La généralisation de la facturation électronique entre entreprises est entrée en application le 1er septembre 2026. Pour une société immobilière, la réforme soulève trois questions distinctes. La société doit-elle recevoir ses factures par une plateforme agréée, doit-elle en émettre et à quelle date, enfin quelles données doit-elle transmettre à l'administration. Les réponses ne dépendent ni de la forme civile ou commerciale de la société, ni de son régime d'imposition des bénéfices, mais de sa situation au regard de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et de sa taille.
Ce chapitre présente le dispositif et son calendrier, les sociétés concernées, la catégorie qui fixe la date d'émission, le traitement de chaque type d'opération d'une société immobilière, puis la réception et l'émission pas à pas, les sanctions et des exemples chiffrés. Les règles applicables au loueur en nom propre figurent dans le Guide du bailleur professionnel, La facturation électronique. Les règles de TVA propres aux sociétés sont présentées au chapitre 53.
Ce que la réforme impose
Trois obligations
La réforme repose sur trois obligations, qui ne visent ni les mêmes opérations ni les mêmes dates (impots.gouv.fr).
| Obligation | Opérations visées | Contenu |
|---|---|---|
| Facturation électronique | Opérations entre assujettis à la TVA établis en France | Émettre et recevoir les factures dans un format structuré, par une plateforme agréée |
| Transmission des données de transaction | Opérations avec des clients non assujettis, comme des particuliers, ou avec des opérateurs étrangers | Transmettre à l'administration le montant des opérations et la TVA |
| Transmission des données de paiement | Opérations dont la TVA est exigible à l'encaissement | Signaler l'encaissement, par un statut de la facture ou par un flux dédié |
Les deux obligations de transmission sont souvent désignées par le terme anglais d'e-reporting. Une entreprise qui réalise à la fois des opérations avec des entreprises et avec des particuliers est soumise aux deux (entreprendre.service-public.gouv.fr).
Une facture électronique au sens de la réforme est une facture émise, transmise et reçue sous une forme structurée qui permet d'en extraire automatiquement les données. Un fichier au format PDF envoyé par courriel n'en est pas une. La facture reçue par la plateforme est l'original et son impression n'en est qu'une copie.
Le calendrier
| Catégorie de l'entreprise | Réception | Émission et transmission des données |
|---|---|---|
| Micro-entreprise et petite ou moyenne entreprise (PME) | 1er septembre 2026 | 1er septembre 2027 |
| Entreprise de taille intermédiaire (ETI) et grande entreprise | 1er septembre 2026 | 1er septembre 2026 |
Ce calendrier figure sur la fiche officielle vérifiée le 7 août 2026 (entreprendre.service-public.gouv.fr). Selon la direction générale des finances publiques (DGFiP), la réception est obligatoire depuis le 1er septembre 2026 pour toutes les entreprises, quelles que soient leur taille et leur forme juridique. Un assujetti qui ne réalise que des opérations hors du champ de la réforme doit tout de même pouvoir recevoir des factures électroniques et choisir une plateforme agréée (FAQ citée plus haut, version du 1er septembre 2026, questions 1.2 et 5.1).
Les plateformes agréées et l'annuaire
La plateforme agréée est le seul intermédiaire reconnu par l'administration pour émettre, recevoir et transmettre les factures électroniques et les données associées. Une solution compatible, comme un logiciel de comptabilité ou de gestion, n'est pas immatriculée et doit être raccordée à une plateforme agréée. Le rattachement d'une entreprise peut être vérifié dans l'annuaire de la facturation électronique (entreprendre.service-public.gouv.fr).
Chaque entreprise signe un accord formel avec la ou les plateformes qu'elle choisit, désignées dans l'annuaire géré par l'administration (FAQ, questions 2.1 et 3.3). Le changement de plateforme est possible à tout moment. Les nouvelles informations sont enregistrées dans un délai de 15 jours ouvrables après l'accord de l'ancienne plateforme ou à l'issue de son délai d'opposition. L'ancienne plateforme assure certains services pendant un an et transmet sur demande les informations nécessaires dans un délai de 5 jours ouvrés (fiche officielle précitée).
