Les clauses statutaires commentées

Les statuts d'une société immobilière se lisent comme une suite de choix. Pour chaque question, la loi fournit une réponse par défaut et laisse aux associés une marge plus ou moins large pour en retenir une autre. Une clause n'est bonne ou mauvaise qu'au regard de la famille, du patrimoine et du projet qu'elle doit servir.

Ce chapitre réunit les clauses que l'on rencontre le plus souvent dans les statuts d'une société civile immobilière (SCI) et, plus brièvement, dans ceux d'une société à responsabilité limitée (SARL) ou d'une société par actions simplifiée (SAS) qui détient de l'immobilier. Pour chacune, il indique la règle qui s'applique sans clause, les variantes usuelles, leur intérêt, leurs risques et le chapitre où le sujet est approfondi. Il ne contient aucun modèle de rédaction à recopier. La méthode de rédaction figure au chapitre 11, les clauses à éviter et leur sanction au chapitre 22, les assemblées au chapitre 24, les majorités au chapitre 25 et le retrait ou l'exclusion au chapitre 32. Le droit exposé est celui applicable au 25 octobre 2026.

Comment lire ce catalogue

Trois questions pour chaque clause

Chaque clause se commente à partir de trois questions. Que dit la loi si les statuts se taisent. La règle légale est-elle impérative ou supplétive. Que se passe-t-il au décès d'un associé, à la séparation d'un couple ou à la demande de sortie d'un minoritaire.

Les règles impératives s'imposent malgré toute stipulation contraire. Depuis le 1er octobre 2025, l'article 1844-10 du Code civil, issu de l'ordonnance n° 2025-229 du 12 mars 2025, répute non écrite la clause contraire à une disposition impérative du droit des sociétés dont la violation n'est pas sanctionnée par la nullité de la société. La clause disparaît et la loi reprend sa place, comme l'explique le chapitre 22.

Les clauses d'identité

L'objet social

Sans clause précise, aucune société ne peut exister, puisque l'objet est une mention obligatoire (article 1835 du Code civil). Les variantes vont de l'objet patrimonial large, qui vise l'acquisition, la gestion, l'administration et la location de tous immeubles, à l'objet limité à un immeuble désigné. Le premier évite une modification des statuts à chaque achat. Le second rassure des associés qui ne veulent financer qu'un projet, mais il impose de modifier les statuts pour toute nouvelle acquisition et pose la question de la dissolution pour extinction de l'objet lorsque l'immeuble est vendu (article 1844-7).

La mention d'opérations commerciales, d'achat-revente ou de location meublée n'est jamais neutre. Elle ne crée pas à elle seule l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés (IS), qui dépend de l'activité réelle, mais elle traduit une intention que l'administration rapprochera des recettes. Une société civile reste hors de l'IS tant que ses recettes commerciales n'excèdent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes, selon la doctrine présentée au chapitre 68. L'objet d'une société de construction-vente obéit à des exigences propres, décrites au chapitre 133. Le chapitre 12 traite l'objet social en détail.

La dénomination et le siège

Une dénomination tirée du nom d'un seul membre du couple devient gênante après une séparation. Le siège détermine le greffe, le service des impôts des entreprises (SIE) et le tribunal compétents.

Une clause utile autorise le gérant à transférer le siège, sous réserve de ratification par les associés. Sans elle, le transfert relève d'une décision collective prise à la majorité prévue pour modifier les statuts, donc à l'unanimité si les statuts sont muets (article 1836). Le chapitre 16 décrit le transfert.

La durée et la prorogation

La durée ne peut excéder quatre-vingt-dix-neuf ans (article 1838). Une durée courte, calée sur un emprunt, crée une échéance que personne ne surveille. Une clause utile retient une durée longue et prévoit la majorité requise pour proroger, en rappelant que les associés doivent être consultés au moins un an avant le terme (article 1844-6).

Le capital, les apports et les parts

La libération des apports en numéraire

Sans clause, la loi ne fixe aucun délai de libération des apports dans une société civile. La clause usuelle autorise le gérant à appeler le solde non libéré, en fixant la forme de l'appel et le délai de versement. Elle évite qu'un associé reste indéfiniment débiteur de sa souscription et donne une base claire à une action en paiement.

