Glossaire | Locafis

Les définitions suivantes résument le sens que le guide des sociétés immobilières donne aux termes qu'il emploie, en particulier pour les formes de société, leur fonctionnement, leur fiscalité, leur comptabilité, leur transmission et leur sortie. Les règles détaillées, leurs conditions et leurs exceptions figurent dans les chapitres consacrés à chaque sujet. Les termes communs à tous les bailleurs sont définis dans le glossaire du Guide complet du bailleur privé.

A

Abandon de compte courant: Renonciation de l'associé à tout ou partie de sa créance pour aider la société. Il constitue un produit imposable dans une société à l'impôt sur les sociétés et peut, en famille, être regardé comme une donation indirecte.
Abattement de 30 % sur la résidence principale: Abattement d'IFI réservé à la résidence principale détenue en direct. Logée dans une SCI, la résidence principale est retenue pour sa pleine valeur.
Abattement de 40 %: Réduction du montant imposable des dividendes en cas d'option pour le barème progressif. Les revenus réputés distribués à la suite d'une rectification, les avantages occultes et les rémunérations excessives en sont exclus.
Abattement pour durée de détention: Réduction de la plus-value immobilière des particuliers selon le nombre d'années de détention, qui conduit à l'exonération d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans. Il ne s'applique pas aux plus-values professionnelles des sociétés à l'impôt sur les sociétés.
Abus d'égalité: Blocage provoqué par l'un des associés d'une société détenue à parts égales, par exemple à 50 % chacun, qui refuse une décision essentielle dans son seul intérêt. Il peut être sanctionné comme un abus de minorité ou conduire à la dissolution pour mésentente.
Abus de biens sociaux: Délit commis par le dirigeant de droit ou de fait d'une SARL, d'une SA, d'une société en commandite par actions ou d'une SAS qui fait de mauvaise foi des biens ou du crédit de la société un usage contraire à l'intérêt social, à des fins personnelles. Il ne vise pas le gérant d'une SCI ordinaire.
Abus de droit: Procédure qui permet à l'administration d'écarter les actes fictifs ou ceux qui, dans un but exclusivement fiscal, appliquent les textes contre l'objectif de leurs auteurs (article L64 du livre des procédures fiscales). Les rehaussements sont assortis d'une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a ni pris l'initiative de l'acte ni été son principal bénéficiaire.
Abus de droit fiscal: Procédure de l'article L64 du livre des procédures fiscales qui permet à l'administration d'écarter les actes fictifs ou ceux qui n'ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d'éluder ou d'atténuer l'impôt. L'option pour l'impôt sur les sociétés ou la donation de parts ne sont pas abusives en elles-mêmes, mais leurs conditions d'exercice peuvent l'être.
Abus de droit pour motif principalement fiscal: Procédure de l'article L64 A du livre des procédures fiscales qui vise les montages à motif principalement fiscal, sans substance économique. Elle ne vise pas, selon la doctrine, les transmissions anticipées avec réserve d'usufruit en elles-mêmes, sauf fictivité.
Abus de majorité: Décision contraire à l'intérêt social, prise dans l'unique dessein de favoriser les majoritaires au détriment des minoritaires. Elle peut être annulée par le juge, par exemple une mise en réserve systématique sans besoin de la société qui avantage la majorité.
Abus de minorité: Comportement d'un minoritaire qui s'oppose à une décision essentielle pour la société dans l'unique dessein de favoriser ses propres intérêts. Le juge peut alors désigner un mandataire chargé de voter en son nom, sans pouvoir se substituer aux associés pour prendre la décision lui-même.
Acompte sur dividende: Distribution versée avant l'approbation des comptes de l'exercice, dans les sociétés commerciales. Elle suppose notamment un bilan certifié par un commissaire aux comptes faisant apparaître un bénéfice distribuable.
Acomptes d'impôt sur les sociétés: Versements trimestriels, les 15 mars, 15 juin, 15 septembre et 15 décembre pour une clôture au 31 décembre, effectués avec le relevé n° 2571. Seule une société dont l'impôt de référence ne dépasse pas 3 000 € en est dispensée.
Acquéreur professionnel: Qualité souvent reconnue à la SCI par la jurisprudence, qui la prive notamment du délai de rétractation réservé aux acquéreurs non professionnels d'un logement. Les parties peuvent toutefois lui conférer contractuellement cette faculté.
Acquêts sociaux: Biens acquis par la société pendant sa vie, par opposition aux biens apportés par les associés. Leur partage entre associés supporte le droit de partage. Dans une société à l'impôt sur les sociétés, tous les biens sont des acquêts sociaux, sauf ceux apportés sous un régime de faveur.
Acte anormal de gestion: Acte contraire à l'intérêt de l'entreprise qui la prive d'une recette ou lui fait supporter une charge sans contrepartie, comme un logement laissé gratuitement à un associé ou une avance sans intérêts consentie par une société. Dans une société à l'impôt sur les sociétés, il conduit à réintégrer les sommes en cause au résultat.
Acte sous signature privée: Acte rédigé et signé par les parties sans intervention d'un notaire. Il ne suffit plus, depuis le 27 juin 2026, pour céder des parts d'une société à prépondérance immobilière. L'acquéreur qui a payé sur la foi d'un tel acte n'est pas associé.
Acte unanime: Acte signé de tous les associés qui vaut décision collective sans assemblée. C'est le moyen le plus simple pour une petite SCI familiale d'approuver chaque année ses comptes et le rapport de gestion.
Actif net réévalué (ANR): Méthode d'évaluation des parts qui part du bilan de la société et remplace la valeur comptable des immeubles par leur valeur vénale, puis déduit toutes les dettes, comptes courants compris. Pour une société à l'impôt sur les sociétés, la prise en compte de l'impôt latent doit être motivée.
Action individuelle: Action en responsabilité exercée par un associé pour réparer un préjudice personnel, distinct de celui de la société. Les dommages et intérêts lui reviennent.
Action sociale: Action en responsabilité exercée contre le gérant pour réparer le préjudice subi par la société elle-même. Un ou plusieurs associés peuvent l'intenter au nom de la société (article 1843-5 du Code civil) et les dommages et intérêts reviennent à la société.
Activité commerciale au sens fiscal: Activité qui relève des bénéfices industriels et commerciaux selon les articles 34 et 35 du Code général des impôts, même si elle reste civile en droit des sociétés. La location meublée, la location d'un établissement équipé, les achats habituels pour revendre et la gestion d'autres SCI en font partie.
Activité occulte: Activité relevant de l'impôt sur les sociétés ou des bénéfices industriels et commerciaux exercée sans déclaration. Sa découverte entraîne une majoration de 80 % et porte le délai de reprise à dix ans. La notion ne vise pas les revenus fonciers.
Activité opérationnelle: Activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Les immeubles affectés à une telle activité sont exclus de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière, alors que la gestion de son propre patrimoine immobilier, même en location meublée, n'en est pas une.
Administrateur ad hoc: Personne désignée par le juge des tutelles pour représenter un enfant mineur lorsque ses intérêts s'opposent à ceux de son administrateur légal, par exemple quand le parent associé vote une décision qui le favorise (article 383 du Code civil).
Administrateur légal: Parent qui représente l'enfant mineur et administre ses biens, dont ses parts sociales. Il vote en son nom les décisions collectives et exerce son droit d'information.
Administrateur provisoire: Personne désignée par le juge pour remplacer les organes de gestion pendant une durée limitée. C'est une mesure exceptionnelle, réservée aux cas où le fonctionnement normal de la société est rendu impossible et où un péril imminent la menace.
Affectation du résultat: Décision des associés sur l'emploi du résultat de l'exercice, distribution, mise en réserve ou report à nouveau. Dans une SCI à l'impôt sur le revenu, elle ne change pas l'imposition de chaque associé sur sa quote-part.
Agrément: Autorisation donnée par les associés, ou par l'organe prévu par les statuts, à l'entrée d'un nouvel associé. Dans une société civile, les cessions de parts à des tiers y sont soumises, alors que les cessions aux ascendants ou descendants du cédant en sont dispensées en l'absence de clause contraire.
Amende de l'article 1729 B: Amende de 150 € par document qui sanctionne le défaut de production ou la production tardive d'une déclaration qui ne donne pas lieu par elle-même à un impôt, comme une déclaration n° 2072, une déclaration n° 2062 ou une liasse déficitaire. Elle ne se cumule pas avec les majorations pour un même document.
Amendement Charasse: Règle du sixième alinéa de l'article 223 B du code général des impôts, qui réintègre pendant neuf exercices une partie des charges financières d'un groupe intégré lorsque celui-ci rachète une société à ceux qui le contrôlent. Il vise exactement le rachat à soi-même.
Amortissement: Constatation comptable de la perte de valeur d'un bien utilisé par la société, répartie sur sa durée d'utilisation. À l'impôt sur les sociétés, l'immeuble loué est amorti, ce qui réduit le bénéfice imposable mais augmente la plus-value taxable à la revente.
Amortissement par composants: Méthode qui répartit le coût d'un immeuble hors terrain entre ses principaux éléments, amortis chacun sur sa propre durée d'utilisation. Elle s'applique dans une société à l'impôt sur les sociétés.
Analyse d'impact relative à la protection des données (AIPD): Étude préalable obligatoire avant tout traitement de données personnelles à risque élevé, notamment lorsqu'il figure sur la liste de la Commission nationale de l'informatique et des libertés ou réunit au moins deux critères, comme la notation des personnes et le croisement de données.
Annonce légale: Avis publié dans un support habilité pour informer les tiers de la constitution de la société ou d'une modification de ses statuts. Son tarif est réglementé et une attestation de parution est jointe au dossier de formalité.
Apport à titre onéreux: Fraction d'un apport rémunérée autrement que par des parts, par exemple par la prise en charge de l'emprunt de l'apporteur, le versement d'une soulte ou une inscription en compte courant. Cette fraction supporte les droits de mutation applicables aux ventes d'immeubles.
Apport en industrie: Mise au service de la société du travail, des connaissances ou du savoir-faire d'un associé, par exemple la gestion locative. Il donne droit à des parts d'industrie, qui ne représentent pas du capital mais ouvrent des droits aux bénéfices et au vote. Sans précision des statuts, la part de l'apporteur en industrie est égale à celle de l'associé qui a le moins apporté.
Apport en nature: Apport d'un bien autre que de l'argent, comme un immeuble ou des parts d'une autre société, inscrit au capital pour la valeur que les associés lui reconnaissent. Dans une SARL ou une SAS, il est en principe évalué par un commissaire aux apports.
Apport en numéraire: Apport d'une somme d'argent, que l'associé souscrit en signant les statuts puis libère en la versant à la société.
Apport pur et simple: Apport rémunéré uniquement par des parts sociales. Fait à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, il est enregistré gratuitement.
Apport-cession: Opération par laquelle un associé apporte ses titres à une holding qu'il contrôle avant que celle-ci ne les vende. La plus-value d'apport bénéficie du report d'imposition de l'article 150-0 B ter du code général des impôts.
Approbation des comptes: Décision collective annuelle par laquelle les associés approuvent les comptes établis par le gérant, votent l'affectation du résultat et, le cas échéant, le quitus. Dans une SCI à l'impôt sur le revenu, la déclaration fiscale est déposée selon le calendrier fiscal, indépendamment de la date d'approbation.
Article 13, 5 du CGI: Règle qui impose la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire, intervenue depuis le 14 novembre 2012, dans la catégorie du revenu que procure le bien démembré. Le revenu imposable est le prix stipulé ou, s'il est supérieur, la valeur vénale de l'usufruit.
Article 150 UB: Article qui soumet au régime des plus-values immobilières des particuliers la cession à titre onéreux de parts de sociétés transparentes à prépondérance immobilière, y compris la cession de leur nue-propriété ou de leur usufruit. Son II place en sursis d'imposition l'apport de parts de SCI à l'impôt sur le revenu à une société soumise à l'impôt sur les sociétés.
Article 238 bis K: Règle selon laquelle la quote-part de résultat d'une société transparente revenant à un associé soumis à l'impôt sur les sociétés, ou à une entreprise relevant d'un régime réel de bénéfices industriels et commerciaux, est déterminée selon les règles applicables à cet associé et non selon celles des revenus fonciers.
Assemblée: Réunion des associés convoqués pour délibérer sur un ordre du jour. Une assemblée tenue sans convocation d'un associé peut être regardée comme inexistante, sauf si tous les associés sont présents ou représentés.
Assemblée à distance: Assemblée à laquelle les associés participent par visioconférence ou par un moyen de télécommunication permettant leur identification. Une clause statutaire utile précise les moyens admis, le décompte de la majorité et la conduite à tenir en cas d'incident technique.
Assimilé salarié: Statut social du président de société par actions simplifiée et du gérant minoritaire de société à responsabilité limitée rémunérés, affiliés au régime général. Les dividendes qu'ils perçoivent ne supportent pas de cotisations sociales.
Associé non-résident: Associé domicilié fiscalement hors de France. Il est imposé en France sur sa quote-part de revenus fonciers au barème avec un taux minimum de 20 % puis de 30 % au-delà d'un seuil, sauf option pour le taux moyen. Ses prélèvements sociaux dépendent de son affiliation.
Associé personne morale: Société qui détient des parts d'une autre société, comme une holding associée d'une SCI. Lorsqu'elle est soumise à l'impôt sur les sociétés, sa quote-part de résultat se détermine selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux et elle ne paie aucun prélèvement social.
Assujettissement subi à l'impôt sur les sociétés: Passage à l'impôt sur les sociétés imposé à une société civile par la nature commerciale de son activité, sans option de sa part. Il entraîne les mêmes conséquences de cessation qu'une option mais ne peut faire l'objet d'aucune renonciation tant que l'activité commerciale se poursuit.
Assurance emprunteur: Assurance souscrite sur la tête d'une ou plusieurs personnes physiques, en général le gérant et les associés principaux, qui garantit le remboursement du prêt de la société à la banque en cas de décès ou d'invalidité.
Assurance propriétaire non occupant (PNO): Assurance de responsabilité civile et de dommages souscrite par la société pour les immeubles qu'elle loue. Elle coûte à peu près la même chose en direct ou en société et ses primes sont déductibles.
Atténuation de l'article 221 bis: Tempérament qui évite l'imposition immédiate des plus-values latentes et des bénéfices en sursis lors d'un changement de régime fiscal sans création d'une personne morale nouvelle. Il suppose que la société ne modifie pas ses écritures comptables, sans réévaluation de ses actifs. Il suppose aussi que l'imposition de ces plus-values reste possible sous le nouveau régime.
Attestation de l'associé: Document remis par le gérant à chaque associé qui indique les montants de sa quote-part à reporter sur sa déclaration personnelle. Sans attestation, l'associé déclare des montants approximatifs ou oublie sa quote-part.
Attribution préférentielle: Clause qui permet d'attribuer un immeuble déterminé à un associé lors du partage qui suit la dissolution.
Audit d'acquisition: Examen de la société dont on achète les parts, de ses comptes, de ses contrats, de ses dettes et de sa situation fiscale. Seul l'audit permet de connaître les passifs cachés que la garantie d'actif et de passif fera supporter au cédant.

