Les erreurs de financement en société

Le financement d'une société immobilière se décide en quelques semaines, au moment de l'achat. Il produit ses effets pendant vingt ans. Les erreurs commises à ce stade se corrigent mal. Un capital mal libéré, un compte courant sans convention, une caution sans plafond négocié ou une assurance emprunteur mal répartie entre les associés ne coûtent rien le premier jour et beaucoup plus tard, au décès d'un associé, lors d'une séparation, d'une revente, d'un contrôle ou du calcul de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Ce chapitre rassemble les erreurs de financement les plus fréquentes dans les sociétés civiles immobilières (SCI), qu'elles relèvent de l'impôt sur le revenu (IR) ou de l'impôt sur les sociétés (IS), ainsi que dans les sociétés commerciales qui détiennent de l'immobilier. Pour chacune, il présente la règle en cause, son fondement, la conséquence chiffrée sur un exemple illustratif et le moyen de l'éviter. Les mécanismes eux-mêmes sont détaillés dans les chapitres 28 (comptes courants), 36 (prêt à une société), 37 (caution), 38 (assurance emprunteur), 43 (frais d'acquisition) et 44 (arbitrage entre apport, compte courant et emprunt).

Vue d'ensemble

Le tableau suivant classe les erreurs selon le moment où elles apparaissent et le coût qu'elles entraînent dans les exemples de ce chapitre.

Les erreurs de structure du financement

Un capital symbolique non libéré dans une société à l'IS

La règle. Une société soumise à l'IS bénéficie du taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice si son chiffre d'affaires ne dépasse pas 10 millions d'euros et si son capital est entièrement libéré et détenu pour 75 % au moins par des personnes physiques (Guide du bailleur privé, La SCI à l'impôt sur les sociétés en pratique). Les intérêts servis aux associés sur leurs comptes courants ne sont déductibles qu'à deux conditions, un capital entièrement libéré et un taux qui ne dépasse pas le taux de référence publié pour la date de clôture (entreprendre.service-public.gouv.fr).

L'erreur. Beaucoup de SCI à l'IS sont constituées avec un capital de quelques centaines d'euros dont seule une fraction est versée, le reste du financement passant par l'emprunt et le compte courant. Tant que le capital n'est pas entièrement libéré, la société perd les deux avantages à la fois.

Exemple illustratif. Une SCI à l'IS dégage un bénéfice de 30 000 € après déduction de 6 000 € d'intérêts versés sur un compte courant de 150 000 € rémunéré à 4 %. Avec un capital libéré, elle paie 15 % sur 30 000 €, soit 4 500 €. Avec un capital non libéré, les intérêts de compte courant sont réintégrés et le bénéfice imposable passe à 36 000 €, taxé à 25 %, soit 9 000 €. L'écart atteint 4 500 € par an, alors qu'il aurait suffi de libérer le capital.

L'éviter. Libérez intégralement le capital avant la clôture du premier exercice, quitte à fixer un capital modeste. Conservez l'attestation de dépôt des fonds et la trace des appels de fonds. Une augmentation de capital ultérieure suppose de vérifier à nouveau la libération.

Des apports en compte courant sans convention

La règle. L'avance en compte courant est un prêt de l'associé à la société. Sauf convention contraire, elle est remboursable à tout moment, à la demande de l'associé. La société ne peut pas refuser en invoquant ses difficultés, mais elle peut demander au juge des délais de paiement, limités à deux ans. Les fonds peuvent être bloqués par une décision unanime des associés ou par une convention de blocage, souvent exigée par la banque (entreprendre.service-public.gouv.fr).

L'erreur. Le financement d'une SCI familiale repose souvent sur un compte courant de 50 000 € ou 100 000 € apporté par un parent, sans aucun écrit. À l'occasion d'un divorce, d'une mésentente ou d'une succession, l'associé ou ses héritiers demandent le remboursement immédiat. La société, dont la trésorerie est absorbée par l'emprunt, doit vendre un bien, réemprunter ou négocier sous la contrainte.

