La jurisprudence utile

Les textes présentés au chapitre 137 posent les règles, mais ce sont les juges qui en fixent la portée. Ils disent si une société civile immobilière (SCI) peut invoquer les protections du consommateur, si l'usufruitier de parts est associé, à quelle date un cessionnaire répond des dettes sociales ou quand une location meublée fait basculer la société à l'impôt sur les sociétés (IS). Pour un associé ou un gérant, ces décisions pèsent souvent autant que la loi.

Ce chapitre rassemble les décisions citées dans les chapitres 1 à 135 de ce guide avec leur juridiction, leur date et leur numéro. Aucune autre décision n'y figure. Elles sont classées par thème, avec la solution retenue et le chapitre qui la développe. Les décisions propres à la location en général se trouvent dans le Guide du bailleur privé, La jurisprudence utile au bailleur et celles du loueur professionnel dans le Guide du bailleur professionnel, La jurisprudence utile.

Lire une décision quand on détient en société

Les juridictions et leur poids

La Cour de cassation juge le droit pour les juridictions judiciaires. Sa chambre commerciale (Cass. com.) traite du droit des sociétés, y compris civiles, sa troisième chambre civile (Cass. 3e civ.) des baux, des ventes d'immeubles et souvent des SCI, sa première chambre civile (Cass. 1re civ.) du crédit, des successions et des libéralités. Une décision de chambre mixte (Cass. ch. mixte) pèse davantage. Un avis répond à une question de droit posée par une juridiction et il est en pratique suivi.

Le Conseil d'État (CE) juge en dernier ressort le contentieux de l'impôt sur le revenu (IR), de l'IS et de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Les cours administratives d'appel (CAA) jugent en appel et leurs arrêts n'ont qu'une autorité limitée. Le comité de l'abus de droit fiscal (CADF) n'est pas une juridiction. Ses avis sont consultatifs et publiés. L'administration supporte la charge de la preuve lorsqu'elle ne les suit pas (chapitre 132).

Le degré de certitude des sources

Ce guide ne cite une décision qu'après l'avoir trouvée dans une source identifiée. Les unes sont citées par le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) ou par un site public, d'autres analysées par l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL), d'autres encore connues par le commentaire d'une revue ou d'un cabinet. Le texte le signale lorsque la décision n'est connue que par un commentaire. Sa référence reste exacte, mais sa portée doit être confirmée par votre avocat, votre notaire ou votre expert-comptable avant de fonder une position, surtout fiscale.

Plusieurs chapitres évoquent une jurisprudence constante ou un arrêt connu par son nom sans date complète ni numéro, par exemple pour l'abus de majorité (chapitre 25) ou l'évaluation des parts (chapitre 107). Ces solutions restent valables dans les chapitres qui les présentent, mais elles ne figurent pas ici.

La responsabilité des associés et des dirigeants

La restriction conventionnelle de l'obligation aux dettes

Les statuts d'une société civile ne peuvent pas limiter, à l'égard des créanciers, la responsabilité indéfinie des associés. Une restriction peut en revanche figurer dans le contrat conclu avec un créancier déterminé, à condition d'y être expressément mentionnée (Cass. com., 21 novembre 1978, n° 76-12.082, citée au BOI-REC-SOLID-20-10-10). Une SCI qui emprunte peut donc négocier une telle clause dans le contrat de prêt lui-même (chapitre 5).

Le cessionnaire de parts et les dettes sociales

La quote-part de chaque associé s'apprécie à la date d'exigibilité de la dette. Le cédant reste tenu des dettes devenues exigibles avant que la cession soit opposable aux tiers et le cessionnaire répond de celles qui deviennent exigibles ensuite, même nées auparavant (Cass. civ., 26 novembre 1991, n° 88-20.094, citée par la même doctrine). L'acquéreur de parts doit donc auditer le passif et obtenir une garantie du cédant (chapitres 5 et 39).