B

Bail commercial: Bail d'un local dans lequel le locataire exploite un fonds de commerce ou un fonds artisanal. Le statut des baux commerciaux s'applique de plein droit lorsque la société locataire est immatriculée et lui donne notamment droit au renouvellement ou à une indemnité d'éviction.
Bailleur personne morale: Société qui loue un logement sans être une SCI familiale. Le bail d'habitation qu'elle consent dure au moins six ans, les cautionnements qu'elle peut exiger sont limités et l'amende pour demande d'une pièce interdite peut atteindre 15 000 €.
Barème de l'article 669: Barème fiscal qui fixe la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété en fraction de la pleine propriété selon l'âge de l'usufruitier au jour de la transmission. Il s'applique aux parts démembrées pour les droits de donation et de succession.
Base minimum de cotisation foncière des entreprises: Base fixée par délibération de la commune ou de l'intercommunalité, dans une fourchette qui dépend du chiffre d'affaires ou des recettes. Une société bailleresse est le plus souvent imposée sur cette base. Le redevable est exonéré de cotisation minimum lorsque son chiffre d'affaires ou ses recettes ne dépassent pas 5 000 €.
Bénéfice d'imputation: Bénéfice de l'exercice précédent soumis à l'impôt sur les sociétés au taux normal ou réduit, diminué de plusieurs fractions, dont les bénéfices distribués. C'est sur lui que s'impute le déficit reporté en arrière.
Bénéfice de discussion: Droit de la caution d'exiger que le créancier poursuive d'abord le débiteur, à condition de l'invoquer dès les premières poursuites et d'indiquer les biens saisissables. Il n'est pas ouvert à la caution solidaire ni à celle qui y a renoncé.
Bénéfice distribuable: Montant maximal que la société peut distribuer sans entamer son capital. Dans une société commerciale, il est constitué du bénéfice de l'exercice diminué des pertes antérieures et des sommes à porter en réserve, puis augmenté du report bénéficiaire.
Bénéficiaire effectif: Personne physique qui détient, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital ou des droits de vote de la société ou qui exerce sur elle un pouvoir de contrôle. À défaut, c'est le représentant légal, c'est-à-dire le gérant de la SCI. Ce n'est jamais une société.
Biens communs: Biens qui appartiennent aux deux époux mariés sous un régime de communauté, comme les parts acquises avec des fonds communs. Leur aliénation est un acte grave et les dettes nées de la qualité d'associé d'un époux peuvent être poursuivies sur ces biens, sauf exceptions.
Biens professionnels: Biens nécessaires à l'activité professionnelle du redevable, exonérés d'impôt sur la fortune immobilière sous conditions. La location meublée d'habitation peut être regardée comme commerciale pour cette exonération lorsque les seuils de recettes et de revenus prévus par la loi sont atteints.
Bilan: Document qui décrit à la clôture ce que la société possède à l'actif, notamment ses immeubles pour leur valeur nette comptable, puis ce qu'elle doit au passif, y compris ses capitaux propres.
Blocage du compte courant: Engagement par lequel l'associé renonce à demander le remboursement de son compte courant pendant une durée donnée, souvent celle du prêt bancaire.
Boni de liquidation: Somme qui revient aux associés au-delà du remboursement de leurs apports à la fin de la liquidation. Dans une société à l'impôt sur les sociétés, il est imposé comme une distribution.
But exclusivement fiscal: Condition de l'abus de droit de l'article L64, qui peut prendre la forme d'une réduction de l'impôt dû, de l'obtention indue d'un crédit d'impôt ou de l'augmentation abusive d'un déficit. Elle est sanctionnée par une majoration de 80 %, ramenée à 40 % pour celui qui n'a ni pris l'initiative de l'acte ni été son principal bénéficiaire.

C

Cadre 110 de la déclaration 2044: Cadre de la déclaration des revenus fonciers de l'associé dans lequel sont reportés, en lignes 111 à 114, les montants de chaque société dont il détient des parts.
Cadre VI de la déclaration 2072: Cadre dans lequel la société déclare les cessions et donations de parts de l'année. Son omission conduit le cédant et le cessionnaire à déclarer des quotes-parts incohérentes.
Capital social: Montant total des apports en numéraire et en nature faits par les associés, qui détermine en principe la répartition des parts, des droits de vote et des bénéfices. Il sert aussi de base aux droits de donation et à l'évaluation des parts lorsqu'il traduit la valeur de la société.
Capital variable: Capital qui peut augmenter ou diminuer entre un capital minimum et un capital autorisé fixés par les statuts, sans modification statutaire ni formalité pour chaque mouvement. Il convient aux sociétés dont le cercle d'associés évolue souvent mais offre une moindre visibilité aux créanciers.
Capitaux propres: Ressources de la société qui appartiennent aux associés, à savoir le capital, les réserves, le report à nouveau et le résultat. Lorsqu'ils deviennent inférieurs à la moitié du capital d'une société à responsabilité limitée ou d'une société par actions, les associés doivent décider dans les quatre mois de l'approbation des comptes s'il y a lieu de dissoudre.
Caution: Personne qui s'engage à payer la dette de la société si celle-ci ne le fait pas. La banque l'exige souvent des associés d'une SCI parce que leur responsabilité est conjointe et subsidiaire.
Caution solidaire: Caution qui a renoncé aux bénéfices de discussion et de division. La banque peut agir directement contre elle pour la totalité du montant garanti, sans poursuivre d'abord la société.
Cautionnement disproportionné: Engagement manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution personne physique lors de sa signature. Depuis la réforme des sûretés de 2021, il est réduit au montant à hauteur duquel la caution pouvait s'engager.
Certificat fiscal: Document délivré par le service des impôts des entreprises, joint à la demande de radiation de la société après la clôture de sa liquidation.
Cessation d'entreprise: Situation fiscale qu'entraîne en principe le changement de régime d'une société, comme le passage à l'impôt sur les sociétés ou la sortie de cet impôt, avec l'imposition immédiate des bénéfices et des plus-values latentes selon les cas.
Cessation des paiements: Impossibilité pour la société de faire face à son passif exigible avec son actif disponible. Le remboursement d'un compte courant intervenu après cette date peut être annulé au profit des créanciers et une déclaration tardive peut engager le dirigeant pour insuffisance d'actif.
Cession-bail: Opération par laquelle une société propriétaire d'un immeuble professionnel le vend à un crédit-bailleur qui le lui donne aussitôt en crédit-bail.
Changement d'activité: Adjonction, abandon ou transfert d'une activité qui entraîne une variation de plus de 50 % du chiffre d'affaires ou, ensemble, de l'effectif moyen et de l'actif immobilisé brut. Il peut faire perdre les déficits reportables de la société à l'impôt sur les sociétés.
Clause bénéficiaire: Clause d'un contrat d'assurance vie qui désigne les personnes qui recevront le capital au décès de l'assuré. Elle peut désigner le conjoint comme usufruitier et les enfants comme nus-propriétaires ou prévoir l'emploi du capital en parts de la société familiale.
Clause d'agrément: Clause statutaire qui soumet les cessions et transmissions de parts à une décision collective, par exemple pour éviter que des parts ne sortent du cercle familial au profit du conjoint d'un enfant. Elle permet en principe aux associés ou à la société de racheter les parts ou de faire agréer un autre acquéreur.
Clause d'inaliénabilité: Clause qui interdit temporairement la cession des titres. Dans une SAS, son adoption, sa modification ou sa suppression exige l'unanimité.
Clause de changement de contrôle: Clause qui tire les conséquences de la modification du contrôle d'un associé personne morale, par exemple une holding. Utile lorsqu'un associé est une société, elle peut aussi bloquer une donation de parts aux enfants ou une cession entre associés si elle est mal rédigée.
Clause de conciliation: Clause statutaire qui impose une tentative de conciliation ou de médiation avant toute action en justice entre associés. Elle est en principe valable et l'action engagée sans l'avoir mise en œuvre est irrecevable.
Clause de continuation: Clause qui prévoit que la société continue avec certaines personnes au décès d'un associé, par exemple avec le seul survivant d'un couple non marié. Elle organise l'entrée ou l'exclusion des héritiers mais ne supprime ni la réserve héréditaire ni les droits de succession.
Clause de décès: Clause statutaire qui règle le sort des parts au décès d'un associé, notamment l'agrément des héritiers et la continuation de la société. Sans clause contraire, la société continue avec les héritiers ou légataires de l'associé décédé (article 1870 du Code civil).
Clause de préemption: Clause qui donne aux associés, ou à certains d'entre eux, une priorité d'achat sur les parts ou actions qu'un associé veut céder.
Clause de répartition fiscale: Convention ou clause statutaire qui répartit autrement les résultats entre usufruitier et nu-propriétaire. Elle n'est opposable à l'administration que si elle est conclue ou insérée dans les statuts avant la clôture de l'exercice, par un acte enregistré ou ayant date certaine.
Clause de retour à meilleure fortune: Clause qui prévoit que la créance abandonnée renaîtra si la situation de la société s'améliore. Le remboursement ultérieur constitue alors une charge pour la société.
Clause de sortie: Clause statutaire qui organise le rachat des parts d'un associé qui veut partir, avec une méthode d'évaluation et un échéancier de paiement. Elle offre une issue moins coûteuse qu'une dissolution judiciaire.
Clause de substitution: Clause d'un avant-contrat qui permet au signataire, souvent un futur associé, de se faire remplacer par une autre personne, en l'occurrence la SCI, qui deviendra l'acquéreur. Dans une promesse unilatérale, seul le bénéficiaire peut lever l'option d'achat, même en présence de cette clause.
Clause réputée non écrite: Clause statutaire contraire à une règle impérative, qui est privée d'effet sans entraîner la nullité de la société. C'est le cas d'une clause qui exonérerait un associé de la totalité des pertes ou l'exclurait totalement des profits.
Clôture de liquidation: Décision qui approuve les comptes définitifs du liquidateur, le décharge de son mandat et constate la fin de la liquidation. Le procès-verbal qui constate un boni est enregistré et supporte le droit de partage de 2,5 %.
Coefficient immobilier: Rapport entre la valeur des biens immobiliers imposables détenus par la société et la valeur de l'ensemble de ses actifs, appliqué à la valeur des parts pour l'IFI. En cas de chaîne de sociétés, il se calcule et s'applique niveau par niveau.
Cogérance: Nomination de plusieurs gérants, fréquente entre époux associés. Chaque cogérant détient tous les pouvoirs de gérance et peut s'opposer aux opérations d'un autre avant leur conclusion. Une clause de signature conjointe pour les actes importants organise un contrôle mutuel.
Collectivités d'outre-mer (COM): Territoires d'outre-mer qui disposent, comme la Nouvelle-Calédonie, de leur propre fiscalité. Une société ou un associé qui y est établi ne relève pas des mêmes règles qu'en métropole ou dans un département d'outre-mer.
Comité de l'abus de droit fiscal: Organisme consultatif qui peut être saisi pour avis par le contribuable ou l'administration dans les procédures des articles L64 et L64 A du livre des procédures fiscales.
Commissaire aux apports: Professionnel chargé d'évaluer les apports en nature dans une SARL ou une SAS. Les associés peuvent l'écarter à l'unanimité sous conditions, mais ils restent alors solidairement responsables pendant cinq ans envers les tiers de la valeur attribuée aux apports.
Commissaire aux comptes: Professionnel chargé de certifier les comptes d'une société lorsque la loi ou les statuts l'imposent. En son absence, les conventions conclues par un gérant non associé de SARL sont soumises à l'approbation préalable de l'assemblée.
Composant remplacé: Élément d'immeuble mis au rebut lors de son remplacement. Sa valeur nette comptable résiduelle sort de l'actif et constitue une charge de l'exercice.
Comptabilité d'engagement: Comptabilité qui enregistre les produits acquis et les charges engagées sur l'exercice, qu'ils aient été encaissés ou payés ou non. Elle est obligatoire pour la société à l'impôt sur les sociétés, qui détermine son bénéfice selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux.
Comptabilité de trésorerie: Enregistrement des seules recettes encaissées et dépenses payées, suffisant en pratique pour une société civile immobilière à l'impôt sur le revenu qui loue nu. Elle se tient de préférence immeuble par immeuble pour remplir la déclaration n° 2072.
Comptabilité en partie double: Méthode qui enregistre chaque opération au débit d'un compte et au crédit d'un autre. Elle n'est pas obligatoire pour une société civile immobilière à l'impôt sur le revenu mais devient utile dès que les lots, les prêts ou les associés personnes morales se multiplient.
Compte courant d'associé: Somme que l'associé met à la disposition de la société en plus de son apport au capital, inscrite à son nom dans les comptes. C'est une créance sur la société, en principe remboursable à tout moment. Il constitue l'outil de financement le plus utilisé dans les sociétés immobilières.
Compte courant débiteur: Situation dans laquelle l'associé doit de l'argent à la société. Il est interdit aux associés personnes physiques et aux gérants de SARL ainsi qu'aux dirigeants de SA et de SAS. Dans une société à l'impôt sur les sociétés, les avances aux associés sont en principe imposées comme des revenus distribués.
Compte de résultat: Document qui retrace les produits et les charges de l'exercice, notamment les loyers, les charges, les amortissements et l'impôt, pour en déduire le bénéfice ou la perte.
Comptes annuels: Ensemble formé par le bilan, le compte de résultat et l'annexe. La société à l'impôt sur les sociétés les établit chaque année, les fait approuver puis, pour une société commerciale, les dépose au greffe.
Conciliation: Procédure amiable ouverte à une société en difficulté qui n'est pas en cessation des paiements ou qui l'est depuis moins de quarante-cinq jours.
Condition suspensive de prêt: Clause qui subordonne la vente à l'obtention d'un financement. Les règles protectrices du crédit aux consommateurs, dont la condition légale, ne s'appliquent en principe pas à une SCI, qui doit donc la stipuler expressément à son nom avec le montant, la durée, le taux et le délai.
Confusion des patrimoines: Situation dans laquelle les biens et les flux de la société et ceux de l'associé ou d'une autre société sont si mêlés qu'on ne peut plus les distinguer, par exemple des loyers encaissés sur un compte personnel. Elle permet d'étendre à l'associé la procédure collective ouverte contre la société.
Congé pour reprise: Congé donné au locataire pour reprendre le logement. Une société ne peut le délivrer que si elle est une SCI familiale, au profit de l'un de ses associés (article 13 de la loi du 6 juillet 1989).
Consultation écrite: Mode de décision par lequel le gérant adresse aux associés le texte des résolutions, auxquelles ils répondent par écrit sans se réunir. Elle n'est possible que si les statuts la prévoient.
Contrat de capitalisation: Contrat qui fonctionne comme une assurance vie pendant la phase d'épargne mais ne comporte ni assuré ni clause bénéficiaire. Une société à l'impôt sur les sociétés qui en détient un est imposée chaque année selon des règles propres.
Contribution aux pertes: Répartition finale de la charge des dettes entre associés une fois les créanciers payés, en principe à proportion de la part de chacun dans le capital (article 1844-1 du Code civil).
Contribution sociale généralisée (CSG) déductible: Fraction de 6,8 % de la CSG prélevée sur les revenus du patrimoine qui est déductible du revenu imposable de l'année suivante. Elle ne l'est sur les dividendes qu'en cas d'option pour le barème.
Contribution sociale sur l'impôt sur les sociétés: Contribution de 3,3 % calculée sur l'impôt sur les sociétés diminué d'un abattement de 763 000 €. Elle ne concerne en pratique que les sociétés très bénéficiaires.
Contrôle de la société bénéficiaire: Condition du report de l'article 150-0 B ter, appréciée à la date de l'apport. Il est présumé lorsque l'apporteur détient au moins 33,33 % des droits de vote ou des bénéfices et qu'aucun autre associé ne détient une fraction supérieure.
Convention de trésorerie: Contrat qui organise les avances entre sociétés d'un groupe, en fixant le taux, la périodicité de calcul des intérêts, le plafond et les modalités de remboursement. Elle doit respecter l'intérêt social de chaque société.
Convention fiscale: Traité entre la France et un autre État qui répartit le droit d'imposer les revenus, les plus-values et la fortune. Certains États regardent la SCI à l'impôt sur le revenu comme une société de capitaux, ce qui impose de vérifier la convention dans sa version en vigueur.
Conventions intragroupe: Contrats conclus entre sociétés d'un même groupe, comme les conventions de trésorerie, de prestations de services ou de mise à disposition d'immeubles. Ils doivent être écrits, rémunérés à des conditions normales et documentés pour un contrôle.
Conventions réglementées: Conventions conclues entre une SARL ou une SAS et son dirigeant ou un associé, directement ou par personne interposée, soumises à une procédure d'information et d'approbation des associés. Le bail consenti par la SCI du dirigeant à la société d'exploitation en relève.
Cotisation foncière des entreprises (CFE): Impôt local dû par les entreprises. La location nue de locaux d'habitation relevant de la gestion d'un patrimoine privé est hors de son champ, alors que la location nue de locaux professionnels y entre lorsque les recettes atteignent au moins 100 000 € hors taxes sur la période de référence.
Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE): Impôt local assis sur la valeur ajoutée produite par l'entreprise, dont le taux effectif dépend du chiffre d'affaires. Sa suppression totale est prévue en 2030. Dans un groupe, la détention à 95 % et le chiffre d'affaires cumulé sont vérifiés pour son application.
Créance de report en arrière: Créance sur le Trésor née de l'option pour le report en arrière. Elle n'est pas imposable, sert à payer l'impôt sur les sociétés des exercices suivants et est remboursée au bout de cinq ans si elle n'a pas été utilisée.
Créance de restitution: Droit du nu-propriétaire contre l'usufruitier dans un quasi-usufruit. C'est une créance chirographaire, sans privilège, réglée par la succession de l'usufruitier.
Crédit vendeur: Paiement différé d'une partie du prix accordé par le vendeur à l'acheteur, par exemple à la holding dans un rachat par le propriétaire. Les intérêts sont imposés chez le vendeur comme des revenus de capitaux mobiliers.
Crédit-bail immobilier: Contrat par lequel un établissement financier achète ou fait construire un immeuble professionnel et le loue à une entreprise pendant une longue durée, avec une promesse de vente au terme.
Crédit-preneur: Entreprise ou société qui utilise l'immeuble en crédit-bail et paie les loyers. Lorsqu'elle est une société patrimoniale, elle sous-loue en général les locaux à la société d'exploitation.

