Les erreurs de conception les plus coûteuses

Les erreurs les plus chères d'une société immobilière, qu'il s'agisse d'une société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu (IR), d'une société à responsabilité limitée (SARL) ou d'une société par actions simplifiée (SAS), ne se commettent pas pendant sa gestion, mais le jour de sa conception. Une forme inadaptée, un régime fiscal choisi sans simuler la sortie, un capital mal réparti ou des statuts muets sur le décès d'un associé produisent leurs effets des années plus tard, au moment où il est le plus difficile et le plus coûteux de les corriger. Une erreur de gestion coûte souvent une pénalité. Une erreur de conception peut coûter une fraction importante du patrimoine.

Ce chapitre passe en revue les erreurs de conception les plus fréquentes, regroupées en cinq familles, la forme, le régime fiscal, le capital et sa répartition, les statuts et l'architecture d'ensemble. Pour chacune, il donne la règle, son fondement, une conséquence chiffrée lorsque c'est possible et la façon de la prévenir ou de la corriger. Les exemples sont des illustrations dont les calculs ont été vérifiés, mais qui ne valent pas calcul pour votre situation. Les erreurs de financement, de gestion, à l'impôt sur les sociétés (IS) et de sortie sont traitées aux chapitres 46, 56, 84 et 126.

Pourquoi les erreurs de conception coûtent si cher

Trois raisons expliquent l'ampleur de ces erreurs. D'abord, elles portent sur la durée de vie entière de la société et se répètent chaque année. Ensuite, certaines sont irréversibles ou ne se corrigent qu'au prix d'une opération taxée, comme l'option pour l'IS devenue définitive ou l'apport d'un immeuble. Enfin, elles se révèlent au pire moment, lors d'un décès, d'un divorce, d'une mésentente ou d'une vente, quand les associés ne sont plus en mesure de s'entendre sur une correction.

Première famille, la forme de la société

Loger de la location meublée dans une SCI à l'IR

C'est l'erreur de conception la plus répandue. La location meublée est une activité commerciale. Une société civile qui se livre à des opérations commerciales devient passible de l'IS de plein droit, en application du 2 de l'article 206 du Code général des impôts (CGI), sous réserve d'une tolérance pour les recettes accessoires que l'administration apprécie au seuil de 10 % des recettes totales (chapitre 68). Une SCI à l'IR qui détient quatre logements nus et qui en meuble un, loué 9 000 € sur 40 000 € de recettes totales, dépasse ce seuil avec 22,5 % de recettes commerciales.

La bascule à l'IS ne se décide pas, elle se constate. Elle entraîne en principe les conséquences d'une cessation d'entreprise, l'obligation de tenir une comptabilité commerciale et un régime de plus-value sur valeur nette comptable pour toutes les ventes futures, sans abattement pour durée de détention. Le Guide du bailleur privé le souligne dans La SCI de A à Z.

Prévention. Réservez la SCI à l'IR à la location nue. Logez le meublé en direct sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), dans une SARL de famille ou dans une société à l'IS choisie en connaissance de cause (chapitres 48 et 81).

Choisir une SARL pour de la location nue en espérant l'option familiale

L'option des SARL de famille pour le régime des sociétés de personnes, prévue à l'article 239 bis AA du CGI, est réservée aux sociétés qui exercent une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. La location nue est une activité civile. Une SARL qui ne donne que des locaux nus en location ne peut donc pas exercer l'option et reste soumise à l'IS, comme le rappelle le Guide du bailleur privé, La SARL de famille et les autres sociétés.

Prévention. Vérifiez la cohérence entre l'activité réelle et le régime visé avant la rédaction de l'objet social. Un projet mixte, nu et meublé, s'analyse au cas par cas (chapitre 79).

Choisir une SAS pour sa souplesse sans en mesurer le coût

La SAS offre une grande liberté statutaire. Elle relève en revanche de l'IS, tient une comptabilité commerciale, dépose ses comptes au greffe et rémunère son président dans le cadre du régime général s'il est rémunéré. Pour une famille qui détient trois logements nus, cette souplesse ne sert à rien et son coût, de l'ordre de deux fois celui d'une SCI à l'IR dans les hypothèses du chapitre 7, se paie chaque année (chapitre 80).

