La SCI bailleresse d'habitation

Une société civile immobilière (SCI) qui loue un logement vide à titre de résidence principale applique la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 comme n'importe quel bailleur. Le contrat type, le dossier de candidature limité, le dépôt de garantie, l'encadrement des loyers ou les règles de décence s'appliquent sans aménagement. La qualité de personne morale de la société change pourtant plusieurs règles essentielles, à savoir la durée du bail, les motifs de congé, la possibilité d'exiger une caution, la protection des locataires âgés et le montant des sanctions.

Ces différences dépendent d'une distinction que la loi trace elle-même. La société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, appelée SCI familiale, est traitée sur plusieurs points comme un bailleur personne physique. Toutes les autres sociétés, y compris une SCI entre amis ou une SCI dont un associé est une société holding, relèvent du régime des personnes morales. Ce chapitre expose ce qui est propre à la société bailleresse. Les règles générales du bail sont présentées dans le Guide du bailleur privé, Le bail d'habitation vide de A à Z et la location meublée par une société au chapitre 48.

Qui est le bailleur

La société, pas les associés

Le bail est conclu par la société, propriétaire du logement. C'est elle qui figure comme bailleur, par sa dénomination et son siège social, représentée par son gérant. Les loyers sont versés sur le compte bancaire de la société et les quittances sont établies à son nom. Un associé non gérant n'a aucun pouvoir pour signer le bail, délivrer un congé ou encaisser les loyers, sauf mandat écrit donné par le gérant dans les limites des statuts.

Le gérant engage la société envers les tiers pour les actes qui entrent dans l'objet social. Conclure un bail d'habitation relève en principe de la gestion courante. Les statuts peuvent toutefois soumettre certains actes à l'accord préalable des associés, comme un bail d'une durée supérieure au minimum légal ou une location à un associé. Une telle limitation n'est pas opposable au locataire, mais le gérant qui la méconnaît engage sa responsabilité envers les associés (chapitre 23).

Ce que le bail doit indiquer

Le contrat type issu du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 prévoit la désignation du bailleur par son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social. Pour une société, indiquez la forme, la dénomination, le siège, le numéro d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) et l'identité du gérant qui signe. Lorsqu'un mandataire gère le bien, son identité et son adresse figurent aussi au bail.

Mentionnez enfin, pour une SCI familiale, la qualité qui justifie une durée de trois ans. Cette précision n'est pas exigée en tant que telle, mais elle évite une contestation ultérieure sur la durée applicable et sur les congés que la société pourra délivrer.

La définition de la SCI familiale

La loi vise la société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus. Le mot « exclusivement » commande toute l'analyse. Il suffit d'un associé qui n'entre pas dans ce cercle pour que la société perde le traitement favorable.

La composition s'apprécie à chaque acte qui en dépend, notamment à la signature du bail, puisqu'elle fixe sa durée, puis à la délivrance d'un congé pour reprise. Une donation de parts, une cession, un décès ou l'entrée d'une holding peuvent faire perdre le caractère familial en cours de bail. Le gérant a donc intérêt à tenir un tableau des associés et de leurs liens de parenté, mis à jour à chaque mouvement de parts.

La durée du bail

Trois ans ou six ans

La durée minimale du bail vide dépend de la qualité du bailleur. Elle est d'au moins trois ans pour un bailleur personne physique ou une SCI familiale. Elle atteint au moins six ans pour un bailleur personne morale (Guide du bailleur privé, Le bail d'habitation vide de A à Z). À l'échéance, faute de congé, le bail est reconduit tacitement pour la même durée.

Les sociétés commerciales visées sont notamment la société à responsabilité limitée (SARL), y compris la SARL de famille, la société par actions simplifiée (SAS) et la société en nom collectif (SNC). Une durée inférieure au minimum n'est pas nulle. Le bail est réputé conclu pour la durée légale, ce qui reporte l'échéance et donc la date à laquelle la société peut donner congé. Une société non familiale qui signe un bail de trois ans par erreur se retrouve ainsi liée pour six ans.