Les vaines poursuites contre une société en liquidation

Le créancier d'une société civile ne peut poursuivre les associés qu'après avoir vainement poursuivi la société. Lorsque celle-ci est en liquidation judiciaire, la déclaration de la créance au passif suffit à caractériser les poursuites vaines, sans attendre la clôture (Cass. com., 16 juin 2009, n° 07-14.913, citée par la même doctrine dans le prolongement d'un arrêt de chambre mixte de 2007). Le créancier qui n'a pas déclaré sa créance ne peut pas se retourner contre les associés (chapitre 5).

La valeur des apports dans une SAS

Lorsque la valeur d'un apport en nature n'a pas été établie par un commissaire aux apports ou diffère de celle qu'il a proposée, les associés en répondent solidairement pendant cinq ans à l'égard des tiers. Pour la société par actions simplifiée (SAS), la Cour de cassation a jugé que cette règle ne s'applique qu'aux sociétés constituées depuis l'entrée en vigueur de la loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016 (Cass. com., 12 mai 2021, n° 20-12.670, connue par un commentaire). Le chapitre 5 en tire les conséquences pour l'apport d'un immeuble.

L'agent public gérant de société

L'agent public à temps complet ne peut pas, sauf dérogation, participer aux organes de direction d'une société à but lucratif. Le Conseil d'État a jugé que cette interdiction s'applique même à une société sans activité réelle (CE, 29 septembre 2026, n° 495977). La décision, reprise du Guide du bailleur professionnel, Le loueur salarié ou fonctionnaire par ailleurs, conduit le chapitre 23 à conseiller d'interroger son administration avant d'accepter la gérance, même d'une SCI familiale.

L'objet social et les garanties consenties par la société

La chambre commerciale a jugé nulle l'hypothèque constituée par une SCI pour garantir la dette d'un associé lorsque l'immeuble grevé était le seul bien de la société, qui ne retirait aucun avantage de cet engagement mettant en jeu son existence même (Cass. com., 6 janvier 2021, n° 19-15.299). Elle avait déjà retenu la nullité d'un cautionnement contraire à l'intérêt social malgré le consentement unanime des associés (Cass. com., 23 septembre 2014, n° 13-17.347). Ces deux arrêts, connus par des commentaires, montrent que la garantie doit entrer dans l'objet social ou être conforme à l'intérêt social, l'accord de tous ne suffisant pas (chapitres 12 et 15).

Les décisions collectives

Provoquer une délibération

L'associé d'une société civile peut demander au gérant de réunir les associés et, faute de réponse dans le mois, solliciter la désignation d'un mandataire chargé de provoquer la délibération. Cette demande relève du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond et non du juge des référés (Cass. 3e civ., 28 mai 2025, n° 23-20.769). Le juge doit en outre apprécier sa conformité à l'intérêt social, ce qui exclut de faire trancher par l'assemblée une question hors de sa compétence (Cass. com., 20 décembre 2023, n° 21-18.746). Ces deux arrêts sont connus par des commentaires (chapitres 24 et 30).

Convocation, unanimité et nullité

Selon la jurisprudence commentée, le délai de quinze jours de convocation se calcule à compter de l'envoi de la lettre recommandée et non de sa réception (Cass. ch. mixte, 16 décembre 2005, n° 04-10.986). L'unanimité de l'article 1852 du Code civil s'entend de tous les associés de la société et non des seuls présents ou représentés, de sorte que l'approbation des comptes et le quitus votés par les seuls présents ont été annulés (Cass. 3e civ., 5 janvier 2022, n° 20-17.428). Pour les décisions antérieures au 1er octobre 2025, une assemblée ne peut être annulée pour irrégularité de convocation lorsque tous les associés étaient présents ou représentés (Cass. com., 8 février 2005, n° 03-19.167). Ces décisions, connues par des commentaires, sont présentées au chapitre 24.