Choisir une société en nom collectif sans mesurer la responsabilité

Dans une société en nom collectif (SNC), les associés répondent indéfiniment et solidairement des dettes sociales. Le créancier peut réclamer la totalité de la dette à un seul associé, après une mise en demeure de la société restée sans effet. Cette forme peut avoir un intérêt fiscal particulier, mais elle expose chaque associé pour le tout (chapitres 5 et 82).

Deuxième famille, le régime fiscal

Opter pour l'IS sans simuler la sortie

L'option pour l'IS est souvent décidée pour l'économie d'impôt des premières années, grâce à l'amortissement. L'impôt est pourtant différé plus qu'effacé. À la revente, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention. Les sommes distribuées supportent ensuite le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 %.

L'exemple qui suit est une illustration. Une SCI achète un immeuble 400 000 €, dont 80 000 € de terrain, loué nu 30 000 € par an avec 8 000 € de charges, sans emprunt. À l'IS, elle amortit la construction à 2,5 % par an, soit 8 000 €, puis distribue chaque année son bénéfice après impôt. À l'IR, chaque associé est imposé dans la tranche à 30 % et supporte 17,2 % de prélèvements sociaux. L'immeuble est vendu 650 000 € après vingt-cinq ans.

Sur l'ensemble de la période, l'IS coûte dans cet exemple environ 89 500 € de plus que l'IR, sans tenir compte des frais de structure plus élevés. L'avantage de l'IS pendant la détention ne compense pas l'impôt de sortie. Le résultat peut être différent si la société réinvestit ses bénéfices, emprunte fortement ou conserve l'immeuble sans jamais le vendre. L'actualisation des flux réduit aussi le poids de l'impôt lointain. C'est précisément pourquoi la simulation doit couvrir toute la vie du projet (chapitres 4 et 83).

Laisser passer le délai de renonciation à l'IS

L'option pour l'IS d'une société de personnes peut être révoquée jusqu'au cinquième exercice qui suit celui au titre duquel elle a été exercée. Au-delà, elle devient irrévocable et une société qui a renoncé ne peut plus opter à nouveau (article 239 du CGI). Une SCI qui opte en 2026 sans réexaminer son choix avant l'échéance perd définitivement la possibilité de revenir à l'IR autrement que par une sortie coûteuse (chapitres 71 et 77).

Prévention. Notez la date limite de renonciation dans le calendrier de la société et faites réaliser une simulation chiffrée au moins un exercice avant cette date.

Notifier l'option hors délai

L'option doit être notifiée avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel elle doit s'appliquer. Une option tardive ne vaut que pour l'exercice suivant. Pour une SCI qui clôture au 31 décembre, l'option pour 2027 doit être notifiée au plus tard le 31 mars 2027. Un retard décale d'une année entière l'application du régime choisi, avec un écart d'impôt parfois important (chapitre 71).

Perdre le régime de la SARL de famille

L'option d'une SARL de famille cesse de produire effet dès qu'une personne étrangère au cercle familial défini par la loi devient associée. L'entrée d'un neveu ou d'un associé extérieur fait basculer la société à l'IS, alors que celle du conjoint d'un enfant reste admise par la doctrine, avec les conséquences d'un changement de régime (chapitre 79).

L'exemple qui suit est une illustration. Une SARL de famille dégage 20 000 € de bénéfice. Après la perte du régime, elle paie 3 000 € d'IS au taux de 15 %. Si elle distribue le solde de 17 000 €, les associés paient 5 338 € de PFU, soit 8 338 € au total, à comparer à l'imposition antérieure de chaque associé selon sa propre tranche. L'écart dépend des revenus de chacun, mais le changement de régime lui-même, avec la comptabilisation de ses effets, est une source de coût certaine.

Prévention. Prévoyez dans les statuts une clause d'agrément qui couvre toutes les cessions et transmissions, y compris entre vifs au profit de proches, pour que l'entrée d'un associé non éligible soit soumise à une décision collective.

Accueillir un associé soumis à l'IS dans une SCI à l'IR sans l'avoir anticipé

Lorsqu'une société soumise à l'IS détient des parts d'une SCI à l'IR, sa quote-part de résultat est déterminée selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux ou de l'IS, non selon celles des revenus fonciers (article 238 bis K du CGI). La SCI doit alors produire deux calculs, l'un pour les associés personnes physiques, l'autre pour l'associé société, avec un suivi des amortissements propre à ce dernier. Cette architecture complique la comptabilité et la sortie. Elle se conçoit dès l'origine ou ne se met pas en place (chapitre 64).

