Le siège social et l'immatriculation

Une société civile immobilière (SCI) existe entre ses associés dès la signature des statuts. Elle n'existe à l'égard de tous, avec un patrimoine propre, qu'à partir de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS). Tant que cette formalité n'est pas accomplie, elle ne peut pas acheter un immeuble en son nom, emprunter ou signer un bail comme bailleresse, sauf à passer par les règles des actes accomplis pour la société en formation.

Ce chapitre suit l'ordre des opérations. Il traite d'abord le choix du siège social, qui détermine le greffe compétent, le service des impôts et le département de publication de l'annonce légale. Il présente ensuite l'annonce légale, le dépôt du dossier sur le guichet unique des formalités des entreprises, les pièces à fournir, les coûts de 2026, les délais et les documents obtenus en fin de procédure, dont l'extrait Kbis. Il se termine par les formalités ultérieures liées au siège, les cas particuliers et les erreurs fréquentes. La rédaction des statuts relève du chapitre 11, la gérance du chapitre 15 et la déclaration des bénéficiaires effectifs, déposée dans la même démarche, du chapitre 17.

Ce que produit l'immatriculation

La personnalité morale

L'article 1842 du Code civil attache la personnalité morale des sociétés civiles à leur immatriculation. Avant cette date, la société existe comme contrat entre les associés mais n'a ni patrimoine distinct ni capacité de contracter en son nom. Une société qui ne serait jamais immatriculée reste une société en participation, sans personnalité morale, dont les biens appartiennent aux associés selon leurs accords.

Pour une SCI, la conséquence est concrète. L'acte d'achat d'un immeuble, le contrat de prêt et la publication au service de la publicité foncière supposent une personne morale identifiée par son numéro d'immatriculation. Le notaire et la banque exigent donc en pratique la preuve de l'immatriculation avant la signature définitive, ou un mécanisme de reprise des engagements prévu dès les statuts.

Les registres concernés

Depuis 2023, la demande est déposée en ligne sur le guichet des formalités des entreprises, géré par l'Institut national de la propriété industrielle (INPI). La société est alors inscrite automatiquement au registre national des entreprises (RNE) et au RCS tenu par le greffe du tribunal de commerce du siège (entreprendre.service-public.gouv.fr). La SCI est une société civile mais elle relève bien du RCS, comme toutes les sociétés civiles, à côté des sociétés commerciales.

L'immatriculation déclenche aussi l'inscription au répertoire de l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). Celui-ci attribue le numéro du système d'identification du répertoire des entreprises (SIREN), à neuf chiffres, ainsi qu'un code d'activité principale exercée (APE), pris dans la division 68 de la nomenclature des activités pour une société de location immobilière. Ces éléments figurent sur le justificatif d'immatriculation.

Choisir le siège social

Le rôle du siège

Le siège social est l'adresse juridique de la société. Il figure obligatoirement dans les statuts et détermine plusieurs rattachements (entreprendre.service-public.gouv.fr).

• Le greffe compétent pour l'immatriculation et toutes les formalités ultérieures.
• Le département du support d'annonces légales.
• Le service des impôts des entreprises (SIE) qui gère le dossier fiscal de la société, reçoit l'éventuelle option pour l'impôt sur les sociétés (IS) et la déclaration n° 2072 d'une SCI à l'impôt sur le revenu (IR).
• La juridiction compétente pour les litiges entre associés ou avec les tiers, en principe.
• L'application de la loi française, l'article 1837 du Code civil soumettant à la loi française toute société dont le siège est situé en France.

Le même article prévoit que les tiers peuvent se prévaloir du siège statutaire, mais que la société ne peut pas le leur opposer si son siège réel se trouve ailleurs. Une SCI dont toute la gestion se fait en réalité depuis une autre adresse s'expose donc à ce que ses créanciers ou l'administration retiennent cette adresse réelle.