L'éviter. Signez une convention de compte courant qui précise le montant, la durée de blocage éventuelle, les modalités de remboursement, la rémunération ou l'absence de rémunération et l'ordre de remboursement par rapport aux dettes bancaires. Faites approuver chaque année un état des comptes courants en assemblée. Les règles détaillées figurent au chapitre 28.

Des financements inégaux non tracés

La règle. Les droits de chaque associé dans le partage du prix de vente ou du boni de liquidation se déterminent en principe à proportion de sa part dans le capital, après remboursement des dettes de la société, comptes courants compris. Une somme versée par un associé pour le compte de la société n'est récupérable par priorité que si elle figure au crédit de son compte courant.

L'erreur. Un associé paie de sa poche les échéances d'emprunt, les travaux ou la taxe foncière, directement à la banque ou aux entreprises, sans que la société inscrive ces sommes à son compte courant. Au moment du partage, rien ne distingue ses versements de ceux des autres associés.

Exemple illustratif. Un frère et une sœur détiennent chacun 50 % d'une SCI. Pendant dix ans, le frère règle personnellement 500 € par mois d'échéances, soit 60 000 €, que la société n'enregistre pas. L'immeuble est vendu et laisse 300 000 € nets après remboursement de la banque. Sans compte courant, chacun reçoit 150 000 €. Si les 60 000 € avaient été inscrits au compte courant du frère, il aurait d'abord été remboursé, puis les 240 000 € restants auraient été partagés par moitié. Il aurait reçu 180 000 € et sa sœur 120 000 €. L'absence de traçabilité lui coûte 30 000 €.

Dans une famille, un tel transfert de valeur peut en outre être analysé comme une libéralité indirecte, avec des conséquences civiles au moment de la succession et, le cas échéant, fiscales. Le notaire doit en connaître lors de tout règlement successoral (chapitre 111).

L'éviter. Faites transiter tous les versements par le compte bancaire de la société et inscrivez-les au compte courant de l'associé qui les a faits. Si un associé paie directement un tiers, établissez immédiatement une pièce comptable qui constate l'avance.

Emprunter au mauvais niveau

Le prêt peut être souscrit par la société ou par l'associé, qui apporte ensuite les fonds en capital ou en compte courant. Le choix modifie la déductibilité des intérêts, les garanties et la situation de l'associé en cas de séparation.

L'associé d'une SCI à l'IR qui emprunte pour acquérir ses parts ou financer sa souscription déclare les intérêts dans le cadre 410 de sa déclaration n° 2044, en complément de sa quote-part d'intérêts de la société (Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location nue). L'associé d'une société à l'IS qui emprunte personnellement pour financer son apport supporte au contraire des intérêts qui ne réduisent ni le résultat de la société ni, en principe, l'imposition des dividendes qu'il percevra.

L'erreur. Emprunter personnellement pour financer une société à l'IS, alors que le même emprunt souscrit par la société aurait réduit son résultat imposable. Sur 6 000 € d'intérêts annuels, la société aurait économisé 900 € d'IS au taux de 15 % ou 1 500 € au taux de 25 %.

L'éviter. Décidez qui emprunte avant de signer l'offre de prêt et faites valider le schéma par l'expert-comptable. Lorsque l'associé emprunte pour la société, la convention de compte courant doit prévoir un remboursement compatible avec ses propres échéances.

Faire reprendre l'emprunt de l'apporteur

La règle. L'apport d'un immeuble rémunéré par des parts est un apport pur et simple. Lorsque la société prend en charge l'emprunt qui grève le bien, l'apport devient onéreux à hauteur de la dette reprise. Cette fraction est traitée comme une vente pour les droits d'enregistrement, selon des règles d'imputation du passif que le notaire applique (Guide du bailleur professionnel, Apporter son parc à une société).

