Le panorama des sociétés immobilières

Le mot « société immobilière » ne désigne pas une forme juridique précise. Il recouvre toute société dont l'activité porte sur des immeubles, qu'elle les loue, les construise, les vende ou les détienne pour le compte d'une famille. Le droit français offre pour cela une dizaine de formes, civiles ou commerciales, transparentes ou soumises à l'impôt sur les sociétés (IS), à responsabilité limitée ou illimitée. Le choix d'une forme engage la fiscalité, la responsabilité des associés, la protection sociale du dirigeant, le coût de fonctionnement et la manière de transmettre.

Ce chapitre présente chacune de ces formes de façon homogène, avec ses règles de constitution, son régime fiscal, la responsabilité de ses associés et ses usages immobiliers. Il se termine par deux tableaux comparatifs, deux exemples chiffrés, les combinaisons fréquentes et les situations particulières. Les raisons de recourir à une société figurent au chapitre 1, la distinction entre sociétés civiles et commerciales au chapitre 3 et le choix entre transparence fiscale et IS au chapitre 4. Chaque forme fait ensuite l'objet d'un chapitre détaillé.

Les critères qui distinguent les sociétés

Six critères permettent de situer une forme de société. Ils sont indépendants les uns des autres, si bien qu'une même forme peut se trouver dans des cases différentes selon son objet ou une option fiscale.

1. La nature civile ou commerciale. Les sociétés en nom collectif (SNC), les sociétés à responsabilité limitée (SARL) et les sociétés par actions sont commerciales par leur forme, quel que soit leur objet. La société civile est la forme résiduelle (chapitre 3).
2. Le régime fiscal. Une société est soit transparente, ses résultats étant imposés chez les associés, soit soumise à l'IS. Certaines formes peuvent passer d'un régime à l'autre par option.
3. La responsabilité des associés. Elle est limitée aux apports dans les SARL et les sociétés par actions, indéfinie et proportionnelle dans les sociétés civiles, indéfinie et solidaire dans la SNC.
4. Le nombre d'associés. Certaines formes admettent un associé unique, d'autres exigent au moins deux associés.
5. La nature des titres. Les associés détiennent des parts sociales dans les sociétés civiles, les SARL et les SNC, des actions dans les sociétés par actions. Les règles de cession et les droits d'enregistrement en dépendent.
6. Les obligations comptables et de publicité. Elles vont de la simple reddition annuelle des comptes au dépôt des comptes au greffe.

La société civile immobilière à l'impôt sur le revenu

Constitution et fonctionnement

La société civile immobilière (SCI) est la forme la plus répandue pour détenir et louer des immeubles. Elle compte au moins deux associés, personnes physiques ou morales, sans maximum. Le capital est fixé librement, avec un minimum de 1 €. Les modalités de libération des apports sont fixées par les statuts, sans délai imposé par la loi, selon la fiche SCI vérifiée le 7 octobre 2025. Deux époux peuvent la constituer seuls, quel que soit leur régime matrimonial.

La SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants, associés ou non. Les décisions qui excèdent leurs pouvoirs se prennent à l'unanimité, sauf majorité différente prévue par les statuts. Les parts ne se cèdent qu'avec l'agrément des associés dans les conditions de l'article 1861 du Code civil et des statuts. La gérance, les décisions et l'agrément sont détaillés dans les parties II et III de ce guide.

Fiscalité et responsabilité

La SCI relève par principe de l'impôt sur le revenu (IR), chaque associé étant imposé sur sa quote-part du résultat, distribuée ou non, en application de l'article 8 du Code général des impôts (CGI). Pour une location nue, cette quote-part relève des revenus fonciers et la revente des immeubles du régime des plus-values des particuliers. La société dépose une déclaration n° 2072 (chapitre 58).

Les associés répondent indéfiniment des dettes sociales, à proportion de leur part dans le capital, après poursuite préalable et vaine de la société (articles 1857 et 1858 du Code civil). La SCI ne peut pas exercer de façon habituelle une activité commerciale. L'achat d'immeubles pour les revendre lui est fermé et la location meublée n'est tolérée qu'à titre accessoire, sous le seuil de 10 % présenté au chapitre 3.

