Transparence fiscale ou impôt sur les sociétés

Une société immobilière est imposée selon l'un de deux mécanismes que tout oppose. Dans le premier, dit de transparence fiscale, la société ne paie pas l'impôt sur ses bénéfices et chaque associé est imposé sur sa quote-part, qu'il la perçoive ou non. Dans le second, la société paie elle-même l'impôt sur les sociétés (IS) et les associés ne sont imposés que sur ce qu'elle leur distribue. Le choix entre les deux pèse sur toute la vie du projet, de la première déclaration à la revente ou à la transmission.

Ce chapitre décrit les deux mécanismes, puis compare sur dix et vingt ans un même immeuble détenu par une société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu (IR) et par une SCI à l'IS, avec et sans revente. Il examine enfin la distribution, la transmission et les situations mixtes. Les règles d'option et de sortie sont détaillées aux chapitres 71 et 77, la transparence en pratique au chapitre 57 et la comparaison avec la société à responsabilité limitée (SARL) de famille au chapitre 83.

Les deux mécanismes

La transparence fiscale

Les sociétés civiles qui n'ont pas d'activité commerciale relèvent par principe de l'article 8 du Code général des impôts (CGI). Chaque associé est personnellement soumis à l'impôt pour la part des bénéfices sociaux qui correspond à ses droits dans la société. Le résultat est déterminé au niveau de la société, selon les règles de la catégorie de revenus dont il relève, puis réparti entre les associés à proportion de leurs droits.

Pour une SCI qui loue des logements nus, le résultat relève des revenus fonciers. La société dépose la déclaration n° 2072 et chaque associé reporte sa quote-part sur sa propre déclaration (Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location nue). Les chapitres 58 et 59 détaillent ces étapes.

La société reste pourtant une personne morale propriétaire de ses biens (chapitre 6) et redevable en son nom des autres impôts, comme la taxe foncière.

L'impôt sur les sociétés

La société soumise à l'IS détermine son bénéfice selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux. Elle déduit ses charges, amortit ses immeubles hors terrain et paie elle-même l'impôt. Le bénéfice après impôt lui appartient. Les associés n'en reçoivent une part que lorsque l'assemblée décide de le distribuer, sous forme de dividendes imposés à leur nom.

Ce mécanisme crée deux niveaux d'imposition, celui de la société puis celui de l'associé. Tant que rien n'est distribué, seul le premier joue, d'où la réputation de l'IS comme outil de capitalisation.

Le même résultat dans les deux régimes

Les taux et montants de ce tableau sont ceux applicables en 2026. Le taux réduit de 15 % suppose un chiffre d'affaires d'au plus 10 millions d'euros et un capital entièrement libéré, détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 % se compose de 12,8 % d'impôt sur le revenu et de 18,6 % de prélèvements sociaux pour les revenus de capitaux mobiliers perçus depuis le 1er janvier 2026, alors que les revenus fonciers restent soumis à 17,2 % (Guide du bailleur privé, La SCI à l'impôt sur les sociétés en pratique).

Quelles sociétés relèvent de quel régime

Le régime de plein droit selon la forme et l'activité

Une société à responsabilité limitée (SARL), une société par actions simplifiée (SAS) ou une société anonyme relèvent de plein droit de l'IS. Une société en nom collectif (SNC) relève de la transparence, ses associés étant imposés selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux lorsqu'elle exerce une activité commerciale (chapitre 82).

L'option d'une société civile pour l'IS

Une SCI peut opter pour l'IS. L'option doit être notifiée au service des impôts du siège avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel elle doit s'appliquer pour la première fois. Elle peut figurer dès la constitution, lors de l'immatriculation. Elle peut être révoquée jusqu'au cinquième exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée. Faute de renonciation dans ce délai, elle devient irrévocable et une société qui y a renoncé ne peut plus opter de nouveau (article 239 du CGI, commenté au Bulletin officiel des finances publiques, ou BOFiP, sous la référence BOI-IS-CHAMP-40).

L'option vaut pour la société entière. Il n'est pas possible de soumettre un immeuble à l'IS et de laisser l'autre en transparence dans la même société. Un patrimoine qui doit relever des deux régimes suppose donc deux sociétés distinctes.

