La CFE et la CVAE en société

La cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) sont les deux impôts locaux qui frappent l'activité d'une entreprise. Une société immobilière peut y échapper entièrement, comme la société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu (IR) qui loue des logements vides, ou y être soumise dès la première année, comme la société à responsabilité limitée (SARL) de famille qui loue en meublé. Entre les deux, la frontière dépend de la nature des locaux loués, du montant des recettes et parfois de la composition du capital.

Ce chapitre présente le champ de la CFE selon l'activité, la base et la cotisation minimum, les déclarations, puis la CVAE et ses particularités pour un groupe. Les règles propres aux loueurs en meublé en nom propre figurent dans le Guide du bailleur professionnel, La cotisation foncière des entreprises du loueur et dans le Guide du bailleur professionnel, La CVAE et les autres impositions professionnelles. La taxe foncière de la société est traitée au chapitre 69.

Deux impôts liés à l'activité de la société

La contribution économique territoriale

La CFE et la CVAE forment ensemble la contribution économique territoriale (CET). La CFE repose sur la valeur locative des biens dont l'entreprise dispose, la CVAE sur la valeur ajoutée qu'elle produit. La seconde ne concerne que les entreprises imposables à la première.

Ces impôts sont distincts de la taxe foncière, due par le propriétaire au 1er janvier quelle que soit son activité. Une SCI qui possède un local commercial paie toujours la taxe foncière de ce local, mais ne paie la CFE que si son activité de location entre dans le champ de cet impôt.

Un impôt établi au nom de la société

La CFE et la CVAE sont établies au nom de la société, qui est le redevable. La transparence fiscale d'une SCI à l'IR ne joue aucun rôle ici. Les associés ne reçoivent pas d'avis et ne déclarent rien à titre personnel au titre de l'activité de la société. Les seuils s'apprécient au niveau de la société, quel que soit le nombre d'associés et quelle que soit leur situation personnelle.

Deux sociétés détenues par les mêmes associés sont donc deux redevables distincts. Un associé qui loue des meublés en nom propre a sa propre CFE. Le démembrement des parts, le régime matrimonial des associés ou leur résidence à l'étranger ne modifient pas l'imposition de la société.

Le champ de la CFE selon l'activité

La présomption attachée à la location d'immeubles

L'article 1447 du Code général des impôts (CGI) soumet à la CFE les personnes et sociétés qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée. Pour la location, la loi pose une présomption. Les activités de location ou de sous-location d'immeubles sont réputées exercées à titre professionnel, à l'exception de la location ou de la sous-location d'immeubles nus à usage d'habitation. Selon le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), cette présomption est irréfragable et s'applique sans examen des moyens matériels ou humains mis en œuvre (BOI-IF-CFE-10-20-20-30, § 20 à 22).

La location nue de logements

La location ou la sous-location d'immeubles nus à usage d'habitation est placée hors du champ de la CFE lorsqu'elle relève de la gestion d'un patrimoine privé (BOI-IF-CFE-10-20-30, § 1). C'est la situation de la SCI familiale à l'IR qui loue des appartements ou des maisons vides à des particuliers, sous bail d'habitation. Elle ne dépose aucune déclaration de CFE et ne reçoit aucun avis, quel que soit le nombre de logements ou le montant des loyers. Le Guide du bailleur privé rappelle cette règle à propos de la SCI à l'IS (Guide du bailleur privé, La SCI à l'impôt sur les sociétés en pratique).

Le cas d'une société soumise à l'IS, SCI ayant opté ou société par actions simplifiée (SAS), qui se borne à louer nu des logements n'est pas tranché expressément par les sources officielles consultées. Le texte vise la nature de l'activité et non le régime d'imposition des bénéfices, mais la doctrine réserve l'exclusion à la gestion d'un patrimoine privé. Faites confirmer la situation de la société par le service des impôts des entreprises (SIE), de préférence par écrit, avant de vous abstenir de toute déclaration.

Une nuance limite l'exclusion. Le BOFiP précise que le logement loué nu par son propriétaire dans le cadre d'un bail commercial reste imposable lorsque les recettes atteignent 100 000 € (BOI-IF-CFE-10-20-20-30, § 24). C'est le cas typique d'une SCI qui loue nu des logements à l'exploitant d'une résidence avec services.