La SCI à l'impôt sur les sociétés

Une SCI peut opter pour l'IS. L'option est notifiée au service des impôts des entreprises (SIE) avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel elle doit s'appliquer. Elle est révocable jusqu'au cinquième exercice qui suit celui de l'option, puis devient définitive. Une société qui a renoncé ne peut plus opter à nouveau (chapitre 71).

La société détermine alors son résultat selon les règles des entreprises. Elle amortit les immeubles hors terrain et paie l'IS au taux de 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice, sous conditions de chiffre d'affaires et de détention du capital, puis de 25 % au-delà, selon la fiche officielle déjà citée. Les associés ne sont imposés que sur les dividendes reçus. La revente dégage une plus-value calculée sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention.

Juridiquement, la SCI à l'IS reste une société civile. Ses associés restent tenus indéfiniment des dettes et son objet doit rester civil. Elle peut louer en meublé sans risque fiscal supplémentaire puisqu'elle est déjà à l'IS, mais une activité commerciale habituelle s'accorde mal avec son objet civil, comme l'explique le chapitre 3. Le fonctionnement concret de la SCI à l'IS est présenté dans le Guide du bailleur privé, La SCI à l'impôt sur les sociétés en pratique.

Les autres sociétés civiles

La société civile de construction-vente

La société civile de construction-vente (SCCV) est constituée en vue de construire un ou plusieurs immeubles pour les vendre. Elle relève des articles L211-1 à L211-4 du Code de la construction et de l'habitation (CCH). Ses associés répondent du passif sur tous leurs biens, à proportion de leurs droits sociaux. Les créanciers ne peuvent les poursuivre qu'après une mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse.

Sur le plan fiscal, les sociétés qui remplissent les conditions de l'article 239 ter du CGI sont exclues du champ de l'IS et soumises au même régime que les SNC effectuant les mêmes opérations. Leurs résultats sont déterminés selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), puis imposés chez chaque associé, à l'IR pour une personne physique et à l'IS pour une société soumise à cet impôt, selon la doctrine administrative (BOI-BIC-CHAMP-70-20-100-20). La SCCV est un outil de promotion et non de détention locative. Elle est présentée dans le Guide du bailleur privé, La SCCV et les sociétés de construction-vente et au chapitre 133.

La société d'attribution

La société d'attribution, régie par le CCH, est constituée pour construire ou acquérir un immeuble en vue de sa division en fractions attribuées aux associés en propriété ou en jouissance. Chaque associé détient des parts qui correspondent à un lot déterminé et finance la construction. Ces sociétés relèvent d'un régime fiscal de transparence propre, prévu à l'article 1655 ter du CGI. Elles concernent surtout des programmes collectifs et ne sont pas des outils de location.

La société civile de portefeuille

La société civile de portefeuille détient des valeurs mobilières, des parts d'autres sociétés ou des liquidités plutôt que des immeubles. En matière immobilière, elle sert surtout à regrouper les parts de plusieurs SCI familiales, à organiser un démembrement ou à loger le produit de la vente d'un immeuble. Sauf option pour l'IS, elle est transparente et ses associés sont imposés selon la nature des revenus et des plus-values qu'elle réalise. Son régime et ses limites sont présentés au chapitre 93.

La société à responsabilité limitée

Le régime de droit commun

La SARL compte de deux à cent associés, personnes physiques ou morales. Le capital est fixé librement et les apports en numéraire doivent être libérés d'au moins 20 % à la constitution, le solde dans les cinq ans, selon la fiche Création d'entreprise, choisir la forme juridique vérifiée le 10 avril 2026. La responsabilité des associés est limitée à leurs apports. La société est dirigée par un ou plusieurs gérants, obligatoirement personnes physiques.