Le démembrement des parts

L'usufruitier n'est pas associé

La chambre commerciale a estimé, dans un avis, que l'usufruitier de parts sociales ne peut se voir reconnaître la qualité d'associé, qui appartient au nu-propriétaire (avis Cass. com., 1er décembre 2021, n° 20-15.164). Il peut néanmoins demander au gérant de provoquer une délibération lorsqu'elle est susceptible d'avoir une incidence directe sur son droit de jouissance. Ce guide en tire les conséquences sur l'obligation aux dettes (chapitre 5), la personnalité morale (chapitre 6), la convocation et l'information (chapitres 25 et 27), la donation de nue-propriété (chapitre 106) et le conjoint survivant usufruitier (chapitre 109).

Les limites de l'aménagement du vote

Les statuts peuvent répartir le vote entre usufruitier et nu-propriétaire, mais ils ne peuvent pas priver le nu-propriétaire du droit de participer aux décisions collectives (Cass. com., 4 janvier 1994, n° 91-20.256). Ils ne peuvent pas non plus priver totalement l'usufruitier de son vote sur l'affectation des bénéfices (Cass. com., 31 mars 2004, n° 03-16.694, arrêt dit Hénaux). Une clause qui retire tout droit à l'un ou à l'autre est exposée à la nullité (chapitres 25, 89, 106 et 135).

Le quasi-usufruit sur les réserves distribuées

Lorsque la société distribue des réserves, la chambre commerciale a jugé que le droit de jouissance de l'usufruitier s'exerce, sauf convention contraire, sous la forme d'un quasi-usufruit sur le produit de la distribution (Cass. com., 27 mai 2015, n° 14-16.246). L'usufruitier encaisse la somme mais en doit la restitution au nu-propriétaire à la fin de l'usufruit. Cette dette réduit l'actif de sa succession, dans les limites fiscales présentées au chapitre 112 (chapitres 29, 75, 89 et 106).

Le chapitre 89 en donne une illustration. Une mère usufruitière fait distribuer 120 000 € de réserves d'une SCI à l'IS dont ses deux enfants ont la nue-propriété. Sauf convention contraire, elle leur doit 120 000 € à la fin de l'usufruit. Pour des enfants dont la part taxable se situe dans la tranche à 20 %, la déduction de cette dette dans la succession représente un enjeu d'environ 24 000 € de droits.

Gérance, retrait et dissolution

La révocation du gérant

Le juste motif de révocation ne se présume pas. La chambre commerciale a approuvé une cour d'appel qui avait condamné une société à indemniser une cogérante, faute pour la société de prouver le motif invoqué (Cass. com., 5 avril 2018, n° 16-18.589). Pour la révocation judiciaire du gérant d'une SCI, la Cour de cassation n'exige pas une faute grave et a censuré le refus de révoquer une mère gérante d'une SCI familiale (Cass. 3e civ., 12 mars 2014, n° 13-14.374). Ces arrêts, connus par des commentaires, sont présentés au chapitre 31.

Le retrait et la qualité d'associé

À propos d'un groupement foncier agricole, la Cour de cassation a jugé que le retrait judiciaire pour justes motifs est un droit de l'associé et que le juge doit contrôler la proportionnalité d'une limitation légale de ce retrait (Cass. 1re civ., 1er mars 2017, n° 15-20.817). L'associé qui se retire ne perd sa qualité qu'après le remboursement de ses droits sociaux et continue jusque-là de voter et de participer aux résultats (Cass. com., 17 juin 2008, n° 06-15.045). Ces deux arrêts sont présentés au chapitre 32.

La même règle vaut pour l'associé en liquidation judiciaire personnelle, une clause statutaire contraire devant être écartée (Cass. com., 5 mai 2015, n° 14-10.913, puis Cass. com., 27 juin 2018, n° 16-18.687). La Cour de cassation a aussi admis que l'évaluation et le remboursement soient conduits par l'administrateur judiciaire désigné pour la société, s'agissant d'une évaluation et non d'une cession (Cass. 3e civ., 10 octobre 2012, n° 11-21.166). Ces décisions, connues par des commentaires, sont présentées au chapitre 128.

