Travailler avec l'expert-comptable et le juriste

Une société immobilière vit au rythme de deux métiers distincts. Le chiffre, c'est-à-dire la comptabilité, les déclarations fiscales et le suivi des valeurs, relève de l'expert-comptable. Le droit, c'est-à-dire les statuts, les décisions des associés, les cessions et donations de parts, relève de l'avocat et du notaire. La plupart des difficultés rencontrées par les associés naissent d'une tâche que chacun croyait confiée à l'autre.

Ce chapitre présente ce que la loi réserve à chaque professionnel, les missions utiles à une société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu (IR), à une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), à une société à responsabilité limitée (SARL) de famille, à une société par actions simplifiée (SAS) ou à un groupe familial, puis les coûts, la lettre de mission, la répartition des tâches et les erreurs fréquentes. Il tient compte de la réforme des cessions de parts entrée en vigueur le 27 juin 2026. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026. Le point de vue du loueur en meublé professionnel est traité dans le Guide du bailleur professionnel, Choisir et travailler avec l'expert-comptable.

Qui fait quoi, ce que la loi réserve

Le monopole de l'expert-comptable

La profession d'expert-comptable est organisée par l'ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945. La doctrine fiscale range parmi les professionnels de l'expertise comptable les experts-comptables, les sociétés d'expertise comptable, leurs succursales et les associations de gestion et de comptabilité (BOI-DJC-EXPC-20, § 10). Seul un professionnel inscrit à l'ordre peut tenir, réviser ou redresser les comptes d'autrui à titre habituel.

Ce monopole ne vous interdit pas de tenir vous-même les comptes de votre société. Le gérant d'une SCI peut enregistrer les loyers et les dépenses, établir la déclaration n° 2072 et rendre compte aux associés sans aucun intermédiaire. Ce qu'il ne peut pas faire, c'est confier cette tenue à un gestionnaire, à un proche ou à une plateforme qui n'est pas inscrit à l'ordre et qui se ferait rémunérer pour ce travail.

Le périmètre du droit

La loi du 31 décembre 1971 réserve la consultation juridique et la rédaction d'actes pour autrui, à titre habituel et rémunéré, aux professions qu'elle désigne, principalement les avocats et les notaires. Les experts-comptables peuvent aussi donner des consultations et rédiger des actes juridiques, mais seulement à titre accessoire de leur activité principale, comme l'a rappelé une réponse ministérielle publiée au Journal officiel de l'Assemblée nationale le 10 février 2004 (question n° 28334). En pratique, l'expert-comptable de la société peut rédiger le procès-verbal de l'assemblée annuelle, mais il n'a pas vocation à concevoir seul une stratégie de transmission.

Les autres intervenants, comme le conseiller en gestion de patrimoine, l'agent immobilier ou l'administrateur de biens, n'interviennent en matière juridique que dans les limites de leur propre réglementation. Un conseil patrimonial qui recommande une donation de parts ou une option pour l'IS doit donc être validé par un professionnel du droit avant sa mise en œuvre.

Le notaire, passage obligé pour certains actes

Le notaire est un officier public. Son intervention est obligatoire pour les actes qui doivent prendre la forme authentique, notamment toute donation entre vifs (article 931 du Code civil) et tout acte soumis à la publicité foncière, comme l'apport d'un immeuble à une société ou la vente d'un immeuble par la société. Pour une société immobilière, il intervient donc à l'acquisition et à la revente des biens, à l'apport d'immeubles, aux donations de parts (chapitre 105) et au règlement des successions d'associés (chapitre 108).

La réforme des cessions de parts depuis le 27 juin 2026

L'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales a créé un article 1865-1 dans le Code civil. Selon les présentations publiées par le Conseil national des barreaux et plusieurs praticiens, la cession de parts ou d'actions d'une personne morale à prépondérance immobilière doit être constatée, à peine de nullité, par un acte authentique, par un acte contresigné par avocat ou, dans les seuls cas où il y est habilité, par un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable. L'enregistrement est refusé si l'acte ne respecte pas l'une de ces formes (chapitre 39).