Exemple illustratif. Un particulier apporte à une SCI à l'IR un appartement de 250 000 € encore grevé d'un prêt de 150 000 € que la société reprend. Les 100 000 € rémunérés par des parts sont enregistrés gratuitement dans une société à l'IR. Les 150 000 € de passif repris supportent les droits de mutation à titre onéreux, au taux global de 5,80665 % ou de 6,3185 % dans les départements qui ont relevé leur taux depuis le 1er avril 2025, soit environ 8 710 € ou 9 478 €, hors contribution de sécurité immobilière et émoluments du notaire.

L'éviter. Chiffrez avec le notaire l'apport avec et sans reprise du passif. Laisser l'emprunt à la charge de l'apporteur évite ces droits mais crée d'autres questions, comme le sort des intérêts et la garantie de la banque sur un bien qui n'appartient plus à l'emprunteur. L'apport d'un bien à une SCI est traité au chapitre 14.

Les erreurs de calibrage

Oublier que le capital remboursé est imposé

La règle. Dans une SCI à l'IR, le résultat foncier se calcule en déduisant des loyers les charges et les intérêts d'emprunt, jamais le capital remboursé. Les associés sont imposés sur leur quote-part, que la société leur distribue ou non sa trésorerie. Le revenu foncier supporte l'impôt sur le revenu au barème et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, la hausse de la contribution sociale généralisée (CSG) votée pour 2026 ne s'appliquant pas aux revenus fonciers (Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location nue).

Exemple illustratif. Une SCI à l'IR encaisse 24 000 € de loyers, paie 4 000 € de charges, 6 000 € d'intérêts et rembourse 10 000 € de capital. Sa trésorerie dégage 4 000 €. Son résultat foncier atteint 14 000 €, réparti entre deux associés à 50 %. Imposés à un taux marginal de 30 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 %, ils paient ensemble 6 608 €. Il leur manque 2 608 € par an, à prélever sur leurs revenus personnels, hors effet de la CSG déductible l'année suivante.

La même opération logée dans une SCI à l'IS qui amortit l'immeuble pour 9 000 € par an dégage un résultat de 5 000 €, imposé à 750 € au taux de 15 %. La société conserve 3 250 €. L'imposition personnelle n'intervient qu'en cas de distribution, au PFU de 31,4 %. Ce décalage ne rend pas l'IS préférable en soi, puisque l'amortissement sera repris dans la plus-value à la revente (chapitre 76), mais il montre que le choix du régime fiscal et celui de la durée du prêt doivent être faits ensemble.

L'éviter. Établissez avant l'achat un tableau sur la durée du prêt qui fait apparaître, année par année, la trésorerie de la société et l'impôt de chaque associé. Allonger la durée du prêt, augmenter l'apport ou choisir un autre régime fiscal sont des réponses possibles, chacune avec ses coûts.

Un prêt in fine sans plan de remboursement

La règle. Le prêt in fine ne rembourse le capital qu'au terme. Les intérêts restent élevés pendant toute la durée et sont déductibles, en location nue comme en société à l'IS. Pour l'IFI de l'associé qui emprunte personnellement, la dette est traitée comme si elle était amortie chaque année (Guide du bailleur privé, L'IFI du bailleur).

L'erreur. Souscrire un prêt in fine au nom de la société sans placement nanti ni plan crédible de remboursement, en comptant sur la revente de l'immeuble. Si le marché se retourne au terme, la société doit vendre dans de mauvaises conditions ou refinancer à un taux plus élevé. Les associés cautions sont alors appelés.

L'éviter. Associez tout prêt in fine à un placement identifié, nanti au profit de la banque, dont la valeur projetée couvre le capital. Simulez un scénario de baisse de la valeur de l'immeuble. Le prêt in fine est comparé au prêt amortissable dans le Guide du bailleur professionnel, Le crédit amortissable et le crédit in fine.

Croire que la société augmente la capacité d'emprunt

La règle. Les normes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui plafonnent le taux d'effort à 35 % et la durée à vingt-cinq ans sauf exceptions, s'appliquent aux crédits immobiliers octroyés par les banques. Selon la foire aux questions du HCSF, le prêt souscrit par une SCI dont l'emprunteur est associé compte selon sa responsabilité dans la dette (Guide du bailleur professionnel, Les normes HCSF et le bailleur professionnel).