Les options possibles

Le siège d'une SCI se fixe le plus souvent dans l'un des lieux suivants. La fiche officielle sur la domiciliation présente les conditions de chaque solution (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le domicile du gérant

L'article L123-11-1 du Code de commerce autorise toute personne morale à installer son siège au domicile de son représentant légal et à y exercer une activité, sauf disposition législative ou stipulation contractuelle contraire. Lorsqu'un tel obstacle existe, par exemple une clause d'habitation bourgeoise exclusive dans le règlement de copropriété ou une interdiction dans le bail, l'installation reste permise pour une durée de cinq ans au plus à compter de la création de la société, sans dépasser le terme de l'occupation des locaux. Le gérant doit alors notifier par écrit son intention au bailleur ou au syndicat des copropriétaires avant le dépôt de la demande d'immatriculation.

Avant la fin de cette période, la société doit communiquer au greffe sa nouvelle adresse, faute de quoi elle s'expose à une radiation d'office. Cette domiciliation n'entraîne ni changement de destination de l'immeuble ni application du statut des baux commerciaux. La fiche officielle rappelle aussi de vérifier l'assurance habitation du logement (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Seul le gérant peut domicilier la société chez lui. Un associé non gérant ne le peut pas sur ce fondement, même s'il est majoritaire. Si le gérant change ou déménage, le siège doit être transféré et la déclaration des bénéficiaires effectifs mise à jour lorsque l'adresse personnelle du gérant y figure (entreprendre.service-public.gouv.fr).

La protection de l'adresse personnelle

Les associés d'une SCI sont indéfiniment responsables des dettes sociales, à proportion de leur part. À ce titre, leurs noms et adresses apparaissent dans les actes déposés au greffe. Le décret n° 2025-840 du 22 août 2025 permet aux représentants légaux et aux associés indéfiniment responsables de demander que leur adresse personnelle soit occultée dans les actes publics du RCS et du RNE (entreprendre.service-public.gouv.fr).

La demande se fait sur le guichet des formalités des entreprises. Le greffier statue dans un délai de cinq jours ouvrés et son silence permet de saisir le juge chargé de la surveillance du registre. L'adresse reste accessible à une liste d'autorités et de personnes, dont les associés, les créanciers, l'administration fiscale et les autorités judiciaires. Depuis le 5 mai 2026, un extrait d'acte limité au nom, aux prénoms, au mois et à l'année de naissance et à la commune de résidence peut aussi être déposé (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le siège et la fiscalité

Le siège détermine le SIE compétent, auprès duquel la société crée son espace professionnel sur impots.gouv.fr. C'est à ce service que la SCI notifie son éventuelle option pour l'IS, avant la fin du troisième mois de l'exercice concerné (chapitre 71). Les obligations déclaratives d'une SCI à l'IR, présentées au chapitre 58, sont rattachées au même service.

Le siège n'a en revanche aucune incidence sur la taxe foncière des immeubles, due au lieu de chaque bien (chapitre 69), ni sur l'imposition des associés, qui déclarent leur quote-part au lieu de leur propre domicile fiscal.

La chronologie de la création

Les étapes dans l'ordre

La création d'une SCI suit un ordre qu'il est utile de respecter, car chaque pièce sert à la suivante.

1. Choisir la dénomination et vérifier qu'elle n'est pas déjà utilisée par une société ou protégée par une marque dans le même domaine.
2. Arrêter le siège et réunir le justificatif correspondant, avec la notification préalable au bailleur ou au syndic si elle est requise.
3. Rédiger les statuts et, s'il y a lieu, l'état des actes accomplis pour le compte de la société en formation. En cas d'apport d'un immeuble, les statuts sont établis par un notaire.
4. Faire signer les statuts par tous les associés, ce qui constitue la société entre eux.
5. Déposer les fonds sur un compte au nom de la société en formation lorsque les statuts prévoient une libération immédiate du capital en numéraire (chapitre 21).
6. Faire enregistrer les statuts au SIE dans le mois lorsque l'enregistrement est obligatoire, notamment en cas d'apport d'immeuble.
7. Publier l'avis de constitution dans un support habilité du département du siège et obtenir l'attestation de parution.
8. Déposer la demande d'immatriculation sur le guichet unique, avec la déclaration des bénéficiaires effectifs.
9. Recevoir la notification d'immatriculation, le numéro SIREN et l'extrait Kbis, puis informer la banque, le notaire et l'assureur.