La location nue d'autres locaux

La location nue de locaux autres que d'habitation, comme des bureaux, des commerces, des entrepôts ou des locaux professionnels, entre dans le champ de la CFE lorsque les recettes ou le chiffre d'affaires de la période de référence atteignent au moins 100 000 € hors taxes (HT). En dessous, elle reste hors champ (BOI-IF-CFE-10-20-30, § 90 et 100).

Le seuil s'apprécie selon des règles précises que la société doit connaître avant de conclure qu'elle n'est pas concernée.

• Les recettes sont prises en compte en brut. Aucune charge n'est admise en déduction des loyers (même source, § 110).
• Les recettes comprennent les loyers et les charges incombant normalement au propriétaire mais mises à la charge du locataire, ainsi que certaines subventions et indemnités (même source, § 120).
• Le seuil s'apprécie au niveau du redevable, quel que soit le nombre d'immeubles ou d'établissements loués (même source, § 140).
• Seules comptent les recettes de la période de référence, ramenées ou portées à douze mois lorsque cette période n'a pas cette durée (même source, § 150). Pour la CFE, la période de référence est en principe l'avant-dernière année.

La même doctrine distingue deux modes de calcul selon la composition de la société. Une SCI non soumise à l'IS et composée uniquement d'associés relevant de l'IR raisonne en recettes encaissées. Les autres SCI, soit parce qu'elles relèvent de l'IS, soit parce qu'un associé au moins est une société à l'IS ou un exploitant soumis à un régime réel de bénéfices professionnels, raisonnent en chiffre d'affaires, c'est-à-dire en créances acquises (même source, § 110). Un loyer de décembre encaissé en janvier n'est donc pas rattaché à la même année dans les deux cas.

La location meublée et la location de locaux équipés

La location meublée est imposable à la CFE, que l'activité soit exercée à titre professionnel ou non au sens de l'impôt sur le revenu (BOI-IF-CFE-10-20-20-30, § 20 à 26). Le redevable soumis à la cotisation minimum est toutefois exonéré lorsque son chiffre d'affaires ou ses recettes ne dépassent pas 5 000 € (impots.gouv.fr). Une SARL de famille, une SAS ou une SCI qui loue en meublé au-delà de ce montant reçoit donc un avis chaque année.

Les exonérations prévues à l'article 1459 du CGI pour les loueurs en meublé supposent que les locaux fassent partie de l'habitation personnelle du loueur, qu'il s'agisse de chambres louées dans sa résidence principale ou de meublés de tourisme compris dans son habitation. Un logement appartenant à une société et consacré à la location n'est pas l'habitation personnelle de la société. Ces exonérations ne jouent donc en pratique pas pour une société, comme le rappelle le chapitre 50 pour la location saisonnière.

La location d'un établissement commercial ou industriel muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation est elle aussi une activité imposable, comme la location d'un fonds de commerce. Le bailleur qui ne dispose d'aucun local est alors soumis à la cotisation minimum (BOI-IF-CFE-10-20-30, § 170). Le Conseil d'État a jugé imposable une société qui louait des bureaux meublés assortis de services (même source, § 180).

Les garages et emplacements de stationnement

Selon la doctrine, la location de garages pour une durée suffisante, sans autre prestation qu'un simple gardiennage, relève de la gestion d'un patrimoine privé lorsqu'ils sont des dépendances d'une habitation. Elle est imposable lorsque la location est de courte durée ou accompagnée de prestations comme le lavage ou la fourniture de carburant. Les garages qui ne sont pas des dépendances d'une habitation sont imposables, quelle que soit la durée de la location, si les recettes atteignent 100 000 € (BOI-IF-CFE-10-20-30, § 190).

Les autres activités d'une société immobilière

Plusieurs activités voisines de la location entrent dans le champ de la CFE sans condition de seuil propre à la location nue. Le BOFiP cite les sociétés qui construisent des immeubles en vue de leur revente, notamment par appartements, ainsi qu'une SCI issue d'une activité de lotissement qui vend des lots (BOI-IF-CFE-10-20-20-30, § 30 et 40). La société civile de construction-vente et le marchand de biens en société sont présentés au chapitre 133.

La même doctrine retient qu'une société qui gère son propre portefeuille de valeurs mobilières et d'immeubles exerce une activité imposable, en citant une décision du Conseil d'État du 7 juillet 1976, n° 00132, rendue en matière de taxe professionnelle (même source, § 190). Une holding ou une société civile de portefeuille peut donc entrer dans le champ de la CFE. Sa situation se vérifie avec l'expert-comptable (chapitres 85 et 93).