Les sociétés concernées
Le critère de l'assujettissement
La documentation de l'administration distingue trois situations (impots.gouv.fr).
- L'assujetti qui réalise des opérations imposables émet des factures électroniques pour ses opérations avec des entreprises assujetties établies en France et les reçoit de ses fournisseurs.
- L'assujetti qui réalise des opérations exonérées et dispensées de facturation, en application des articles 261 à 261 E du Code général des impôts (CGI), n'émet pas de facture électronique pour ces seules opérations. Il doit en revanche recevoir les factures de ses fournisseurs.
- Le non-assujetti n'a ni à émettre ni à recevoir de factures électroniques. La fiche cite l'association à but non lucratif non assujettie.
La qualité d'assujetti suppose l'exercice d'une activité économique de façon indépendante, au sens de l'article 256 A du CGI, qui inclut l'exploitation d'un bien corporel en vue d'en retirer des recettes ayant un caractère de permanence. Elle ne se confond pas avec le paiement effectif de la TVA. Une société dont toutes les recettes sont exonérées reste un assujetti.
La SCI qui loue des biens
Les documents de l'administration consultés, dans leur version du 1er septembre 2026, ne mentionnent pas expressément les sociétés civiles immobilières (SCI). Le raisonnement découle donc des principes de la TVA. Une SCI qui donne en location des logements ou des locaux contre un loyer exploite un bien pour en retirer des recettes permanentes. Elle exerce une activité économique et a la qualité d'assujetti, même si ses loyers d'habitation sont exonérés en application de l'article 261 D du CGI.
Il en résulte qu'une SCI familiale qui loue nu des logements doit, selon cette analyse, pouvoir recevoir des factures électroniques depuis le 1er septembre 2026. Elle n'émet aucune facture électronique pour ses loyers exonérés et ne transmet aucune donnée de transaction à leur sujet. Faute de prise de position officielle propre aux SCI, faites confirmer ce point par votre expert-comptable ou par le service des impôts des entreprises (SIE) de la société.
La SCI qui ne loue pas
Une SCI qui se borne à mettre gratuitement un bien à la disposition de ses associés, par exemple la résidence principale ou secondaire de la famille, n'encaisse aucune recette. Elle n'exerce pas d'activité économique au sens de la TVA et ne paraît pas assujettie. Selon la logique de la fiche administrative citée plus haut, elle n'aurait alors ni à émettre ni à recevoir de factures électroniques. Les factures de ses fournisseurs relèveraient, chez ceux-ci, de la transmission des données de transaction, comme pour un client particulier.
La frontière peut se déplacer en cours de vie. Une SCI qui commence à louer le bien, même partiellement ou à un associé contre un loyer, devient assujettie à compter de cette location et doit alors disposer d'une plateforme de réception. Le logement d'un associé dans le bien de la société est présenté au chapitre 41.
Les holdings
L'administration traite expressément le cas des holdings (FAQ « J'approfondis la facturation électronique », version du 1er septembre 2026, question 1.8). La holding patrimoniale passive, qui détient des participations et perçoit des dividendes, n'est pas assujettie à la TVA et n'entre pas dans le champ de la réforme. La holding animatrice, qui rend des prestations facturées à ses filiales, devient assujettie et suit les mêmes obligations que toute entreprise assujettie (impots.gouv.fr). La distinction entre holding passive et animatrice est présentée au chapitre 85.
Le tableau des situations
| Société | Assujettissement | Obligations |
|---|---|---|
| SCI qui met un bien gratuitement à la disposition des associés | Non assujettie, selon les principes de la TVA | Aucune |
| SCI à l'IR ou à l'IS qui loue nu des logements | Assujettie, loyers exonérés | Réception |
| SCI ou SARL de famille qui loue meublé sans services para-hôteliers | Assujettie, loyers exonérés | Réception |
| SCI qui loue des locaux professionnels avec option pour la TVA | Assujettie, opérations imposables | Réception, émission et données de paiement |
| Société qui exploite un hébergement para-hôtelier | Assujettie, opérations imposables | Réception, émission pour les clients entreprises, données de transaction pour les particuliers |
| Holding passive | Non assujettie | Aucune |
| Holding animatrice | Assujettie | Réception et émission pour ses prestations |
La catégorie de la société et la date d'émission
Une appréciation par unité légale
La date d'émission dépend de la catégorie d'entreprise. Une micro-entreprise emploie moins de 10 salariés et réalise un chiffre d'affaires ou un total de bilan inférieur à 2 millions d'euros. Une PME emploie moins de 250 salariés et réalise un chiffre d'affaires inférieur à 50 millions d'euros ou un total de bilan inférieur à 43 millions d'euros. Une ETI emploie moins de 5 000 salariés, avec des seuils financiers de 1,5 milliard d'euros de chiffre d'affaires ou de 2 milliards d'euros de bilan (entreprendre.service-public.gouv.fr).