Les dates à retenir

L'échéance se calcule à partir de la date de prise d'effet du bail. Le congé du bailleur doit être reçu par le locataire au moins six mois avant cette échéance. Lorsque le jour d'échéance n'a pas d'équivalent dans le mois de départ, le délai expire le dernier jour de ce mois (service-public.gouv.fr).

Le bail à durée réduite

Le bail d'une durée comprise entre un et trois ans, justifié par un événement précis d'ordre familial ou professionnel, est prévu pour le bailleur personne physique qui devra reprendre le logement. Une société non familiale ne peut pas y recourir. Pour une SCI familiale qui voudrait l'utiliser au profit d'un associé, faites vérifier la rédaction de la clause par un juriste avant la signature. Un motif imprécis conduit à requalifier le contrat en bail de trois ans.

Le congé délivré par la société

Les trois motifs et leur ouverture

La loi n'admet que trois motifs de congé pour le bail vide, la reprise pour habiter, la vente et le motif légitime et sérieux. La qualité de la société détermine ceux qu'elle peut invoquer.

La reprise par une SCI familiale n'est ouverte qu'au profit de l'un de ses associés, qui doit faire du logement sa résidence principale (service-public.gouv.fr). Le texte ne vise pas les proches de l'associé. Une société entre un père et ses deux enfants peut reprendre au profit de sa fille associée, mais pas au profit de la petite-fille du père qui n'a pas de parts. Une donation de quelques parts avant le congé est possible, mais une donation réalisée dans le seul but de contourner la règle, sans intention libérale réelle, expose à une contestation du locataire et à une remise en cause de l'opération.

Le congé pour reprise pas à pas

1. Vérifiez la composition du capital. La société doit être familiale à la date du congé. Conservez un extrait des statuts à jour et le registre des mouvements de parts.
2. Identifiez le bénéficiaire. Il est associé à la date du congé et s'engage à occuper le logement à titre de résidence principale.
3. Faites décider le congé. Le gérant le délivre, après accord des associés si les statuts l'exigent. Un procès-verbal daté en garde la trace.
4. Rédigez le congé. Il indique le motif, le nom et l'adresse du bénéficiaire, sa qualité d'associé et la nature du lien qui le rattache aux autres associés.
5. Vérifiez la situation du locataire. Âge, ressources et éventuelle personne âgée à charge déterminent l'obligation de relogement présentée plus loin.
6. Envoyez le congé. Lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé, avec la notice d'information prévue par la loi, en tenant compte du délai de six mois.
7. Organisez l'occupation effective. L'associé emménage dans un délai raisonnable et conserve les preuves de son installation.

Le congé pour vendre

Toute société peut donner congé pour vendre. Le congé vaut offre de vente au locataire, qui dispose des deux premiers mois du préavis pour l'accepter. S'il accepte, il dispose de deux mois pour signer l'acte de vente, ou de quatre mois s'il recourt à un prêt (service-public.gouv.fr). La décision de vendre un immeuble relève en général des associés et non du seul gérant, selon les statuts. Elle doit précéder le congé.

Le droit de préemption du locataire ne joue pas lorsque l'acquéreur est un parent jusqu'au troisième degré inclus qui s'engage à occuper le logement pendant au moins deux ans. Pour une société, l'application de cette exception soulève des difficultés, puisque la société n'a pas de parents. Ne la retenez pas sans l'avis d'un juriste.

Le motif légitime et sérieux

Le motif légitime et sérieux couvre notamment l'inexécution par le locataire de ses obligations, comme les retards de paiement répétés ou les troubles de voisinage. Il reste ouvert à toute société et constitue souvent la seule voie pour une société non familiale qui souhaite récupérer un logement sans le vendre. Le juge en contrôle la réalité et la gravité.