Le tableau des situations courantes

Les situations particulières

La SCI qui passe de l'IR à l'IS

L'option pour l'IS modifie le calcul du seuil de 100 000 € pour les locaux nus autres que d'habitation, qui passe des recettes encaissées aux créances acquises. L'année du changement, vérifiez avec l'expert-comptable le montant retenu pour la période de référence. L'option et ses effets sont présentés au chapitre 71.

La SCI à l'IR dont un associé est une société

Une SCI à l'IR dont un associé est une société soumise à l'IS apprécie le seuil en chiffre d'affaires et non en recettes encaissées (BOI-IF-CFE-10-20-30, § 110). L'entrée d'une holding au capital suffit à changer la règle. Le régime de cette SCI est présenté au chapitre 64.

Plusieurs sociétés pour un même patrimoine

Chaque société est un redevable distinct. Un patrimoine de locaux commerciaux réparti entre deux SCI peut donc rester hors champ, chaque société restant sous 100 000 € de recettes, alors qu'il y entrerait s'il était réuni dans une seule. Ce constat ne justifie pas à lui seul un découpage. Une répartition décidée pour des raisons patrimoniales, de financement ou de transmission est légitime. Une répartition artificielle dont le seul but serait d'échapper à l'impôt peut être écartée par l'administration au titre de l'abus de droit, selon les principes présentés au chapitre 132.

Le bien mis à la disposition d'un associé

Une SCI qui met gratuitement un logement à la disposition d'un associé n'encaisse aucune recette et n'exerce pas d'activité de location au titre de ce bien. Elle ne relève pas de la CFE pour ce logement. Les conséquences de cette mise à disposition sur les autres impôts sont présentées au chapitre 41.

La SCI qui loue à la société d'exploitation de l'associé

La SCI qui loue nu un local à la société d'exploitation de son associé relève du seuil de 100 000 €. Au-delà, elle paie en principe la cotisation minimum, le local étant imposé chez l'exploitant qui en a la disposition (chapitre 42).

La sous-location, les conventions en cascade et le crédit-bail

En cas de conventions en cascade, l'activité de chaque bailleur, propriétaire ou locataire principal, est imposable sous réserve du seuil (BOI-IF-CFE-10-20-30, § 50 et 60). Le crédit-preneur qui sous-loue des biens immobiliers à usage professionnel dont il est crédit-preneur peut aussi être imposé (même source, § 70). Le crédit-bail en société est présenté au chapitre 45.

La société étrangère ou les associés non-résidents

Les associés non-résidents ne modifient ni le champ ni les seuils d'une société française. Pour une société établie à l'étranger qui loue des immeubles en France et entre dans le champ de la CFE, la cotisation minimum est établie, selon la doctrine reprise par le Guide du bailleur professionnel, La cotisation foncière des entreprises du loueur, au lieu de l'immeuble dont la valeur locative est la plus élevée au 1er janvier. La situation internationale est développée au chapitre 130.

La base d'imposition et la cotisation minimum

Les biens dont la société dispose

La base de la CFE est la valeur locative des biens passibles de taxe foncière dont l'entreprise a disposé pour son activité pendant la période de référence. Un bien loué est en principe imposé chez son occupant, qui en a la disposition. Seul le contribuable qui dispose de l'immeuble le prend en compte dans sa base et un bailleur qui ne dispose d'aucun immeuble est soumis à la cotisation minimum (BOI-IF-CFE-10-20-30, § 80).

Une société bailleresse est donc le plus souvent imposée sur la base minimum. Elle n'entre dans la base réelle que pour les locaux qu'elle conserve sous son contrôle, comme un bureau, un local technique ou des meublés loués pour de courtes durées.

La base minimum

La base minimum est fixée par délibération de la commune ou de l'intercommunalité, dans une fourchette qui dépend du chiffre d'affaires ou des recettes de la période de référence (article 1647 D du CGI). Pour 2026, les fourchettes sont les suivantes, telles qu'elles figurent sur la fiche officielle vérifiée le 2 avril 2026 et reprise dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité des locaux commerciaux et professionnels.