L'administration précise que la notion d'entreprise retenue est celle de l'unité légale, identifiée par son numéro SIREN, y compris au sein d'un groupe de sociétés, intégré fiscalement ou non. La catégorie est déterminée au 1er janvier 2025, sur la base du dernier exercice clos avant cette date. À défaut d'exercice clos, le premier exercice clos après cette date est retenu (FAQ « J'approfondis », question 1.1).
Les conséquences pour une société immobilière
Une SCI ou une SARL de famille sans salarié relève presque toujours de la micro-entreprise ou de la PME. Le critère est le chiffre d'affaires ou le total du bilan, si bien qu'une SCI dont le bilan dépasse 2 millions d'euros reste une micro-entreprise tant que son chiffre d'affaires est inférieur à ce montant. Son obligation d'émission commence le 1er septembre 2027.
Dans un groupe familial, chaque société a sa propre catégorie. Une petite SCI filiale d'une holding importante reste une micro-entreprise. À l'inverse, une foncière sans salarié dont le chiffre d'affaires dépasse 50 millions d'euros et le total du bilan 43 millions d'euros n'est plus une PME. Elle relève de la catégorie des ETI et doit émettre depuis le 1er septembre 2026 pour ses opérations entrant dans le champ.
Les opérations d'une société immobilière
Le principe
Le critère qui décide de l'émission est le régime de TVA de chaque opération et la qualité du client. Les opérations exonérées en application des articles 261 à 261 E du CGI et les opérations hors du champ de la TVA sont exclues de l'émission et de la transmission des données. Les documents autres que des factures restent échangés selon le mode choisi par les parties (FAQ « Je découvre », questions 1.2 et 4.1).
Le traitement de chaque opération
| Opération de la société | Régime de TVA de principe | Obligation de la société |
|---|---|---|
| Logement loué nu à usage d'habitation | Exonéré | Aucune émission |
| Logement meublé loué sans services para-hôteliers | Exonéré | Aucune émission |
| Local professionnel nu loué avec option à un preneur assujetti | Imposable sur option | Facture électronique et données de paiement |
| Local nu loué avec option à un preneur non assujetti | Imposable sur option si le bail le prévoit | Données de transaction et de paiement |
| Local commercial loué équipé | Imposable | Facture électronique ou données de transaction selon le client |
| Emplacement de stationnement loué seul | En principe imposable | Facture électronique ou données de transaction selon le client |
| Hébergement para-hôtelier facturé à une entreprise | Imposable | Facture électronique |
| Hébergement para-hôtelier facturé à un particulier | Imposable | Données de transaction et de paiement |
| Prestations d'une holding animatrice à ses filiales | Imposable | Facture électronique |
| Mise à disposition gratuite d'un bien à un associé | Hors champ | Aucune |
Ce tableau suppose que le régime de TVA de chaque opération a été correctement établi. L'option pour la TVA sur les locaux professionnels, ses conditions et ses effets sont présentés aux chapitres 49 et 53, les règles générales dans le Guide du bailleur privé, La TVA et l'immobilier locatif.
Les données de paiement des loyers taxables
Un loyer soumis à la TVA rémunère une prestation de services. La TVA y est exigible à l'encaissement, sauf option du bailleur pour le paiement d'après les débits. L'administration indique que les données de paiement concernent uniquement les opérations dont la TVA est exigible à l'encaissement, que l'obligation pèse sur le fournisseur et que, pour une facture électronique, la transmission se fait par un statut « Encaissée » (FAQ « Je découvre », questions 10.1 à 10.3).