Le passage subi à l'IS

Une société civile peut devenir passible de l'IS sans l'avoir choisi, lorsqu'elle se livre à une activité commerciale. Pour la location, l'administration admet que des recettes commerciales accessoires, comme une location meublée occasionnelle, ne remettent pas en cause le régime de transparence tant qu'elles ne dépassent pas 10 % des recettes totales hors taxes de l'exercice. En cas de dépassement occasionnel, la société n'est pas soumise à l'IS au titre de l'année de dépassement si la moyenne de ses recettes commerciales sur cette année et les trois années précédentes n'excède pas 10 % de la moyenne de ses recettes totales sur la même période (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 330). Au-delà, la société est passible de l'IS pour l'exercice entier (Guide du bailleur privé, Choisir sa structure de détention). Une SCI familiale qui loue meublé un logement à un tiers pendant plusieurs exercices peut franchir ce seuil sans s'en apercevoir si ses autres loyers sont faibles (chapitre 68).

Ce que paie l'associé selon le régime

Un même bénéfice de 10 000 € selon le taux marginal

Le tableau suivant compare la charge fiscale totale sur un bénéfice de 10 000 € selon le taux marginal d'imposition (TMI) de l'associé. En transparence, l'associé paie l'impôt au barème et 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, la société paie 15 % puis, si elle distribue le solde de 8 500 €, l'associé paie le PFU de 31,4 % ou, sur option, le barème après un abattement de 40 % et 18,6 % de prélèvements sociaux sur le montant brut. La déductibilité partielle de la contribution sociale généralisée (CSG) est laissée de côté.

Pour un associé non imposable ou faiblement imposé, la transparence coûte moins cher qu'une distribution. Pour un associé imposé à 30 % ou plus, l'IS sans distribution allège nettement l'impôt annuel. Lorsque la société distribue, la charge totale à l'IS se rapproche de la transparence, voire la dépasse pour les faibles taux marginaux.

Lorsque le bénéfice dépasse 42 500 €, la fraction supplémentaire supporte l'IS à 25 %. Sur une tranche de 10 000 € imposée à ce taux puis distribuée au PFU, la charge totale atteint 4 855 €, soit 48,55 %. Ces chiffres sont des illustrations calculées sur les taux de 2026.

Le revenu imposé sans être perçu

En transparence, l'associé est imposé sur sa quote-part du résultat, que la société la lui verse ou non. Une SCI qui affecte ses loyers au remboursement de son emprunt dégage souvent un résultat fiscal positif sans aucune trésorerie disponible, car le remboursement du capital emprunté n'est pas une charge déductible. L'associé paie alors l'impôt de sa poche.

Exemple illustratif. Une SCI à l'IR encaisse 24 000 € de loyers, paie 4 000 € de charges et 4 000 € d'intérêts. Son résultat foncier est de 16 000 €. Elle rembourse aussi 14 000 € de capital, si bien qu'il ne lui reste que 2 000 € de trésorerie. Un associé détenant la moitié des parts, imposé à 30 %, déclare 8 000 € et paie 3 776 € d'impôt et de prélèvements sociaux, alors qu'il n'a reçu au mieux que 1 000 €. À l'IS, la même société paierait son impôt sur un résultat diminué de l'amortissement et l'associé ne paierait rien tant qu'aucune distribution n'est décidée.

Le déficit

En transparence, un déficit foncier né de travaux s'impute sur le revenu global de l'associé dans la limite de 10 700 € par an et par foyer, portée à 21 400 € pour certaines dépenses de rénovation énergétique payées jusqu'au 31 décembre 2027. L'excédent se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. L'imputation sur le revenu global suppose que l'immeuble reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'imputation. Le chapitre 60 détaille ces règles en SCI.

À l'IS, le déficit reste dans la société. Il s'impute sur ses bénéfices futurs sans limite de durée, dans les plafonds applicables aux grandes entreprises, ou sur option sur le bénéfice de l'exercice précédent dans une certaine limite (chapitre 74). Il ne peut jamais réduire le revenu personnel des associés.