Les actes accomplis pendant la formation

Les personnes qui agissent au nom d'une société en formation avant son immatriculation sont tenues personnellement des obligations nées de ces actes. Dans une société civile, elles ne sont pas solidaires entre elles. La société régulièrement immatriculée peut reprendre ces engagements, qui sont alors réputés avoir été souscrits par elle dès l'origine (article 1843 du Code civil).

La reprise peut résulter d'un état des actes annexé aux statuts et signé par les associés, d'un mandat donné dans les statuts ou par acte séparé à un associé ou au gérant pour des engagements déterminés, ou d'une décision des associés prise après l'immatriculation. Chaque acte repris doit être identifié avec précision et passé au nom de la société en formation. Un engagement pris au nom propre de l'associé ne devient pas celui de la société par une simple décision ultérieure.

Pour un achat immobilier, la pratique la plus sûre consiste à signer l'avant-contrat au nom de la société en formation, ou avec une faculté de substitution, puis à ne signer l'acte authentique qu'après l'immatriculation. Le chapitre 35 détaille la condition de constitution de la société et la substitution.

L'enregistrement des statuts

L'enregistrement des statuts auprès du SIE n'est pas obligatoire dans la majorité des cas, notamment lorsque les apports sont en numéraire. Il l'est dans le délai d'un mois à compter de la date des statuts lorsque ceux-ci constatent la transmission de la propriété ou de l'usufruit d'un immeuble, comme un apport en nature d'immeuble, ou lorsqu'ils sont rédigés par un notaire (entreprendre.service-public.gouv.fr).

L'apport pur et simple d'un immeuble à une SCI soumise à l'IR ne supporte pas de droit d'enregistrement proportionnel. L'apport à une société soumise à l'IS est en principe taxé à 5 %, sauf exceptions (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le chapitre 14 traite en détail l'apport d'un bien immobilier, sa publicité foncière et la plus-value de l'apporteur.

L'annonce légale de constitution

Le support et le contenu

L'avis de constitution est publié dans un support habilité à recevoir les annonces légales dans le département du siège. Il peut s'agir d'un journal papier ou d'un service de presse en ligne habilité. Le support délivre une attestation de parution, qui fait partie des pièces du dossier d'immatriculation.

Pour une société civile, le contenu de l'avis est fixé par le décret n° 78-704 du 3 juillet 1978. Il reprend notamment la dénomination, la forme de la société, le montant du capital et, pour une société à capital variable, le montant en dessous duquel il ne peut être réduit, l'adresse du siège, l'objet résumé, la durée, l'identité des gérants et le greffe d'immatriculation. Une mention erronée oblige à republier un avis rectificatif et retarde l'immatriculation.

Le coût

Le prix de l'avis de constitution d'une SCI est un forfait hors taxes fixé chaque année par arrêté. Le texte de base est l'arrêté du 19 novembre 2021 relatif à la tarification et aux modalités de publication des annonces judiciaires et légales, actualisé pour 2026 par un arrêté du 19 novembre 2025. Le forfait diffère selon la forme sociale et la zone géographique, La Réunion et Mayotte relevant d'un tarif propre. Les annonces ultérieures, comme un transfert de siège ou un changement de gérant, sont facturées au nombre de caractères, selon un tarif qui varie par groupe de départements. Le site service-public.gouv.fr propose un simulateur et la fiche sur les coûts de création renvoie à ce calcul (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Aucune remise ni ristourne ne peut être consentie sur le forfait. Méfiez-vous des sollicitations reçues après la création, présentées comme des inscriptions obligatoires à des annuaires ou registres privés. La seule publicité légale de constitution est l'avis dans un support habilité, complétée par l'insertion faite d'office par le greffe au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales.