D

Décisions collectives: Décisions prises par les associés sur les questions qui excèdent les pouvoirs du gérant, comme l'approbation des comptes ou la modification des statuts. Elles sont adoptées en assemblée ou, si les statuts le prévoient, par consultation écrite ou par un acte signé de tous les associés.
Déclaration 2072-C: Version complète de la déclaration des SCI transparentes, obligatoire dès qu'un associé ou un immeuble sort du cas général, par exemple lorsqu'un associé est une société ou un non-résident.
Déclaration 2072-S: Déclaration annuelle de résultats des sociétés civiles immobilières transparentes qui louent sans meubles, déposée par voie dématérialisée en mai. Elle est complétée par l'annexe 2072-S-A1, qui reproduit pour la société la logique de la déclaration 2044. L'annexe 2072-S-A2, qui comporte une colonne par associé ou usufruitier.
Déclaration de confidentialité: Déclaration jointe au dépôt des comptes par laquelle une société, selon sa catégorie, demande que tout ou partie de ses comptes ne soit pas rendue publique. Elle est renouvelée chaque année.
Déclaration des bénéficiaires effectifs: Déclaration déposée lors de l'immatriculation puis à chaque changement, intégrée au registre des bénéficiaires effectifs tenu par le greffe. Elle est signée par le représentant légal et doit être cohérente avec la répartition réelle du capital et des droits de vote.
Déclaration n° 2031: Déclaration de résultat des sociétés de personnes qui relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, comme la SARL de famille ou la société en nom collectif. Elle indique la quote-part de chaque associé, que celui-ci reporte sur sa déclaration personnelle.
Déclaration n° 2048-M: Déclaration de plus-value déposée par le cédant particulier de parts d'une société à prépondérance immobilière soumise à l'impôt sur le revenu, lors de l'enregistrement de l'acte de cession. À défaut, la formalité peut être refusée.
Déclaration n° 2062: Déclaration des contrats de prêt de plus de 5 000 € reçus ou consentis, à déposer avec la déclaration de résultat. Elle vise notamment les avances en compte courant d'associé.
Déclaration n° 2065: Déclaration de résultat de la société soumise à l'impôt sur les sociétés, télétransmise avec ses annexes. Pour un exercice clos le 31 décembre, elle est due au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai, avec un délai supplémentaire de quinze jours.
Déclaration n° 2759: Formulaire de déclaration d'une cession de droits sociaux non constatée par un acte, à déposer dans le mois de la cession. Le téléservice e-Enregistrement permet aussi cette déclaration.
Déclarations 2048-IMM et 2048-M: Déclarations de plus-value déposées lors de la vente d'un immeuble par la société pour la première et lors de la cession de parts de société à prépondérance immobilière, pour la seconde.
Décote: Réduction appliquée à la valeur des parts pour tenir compte de leur faible liquidité ou de l'absence de pouvoir de l'associé. Elle se justifie au cas par cas et l'administration la discute lorsque l'associé conserve en pratique le contrôle.
Décote d'illiquidité: Décote qui tient compte de la difficulté de revendre des parts non cotées. Elle n'est pas justifiée lorsque l'illiquidité a déjà été prise en compte dans la méthode d'évaluation.
Déficit foncier: Excédent des charges sur les revenus fonciers. Dans une SCI à l'impôt sur le revenu, il est réparti entre les associés et imputé sur leur revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € pour certaines dépenses de rénovation énergétique, la fraction due aux intérêts d'emprunt restant reportable sur les revenus fonciers.
Délai de reprise: Période pendant laquelle l'administration peut rectifier les impositions. Les baux, factures, relevés bancaires et pièces de la société doivent être conservés au moins pendant ce délai.
Démembrement croisé: Montage par lequel chaque membre d'un couple détient l'usufruit des parts dont l'autre a la nue-propriété, afin que le survivant conserve la jouissance de l'ensemble. Il se conçoit avec un notaire, notamment pour les couples non mariés.
Démembrement de parts: Séparation des droits sur les parts entre un usufruitier et un nu-propriétaire. Le droit de vote appartient au nu-propriétaire sauf pour l'affectation des bénéfices, réservée à l'usufruitier (article 1844 du Code civil). Le résultat courant est en principe imposé chez l'usufruitier.
Départements et régions d'outre-mer (DROM): Territoires d'outre-mer qui appliquent le droit national avec des adaptations, notamment des taux de taxe sur la valeur ajoutée réduits et des réductions d'impôt sur le revenu pour les contribuables qui y sont domiciliés.
Dépôt des comptes: Obligation pour les sociétés commerciales de déposer leurs comptes annuels au greffe du tribunal de commerce après leur approbation. Une société en nom collectif n'y est tenue que si tous ses associés sont des sociétés à responsabilité limitée ou des sociétés par actions. Le défaut de dépôt est puni d'une amende de 1 500 €, portée à 3 000 € en récidive.
Dette de restitution: Dette du quasi-usufruitier envers le nu-propriétaire, exigible à l'extinction de l'usufruit, le plus souvent au décès. Pour les successions ouvertes depuis le 29 décembre 2023, la dette de restitution d'une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit n'est plus déductible de sa succession (article 774 bis du code général des impôts).
Dettes non déductibles à l'impôt sur la fortune immobilière: Dettes de la société que la loi neutralise pour éviter une réduction artificielle de l'assiette, comme certains prêts consentis par le redevable ou son foyer ou les dettes d'acquisition auprès de lui. L'emprunt d'une holding et un crédit vendeur peuvent ainsi être réintégrés, sauf preuve d'un objectif non principalement fiscal.
Dispense de déclaration 2072: Dispense dont bénéficient, après l'année de leur constitution, les SCI qui logent gratuitement leurs associés et remplissent les conditions de la doctrine. Elle cesse dès qu'une condition n'est plus remplie, par exemple l'année où la société loue un logement ou cède des parts.
Dissociation de la propriété et de l'exploitation: Organisation dans laquelle une société propriétaire détient les murs et une société exploitante assure l'activité, par exemple la location meublée. Sur un patrimoine important, elle ne vaut que par sa substance.
Dissolution anticipée: Fin de la société avant le terme prévu par les statuts, décidée par les associés ou prononcée par le juge pour juste motif, notamment en cas de mésentente paralysant son fonctionnement. Elle ouvre la liquidation puis le partage.
Dissolution judiciaire: Dissolution prononcée par le tribunal à la demande d'un associé pour justes motifs, notamment l'inexécution de ses obligations par un associé ou une mésentente qui paralyse le fonctionnement de la société. Les statuts ne peuvent pas supprimer ce droit, qui est d'ordre public dans sa substance.
Distribution: Versement aux associés d'une partie du bénéfice ou des réserves. Elle suppose à la fois un bénéfice ou des réserves qui l'autorisent juridiquement et une trésorerie suffisante pour la payer.
Dividende: Part du bénéfice distribuée à chaque associé. Dans une société à l'impôt sur les sociétés, seuls les dividendes sont imposés chez les associés, au prélèvement forfaitaire unique ou sur option au barème.
Domicile fiscal: Lieu de rattachement fiscal d'une personne, qui détermine notamment le champ des droits de donation et de succession. Une donation consentie par un donateur domicilié en France est taxable en France quel que soit le domicile du donataire (article 750 ter du code général des impôts).
Donation avec réserve d'usufruit: Donation de la seule nue-propriété des parts, le donateur conservant l'usufruit. Les droits sont calculés sur la valeur de la nue-propriété fixée par le barème de l'article 669 et le donataire devient plein propriétaire sans droits au décès de l'usufruitier.
Donation de parts: Transmission à titre gratuit de parts sociales, taxée sur leur valeur vénale. Portant sur des biens meubles, elle n'est pas publiée au service de la publicité foncière, mais elle doit être rendue opposable à la société et respecter l'agrément prévu par les statuts.
Donation indirecte: Avantage gratuit consenti par un acte qui n'a pas la forme d'une donation, comme un abandon de compte courant au profit d'une société détenue par des enfants, une sous-évaluation de parts ou un financement inégal entre concubins. L'administration peut le soumettre aux droits de donation, au taux de 60 % entre concubins.
Donation-partage: Acte par lequel un parent donne de son vivant et répartit lui-même ses biens entre ses héritiers présomptifs. Les biens sont évalués au jour de l'acte pour le calcul de la réserve, ce qui fige leur valeur. L'acte n'est pas soumis au droit de partage.
Donation-partage transgénérationnelle: Donation-partage dans laquelle un enfant consent à ce que tout ou partie de sa part soit attribuée à ses propres enfants. L'enfant qui renonce conserve l'abattement dont il dispose vis-à-vis de son parent puisqu'il ne reçoit rien.
Double détermination: Obligation qui découle de l'article 238 bis K de calculer le résultat de la SCI selon les règles des revenus fonciers pour les associés personnes physiques et selon les règles de l'impôt sur les sociétés pour l'associé qui y est soumis. Elle disparaît si la SCI elle-même devient passible de l'impôt sur les sociétés.
Droit d'enregistrement de 5 %: Droit dû sur la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière, assis sur le prix exprimé ou, s'il est supérieur, sur la valeur vénale des parts, sans ajout du passif social. Il est à la charge de l'acquéreur sauf convention contraire, avec un minimum de 25 €.
Droit d'information: Droit de l'associé de connaître la situation de la société pour contrôler la gestion et voter en connaissance de cause. Il prend trois formes, l'information permanente comme la consultation des documents sociaux, l'information préalable à chaque décision et l'information annuelle par la reddition des comptes.
Droit de 5 % sur les cessions de parts: Droit d'enregistrement dû sur la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière, à la charge de l'acquéreur sauf convention contraire. Il est assis sur le prix exprimé ou sur la valeur vénale réelle des parts si elle est supérieure, sans ajout du passif social.
Droit de partage: Droit d'enregistrement de 2,5 % de l'actif net partagé entre les associés à la dissolution ou au partage d'une indivision. Le taux est réduit à 1,10 % pour les partages consécutifs à un divorce, à une séparation de corps ou à la rupture d'un PACS (article 746 du Code général des impôts).
Droit de vote des parts démembrées: Répartition légale qui attribue le vote au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices, réservées à l'usufruitier. Les statuts peuvent organiser le reste, sans priver l'usufruitier de ce vote d'ordre public (article 1844 du code civil).
Droit viager au logement: Droit d'habitation que le conjoint survivant peut demander sur le logement qui lui servait de résidence principale (article 764 du code civil). Il ne peut pas être invoqué sur un logement dont la société civile immobilière est propriétaire, en l'absence de bail ou de convention.
Droits de mutation à titre onéreux (DMTO): Droits d'enregistrement dus sur les ventes d'immeubles, qui comprennent le droit départemental, la taxe communale et les frais d'assiette et de recouvrement. Ils frappent aussi la fraction onéreuse d'un apport, par exemple le capital restant dû d'un emprunt pris en charge par la société.
Droits sociaux: Ensemble des droits que l'associé tient de sa participation, parts sociales ou actions. Leur valeur est fixée par expert en cas de contestation lors d'un retrait ou d'une cession imposée.