La même FAQ fixe la fréquence de transmission selon le régime de TVA, tous les deux mois en franchise en base et chaque mois au régime réel normal mensuel pour les données de paiement (question 10.4). Le régime simplifié de TVA étant supprimé au 1er janvier 2027, une SCI qui loue avec option déposera des déclarations trimestrielles ou mensuelles. Selon une actualité de l'administration reprise au chapitre 53, les entreprises au régime trimestriel transmettront chaque mois leurs données de transaction et de paiement à partir du 1er septembre 2027.
Les achats de la société
Pour ses achats, la société assujettie reçoit par sa plateforme les factures de ses fournisseurs assujettis établis en France. Sont concernées les factures des artisans, des diagnostiqueurs, de l'expert-comptable, de l'administrateur de biens, de l'avocat ou du notaire pour ses honoraires soumis à la TVA. Les fournisseurs micro-entreprises ou PME n'étant tenus d'émettre qu'à partir du 1er septembre 2027, la société reçoit jusque-là des factures sous les deux formes.
Les appels de fonds du syndic de copropriété et les quittances de loyer ne sont pas des factures d'un fournisseur. Les honoraires facturés par le syndic au syndicat des copropriétaires ne sont pas adressés à la société. Ces documents continuent de lui parvenir selon les modalités habituelles.
Organiser la réception pas à pas
- Qualifier la société. Déterminez si elle est assujettie, en distinguant la SCI qui loue de celle qui met gratuitement un bien à disposition. Conservez cette analyse au dossier juridique.
- Créer ou vérifier l'espace professionnel. La société agit sous son propre SIREN, distinct de celui de ses associés et des autres sociétés du groupe.
- Choisir une plateforme agréée. Vérifiez qu'elle figure sur la liste publiée par l'administration. Si vous passez par un logiciel ou par l'outil de l'expert-comptable, vérifiez qu'il est raccordé à une plateforme agréée.
- Désigner la plateforme dans l'annuaire. L'accord formel est signé au nom de la société, par son représentant légal ou sur son mandat.
- Informer les fournisseurs. Communiquez la dénomination exacte de la société et son SIREN, en particulier aux artisans qui établissent les devis de travaux.
- Organiser le traitement. Désignez qui consulte la plateforme, qui valide ou refuse les factures et qui les transmet à la comptabilité.
- Conserver. Exportez régulièrement les factures reçues vers l'archive de la société, en particulier celles qui justifient des travaux ou des immobilisations.
Les factures adressées au mauvais nom
Le défaut le plus fréquent dans les sociétés familiales est la facture établie au nom personnel du gérant ou d'un associé pour des travaux réalisés sur un bien de la société. Une telle facture, sans le SIREN de la société, peut être traitée par l'artisan comme une vente à un particulier. Elle échappe au circuit de la facture électronique et ne justifie pas facilement une charge ou une immobilisation de la société lors d'un contrôle. Faites établir chaque devis et chaque commande au nom de la société, avec son SIREN.
Le gestionnaire et le mandat de facturation
Lorsqu'un administrateur de biens gère les immeubles de la société, il peut recevoir les factures pour son compte. L'administration indique que la facture est alors libellée au nom de l'acheteur mais adressée au prestataire, identifié dans un bloc dédié de la facture structurée. En cas de mandat de facturation, le prestataire agit pour le compte de l'entreprise et la facture est par principe transmise par la plateforme de l'émetteur, selon des modalités à vérifier avec le prestataire (FAQ « J'approfondis », questions 2.1 et 2.2). La gestion déléguée est présentée au chapitre 51.
La conservation des factures
La plateforme n'est pas par nature un service d'archivage. Les pièces justificatives comptables se conservent dix ans à compter de la clôture de l'exercice, comme le rappelle le Guide du bailleur professionnel, La facturation électronique. Les documents sur lesquels peut s'exercer le contrôle fiscal se conservent aussi dix ans lorsque leur délai expire après le 1er janvier 2027, l'article 36 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 ayant porté ce délai de six à dix ans (entreprendre.service-public.gouv.fr).