Les apports en nature et en industrie

La clause d'apport en nature décrit le bien, sa valeur, les dettes reprises et l'apporteur. L'apport d'un immeuble passe par un acte notarié publié (chapitre 14). Les parts rémunérant un apport en industrie ne concourent pas à la formation du capital et la clause prévoit utilement leur sort si l'apporteur cesse son concours.

La répartition des bénéfices et des pertes

Sans clause, chaque associé participe aux bénéfices et contribue aux pertes à proportion de sa part dans le capital (article 1844-1). Une répartition différente est permise. Elle se heurte toutefois à l'interdiction des clauses léonines, qui attribuent à un associé la totalité du profit, l'exonèrent de toute perte, l'excluent de tout profit ou mettent à sa charge toutes les pertes. Ces stipulations sont réputées non écrites.

Une répartition inégale mais licite reste observée par l'administration. Chaque associé est imposé sur la part du bénéfice correspondant à ses droits (article 8 du Code général des impôts, CGI). Une clause qui fait déclarer à un enfant une part du résultat sans rapport avec son apport peut être analysée comme une libéralité (chapitres 22 et 57).

Le capital variable

Une clause de variabilité du capital permet les entrées et les sorties sans modifier les statuts, dans la limite d'un capital minimum (articles L231-1 et suivants du Code de commerce). L'associé sortant reste tenu pendant cinq ans des obligations existant à son départ (chapitre 32). Cette souplesse peut inquiéter un prêteur.

L'engagement de financer

Certains statuts obligent les associés à faire les avances nécessaires à première demande. Une telle clause ne peut contraindre l'associé qui n'y consent pas, car les engagements d'un associé ne peuvent être augmentés sans son consentement (article 1836, alinéa 2). La voie sûre est une convention de compte courant signée par chaque associé prêteur (chapitre 28).

La gérance

La nomination, la durée et la suppléance

Sans clause, le gérant est nommé par les associés représentant plus de la moitié des parts et, si la durée de son mandat n'est pas fixée, il est réputé nommé pour la durée de la société (article 1846). Le gérant peut être désigné dans les statuts ou par une décision distincte. La désignation par décision distincte évite qu'un changement de gérant exige une modification des statuts.

La clause la plus utile et la plus souvent oubliée est la suppléance. Elle désigne un gérant suppléant ou organise une consultation rapide des associés en cas de décès, d'incapacité ou de démission du gérant unique. Une société dépourvue de gérant depuis plus d'un an peut être dissoute à la demande de tout intéressé (article 1846-1).

Les limitations de pouvoirs

Dans les rapports entre associés, le gérant accomplit les actes de gestion que demande l'intérêt de la société (article 1848). Envers les tiers, il engage la société par les actes qui entrent dans l'objet social et les limitations statutaires leur sont inopposables (article 1849). La clause de limitation n'a donc d'effet qu'entre le gérant et les associés, où elle fonde sa responsabilité en cas de dépassement.

La cogérance

Sans clause, chaque gérant exerce seul les pouvoirs de gestion et peut s'opposer aux opérations de l'autre avant leur conclusion (article 1848). La clause usuelle répartit les domaines ou impose une double signature pour certains actes. Elle reste inopposable aux tiers. Dans une SCI de couple, une cogérance sans règle de décision devient un outil de blocage dès la séparation.

La rémunération

Sans clause ni décision, la gérance est gratuite. Une clause qui fixe la rémunération dans les statuts oblige à les modifier pour l'adapter. La variante préférable renvoie à une décision des associés, annuelle ou ponctuelle. La rémunération doit correspondre à un travail réel. Ses effets fiscaux diffèrent selon que la société relève de l'impôt sur le revenu (IR) ou de l'IS (chapitre 15).

La révocation et la démission

Sans clause, le gérant est révocable par les associés représentant plus de la moitié des parts. Si la révocation est décidée sans juste motif, elle peut donner lieu à des dommages et intérêts. Le gérant est aussi révocable par le juge pour cause légitime, à la demande de tout associé (article 1851). Ce recours au juge ne peut pas être supprimé.