Cette réforme modifie directement la répartition des rôles. L'acte sous signature privée rédigé par les associés eux-mêmes, courant dans les SCI familiales, ne suffit plus pour la plupart d'entre elles. L'expert-comptable ne peut rédiger l'acte que dans le prolongement de sa mission comptable auprès de la société concernée. Un acte rédigé par un avocat mais non contresigné par lui ne remplit pas la condition. La question de l'application du texte aux cessions à titre gratuit a fait l'objet d'une question écrite n° 17718 publiée au Journal officiel du 11 août 2026, sans réponse publiée à notre connaissance au 25 octobre 2026. La donation, qui exige de toute façon un acte notarié, n'est pas concernée en pratique.

Le commissaire aux comptes

Le commissaire aux comptes certifie les comptes. Il n'en est pas le rédacteur et ne peut pas tenir la comptabilité de la société qu'il contrôle. Sa désignation est obligatoire au-delà de certains seuils, qui dépendent de la forme de la société.

Une SCI familiale qui détient quelques logements n'atteint pas ces seuils. Faute de salariés, il lui faudrait dépasser à la fois 3,1 millions d'euros de loyers et 1,55 million d'euros de total de bilan. Un groupe familial structuré autour d'une holding peut en revanche y arriver. Les associés peuvent aussi nommer volontairement un commissaire aux comptes, par exemple lorsqu'un associé minoritaire ne fait pas confiance à la gestion.

Les intervenants ponctuels

D'autres professionnels interviennent à l'occasion d'opérations précises. Le tableau suivant les situe par rapport aux opérations de la société.

Les missions utiles selon la société

La SCI à l'IR

La SCI à l'IR n'est pas tenue d'établir des comptes annuels au sens du Code de commerce, sauf exceptions (chapitre 95). Elle doit en revanche tenir une comptabilité qui permette au gérant de rendre compte chaque année et de déposer la déclaration n° 2072 (chapitre 58). Les missions confiées à un expert-comptable sont alors les suivantes.

• La tenue de la comptabilité de trésorerie, recettes et dépenses par immeuble.
• Le suivi des comptes courants de chaque associé (chapitre 28).
• L'établissement de la déclaration n° 2072 et des attestations remises aux associés.
• L'aide au rapport annuel du gérant et au procès-verbal d'approbation.
• Le contrôle de l'éligibilité au maintien à l'IR, en particulier le suivi des recettes commerciales accessoires (chapitre 68).

La préparation de la déclaration n° 2044 de chaque associé n'entre pas dans cette mission. Elle concerne le foyer fiscal de l'associé, qui peut avoir d'autres biens et d'autres revenus. Si vous souhaitez que le cabinet la prépare, faites-le préciser par écrit, associé par associé.

La société à l'IS

La société soumise à l'IS, qu'il s'agisse d'une SCI ayant opté, d'une SARL ou d'une SAS, tient une comptabilité commerciale complète et dépose une liasse fiscale télétransmise (chapitres 78 et 96). La mission de l'expert-comptable y est plus lourde et plus technique. Elle comprend en général la tenue, le plan d'amortissement par composants, la clôture, la liasse n° 2065 et ses annexes, le calcul des acomptes d'IS et, en cas de distribution, l'imprimé fiscal unique (IFU) des revenus distribués.

L'expert-comptable y joue aussi un rôle de conseil plus marqué. Le choix de distribuer ou de mettre en réserve, la rémunération éventuelle du gérant, l'intérêt des comptes courants et le traitement des travaux entre charges et immobilisations ont une incidence fiscale immédiate. Une SARL ou une SAS dépose en outre ses comptes au greffe dans le mois de leur approbation, ou dans les deux mois en cas de dépôt en ligne (entreprendre.service-public.gouv.fr).