L'erreur. Créer une SCI dans l'idée de contourner un refus de prêt personnel. La banque analyse la situation des associés, leur demande leur caution et intègre leurs échéances existantes. Le dossier aboutit au même refus, après des frais de création de société inutiles.

L'éviter. Faites étudier la capacité d'emprunt de chaque associé avant de créer la société. Le prêt à une société est présenté au chapitre 36.

Les erreurs de garanties

La caution solidaire sans plafond négocié

La règle. Les associés d'une SCI répondent des dettes sociales de manière indéfinie mais non solidaire et subsidiaire, à proportion de leur part dans le capital et seulement après une poursuite vaine contre la société (entreprendre.service-public.gouv.fr). La caution solidaire permet au contraire à la banque d'agir directement contre l'associé, pour la totalité du montant garanti. Depuis le 1er janvier 2022, la caution personne physique écrit elle-même le montant de son engagement en chiffres et en lettres. Le cautionnement manifestement disproportionné à ses revenus et à son patrimoine est réduit au montant qu'elle pouvait garantir (Guide du bailleur professionnel, Les garanties exigées par les banques).

Exemple illustratif. Une SCI emprunte 300 000 €. Ses deux associés à 50 % signent chacun une caution solidaire de 360 000 €, soit 120 % du capital emprunté, pour la durée du prêt augmentée de quatre ans. Après une revente qui laisse 80 000 € impayés, la banque peut réclamer la totalité à un seul associé, à charge pour lui de se retourner contre l'autre. Sans caution, chacun n'aurait répondu que de 40 000 €, seulement après la poursuite de la société. Un plafond ramené à 300 000 € réduit de 60 000 € l'engagement maximal de chaque associé.

L'éviter. Négociez le plafond et la durée de la caution en même temps que le taux du prêt. Demandez une caution limitée à la quote-part de chaque associé lorsque la banque l'accepte. Conservez l'information annuelle que la banque doit adresser à chaque caution avant le 31 mars. La caution des associés est détaillée au chapitre 37.

Le conjoint commun en biens

Un associé marié sous un régime de communauté qui se porte caution sans le consentement exprès de son conjoint n'engage en principe que ses biens propres et ses revenus. La banque demande donc souvent ce consentement, qui expose les biens communs. Le conjoint qui le donne doit comprendre qu'il engage le patrimoine du couple pour une dette d'une société dont il n'est parfois pas associé (chapitre 18).

Oublier la caution en quittant la société

La caution du gérant ou d'un associé survit à son départ de la société pour les dettes nées avant la fin de son engagement. L'associé qui cède ses parts sans obtenir sa libération reste exposé à un prêt qu'il ne contrôle plus. Négociez la mainlevée de la caution et son remplacement par celle du cessionnaire dans l'acte de cession, avec l'accord écrit de la banque (chapitre 117).

Des quotités d'assurance emprunteur mal réparties

La règle. L'assurance emprunteur couvre chaque assuré à hauteur de la quotité choisie. Au décès d'un assuré, l'assureur rembourse la fraction du capital restant dû correspondant à sa quotité. Le solde reste dû par la société.

Exemple illustratif. Une SCI emprunte 200 000 €. Ses associés détiennent 70 % et 30 % des parts, mais les quotités ont été fixées à 50 % chacune. L'associé majoritaire décède alors que le capital restant dû est de 150 000 €. L'assureur verse 75 000 €. Avec une quotité de 70 %, il aurait versé 105 000 €. La société et l'associé survivant supportent 30 000 € de dette supplémentaire, alors que les revenus du défunt qui finançaient les apports ont disparu.

L'éviter. Alignez les quotités sur la capacité contributive réelle de chaque associé, pas seulement sur la répartition des parts. Une couverture totale de chaque tête coûte plus cher mais protège mieux la société. Le régime fiscal des primes et le sort de la dette au décès sont présentés au chapitre 38.