Le lieu d'imposition

Lorsque l'activité est exercée dans plusieurs communes, la cotisation minimum n'est établie qu'au lieu du principal établissement, sans répartition entre les communes. Le principal établissement peut différer du siège. La commune retenue se lit sur l'avis et commande le barème appliqué.

Les taxes additionnelles et les frais

La cotisation est égale à la base multipliée par le taux voté par la collectivité. S'y ajoutent des frais de gestion et, le cas échéant, des taxes additionnelles. La taxe additionnelle pour frais de chambres de commerce et d'industrie (CCI) est de 1,12 %, due par les redevables de la CFE sauf exonération spécifique (impots.gouv.fr). Les exonérations de cette taxe sont fixées par la loi selon l'activité. Vérifiez sur l'avis si elle a été appliquée à la société et interrogez le SIE si son application vous paraît contestable.

L'année de création et l'entrée dans le champ

La société nouvelle qui exerce dès l'origine une activité imposable dépose la déclaration initiale n° 1447-C-SD avant le 31 décembre de l'année de création. La base de la première année d'imposition est alors réduite de moitié (impots.gouv.fr). Pour une société sans salarié, l'année de création s'entend en principe de celle des premières recettes, comme l'explique le guide du bailleur professionnel.

Une société existante qui franchit le seuil de 100 000 € ne crée pas un établissement. Le BOFiP précise que le dépassement du seuil ne constitue pas une création, qu'il n'ouvre pas droit à la réduction de moitié de la base et que la déclaration à déposer est le formulaire n° 1447-M-SD (BOI-IF-CFE-10-20-30, § 160).

Déclarer, payer et contester la CFE

Le calendrier 2026

Ces dates sont celles du calendrier publié par l'administration pour 2026 (impots.gouv.fr). Selon la même source, l'adhésion à la mensualisation avant le 15 juin dispense de l'acompte.

La procédure pas à pas

1. À la création, qualifiez l'activité de la société au regard de la CFE et conservez cette analyse.
2. Si l'activité est imposable dès l'origine, déposez la déclaration n° 1447-C-SD avant le 31 décembre de la première année.
3. Chaque printemps, rapprochez les recettes brutes HT de l'année écoulée du seuil de 100 000 € pour les locaux nus et de 5 000 € pour le meublé.
4. Déclarez tout franchissement de seuil, toute nouvelle activité et tout local nouveau sur le formulaire n° 1447-M-SD avant le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai.
5. À la mise en ligne de l'avis, contrôlez le redevable, la commune, la tranche de recettes et les taxes additionnelles.
6. Choisissez le mode de paiement avant le 30 juin, ou avant le 15 juin lorsque la cotisation de l'année précédente atteint 3 000 €.

La réclamation

Une réclamation relative à la CFE doit être présentée au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle de la mise en recouvrement, soit le 31 décembre 2026 pour la CFE mise en recouvrement en 2025, comme le rappelle le guide du bailleur professionnel. Les motifs courants sont une tranche erronée, une activité déclarée à tort comme imposable ou une commune contestable.

La cessation et la vente des immeubles

La CFE est due pour l'année entière par la société qui exerce l'activité au 1er janvier. En cas de cessation définitive d'activité, un dégrèvement peut être obtenu pour les mois restant à courir, sauf cession ou transfert de l'activité à un tiers. La vente du dernier local ne suffit pas. La société doit aussi déclarer la cessation de son activité et produire les pièces demandées, selon les modalités détaillées dans le guide du bailleur professionnel. La dissolution et la mise en sommeil sont présentées aux chapitres 121 et 122.

La CVAE en société

Le champ et les seuils

La CVAE n'est due que par les entreprises imposables à la CFE. Elle comporte deux seuils, appréciés sur le chiffre d'affaires HT de la société. Au-delà de 152 500 €, la société déclare sa valeur ajoutée. Au-delà de 500 000 €, la cotisation devient effectivement calculée, avec un taux qui croît progressivement (impots.gouv.fr). Une SCI qui loue nu des logements, hors champ de la CFE, est donc aussi hors champ de la CVAE.

Pour une SCI à l'IR qui loue des locaux professionnels, le chiffre d'affaires correspond aux recettes brutes. La CVAE n'est en principe pas due l'année de création, sauf reprise d'une activité existante.