E

Engagement collectif de conservation: Engagement de conserver les titres pendant deux ans au moins, pris avant la transmission dans le cadre du pacte Dutreil. Il peut être réputé acquis lorsque les titres sont détenus depuis deux ans par une même personne, avec son conjoint, son partenaire ou son concubin, qui exerce son activité principale ou une fonction de direction dans la société.
Engagement individuel de conservation: Engagement pris par chaque héritier ou donataire de conserver les titres reçus, de six ans à compter de la fin de l'engagement collectif pour les transmissions depuis le 21 février 2026. Une cession pendant cette période remet en principe en cause l'exonération.
Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL): SARL qui ne compte qu'un associé. Une EURL qui loue en meublé et reste à l'impôt sur le revenu est imposée comme un loueur individuel dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Examen contradictoire de la situation fiscale personnelle (ESFP): Contrôle de la cohérence entre les revenus déclarés par un foyer et sa situation patrimoniale et sa trésorerie. Il vise un foyer, jamais une société, mais les flux entre un associé et sa société y sont examinés.
Exclusion: Sortie forcée d'un associé prévue par les statuts pour des causes qu'ils déterminent, avec remboursement de ses droits. La clause doit prévoir des causes précises, une majorité et une procédure contradictoire.
Exit tax: Dispositif d'imposition au départ de France qui vise les titres relevant du régime des valeurs mobilières. Les titres de sociétés à prépondérance immobilière relevant de l'article 150 UB en restent exclus, si bien que l'associé qui s'expatrie n'est imposé qu'à la cession de ses parts.
Expertise de gestion: Procédure par laquelle des associés minoritaires demandent au juge la désignation d'un expert chargé d'examiner une ou plusieurs opérations de gestion déterminées. Elle ne permet pas un audit général de la société.
Expertise de l'article 1843-4: Évaluation des droits sociaux confiée, en cas de contestation, à un expert désigné par les parties ou, à défaut d'accord, par le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond et sans recours possible.
Extrait Kbis: Document délivré par le greffe qui atteste l'immatriculation de la société et reprend sa dénomination, son numéro SIREN, sa forme, son capital, son siège, son activité et ses dirigeants.

F

Facturation électronique: Obligation d'émettre et de recevoir les factures entre entreprises sous forme électronique par une plateforme agréée. La réception est obligatoire depuis le 1er septembre 2026 pour toute entreprise assujettie, y compris une société civile immobilière dont les loyers sont exonérés. La date d'émission dépend de la catégorie de l'entreprise et commence au plus tard le 1er septembre 2027.
Faute de gestion: Manquement du gérant dans l'exercice de ses fonctions, comme l'absence de comptabilité, le défaut de reddition des comptes ou un acte hors de l'objet social. Elle engage sa responsabilité envers la société et les associés (article 1850 du Code civil) et peut justifier sa révocation.
Fichier des écritures comptables (FEC): Fichier normalisé de toutes les écritures d'un exercice, que la société qui tient une comptabilité informatisée doit remettre au vérificateur au début d'une vérification de comptabilité. Il doit pouvoir être produit pour chaque exercice non prescrit.
Fictivité: Situation d'une société qui n'a pas d'existence réelle ou qui n'a jamais été traitée comme une personne distincte de ses associés. Les juges et l'administration peuvent alors l'écarter, notamment au titre de l'abus de droit.
Foncière familiale: Société ou groupe de sociétés qui porte un patrimoine immobilier important pour le compte de plusieurs branches d'une même famille. Sa gouvernance repose souvent sur une grille de majorités adaptée, un pacte d'associés et des règles écrites pour le passage de génération.
Forfaits de 7,5 % et de 15 %: Majorations forfaitaires du prix d'acquisition retenues pour le calcul de la plus-value des particuliers, au titre des frais d'acquisition et des travaux. Les dépenses payées pendant les années de micro-foncier ne peuvent pas majorer le prix pour leur montant réel.
Formalisme de l'article 1865-1: Obligation, en vigueur depuis le 27 juin 2026 (article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026), d'établir la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière par acte notarié, par acte sous signature privée contresigné par avocat ou, dans des cas limités, par un expert-comptable, à peine de nullité. La question de son application aux donations fait l'objet d'une question écrite publiée le 11 août 2026.
Formalité modificative: Déclaration déposée sur le guichet unique après une modification des statuts, avec le procès-verbal, les statuts mis à jour et l'attestation de parution de l'annonce. Elle donne lieu à un émolument réglementé.
Forme de la cession de parts de l'article 1865-1: Exigence créée par l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, en vigueur depuis le 27 juin 2026. La cession de parts d'une personne morale à prépondérance immobilière doit être établie, à peine de nullité, par acte notarié, par acte contresigné par avocat ou, dans certains cas, par un expert-comptable. Son application aux donations et aux apports fait l'objet d'une question écrite en attente de réponse.
Formulaire n° 2777-SD: Déclaration par laquelle la société qui verse des dividendes à des personnes physiques déclare et paie le prélèvement et les prélèvements sociaux retenus. Il se dépose dans les quinze jours qui suivent le mois du versement, même entre membres d'une même famille.
Frais de constitution: Droits d'enregistrement, honoraires et formalités engagés pour créer la société. Dans une société à l'impôt sur les sociétés, ils peuvent être déduits l'année où ils sont engagés ou amortis sur cinq ans au plus.
Frais propres de l'associé: Dépenses supportées personnellement par l'associé pour ses parts, notamment les intérêts de l'emprunt personnel souscrit pour les acquérir. Elles sont déductibles au régime réel des revenus fonciers mais perdues au micro-foncier.
Franchise en base de TVA: Régime qui dispense de TVA les entreprises dont le chiffre d'affaires ne dépasse pas certains seuils, apprécié au niveau de la société et non de ses associés. Elle ne s'applique pas aux opérations soumises à la taxe par option.
Fusion: Opération par laquelle une société absorbe une autre société, qui lui transmet son patrimoine et disparaît, ou par laquelle plusieurs sociétés en créent une nouvelle. Elle est parfois envisagée pour réunir plusieurs immeubles dans une seule société avant de donner des parts.

G

Garantie d'actif et de passif: Engagement du cédant de parts d'indemniser l'acquéreur, ou la société, si un passif apparaît après la cession pour une cause antérieure ou si un actif se révèle inexistant ou surévalué. Sa durée doit couvrir le délai de reprise de l'administration pour les risques fiscaux.
Gérant: Personne physique ou morale, associée ou non, chargée de diriger une société civile ou une SARL et de la représenter. Il est nommé par les statuts ou par une décision des associés et engage la société par les actes qui entrent dans l'objet social.
Gérant de fait: Personne qui, sans avoir été nommée, accomplit en toute indépendance des actes de direction de la société. Elle encourt les mêmes responsabilités que le dirigeant de droit, en particulier sur le plan pénal et fiscal.
Gérant majoritaire: Gérant de SARL qui détient la majorité du capital. Il relève du régime des travailleurs non salariés, alors que le gérant minoritaire ou égalitaire est assimilé à un salarié.
Gérant non associé: Gérant qui ne détient pas de parts. Il est révocable dans les conditions statutaires ou, à défaut, à la majorité des associés. Ses conventions avec la société sont soumises à un contrôle particulier.
Gérant statutaire: Gérant désigné dans les statuts eux-mêmes. Son remplacement impose une modification des statuts, qui peut buter sur son propre veto lorsque les statuts exigent l'unanimité.
Gérant suppléant: Personne désignée par les statuts ou par les associés pour prendre la gérance en cas de décès ou d'empêchement du gérant. Sans suppléant, la société ne peut plus agir jusqu'à la désignation d'un successeur ou d'un mandataire.
Guichet unique: Service en ligne de l'INPI par lequel sont accomplies toutes les formalités de création, de modification et de cessation des entreprises, dont l'immatriculation des sociétés.

H

Holding: Société dont l'objet est de détenir des participations dans d'autres sociétés, par exemple les parts de plusieurs SCI. Elle est dite animatrice lorsqu'elle participe activement à la conduite de la politique de ses filiales et passive lorsqu'elle se borne à gérer ses participations.
Holding animatrice: Holding dont l'activité principale est la participation active à la conduite de la politique de son groupe et au contrôle de ses filiales, selon la définition donnée par la loi de finances pour 2024 pour le pacte Dutreil. Sa qualité s'apprécie sur des faits documentés et devient fragile lorsque la valeur des sociétés immobilières augmente par rapport à celle des filiales opérationnelles.
Holding mixte: Holding qui détient des titres tout en exerçant une activité propre, par exemple la détention directe d'immeubles loués ou la location meublée.
Holding passive: Holding qui se borne à détenir des participations et à percevoir des dividendes, sans animer ses filiales. Elle n'est pas assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée et dégage souvent un déficit, ses frais excédant la quote-part réintégrée sur les dividendes exonérés.
Holding patrimoniale: Société qui détient principalement un patrimoine, notamment immobilier, sans activité opérationnelle. Elle est exposée à la taxe de l'article 235 ter C au-delà de 5 millions d'euros d'actifs, à l'impôt sur la fortune immobilière de ses associés et à l'imposition des distributions.