La SARL est soumise par principe à l'IS. Elle est commerciale par sa forme, tient une comptabilité commerciale complète et dépose ses comptes annuels au greffe, sauf option de confidentialité selon sa taille. Le gérant majoritaire relève du régime des travailleurs non salariés, le gérant minoritaire ou égalitaire est assimilé à un salarié. Une partie des dividendes perçus par un gérant majoritaire peut supporter des cotisations sociales, ce qui pèse dans le choix entre SARL et société par actions simplifiée (SAS) lorsque la société distribue.

Une option temporaire pour l'IR existe pour les sociétés de moins de cinq ans, sous conditions de taille et de détention, en application de l'article 239 bis AB du CGI. La doctrine en exclut les sociétés dont l'activité principale est la gestion de leur propre patrimoine mobilier ou immobilier, comme les sociétés immobilières qui louent des immeubles nus (BOI-IS-CHAMP-20-20-20-10). Cette option n'est donc pas un outil de détention locative.

La SARL de famille

L'article 239 bis AA du CGI permet à une SARL formée uniquement entre parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) d'opter pour le régime des sociétés de personnes. La doctrine admet aussi les conjoints des enfants aux côtés de leurs parents (chapitre 79). L'option est réservée aux SARL qui exercent une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. La location meublée y entre, la location nue non. Chaque associé est alors imposé sur sa quote-part du résultat, dans la catégorie des BIC pour la location meublée.

La SARL de famille réunit la responsabilité limitée et la transparence fiscale. Elle reste une société commerciale, avec comptabilité complète et dépôt des comptes. L'entrée d'un associé étranger au cercle familial fait perdre l'option et soumet la société à l'IS. Ses conditions, ses effets et sa sortie sont détaillés au chapitre 79 et dans le Guide du bailleur privé, La SARL de famille et les autres sociétés.

L'EURL

L'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) est une SARL à associé unique. Lorsque cet associé est une personne physique, elle relève par principe de l'IR, avec une option possible pour l'IS. Le gérant associé unique relève du régime des travailleurs non salariés. Une EURL qui loue en meublé est imposée, à l'IR, comme un loueur individuel dans la catégorie des BIC. Elle permet d'isoler une activité dans une personne morale, sans associé supplémentaire.

La société par actions simplifiée

La SAS compte au moins deux associés et la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) un seul. Le capital est libre, les apports en numéraire étant libérés d'au moins la moitié à la constitution et le solde dans les cinq ans, selon la fiche officielle déjà citée. La responsabilité des associés est limitée à leurs apports. La SAS est soumise à l'IS.

Sa caractéristique est la liberté statutaire. Les statuts organisent librement la direction, les décisions collectives, les droits attachés aux actions et les conditions de leur cession, par des clauses d'agrément, d'inaliénabilité ou de sortie. Le président est assimilé à un salarié pour sa protection sociale lorsqu'il est rémunéré. Les dividendes qu'il perçoit ne supportent pas le mécanisme de cotisations propre au gérant majoritaire de SARL.

Pour l'immobilier, la SAS convient aux projets à plusieurs familles ou investisseurs, aux holdings, aux activités meublées ou de services d'une certaine taille et aux opérations d'achat pour revendre. Sa souplesse a un prix, puisque des statuts entièrement libres doivent être rédigés avec soin. Ses usages sont détaillés au chapitre 80.

La société en nom collectif et les sociétés en commandite

La SNC

La SNC compte au moins deux associés, personnes physiques ou morales, sans maximum. Tous les associés ont la qualité de commerçant et répondent indéfiniment et solidairement des dettes sociales. Le créancier doit d'abord poursuivre la société, puis peut réclamer la totalité de la dette à n'importe quel associé. La cession des parts requiert l'accord unanime des associés, selon la fiche SNC.

Fiscalement, la SNC relève par principe de l'IR. Ses bénéfices sont imposés au nom de chaque associé, même s'ils ne sont pas distribués. Elle peut opter pour l'IS. Le gérant associé relève du régime des travailleurs indépendants. Ses comptes ne sont pas déposés au greffe, sauf si tous ses associés sont des sociétés à responsabilité limitée ou par actions.