Le locataire âgé aux ressources modestes

Le locataire est protégé lorsqu'il a plus de 65 ans à la date d'échéance du bail et que ses ressources sont inférieures à un plafond fixé par la loi. Il l'est aussi lorsqu'il héberge une personne de plus de 65 ans à sa charge et que les ressources cumulées du foyer restent sous ce plafond. Le bailleur doit alors lui proposer, pendant le préavis, un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, situé à proximité (service-public.gouv.fr).

Le bailleur personne physique échappe à cette obligation s'il a lui-même plus de 65 ans ou si ses propres ressources sont inférieures au plafond. Une société ne bénéficie pas de cette dispense, même familiale et même si l'associé bénéficiaire de la reprise remplit lui-même ces conditions. La Cour de cassation l'a jugé à propos d'une SCI familiale qui avait délivré congé à une locataire de plus de 70 ans aux ressources modestes, sans offre de relogement (troisième chambre civile, 7 juillet 2016, n° 14-29.148). Les congés ont été annulés.

Exemple illustratif. Une SCI familiale de Cambrai, dont le gérant a 71 ans, veut reprendre un appartement pour y loger sa fille associée. La locataire, seule, a 72 ans et a perçu 20 000 € de ressources sur les douze derniers mois. Le plafond applicable à une personne seule hors Île-de-France est de 23 403 € selon service-public.gouv.fr, page vérifiée le 1er juin 2026. La locataire est protégée. Si la société était une personne physique de 71 ans, elle serait dispensée de l'offre de relogement. En tant que société, elle doit proposer un logement adapté à proximité, faute de quoi le congé sera annulé.

Le congé frauduleux

Le bailleur qui délivre un congé pour vendre ou pour reprendre de manière frauduleuse encourt une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale (service-public.gouv.fr). Le locataire peut en outre obtenir des dommages et intérêts. Une SCI encourt le plafond des personnes morales, qu'elle soit familiale ou non.

Les garanties exigibles du locataire

La règle propre aux personnes morales

L'article 22-1 de la loi de 1989 limite la caution que peut demander un bailleur personne morale autre qu'une SCI familiale. Cette société ne peut obtenir un cautionnement que dans deux cas, lorsqu'il est apporté par l'un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État, ou lorsque le logement est loué à un étudiant qui ne bénéficie pas d'une bourse de l'enseignement supérieur. Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du Sénat le 14 avril 2022 (question n° 17300) rappelle ces deux cas et renvoie à la liste du décret n° 2009-1659 du 28 décembre 2009.

La SCI familiale échappe à cette limitation et peut demander la caution d'un proche du locataire comme un bailleur personne physique (service-public.gouv.fr). Une société non familiale qui fait signer un acte de caution à un parent d'un locataire salarié s'expose à la nullité de cet engagement, découverte au moment de l'impayé.

Le non-cumul avec une assurance

Quelle que soit sa qualité, le bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives, appelée GLI, ne peut pas exiger en plus une caution, sauf lorsque le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti (Guide du bailleur privé, Trouver le locataire et sécuriser les loyers). Pour une société non familiale, la GLI devient souvent la seule garantie disponible face à un locataire salarié qui ne relève pas de Visale.

Visale

Visale est la garantie gratuite délivrée par Action Logement. Lorsque le candidat en bénéficie, le visa remplace les pièces de la caution. La fiche officielle exige que le locataire et le bailleur ne soient pas membres de la même famille, au sens grand-parent, parent ou enfant (service-public.gouv.fr). Elle ne traite pas expressément du bailleur personne morale. Avant de compter sur Visale pour un logement détenu par une société, vérifiez l'éligibilité de la société sur l'espace bailleur de la garantie ou auprès d'Action Logement.

Le dossier de candidature

La liste limitative des pièces du décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 s'impose à la société comme à tout bailleur. Le gérant qui demande une pièce interdite expose la société à une amende administrative plus lourde que celle d'un particulier.

Ces montants sont ceux repris dans le Guide du bailleur privé, Trouver le locataire et sécuriser les loyers et dans le Guide du bailleur privé, L'encadrement des loyers ville par ville, à jour au 25 octobre 2026.