I

Immatriculation: Inscription de la société au registre du commerce et des sociétés au terme des formalités de création. Elle confère la personnalité morale et ouvre la reprise des actes passés pendant la formation.
Immeuble mixte: Immeuble dont une partie est louée avec TVA, comme un local professionnel, l'autre sans TVA, comme des logements. Il est suivi en secteurs distincts, avec des devis et factures ventilés.
Impôt latent: Impôt sur les sociétés que supportera la plus-value d'un immeuble détenu par une société lorsqu'il sera vendu, calculé sur l'écart entre la valeur de marché et la valeur nette comptable. Il réduit la valeur des parts et l'acquéreur de parts en négocie souvent la prise en compte.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI): Impôt dû lorsque la valeur nette taxable des biens immobiliers du foyer dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Les parts de société y sont imposables à proportion de la fraction de leur valeur représentative d'immeubles, sans seuil de détention pour les SCI non cotées (article 965 du Code général des impôts).
Impôt sur la fortune immobilière (IFI) des parts: Imposition des parts de société à proportion des immeubles qu'elle détient. La fraction imposable se calcule en appliquant à la valeur vénale des parts au 1er janvier un coefficient immobilier, corrigé des dettes non déductibles.
Imprimé fiscal unique (IFU): Déclaration n° 2561 qui récapitule, pour chaque bénéficiaire, les revenus de capitaux mobiliers versés dans l'année. La société la dépose au plus tard le 15 février de l'année qui suit le versement.
Incorporation: Réunion dans une donation-partage de biens donnés antérieurement, qui permet de les dispenser du rapport, de les redistribuer ou de transformer une donation hors part en avancement de part. Elle supporte le droit de partage de 2,5 %.
Incorporation au capital: Transformation des comptes courants en capital par une augmentation de capital par compensation avec des créances liquides et exigibles. Elle stabilise le financement mais modifie la répartition des parts et fait perdre à l'associé la possibilité de récupérer ses fonds sans impôt dans une société à l'impôt sur les sociétés.
Indivision: Situation de plusieurs personnes qui détiennent ensemble un même bien sans société. Chacune peut en principe provoquer le partage et, pour la surtaxe sur les plus-values, chaque indivisaire est un cédant distinct.
Intégration fiscale: Régime qui permet à une société mère détenant au moins 95 % du capital de ses filiales de se constituer seule redevable de l'impôt sur les sociétés du groupe. Les bénéfices d'une société peuvent alors être compensés avec les déficits d'une autre.
Intérêt social: Intérêt propre de la société, distinct de celui de chacun des associés, dans lequel elle doit être gérée en prenant en considération les enjeux sociaux et environnementaux de son activité (article 1833 du Code civil). Une décision contraire à l'intérêt social peut constituer un abus de majorité ou une faute du gérant.
Intérêts des comptes courants d'associés: Rémunération versée par la société sur les sommes que l'associé lui prête. Ils ne sont déductibles que si le capital est entièrement libéré et dans la limite d'un taux maximal publié, l'excédent étant réintégré. Chez l'associé personne physique, ce sont des revenus de capitaux mobiliers.
Irrévocabilité de l'option: Caractère définitif que prend l'option pour l'impôt sur les sociétés après le délai de renonciation. La société ne peut alors plus revenir à l'impôt sur le revenu par une simple décision.

J

Juge des tutelles: Juge qui autorise les actes graves accomplis pour un mineur, comme l'apport d'un immeuble à une société ou une modification de l'objet social. Il désigne aussi l'administrateur ad hoc en cas de conflit d'intérêts.
Juste motif: Motif légitime de révocation d'un gérant, comme une faute de gestion ou une attitude contraire à l'intérêt social. Son absence n'empêche pas la révocation mais ouvre droit à indemnisation du gérant révoqué.

L

Lettre de mission: Document qui fixe ce que le cabinet d'expertise comptable fait et ne fait pas pour la société, ainsi que ses honoraires. Ce qui n'y est pas écrit n'est pas dû par le professionnel.
Levée d'option: Décision du crédit-preneur d'acquérir l'immeuble au terme du crédit-bail, qui constitue une acquisition d'immeuble. Elle entraîne la réintégration d'une fraction des loyers déduits dans le résultat imposable de l'année de levée, diminuée des quotes-parts de loyers non déduites au titre du terrain (article 239 sexies du Code général des impôts).
Liasse fiscale: Ensemble formé par la déclaration de résultat et ses tableaux annexes, notamment le bilan, le compte de résultat et les tableaux des immobilisations et des amortissements. Elle est télédéclarée au service des impôts des entreprises.
Libération des apports: Versement effectif à la société des sommes souscrites. Dans une société civile, la loi n'impose aucun délai et les statuts en fixent les modalités, alors que la SARL et la SAS imposent la libération d'une fraction minimale dès la constitution.
Limitation statutaire des pouvoirs: Restriction des pouvoirs du gérant prévue par les statuts. Elle n'est pas opposable aux tiers (article 1849 du Code civil), mais le gérant qui la méconnaît commet une faute qui engage sa responsabilité envers la société.
Limite de l'article 39 C: Règle qui interdit que l'amortissement des biens donnés en location par une société de personnes, comme une SARL de famille, excède le loyer acquis diminué des autres charges afférentes. L'amortissement non déduit est reporté.
Liquidateur: Personne nommée selon les statuts ou par les associés pour réaliser l'actif, payer les dettes et répartir le solde entre les associés. Pour les sociétés commerciales, son mandat ne peut dépasser trois ans.
Liquidation: Opérations qui suivent la dissolution, au cours desquelles le liquidateur réalise l'actif, paie les dettes et partage le solde entre les associés.
Liquidation judiciaire: Procédure collective prononcée lorsque la société est en cessation des paiements et que son redressement est manifestement impossible. Le débiteur est dessaisi de l'administration et de la disposition de ses biens au profit du liquidateur.
Location meublée: Activité commerciale au sens fiscal, alors que la location nue ne l'est pas. Exercée par une société civile au-delà du seuil de tolérance, elle fait basculer la société à l'impôt sur les sociétés. Elle est en outre imposable à la cotisation foncière des entreprises.
Loueur en meublé non professionnel (LMNP): Statut propre aux personnes physiques qui louent en meublé sans atteindre les seuils professionnels. Une société ne peut pas en bénéficier elle-même. Il s'apprécie chez chaque associé d'une société de personnes qui loue en meublé, par exemple une SARL de famille.
Loueur en meublé professionnel (LMP): Statut du loueur en meublé qui atteint les seuils de recettes et de revenus prévus par la loi. Comme le statut non professionnel, il ne s'apprécie pas au niveau de la société mais chez chaque associé, dont la quote-part supporte alors des cotisations sociales de travailleur indépendant.
Loyer normal: Loyer qu'un bailleur indépendant pratiquerait pour le même bien, fixé par comparaison avec des locations similaires. Il est la référence pour le bail consenti à un associé ou à la société d'exploitation de l'associé.

M

Majoration pour dépôt tardif: Sanction de 10 % des droits en l'absence de mise en demeure ou lorsque la déclaration est déposée dans les trente jours d'une mise en demeure, auxquels s'ajoutent alors 10 % pour l'impôt sur le revenu en application de l'article 1758 A, soit 20 %. Elle passe à 40 % au-delà de ces trente jours et à 80 % en cas d'activité occulte.
Majorations fiscales: Pénalités qui s'ajoutent à l'intérêt de retard. Le dépôt tardif entraîne une majoration de 10 % sans mise en demeure, portée dans les trente jours d'une mise en demeure à 10 % pour l'impôt sur les sociétés et à 20 % pour l'impôt sur le revenu, puis à 40 % au-delà et à 80 % en cas d'activité occulte. Le manquement délibéré est sanctionné par une majoration de 40 %.
Mali de liquidation: Perte constatée par l'associé lorsque ce qu'il reçoit lors de la liquidation est inférieur à son apport ou à son prix d'acquisition des parts. Pour un particulier associé d'une société à l'impôt sur les sociétés, cette différence n'est pas déductible de son revenu global.
Mandat de protection future: Acte par lequel le gérant désigne la personne qui gérera ses biens personnels, y compris ses parts sociales, s'il perd ses facultés. Il ne règle pas à lui seul la gérance de la société, qui suppose un gérant suppléant ou une nouvelle nomination.
Mandataire ad hoc: Personne désignée par le président du tribunal pour une mission précise, comme convoquer une assemblée que le gérant refuse de réunir ou représenter la société dans un procès où le gérant est en conflit d'intérêts.
Mandataire unique: Représentant commun des copropriétaires de parts indivises, choisi parmi eux ou en dehors d'eux, ou désigné en justice en cas de désaccord (article 1844 du code civil). Il est désigné au décès d'un associé ou lorsque des ex-époux restent indivisaires des parts.
Manquement délibéré: Insuffisance de déclaration commise sciemment, sanctionnée par une majoration de 40 % des droits éludés.
Manœuvres frauduleuses: Procédés destinés à masquer une infraction fiscale, sanctionnés par une majoration de 80 %. La même majoration s'applique à l'abus de droit dont le contribuable a eu l'initiative principale ou été le principal bénéficiaire.
Marchand de biens: Personne ou société qui achète habituellement des immeubles en vue de les revendre, activité commerciale par nature. Une opération spéculative unique ne suffit pas en principe à caractériser cette activité, sauf si les associés sont eux-mêmes habituellement engagés dans des opérations immobilières.
Mésentente: Désaccord durable entre associés qui paralyse le fonctionnement de la société. Elle peut justifier la dissolution judiciaire, procédure longue qui se termine souvent par une vente dans de mauvaises conditions.
Mésentente paralysante: Conflit entre associés qui empêche le fonctionnement de la société, comme la rupture de la vie commune entre concubins associés ou l'impossibilité de réunir la majorité nécessaire. Le juge apprécie la paralysie société par société, sur des pièces datées.
Micro-entreprise au sens comptable: Société qui ne dépasse pas deux des trois seuils légaux de bilan, de chiffre d'affaires et d'effectif. Elle peut être dispensée d'annexe et bénéficier d'une présentation allégée.
Micro-foncier de l'associé: Régime simplifié ouvert à l'associé d'une SCI à l'impôt sur le revenu seulement s'il perçoit aussi des revenus fonciers d'un bien loué nu en direct, dans la limite de 15 000 € de revenu brut pour le foyer. L'associé déclare sa quote-part du revenu brut de la société et non son résultat, avec un abattement de 30 % qui remplace toutes les charges.
Mise à disposition gratuite: Occupation sans loyer d'un immeuble de la société par un associé ou un tiers. Dans une société à l'impôt sur les sociétés, elle constitue un acte anormal de gestion et un avantage imposable chez l'associé, alors qu'une SCI transparente est réputée se réserver la jouissance du logement.
Mise en garde: Obligation du créancier professionnel d'alerter la caution personne physique lorsque l'engagement du débiteur principal est inadapté à ses capacités financières, sous peine d'être déchu de ses droits à hauteur du préjudice (article 2299 du Code civil). Elle porte sur la capacité de la société à rembourser.
Mise en sommeil: Cessation temporaire et totale d'activité déclarée au registre, qui suspend l'activité sans dissolution. Elle ne supprime presque aucune obligation et, faute de modification déposée dans les deux ans, le greffier peut radier la société d'office.
Modèle de statuts: Statuts types proposés par des sites ou des formalistes, rédigés pour une situation moyenne. Utilisés sans adaptation, ils omettent souvent la clause de décès, le gérant suppléant ou une clause d'agrément adaptée à la famille.
Motif principalement fiscal: Critère de l'article L64 A du livre des procédures fiscales, qui permet d'écarter les actes passés depuis le 1er janvier 2020 dont le motif principal est fiscal, en pratique les montages sans substance économique.
Mutation conditionnelle des apports: Règle selon laquelle un bien apporté par un associé et attribué lors du partage à un autre associé est réputé lui avoir été vendu, de sorte que les droits de mutation à titre onéreux portent sur sa valeur totale. Lorsque la société n'a été composée que de parents ou alliés depuis sa création, l'opération peut être assimilée à un partage successoral soumis au seul droit de partage.

N

Nantissement: Sûreté qui affecte un bien meuble à la garantie d'une dette, comme le compte courant d'un associé, ses parts ou un contrat d'assurance vie nanti au profit de la banque, en particulier pour un prêt in fine.
Nantissement de parts: Sûreté qui affecte des parts sociales à la garantie d'une dette de l'associé. Les statuts gagnent à le soumettre à la même majorité que l'agrément d'un tiers, car sa réalisation peut faire entrer un créancier dans la société.
Normes du HCSF: Règles fixées par le Haut Conseil de stabilité financière qui encadrent le taux d'effort et la durée des crédits immobiliers aux particuliers. Le prêt d'une SCI dont l'emprunteur est associé est pris en compte selon sa responsabilité dans la dette.
Nu-propriétaire: Titulaire de la nue-propriété des parts, qui a la qualité d'associé. Il peut exercer les actions attachées à cette qualité, comme l'action sociale ou l'action en nullité. Il devient plein propriétaire à l'extinction de l'usufruit.
Nue-propriété de parts: Droit sur les parts sociales sans en percevoir les revenus, qui devient pleine propriété à l'extinction de l'usufruit. Le nu-propriétaire a la qualité d'associé, vote sur les autres décisions et est imposé sur les résultats exceptionnels d'une société de personnes.