Le dossier d'immatriculation

Les pièces pour une société civile

La fiche officielle sur l'immatriculation prévoit une liste propre aux sociétés civiles, dont les SCI (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Une particularité de la société civile tient à la place des associés. Parce qu'ils répondent des dettes sociales, chaque associé est identifié au dossier, pas seulement le gérant. La liste des pièces d'une société civile ne mentionne pas d'attestation de dépôt des fonds, à la différence des sociétés commerciales. La banque qui a reçu les fonds de la société en formation peut toutefois en délivrer une si les statuts prévoient une libération immédiate.

La déclaration de non-condamnation

Le gérant personne physique signe une déclaration sur l'honneur attestant qu'il ne fait l'objet d'aucune interdiction de gérer, accompagnée de sa filiation. Un gérant frappé d'une interdiction de gérer ne peut pas être nommé. Une fausse déclaration expose à des sanctions pénales et rend la nomination contestable.

Le dépôt en ligne

Le dossier se dépose exclusivement en ligne sur le guichet des formalités des entreprises, à partir d'un compte personnel. Le déclarant renseigne la forme, l'activité, le siège, les associés, le gérant et le régime fiscal, puis joint les pièces numérisées et paie les frais. Il peut agir lui-même ou par un mandataire, comme un avocat, un notaire ou un expert-comptable.

Dès le dépôt, un récépissé portant la mention « En attente d'immatriculation » est délivré. Il permet notamment de souscrire les assurances et vaut au plus un mois, jusqu'à la notification de l'immatriculation. Si le dossier est incomplet, un récépissé indique les pièces manquantes, à fournir dans un délai de quinze jours ouvrables à compter de sa réception (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Les informations fiscales déclarées

Le formulaire de création interroge sur le régime d'imposition. Pour une SCI qui loue nu et reste à l'IR, aucune option n'est à formuler. Si les associés veulent l'IS, l'option peut être exercée dès la création et doit en tout état de cause être notifiée au SIE avant la fin du troisième mois du premier exercice concerné. Une erreur à ce stade se rattrape difficilement, car l'option est en principe irrévocable passé un délai de renonciation limité (chapitres 4 et 71).

Le formulaire demande aussi la date de clôture de l'exercice. Une SCI à l'IR clôture en pratique au 31 décembre, car ses résultats sont déclarés par année civile. Une société à l'IS peut choisir une autre date, avec des conséquences sur son calendrier présentées au chapitre 102.

Les coûts de 2026

Les frais de greffe d'une société civile sont plus élevés que ceux d'une société commerciale, contrairement à une idée répandue. L'écart s'explique par le traitement des informations relatives à chaque associé. Les montants ci-dessus sont ceux publiés au 18 mars 2026 et sont révisés périodiquement par arrêté.

Exemple chiffré, une SCI familiale à deux associés

Les montants qui suivent sont une illustration. Le prix de l'annonce est une hypothèse et ne remplace pas le devis du support.

Deux associés créent une SCI au capital de 1 000 € en numéraire, sans apport d'immeuble, avec un siège au domicile du gérant.

L'écart de 1 500 € ne se juge pas sur le seul coût de création. Des statuts adaptés à la famille, avec des clauses d'agrément, de gérance et de majorité réfléchies, évitent des coûts bien supérieurs en cas de mésentente, de divorce ou de décès (chapitres 9 et 22). Des statuts types non relus exposent au contraire à des blocages que la loi ne règle pas.

Exemple chiffré, le coût d'une domiciliation mal choisie

L'exemple suivant est illustratif. Les tarifs d'annonce, de formalité et de domiciliation sont des hypothèses.

Un gérant locataire installe le siège chez lui alors que son bail interdit toute domiciliation. La durée est alors limitée à cinq ans. Il déménage au bout de quatre ans dans un autre département et doit transférer le siège hors du ressort du greffe.