Pour une société immobilière, certaines factures doivent être gardées bien plus longtemps. Les factures de travaux d'agrandissement ou de construction et les frais d'acquisition servent au calcul de la plus-value lors de la vente de l'immeuble, parfois vingt ou trente ans plus tard. Dans une société à l'IS, les factures qui justifient la valeur des immobilisations et leur amortissement restent utiles tant que l'immeuble figure au bilan.
Vérifiez la durée pendant laquelle la plateforme conserve les factures et la possibilité de les exporter dans leur format structuré. Organisez au moins un export annuel vers l'archive de la société, rangé par immeuble. En cas de changement de plateforme ou de cabinet comptable, récupérez l'historique avant la fin des services assurés par l'ancienne plateforme.
Plusieurs sociétés
Chaque société désigne sa plateforme pour son propre SIREN. Une même plateforme peut servir plusieurs sociétés d'un groupe, mais chacune signe son accord et apparaît séparément dans l'annuaire. Les fournisseurs doivent savoir quelle société commande. Un artisan qui intervient sur trois immeubles détenus par trois SCI doit établir trois factures distinctes, une par société.
Préparer l'émission pas à pas
Pour les sociétés qui réalisent des opérations taxables, l'émission commence le 1er septembre 2027 pour une micro-entreprise ou une PME. Elle se prépare dans l'ordre suivant.
- Recenser les opérations taxables par immeuble et par client, en distinguant les preneurs assujettis des clients non assujettis.
- Recueillir le SIREN de chaque preneur assujetti, qui devient une mention obligatoire.
- Vérifier que la plateforme permet l'émission et la transmission des données de transaction et de paiement.
- Mettre à jour les modèles d'avis d'échéance et de factures avec les mentions obligatoires.
- Organiser le suivi des encaissements, nécessaire aux données de paiement des loyers taxables.
- Régler le cas des factures établies par un tiers, comme l'administrateur de biens ou l'exploitant d'une résidence.
- Tester le circuit sur quelques échéances avant la date d'obligation, l'émission anticipée étant permise.
Quatre mentions s'ajoutent aux mentions habituelles d'une facture. Il s'agit du SIREN du client lorsqu'il est une entreprise, de l'adresse de livraison si elle diffère de celle du client, de la nature des opérations, livraisons de biens, prestations de services ou les deux, ainsi que de la mention de l'option pour le paiement de la taxe d'après les débits lorsque le prestataire a opté (entreprendre.service-public.gouv.fr). Pour une société bailleresse, la nature des opérations est en principe la prestation de services.
Les sanctions
L'article 123 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a modifié les sanctions de la réforme (entreprendre.service-public.gouv.fr).
| Manquement | Sanction |
|---|---|
| Défaut d'émission d'une facture sous forme électronique | 50 € par facture, dans la limite de 15 000 € par année civile |
| Défaut de recours à une plateforme agréée pour la réception | Mise en demeure de trois mois, puis amende de 500 € et nouvelle mise en demeure, puis 1 000 € tous les trois mois tant que le manquement persiste |
| Défaut de transmission des données de transaction ou de paiement | 500 € par transmission, dans la limite de 15 000 € par année civile |
Ces sanctions ne s'appliquent pas à la première infraction commise au cours de l'année civile en cours et des trois années précédentes, lorsqu'elle est réparée spontanément ou dans les trente jours d'une première demande de l'administration (même source). Les amendes sont dues par la société. Dans une SCI, une dette fiscale impayée de la société peut, comme toute dette sociale, être poursuivie contre les associés à proportion de leurs parts après une poursuite vaine contre la société (articles 1857 et 1858 du Code civil).
Des exemples chiffrés
Les exemples suivants sont illustratifs. Les montants sont des hypothèses et les calculs ont été vérifiés.
La SCI familiale qui loue nu
Une SCI à l'IR loue nu deux maisons à des particuliers. Elle reçoit chaque année une quinzaine de factures d'artisans, d'assurance et d'expertise comptable. Elle doit pouvoir recevoir les factures électroniques depuis le 1er septembre 2026 et n'émet rien pour ses loyers. Si elle restait sans plateforme après une première mise en demeure, elle s'exposerait à 500 € à l'issue de trois mois, puis à 1 000 € à chacune des trois échéances trimestrielles suivantes, soit 3 500 € sur l'année qui suit la première mise en demeure, sous réserve de la tolérance applicable à une première infraction réparée.