Troisième famille, le capital et sa répartition

Un capital symbolique non libéré dans une société à l'IS

Le taux réduit de 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice suppose notamment un capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques ou par une société qui remplit elle-même ces conditions. Une société dont le capital n'est pas entièrement libéré paie 25 % dès le premier euro.

L'exemple qui suit est une illustration. Pour un bénéfice de 30 000 €, l'IS atteint 4 500 € au taux réduit et 7 500 € au taux normal. L'écart de 3 000 € se répète chaque année. Sur dix ans, il représente 30 000 €, pour une erreur que la libération de quelques centaines d'euros aurait évitée.

Une répartition des parts qui ne reflète pas le financement

Dans une SCI familiale, le capital est souvent faible et l'essentiel du financement provient d'apports en compte courant ou d'emprunts remboursés par l'un des associés. Si ces apports ne sont pas inscrits en compte courant avec une convention écrite, ils se confondent avec les fonds de la société et profitent à tous les associés à proportion de leurs parts.

L'exemple qui suit est une illustration. Deux frères créent une SCI au capital de 2 000 €, à parts égales. Le premier apporte 120 000 € pour financer l'acquisition, le second 30 000 €. Dix ans plus tard, l'immeuble est vendu et la société dispose de 300 000 € nets après remboursement de l'emprunt.

Le second frère peut en outre se voir reprocher d'avoir bénéficié d'une libéralité, ce qui soulève des questions de droits de donation et, au décès des parents, de rapport à la succession. Le chapitre 28 décrit la convention de compte courant et le chapitre 44 l'arbitrage entre capital et compte courant.

Tout apporter en capital plutôt qu'en compte courant

Le capital est la mise permanente des associés. Il ne se rembourse que par une réduction de capital, qui suppose une décision collective, une annonce légale et une formalité, ou à la liquidation. Dans une société à l'IS, le remboursement d'apports obéit en outre à des règles fiscales qui imposent d'examiner l'ordre dans lequel les réserves et les apports sont réputés distribués. Le compte courant, au contraire, se rembourse sans impôt, puisqu'il s'agit du retour de l'avance consentie par l'associé.

Une famille qui apporte 100 000 € en capital pour financer un achat se prive donc de la possibilité de récupérer cette somme simplement lorsque les loyers ont remboursé l'emprunt. À l'inverse, un capital trop faible et des comptes courants massifs peuvent inquiéter une banque, qui demandera leur blocage. L'équilibre entre capital et compte courant se décide à la création, en fonction du projet (chapitres 13 et 44).

Le partage à 50 et 50 sans mécanisme de déblocage

Deux associés à parts égales, sans gérant désigné pour départager ni clause de sortie, peuvent se retrouver bloqués sur toute décision qui excède les pouvoirs du gérant. La dissolution judiciaire pour mésentente paralysant le fonctionnement de la société reste possible, mais elle est longue et se termine souvent par une vente dans de mauvaises conditions (chapitre 30).

L'exemple qui suit est une illustration. Une vente forcée dans le cadre d'une liquidation conflictuelle d'un immeuble de 500 000 €, avec une décote de 10 % retenue pour l'exemple, coûte 50 000 € aux associés, avant honoraires d'avocats et frais de procédure. Une clause de rachat à dire d'expert, une voix prépondérante du gérant sur certaines décisions ou une procédure de médiation préalable auraient permis de l'éviter.

La répartition entre concubins ou partenaires sans anticipation du décès

Les concubins ne sont pas héritiers l'un de l'autre. Sans testament, les parts du défunt reviennent à ses héritiers légaux, qui entrent dans la société avec le survivant si les statuts le permettent. Avec un testament, le concubin survivant est taxé à 60 % après un abattement de 1 594 €, comme le présente le Guide du bailleur privé, Le couple, la séparation et le patrimoine locatif.