La SARL de famille et la location meublée

La SARL de famille qui a opté pour l'IR relève des bénéfices industriels et commerciaux. Elle établit une liasse n° 2031 et ses tableaux annexes et chaque associé reporte sa quote-part sur sa déclaration personnelle (chapitre 79). La mission porte en particulier sur l'amortissement des immeubles et du mobilier, la limitation de la déduction des amortissements et la répartition du résultat entre les associés.

Les missions juridiques annuelles

Chaque année, la société doit réunir ses associés, approuver les comptes ou le rapport du gérant, décider de l'affectation du résultat et consigner ces décisions au registre (chapitres 26, 98 et 99). Ces formalités peuvent être assurées par le gérant lui-même, par l'expert-comptable au titre d'une mission juridique accessoire ou par un avocat. Elles sont souvent facturées à part, sous la forme d'un forfait annuel.

Pour une SARL ou une SAS, la mission juridique annuelle inclut le dépôt des comptes au greffe et, s'il y a lieu, le rapport de gestion. Pour une SCI, elle se réduit souvent au procès-verbal et à sa transcription au registre. Dans tous les cas, demandez qui vérifie que les mandats des gérants, les délais statutaires et les conventions entre la société et ses associés sont respectés (chapitre 33).

Les missions ponctuelles

Les événements de la vie de la société appellent des interventions spécifiques. Le tableau suivant indique le professionnel le plus souvent compétent pour chacun d'eux.

Les coûts

Les modes de rémunération

Les honoraires de l'expert-comptable et de l'avocat sont libres. Ils sont fixés au forfait, au temps passé ou par une combinaison des deux. La loi du 31 décembre 1971 impose en principe à l'avocat de conclure avec son client une convention d'honoraires écrite, qui précise le montant ou le mode de calcul des honoraires et les frais prévisibles. L'expert-comptable fixe les siens dans la lettre de mission (article 151 du décret n° 2012-432 du 30 mars 2012, BOI-DJC-EXPC-20-30, § 1 et 10).

Le notaire perçoit, pour les actes tarifés, des émoluments réglementés, souvent proportionnels à la valeur en jeu, auxquels s'ajoutent les droits et taxes reversés à l'État et les débours. Pour une donation, le barème proportionnel est rappelé au chapitre 105. Pour les actes ou prestations non tarifés, il facture des honoraires libres, après accord écrit. Demandez dans tous les cas un devis détaillé qui sépare émoluments, honoraires, taxes et débours.

Des ordres de grandeur illustratifs

Aucun barème officiel ne fixe le prix d'une mission comptable ou juridique pour une société immobilière. Les montants du tableau suivant sont des hypothèses de travail, cohérentes avec celles du chapitre 7. Elles ne constituent pas des tarifs de marché. Ils servent à comparer des situations, pas à juger un devis.

Les événements exceptionnels sont presque toujours facturés en plus du forfait. Il s'agit d'une acquisition ou d'une vente, d'une option fiscale, d'une cession ou d'une donation de parts, d'une augmentation de capital, d'un contrôle fiscal ou de l'arrivée d'un nouvel associé. Faites écrire leur mode de calcul dans la lettre de mission.

La taxe sur la valeur ajoutée et la déductibilité des honoraires

Une SCI qui loue des logements nus n'est pas redevable de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Elle ne récupère donc pas la TVA facturée par ses conseils et supporte leur coût toutes taxes comprises. Une société qui a opté pour la TVA sur des locaux professionnels la récupère dans les conditions du droit commun (chapitre 53).

Dans une SCI à l'IR, les sommes versées à un tiers pour la tenue de la comptabilité des immeubles et les honoraires versés pour la rédaction des déclarations fiscales sont déductibles des revenus fonciers pour leur montant réel (BOI-RFPI-BASE-20-10, § 60). Les frais de procédure, dont les honoraires d'avocat, de notaire ou d'expert liés à un litige concernant l'immeuble, le sont aussi (même source, § 90 et § 100). Les frais d'acquisition de l'immeuble ne le sont pas. Les honoraires liés à la seule vie juridique de la société, comme une modification des statuts ou une cession de parts, ne sont pas visés par ces paragraphes. Faites vérifier leur traitement par le cabinet avant de les porter sur la déclaration n° 2072. Dans une société à l'IS, les honoraires sont des charges de l'exercice, sauf ceux qui s'incorporent au coût d'un immeuble acquis.