O

Objet social: Description dans les statuts des activités que la société peut exercer. Il délimite les pouvoirs du gérant d'une société civile, sert d'indice de la nature civile ou commerciale de l'activité et doit viser les opérations réellement envisagées, comme la mise à disposition gratuite au profit des associés.
Obligation aux dettes: Droit des créanciers de la société de se faire payer par les associés. Elle intéresse les rapports avec les créanciers.
Obligation de location: Condition qui rend définitive l'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global. L'immeuble doit rester loué et l'associé doit conserver ses parts jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation, faute de quoi l'imputation est reprise.
Obligation de réinvestissement: Condition du maintien du report lorsque la holding cède les titres apportés dans les trois ans. Pour les cessions depuis le 21 février 2026, elle porte sur 70 % du produit, dans un délai de trois ans, dans des activités opérationnelles qui excluent la gestion de son propre patrimoine immobilier.
Opposabilité de la cession de parts: Effet qui rend la cession de parts invocable par et contre la société puis les tiers. La cession est rendue opposable à la société puis publiée par dépôt au greffe.
Option pour l'impôt sur les sociétés: Choix par lequel une société de personnes se soumet à l'impôt sur les sociétés. Elle est en principe irrévocable passé un délai de renonciation limité et ses effets se corrigent difficilement, car la sortie de l'impôt sur les sociétés emporte les conséquences d'une cessation d'entreprise.
Option pour le barème progressif: Choix de soumettre l'ensemble des revenus de capitaux mobiliers de l'année au barème de l'impôt sur le revenu au lieu du prélèvement forfaitaire unique. Les dividendes bénéficient alors d'un abattement de 40 %, utile seulement pour un foyer faiblement imposé.
Ordre de mouvement: Instruction de transfert des actions d'une société par actions simplifiée d'un compte à un autre. Le transfert de propriété résulte de son inscription au registre des mouvements de titres tenu par la société.

P

Pacte d'associés: Convention conclue entre tout ou partie des associés en complément des statuts. Il reste confidentiel et peut organiser la sortie, la préemption ou la gouvernance entre branches familiales.
Pacte Dutreil: Régime qui exonère de droits de donation ou de succession les trois quarts de la valeur des titres d'une société transmise, à condition que la société exerce une activité opérationnelle et que les bénéficiaires s'engagent à conserver leurs titres. Il n'est pas ouvert aux sociétés dont l'objet est la gestion d'un patrimoine immobilier, même soumises à l'impôt sur les sociétés ou commerciales.
Partage en nature: Attribution des immeubles eux-mêmes aux associés lors de la liquidation, au lieu de leur vente. Il convient aux associés qui veulent garder les biens, à condition de financer l'impôt sur la plus-value sans liquidités.
Parts sociales: Titres représentant les droits d'un associé dans une société civile ou une SARL. Ce sont des biens meubles qui représentent une fraction de la valeur de la société, c'est-à-dire de ses biens diminués de ses dettes. Elles ouvrent des droits de vote ainsi qu'une vocation aux bénéfices et au boni de liquidation.
Patrimoine social: Ensemble des biens, droits et dettes qui appartiennent à la société et non à ses associés ou à ses dirigeants. Les associés ne détiennent que des parts sociales et d'éventuelles créances sur la société, comme leur compte courant.
Période suspecte: Période qui précède le jugement d'ouverture d'une procédure collective, pendant laquelle certains actes sont nuls de plein droit, comme les actes à titre gratuit ou les sûretés constituées pour des dettes antérieures. Une mise à disposition gratuite d'un logement à un associé peut ainsi être remise en cause.
Personnalité morale: Qualité juridique que la société acquiert par son immatriculation et qui en fait une personne distincte de ses associés, titulaire de ses propres droits, biens et dettes. Elle ne protège que si la société est réellement traitée comme une personne distincte.
Personne morale nouvelle: Création d'une nouvelle entité juridique, qui entraîne fiscalement une cessation d'entreprise. Une transformation régulière n'en crée pas, sauf cas particuliers comme une transformation accompagnée d'un changement d'objet.
Plafond du cautionnement: Montant maximal de l'engagement de la caution, porté dans la mention qu'elle écrit elle-même. Il se négocie, par exemple en le limitant à la part de chaque associé dans le capital.
Plafonnement des charges financières nettes: Limite fixée par l'article 212 bis du code général des impôts, qui plafonne la déduction des charges financières nettes d'une société à l'impôt sur les sociétés au plus élevé de 3 millions d'euros ou de 30 % d'un résultat fiscal retraité. Il ne concerne que les sociétés ou groupes très endettés.
Plafonnement des dettes à l'IFI: Règle qui limite à 50 % la déduction de la fraction des dettes excédant 60 % de la valeur des biens imposables lorsque cette valeur dépasse 5 000 000 €, sauf preuve que ces dettes n'ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal.
Plan comptable général (PCG): Référentiel des règles comptables françaises, appliqué par la société soumise à l'impôt sur les sociétés pour tenir ses comptes et établir son bilan.
Plateforme agréée: Seul intermédiaire reconnu par l'administration pour émettre, recevoir et transmettre les factures électroniques et les données associées. Un logiciel de comptabilité ou de gestion n'est qu'une solution compatible qui doit y être raccordée.
Plus-value des particuliers: Régime des articles 150 U et suivants du Code général des impôts applicable aux cessions d'immeubles par une SCI à l'impôt sur le revenu pour la quote-part des associés personnes physiques. La plus-value est calculée au niveau de la société puis imposée chez les associés présents lors de la vente, au taux de 19 % et à 17,2 % de prélèvements sociaux.
Plus-value professionnelle: Plus-value réalisée sur un bien inscrit à l'actif d'une entreprise, calculée sur la valeur nette comptable et donc après reprise des amortissements. Elle concerne la société à l'impôt sur les sociétés, qui ne bénéficie pas des abattements pour durée de détention des plus-values immobilières des particuliers.
Plus-values latentes: Écart entre la valeur réelle d'un bien et sa valeur dans les comptes ou dans le patrimoine de la société, qui n'a pas encore été réalisé par une vente. Un changement de régime fiscal peut entraîner leur imposition immédiate.
Pouvoirs du gérant: Pouvoirs que le gérant tient de la loi et des statuts pour accomplir les actes de gestion dans l'intérêt de la société. Les décisions qui les excèdent sont prises par les associés. En pratique, l'achat, la vente, l'hypothèque et l'emprunt leur sont presque toujours réservés.
Prélèvement de l'article 244 bis A: Prélèvement dû sur la plus-value réalisée par un associé non-résident, qu'il cède ses parts d'une société à prépondérance immobilière ou que la SCI vende un immeuble pour son compte.
Prélèvement de l'article 990 I: Prélèvement dû par les bénéficiaires d'un contrat d'assurance vie au-delà d'un abattement de 152 500 € par bénéficiaire, tous contrats confondus sur la tête d'un même assuré. Le conjoint survivant et le partenaire de pacte civil de solidarité ne le supportent pas.
Prélèvement de solidarité: Seul prélèvement social de 7,5 % dû par la personne affiliée à un régime de sécurité sociale d'un État de l'Espace économique européen ou de la Suisse, au lieu de 17,2 %.
Prélèvement forfaitaire unique (PFU): Imposition des dividendes perçus par un associé personne physique domicilié en France, de 31,4 % en 2026, soit 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. L'associé peut opter globalement pour le barème progressif.
Prélèvements sociaux: Contributions qui s'ajoutent à l'impôt sur le revenu sur les revenus du patrimoine, de 17,2 % sur les revenus fonciers et les plus-values immobilières en 2026. Ils sont dus par l'associé personne physique sur sa quote-part, alors que l'associé soumis à l'impôt sur les sociétés n'en paie pas.
Prépondérance immobilière pour les droits d'enregistrement: Qualification d'une personne morale dont l'actif brut est composé pour plus de la moitié d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans d'autres sociétés à prépondérance immobilière (article 726 du code général des impôts). Elle soumet la cession des parts au droit de 5 % et à la forme de l'article 1865-1 du code civil.
Prépondérance immobilière pour les plus-values: Qualification d'une société de personnes dont plus de 50 % de la valeur réelle de l'actif est constitué d'immeubles non affectés à l'exploitation ou de titres d'autres sociétés à prépondérance immobilière à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession. La plus-value de cession des parts relève alors des plus-values immobilières de l'article 150 UB.
Président de société par actions simplifiée: Organe obligatoire, personne physique ou morale, qui représente la société à l'égard des tiers. Les statuts fixent librement ses pouvoirs et son mode de désignation.
Prestations de la holding: Services de gestion administrative, comptable ou de direction facturés par une holding à ses filiales. La holding devient alors assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée pour ces opérations et doit les facturer.
Prestations para-hôtelières: Services ajoutés à l'hébergement, comme le ménage ou la fourniture du linge, qui éloignent la location de la simple mise à disposition d'un local. Elles font basculer l'activité dans les bénéfices industriels et commerciaux et commandent l'application de la TVA selon des critères propres.
Prix de revient des parts: Base de calcul de la plus-value de cession des parts, égale au prix d'acquisition ou à la valeur de souscription, majoré notamment des quotes-parts de bénéfices imposées au nom de l'associé. Il est calculé distinctement pour les parts acquises à des dates différentes.
Procédure accélérée au fond: Procédure rapide devant le président du tribunal, qui statue au fond. Elle est la seule voie admise pour certaines demandes, comme la désignation de l'expert de l'article 1843-4 du Code civil.
Procédure collective: Procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire ouverte contre une personne morale de droit privé en difficulté, qu'il s'agisse d'une société civile ou commerciale.
Procès-verbal: Document qui constate les décisions des associés. Il permet de prouver ce qui a été décidé lorsque survient un conflit, un contrôle fiscal ou une succession.
Proposition de rectification: Document motivé par lequel l'administration expose les rehaussements envisagés, leurs motifs et leurs conséquences financières. Le contribuable dispose d'un délai pour présenter ses observations avant toute mise en recouvrement.
Prorogation: Décision qui prolonge la durée de la société avant l'arrivée de son terme, prise à l'unanimité ou, si les statuts le prévoient, à la majorité requise pour modifier les statuts. La consultation est organisée au moins un an avant le terme.
Provision: Charge comptabilisée pour faire face à une perte ou à une charge nettement précisée que des événements en cours rendent probable. La provision pour loyers impayés en est l'exemple courant. Elle n'est déductible que si elle est comptabilisée et justifiée.

Q

Qualité d'associé du conjoint: Droit du conjoint commun en biens de revendiquer la qualité d'associé pour la moitié des parts souscrites avec des biens communs (article 1832-2 du Code civil). L'époux apporteur doit l'avertir de l'apport et, s'il revendique plus tard, les clauses d'agrément lui sont opposables.
Qualité de commerçant: Statut que la loi confère à chaque associé d'une société en nom collectif, quel que soit son lieu de résidence. Elle explique que la transformation en société en nom collectif suppose l'accord de chacun.
Quasi-usufruit: Usufruit portant sur des sommes d'argent, par exemple un prix de cession ou un compte courant, que l'usufruitier peut consommer à charge de restituer une somme équivalente au nu-propriétaire à l'extinction de l'usufruit. Son sort doit être prévu par écrit.
Questions écrites: Questions sur la gestion sociale que tout associé d'une société civile peut adresser au gérant, qui doit y répondre par écrit dans le délai d'un mois (article 1855 du Code civil).
Quitus: Approbation de la gestion du gérant votée lors de l'approbation des comptes. Sa portée est limitée, car il ne protège pas le gérant contre l'action sociale.
Quorum: Fraction minimale des parts ou des associés qui doivent être présents ou représentés pour que l'assemblée délibère valablement. Il a peu d'intérêt dans une SCI de deux ou trois associés lorsque la majorité est calculée sur le total des parts.
Quote-part: Part du résultat, du revenu brut ou de la plus-value de la société qui revient à chaque associé selon ses droits. Dans une SCI à l'impôt sur le revenu, elle est imposée chez l'associé même si rien n'a été distribué.
Quote-part de frais et charges: Fraction des dividendes exonérés réintégrée au résultat de la société mère, de 5 % dans le régime des sociétés mères et de 1 % au sein d'un groupe intégré. Une quote-part de 12 % s'applique aux plus-values de cession de titres de participation.
Quotité d'assurance: Part du capital emprunté couverte sur la tête de chaque assuré. Une couverture à 100 % sur chaque tête éteint la dette au décès de l'un ou l'autre mais coûte davantage qu'une répartition à proportion des parts.