La valeur ajoutée d'une société bailleresse

Pour les titulaires de revenus fonciers, l'article 1586 sexies du CGI définit la valeur ajoutée comme l'excédent du chiffre d'affaires sur les charges de la propriété, à l'exception des impositions qui n'incombent pas normalement à l'occupant et des intérêts des emprunts, visés aux c et d du 1° du I de l'article 31 du CGI. La taxe foncière et les intérêts d'emprunt d'une SCI ne réduisent donc pas sa valeur ajoutée.

Pour une société soumise à l'IS, la valeur ajoutée part du chiffre d'affaires, diminué notamment des achats, des services extérieurs et des autres charges de gestion courante. Les frais de personnel, les impôts autres que les taxes sur le chiffre d'affaires et les intérêts ne sont pas déductibles. Les dotations aux amortissements ne le sont qu'à titre d'exception, pour les biens corporels donnés en location ou en sous-location pour plus de six mois, en proportion de la seule période de location (article 1586 sexies du CGI). Une foncière qui loue des locaux par baux de longue durée déduit donc l'amortissement de ses immeubles, ce qui réduit fortement sa valeur ajoutée.

La valeur ajoutée retenue ne peut excéder 80 % du chiffre d'affaires pour les entreprises dont le chiffre d'affaires est inférieur ou égal à 7,6 millions d'euros et 85 % au-delà (même article).

Le barème de 2026 et 2027

La doctrine à jour décrit un taux maximal de 0,28 % pour 2026 et 2027, ramené à 0,19 % en 2028 et à 0,09 % en 2029. Le taux effectif dépend du chiffre d'affaires et le taux obtenu est arrondi au centième le plus proche lorsque le chiffre d'affaires ne dépasse pas 50 millions d'euros (BOI-CVAE-LIQ-10).

Les entreprises dont le chiffre d'affaires est inférieur à 2 millions d'euros bénéficient d'un dégrèvement de 188 € en 2026 et 2027, ramené à 125 € en 2028 et à 63 € en 2029. La CVAE n'est pas due lorsque son montant annuel ne dépasse pas 63 € (même source). La suppression totale de la CVAE est prévue en 2030, selon la fiche officielle de 2026 déjà citée.

La consolidation du chiffre d'affaires dans les groupes

Le taux d'une société membre d'un groupe n'est pas toujours calculé sur son seul chiffre d'affaires. Selon l'article 1586 quater du CGI, commenté par le BOFiP, le taux est déterminé à partir du chiffre d'affaires de l'entreprise additionné à celui des autres entreprises du groupe, lorsqu'une entreprise détient au moins 95 % du capital d'une autre de façon continue pendant l'exercice et que la somme des chiffres d'affaires atteint au moins 7 630 000 € (BOI-CVAE-LIQ-10).

La même doctrine précise plusieurs points utiles aux groupes familiaux.

• La consolidation s'applique quel que soit le régime d'imposition des bénéfices, même si les sociétés ne forment pas un groupe fiscal intégré.
• Les sociétés civiles, dont les SCI, entrent dans le champ de la consolidation.
• Les entreprises individuelles en sont exclues et seul le chiffre d'affaires des entreprises établies en France est retenu.
• La consolidation ne joue ni pour le seuil d'assujettissement de 152 500 € ni pour le seuil de 2 millions d'euros du dégrèvement.

Une SCI détenue à 95 % ou plus par une holding active peut donc supporter un taux de CVAE nettement supérieur à celui que lui vaudrait son propre chiffre d'affaires. Les holdings et leurs filiales sont présentées aux chapitres 85 et 86.

Déclarer et payer la CVAE

La déclaration n° 1330-CVAE-SD recense le chiffre d'affaires, la valeur ajoutée et les effectifs. Pour 2026, elle était à déposer au plus tard le mardi 5 mai 2026, avec un délai supplémentaire de quinze jours en télédéclaration, en même temps que la déclaration de liquidation n° 1329-DEF de la CVAE de 2025 (impots.gouv.fr). Certaines entreprises peuvent être dispensées de la déclaration séparée lorsqu'elles remplissent le cadre prévu dans leur liasse et remplissent d'autres conditions. La même source précise qu'une entreprise sans salarié ni établissement en France qui exerce une activité de location ou de vente d'immeubles ne peut pas en être dispensée.