La dissolution pour mésentente

La mésentente et la disparition de l'affectio societatis ne justifient la dissolution que si elles paralysent le fonctionnement de la société (Cass. 3e civ., 16 mars 2011, n° 10-15.459). Dans cette affaire, une SCI formée par deux anciens concubins percevait ses loyers et restait solvable malgré des retards de déclarations, de sorte que la dissolution a été refusée (chapitres 124 et 126). Tout associé a cependant qualité pour agir, même celui qui a provoqué la mésentente, sa responsabilité ne pouvant être retenue qu'au fond (Cass. com., 16 septembre 2014, n° 13-20.083).

Pour une société civile, aucune disposition légale ne limite la durée du mandat du liquidateur, selon les commentaires publiés d'un arrêt de la troisième chambre civile (Cass. 3e civ., 5 décembre 2019, n° 18-26.102). Son remplacement suppose de démontrer un manquement (chapitre 124).

Le contentieux et les difficultés de l'associé

Lorsqu'une société n'a pas de siège statutaire, par exemple une société créée de fait entre concubins qui ont acheté et loué ensemble, la Cour de cassation retient le lieu de la direction effective pour fixer le tribunal compétent (Cass. com., 17 septembre 2025, n° 23-17.595). La décision est présentée sur entreprendre.service-public.gouv.fr et au chapitre 34.

L'impossibilité de faire face à l'engagement de cautionner la dette d'une société caractérise une situation de surendettement. La Cour de cassation a admis à la procédure un dirigeant caution de ses sociétés, alors même que ses dettes étaient majoritairement liées à ces sociétés (Cass. 2e civ., 6 juin 2019, n° 18-16.228, connue par un commentaire). L'associé caution du prêt de sa SCI peut donc saisir la commission de surendettement (chapitre 128).

Acheter, emprunter et louer en société

La substitution de la SCI dans l'avant-contrat

La notification au vendeur prévue en cas de cession de créance n'est pas exigée en cas de substitution, que la promesse soit unilatérale ou synallagmatique (Cass. 3e civ., 12 avril 2012, n° 11-14.279, présentée par l'ANIL). Dans une promesse unilatérale, seul le bénéficiaire est en revanche légitime à lever l'option, même en présence d'une clause de substitution (Cass. 3e civ., 25 juin 2013, n° 11-27.904, présentée par l'ANIL). La substitution doit donc être faite dans les formes prévues avant que la SCI lève l'option (chapitre 35).

La SCI acquéreur et le délai de rétractation

La Cour de cassation a jugé qu'une SCI qui achète une villa ne peut pas se prévaloir du délai de rétractation, le texte ne s'appliquant pas lorsqu'il est invoqué par un acquéreur professionnel. La société a été condamnée à verser l'indemnité d'immobilisation (Cass. 3e civ., 24 octobre 2012, n° 11-18.774, présentée par l'ANIL). Les parties peuvent toutefois conférer cette faculté par contrat. Le vendeur qui l'a acceptée ne peut la contester que s'il prouve une clause de style (Cass. 3e civ., 5 décembre 2019, n° 18-24.152, présentée par l'ANIL). Le chapitre 35 recommande de stipuler expressément ce délai si la SCI le souhaite.

La SCI n'est pas un consommateur

Les règles protectrices du crédit immobilier aux consommateurs, dont la condition suspensive légale d'obtention du prêt, ne s'appliquent en principe pas à une SCI dont l'objet est la détention et la location d'immeubles, même familiale (Cass. 1re civ., 14 octobre 2015, n° 14-24.915). Les parties peuvent toutefois convenir de les appliquer (chapitres 35 et 36). Dans le même esprit, la prescription biennale ne bénéficie qu'aux consommateurs personnes physiques, de sorte qu'une SCI ne pouvait pas l'invoquer contre sa banque (Cass. civ., 29 mars 2017, n° 16-10.703, présentée par l'ANIL, chapitre 38).