Les erreurs de rémunération des comptes courants

Un taux supérieur au taux de référence

La règle. Les intérêts versés sur les comptes courants ne sont déductibles que dans la limite d'un taux de référence qui dépend de la date de clôture de l'exercice. L'excédent est réintégré. Chez l'associé personne physique, les intérêts sont des revenus de capitaux mobiliers soumis au PFU de 31,4 % ou, sur option, au barème progressif. La société déclare les contrats de prêt sur l'imprimé n° 10142 dans le délai de dépôt de sa déclaration de résultats (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Ces taux sont ceux publiés sur entreprendre.service-public.gouv.fr dans la fiche vérifiée le 16 octobre 2026. Le taux applicable aux exercices clos le 31 décembre 2026 n'y figurait pas encore au 25 octobre 2026.

Exemple illustratif. Une SCI à l'IS clôturant le 15 novembre 2026 verse 6 % d'intérêts sur un compte courant de 100 000 €, soit 6 000 €. Seuls 4 430 € sont déductibles au taux de 4,43 %. Les 1 570 € réintégrés coûtent 235,50 € d'IS au taux de 15 % ou 392,50 € au taux de 25 %. L'associé est imposé sur les 6 000 € perçus, soit 1 884 € au PFU.

L'absence d'intérêts entre sociétés

Un associé personne physique peut renoncer à toute rémunération de son compte courant. Lorsque l'associé est une société, l'avance consentie sans intérêts peut être regardée par l'administration comme un acte anormal de gestion de la société prêteuse (entreprendre.service-public.gouv.fr). Dans un groupe familial organisé autour d'une holding, les avances entre sociétés doivent donc être rémunérées à un taux justifiable et documentées par une convention.

Les erreurs de trésorerie après le financement

Prêter la trésorerie de la société aux associés

Dans une SCI, les comptes courants des associés personnes physiques peuvent devenir débiteurs. Dans une société à responsabilité limitée (SARL), ce découvert est interdit aux associés personnes physiques, comme il l'est aux dirigeants de société par actions simplifiée (SAS) (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Dans une société à l'IS, les sommes mises à la disposition des associés à titre d'avances, de prêts ou d'acomptes sont, sauf preuve contraire, considérées comme des revenus distribués en application de l'article 111 du Code général des impôts (CGI). Un associé qui prélève régulièrement sur le compte de la société s'expose ainsi à une imposition comme s'il avait perçu des dividendes. Dans une SCI à l'IR, le compte débiteur reste possible mais il déséquilibre les droits des associés et doit être autorisé et suivi.

Rembourser les comptes courants avant la banque

Une société qui rembourse les comptes courants alors que la banque a exigé leur blocage manque à ses engagements contractuels. L'offre de prêt peut alors prévoir l'exigibilité anticipée. Même sans clause de blocage, rembourser un associé lorsque la société peine à honorer ses échéances fragilise la position de tous les associés cautions.

Financer des dépenses personnelles avec l'emprunt de la société

La déduction des intérêts suit l'emploi des fonds, pas le bien donné en garantie. Un emprunt de la société qui finance en réalité une dépense personnelle d'un associé, par un compte courant débiteur ou une distribution, ne permet pas la déduction des intérêts correspondants. Dans une société à l'IS, l'opération peut en outre être requalifiée en revenu distribué. Dans une société commerciale, l'usage des biens ou du crédit de la société contraire à son intérêt relève de l'abus de biens sociaux, infraction pénale propre aux SARL et aux sociétés par actions (chapitre 23).

Les erreurs patrimoniales

Compter sur le compte courant pour réduire l'IFI

La règle. Les parts d'une société sont retenues pour l'IFI à proportion de la valeur des immeubles qu'elle détient, diminuée de ses dettes. Selon la notice de la déclaration n° 2042-IFI, les dettes contractées par la société auprès d'un membre du foyer pour l'acquisition d'un actif imposable ne sont pas prises en compte pour évaluer les parts (Guide du bailleur privé, L'IFI du bailleur).