Le dépôt de garantie et les flux financiers

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges en location vide. Il est encaissé sur le compte de la société et restitué par elle dans le délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, de deux mois dans le cas contraire. Chaque mois de retard commencé majore la somme due de 10 % du loyer mensuel hors charges (Guide du bailleur privé, Le dépôt de garantie).

Dans une société, le retard tient souvent à l'organisation. Le gérant attend l'accord d'un associé, le compte de la société n'est pas approvisionné ou le dépôt a été utilisé pour payer une échéance d'emprunt. La société reste débitrice dans tous les cas.

Exemple illustratif. Une SCI loue un appartement 700 € hors charges, avec un dépôt de 700 €. Le locataire rend les clés le 10 janvier 2027 avec un état des lieux conforme. La restitution est due au plus tard le 10 février 2027. Le gérant, en désaccord avec son coassocié sur une retenue qu'aucune pièce ne justifie, ne paie que le 25 avril 2027. Trois mois de retard sont commencés, soit une majoration de 3 × 70 €, ou 210 €. La société doit 910 € au total, dont la majoration reste à sa charge.

Le compte de la société

Les loyers, les charges récupérées et le dépôt de garantie transitent par un compte bancaire ouvert au nom de la société. L'encaissement des loyers sur le compte personnel d'un associé brouille la comptabilité, complique la déclaration de résultats et fragilise la société en cas de contrôle ou de litige avec le locataire. Le dépôt de garantie peut rester sur le compte courant de la société, mais le gérant suit son montant pour pouvoir le restituer sans délai.

Gérer le bail au quotidien

La révision du loyer et les charges

La révision annuelle sur l'indice de référence des loyers (IRL), la régularisation des charges récupérables et l'interdiction d'augmenter le loyer des logements classés F ou G suivent les règles communes. Le gérant applique la clause de révision à la date prévue au bail. Le bailleur dispose d'un an à compter de la date prévue pour demander la révision. Passé ce délai, celle de l'année est définitivement perdue, ce qui coûte cher à une société dont le gérant change ou délègue mal. La fixation du loyer est présentée dans le Guide du bailleur privé, Fixer le loyer et les charges.

Les quittances et l'information du locataire

La quittance est due gratuitement au locataire qui la demande. Établie au nom de la société, elle distingue le loyer et les charges. Lorsque le gérant change, informez le locataire par écrit des coordonnées du nouveau représentant et, si nécessaire, du nouveau compte bancaire, afin d'éviter des paiements à un ancien gérant.

Les déclarations de la société

La société propriétaire déclare la situation d'occupation de ses logements dans l'espace professionnel du site des impôts, au service « Gérer mes biens immobiliers ». Elle est redevable de la taxe foncière, qu'elle peut répercuter pour la seule taxe d'enlèvement des ordures ménagères (chapitre 69).

Les revenus tirés de la location nue sont déclarés sur la déclaration n° 2072 par la SCI à l'IR, puis répartis entre les associés en revenus fonciers (chapitres 57 et 58). La SCI à l'IS les intègre à son résultat imposable (chapitre 72). La location nue d'habitation par une SCI à l'IR qui gère son patrimoine privé est en principe hors du champ de la cotisation foncière des entreprises (CFE), point détaillé au chapitre 100.

Le permis de louer et les obligations du propriétaire

Dans les communes qui ont instauré une déclaration ou une autorisation préalable de mise en location, la demande est faite par la société, représentée par son gérant. Les obligations de décence, de diagnostics et de performance énergétique s'appliquent dans les mêmes termes qu'à un particulier. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) conditionne la possibilité de louer et d'augmenter le loyer.