Exemple chiffré, la petite SCI à l'IR

L'exemple suivant est illustratif. Deux associés à parts égales détiennent une SCI à l'IR propriétaire de deux logements nus. Le gérant hésite entre tenir lui-même les comptes et confier la tenue et la déclaration n° 2072 à un cabinet pour un forfait de 900 € hors taxes. La SCI ne récupérant pas la TVA, le coût est de 1 080 € toutes taxes comprises.

Cette somme est déductible des revenus fonciers de la société. Chaque associé est imposé à un taux marginal de 30 % et supporte 17,2 % de prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers, soit 47,2 % au total. L'économie d'impôt s'élève à 509,76 € et le coût net de la mission à 570,24 €. Le gérant estime à 25 heures par an le temps nécessaire pour tenir les comptes et préparer la déclaration lui-même. Le coût net de la mission rapporté à ce temps représente environ 22,81 € par heure.

La décision ne dépend pas seulement de ce calcul. Un gérant qui ne suit pas les comptes courants ou qui mélange les dépenses risque des erreurs dont le coût dépasse vite le forfait évité (chapitre 104).

Exemple chiffré, la société à l'IS

L'exemple suivant est illustratif. Une SCI à l'IS qui loue cinq logements nus confie la comptabilité et la liasse à un cabinet pour 2 000 € hors taxes et la mission juridique annuelle pour 400 € hors taxes. Elle supporte 2 880 € toutes taxes comprises. Ces honoraires sont déductibles de son résultat imposable à l'IS. Si le bénéfice relève du taux réduit de 15 %, l'économie d'IS est de 432 € et le coût net de 2 448 €.

Dans ce cas, la tenue des comptes sans professionnel est possible en droit mais rarement prudente. La comptabilité d'engagement, les amortissements par composants, la liasse télétransmise et le calcul des acomptes demandent une compétence que peu de gérants ont le temps d'acquérir. Une erreur sur l'amortissement fausse le résultat de chaque exercice et la plus-value de revente (chapitre 76).

La lettre de mission et la convention d'honoraires

Le contenu à exiger

La lettre de mission de l'expert-comptable est le document qui fixe ce que le cabinet fait et ne fait pas (BOI-DJC-EXPC-20-30, § 1 et 10). Pour une société immobilière, elle devrait au minimum préciser les points suivants.

• La société concernée, avec sa forme, son régime fiscal et la date de clôture de l'exercice.
• La nature de la mission, tenue complète, révision d'une saisie faite par le gérant ou simple établissement des déclarations.
• La liste des déclarations établies, n° 2072, n° 2065, n° 2031, déclarations de TVA, IFU, cotisation foncière des entreprises (CFE).
• Le traitement des comptes courants d'associés et la remise d'un état annuel de ces comptes.
• La mission juridique annuelle, si elle est confiée au cabinet, avec le registre et le dépôt au greffe.
• Les missions exclues, en particulier les déclarations personnelles des associés et le conseil patrimonial.
• Les documents à fournir par la société, leur forme et leurs dates de remise.
• Les honoraires, le mode de calcul des prestations exceptionnelles et les conditions de révision.
• La durée, le préavis de résiliation et le sort des fichiers en fin de mission.

La convention d'honoraires de l'avocat

La convention d'honoraires décrit la mission confiée à l'avocat, le mode de rémunération et les frais. Pour une refonte de statuts, une cession de parts ou un audit avant donation, demandez qu'elle précise les livrables attendus, comme un projet commenté, un acte prêt à signer ou une note de synthèse. En cas de désaccord sur les honoraires, la contestation est portée devant le bâtonnier de l'ordre des avocats.