La clause qui exige l'unanimité, gérant compris, rend la révocation impossible sans procès. Une majorité renforcée, calculée hors les parts du gérant, protège sans bloquer. La démission gagne à être encadrée par un préavis, afin que la société ne se retrouve pas sans dirigeant du jour au lendemain (chapitre 31).

Les décisions collectives

Les modes de décision

Sans clause, les décisions sont prises en assemblée ou par un acte exprimant le consentement de tous les associés (articles 1853 et 1854). La consultation écrite n'est possible que si les statuts la prévoient, de même que sa forme électronique, facilitée par la loi n° 2024-537 du 13 juin 2024. La clause utile énumère les décisions qui peuvent être prises par consultation écrite, fixe le délai de réponse et précise le sort de l'associé qui ne répond pas.

La convocation et la participation à distance

La convocation se fait par lettre recommandée quinze jours au moins avant la réunion (article 40 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978). Une clause peut allonger ce délai ou ajouter un envoi électronique, jamais réduire les garanties prévues par le texte. Pour les associés éloignés, la clause organise la participation par visioconférence, l'identification des participants, leur prise en compte pour la majorité et la conduite à tenir en cas d'incident technique (chapitre 24).

La représentation

Les statuts fixent utilement les conditions de la représentation. Les variantes limitent le mandat à un autre associé ou au conjoint, plafonnent le nombre de pouvoirs par mandataire ou exigent un pouvoir propre à chaque assemblée.

Les majorités et leur base de calcul

Sans clause, les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant exigent l'unanimité des associés (article 1852), appréciée sur tous les associés et non sur les seuls présents. La modification des statuts exige aussi l'unanimité (article 1836). La clause de majorité doit préciser la base de calcul, parts émises, voix exprimées ou nombre d'associés, faute de quoi elle sera interprétée par le juge.

Le quorum et la voix prépondérante

La société civile ne connaît pas de quorum légal. Un quorum statutaire empêche une décision prise par une fraction des associés en l'absence des autres, au prix d'un risque de paralysie si un associé ne vient jamais. La variante courante prévoit un quorum sur première consultation et aucun sur seconde.

La voix prépondérante du gérant supprime le blocage d'une société à 50 % et 50 %, mais elle donne le pouvoir à une seule personne. Sa portée s'examine avec le rédacteur au regard du droit de chaque associé de participer aux décisions (chapitre 25).

Le démembrement et l'indivision

Le vote des parts démembrées

Sans clause, le nu-propriétaire vote, sauf sur l'affectation des bénéfices, réservée à l'usufruitier. Les deux ont le droit de participer aux décisions collectives (article 1844). Les statuts peuvent aménager la répartition des votes, sans priver l'un ou l'autre de son droit de participer ni retirer à l'usufruitier le vote sur l'affectation des bénéfices.

La variante usuelle confie à l'usufruitier les décisions ordinaires et réserve au nu-propriétaire les décisions qui touchent à la substance, comme la vente d'un immeuble, la modification des statuts ou la dissolution. Une clause qui donne à l'usufruitier tout pouvoir, y compris de vendre et de mettre en réserve sans limite, peut faire douter de la réalité d'une donation de nue-propriété (chapitres 89 et 106).

Les distributions de réserves

Une clause précise qui reçoit les sommes prélevées sur les réserves, l'usufruitier à charge de restitution dans le cadre d'un quasi-usufruit ou le nu-propriétaire. Elle évite un débat civil et fiscal coûteux au décès de l'usufruitier. Le quasi-usufruit fait l'objet du chapitre 112.

Le mandataire des indivisaires

Sans clause, les copropriétaires d'une part indivise sont représentés par un mandataire unique, désigné en justice à défaut d'accord (article 1844). La clause utile organise la désignation à l'amiable dans un délai fixé et prévoit que, faute de désignation, les parts ne sont pas prises en compte pour le calcul de certaines majorités, si les statuts le permettent sans priver les indivisaires de leur droit de participer. Elle évite qu'une succession bloque une société gouvernée à l'unanimité.

L'exercice, les comptes et le résultat

La clôture, la reddition des comptes et l'information

Une SCI à l'IR clôt le plus souvent au 31 décembre pour faire coïncider l'exercice avec l'année d'imposition des associés. Le gérant rend compte au moins une fois par an par un rapport écrit d'ensemble (article 1856). Le droit de communication au moins une fois par an et de questions écrites (article 1855) peut être élargi par les statuts, jamais restreint (chapitres 26 et 27).