R

Rachat par effet de levier: Acquisition d'une société par une holding qui s'endette et rembourse sa dette avec les revenus de la société achetée, connue sous le sigle anglais LBO.
Rachat par le propriétaire (OBO): Rachat par effet de levier dans lequel le vendeur contrôle lui-même la holding acheteuse, désigné par le sigle anglais OBO. Il permet de constater une plus-value peu imposée et de donner à la holding un prix d'acquisition élevé, mais il est surveillé au titre de l'abus de droit.
Radiation d'office: Suppression de la société du registre par le greffier, notamment après deux ans de mise en sommeil sans modification déposée. Elle n'est pas une liquidation et ne règle ni l'actif ni le passif.
Rapport de gestion: Rapport établi par le gérant qui présente l'activité et les résultats de l'exercice, communiqué aux associés avec les comptes annuels et le texte des résolutions.
Rattachement au foyer fiscal: Règle selon laquelle la quote-part de résultat et les dividendes d'un enfant mineur associé sont déclarés par le foyer fiscal de ses parents tant qu'il en fait partie.
Recettes commerciales accessoires: Recettes de nature commerciale, comme la location meublée ou la sous-location, perçues par une société civile qui loue principalement nu. L'administration ne soumet pas la société civile à l'impôt sur les sociétés (IS) tant que ces recettes hors taxes n'excèdent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes.
Récompense: Créance entre un époux et la communauté, réglée lors de la liquidation du régime matrimonial. La communauté y a droit lorsqu'elle a financé des parts propres d'un époux. L'époux qui a financé des parts communes avec des fonds propres y a droit s'il le prouve.
Reddition de comptes: Rapport écrit d'ensemble que le gérant de société civile soumet aux associés sur l'activité de l'année, avec l'indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues (article 1856 du code civil).
Reddition des comptes: Obligation du gérant de société civile de rendre compte de sa gestion aux associés chaque année, par un rapport écrit d'ensemble sur l'activité de la société au cours de l'exercice écoulé, avec l'indication des bénéfices et des pertes (article 1856 du Code civil). Son absence est une faute qui peut justifier sa révocation.
Redressement judiciaire: Procédure collective ouverte à la société en cessation des paiements dont le redressement paraît possible.
Réduction de capital: Diminution du capital décidée par les associés, par exemple pour rembourser des apports à un associé qui se retire. Dans une société à l'impôt sur les sociétés, le remboursement n'échappe à l'imposition comme revenu distribué que si les bénéfices et réserves autres que la réserve légale ont été distribués auparavant.
Régime de faveur des fusions: Régime des articles 210 A et 210 B du code général des impôts qui permet, entre sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés, de ne pas imposer immédiatement les plus-values latentes de la société absorbée ou scindée. Une société civile immobilière à l'impôt sur le revenu n'en relève pas.
Régime mère-fille: Régime qui exonère presque totalement les dividendes reçus par une société à l'impôt sur les sociétés d'une filiale soumise à cet impôt détenue à 5 % au moins depuis deux ans. Une société civile immobilière à l'impôt sur le revenu n'est jamais une filiale au sens de ce régime.
Régime réel simplifié d'imposition (RSI): Régime d'imposition des bénéfices et de déclaration allégée applicable aux entreprises dont le chiffre d'affaires reste sous un seuil, de 286 000 € pour les prestations de services pour 2026 à 2028. La location d'immeubles relève en principe de cette catégorie.
Registre des activités de traitement: Registre qui décrit les traitements de données personnelles réalisés par l'entreprise. Il est obligatoire dès que la société détient et collecte régulièrement des données personnelles, y compris sur papier.
Registre des bénéficiaires effectifs: Registre tenu par le greffe du tribunal de commerce et non par la société, qui recense les personnes physiques contrôlant la société. La société doit y déclarer tout changement, par exemple après une donation de parts ou un décès.
Registre des décisions: Registre coté et paraphé, ou feuillets mobiles numérotés sans discontinuité et paraphés, tenu au siège social et sur lequel sont portés les procès-verbaux des assemblées et des consultations.
Registre des mouvements de titres: Registre tenu par la société par actions simplifiée, sur papier ou sous forme électronique, sur lequel sont inscrits les transferts d'actions. La société civile et la société à responsabilité limitée n'en ont pas.
Registre du commerce et des sociétés (RCS): Registre tenu par le greffe du tribunal de commerce du siège, auquel sont immatriculées les sociétés civiles comme les sociétés commerciales. La publication de la dissolution à ce registre fait courir le délai de cinq ans de l'action des créanciers contre les associés.
Règlement d'occupation: Document approuvé par les associés qui fixe les périodes d'occupation, la répartition des charges et la contrepartie éventuelle lorsque plusieurs branches d'une famille partagent une maison détenue par une SCI.
Règlement européen sur l'intelligence artificielle: Règlement (UE) 2024/1689, entré en vigueur le 1er août 2024, qui classe les systèmes d'intelligence artificielle selon leur niveau de risque. Les obligations les plus lourdes pèsent sur les fournisseurs, celles de la société qui les utilise dépendant du niveau de risque du système.
Règlement européen sur les successions: Règlement (UE) n° 650/2012 applicable aux successions des personnes décédées depuis le 17 août 2015, qui détermine la loi applicable et la juridiction compétente. Il crée le certificat successoral européen.
Réintégrations fiscales: Corrections qui ajoutent au résultat comptable les charges que la loi fiscale ne permet pas de déduire, comme les charges d'une maison de famille occupée par les associés ou les intérêts de comptes courants excédant le taux maximal. Elles figurent sur le tableau n° 2033-B ou n° 2058-A.
Remboursement d'apports: Restitution aux associés des sommes ou biens qu'ils ont apportés, par exemple lors d'une réduction de capital non motivée par des pertes. Il est en franchise d'impôt tant que la société n'a plus de réserves distribuables, sinon la fraction correspondante est imposée comme un dividende.
Rémunération du gérant: Somme versée au gérant en contrepartie de ses fonctions. Elle est déductible du résultat de la société à l'impôt sur les sociétés si elle correspond à un travail effectif et n'est pas excessive au regard du service rendu et de la taille de la société.
Renonciation à l'option pour l'impôt sur les sociétés: Faculté de revenir au régime des sociétés de personnes jusqu'au cinquième exercice qui suit celui au titre duquel l'option a été exercée. Elle se notifie avant la fin du mois qui précède la date limite du premier acompte de l'exercice visé. Une société qui a renoncé ne peut plus opter à nouveau.
Report à nouveau: Compte qui accueille le résultat non affecté aux réserves ni distribué. Une perte inscrite en report à nouveau conditionne les distributions ultérieures.
Report d'imposition de l'article 150-0 B ter: Mécanisme qui reporte l'imposition de la plus-value réalisée lors de l'apport de titres à une société soumise à l'impôt sur les sociétés que l'apporteur contrôle. Le report prend fin notamment lors de la cession des titres reçus ou si la holding cède les titres apportés dans les trois ans sans réinvestir.
Report en arrière des déficits: Option qui permet d'imputer le déficit d'un exercice sur le bénéfice de l'exercice précédent, appelé bénéfice d'imputation, dans la limite d'un million d'euros. Elle ne donne lieu à aucun remboursement immédiat mais fait naître une créance sur le Trésor. Elle s'exerce avec la déclaration n° 2039-SD.
Report en avant des déficits: Imputation du déficit d'un exercice sur les bénéfices des exercices suivants, sans limitation de durée. L'imputation annuelle est plafonnée à 1 000 000 €, majoré de 50 % de la fraction du bénéfice qui dépasse ce montant, le surplus restant reportable.
Représentant accrédité: Représentant fiscal en principe obligatoire lorsque la cession dépasse 150 000 € et que le cédant ou les associés sont domiciliés hors de l'Espace économique européen ou dans un État qui n'a pas conclu avec la France les conventions d'assistance requises.
Représentant fiscal: Personne établie en France que l'administration peut inviter un propriétaire non domicilié à désigner, dans un délai de quatre-vingt-dix jours, pour recevoir les communications relatives à l'impôt.
Représentant légal: Personne qui agit au nom de la société à l'égard des tiers, le gérant dans une société civile ou une SARL et le président dans une SAS. Pour un enfant mineur associé, le représentant légal est son administrateur légal.
Reprise des actes: Mécanisme par lequel la société immatriculée reprend à son compte les actes passés en son nom pendant sa formation, par un état annexé aux statuts ou par une décision ultérieure des associés (article 1843 du Code civil). À défaut, les actes engagent personnellement ceux qui les ont signés.
Requalification: Changement de qualification d'une opération ou d'une activité par l'administration ou le juge, par exemple lorsqu'une société civile qui loue en meublé au-delà du seuil toléré devient passible de l'impôt sur les sociétés. Les rappels d'impôt, les intérêts de retard et les éventuelles majorations portent alors sur toute la période contrôlée.
Rescrit: Procédure qui permet de soumettre une opération à l'administration avant de la réaliser, notamment pour prévenir le risque d'abus de droit (article L64 B du livre des procédures fiscales). Le guide la signale lorsqu'un point n'est pas tranché.
Rescrit abus de droit: Consultation préalable prévue par l'article L64 B du livre des procédures fiscales, qui permet de demander à l'administration centrale de confirmer qu'une opération ne relève pas de l'abus de droit. C'est la procédure qui sécurise le mieux un schéma patrimonial.
Réserve héréditaire: Part minimale de la succession garantie aux enfants ou, à défaut, au conjoint survivant, dont aucune libéralité ne peut les priver. Une clause d'agrément ou de continuation règle la qualité d'associé mais ne permet pas d'y porter atteinte.
Réserve légale: Réserve obligatoire alimentée chaque année par une fraction du bénéfice dans les sociétés commerciales. Elle n'existe pas dans la SCI.
Réserves: Bénéfices des exercices antérieurs conservés dans la société. Aucune distribution ne peut être faite lorsque les capitaux propres sont ou deviendraient inférieurs au capital augmenté des réserves que la loi ou les statuts ne permettent pas de distribuer.
Responsabilité civile des dirigeants: Assurance qui peut couvrir les conséquences pécuniaires de certaines fautes de gestion du gérant, hors fautes intentionnelles. Elle est utile lorsque les gérants ne sont pas les seuls associés.
Responsabilité conjointe: Règle selon laquelle chaque associé de société civile ne répond des dettes sociales qu'à proportion de sa part dans le capital, sans être tenu de la totalité. En l'absence de stipulation expresse, les associés de SCI ne sont pas solidaires.
Responsabilité fiscale du dirigeant: Mécanisme qui permet au président du tribunal judiciaire de déclarer un dirigeant de droit ou de fait solidairement responsable des impôts et pénalités de la société, lorsque ses manœuvres frauduleuses ou l'inobservation grave et répétée des obligations fiscales en ont rendu le recouvrement impossible (article L267 du livre des procédures fiscales).
Responsabilité indéfinie: Obligation de l'associé de répondre des dettes sociales sur l'ensemble de son patrimoine personnel, sans limite au montant de son apport. C'est la règle dans la SCI et la SNC.
Responsabilité indéfinie et solidaire: Obligation de chaque associé de répondre de toutes les dettes de la société sur l'ensemble de son patrimoine personnel. Dans la société en nom collectif, le créancier peut réclamer toute la dette à n'importe quel associé huit jours après une mise en demeure de la société restée sans effet.
Responsabilité limitée aux apports: Règle propre à la SARL et à la SAS, dont les associés ne supportent les pertes qu'à hauteur de leurs apports. Elle cède en pratique devant les cautions personnelles, la faute de gestion du dirigeant et la confusion des patrimoines.
Responsabilité solidaire: Obligation de chaque débiteur de payer la totalité de la dette, à charge pour lui de se retourner contre les autres. Les associés de SNC répondent ainsi des dettes sociales, de même que l'associé qui s'est porté caution solidaire.
Responsabilité subsidiaire: Règle selon laquelle le créancier d'une société civile ne peut poursuivre les associés qu'après avoir vainement poursuivi la société (article 1858 du Code civil). La mise en demeure adressée à la société est réputée vaine après huit jours.
Résultat courant: Résultat d'une société de personnes hors plus-values de cession d'éléments de l'actif immobilisé. En cas de démembrement, il est en principe imposé chez l'usufruitier.
Résultat fiscal: Bénéfice imposable d'une société à l'impôt sur les sociétés. Il se déduit du résultat comptable par des corrections extra-comptables qui ajoutent les charges non déductibles et retranchent les produits non imposables.
Résultats exceptionnels: Plus-values nettes de cession d'éléments de l'actif immobilisé d'une société de personnes. En cas de démembrement, ils sont en principe imposés chez le nu-propriétaire, sauf convention contraire conclue avant la clôture.
Retenue à la source: Prélèvement opéré par la société sur les dividendes versés à un associé domicilié hors de France. Son taux de droit interne peut être réduit par la convention fiscale applicable, sur justification de la résidence. Il est porté à 75 % pour les revenus payés dans un État ou territoire non coopératif.
Retenue à la source sur les dividendes: Prélèvement opéré sur les dividendes versés par une société à l'impôt sur les sociétés à un associé domicilié hors de France, dont le taux peut être réduit par la convention fiscale applicable.
Retrait: Sortie d'un associé de la société civile avec remboursement de la valeur de ses droits sociaux. Il est possible dans les conditions statutaires, avec l'accord unanime des autres associés si les statuts sont muets ou par décision de justice pour justes motifs (article 1869 du Code civil).
Retrait judiciaire pour justes motifs: Retrait autorisé par le juge lorsque l'associé justifie de raisons sérieuses de quitter la société, comme une mésentente ou une situation personnelle grave. La Cour de cassation le regarde comme un droit de l'associé.
Réunion de l'usufruit à la nue-propriété: Extinction de l'usufruit, en général au décès de l'usufruitier, qui rend le nu-propriétaire plein propriétaire. Elle ne donne lieu à aucun droit de succession lorsque l'usufruit avait été réservé lors d'une donation de la nue-propriété (article 1133 du code général des impôts).
Réunion de toutes les parts en une seule main: Situation d'une société dont toutes les parts appartiennent à un seul associé. Elle n'entraîne pas la dissolution de plein droit, mais tout intéressé peut la demander si la situation n'est pas régularisée dans le délai d'un an (article 1844-5 du code civil).
Revenus de capitaux mobiliers: Catégorie d'imposition des dividendes, des intérêts de comptes courants et des autres revenus distribués perçus par un associé personne physique. Ils sont soumis au prélèvement forfaitaire unique ou, sur option, au barème.
Revenus distribués: Sommes que la société à l'impôt sur les sociétés met à la disposition des associés, y compris à titre d'avances, de prêts ou d'acomptes. Elles sont en principe imposées chez eux comme des dividendes (article 111 du Code général des impôts). Une rémunération non justifiée réintégrée au résultat peut aussi être ainsi imposée.
Revenus réputés distribués: Sommes que la loi fiscale considère comme distribuées aux associés sans décision de distribution, comme l'avantage tiré d'un loyer insuffisant ou les réserves lors de la sortie de l'impôt sur les sociétés. Ils sont imposés chez l'associé comme des revenus de capitaux mobiliers.
Révocation ad nutum: Révocation possible à tout moment et sans motif, que les statuts peuvent prévoir. À défaut, la révocation d'un gérant de société civile décidée sans juste motif peut donner lieu à des dommages et intérêts.
Révocation judiciaire: Révocation du gérant prononcée par le tribunal pour cause légitime, à la demande de tout associé (article 1851 du Code civil). C'est la voie de l'associé qui ne dispose pas de la majorité nécessaire.