Répartir les tâches

Le tableau de répartition type

Le tableau suivant présente une répartition courante dans une SCI ou une SARL de famille dont la comptabilité est confiée à un cabinet. Il s'adapte à chaque mission et peut être annexé à la lettre de mission.

Les informations que seul le gérant détient

Certaines informations n'apparaissent dans aucun relevé bancaire. Le cabinet ne peut pas les deviner et leur absence fausse les comptes ou les déclarations. Transmettez-les spontanément.

• La conclusion, le renouvellement ou la fin d'un bail, avec le montant du loyer.
• L'occupation gratuite d'un bien par un associé ou un proche (chapitre 41).
• Les travaux réalisés, avec leur nature exacte, entretien, amélioration ou agrandissement.
• Les cessions, donations et nantissements de parts, ainsi que le décès d'un associé.
• Le changement de résidence fiscale d'un associé, qui modifie son imposition (chapitre 65).
• Une location meublée ou de courte durée, même ponctuelle, qui peut menacer le maintien à l'IR (chapitre 68).
• Un litige avec un locataire, un artisan, un voisin ou l'administration.

Le calendrier de travail

Pour un exercice clos le 31 décembre, la déclaration n° 2072 et la liasse d'une société à l'IS doivent être déposées au printemps de l'année suivante, à des dates rappelées au chapitre 102. Un calendrier type de la relation avec le cabinet s'organise comme suit.

Le point d'automne est le plus utile. Il permet encore de décider d'une distribution, d'un remboursement de compte courant ou de la date de travaux avant la clôture.

Situations particulières

Le couple marié, pacsé ou concubin

Dans une SCI entre époux ou entre partenaires, le cabinet tient les comptes de la société, pas ceux du couple. Il doit pourtant connaître le régime matrimonial ou le régime du pacte civil de solidarité (PACS), car il détermine qui finance quoi et comment se lisent les comptes courants. Un apport de fonds communs inscrit au compte courant d'un seul époux, par exemple, crée une ambiguïté qui ressurgit au divorce ou au décès (chapitres 18 et 19). Faites valider par le notaire la qualification des apports et des avances avant que le cabinet ne les enregistre.

En cas de séparation, l'expert-comptable reste celui de la société. Il fournit les mêmes informations à tous les associés et ne devient pas le conseil de l'un contre l'autre, qui consultent chacun leur avocat.

Les enfants mineurs associés

Lorsque des enfants mineurs détiennent des parts, leurs représentants légaux exercent leurs droits d'associés. Certains actes de disposition, comme la vente d'un immeuble de la société dans certaines configurations ou la cession de parts du mineur, peuvent exiger l'autorisation du juge des tutelles (chapitre 20). Ce point relève du notaire ou de l'avocat. Le cabinet comptable doit simplement être informé de la situation pour adresser les documents aux bonnes personnes.

Les parts démembrées

Lorsque des parts sont démembrées, l'usufruitier et le nu-propriétaire ont chacun des droits d'information et, selon les statuts, des droits de vote distincts (chapitres 25 et 89). La lettre de mission doit prévoir l'envoi des documents annuels aux deux. La déclaration n° 2072 doit répartir correctement le résultat entre usufruitier et nu-propriétaire, ce qui suppose que le cabinet dispose de la convention de répartition des charges et des statuts à jour.

Les associés non-résidents

Un associé qui réside hors de France reste imposé en France sur sa quote-part des revenus de source française, selon des règles propres aux non-résidents et sous réserve des conventions fiscales (chapitre 65). Le cabinet doit connaître son pays de résidence pour établir correctement les attestations.

La société à l'IR qui bascule à l'IS

Le passage de l'IR à l'IS, par option ou par assujettissement involontaire, change entièrement la nature de la mission (chapitres 68 et 71). Le cabinet doit établir un bilan d'ouverture, décomposer les immeubles par composants et calculer les conséquences fiscales immédiates. Une mission prévue pour une SCI à l'IR ne couvre jamais ce travail. Renégociez la lettre de mission avant l'option, pas après.