La distribution minimale dans une SCI à l'IR

Dans une SCI à l'IR, chaque associé est imposé sur sa quote-part du résultat, qu'elle soit distribuée ou non. Une clause de distribution minimale prévoit que la société verse au moins la somme nécessaire au paiement de l'impôt correspondant, sauf décision contraire motivée par un besoin de la société. Elle protège le minoritaire contre une mise en réserve.

À titre illustratif, une SCI à l'IR dégage un résultat foncier de 40 000 €. Un associé détenant 25 % des parts est imposé sur 10 000 €. Avec un taux marginal de 30 % et des prélèvements sociaux de 17,2 % applicables aux revenus fonciers, il doit 3 000 € d'impôt sur le revenu et 1 720 € de prélèvements sociaux, soit 4 720 €. Sans distribution, il paie cette somme de ses deniers. Une clause qui garantit le versement d'au moins la moitié du résultat lui assure 5 000 €, de quoi couvrir l'impôt.

L'option pour l'IS

Une clause peut constater l'option pour l'IS. L'option est révocable jusqu'au cinquième exercice qui suit celui au titre duquel elle a été exercée, puis devient définitive (article 239 du CGI). Une telle clause ne doit jamais provenir d'un modèle recopié. Elle résulte d'une analyse préalable (chapitres 10 et 71).

La transmission des parts

L'agrément

Sans clause, les parts ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés. Les statuts peuvent fixer une autre majorité, confier l'agrément aux gérants ou dispenser certaines cessions, notamment entre associés ou au conjoint d'un associé. Sauf clause contraire, les cessions aux ascendants et descendants du cédant sont libres (article 1861).

Le refus d'agrément et son délai

En cas de refus, les associés ou la société doivent faire racheter les parts. Faute de réalisation dans les six mois de la dernière notification, l'agrément est réputé acquis, sauf dissolution anticipée décidée dans le même délai (article 1863). Les statuts ne peuvent modifier ce délai qu'en le fixant entre un mois et un an (article 1864). Un délai de deux ans serait exposé à être réputé non écrit.

La préemption

La clause de préemption donne aux associés, ou à certains d'entre eux, une priorité d'achat sur les parts qu'un associé veut céder. Elle se combine avec l'agrément. Les statuts doivent fixer l'ordre de purge des deux procédures, le prix déterminé ou déterminable ainsi que les délais de réponse. Une préemption sans prix déterminable renvoie à l'expert de l'article 1843-4 et alimente le contentieux (chapitre 117).

La forme et l'opposabilité des cessions

Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil, créé par l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, impose que la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière soit établie, à peine de nullité, par acte notarié, par acte contresigné par avocat ou, dans certains cas, par acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable. La fiche officielle vérifiée le 9 juillet 2026 définit la prépondérance immobilière par un actif composé pour plus de 50 % de sa valeur réelle d'immeubles ou de droits immobiliers (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Une clause ancienne qui prévoit que les cessions sont constatées par acte sous signature privée ne permet pas d'échapper à cette forme. Elle doit être mise à jour à la prochaine modification des statuts. La cession est par ailleurs rendue opposable à la société par signification, par acceptation dans un acte authentique ou par transfert sur les registres si les statuts le prévoient (article 1865). Selon le décret n° 2026-340 du 30 avril 2026, elle devient opposable aux tiers par le dépôt au greffe des statuts modifiés (chapitre 104).

La cession de parts d'une société à prépondérance immobilière supporte un droit d'enregistrement de 5 % du prix, avec un minimum de 25 €, à la charge de l'acquéreur sauf convention contraire. L'acte est enregistré au SIE dans le mois de sa date (même fiche).

Le nantissement

Le consentement donné par les associés à un projet de nantissement emporte agrément du cessionnaire en cas de réalisation forcée des parts (article 1867). La clause utile soumet tout nantissement à la même majorité que l'agrément d'un tiers. Les associés mesurent ainsi, au moment où la banque le demande, qu'un inconnu pourra devenir associé sans nouvel accord.