Les situations mixtes

La SCI qui change de composition

Une SCI familiale qui accueille un associé extérieur à la famille ne modifie pas les baux en cours, dont la durée reste celle prévue à la signature. Elle perd en revanche la faculté de délivrer un congé pour reprise et de demander une caution personne physique pour les nouveaux baux, hors étudiant non boursier. Les baux conclus après le changement doivent avoir une durée de six ans. Avant toute cession ou donation de parts à une personne extérieure, faites le point sur les baux en cours et sur les projets de reprise.

Le décès d'un associé

Au décès d'un associé, la société continue en principe avec ses héritiers. Si ceux-ci appartiennent à la famille, le caractère familial demeure. Si les statuts prévoient l'agrément et que les parts sont reprises par un tiers, ou si le conjoint survivant devient associé alors que le lien de parenté n'est pas établi au sens du texte, la qualification peut changer. Le notaire chargé de la succession doit être interrogé sur ce point lorsqu'un congé pour reprise est envisagé (chapitre 108).

Le couple marié, pacsé ou en concubinage

Le couple qui détient seul une SCI doit se poser la question de sa qualification avant de signer un bail de trois ans. Des partenaires de PACS ou des concubins sans autre lien ne sont ni parents ni alliés au sens habituel de ces termes. Leur société relève donc en principe du régime des personnes morales, avec des baux de six ans et sans congé pour reprise. L'entrée d'un enfant commun comme associé ne suffit pas, puisque le texte exige que la société soit constituée exclusivement entre parents et alliés.

Les enfants mineurs associés

Un enfant mineur associé reste un parent au sens de la loi de 1989. La SCI constituée entre des parents et leurs enfants mineurs est donc familiale. Une reprise au profit d'un mineur pour qu'il y établisse sa résidence principale est en revanche peu réaliste, sauf circonstances particulières. Le juge l'examinerait avec attention.

La société détenue en partie par une holding

Le patrimoine familial structuré autour d'une holding pose une difficulté fréquente. Une SCI dont le capital est réparti entre les membres de la famille et leur holding n'est plus constituée exclusivement entre parents et alliés. Elle doit consentir des baux de six ans, ne peut pas reprendre et ne peut pas demander de caution personne physique, sauf étudiant non boursier. Ce coût civil doit être pesé avant de faire entrer une holding au capital d'une SCI qui loue des logements nus (chapitre 85).

Les associés non-résidents

Des associés domiciliés à l'étranger ne changent pas la qualification familiale, qui repose sur les liens de parenté. Le gérant doit en revanche organiser la représentation de la société en France, la réception des courriers recommandés du locataire et la conservation des documents du bail. Un congé pour reprise au profit d'un associé expatrié suppose qu'il fasse réellement du logement sa résidence principale à son retour.

Plusieurs sociétés et un même locataire

Lorsqu'un même locataire occupe un logement et un parking appartenant à deux sociétés différentes, chaque société signe son propre contrat. Le parking accessoire au logement suit le bail d'habitation s'il est loué par le même bailleur. Loué par une autre société, il relève d'un contrat distinct, dont la fin n'entraîne pas celle du bail principal.

Le gros bailleur en société

La vente d'un immeuble occupé

La société qui vend en une fois un immeuble d'habitation de plus de cinq logements doit, avant la vente, soit obtenir de l'acquéreur l'engagement de proroger les baux d'habitation en cours pendant six ans à compter de la signature de l'acte, soit faire bénéficier les locataires d'un droit de préemption. Cette règle, issue de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, est rappelée par l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) à propos d'un arrêt de la troisième chambre civile du 12 novembre 2015 (anil.org).

La vente par lots de logements d'un même immeuble obéit à d'autres protections, issues des accords collectifs rendus obligatoires et de l'article 11-1 de la loi de 1989. Le seuil est passé de dix à cinq logements avec la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014. Le bailleur doit notamment informer les locataires sur l'état de l'immeuble et les travaux, à peine de nullité de la vente (anil.org). Une société qui envisage de céder un immeuble lot par lot fait établir le calendrier de ces formalités par son notaire avant le premier congé.