Le transfert ponctuel coûte ici moins qu'une domiciliation permanente. Le calcul s'inverse si le gérant déménage souvent ou si plusieurs gérants se succèdent. Le vrai coût d'une domiciliation mal choisie tient surtout aux courriers non reçus, à une mise en demeure du greffe non lue ou à une assignation délivrée à une adresse que plus personne ne relève.

Les délais

La loi ne fixe pas de délai entre la signature des statuts et la demande d'immatriculation d'une société civile. En pratique, l'avis de constitution précise un siège, un gérant et un capital qui doivent rester exacts au jour du dépôt. Laisser passer plusieurs mois oblige souvent à republier ou à corriger.

Le délai de traitement dépend de la complétude du dossier et de la charge du greffe. Le récépissé « En attente d'immatriculation » est valable un mois au plus. Un dossier incomplet suspend le traitement jusqu'à la production des pièces, dans les quinze jours ouvrables. Prévoyez donc une marge de plusieurs semaines entre la signature des statuts et la date à laquelle la société doit signer un acte d'achat ou de prêt.

Les documents obtenus

L'extrait Kbis et l'attestation du RNE

L'extrait Kbis atteste l'immatriculation au RCS. Il reprend la dénomination, le numéro SIREN, la forme, le capital, le siège, l'activité et les dirigeants. Il est délivré par le greffe du tribunal de commerce du siège. Commandé en ligne, il coûte 3,06 €, 4 € par courrier et 2,44 € au guichet du greffe, selon la fiche vérifiée le 3 avril 2026 (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Le dirigeant peut obtenir gratuitement le Kbis de sa propre société sur le service en ligne MonIdenum. La plupart des interlocuteurs demandent un extrait de moins de trois mois. Le justificatif d'immatriculation au RNE, téléchargeable gratuitement dans l'Annuaire des entreprises, remplace le Kbis dans de nombreuses démarches administratives. Le Kbis, délivré par le greffe, reste la référence pour les banques, les notaires et les cocontractants privés (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Les mentions sur les documents de la société

Une fois immatriculée, la SCI fait figurer sur ses documents destinés aux tiers, comme les quittances, les baux, les courriers et les avis d'échéance, son numéro d'immatriculation suivi de la mention RCS et du nom de la ville du greffe, ainsi que l'adresse de son siège. Pendant la formation, les documents portent la mention « Société en cours de formation ». Ces mentions permettent au locataire, à la banque et à l'administration d'identifier sans erreur la personne qui contracte.

Après l'immatriculation, les formalités liées au siège

Le transfert de siège

Le transfert du siège d'une SCI modifie les statuts. La fiche officielle prévoit une décision prise selon les règles des statuts, qui peuvent en confier la compétence au gérant ou aux associés, avec à défaut une décision unanime des associés (entreprendre.service-public.gouv.fr). La règle de l'unanimité à défaut de clause rejoint l'article 1836 du Code civil sur la modification des statuts.

La procédure se déroule ainsi.

1. Prendre la décision et la consigner dans un procès-verbal ou un acte signé des associés.
2. Mettre à jour l'article des statuts relatif au siège et dater les statuts modifiés.
3. Publier un avis dans un support habilité du lieu du siège dans le mois, avec l'ancien et le nouveau siège et les mentions d'identification de la société.
4. Déposer la formalité sur le guichet unique dans le mois, avec la décision, les statuts à jour, le justificatif d'occupation des nouveaux locaux et l'attestation de parution.
5. Mettre à jour la déclaration des bénéficiaires effectifs si le transfert s'accompagne d'un changement d'adresse personnelle d'un bénéficiaire, de répartition du capital ou de contrôle.
6. Informer la banque, l'assureur, les locataires, le syndic et le SIE.

