposer à la cession du bail avec le fonds et se retrouve liée à un tiers, aux conditions d'un loyer parfois fixé entre proches. Si l'associé part à la retraite et ferme son activité, la SCI doit relouer un local parfois aménagé pour un usage très particulier.

Le bail peut encadrer la cession, par exemple en exigeant l'intervention de la SCI à l'acte et une garantie solidaire du cédant, dans la limite des règles d'ordre public. La clause de destination doit aussi rester assez large pour permettre une relocation.

Les situations particulières

Le couple et la famille

Lorsque l'un des époux, partenaires ou concubins associés exploite le fonds, une séparation place l'autre dans la position d'un bailleur face à son ancien compagnon (chapitre 127). Des enfants associés minoritaires, souvent par donation de parts, se trouvent de même bailleurs de la société de leur parent. Une révision triennale systématiquement demandée évite qu'un avantage consenti pendant des années soit ensuite discuté lors de la succession (chapitre 111).

Le démembrement de propriété

Lorsque la SCI détient l'immeuble en usufruit et qu'un tiers en a la nue-propriété, l'usufruitier ne peut pas donner à bail un immeuble à usage commercial sans le concours du nu-propriétaire (article 595 du Code civil). Ce cas, fréquent dans les acquisitions démembrées par une société (chapitre 40), impose de recueillir la signature du nu-propriétaire sur le bail commercial et sur ses renouvellements.

Lorsque ce sont les parts de la SCI qui sont démembrées, la société reste pleine propriétaire de l'immeuble et signe seule. La question devient celle du vote des associés et de la répartition des loyers entre usufruitier et nu-propriétaire des parts (chapitre 89).

Les associés non-résidents

Les loyers d'un local situé en France sont imposables en France, y compris pour l'associé d'une SCI à l'IR qui réside à l'étranger (chapitre 65). Dans une société à l'IS, la distribution de dividendes à l'étranger obéit aux conventions fiscales (chapitre 130).

La SCI à l'IR qui bascule à l'IS

Une SCI qui conclut un bail avec loyer variable, loue un local équipé ou opte pour l'IS change de régime, avec amortissement de l'immeuble, comptabilité commerciale et plus-value future calculée sur la valeur nette comptable. La sortie de l'IS est présentée au chapitre 77 et la comparaison chiffrée des régimes au chapitre 83.

Plusieurs sociétés et la holding

Isoler chaque local dans une SCI distincte cantonne les risques d'un locataire mais multiplie les déclarations, les comptes bancaires et les options pour la TVA. Lorsqu'une holding détient à la fois les SCI et la société d'exploitation, les flux de loyers, de dividendes et de prestations doivent respecter le prix de marché (chapitres 85 et 86).

Un exemple chiffré complet

La situation

L'exemple qui suit est illustratif et ne vaut pas calcul pour votre situation. Deux associés détiennent à parts égales une SCI qui loue une boutique à un commerçant tiers, par bail commercial, pour 24 000 € hors taxes par an. Le bail met à la charge du locataire la taxe foncière, de 2 000 €. La SCI paie 6 000 € d'intérêts d'emprunt, 600 € d'assurance et 3 000 € de travaux d'entretien. Chaque associé a un taux marginal d'imposition de 30 %.

La SCI à l'impôt sur le revenu

Les deux associés supportent ensemble 6 787,36 €, que la SCI ait ou non distribué la trésorerie. Avec l'option pour la TVA, la SCI collecte en outre 4 800 € de taxe sur les loyers, que le locataire assujetti récupère.

La même boutique dans une société à l'impôt sur les sociétés

Supposons la même boutique détenue par une SCI à l'IS qui amortit 8 000 € par an. Le résultat imposable est de 14 380 € moins 8 000 €, soit 6 380 €. Au taux réduit de 15 %, l'IS atteint 957 €. Si la société distribue les 5 423 € restants, les associés supportent 1 702,82 € de PFU, soit un prélèvement total de 2 659,82 €. Sans distribution, seul l'IS est dû l'année considérée.

L'écart ne mesure pas l'intérêt d'un régime. L'amortissement déduit à l'IS sera retrouvé dans la plus-value lors de la vente, calculée sur la valeur nette comptable, alors que la SCI à l'IR relève du régime des plus-values des particuliers avec ses abattements pour durée de détention. La comparaison sur toute la durée de détention, revente et transmission comprises, se fait avec la méthode du chapitre 83.