La SCI qui loue deux locaux avec option
Une SCI loue avec option pour la TVA un local à une société de conseil pour 2 500 € hors taxes (HT) par mois et un local à un cabinet d'architectes pour 1 800 € HT par mois. Les deux preneurs sont assujettis. La SCI est une micro-entreprise.
| Élément | Local 1 | Local 2 | Total |
|---|---|---|---|
| Loyer mensuel HT | 2 500 € | 1 800 € | 4 300 € |
| TVA mensuelle à 20 % | 500 € | 360 € | 860 € |
| Factures par an | 12 | 12 | 24 |
| Loyers annuels HT | 30 000 € | 21 600 € | 51 600 € |
| TVA annuelle | 6 000 € | 4 320 € | 10 320 € |
À compter du 1er septembre 2027, la SCI émet ses 24 factures annuelles sous forme électronique et signale chaque encaissement par le statut prévu, faute d'option pour les débits. Si elle continuait d'émettre ses factures en PDF sur une année pleine, l'amende encourue serait de 24 fois 50 €, soit 1 200 €. Si elle omettait les 24 signalements d'encaissement, l'amende théorique atteindrait 24 fois 500 €, soit 12 000 €, sous le plafond annuel de 15 000 €. Dans les deux cas, la tolérance de première infraction réparée peut jouer une fois sur la période prévue.
Le groupe familial avec une holding animatrice
Une holding animatrice facture à chacune de ses trois SCI filiales des prestations de gestion de 2 500 € HT par mois. Elle émet 36 factures par an, pour un total de 90 000 € HT et 18 000 € de TVA. La holding et les filiales sont des PME. Depuis le 1er septembre 2026, chaque SCI doit pouvoir recevoir ces factures sous forme électronique. À compter du 1er septembre 2027, la holding les émet obligatoirement par sa plateforme, avec le SIREN de chaque filiale.
Les SCI qui louent des logements exonérés ne déduisent pas la TVA facturée par la holding, ce qui en fait un coût pour elles. Cette conséquence relève du régime de TVA et non de la facturation électronique, mais la réforme la rend visible dans les données transmises. Le régime mère-fille et les conventions intragroupe sont présentés au chapitre 86.
Les situations particulières
Le couple, les associés et le démembrement
L'obligation s'attache à la société, non à ses associés. Le régime matrimonial des associés, le démembrement des parts ou la présence d'enfants mineurs au capital ne modifient pas les obligations de la société. Un associé qui loue par ailleurs des biens en nom propre a sa propre situation, appréciée selon son activité et décrite dans le guide du bailleur professionnel. Les factures de travaux doivent toujours désigner la bonne personne, la société ou l'associé, selon le propriétaire du bien.
La société dont les associés sont non-résidents
Une société établie en France reste soumise aux règles françaises, quelle que soit la résidence de ses associés. Une société étrangère qui détient directement un immeuble en France relève d'un traitement distinct. L'administration indique que les assujettis non établis en France sont concernés par la transmission des données mais pas par la facturation électronique (FAQ « J'approfondis », questions 1.6 et 3.1). Sa situation se vérifie avec un conseil, selon les principes du chapitre 130.
La SCI qui change de régime ou d'activité
Le passage de l'IR à l'IS ne modifie pas les obligations de la société, qui dépendent de la TVA. L'option pour la TVA sur un local, l'ouverture d'une activité para-hôtelière ou la location d'un emplacement de stationnement isolé font en revanche entrer des opérations dans le champ de l'émission. Chaque changement d'activité appelle une mise à jour du paramétrage de la plateforme.
La société en sommeil ou en liquidation
Une société qui a cessé de louer mais n'est pas dissoute peut continuer de recevoir des factures, par exemple pour l'entretien de l'immeuble ou les honoraires de son conseil. Conservez son accès à la plateforme tant qu'elle reçoit des factures. Pendant la liquidation, le liquidateur reprend ces obligations au nom de la société. La mise en sommeil et la dissolution sont présentées aux chapitres 121 à 123.