Plusieurs sociétés et la holding

Lorsque plusieurs sociétés appartiennent aux mêmes associés, la cohérence entre elles devient un sujet à part entière. Les comptes courants entre sociétés, les refacturations, les loyers intragroupe et les conventions doivent se retrouver à l'identique dans chaque comptabilité. Un cabinet unique facilite cette cohérence. Plusieurs cabinets imposent un calendrier commun et un responsable désigné pour les rapprochements.

Exemple chiffré, le groupe familial

L'exemple suivant est illustratif. Une famille détient une holding et quatre SCI à l'IS. Chaque société paie un forfait comptable et juridique de 1 800 € hors taxes, soit 9 000 € pour les cinq entités. Aucune ne récupère la TVA, ce qui porte le coût à 10 800 € toutes taxes comprises. Déductibles de l'IS, ces honoraires coûtent nets 9 180 € si chaque société est imposée au taux de 15 % et 8 100 € au taux de 25 %.

La question pertinente porte aussi sur l'utilité de chaque entité. Une SCI qui n'a plus de bien ou plus d'objectif distinct coûte chaque année un forfait complet. Le cabinet peut chiffrer une fusion ou une dissolution, que l'avocat met en œuvre (chapitres 92 et 94).

La responsabilité de chacun

Le gérant reste responsable

Le recours à un professionnel ne transfère pas la responsabilité de la société ni celle du gérant. Les déclarations fiscales sont souscrites au nom de la société, qui supporte l'impôt, les intérêts de retard et les majorations en cas d'erreur (chapitre 104). Le gérant répond envers la société et les associés des fautes de gestion qu'il commet (chapitre 23). La société ou le gérant peuvent ensuite rechercher la responsabilité du professionnel s'ils estiment qu'une faute a été commise dans l'exécution de la mission.

La qualité des informations transmises engage aussi la société. Un cabinet qui ignore la mise à disposition gratuite d'un logement à un associé ne peut pas en tirer les conséquences fiscales.

La responsabilité des professionnels

Chaque professionnel répond de la mission décrite dans sa lettre de mission ou sa convention. Avant de signer, demandez l'attestation d'assurance de responsabilité civile professionnelle. L'avocat et le notaire ont aussi un devoir de conseil, qui les oblige à vous éclairer sur la portée et les risques de l'acte qu'ils rédigent, y compris sur ses conséquences fiscales.

La lutte contre le blanchiment

Les experts-comptables, les avocats dans certaines activités et les notaires sont soumis aux obligations de vigilance du Code monétaire et financier en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. Ils vous demanderont des justificatifs d'identité, l'identité des bénéficiaires effectifs de la société et, pour les opérations importantes, l'origine des fonds. La réforme du 27 juin 2026 rappelle expressément ces obligations pour les rédacteurs d'actes de cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière.

Ce que vérifie l'administration

L'administration ne contrôle pas le cabinet, elle contrôle la société et ses associés. Plusieurs points de la relation avec les conseils ont pourtant une incidence directe en cas de contrôle.

• La cohérence entre la déclaration n° 2072 et les déclarations des associés, en particulier la répartition des résultats et le nombre de parts.
• La concordance entre la liasse d'une société à l'IS et le fichier des écritures comptables, que le cabinet doit pouvoir produire. Le défaut de remise d'un fichier conforme expose à l'amende de l'article 1729 D du Code général des impôts (CGI).
• La justification des choix de qualification, charges ou immobilisations, durées d'amortissement, provisions.
• La date et la forme des actes, notamment des cessions de parts depuis le 27 juin 2026 et des procès-verbaux qui autorisent une distribution.
• La réalité des conventions entre la société et ses associés, comptes courants, mises à disposition, loyers (chapitre 70).

Demandez au cabinet de conserver un dossier permanent qui réunit les statuts à jour, les procès-verbaux, les actes de cession et de donation, les tableaux d'amortissement et l'historique des comptes courants. Le jour d'un contrôle, c'est la première pièce que l'expert-comptable et l'avocat présentent au vérificateur. Le déroulement du contrôle est présenté au chapitre 70 et dans le Guide du bailleur privé, Le contrôle fiscal du bailleur.