La clause d'évaluation des parts

Lorsque les statuts prévoient un rachat sans que le prix soit déterminé, la valeur est fixée en cas de contestation par un expert, qui applique les règles et modalités de détermination de la valeur prévues par les statuts ou par toute convention liant les parties (article 1843-4). La méthode statutaire s'impose donc à l'expert. Une méthode inadaptée produit un prix inadapté.

L'exemple suivant est illustratif. Une SCI à l'IS, au capital de 10 000 € divisé en 1 000 parts de 10 €, détient un immeuble d'une valeur vénale de 600 000 € et d'une valeur nette comptable de 380 000 € après amortissements. Elle dispose de 20 000 € de trésorerie et doit 200 000 €. Un associé qui détient 300 parts se retire. L'impôt latent est calculé en supposant la société éligible au taux réduit de 15 % sur 42 500 € puis au taux de 25 %.

Selon la clause, le même associé reçoit de 3 000 € à 126 000 €. Dans une société à l'IR, qui n'amortit pas, l'actif net comptable s'éloigne moins de la valeur réelle, mais il ignore la plus-value latente de l'immeuble. Le chapitre 107 détaille l'évaluation des parts.

Le changement de contrôle d'un associé personne morale

Lorsqu'une holding est associée, la cession de ses propres titres fait entrer indirectement un tiers sans agrément. La clause de changement de contrôle soumet ce changement à l'agrément des autres associés ou ouvre un droit de rachat de la participation. Dans une SAS, le Code de commerce prévoit expressément une telle clause (article L227-17). Dans une SCI, elle relève de la liberté statutaire et doit définir précisément le contrôle (chapitres 64 et 85).

Le décès d'un associé

Sans clause, la société continue avec les héritiers ou légataires (article 1870). Les statuts peuvent prévoir un agrément des héritiers, la continuation avec le seul conjoint survivant ou la continuation entre associés survivants. L'héritier non agréé a droit à la valeur des parts (article 1870-1).

Le détail figure aux chapitres 108 et 109.

Les parts communes entre époux

Lorsque des biens communs sont apportés, le conjoint de l'apporteur peut revendiquer la qualité d'associé pour la moitié des parts. Les statuts constatent l'information du conjoint et sa position, ainsi que son agrément lorsqu'il revendique cette qualité après la constitution (article 1832-2). Un époux ne peut céder seul des droits sociaux non négociables dépendant de la communauté (article 1424). La clause d'agrément doit tenir compte de ces règles (chapitre 18).

La sortie des associés

Le retrait

Sans clause, l'associé ne peut se retirer qu'avec l'autorisation unanime des autres associés ou pour justes motifs par décision de justice (article 1869). La clause de retrait fixe un préavis, une durée minimale de détention, la méthode d'évaluation, la date d'évaluation et un échéancier de paiement. Elle ne peut pas supprimer le retrait judiciaire.

L'échéancier mérite d'être chiffré. À titre illustratif, une clause prévoit que la valeur des parts d'un associé qui se retire, soit 120 000 €, est payée en quatre annuités égales de 30 000 € avec un intérêt de 3 % sur le capital restant dû, taux choisi pour l'exemple. Les intérêts s'élèvent à 3 600 €, 2 700 €, 1 800 € et 900 €, soit 9 000 € sur quatre ans. La société évite de vendre un immeuble dans l'urgence et l'associé sortant est rémunéré du délai.

L'exclusion

L'exclusion n'existe dans une société civile que si les statuts la prévoient, en dehors des cas légaux de l'article 1860. La clause doit énumérer des causes objectives, désigner l'organe qui décide, fixer la majorité, organiser une procédure contradictoire et prévoir le prix. L'associé visé doit pouvoir s'exprimer et voter. Une cause vague comme le comportement contraire à l'intérêt social expose la décision à l'annulation (chapitre 32).

La déconfiture d'un associé

L'article 1860 vise la déconfiture, la faillite personnelle, la liquidation de biens et le règlement judiciaire d'un associé, termes anciens qui s'appliquent à la liquidation judiciaire, alors que leur application à la sauvegarde ou au redressement judiciaire reste discutée (chapitres 32 et 128). Dans les cas visés, il est procédé au remboursement des droits sociaux de l'associé, sauf dissolution anticipée décidée par les autres associés ou prévue par les statuts. Une clause d'échéancier et de valorisation s'applique utilement à ce cas, qui survient sans que la société l'ait choisi (chapitre 128).