Le congé et la vente en bloc

Le bailleur personne physique de plus de 65 ans ou aux ressources modestes est dispensé de reloger le locataire âgé aux ressources modestes. Une société n'en bénéficie pas, même familiale et même si l'associé bénéficiaire de la reprise remplit ces conditions. La Cour de cassation a annulé pour ce motif les congés délivrés sans offre de relogement par une SCI familiale à une locataire de plus de 70 ans (Cass. 3e civ., 7 juillet 2016, n° 14-29.148, connue par un commentaire, chapitre 47).

La société qui vend en une fois un immeuble de plus de cinq logements doit obtenir de l'acquéreur l'engagement de proroger les baux d'habitation en cours pendant six ans ou faire bénéficier les locataires d'un droit de préemption (article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975). L'ANIL rappelle cette règle à propos d'un arrêt qui a jugé régulière une vente comportant l'engagement irrévocable de l'acquéreur, la liste des locataires annexée à l'acte en faisant partie intégrante (Cass. 3e civ., 12 novembre 2015, n° 14-25.129, présentée par l'ANIL, chapitre 47).

La fiscalité de la société à l'impôt sur le revenu

Le logement mis gratuitement à disposition

Les sociétés civiles non soumises à l'IS qui mettent gratuitement des logements à la disposition de leurs associés ou de tiers sont réputées s'en réserver la jouissance. La valeur locative n'entre pas dans les recettes, mais les charges correspondantes ne sont pas déductibles (CE, 7 juillet 1982, n° 30975 et CE, 27 octobre 1999, n° 172940, cités au BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 170). Ces décisions sont développées aux chapitres 55 et 58.

L'exemple suivant est illustratif. Une SCI à l'IR loue un appartement et laisse un associé occuper gratuitement le second. La taxe foncière de 1 200 € et les travaux de 3 000 € du second ne sont pas déductibles. Pour des associés imposés dans la tranche à 30 % avec 17,2 % de prélèvements sociaux, la perte de déduction atteint 4 200 × 47,2 %, soit 1 982,40 € pour l'année.

La date de clôture et le déficit de l'usufruitier

L'exercice d'une SCI n'a pas à coïncider avec l'année civile, la réglementation fiscale n'imposant qu'une déclaration annuelle de résultats sans fixer la date ni la périodicité des exercices (CE, 10 juillet 2007, n° 287661, cité au même BOI, § 165). La part de résultat de chaque associé est acquise à la clôture (chapitre 57).

La doctrine attribuait les déficits d'une société démembrée au nu-propriétaire. Le Conseil d'État a jugé au contraire que l'usufruitier peut déduire de ses revenus la part du déficit correspondant à ses droits (CE, 8 novembre 2017, n° 399764, chapitre 89) (chapitres 57 et 60). Cette décision, connue par des commentaires, permet à des parents usufruitiers d'imputer un déficit foncier de la SCI selon le chapitre 60.

La correction du prix de revient des parts

Le Conseil d'État a dégagé un mécanisme correcteur pour assurer la neutralité de la loi fiscale à l'égard des associés de sociétés de personnes (CE, 16 février 2000, n° 133296, SA Établissements Quemener) et l'a étendu aux parts de sociétés à prépondérance immobilière (CE, 9 mars 2005, n° 248825). Le prix d'acquisition est majoré des bénéfices imposés au nom de l'associé et minoré des déficits qu'il a déduits et des bénéfices qui lui ont été distribués. Les deux décisions sont citées au BOI-RFPI-SPI-20, § 30 (chapitres 63 et 64).