Choisir ses conseils pas à pas

1. Décrivez la société. Forme, régime fiscal, nombre de biens et de baux, associés, comptes courants, emprunts, opérations prévues dans l'année.
2. Fixez la répartition souhaitée. Ce que le gérant fait lui-même, ce qu'il confie au cabinet et ce qui relève de l'avocat ou du notaire.
3. Consultez au moins deux cabinets sur la base de la même description, pour comparer des offres de même périmètre.
4. Vérifiez l'inscription de l'expert-comptable au tableau de l'ordre et l'inscription de l'avocat au barreau.
5. Posez des questions précises. Combien de SCI le cabinet suit-il, comment traite-t-il les comptes courants, qui vérifie le maintien à l'IR, qui prépare l'assemblée annuelle ?
6. Comparez à périmètre identique, en hors taxes et en toutes taxes comprises, avec le coût des prestations exceptionnelles prévisibles.
7. Négociez et signez la lettre de mission et, pour l'avocat, la convention d'honoraires, avec le tableau de répartition et le calendrier en annexe.
8. Organisez la transmission des pièces dès le premier mois et fixez le rendez-vous d'automne.

Changer de conseil

Les données à récupérer

Un changement de cabinet se prépare, car plusieurs données sont pluriannuelles. Il s'agit des soldes des comptes courants depuis l'origine, des tableaux d'amortissement par composants, des valeurs nettes comptables, des déficits reportables, du prix de revient des parts de chaque associé et des déclarations déposées. Pour une SCI à l'IR, demandez aussi l'historique des déficits fonciers attribués à chaque associé, qui restent personnels à chacun.

La procédure

1. Relisez la lettre de mission en cours, en particulier la durée et le préavis.
2. Choisissez le nouveau cabinet avant de résilier, afin qu'aucun exercice ne reste sans professionnel.
3. Résiliez par écrit, de préférence après le dépôt des déclarations de l'exercice précédent.
4. Demandez les éléments du dossier, grand livre, balance, comptes, liasses ou déclarations n° 2072, fichier des écritures, tableaux d'amortissement, états des comptes courants.
5. Réglez les honoraires dus selon la lettre de mission, pour éviter tout blocage.
6. Faites vérifier les soldes d'ouverture par le nouveau cabinet avant toute saisie.
7. Mettez à jour les accès à l'espace professionnel de la société sur impots.gouv.fr et aux comptes bancaires.

Les erreurs fréquentes

Liste de contrôle

• Le gérant sait ce qu'il fait lui-même et ce qu'il confie, pour chaque société.
• L'expert-comptable est inscrit à l'ordre et suit d'autres sociétés immobilières.
• La lettre de mission énumère chaque société, chaque déclaration et les missions exclues.
• Les déclarations personnelles des associés sont soit exclues, soit prévues par écrit.
• La convention d'honoraires de l'avocat précise la mission et les livrables.
• Les devis du notaire séparent émoluments, honoraires, taxes et débours.
• Les cessions de parts sont confiées à un notaire, à un avocat qui contresigne ou à l'expert-comptable de la société s'il est habilité.
• Le tableau de répartition des tâches et le calendrier sont annexés à la lettre de mission.
• Les informations hors relevés bancaires sont transmises spontanément au cabinet.
• Un rendez-vous d'automne est fixé chaque année.
• Les documents annuels sont envoyés à tous les associés, usufruitiers et nus-propriétaires compris.
• Le seuil de désignation du commissaire aux comptes est vérifié chaque année pour les sociétés importantes et les groupes.
• Les attestations d'assurance de responsabilité civile professionnelle sont obtenues.
• Les tableaux pluriannuels et les états de comptes courants sont conservés en double par la société.
• Le dossier permanent de chaque société est complet et accessible au gérant.

Voyez aussi le Guide du bailleur privé, Les interlocuteurs du bailleur.