Lorsque la CVAE de l'année précédente dépasse 1 500 €, deux acomptes de 50 % sont versés au plus tard le 15 juin et le 15 septembre, sur le formulaire n° 1329-AC, puis le solde est liquidé au printemps suivant (même source). En deçà, la société paie en une fois avec la déclaration de liquidation.

Le plafonnement en fonction de la valeur ajoutée

Lorsque la CET dépasse une fraction de la valeur ajoutée, la société peut obtenir un dégrèvement de sa CFE pour l'excédent, sans descendre sous la cotisation minimum. Le taux du plafonnement est de 1,531 % pour 2026 et 2027, puis de 1,438 % pour 2028 et de 1,344 % pour 2029, selon la doctrine reprise par le guide du bailleur professionnel. La demande se fait sur l'imprimé n° 1327-CET-SD, dans le délai de réclamation de la CFE. Pour une société bailleresse imposée sur la base minimum, ce plafonnement n'a en général pas d'effet.

Le traitement comptable et fiscal de ces impôts

Pour une société soumise à l'IS, la CFE et la CVAE sont des charges déductibles de l'exercice au cours duquel elles sont dues. Elles figurent parmi les impôts et taxes du compte de résultat et réduisent le bénéfice imposable (chapitre 72).

Pour une SCI à l'IR, le résultat foncier suit les règles des revenus fonciers, qui énumèrent les charges déductibles. La déductibilité de la CFE de la société se vérifie avec l'expert-comptable lors de l'établissement de la déclaration n° 2072 (chapitre 58).

Des exemples chiffrés

Les exemples suivants sont illustratifs. Les bases minimums, les taux et les valeurs ajoutées sont des hypothèses et les calculs ont été vérifiés.

Une SCI familiale qui loue nu des logements et un local

Une SCI à l'IR, détenue par deux époux et leurs deux enfants, loue nu trois logements pour 24 000 € par an et un local à un kinésithérapeute pour 30 000 € HT par an. Les logements sont hors champ de la CFE. Le local nu relève du seuil de 100 000 €, que ses 30 000 € de recettes n'atteignent pas. La société ne dépose aucune déclaration de CFE ni de CVAE et ne paie aucune cotisation.

Une SCI de locaux commerciaux

Une autre SCI à l'IR loue nu quatre commerces. Ses recettes brutes HT de 2024 s'élèvent à 126 000 €. Elle entre dans le champ de la CFE et, ne disposant d'aucun local, elle est imposée en 2026 sur la base minimum de la tranche de 100 001 € à 250 000 €.

Son chiffre d'affaires de 126 000 € reste sous le seuil de déclaration de la CVAE. La société n'a aucune démarche de CVAE à accomplir. La cotisation la plus élevée de la tranche, 4 183 € de base au même taux, atteindrait 1 045,75 € avant frais, ce qui montre l'importance de la délibération de la commune.

Une SARL de famille qui loue en meublé

Une SARL de famille loue douze logements meublés à l'année. Ses recettes de 2024 atteignent 78 000 €. Elle relève de la tranche de 32 601 € à 100 000 €. Avec une base minimum de 1 400 € et un taux de 24 %, sa cotisation de 2026 est de 336 €, soit 339,36 € avec les frais de gestion. Ses logements loués à l'année, dont les locataires ont la jouissance effective, ne sont en principe pas compris dans sa base, selon la doctrine présentée dans le guide du bailleur professionnel.

Une foncière membre d'un groupe

Une SAS à l'IS détient des locaux d'activité loués par baux commerciaux. Son chiffre d'affaires de 2026 est de 1 800 000 € et sa valeur ajoutée, après déduction des charges externes et de l'amortissement des immeubles loués plus de six mois, de 1 100 000 €. Prise isolément, elle applique un taux de 0,094 % multiplié par 1 300 000 € et divisé par 2 500 000 €, soit 0,04888 % arrondi à 0,05 %. Sa CVAE brute est de 550 €, ramenée à 362 € après le dégrèvement de 188 €.

Supposons maintenant qu'une holding familiale la détienne à 100 % et que le chiffre d'affaires cumulé des sociétés françaises du groupe atteigne 12 000 000 €. Le taux devient 0,263 % plus 0,019 % multiplié par 2 000 000 € et divisé par 40 000 000 €, soit 0,26395 % arrondi à 0,26 %. La CVAE brute atteint 2 860 €. Le dégrèvement de 188 € reste acquis, puisqu'il s'apprécie sur le chiffre d'affaires propre de la société, inférieur à 2 millions d'euros. La CVAE due passe à 2 672 €, soit 2 310 € de plus que sans consolidation.