L'exemple qui suit est une illustration. Le concubin survivant reçoit par testament des parts d'une valeur de 150 000 €. Les droits de succession atteignent 89 044 €, soit près de 60 % de la valeur reçue. Des partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) ou des époux auraient été exonérés de droits de succession. La société ne règle pas ce problème. Elle permet seulement d'organiser des solutions, comme le démembrement croisé ou une clause adaptée, à étudier avec un notaire (chapitre 19).

Les époux communs en biens qui ignorent l'article 1832-2 du Code civil

Lorsqu'un époux marié sous un régime de communauté apporte des biens communs à une société ou acquiert des parts avec des fonds communs, il doit en informer son conjoint. Celui-ci peut revendiquer la qualité d'associé pour la moitié des parts souscrites ou acquises (article 1832-2 du Code civil). Une SCI créée sans en tenir compte expose la société à une contestation et à une redistribution des parts, en particulier lors d'un divorce (chapitres 18 et 127).

Quatrième famille, les statuts

Un objet social mal rédigé

Un objet trop étroit, limité à l'acquisition d'un immeuble désigné, oblige à modifier les statuts à chaque nouvelle acquisition, avec une décision collective, une annonce légale et une formalité. Un objet trop large, qui mentionne une activité commerciale comme la location meublée ou l'achat pour revendre, peut exposer une société civile à l'IS. L'objet fixe aussi la limite des pouvoirs du gérant à l'égard des tiers (chapitre 12).

Des majorités inadaptées

Le Code civil pose la règle de l'unanimité pour les décisions qui excèdent les pouvoirs des gérants, sauf disposition contraire des statuts (article 1852). Des statuts qui maintiennent l'unanimité pour toute décision donnent à chaque associé un droit de veto, y compris sur la vente d'un immeuble ou l'approbation des comptes. À l'inverse, une majorité simple pour tout permet à un associé majoritaire de décider seul d'opérations lourdes. La grille des majorités se conçoit décision par décision (chapitre 25).

L'absence de clause d'agrément et de clause de décès

En l'absence de clause contraire, les cessions de parts aux ascendants ou descendants du cédant ne sont pas soumises à agrément et la société continue avec les héritiers ou légataires d'un associé décédé (articles 1861 et 1870 du Code civil). Des statuts muets laissent donc entrer dans la société des personnes que les associés n'ont pas choisies, y compris les héritiers d'un associé fâché avec les autres.

Le démembrement des parts sans clause

L'article 1844 du Code civil réserve à l'usufruitier le vote sur l'affectation des bénéfices et attribue les autres décisions au nu-propriétaire. Les statuts peuvent aménager cette répartition dans certaines limites. Sans clause, une donation de la nue-propriété des parts aux enfants peut laisser le parent usufruitier sans pouvoir sur la vente d'un immeuble, ou au contraire donner aux enfants un rôle qu'ils n'étaient pas censés exercer. Le sort des réserves et du prix de vente d'un immeuble entre usufruitier et nus-propriétaires doit aussi être prévu, faute de quoi il est source de litiges (chapitres 89 et 112).

La gérance sans suppléant ni limite de pouvoirs

Une SCI dont le gérant unique décède ou devient incapable se trouve sans représentant. Personne ne peut encaisser les loyers, signer un bail ni agir en justice jusqu'à la nomination d'un nouveau gérant, qui peut elle-même être bloquée par une succession en cours. Des statuts qui ne limitent pas les pouvoirs du gérant le laissent par ailleurs engager la société pour des actes lourds, la limitation statutaire n'étant de toute façon pas opposable aux tiers (articles 1848 et 1849 du Code civil). Prévoyez un gérant suppléant et soumettez les actes importants à l'accord préalable des associés (chapitres 15 et 23).

Une durée trop courte ou oubliée

La durée d'une société ne peut excéder quatre-vingt-dix-neuf ans. Une durée plus courte, choisie sans réflexion, conduit à la dissolution de plein droit si la prorogation n'est pas décidée avant le terme. Une société arrivée à son terme sans prorogation entre en liquidation, avec les coûts de sortie décrits au chapitre 7. Notez la date du terme dans le calendrier de la société (chapitre 102).

Les statuts types non adaptés

Les modèles gratuits trouvés en ligne règlent le minimum légal. Ils ne prévoient ni la situation des mineurs, ni le démembrement, ni la sortie d'un associé, ni la répartition des comptes courants. Le chapitre 22 recense les clauses dangereuses ou réputées non écrites et le chapitre 135 commente les clauses usuelles.