La fin de la société et les litiges

La dissolution et la liquidation

La clause fixe la majorité de la dissolution anticipée, désigne le liquidateur ou son mode de désignation et peut prévoir l'attribution d'un immeuble à un associé lors du partage. Sauf clause contraire, le partage suit la proportion de la participation aux bénéfices et les règles du partage des successions, y compris l'attribution préférentielle, s'appliquent entre associés (article 1844-9). Une clause d'attribution se rédige avec le notaire, car elle a des conséquences fiscales (chapitres 122 et 123).

La médiation et l'arbitrage

Une clause de conciliation ou de médiation préalable oblige les associés à tenter un accord avant de saisir le juge. La Cour de cassation, en chambre mixte le 14 février 2003, a jugé qu'une telle clause constitue une fin de non-recevoir lorsque la tentative n'a pas eu lieu. La clause doit donc fixer la procédure et son délai, faute de quoi elle retarde inutilement l'action urgente.

La clause compromissoire confie le litige à un arbitre. Elle assure la confidentialité, mais son coût dépasse souvent l'enjeu d'une petite SCI. Elle n'est pas opposable à la partie qui n'a pas contracté dans le cadre de son activité professionnelle (article 2061 du Code civil), ce qui en limite la portée dans une société familiale.

La compétence territoriale

Une clause qui désigne un tribunal autre que celui que la loi désigne est réputée non écrite, sauf entre personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant (article 48 du Code de procédure civile). Dans une SCI d'associés particuliers, une telle clause n'a donc pas d'effet. Le tribunal du siège reste compétent pour les litiges sociaux.

Les clauses propres aux SARL et aux SAS

La SARL

La liberté statutaire est plus étroite. Les majorités sont fixées par le Code de commerce et les statuts ne peuvent que les renforcer dans les limites prévues par la loi, selon des règles qui varient avec la date de création de la société (chapitre 25). La cession de parts à un tiers est soumise à l'agrément de la majorité des associés représentant au moins la moitié des parts, sauf majorité plus forte prévue par les statuts (article L223-14). La SARL de famille ajoute une condition de composition du capital, propre à l'option de l'article 239 bis AA du CGI (chapitre 79).

La SAS

La SAS laisse aux statuts une liberté très large. Ils peuvent prévoir l'inaliénabilité des actions pour dix ans au plus, l'agrément, la préemption, l'exclusion d'un associé tenu de céder ses actions (article L227-16) et la suspension des droits d'un associé personne morale dont le contrôle change (article L227-17). L'adoption ou la modification de plusieurs de ces clauses exige l'unanimité des associés, comme l'indique le chapitre 25. Elles s'insèrent donc dès la constitution (chapitre 80).

Statuts ou pacte d'associés

Les statuts sont publics et s'imposent à tout associé, y compris à celui qui entre plus tard. Le pacte d'associés est confidentiel mais ne lie que ses signataires. Sa violation se sanctionne en principe par des dommages et intérêts. Placez dans les statuts les règles qui doivent s'imposer à tous, comme l'agrément. Réservez au pacte les engagements personnels, comme une politique de distribution ou une procédure de sortie négociée (chapitre 92).

Les situations particulières

Le couple marié, pacsé ou en concubinage

Dans une SCI de couple à parts égales, chaque clause se relit en imaginant la séparation. La majorité de plus de la moitié bloque toute décision, la voix prépondérante donne le pouvoir à un seul, la dispense d'agrément entre associés permet le rachat par l'un des deux. Entre partenaires de PACS et concubins, les clauses de décès et d'agrément se combinent avec un testament, faute de droit successoral légal (chapitres 19 et 127).

Les enfants mineurs

Les statuts ne peuvent écarter le contrôle du juge des tutelles pour les actes graves concernant un associé mineur. Ils peuvent prévoir la convocation de l'administrateur ad hoc lorsque l'intérêt du parent administrateur légal s'oppose à celui de l'enfant, par exemple pour fixer la rémunération du parent gérant (chapitre 20).