Les clients publics
Un local loué à une collectivité ou à un établissement public suit un circuit propre. L'administration indique que les entités publiques reçoivent les factures électroniques structurées par Chorus Pro depuis le 1er septembre 2026 (FAQ « Je découvre », question 11.2). Une SCI qui loue avec option un local à une commune vérifie avec sa plateforme les modalités d'acheminement de ses factures vers ce canal.
Les points de vigilance de l'administration
La réforme donne à l'administration une vue régulière des opérations taxables et des achats des entreprises. Plusieurs points d'attention en découlent pour une société immobilière.
- La cohérence entre les factures et données transmises et les déclarations de TVA déposées par la société.
- La cohérence entre les factures d'achat reçues et les charges ou immobilisations comptabilisées dans la déclaration n° 2072 ou dans la liasse.
- L'inscription effective de la société à l'annuaire avec une plateforme de réception.
- Les factures de travaux d'un immeuble social établies au nom d'un associé, qui peuvent révéler une confusion des patrimoines.
- Les prestations intragroupe facturées par une holding, dont la réalité et le prix doivent pouvoir être justifiés.
Une holding qui facture des prestations sans contenu réel à ses filiales pour se présenter comme animatrice s'expose à une remise en cause, notamment au regard de l'impôt sur la fortune immobilière ou des régimes de faveur attachés à l'animation. Les principes de l'abus de droit sont présentés au chapitre 132.
Les erreurs fréquentes
- Penser qu'une SCI exonérée de TVA n'est pas concernée, alors que la réception s'applique à tout assujetti.
- Confondre la facture électronique avec une facture en PDF envoyée par courriel.
- Laisser les artisans facturer au nom personnel d'un associé pour des travaux sur un bien de la société.
- Émettre des factures électroniques pour des loyers d'habitation exonérés, opérations exclues de la réforme.
- Oublier les données de paiement des loyers taxables, qui supposent un suivi des encaissements.
- Facturer la TVA sur un loyer exonéré pour le faire entrer dans le circuit, ce qui rend la taxe exigible sans droit à déduction pour le preneur.
- Inscrire une seule société d'un groupe à l'annuaire en pensant couvrir les autres.
- Croire qu'une holding est hors champ alors qu'elle facture des prestations à ses filiales.
- Imprimer les factures reçues et supprimer l'original électronique.
- Ignorer une mise en demeure relative à la réception, dont le coût atteint 3 500 € dans l'hypothèse de l'exemple.
Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026
Les FAQ de l'administration utilisées dans ce chapitre sont datées du 1er septembre 2026 et la fiche officielle des démarches des entreprises a été vérifiée le 7 août 2026. L'administration les met à jour au fil de la réforme. La situation des SCI et des sociétés civiles n'y est pas encore traitée expressément, ce qui justifie une confirmation auprès du SIE ou de l'expert-comptable pour les cas limites. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, était en cours d'examen à cette date. Son contenu est suivi dans le Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027.
Liste de contrôle
- La situation de chaque société au regard de la TVA est qualifiée et l'analyse conservée.
- La catégorie de chaque société au 1er janvier 2025 et la date d'émission qui en découle sont connues.
- Chaque société assujettie a choisi une plateforme agréée et figure à l'annuaire sous son SIREN.
- Les fournisseurs et artisans connaissent la dénomination et le SIREN de la société.
- Les devis et commandes de travaux sont établis au nom de la société propriétaire du bien.
- Le circuit de validation des factures reçues est défini avec le gérant, le gestionnaire et l'expert-comptable.
- Les factures électroniques sont conservées sous leur forme d'origine et exportées vers l'archive de la société.
- Les opérations sont classées entre opérations exonérées, factures entre assujettis et données à transmettre.
- Le SIREN de chaque preneur assujetti est recueilli avant le 1er septembre 2027.
- Les modèles d'avis d'échéance et de factures comportent les quatre nouvelles mentions.
- Le suivi des encaissements permet de transmettre les données de paiement des loyers taxables.
- Le rôle de l'administrateur de biens ou de l'exploitant dans l'émission est fixé par écrit.
- Les prestations de la holding animatrice sont documentées et facturées par sa plateforme.
- Le circuit d'émission est testé avant la date d'obligation.