Exemple illustratif d'un immeuble à rénover. Deux concubins détiennent chacun la moitié d'une SCI. La première année, la société encaisse 12 000 € de loyers, paie 3 000 € de charges, 5 000 € d'intérêts ainsi que 40 000 € de travaux d'entretien et d'amélioration déductibles des revenus fonciers. Son déficit atteint 36 000 €, entièrement issu de charges autres que les intérêts. Chaque associé en reçoit 18 000 €.

Imposé à 30 %, chaque associé en impute 10 700 € sur son revenu global, soit 3 210 € d'impôt économisé dès la première année. Il reporte 7 300 € sur ses revenus fonciers futurs, qui lui éviteront environ 3 446 € d'impôt et de prélèvements sociaux. L'économie totale approche 6 656 € par associé, soit 13 311 € pour les deux.

À l'IS, une partie de ces travaux serait inscrite à l'actif et amortie, le reste déduit en charges. Même si les 36 000 € formaient intégralement un déficit, celui-ci ne s'imputerait que sur les bénéfices futurs de la société, au taux de 15 %, soit une économie de 5 400 € étalée dans le temps. Pour un immeuble à rénover, la transparence restitue plus vite l'effet des travaux.

La comparaison chiffrée sur dix et vingt ans

Les hypothèses

L'exemple qui suit est une illustration. Les montants sont des hypothèses simplifiées, vérifiées par le calcul, qui ne valent pas simulation pour votre situation. Les frais d'acquisition sont laissés de côté, de même que la déductibilité partielle de la CSG et le rendement que pourrait procurer le placement de la trésorerie conservée.

• Une SCI achète 300 000 € un petit immeuble de trois logements loués nu, dont 60 000 € de terrain.
• Elle emprunte 240 000 € sur vingt ans au taux de 3,5 %, soit une annuité de 16 887 €. Les associés apportent 60 000 € en compte courant.
• Les loyers atteignent 21 600 € la première année. Taxe foncière, assurance et entretien représentent 3 700 €. Loyers et charges progressent de 1,5 % par an.
• Les frais propres à la société sont estimés à 300 € par an à l'IR et à 1 800 € par an à l'IS, compte tenu d'une comptabilité commerciale et d'une liasse fiscale.
• À l'IS, la construction est amortie par composants pour 8 520 € par an pendant quinze ans, puis 6 120 € les cinq années suivantes, selon le plan présenté dans le Guide du bailleur privé, La SCI à l'impôt sur les sociétés en pratique.
• Les associés forment un couple marié imposé à 30 %. Le bien prend 1,5 % de valeur par an et serait revendu 348 162 € après dix ans ou 404 057 € après vingt ans.
• À l'IR, la plus-value est calculée avec les forfaits de 7,5 % pour frais d'acquisition et de 15 % pour travaux, puis les abattements pour durée de détention. À l'IS, la plus-value est imposée avec le résultat de l'année, puis le solde est distribué au PFU lors de la liquidation, après remboursement du compte courant.

Les résultats

Le solde net après vente correspond à ce dont disposent les associés au terme, emprunt soldé et impôts payés, diminué des sommes remises chaque année pour couvrir l'impôt et l'emprunt. La dernière ligne donne la valeur de l'immeuble et de la trésorerie, nette de l'emprunt et des sommes versées par les associés, si l'immeuble est conservé. Elle ne tient pas compte de l'impôt qui serait dû en cas de vente ultérieure.

La lecture des résultats

Pendant la détention, l'écart est massif. Sur vingt ans, la SCI à l'IS paie 18 267 € d'impôt contre 146 405 € pour les associés de la SCI à l'IR. L'amortissement efface la plus grande partie du résultat imposable et le taux de 15 % remplace un taux global de 47,2 %. Les associés de la SCI à l'IR remettent au total 76 225 € sur vingt ans pour payer leur impôt et compléter l'annuité.