Lorsque le nouveau siège dépend d'un autre greffe, deux annonces sont publiées, l'une dans le département de l'ancien siège et l'autre dans celui du nouveau. Le dossier comprend en plus la liste des sièges successifs depuis l'immatriculation, signée par le représentant légal. Une nouvelle déclaration des bénéficiaires effectifs est alors exigée (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Les autres modifications à déclarer

Chaque modification d'un élément publié suit le même schéma de décision, de publication éventuelle et de dépôt sur le guichet unique dans le mois. C'est le cas du changement de gérant (chapitres 15 et 31), de la modification de l'objet (chapitre 12), de l'augmentation ou de la réduction du capital (chapitre 13), de l'entrée d'un associé et de la mise en sommeil (chapitre 121). Les cessions de parts, qui modifient la liste des associés, donnent lieu à un dépôt au greffe et, le plus souvent, à une mise à jour des bénéficiaires effectifs (chapitres 17 et 117).

Les situations particulières

Les associés mariés, pacsés ou en concubinage

Le dossier recense chaque associé. Lorsque des époux mariés sous un régime de communauté souscrivent des parts avec des fonds communs, le conjoint de l'apporteur doit avoir été averti de l'apport et peut revendiquer la qualité d'associé pour la moitié des parts (chapitre 18). Les statuts et le dossier doivent refléter la qualité d'associé effectivement reconnue à chacun, faute de quoi la liste des associés publiée sera inexacte. Les partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) et les concubins souscrivent chacun leurs parts en leur nom propre (chapitre 19).

Les enfants mineurs associés

Un mineur peut être associé d'une SCI, représenté par ses administrateurs légaux. Le dossier comprend alors l'identité du mineur et celle de ses représentants. La responsabilité indéfinie des associés de société civile pèse sur le patrimoine du mineur, ce qui justifie la prudence et, selon l'opération, l'autorisation du juge des tutelles. Le chapitre 20 détaille ces règles.

Les associés et gérants non-résidents

Une SCI dont le siège est en France peut compter des associés et un gérant résidant à l'étranger. Leurs pièces d'identité étrangères sont admises. Les documents rédigés dans une autre langue doivent être traduits. Le siège ne peut pas être fixé à l'adresse étrangère du gérant, puisque c'est l'implantation en France qui fonde l'immatriculation au RCS français et l'application de la loi française. Une domiciliation en France, au domicile d'un gérant résidant en France ou auprès d'une société agréée, devient alors nécessaire. Les conséquences fiscales pour les associés sont traitées au chapitre 65.

L'associé personne morale

Une holding ou une autre société peut être associée d'une SCI. Le dossier comprend son extrait Kbis ou son numéro SIREN, l'identité de son représentant et la déclaration sur l'honneur de celui-ci. Une société associée soumise à l'IS impose sa quote-part selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux, ce qui a des effets sur toute la SCI (chapitre 64). La détention par une personne morale complique aussi l'identification des bénéficiaires effectifs (chapitre 17).

Plusieurs sociétés pour un même patrimoine

Une famille qui crée une SCI par immeuble multiplie les immatriculations, les annonces, les déclarations de bénéficiaires effectifs et les formalités ultérieures. Chaque société a son propre siège, éventuellement identique, son propre numéro SIREN et ses propres obligations. Ce coût administratif répété fait partie de la comparaison entre une société unique et plusieurs sociétés, présentée aux chapitres 7 et 92.

La SCI qui bascule à l'IS

L'option pour l'IS ne modifie ni la forme sociale ni l'immatriculation. Elle se notifie au SIE et n'entraîne pas en elle-même de formalité au greffe. En revanche, la société à l'IS doit tenir une comptabilité commerciale et ses obligations de dépôt évoluent (chapitres 78 et 97). Une transformation en société commerciale, distincte de l'option, donne lieu à une formalité complète (chapitre 119).