Cinquième famille, l'architecture d'ensemble

Mettre la résidence principale dans la société

Les parts de SCI qui détiennent la résidence principale ne bénéficient ni de l'abattement de 30 % à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), ni de l'abattement de 20 % prévu au décès par l'article 764 bis du CGI, qui exclut expressément les titres de sociétés civiles de gestion immobilière (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-30). Le chapitre 7 chiffre ces pertes à 3 900 € d'IFI par an et à 20 000 € de droits au décès dans ses exemples. Le chapitre 8 présente les alternatives.

Tout loger dans une seule société

Une seule société pour tous les biens réduit les frais fixes. Elle expose en revanche tout le patrimoine aux mêmes risques. Un seul logement meublé peut faire basculer à l'IS une SCI qui détient dix logements nus. Une dette liée à un immeuble pèse sur les associés pour l'ensemble. La vente d'un immeuble ne peut être isolée de la gestion des autres. Les activités de nature différente, location nue, location meublée, achat pour revendre, gagnent à être séparées (chapitre 94).

Multiplier les sociétés sans raison

L'excès inverse est tout aussi coûteux. Chaque société ajoute une comptabilité, une déclaration, une assemblée, un compte bancaire et, selon le cas, une vérification de la taxe annuelle de 3 %. Trois SCI à l'IS de la configuration C du chapitre 7 coûtent 9 000 € par an, contre 3 000 € pour une seule. La création de sociétés successives dans le seul but de fractionner un seuil fiscal est en outre un point d'attention de l'administration.

Apporter un bien fortement valorisé

L'apport d'un immeuble est fiscalement une cession. L'apporteur est imposé sur la plus-value sans encaisser de prix et la durée de détention repart de zéro pour la société. Le chapitre 8 montre qu'un apport après vingt ans de détention peut coûter près de 24 700 € d'impôt, deux ans avant l'exonération d'impôt sur le revenu. La reprise d'un emprunt par la société rend en outre l'apport onéreux à due concurrence et soumet cette fraction aux droits de mutation (chapitre 14).

Signer l'avant-contrat avant d'avoir conçu la société

Un acquéreur qui signe une promesse de vente à titre personnel, sans clause permettant de se substituer une société, ne peut pas faire acquérir le bien par une SCI créée ensuite sans l'accord du vendeur. S'il obtient un prêt à son nom, la société ne peut pas le reprendre sans l'accord de la banque. L'erreur conduit soit à renoncer à la société, soit à acheter en direct puis à apporter le bien, avec un second jeu de frais et l'imposition de la plus-value éventuelle. Concevez la société et son financement avant la signature, ou prévoyez dans la promesse une faculté de substitution au profit d'une société en formation (chapitre 35).

Faire entrer un mineur sans organiser l'administration légale

Un enfant mineur peut être associé, représenté par ses administrateurs légaux. Certains actes, comme l'apport en société d'un immeuble lui appartenant ou un emprunt contracté en son nom, requièrent l'autorisation préalable du juge des tutelles (article 387-1 du Code civil). Associé d'une SCI, le mineur répond aussi des dettes sociales à proportion de ses parts. Une société conçue sans tenir compte de ces règles peut se trouver bloquée à chaque décision importante ou exposer le patrimoine de l'enfant (chapitre 20).

Ignorer la résidence fiscale des associés

Un associé qui s'installe à l'étranger reste imposé en France sur les revenus de source française de la société, selon des règles et des taux propres aux non-résidents et sous réserve des conventions fiscales. La société peut devoir examiner sa situation au regard de la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles. Une architecture pensée pour des associés résidents peut devenir inadaptée lorsque des enfants s'expatrient (chapitres 65 et 130).

Prévenir les erreurs pas à pas

La démarche qui suit reprend, dans l'ordre, les décisions de conception qui conditionnent toutes les autres.