La revente renverse le classement. À dix ans, le prix de 348 162 € reste inférieur au prix d'acquisition majoré des forfaits, soit 367 500 €, si bien que la SCI à l'IR ne dégage aucune plus-value imposable. La SCI à l'IS, dont la valeur nette comptable n'est plus que de 214 800 €, est imposée sur 133 362 € de plus-value. À vingt ans, la plus-value des associés de la SCI à l'IR, de 36 557 €, bénéficie d'un abattement de 90 % pour l'impôt sur le revenu et de 24,75 % pour les prélèvements sociaux. Celle de la SCI à l'IS atteint 262 457 €, sans abattement.

La distribution achève de faire pencher la balance. Pour que les associés profitent du prix de vente, la société doit distribuer, ce qui déclenche le PFU sur le boni. Au total, dans cet exemple, la SCI à l'IR laisse aux associés 28 818 € de plus à dix ans et 54 493 € de plus à vingt ans en cas de vente suivie de liquidation.

Sans vente, la conclusion s'inverse. Au bout de vingt ans, la SCI à l'IS détient un immeuble libre de dette et une trésorerie, soit 425 970 € contre 327 832 € pour la SCI à l'IR. L'écart correspond à l'impôt différé, qui ne serait payé qu'en cas de vente et de distribution. Tant que la société conserve l'immeuble et réinvestit, ce différé est un financement gratuit.

Le même projet selon le taux marginal

Même à 41 %, la transparence reste devant en cas de vente suivie d'une liquidation dans cet exemple. L'écart se resserre quand le taux marginal augmente et peut s'inverser lorsque la durée de détention est plus courte que celle qui ouvre les abattements, lorsque la plus-value est faible ou lorsque la trésorerie conservée par la société est réinvestie dans de nouvelles acquisitions, ce que l'exemple ne mesure pas.

La revente selon le régime

La revente de l'immeuble par la société

Dans une SCI à l'IR, la plus-value est calculée selon le régime des particuliers, puis imposée au nom de chaque associé personne physique à proportion de ses droits, au taux de 19 % et à 17,2 % de prélèvements sociaux, après les abattements pour durée de détention. L'exonération d'impôt sur le revenu est acquise après vingt-deux ans et celle des prélèvements sociaux après trente ans. Le notaire établit la déclaration et prélève l'impôt sur le prix (Guide du bailleur privé, La plus-value immobilière en détail). Le chapitre 62 détaille ce calcul en société.

Dans une SCI à l'IS, la plus-value est la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable, c'est-à-dire le coût d'acquisition diminué des amortissements pratiqués. Elle s'ajoute au résultat de l'exercice et supporte l'IS aux taux habituels, sans abattement pour durée de détention. Chaque euro amorti pendant la détention se retrouve ainsi dans la plus-value (chapitre 76).

La cession des parts plutôt que de l'immeuble

Les associés peuvent aussi vendre leurs parts. Pour une société à prépondérance immobilière, l'acquéreur paie un droit d'enregistrement de 5 % sur le prix des parts. La plus-value de l'associé obéit à des régimes différents selon que la société est transparente ou soumise à l'IS. Les parts d'une SCI à l'IR relèvent du régime des plus-values immobilières, avec ses abattements, la durée courant depuis l'acquisition des parts (chapitre 63). Les parts d'une société à l'IS relèvent du régime des plus-values de cession de valeurs mobilières (chapitre 117).

L'acquéreur de parts d'une société à l'IS reprend un immeuble dont la valeur comptable est très inférieure à sa valeur de marché. Il hérite donc d'un impôt latent qu'il paiera lors d'une revente future et négocie en général une baisse de prix à ce titre.

La sortie par liquidation

À l'IS, l'attribution d'un immeuble à un associé lors du partage est assimilée à une cession par la société, imposée sur la plus-value. Le boni de liquidation, au-delà du remboursement des apports, est imposé comme une distribution et le partage supporte un droit d'enregistrement (chapitre 123). Une SCI à l'IR échappe à ce double niveau, mais son partage a aussi un coût.