Un parc réparti entre plusieurs sociétés

Une famille qui détient plusieurs SCI doit connaître la qualification de chacune. Une société strictement familiale peut reprendre et demander une caution, sa voisine détenue en partie par une holding ne le peut pas. Un tableau tenu par le gérant recense, pour chaque société, la composition du capital, la durée des baux, leurs échéances et les garanties en place.

Ce que l'administration et le juge regardent

Le locataire qui conteste un congé délivré par une SCI fait porter le débat sur trois points. Le premier est la qualité familiale de la société à la date du congé, que le juge vérifie à partir des statuts et des actes de cession. Le deuxième est la qualité d'associé du bénéficiaire et la réalité de son intention d'habiter. Le troisième est le respect de l'obligation de relogement du locataire âgé.

L'administration fiscale s'intéresse surtout au loyer pratiqué lorsque le locataire est un associé ou un proche, à l'occupation réelle des logements déclarés vacants et à la cohérence entre les loyers encaissés et ceux déclarés. Un loyer anormalement bas consenti à un proche peut être réintégré, ou faire perdre la déduction des charges correspondantes (chapitre 55). Une SCI qui loge gratuitement un associé ne déclare aucun revenu pour ce logement, mais ne peut pas non plus en déduire les charges (chapitre 41).

Les erreurs fréquentes

• Signer un bail de trois ans dans une société non familiale. Le bail est réputé de six ans, ce qui retarde de trois ans la possibilité de vendre libre ou de délivrer congé.
• Donner congé pour reprise au profit d'un enfant non associé. Le congé est nul et la société encourt jusqu'à 30 000 € d'amende si la fraude est retenue, sans compter les dommages et intérêts.
• Oublier l'offre de relogement d'un locataire âgé. Le congé est annulé même si l'associé bénéficiaire a plus de 65 ans, ce qui fait perdre au moins une nouvelle période de bail.
• Faire signer une caution personne physique dans une société non familiale. L'engagement est nul et la société découvre au premier impayé qu'aucun garant ne répond de la dette.
• Cumuler GLI et caution hors étudiant ou apprenti. La caution est nulle et seule l'assurance joue, dans les limites de son contrat.
• Restituer le dépôt en retard faute d'accord entre associés. La majoration de 10 % du loyer par mois commencé reste à la charge de la société.
• Encaisser les loyers sur un compte personnel. La comptabilité de la société devient inexacte et la répartition entre associés se conteste au moment d'une vente ou d'une succession.
• Faire entrer une holding sans mesurer l'effet sur les baux. La société perd les facultés de reprise et de caution pour les baux futurs.
• Demander une pièce interdite au candidat. L'amende administrative peut atteindre 15 000 € pour la société.

Liste de contrôle

1. La composition du capital et les liens de parenté de chaque associé sont connus et tenus à jour.
2. La qualification familiale ou non de la société est établie avant chaque bail et chaque congé.
3. Le bail désigne la société, son siège, son immatriculation et le gérant signataire.
4. La durée minimale de trois ou six ans correspond à la qualité de la société.
5. Les échéances des baux et les dates limites de congé sont notées pour chaque logement.
6. Les statuts précisent les actes de location et de congé soumis à l'accord des associés.
7. Le congé pour reprise vise un associé qui habitera réellement le logement.
8. La situation du locataire âgé est vérifiée et une offre de relogement est préparée si nécessaire.
9. Les garanties demandées sont compatibles avec la qualité de la société et avec une éventuelle GLI.
10. L'éligibilité de la société à Visale est vérifiée avant de compter sur cette garantie.
11. Les pièces demandées aux candidats respectent la liste limitative.
12. Les loyers et le dépôt de garantie transitent par le compte bancaire de la société.
13. La restitution du dépôt est organisée pour respecter le délai d'un ou deux mois.
14. L'occupation des logements est déclarée dans le service « Gérer mes biens immobiliers ».
15. Toute vente d'immeuble occupé de plus de cinq logements est préparée avec le notaire au regard des protections des locataires.