Exemple illustratif. Un couple détient la totalité d'une SCI propriétaire d'un immeuble de 1 200 000 €, financé par 400 000 € de prêt bancaire restant dû et 300 000 € de compte courant apporté par le couple. Pour l'IFI, la valeur des parts retenue est de 800 000 €, la dette bancaire étant déduite mais le compte courant écarté. Le financement par compte courant ne fait pas passer la valeur imposable à 500 000 €.

L'éviter. Choisissez entre apport, compte courant et emprunt pour des raisons de gestion et de transmission, pas pour une économie d'IFI que la loi neutralise. L'IFI des parts est présenté au chapitre 66.

Ignorer le compte courant dans la transmission

Le compte courant est une créance de l'associé qui entre dans sa succession pour sa valeur nominale, alors que les parts peuvent bénéficier de décotes lors de leur évaluation. Un financement majoritairement réalisé en compte courant transmet donc une créance pleinement taxable. Il peut être donné, mais selon des règles distinctes de celles des parts. Le chapitre 112 traite du quasi-usufruit sur compte courant et le chapitre 105 de la donation de parts.

Les situations particulières

Le couple

Pour des époux mariés sous le régime de la communauté, les fonds communs apportés à la société créent des parts ou une créance de compte courant dont la valeur tombe en principe dans la communauté, même si un seul époux a la qualité d'associé. Pour des partenaires de pacte civil de solidarité (PACS), en principe séparés de biens, ou pour des concubins, chacun finance avec ses propres deniers et le déséquilibre des contributions se règle d'abord par les comptes courants. Dans les deux cas, une séparation révèle les financements non tracés (chapitre 127).

Les enfants mineurs associés

Un enfant mineur peut détenir des parts reçues par donation, mais il ne peut pas apporter de financement significatif ni se porter caution. Les parents qui financent seuls la société doivent inscrire leurs versements à leur propre compte courant. Les actes graves accomplis au nom du mineur relèvent des règles de l'administration légale et doivent être vérifiés avec le notaire (chapitre 20).

Le démembrement de parts

Lorsque les parts sont démembrées, l'usufruitier perçoit le résultat et le nu-propriétaire détient la valeur. La question de savoir qui finance les échéances d'emprunt et à quel titre doit être réglée par les statuts ou une convention. Un usufruitier qui rembourse le capital d'un emprunt de la société enrichit le nu-propriétaire. Faites encadrer ces flux par le notaire (chapitre 89).

Les associés non-résidents

Une banque française finance plus difficilement une société dont les associés vivent à l'étranger. Elle peut exiger des garanties renforcées, une caution soumise à un droit étranger ou un apport plus élevé. Les intérêts et le résultat de la société restent imposés selon les règles françaises et les conventions fiscales (chapitre 65).

La SCI à l'IR qui bascule à l'IS

Une SCI à l'IR qui opte pour l'IS ou qui y devient soumise, par exemple en louant meublé au-delà du seuil toléré, change de logique de financement. Les intérêts restent déductibles, l'immeuble devient amortissable et la trésorerie dégagée reste dans la société jusqu'à sa distribution. Les comptes courants et la convention de prêt doivent être relus à cette occasion (chapitres 48 et 71).

Plusieurs sociétés

Les avances entre sociétés d'un même groupe familial doivent être rémunérées, documentées et compatibles avec les exceptions au monopole bancaire, point à faire vérifier par un avocat. Une garantie croisée, par laquelle une société garantit le prêt d'une autre, fait circuler le risque d'une société à l'autre et doit être autorisée par les organes de chaque société, au regard de son objet social et de son intérêt.

Petit et grand patrimoine

Ce que l'administration vérifie

Le contrôle fiscal d'une société immobilière porte souvent sur son financement. Les points examinés sont les suivants.