En immobilier, la SNC est surtout utilisée dans des montages professionnels au sein de groupes de sociétés. Elle sert aussi de référence fiscale aux SCCV, imposées comme les SNC qui effectuent les mêmes opérations. Pour un particulier, la responsabilité solidaire en fait une forme rarement adaptée. Elle est présentée au chapitre 82.

Les sociétés en commandite

La société en commandite simple et la société en commandite par actions associent deux catégories d'associés. Les commandités sont tenus indéfiniment et solidairement comme des associés en nom. Les commanditaires sont tenus dans la limite de leurs apports. Ces formes permettent de séparer pouvoir et capital, mais elles sont lourdes à manier et peu utilisées pour la détention immobilière familiale. Elles relèvent d'un conseil spécialisé.

La société anonyme

La société anonyme (SA) suppose au moins deux actionnaires lorsqu'elle n'est pas cotée et un capital minimum de 37 000 €, selon la fiche officielle déjà citée. Elle est soumise à l'IS et dirigée par un conseil d'administration ou un directoire. Sa lourdeur de fonctionnement la réserve aux foncières de grande taille. Les particuliers qui ont besoin d'une société par actions choisissent en pratique la SAS.

La pierre-papier et les placements collectifs

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) collectent l'épargne de nombreux investisseurs pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier. Ils sont gérés par une société de gestion agréée par l'Autorité des marchés financiers (AMF). L'investisseur n'est pas un associé gestionnaire, mais un épargnant qui détient des parts ou des actions. Ce guide ne les traite pas en détail et renvoie au Guide du bailleur privé, Diversifier avec la pierre-papier.

Une société familiale peut toutefois détenir des parts de SCPI. Les revenus de ces parts suivent alors le régime fiscal de la société détentrice, à l'IR ou à l'IS. Ce point intéresse surtout les holdings et les sociétés à l'IS qui placent leur trésorerie (chapitre 85).

La holding

Une holding n'est pas une forme juridique, mais une fonction. C'est une société, le plus souvent une SAS, une SARL ou une société civile à l'IS, qui détient des participations dans d'autres sociétés. En immobilier, elle peut détenir plusieurs SCI ou sociétés d'exploitation, centraliser la trésorerie et organiser la transmission d'un groupe familial.

Une holding est dite animatrice lorsqu'elle participe activement à la conduite de la politique de ses filiales, passive lorsqu'elle se borne à gérer ses participations. Cette distinction commande plusieurs régimes fiscaux, notamment en matière d'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et de transmission. Selon les analyses publiées, les holdings soumises à l'IS dont les actifs atteignent au moins 5 millions d'euros entrent en outre dans le champ potentiel de la taxe sur certains actifs non opérationnels créée par la loi de finances pour 2026 à l'article 235 ter C du CGI (chapitres 85 et 90).

Identifier la forme et le régime d'une société existante

Lorsque vous reprenez la gérance d'une société familiale, achetez des parts ou héritez de titres, la première tâche consiste à identifier exactement ce que vous détenez. Le nom d'usage, comme « la SCI de la famille », ne renseigne ni sur le régime fiscal ni sur les règles applicables. Quatre documents suffisent en général.

1. L'extrait d'immatriculation. Il indique la forme juridique, le capital, le siège, le gérant ou le président et la date de création. Il se consulte sur le registre national des entreprises ou s'obtient auprès du greffe.
2. Les statuts à jour. Ils donnent l'objet social, la répartition du capital, les majorités, les clauses d'agrément et de décès. Vérifiez qu'ils intègrent toutes les modifications votées depuis la création.
3. Les dernières déclarations fiscales. Une déclaration n° 2072 signale une société transparente qui perçoit des revenus fonciers. Une déclaration n° 2065 signale une société soumise à l'IS. Une déclaration n° 2031 signale une société de personnes imposée dans la catégorie des BIC, comme une SARL de famille ou une SNC.
4. Les courriers d'option. Une option pour l'IS ou pour le régime des sociétés de personnes doit avoir été notifiée au service des impôts. Son absence ou son irrégularité change le régime applicable et se vérifie auprès du SIE.