L'exemple suivant est illustratif. Des parts sont acquises 100 000 €. Pendant leur détention, 40 000 € de bénéfices sont imposés au nom de l'associé, 25 000 € lui sont distribués et il déduit 10 000 € de déficits. Le prix de revient corrigé s'élève à 105 000 €. Pour une cession à 160 000 €, la plus-value brute est de 55 000 € au lieu de 60 000 €, avant abattements pour durée de détention (chapitre 63).

Le Conseil d'État a étendu cette correction à la dissolution sans liquidation d'une société de personnes (CE, 27 juillet 2015, n° 362025, SA MEA) et jugé qu'elle ne suppose pas la démonstration d'une double imposition effective (CE, plénière fiscale, 24 avril 2019, n° 412503, Fra SCI). Dans l'affaire Lupa, la cour administrative d'appel de Paris a admis que le mécanisme pouvait en théorie être écarté au titre de l'abus de droit, tout en jugeant que l'administration n'avait pas établi l'avantage contraire à l'objectif de neutralité (CAA Paris, 8 juillet 2022, n° 16PA02400 et n° 16PA02401). Ces décisions sont connues par l'analyse d'un cabinet (chapitre 64).

Les retraités et les titres démembrés

L'exonération des titulaires d'une pension de vieillesse ou de la carte mobilité inclusion portant la mention invalidité vise la cession d'un immeuble ou d'un droit relatif à un immeuble. La cour administrative d'appel de Douai l'a refusée à la cession de parts de SCI, qui ne sont ni des immeubles ni des droits réels immobiliers (CAA Douai, 1er juillet 2019, n° 18DA00710, connue par une publication spécialisée, chapitre 63).

Pour les plus-values de titres démembrés, l'usufruitier qui dispose librement du prix en quasi-usufruit est seul redevable de l'impôt sur toute la plus-value (CE, 2 avril 2021, n° 429187, chapitre 89). À défaut de convention conclue avant la cession, l'impôt se répartit selon la valeur respective des droits (CE, 17 novembre 2021, n° 437329, chapitre 109). Pour la vente de l'immeuble par la SCI elle-même, la répartition doit être prévue par les statuts ou par une convention conclue avant la vente.

L'activité commerciale et l'impôt sur les sociétés

Les situations jugées par le Conseil d'État

Une société civile qui exerce une activité commerciale devient passible de l'IS de plein droit. Le BOI-IS-CHAMP-10-30 cite les décisions suivantes, reprises au chapitre 68.

Les cours administratives d'appel

Les rémunérations des gérants d'une société civile soumise à l'IS en raison de son activité commerciale, sans option, relèvent des bénéfices non commerciaux (CAA Paris, 8 février 2022, n° 20PA03480). La décision est reprise du Guide du bailleur privé, La SCI à l'impôt sur les sociétés en pratique et présentée au chapitre 3.

Une SCI qui avait cessé une activité de location meublée imposable à l'IS pour louer les murs nus à l'un de ses associés a dû être imposée immédiatement sur sa plus-value latente, l'atténuation de l'article 221 bis du Code général des impôts (CGI) étant inapplicable (CAA Bordeaux, 3 décembre 2015, n° 14BX01710). La valeur vénale de l'immeuble avait été estimée à 184 000 € contre une valeur nette comptable de 33 743 € (chapitre 77).

Une SCI qui avait construit puis vendu neuf maisons sans les avoir louées a été regardée comme exerçant une activité commerciale (CAA Versailles, 10 mai 2022, n° 20VE01800). La décision est reprise du guide du bailleur privé et présentée au chapitre 133.

TVA, CFE et pacte Dutreil

La location meublée est en principe exonérée de taxe sur la valeur ajoutée (TVA), sauf lorsque le loueur fournit au moins trois des quatre prestations para-hôtelières. Le Conseil d'État a précisé ces critères (CE, 12 novembre 2025, n° 498267), décision reprise du Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location saisonnière et présentée au chapitre 50.