Le bail signé avec une clause-recette

Supposons enfin un loyer de 20 000 € majoré de 3 % du chiffre d'affaires du commerçant, soit 35 000 € pour 500 000 € de chiffre d'affaires. Selon la doctrine citée plus haut, ce loyer rend l'activité de la SCI commerciale. La boutique étant son seul actif, la tolérance de 10 % ne peut pas jouer et la SCI devient passible de l'IS (chapitres 68 et 71).

Les points de vigilance de l'administration

Le contrôle d'une société bailleresse porte sur quelques points récurrents.

• La qualification de l'activité. Matériel loué avec le local, loyer variable, prestations fournies au locataire. Chacun peut entraîner l'assujettissement à l'IS d'une SCI qui se croyait à l'IR.
• Le loyer entre sociétés liées. Loyer excessif chez la société d'exploitation, loyer minoré dans une société à l'IS, mise à disposition gratuite. L'acte anormal de gestion est le terrain habituel.
• La TVA et les travaux. Option non déclarée, régularisation oubliée, dépenses d'amélioration déduites à tort des revenus fonciers.
• L'abus de droit. Montage conçu dans un but principalement fiscal, par exemple une succession de baux et de cessions destinée à faire sortir de la trésorerie sans imposition. Les articles L. 64 et L. 64 A du livre des procédures fiscales permettent à l'administration d'écarter ces montages, avec des majorations lourdes (chapitre 132).

Les erreurs fréquentes

Les erreurs suivantes reviennent dans les sociétés bailleresses. Leur coût est indiqué à titre illustratif.

• Signer une clause-recette dans une SCI à l'IR. La société bascule à l'IS, ce qui change le régime de la plus-value future et impose une comptabilité commerciale.
• Laisser sans réponse une demande de renouvellement reçue au siège. Au bout de trois mois, le renouvellement est acquis pour neuf ans, au loyer plafonné.
• Oublier la révision triennale. Sur un loyer de 24 000 €, une révision de 4 % non demandée prive la SCI d'environ 974 € par an, perdus définitivement puisque la révision ne rétroagit pas.
• Exiger un dépôt de garantie de six mois dans un bail conclu en 2026. Le montant qui excède un trimestre de loyer est contraire au plafond légal et devra être restitué.
• Relouer à un non-assujetti sans mention de l'option. Sur 12 000 € de TVA déduite sur travaux, la régularisation peut atteindre 9 600 € après quatre années.
• Fixer un loyer de complaisance avec la société d'un associé. Un excès de 12 000 € par an peut coûter 3 000 € d'IS supplémentaire par an à la société locataire, sans compter l'imposition éventuelle d'un revenu distribué.
• Refuser le renouvellement sans trésorerie. L'indemnité d'éviction peut représenter plusieurs années de loyer et la société doit l'avoir chiffrée avant de délivrer congé.

Liste de contrôle

1. L'objet social couvre la location de locaux commerciaux et les pouvoirs du gérant permettent de signer.
2. Une décision collective approuve le bail lorsque les statuts l'exigent ou qu'il est consenti à un associé.
3. Le nu-propriétaire de l'immeuble signe le bail lorsque la société n'en détient que l'usufruit.
4. Le local est loué nu, sans matériel d'exploitation, si la SCI veut rester à l'IR.
5. Le loyer ne comporte aucune part variable assise sur le chiffre d'affaires ou le résultat du locataire dans une SCI à l'IR.
6. Le loyer d'un local loué à la société d'un associé est justifié par des références de marché conservées au dossier.
7. Les conventions avec la société d'exploitation sont soumises à l'assemblée de celle-ci selon le Code de commerce.
8. L'option pour la TVA est déclarée au SIE pour l'immeuble et mentionnée au bail lorsque le locataire n'est pas assujetti.
9. La périodicité des déclarations de TVA à compter de 2027 et la réception des factures électroniques sont organisées.
10. Le dépôt de garantie et les autres garanties respectent le plafond d'un trimestre de loyer pour les baux conclus ou renouvelés depuis la loi du 26 mai 2026.
11. L'échéancier du bail est tenu, avec la date de la révision triennale, les échéances triennales et la date d'expiration.
12. La personne qui reçoit le courrier au siège sait qu'une demande de renouvellement appelle une réponse dans les trois mois.
13. L'indemnité d'éviction est estimée et son financement prévu avant tout refus de renouvellement.
14. Le choix entre vente des murs et cession des parts est fait après comparaison des droits, de la fiscalité et du sort des garanties.
15. Les actes importants sont préparés ou relus par un avocat, un notaire ou un expert-comptable.