• Les intérêts de compte courant. Le taux appliqué, la libération du capital et la déclaration des contrats de prêt.
• Les avances aux associés. Les comptes débiteurs dans une société à l'IS et leur requalification en revenus distribués.
• Les avances entre sociétés. Leur rémunération et l'éventuel acte anormal de gestion.
• L'emploi des fonds empruntés. La déduction des intérêts d'un emprunt qui a financé autre chose que l'immeuble.
• Les dettes déduites à l'IFI. Les comptes courants et prêts familiaux dont la prise en compte est exclue.
• Les montages artificiels. Un financement conçu dans un but exclusivement fiscal peut être écarté au titre de l'abus de droit prévu par l'article L. 64 du livre des procédures fiscales (chapitre 132).

Corriger une erreur de financement pas à pas

1. Faites l'inventaire. Rassemblez les offres de prêt, les actes de caution, les contrats d'assurance, les statuts, les conventions de comptes courants et les relevés de la société.
2. Reconstituez les comptes courants. Retrouvez les versements de chaque associé et faites-les inscrire par l'expert-comptable avec les pièces justificatives.
3. Régularisez le capital. Faites libérer le solde du capital et conservez la preuve des versements.
4. Rédigez les conventions manquantes. Convention de compte courant, convention de blocage demandée par la banque, convention de prêt entre sociétés.
5. Renégociez les garanties. Demandez la réduction des plafonds de caution, l'ajustement des quotités d'assurance et la mainlevée des garanties devenues inutiles.
6. Faites approuver l'ensemble. Une assemblée constate la situation corrigée et en garde la trace dans un procès-verbal.
7. Mesurez les effets fiscaux. L'expert-comptable vérifie les conséquences des régularisations pour les exercices non prescrits.

Les erreurs fréquentes en résumé

• Constituer une société à l'IS avec un capital non libéré et perdre le taux réduit d'IS ainsi que la déduction des intérêts de compte courant.
• Financer la société par compte courant sans convention ni état annuel.
• Payer des dépenses de la société sur ses fonds personnels sans les inscrire en compte courant.
• Emprunter personnellement pour une société à l'IS sans mesurer la perte de déduction des intérêts.
• Faire reprendre l'emprunt de l'apporteur sans chiffrer les droits sur la fraction onéreuse.
• Bâtir un plan de financement sur la trésorerie sans intégrer l'impôt des associés sur le capital remboursé.
• Souscrire un prêt in fine sans placement nanti.
• Signer une caution solidaire sans négocier son plafond ni sa durée.
• Fixer des quotités d'assurance sans lien avec la capacité contributive de chaque associé.
• Rémunérer les comptes courants au-delà du taux de référence.
• Laisser les associés prélever sur la trésorerie d'une société à l'IS.
• Compter sur le compte courant pour réduire l'IFI.

Liste de contrôle

1. Le régime fiscal de la société et la durée du prêt sont choisis ensemble, sur un tableau de trésorerie couvrant toute la durée du prêt.
2. Le capital est entièrement libéré dans toute société à l'IS.
3. Le choix entre emprunt de la société et emprunt personnel de l'associé est validé par l'expert-comptable.
4. Chaque compte courant fait l'objet d'une convention et d'un état annuel approuvé.
5. Tous les versements des associés transitent par le compte de la société et sont inscrits en compte courant.
6. Le taux des intérêts de compte courant respecte le taux de référence de la date de clôture.
7. Les contrats de prêt sont déclarés sur l'imprimé n° 10142.
8. Le plafond et la durée de chaque caution sont négociés et connus de chaque associé.
9. Le consentement du conjoint commun en biens est donné en connaissance de cause.
10. Les quotités d'assurance emprunteur sont alignées sur la capacité contributive de chaque associé.
11. Un prêt in fine est adossé à un placement nanti et à un scénario de baisse de valeur.
12. L'apport d'un bien grevé d'un emprunt est chiffré avec et sans reprise du passif.
13. Aucun associé ne prélève sur la trésorerie d'une société à l'IS sans décision régulière.
14. Toute cession de parts s'accompagne de la libération des cautions du cédant.
15. Le financement est revu à chaque événement familial, mariage, séparation, naissance, décès ou donation.