La distribution et la rémunération

La décision de distribuer

À l'IS, le bénéfice distribuable est réparti sur décision de l'assemblée qui approuve les comptes. Une distribution suppose une trésorerie disponible. Une société endettée qui rembourse son emprunt avec ses loyers distribue rarement pendant les premières années, car la part de l'annuité consacrée au capital excède souvent l'amortissement. Dans l'exemple ci-dessus, aucune distribution n'était possible avant la neuvième année. En transparence, la distribution n'a aucune incidence fiscale, l'associé étant imposé sur sa quote-part dans tous les cas (chapitre 29).

L'imposition des dividendes

Les dividendes perçus par un associé personne physique supportent en 2026 le PFU de 31,4 %, soit 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. L'associé peut opter pour le barème progressif pour l'ensemble de ses revenus de capitaux mobiliers de l'année. Les dividendes bénéficient alors d'un abattement de 40 %, les prélèvements sociaux restant calculés sur le montant brut. Un acompte d'impôt est prélevé lors du versement, sauf dispense demandée dans les conditions prévues par la loi. Le chapitre 75 détaille ces règles.

Les autres voies pour récupérer de la trésorerie

Le remboursement d'un compte courant d'associé n'est pas imposable, puisqu'il s'agit du retour de l'argent prêté. Une société à l'IS qui a été financée par compte courant plutôt que par capital permet donc aux associés de récupérer leurs apports sans impôt avant toute distribution (chapitre 28). La rémunération du gérant, déductible si elle correspond à un travail effectif, entraîne des cotisations sociales et se justifie difficilement pour quelques logements gérés par une agence (chapitre 15).

La transmission selon le régime

En transparence comme à l'IS, la transmission porte sur des parts sociales et non sur l'immeuble. Les droits de donation ou de succession sont calculés sur la valeur des parts, c'est-à-dire la valeur des immeubles et des autres actifs diminuée des dettes de la société, comptes courants compris (chapitres 105 et 107).

À l'IS, la société porte un impôt latent sur la différence entre la valeur de marché de ses immeubles et leur valeur nette comptable. La façon d'en tenir compte dans l'évaluation des parts dépend des circonstances, en particulier de la probabilité d'une vente. Elle se justifie au cas par cas avec le notaire. Les héritiers reçoivent en tout cas une société dont la sortie restera coûteuse.

Choisir selon l'objectif

Le tableau de décision

Ce tableau indique une tendance. Un même objectif peut conduire à des choix différents selon la durée, l'endettement, le taux marginal des associés et la valeur du terrain, qui n'est pas amortissable.

La méthode pas à pas

1. Fixez l'horizon. Indiquez si l'immeuble a vocation à être revendu, conservé ou transmis ainsi que l'échéance approximative.
2. Décrivez les besoins des associés. Distinguez les associés qui attendent des revenus de ceux qui peuvent laisser la trésorerie dans la société.
3. Relevez le taux marginal de chaque foyer et sa probable évolution, par exemple au départ à la retraite.
4. Bâtissez un prévisionnel sur toute la durée. Intégrez les loyers, les charges, l'emprunt, l'amortissement, les frais propres à chaque régime, l'impôt annuel, la revente, la distribution ou la liquidation.
5. Testez plusieurs scénarios de sortie. Vente à dix ans, vente à vingt ans, conservation, transmission, cession des parts.
6. Vérifiez les contraintes juridiques. Location meublée, activité commerciale, dispositifs fiscaux recherchés, associés non-résidents ou personnes morales.
7. Décidez avant la constitution ou avant la fin du troisième mois de l'exercice visé si la société existe déjà. Notez la date limite de renonciation.

Les situations particulières

Le couple marié ou pacsé

Les époux et les partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) forment un seul foyer fiscal. En transparence, leurs quotes-parts s'additionnent sur la même déclaration et subissent le même taux marginal. À l'IS, les dividendes qu'ils reçoivent sont déclarés ensemble et l'option pour le barème vaut pour le foyer. La répartition des parts entre eux n'a donc pas d'effet sur l'impôt annuel, mais elle en a sur la transmission et en cas de séparation (chapitres 18 et 19).

Les concubins

Deux concubins forment deux foyers distincts. En transparence, chacun est imposé sur sa quote-part à son propre taux marginal. À l'IS, chacun choisit pour lui-même entre le PFU et le barème. Lorsque leurs taux diffèrent beaucoup, l'un peut avoir intérêt à la transparence et l'autre à l'IS, ce qui impose un compromis que les statuts ne peuvent pas résoudre.