Un écart entre ces documents, par exemple une SCI qui dépose une déclaration n° 2072 alors qu'elle loue plusieurs logements meublés, révèle une situation à régulariser. Faites-la examiner par un expert-comptable avant tout acte important, comme une cession de parts ou la vente d'un immeuble.

Les tableaux comparatifs

Les règles juridiques

Les règles fiscales, sociales et comptables

Ces tableaux reprennent les fiches Création d'entreprise, choisir la forme juridique, SNC, SCI et Dépôt des comptes annuels, cette dernière vérifiée le 11 juin 2025. Une SCI n'a pas à déposer ses comptes au greffe. Elle doit toutefois tenir une comptabilité et établir des comptes annuels lorsqu'elle exerce une activité commerciale, a opté pour l'IS, est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), dépasse certains seuils ou lorsque ses statuts l'imposent.

Quelle forme pour quelle activité

Ce statut est présenté dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location meublée. Une société à l'IS ne peut pas en bénéficier, ce qui modifie l'intérêt comparé du nom propre et de la société pour un petit nombre de meublés (chapitre 81).

Deux exemples chiffrés

Les exemples suivants sont des illustrations simplifiées. Les montants sont des hypothèses et les calculs ont été vérifiés.

Les droits sur une cession de 25 % du capital

Un associé cède 250 parts sur 1 000 pour un prix de 100 000 €. Le droit d'enregistrement dépend de la nature des titres et de la composition de l'actif. Les taux sont ceux de l'article 726 du CGI tels que les commente la doctrine (BOI-ENR-DMTOM-40-10-20).

La forme de la société n'a donc presque aucune incidence pour une société qui détient des immeubles loués. Une SAS dont l'actif est principalement immobilier supporte le même droit de 5 % qu'une SCI. La fiche SCI retient la prépondérance immobilière lorsque l'actif est constitué pour plus de moitié d'immeubles non affectés à l'exploitation. Les droits sont étudiés au chapitre 91.

La responsabilité pour une dette impayée

Une société laisse impayée une dette de 120 000 € envers un fournisseur, après une poursuite vaine contre elle. Un associé détient 25 % du capital et ne s'est porté caution d'aucun engagement.

Si l'associé s'est porté caution d'un emprunt, il peut être poursuivi pour la totalité de la somme garantie, dans les limites de son engagement, quelle que soit la forme de la société. La limitation de responsabilité des SARL et SAS joue donc surtout envers les créanciers qui n'ont pas obtenu de garantie personnelle, comme les fournisseurs, les locataires ou les entreprises de travaux (chapitre 5).

Les combinaisons fréquentes

Les sociétés immobilières se combinent souvent entre elles. Chaque combinaison répond à un objectif précis et ajoute ses propres obligations.

• SCI et société d'exploitation. La SCI détient les murs et les loue à la société commerciale de l'associé. Le schéma sépare les risques et permet de céder l'entreprise sans les murs (chapitre 42).
• Holding et filiales. Une holding à l'IS détient plusieurs SCI ou SAS. Elle centralise la trésorerie et peut bénéficier du régime mère-fille sous conditions (chapitre 86).
• SCI à l'IR et SARL de famille. La famille loge ses biens loués nus dans la SCI et ses biens meublés dans la SARL de famille, ce qui évite la bascule de la SCI à l'IS.
• Société à l'IS associée d'une SCI à l'IR. La quote-part de résultat revenant à l'associé soumis à l'IS est déterminée selon les règles des entreprises, ce qui crée une double comptabilité (chapitre 64).
• Société civile de portefeuille et SCI. La société de portefeuille détient les parts de plusieurs SCI, ce qui permet de transmettre ou de démembrer un seul ensemble de titres (chapitre 93).

Les situations particulières

Les couples

Deux époux peuvent constituer seuls une SCI, une SARL de famille, une SAS ou une SNC. Sous un régime de communauté, les parts acquises avec des fonds communs sont communes et le conjoint de l'associé peut revendiquer la qualité d'associé dans les sociétés à parts sociales, selon l'article 1832-2 du Code civil. Les partenaires de PACS entrent dans le cercle familial de la SARL de famille. Les concubins en sont exclus et l'option pour le régime des sociétés de personnes n'est pas possible entre eux (chapitres 18 et 19).