Les sanctions

Le fait de donner, de mauvaise foi, des indications inexactes ou incomplètes en vue d'une immatriculation, d'une modification ou d'une radiation est puni de 4 500 € d'amende et de six mois d'emprisonnement (article L123-38 du Code de commerce). L'exercice d'une activité sans l'immatriculation requise au RNE constitue un délit puni de 7 500 € d'amende (article L123-38-1), selon la fiche officielle sur l'immatriculation vérifiée le 12 juin 2026 (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Ce que vérifient le greffe et l'administration

Le greffe contrôle la régularité formelle du dossier, la concordance entre les statuts, l'annonce et le formulaire, l'identité des associés et du gérant, ainsi que la cohérence de la déclaration des bénéficiaires effectifs avec la répartition du capital. Une discordance, par exemple un capital différent entre l'annonce et les statuts, entraîne un rejet ou une demande de régularisation.

L'administration fiscale examine plutôt la réalité de l'activité et du siège. Un siège fictif, une société sans activité réelle ou une SCI interposée sans substance pour obtenir un avantage fiscal peuvent être écartés. Le chapitre 132 présente l'abus de droit, qui permet à l'administration d'écarter les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal. Pour la création elle-même, le risque se concentre sur la cohérence entre l'objet social, l'activité réelle et le régime fiscal déclaré, en particulier lorsqu'une SCI à l'IR pratique la location meublée (chapitre 68).

Les erreurs fréquentes

• Signer l'acte d'achat avant l'immatriculation au nom d'une société qui n'existe pas encore comme personne morale, sans reprise organisée. Les associés restent alors personnellement tenus et l'immeuble peut se retrouver dans leur patrimoine, avec des droits de mutation à payer une seconde fois pour le transférer à la société.
• Domicilier la SCI chez un gérant locataire sans informer le bailleur ni tenir compte de la limite de cinq ans.
• Publier une annonce dont le capital, le siège ou le gérant ne correspondent plus aux statuts signés, ce qui impose une seconde publication.
• Omettre la déclaration des bénéficiaires effectifs ou ne pas l'actualiser après un transfert de siège hors ressort.
• Oublier l'option pour l'IS dans le délai de trois mois, ou à l'inverse la cocher par erreur, avec des conséquences durables.
• Ne pas déclarer le changement d'adresse du gérant alors que le siège est chez lui, ce qui rend le siège fictif.
• Se fier à des sollicitations privées présentées comme des inscriptions obligatoires et payer des frais sans contrepartie légale.

Liste de contrôle

• Choisissez le siège en vérifiant le bail, le règlement de copropriété et les règles d'urbanisme.
• Notifiez par écrit au bailleur ou au syndic l'installation du siège chez le gérant si une clause s'y oppose.
• Demandez si besoin la protection de l'adresse personnelle des associés et du gérant.
• Vérifiez la disponibilité de la dénomination.
• Faites rédiger ou relire les statuts, avec l'état des actes de la période de formation.
• Faites établir les statuts par un notaire et enregistrer l'acte dans le mois en cas d'apport d'immeuble.
• Déposez les fonds sur un compte au nom de la société en formation si le capital est libéré immédiatement.
• Publiez l'avis de constitution et conservez l'attestation de parution.
• Réunissez les pièces d'identité et déclarations sur l'honneur de chaque associé et du gérant.
• Préparez la déclaration des bénéficiaires effectifs avec la répartition exacte du capital et des droits de vote.
• Décidez du régime fiscal et notifiez l'éventuelle option pour l'IS dans les trois premiers mois.
• Déposez le dossier sur le guichet unique et suivez les demandes de pièces dans les quinze jours ouvrables.
• Récupérez le numéro SIREN, l'extrait Kbis et le justificatif du RNE.
• Créez l'espace professionnel de la société sur impots.gouv.fr.
• Ajoutez le numéro d'immatriculation et le siège sur les baux, quittances et courriers.
• Transférez le siège et déclarez chaque modification dans le mois qui suit la décision.

Pour une vue d'ensemble de la SCI dans le cadre de la location, voyez aussi le Guide du bailleur privé, La SCI de A à Z et le Guide du bailleur privé, Choisir sa structure de détention.