Les enfants mineurs

Les revenus d'un enfant mineur rattaché au foyer de ses parents sont imposés avec ceux de ce foyer. Donner des parts d'une SCI à l'IR à un enfant mineur ne réduit donc pas l'impôt sur les loyers tant qu'il reste rattaché. À l'IS, les dividendes qui lui reviennent sont aussi imposés dans le foyer des parents. Le chapitre 20 traite de la gestion de ses parts.

Le démembrement des parts

Lorsque les parts sont démembrées, la répartition du résultat entre usufruitier et nu-propriétaire suit des règles particulières. En transparence, l'usufruitier est en principe imposé sur le résultat courant, tandis que certaines charges, comme les grosses réparations, peuvent relever du nu-propriétaire. À l'IS, l'usufruitier reçoit les dividendes que l'assemblée décide de distribuer, alors que les réserves conservées profitent à terme au nu-propriétaire. La rédaction des statuts sur le vote de l'affectation du résultat devient alors décisive (chapitre 89).

Les associés non-résidents

Un associé non-résident d'une SCI à l'IR est imposé en France sur sa quote-part de revenus fonciers, au barème avec un taux minimum de 20 % puis de 30 % au-delà d'un seuil, sauf option pour le taux moyen. S'il est affilié à un régime de sécurité sociale d'un État de l'Espace économique européen ou de la Suisse, il ne paie que le prélèvement de solidarité de 7,5 % au lieu de 17,2 % (Guide du bailleur privé, Le bailleur non-résident ou expatrié). À l'IS, les dividendes versés à un non-résident supportent une retenue à la source dont le taux dépend de la convention fiscale applicable. Le chapitre 65 détaille ces règles.

L'associé société soumise à l'IS

Lorsqu'un associé d'une SCI à l'IR est lui-même une société soumise à l'IS, sa quote-part de résultat est déterminée selon les règles de l'IS et non des revenus fonciers, en application de l'article 238 bis K du CGI. Il amortit donc sa quote-part, tandis que les associés personnes physiques restent aux revenus fonciers (chapitre 64).

Plusieurs sociétés

Chaque société est appréciée séparément. Les déficits d'une SCI à l'IS ne peuvent pas s'imputer sur les bénéfices d'une autre société, sauf intégration fiscale au sein d'un groupe, réservée à des conditions de détention strictes (chapitre 86). Le seuil de 10 % de recettes commerciales s'apprécie aussi société par société.

Les dispositifs fiscaux de location nue

Les dispositifs qui reposent sur les revenus fonciers, comme le dispositif Jeanbrun créé par la loi de finances pour 2026, ne s'appliquent pas à une société à l'IS. Pour une SCI à l'IR, la fiche officielle ne traite pas expressément de la détention par une société. Faites confirmer l'éligibilité avant d'acheter (Guide du bailleur privé, Le dispositif Jeanbrun en détail).

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, n'était pas adopté au 25 octobre 2026. Sa mesure la plus commentée pour l'immobilier vise l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels personnes physiques, que le texte initial plafonnerait. Selon les analyses publiées, elle ne vise pas les sociétés soumises à l'IS, dont l'amortissement relève de règles distinctes, mais le traitement des sociétés transparentes louant meublé n'y est pas détaillé (Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027).

Le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2027 suit un parcours parallèle et pourrait modifier les prélèvements sociaux. Les comparaisons de ce chapitre reposent sur les règles en vigueur au 25 octobre 2026. Aucune option ni renonciation ne devrait être décidée sur la seule base d'un projet.

Les points de vigilance de l'administration

Le choix du régime n'est pas un abus en soi

Opter pour l'IS ou rester en transparence est un choix ouvert par la loi, qui ne peut être remis en cause au seul motif qu'il réduit l'impôt. L'administration contrôle en revanche la réalité des opérations.