Les enfants mineurs

Un mineur peut être associé d'une SCI, d'une SARL ou d'une SAS, représenté par ses administrateurs légaux. Il ne peut pas en revanche être associé d'une SNC tant qu'il n'est pas émancipé et autorisé à exercer le commerce, puisque tous les associés d'une SNC ont la qualité de commerçant. Cette règle exclut aussi la SNC des transmissions anticipées à de jeunes enfants (chapitre 20).

Le démembrement des titres

Les parts et actions de toutes les formes de sociétés peuvent être démembrées. La répartition des droits de vote entre usufruitier et nu-propriétaire suit l'article 1844 du Code civil pour les sociétés civiles et les SARL, alors que les statuts de SAS disposent d'une liberté plus grande, dans les limites posées par la jurisprudence. Le chapitre 89 compare ces règles.

Les associés non-résidents

Toutes les formes admettent des associés non-résidents. Dans une société transparente, l'associé non-résident est imposé en France sur sa quote-part des revenus de source française, selon les conventions fiscales. Dans une société à l'IS, la France impose la société, puis les dividendes versés à l'étranger selon les règles de retenue à la source et les conventions (chapitres 65 et 130).

Le passage d'un régime à l'autre

Une société transparente qui devient passible de l'IS, par option ou du fait de son activité, subit en principe les conséquences d'une cessation d'entreprise. Une SARL de famille qui perd son option devient soumise à l'IS. Une société à l'IS qui passe au régime des sociétés de personnes voit ses bénéfices et plus-values latentes imposés et ses réserves réputées distribuées. Ces changements se chiffrent avant d'être décidés (chapitre 77).

Les points de vigilance de l'administration

• L'activité réelle. L'administration qualifie la société d'après ce qu'elle fait, pas d'après son nom ou son objet statutaire. Une SCI qui loue en meublé ou revend des lots peut devenir passible de l'IS.
• Le cercle familial de la SARL de famille. Chaque cession, donation ou succession est vérifiée au regard des liens de parenté exigés.
• La prépondérance immobilière. Le droit de 5 % s'applique quelle que soit la forme. Le choix d'une SAS pour réduire les droits de cession ne fonctionne pas pour une société immobilière.
• Les montages sans substance. Une société interposée sans fonction réelle peut être écartée sur le fondement des articles L64 et L64 A du livre des procédures fiscales (LPF), présentés au chapitre 132.

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, en cours d'examen à l'Assemblée nationale, contient selon les analyses publiées des mesures sur l'amortissement de la location meublée non professionnelle, dont l'application aux sociétés de personnes comme la SARL de famille n'est pas précisée à cette date. La taxe sur certains actifs des holdings patrimoniales, issue de la loi de finances pour 2026, s'appliquera pour la première fois aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026. Le régime simplifié de TVA est supprimé à compter du 1er janvier 2027, ce qui concerne les sociétés immobilières redevables de la TVA (chapitre 53).

Les erreurs fréquentes

Liste de contrôle

1. L'activité envisagée, location nue, meublée, construction, revente ou détention de titres, est clairement identifiée.
2. La nature civile ou commerciale de la forme choisie est compatible avec cette activité.
3. Le régime fiscal de principe et les options possibles sont connus, avec leurs conditions de délai et de révocation.
4. L'étendue de la responsabilité des associés est comprise, ainsi que les cautions qui la prolongent.
5. Le régime social du dirigeant est chiffré s'il doit être rémunéré.
6. Les obligations comptables et de dépôt des comptes sont intégrées au coût annuel.
7. Les règles de cession et les droits d'enregistrement des titres ont été vérifiés.
8. La composition familiale est compatible avec la forme choisie, en particulier pour une SARL de famille ou une SNC.
9. Les combinaisons de sociétés ont chacune une raison d'être écrite.
10. Le choix a été validé par un notaire, un avocat ou un expert-comptable.