Sa CET reste en outre bien inférieure au plafond de 1,531 % de sa valeur ajoutée, soit 16 841 €.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration dispose des déclarations n° 2072 et des liasses des sociétés, qui font apparaître les recettes de chaque année. Une SCI dont les recettes de locaux nus dépassent 100 000 € sans qu'aucune déclaration de CFE n'ait été déposée est aisément repérée. L'imposition peut alors être établie pour les années non prescrites, avec l'intérêt de retard de 0,20 % par mois prévu à l'article 1727 du CGI et, le cas échéant, des majorations.

La qualification de l'activité fait aussi l'objet de contrôles, par exemple pour des logements loués par bail commercial présentés comme location d'habitation. La répartition d'un même ensemble de locaux entre plusieurs sociétés sans autre justification que le seuil de 100 000 € peut être examinée sous l'angle de l'abus de droit, selon l'article L64 du livre des procédures fiscales. Pour la CVAE, l'administration vérifie notamment la déduction des amortissements limitée aux biens loués plus de six mois et l'application de la consolidation dans les groupes.

Les erreurs fréquentes

Les erreurs de CFE se répètent chaque année jusqu'à leur découverte. Une tranche erronée, par exemple une base minimum de 4 183 € appliquée au lieu de 2 509 €, coûte 418,50 € par an au taux de 25 %. Une SCI qui oublie de déclarer son entrée dans le champ et paie trois ans plus tard trois cotisations de 600 € supporte en outre l'intérêt de retard, soit 14,40 € par an et par cotisation de 600 €, avant toute majoration.

• Croire qu'une SCI civile n'est jamais redevable de la CFE.
• Apprécier le seuil de 100 000 € sur un montant net de charges, alors qu'il s'apprécie en recettes brutes HT.
• Oublier que l'entrée d'un associé société au capital fait passer la SCI d'un calcul en recettes encaissées à un calcul en créances acquises.
• Déposer une déclaration n° 1447-C-SD au franchissement du seuil, en espérant la réduction de moitié, alors que c'est le formulaire n° 1447-M-SD qui est attendu.
• Compter sur l'exonération des meublés de tourisme ou des chambres chez l'habitant pour des logements appartenant à une société.
• Ignorer la consolidation du chiffre d'affaires d'une filiale détenue à 95 % ou plus.
• Laisser expirer le délai de réclamation du 31 décembre de l'année suivante.

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

La trajectoire de suppression de la CVAE résulte de la loi de finances pour 2025, qui a maintenu le taux de 2024 pour 2026 et 2027 et reporté la suppression à 2030. Selon le guide du bailleur professionnel, la loi de finances pour 2026 n'a pas modifié ce calendrier. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, était en cours d'examen à cette date. Toute modification des taux, des seuils ou du calendrier devra être vérifiée dans le texte promulgué, suivi par le Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027.

Liste de contrôle

• L'activité de chaque société est qualifiée au regard de la CFE, local par local, avec une analyse conservée.
• La situation d'une société à l'IS qui loue nu des logements a été confirmée par le SIE.
• Les recettes brutes HT des locaux nus autres que d'habitation sont rapprochées chaque année du seuil de 100 000 €.
• Le mode de calcul du seuil, recettes encaissées ou créances acquises, correspond à la composition du capital.
• La déclaration n° 1447-C-SD a été déposée l'année de création lorsque l'activité est imposable dès l'origine.
• Tout franchissement de seuil est déclaré sur le formulaire n° 1447-M-SD avant le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai.
• L'espace professionnel de la société est créé et la messagerie consultée à l'automne.
• La tranche, la commune et les taxes additionnelles figurant sur l'avis sont vérifiées.
• Le mode de paiement est choisi avant le 15 juin ou le 30 juin selon le montant.
• Au-delà de 152 500 € de chiffre d'affaires, la déclaration de valeur ajoutée est préparée.
• Dans un groupe, la détention à 95 % et le chiffre d'affaires cumulé sont vérifiés pour la CVAE.
• Les réclamations sont déposées avant le 31 décembre de l'année qui suit la mise en recouvrement.
• En cas de cessation, la déclaration et la demande de dégrèvement au prorata sont préparées.