Les points contrôlés

• Le seuil de 10 % de recettes commerciales d'une SCI à l'IR, apprécié exercice par exercice puis, en cas de dépassement occasionnel, en moyenne sur l'année et les trois années précédentes. Un dépassement non couvert par cette tolérance et non déclaré expose à un rappel d'IS sur l'exercice entier.
• La quote-part de terrain retenue à l'IS, dont la sous-évaluation gonfle les amortissements.
• La distinction entre charges et immobilisations à l'IS, plus stricte qu'en revenus fonciers.
• L'occupation d'un logement par un associé sans loyer ou à un loyer très inférieur au marché. À l'IS, elle expose à la réintégration des charges et à l'imposition d'un avantage chez l'associé (chapitre 41).
• Le maintien de l'imputation des déficits fonciers, remis en cause si l'immeuble cesse d'être loué ou si les parts sont cédées avant la fin de la troisième année suivant l'imputation.

L'abus de droit

L'administration peut écarter les actes fictifs ou ceux qui recherchent un but exclusivement fiscal en appliquant les textes contre l'objectif de leurs auteurs, en application de l'article L64 du livre des procédures fiscales (LPF). Les rehaussements sont alors assortis d'une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a ni pris l'initiative de l'acte ni été son principal bénéficiaire. L'article L64 A du même livre vise les actes à motif principalement fiscal, en pratique les montages sans substance (Guide du bailleur privé, Optimiser sa fiscalité immobilière).

Le risque porte rarement sur l'option elle-même. Il porte sur les montages qui l'entourent, comme l'interposition d'une société sans activité réelle ou une vente entre sociétés contrôlées par les mêmes personnes à un prix sans rapport avec le marché. Le chapitre 132 détaille ces risques et le rescrit qui permet de les prévenir.

Les erreurs fréquentes

1. Opter pour l'IS en regardant la seule première année. Dans l'exemple de ce chapitre, l'impôt payé pendant vingt ans de détention est divisé par huit, mais les associés perdent 54 493 € à vingt ans s'ils vendent et liquident la société.
2. Choisir l'IS pour un bien que l'on prévoit de revendre. À dix ans, la SCI à l'IR de l'exemple ne paie aucun impôt sur la plus-value, alors que la SCI à l'IS supporte 29 573 € d'IS puis 37 680 € de PFU.
3. Rester en transparence sans prévoir la trésorerie de l'impôt. Les associés de l'exemple remettent en moyenne plus de 3 800 € par an pour payer l'impôt sur un résultat qu'ils ne perçoivent pas.
4. Louer meublé dans une SCI à l'IR au-delà de la tolérance de 10 % et basculer à l'IS sans l'avoir décidé, avec un rappel d'impôt et la perte des abattements sur la plus-value future.
5. Constituer une SCI à l'IS avec un capital non libéré. La société perd le taux de 15 % et paie 25 % dès le premier euro, soit 1 000 € de plus sur un bénéfice de 10 000 €.
6. Laisser passer le délai de renonciation de cinq exercices sans avoir réexaminé le choix.
7. Oublier les déficits fonciers en report des associés au moment de l'option pour l'IS, alors que les revenus de la société ne pourront plus les absorber.

Liste de contrôle

• L'horizon du projet, revente, conservation ou transmission, est fixé.
• Les besoins de revenus de chaque associé et leur taux marginal sont connus.
• Un prévisionnel compare les deux régimes sur toute la durée, sortie comprise.
• Le traitement des travaux prévus, déficit foncier ou amortissement, est simulé.
• Le risque d'activité commerciale et le seuil de 10 % sont examinés pour une société transparente.
• La situation des associés particuliers est vérifiée, couple, concubins, mineurs, non-résidents, sociétés associées, parts démembrées.
• L'option est notifiée avant la fin du troisième mois de l'exercice visé ou prévue dès la constitution.
• La date limite de renonciation est notée et le choix réexaminé avant cette date.
• Le capital est entièrement libéré si le taux de 15 % est recherché et les apports sont inscrits en compte courant.
• Les projets de lois de finances et de financement de la sécurité sociale pour 2027 sont suivis jusqu'à leur promulgation.
• Un expert-comptable et, pour la transmission, un notaire valident le choix.