1. Décrivez l'activité réelle de la société sur dix ans, location nue, meublée, saisonnière, locaux professionnels ou revente. Vérifiez ensuite la forme compatible.
2. Simulez les deux régimes fiscaux possibles sur toute la durée, détention, distribution, revente et transmission, avec l'expert-comptable.
3. Dressez le tableau du financement de chaque associé, capital, comptes courants et cautions. Faites-le correspondre à la répartition des parts.
4. Analysez la situation personnelle de chaque associé, régime matrimonial, PACS ou concubinage, enfants mineurs, résidence fiscale, objectifs de revenus.
5. Rédigez les clauses sensibles avec un professionnel, agrément, décès, gérance, majorités, démembrement, sortie et comptes courants.
6. Inscrivez au calendrier les échéances structurelles, date limite de renonciation à l'IS, terme de la société, revue périodique de la structure.

Corriger une erreur de conception

La plupart des erreurs se corrigent, mais aucune gratuitement. Le tableau qui suit présente les principales voies de correction et leur coût.

Avant toute correction, faites chiffrer l'opération par l'expert-comptable et le notaire. Une correction mal conduite peut créer une seconde erreur, par exemple une cession de parts à un prix minoré qui sera requalifiée en donation (chapitres 107 et 119).

Les points de vigilance de l'administration

Les corrections d'erreurs de conception sont elles-mêmes des opérations examinées par l'administration. Quatre situations reviennent souvent.

• La cession de parts à un prix minoré entre membres d'une famille, qui peut être requalifiée en donation indirecte et taxée comme telle.
• La mise à disposition gratuite d'un logement d'une société à l'IS au profit d'un associé, qui caractérise un acte anormal de gestion.
• La création de sociétés en cascade pour fractionner un seuil, conserver un taux réduit ou loger des charges personnelles.
• Les montages à motif principalement fiscal, qui peuvent être écartés sur le fondement de l'article L64 A du livre des procédures fiscales (LPF) pour les actes passés depuis le 1er janvier 2020, l'article L64 visant les actes à but exclusivement fiscal avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % dans certains cas.

Ces règles sont présentées dans le Guide du bailleur privé, Optimiser sa fiscalité immobilière et au chapitre 132. En cas de doute sérieux, le rescrit de l'article L64 B du LPF permet d'interroger l'administration avant d'agir.

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, comporte un plafonnement de l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels, dont l'application aux sociétés de personnes qui louent en meublé, comme une SARL de famille, n'est pas détaillée dans les analyses disponibles. Selon les analyses publiées, il comporte aussi une mesure qui mettrait fin à l'effacement, lors d'une donation ou d'une succession, de la plus-value en report sur certains titres reçus en échange d'un apport à une société. Ces mesures peuvent transformer en erreur une architecture aujourd'hui cohérente, notamment pour les holdings (chapitre 87). Au 25 octobre 2026, aucune n'est adoptée. Évitez toute restructuration motivée par ces textes avant la promulgation de la loi.

Liste de contrôle

1. La forme de la société correspond à l'activité réelle, location nue, location meublée ou activité commerciale.
2. Aucune location meublée n'est prévue dans une SCI à l'IR, ou la tolérance de 10 % est suivie chaque exercice.
3. L'option pour l'IS, si elle est envisagée, repose sur une simulation couvrant la détention, la distribution et la sortie.
4. La date limite de renonciation à l'IS est inscrite au calendrier de la société.
5. Le capital d'une société à l'IS est entièrement libéré et détenu dans les proportions requises pour le taux réduit.
6. Chaque apport d'un associé au-delà du capital est inscrit en compte courant avec une convention écrite.
7. La répartition des parts entre époux, partenaires ou concubins a été examinée au regard du régime matrimonial, de l'article 1832-2 du Code civil et de la fiscalité au décès.
8. Les statuts prévoient l'agrément, le sort des parts au décès, un gérant suppléant, la sortie d'un associé et une grille de majorités adaptée.
9. Le démembrement éventuel des parts est encadré par une clause sur le vote, les réserves et le prix de vente.
10. L'objet social n'est ni trop étroit ni porteur d'une activité commerciale non voulue.
11. La résidence principale n'est pas logée dans la société sans chiffrage des abattements perdus.
12. L'architecture d'ensemble sépare les activités incompatibles sans multiplier inutilement les sociétés.
13. Les associés mineurs et non-résidents ont fait l'objet d'un examen propre.
14. Toute correction envisagée est chiffrée par l'expert-comptable et le notaire avant d'être engagée.