La doctrine retient qu'une société qui gère son propre portefeuille de valeurs mobilières et d'immeubles exerce une activité imposable à la CFE, en citant une décision rendue en matière de taxe professionnelle (CE, 7 juillet 1976, n° 00132, BOI-IF-CFE-10-20-20-30, § 190). Le chapitre 100 en tire les conséquences pour les holdings.

Pour une société qui exerce à la fois une activité éligible au pacte Dutreil et une activité de location, le Conseil d'État a annulé la doctrine qui imposait deux critères chiffrés cumulatifs et jugé que la prépondérance s'apprécie au regard d'un faisceau d'indices (CE, 23 janvier 2020, n° 435562, connue par des commentaires). La doctrine publiée depuis retient une règle pratique de 50 % du chiffre d'affaires et de 50 % de l'actif brut (chapitre 113).

Transmission et succession

La prépondérance immobilière

Les immeubles par destination ne sont pas retenus au numérateur du ratio de prépondérance immobilière. La Cour de cassation l'a jugé à propos des installations d'une centrale hydroélectrique (Cass. com., 2 décembre 2020, n° 18-25.559) et la doctrine reprend cette solution, qui intéresse rarement une SCI de logements (chapitre 91).

Le décès d'un associé

Les héritiers ont la qualité d'associé lorsque les statuts prévoient la continuation avec eux, même avant le partage, mais ils ne votent que par l'intermédiaire du mandataire désigné (Cass. com., 30 août 2023, n° 22-10.018). À l'inverse, un héritier qui n'est pas associé n'a pas qualité pour percevoir les dividendes, même pour la période antérieure à la délivrance du legs des parts (Cass. 1re civ., 2 septembre 2020, n° 19-14.604). Ces arrêts, connus par des commentaires, sont présentés au chapitre 108.

Sur le plan fiscal, à propos d'une société en nom collectif (SNC), le Conseil d'État a jugé qu'un légataire universel doit être regardé comme associé à compter du décès et imposable sur la part des bénéfices correspondant à ses droits (CE, 7 juillet 1972, n° 83349, cité au BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20, § 250, chapitre 108).

Le conjoint survivant doit manifester dans l'année du décès sa volonté de bénéficier du droit viager au logement. Cette manifestation peut être tacite mais ne peut résulter du seul maintien dans les lieux (Cass. 1re civ., 2 mars 2022, n° 20-16.674, présentée par l'ANIL). Le chapitre 109 précise le cas du logement appartenant à une SCI.

Donation-partage et réserve

Il n'y a de donation-partage que si le donateur opère une répartition matérielle de ses biens entre les donataires (Cass. 1re civ., 6 mars 2013, n° 11-21.892 et 20 novembre 2013, n° 12-25.681). L'attribution de droits indivis à un seul des donataires suffit à requalifier tout l'acte en donation simple soumise au rapport, même si les autres lots sont privatifs (Cass. 1re civ., 2 juillet 2025, n° 23-16.329). Le chapitre 110 en déduit que chaque lot doit comprendre des parts identifiées attribuées en propre à un seul donataire.

Le rapport ne peut être demandé que dans le cadre d'une demande de liquidation et de partage de la succession (Cass. 1re civ., 4 janvier 2017, n° 15-26.827). Pour l'occupation gratuite d'un logement, la Cour de cassation exige la preuve d'un appauvrissement du disposant et d'une intention libérale (Cass. 1re civ., 18 janvier 2012, n° 11-12.863). Lorsque le logement appartient à une SCI dont le parent n'est qu'un associé, l'appauvrissement doit être établi à son niveau (chapitre 111).

L'abus de droit

La fraude à la loi suppose la recherche d'un but exclusivement fiscal et l'obtention d'un avantage par une application littérale des textes contraire à leur objectif. Elle peut résulter d'un montage juridique et économique artificiel (CE, 29 décembre 2006, n° 283314, CE, 18 mai 2005, n° 267087, CE, 18 février 2004, n° 247729 et CE, 27 juillet 2009, n° 295358, cités au BOI-CF-IOR-30-10, § 30). L'exercice d'une option fiscale n'est pas en soi abusif, mais les conditions qui ont permis de l'exercer peuvent l'être (CE, 3 février 1984, n° 38320, § 50). L'occupation de résidences principales successives avant leur revente peut aussi être fictive (CE, 18 novembre 1991, n° 77303, § 60). Ces solutions sont présentées au chapitre 132.