Les associés non-résidents

Une clause d'élection de domicile ou d'adresse électronique de notification, combinée avec la consultation écrite électronique et la participation à distance, évite qu'une convocation internationale tardive fragilise une décision. Les effets fiscaux relèvent du chapitre 65.

La SCI à l'IR qui bascule à l'IS

Les clauses de valorisation, de répartition des bénéfices, de rémunération du gérant et de comptes courants n'ont pas les mêmes effets après une option pour l'IS ou un assujettissement de plein droit. Une clause de rachat à l'actif net comptable, acceptable à l'IR, devient pénalisante à l'IS, comme le montre l'exemple de valorisation. Relisez toutes ces clauses avant l'option (chapitre 71).

Plusieurs sociétés

Lorsque les mêmes associés détiennent plusieurs sociétés, harmonisez les clauses d'agrément, de majorité, de décès et d'évaluation, afin qu'un même événement ne produise pas des effets contraires d'une société à l'autre.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration lit les statuts pour qualifier l'activité, vérifier la réalité des transmissions et contrôler les valeurs. Une société civile dont les statuts comportent des clauses incompatibles avec les règles du contrat de société peut être regardée comme passible de l'IS selon la doctrine citée au chapitre 11. La clause d'agrément, trait caractéristique d'une société de personnes, mérite donc d'être conservée.

Trois rapprochements reviennent en contrôle. La valeur de rachat prévue par une clause d'évaluation est confrontée aux valeurs déclarées lors des donations et à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Les pouvoirs conservés par un donateur usufruitier sont examinés au regard de l'abus de droit (articles L64 et L64 A du livre des procédures fiscales, LPF). Une répartition des bénéfices sans contrepartie est analysée comme une libéralité. Une clause motivée par un besoin civil réel, documenté dans les décisions des associés, résiste mieux (chapitre 132).

Ce qui reste en discussion au 25 octobre 2026

L'application de l'article 1865-1 du Code civil aux cessions à titre gratuit a fait l'objet de la question écrite n° 17718 publiée au Journal officiel du 11 août 2026, sans réponse connue à cette date (chapitre 103). La jurisprudence relative à la réforme des nullités du 1er octobre 2025, qui précisera quelles règles constituent des dispositions impératives du droit des sociétés civiles, reste à construire. Les clauses rédigées avant ces deux réformes méritent une relecture.

Les erreurs fréquentes

Liste de contrôle

1. Chaque clause a été confrontée à la règle légale qui s'appliquerait sans elle.
2. Aucune clause ne contredit une règle impérative, notamment les articles 1836, 1843-5, 1844, 1844-1 et 1855 du Code civil.
3. L'objet social correspond à l'activité réelle et ne mentionne pas d'activité commerciale inutile.
4. La durée est longue ou sa prorogation est inscrite dans un calendrier.
5. Le gérant a un suppléant et sa révocation n'exige pas l'unanimité gérant compris.
6. Les actes soumis à autorisation sont listés avec des seuils réalistes.
7. Les modes de décision, la consultation électronique et la participation à distance sont prévus.
8. Chaque majorité indique sa base de calcul et a été testée sur la séparation, le décès et l'absence d'un associé.
9. Le vote des parts démembrées et la désignation du mandataire des indivisaires sont organisés.
10. Une distribution minimale protège les associés d'une SCI à l'IR.
11. L'agrément, la préemption et le délai de rachat respectent les articles 1861 à 1864.
12. La clause de forme des cessions tient compte de l'article 1865-1 et de l'opposabilité par dépôt au greffe.
13. La clause d'évaluation précise la méthode, la date, l'impôt latent, la décote et l'échéancier.
14. Le décès, la communauté entre époux, les mineurs et les associés personnes morales sont traités.
15. Le retrait, l'exclusion et la déconfiture sont encadrés par une procédure et un prix.
16. Les clauses de médiation, d'arbitrage et de compétence sont valables pour des associés non commerçants.
17. Les clauses ont été relues après tout passage à l'IS et harmonisées entre les sociétés du groupe.
18. Le projet a été relu par un notaire ou un avocat au vu de simulations écrites.