Le CADF a donné un avis favorable à l'administration dans une affaire où un parent avait donné la nue-propriété de parts de SCI à sa fille mineure avant leur vente. Le prix n'avait pas été placé comme le prévoyaient l'acte de donation et la décision du juge des tutelles. La convention de quasi-usufruit avait été signée près de deux ans après la cession. La donation, faute de dépouillement immédiat et irrévocable, a été écartée, la plus-value imposée au nom du donateur et la majoration de 80 % appliquée (avis de la séance du 6 octobre 2023, affaire n° 2023-04, chapitres 89 et 132). Les affaires examinées en 2025 figurent dans le rapport annuel 2025 du comité et sont commentées au chapitre 132.

Utiliser une décision pas à pas

1. Qualifiez votre situation en précisant la forme de la société, son régime fiscal, la qualité des associés et la date des faits.
2. Recherchez la décision qui correspond et notez sa juridiction, sa date et son numéro.
3. Lisez-la sur legifrance.gouv.fr, sur le site du Conseil d'État ou dans l'analyse de l'ANIL plutôt que dans un résumé commercial.
4. Comparez les faits jugés aux vôtres, notamment la forme sociale, l'objet et l'existence d'un démembrement.
5. Vérifiez qu'aucune loi postérieure, notamment la réforme des nullités entrée en vigueur le 1er octobre 2025, ni aucun revirement n'a modifié la solution.
6. Faites valider l'usage de la décision par votre avocat, votre notaire ou votre expert-comptable.
7. Classez la décision et sa vérification dans le dossier juridique de la société.

Les erreurs fréquentes

• Croire qu'un vote unanime des présents vaut unanimité, alors que l'accord de tous les associés est exigé et que l'approbation des comptes peut être annulée.
• Consentir une hypothèque sur le seul immeuble de la SCI pour la dette d'un associé, au risque de voir la sûreté annulée malgré l'accord de tous.
• Invoquer pour la SCI la condition suspensive légale de prêt ou la prescription biennale, réservées aux consommateurs personnes physiques.
• Déduire les charges d'un logement occupé gratuitement par un associé, ce qui expose à un rappel majoré d'intérêts.
• Oublier la correction du prix de revient des parts lors de leur cession.
• Distribuer des réserves à un usufruitier sans mesurer la dette de restitution envers le nu-propriétaire.
• Demander la dissolution pour mésentente d'une SCI qui encaisse ses loyers et paie ses dettes, ce qui mène au rejet et à la charge des frais.
• Signer la convention de quasi-usufruit ou de remploi après la vente, situation dans laquelle le CADF a validé une majoration de 80 %.

Liste de contrôle

• Chaque décision invoquée est identifiée par sa juridiction, sa date et son numéro.
• Sa solution a été vérifiée sur une source officielle, sur le site de l'ANIL ou dans le chapitre de renvoi.
• La forme de la société, son régime fiscal et la qualité des parties correspondent à votre situation.
• Aucune loi ni décision postérieure n'a remis la solution en cause.
• Les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant réunissent l'accord de tous les associés.
• Toute garantie consentie pour un associé ou un tiers a été examinée au regard de l'intérêt social.
• Les statuts respectent les droits minimaux du nu-propriétaire et de l'usufruitier.
• Chaque distribution de réserves à un usufruitier est documentée.
• Les charges des logements occupés gratuitement ne sont pas déduites.
• Le prix de revient des parts est suivi chaque année.
• Les conventions de démembrement, de remploi ou de quasi-usufruit sont datées avant la vente.