S

Saisie administrative à tiers détenteur (SATD): Procédure par laquelle le comptable public demande à la société de lui verser les sommes qu'elle doit à un associé redevable d'impôts, comme les bénéfices distribués ou le compte courant exigible.
SARL de famille: SARL formée uniquement entre parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires de PACS, conjoints des enfants compris, qui peut opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes (article 239 bis AA du Code général des impôts). L'option est réservée aux sociétés qui exercent une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, comme la location meublée. Les concubins en sont exclus.
Sauvegarde: Procédure collective préventive que seul le représentant légal de la société peut demander, avant la cessation des paiements.
SCI à l'impôt sur les sociétés: SCI qui a opté pour l'impôt sur les sociétés ou qui y est soumise de plein droit, par exemple du fait d'une activité de location meublée au-delà du seuil toléré. Elle amortit ses immeubles hors terrain et paie l'impôt sur son bénéfice, puis ses associés sont imposés sur les dividendes reçus.
SCI familiale: Société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus. Elle est traitée sur plusieurs points comme un bailleur personne physique, notamment pour le congé pour reprise et les garanties exigibles du locataire. Une SCI dont une partie du capital est détenue par une holding ou par un partenaire de PACS sans autre lien n'entre plus dans cette définition.
Scission: Opération inverse de la fusion, par laquelle une société partage son patrimoine entre plusieurs sociétés. Elle peut offrir une sortie négociée à des associés en conflit.
Seuil de 10 % des recettes commerciales: Limite au-delà de laquelle une société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu (IR) devient passible de l'impôt sur les sociétés pour l'ensemble de son activité. Un dépassement occasionnel reste toléré si la moyenne des recettes commerciales de l'année et des trois années précédentes ne dépasse pas 10 % de la moyenne des recettes totales.
Siège social: Adresse juridique de la société, qui détermine notamment le greffe compétent. À défaut de siège statutaire, la jurisprudence retient le lieu de la direction effective.
Signification de la cession: Formalité qui rend la cession ou la donation de parts de société civile opposable à la société. Elle peut être remplacée par l'acceptation de la société dans un acte authentique ou par un transfert sur les registres si les statuts le prévoient (article 1865 du code civil).
Société à prépondérance immobilière: Société dont l'actif est principalement constitué d'immeubles situés en France ou de droits portant sur ces immeubles. La fiche officielle sur la SCI retient la prépondérance lorsque l'actif est constitué pour plus de moitié d'immeubles non affectés à l'exploitation. La qualification commande le droit d'enregistrement de 5 % et le formalisme des cessions de parts.
Société à prépondérance immobilière (SPI): Société dont l'actif est principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers, selon une définition qui varie avec le texte appliqué. Ce n'est pas une forme de société et une même société peut être à prépondérance immobilière pour les droits d'enregistrement sans l'être pour la plus-value.
Société à responsabilité limitée (SARL): Société commerciale par la forme dont les associés ne supportent les pertes qu'à concurrence de leurs apports. Elle relève de l'impôt sur les sociétés, sauf option pour le régime des sociétés de personnes ouverte à la SARL de famille.
Société anonyme (SA): Société par actions commerciale par la forme, rarement utilisée pour la détention d'un patrimoine immobilier familial. Les comptes courants débiteurs y sont interdits pour les dirigeants, comme dans la SARL et la SAS.
Société civile: Forme de société par défaut, à laquelle le Code civil donne le caractère civil dès lors que la loi ne lui attribue pas un autre caractère en raison de sa forme, de sa nature ou de son objet (article 1845). Elle convient aux activités civiles comme la location nue et ne peut exercer une activité commerciale qu'à titre accessoire.
Société civile de construction-vente (SCCV): Société civile constituée pour construire un ou plusieurs immeubles en vue de les vendre. C'est un outil de promotion et non de détention locative.
Société civile de placement immobilier (SCPI): Société civile qui collecte l'épargne de nombreux investisseurs pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier. La responsabilité de chaque associé y est limitée par la loi, en principe à deux fois la valeur de ses parts.
Société civile de portefeuille: Société civile dont l'objet est de détenir et de gérer des valeurs mobilières, des parts d'autres sociétés et des liquidités plutôt que des immeubles. L'apport de parts de société civile immobilière à l'impôt sur le revenu à une telle société restée à l'impôt sur le revenu est une cession imposée selon les plus-values immobilières.
Société civile immobilière (SCI): Société civile dont l'objet est de détenir et de louer des immeubles, forme la plus répandue de détention immobilière en société. Sauf option pour l'impôt sur les sociétés, elle est transparente et ses associés sont imposés sur leur quote-part de résultat dans la catégorie des revenus fonciers.
Société commerciale par la forme: Société commerciale du seul fait de sa forme, quel que soit son objet, en application de l'article L210-1 du Code de commerce. Sont visées la SNC, la société en commandite simple, la SARL et les sociétés par actions comme la SAS et la SA. Une SARL qui se borne à louer un appartement nu reste donc une société commerciale.
Société créée de fait: Société qui naît du comportement de personnes qui se sont conduites comme des associés sans rédiger de statuts, par exemple des concubins qui ont acheté et loué ensemble. Sa preuve incombe à celui qui l'invoque.
Société d'attribution: Société régie par le Code de la construction et de l'habitation, constituée pour construire ou acquérir un immeuble divisé en lots attribués aux associés en propriété ou en jouissance. L'article 1655 ter du Code général des impôts la considère comme dépourvue de personnalité distincte de celle de ses membres pour les impôts directs.
Société d'exploitation: Société qui exerce une activité commerciale, artisanale ou libérale, distincte de la société qui détient les murs. Elle loue en général ses locaux à la SCI de son dirigeant par un bail commercial ou professionnel et le loyer normal qu'elle verse est une charge déductible pour elle.
Société de marchand de biens: Société commerciale, en pratique une société à responsabilité limitée (SARL), une société par actions simplifiée (SAS) ou une société en nom collectif (SNC), qui achète pour revendre. Elle est immatriculée, imposée selon un régime réel et identifiée à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).
Société de personnes: Société dont le résultat est imposé au nom des associés et non à son propre nom, comme la SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés, la SNC ou la SARL de famille ayant opté. Chaque associé est imposé sur la part de bénéfice correspondant à ses droits (article 8 du Code général des impôts).
Société de portefeuille: Société civile dont l'objet est de détenir les parts d'autres sociétés, notamment de plusieurs SCI. Elle permet de transmettre ou de démembrer un seul ensemble de titres plutôt que les parts de chaque société.
Société en commandite: Société qui associe deux catégories d'associés, sous forme de commandite simple ou par actions. Les commandités sont tenus indéfiniment et solidairement comme des associés en nom, alors que les commanditaires ne répondent des dettes que dans la limite de leurs apports.
Société en commandite simple (SCS): Société qui réunit des commandités, tenus indéfiniment et solidairement, avec des commanditaires, tenus à hauteur de leurs apports. Elle apparaît dans certains montages immobiliers.
Société en formation: Société dont les statuts sont signés mais qui n'est pas encore immatriculée. Ceux qui agissent en son nom avant l'immatriculation sont tenus personnellement des actes passés, sauf reprise de ces actes par la société une fois immatriculée.
Société en nom collectif (SNC): Société commerciale dont les associés ont la qualité de commerçant et répondent indéfiniment et solidairement des dettes sociales. Ses résultats sont déterminés selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux puis imposés chez chaque associé, sauf option pour l'impôt sur les sociétés.
Société en participation: Société que les associés conviennent de ne pas immatriculer. Elle n'a pas de personnalité morale et ses biens appartiennent aux associés selon leurs accords.
Société en participation (SEP): Société que les associés conviennent de ne pas immatriculer, dépourvue de personnalité morale. Elle apparaît dans certains montages immobiliers ou dans des litiges entre proches.
Société par actions simplifiée (SAS): Société commerciale par la forme dont les statuts organisent librement la direction, les décisions collectives et les conditions de cession des actions. Les associés ne répondent des dettes qu'à hauteur de leurs apports et la société relève en principe de l'impôt sur les sociétés.
Société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU): Forme de la société par actions simplifiée qui ne compte qu'un associé. L'associé unique président peut déposer les comptes et l'inventaire sans inscrire la décision d'approbation au registre.
Solde d'impôt sur les sociétés: Complément d'impôt versé avec le relevé n° 2572 au plus tard le 15 du quatrième mois qui suit la clôture, soit le 15 mai pour un exercice clos le 31 décembre.
Sortie forcée de l'article 1860: Règle du code civil qui organise la sortie de l'associé frappé de déconfiture, de faillite personnelle ou d'une procédure de liquidation, avec remboursement de la valeur de ses droits sociaux. Son application à un associé en sauvegarde ou en redressement judiciaire n'est pas tranchée.
Soulte: Somme d'argent versée par la société à l'apporteur en complément des parts reçues. Elle rend l'apport onéreux pour la fraction correspondante.
Statuts: Acte qui crée la société et fixe ses règles de fonctionnement, notamment l'objet, le capital, la gérance, les majorités, l'agrément et les clauses de sortie. Certaines règles légales sont impératives et toute clause contraire est réputée non écrite.
Subordination: Clause par laquelle l'associé accepte que son compte courant ne soit remboursé qu'après la banque.
Substance: Réalité économique d'une structure, établie par des moyens, des décisions et des conventions effectifs. Elle est la première ligne de défense face à l'abus de droit, en particulier pour une holding ou une entité étrangère.
Sursis d'imposition de l'article 150 UB, II: Régime qui n'impose pas, au moment de l'opération, l'apport de parts d'une société de personnes à prépondérance immobilière, comme une SCI à l'impôt sur le revenu, à une société soumise à l'impôt sur les sociétés, ni l'échange de titres lors d'une fusion ou d'une scission. Il ne joue pas si la soulte dépasse 10 % de la valeur nominale des titres reçus ni pour un apport à une société qui n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés.
Surtaxe sur les plus-values élevées: Taxe de 2 % à 6 % sur les plus-values imposables à l'impôt sur le revenu supérieures à 50 000 € après abattement (article 1609 nonies G du Code général des impôts). Dans une SCI, le seuil s'apprécie au niveau de la société de personnes et non de chaque associé, avec une tolérance qui exclut la quote-part des associés soumis à l'impôt sur les sociétés ou exonérés.
Surtaxe sur les plus-values immobilières élevées: Taxe progressive qui s'ajoute à l'impôt sur la plus-value immobilière imposable de plus de 50 000 €. Lorsqu'une société de personnes vend un immeuble, ce seuil s'apprécie au niveau de la société, seule la quote-part des associés soumis à l'impôt sur le revenu étant retenue, alors qu'en indivision il s'apprécie sur la quote-part de chaque cédant.

T

Tableau des immobilisations: État qui récapitule chaque bien inscrit à l'actif, sa ventilation entre terrain et composants, ses amortissements et sa valeur nette. Il fonde la liasse fiscale et se conserve jusqu'à la vente pour le calcul de la plus-value.
Taux réduit d'impôt sur les sociétés: Taux de 15 % appliqué aux premiers 42 500 € de bénéfice, sous conditions de chiffre d'affaires et de détention du capital, dont un capital entièrement libéré. Au-delà, le bénéfice supporte le taux normal de 25 %.
Taxe annuelle de 3 %: Taxe de 3 % de la valeur vénale au 1er janvier des immeubles détenus en France par des entités françaises ou étrangères. Les entités dont le siège est en France, dans l'Union européenne ou dans un État lié à la France par une convention d'assistance administrative peuvent en être exonérées, notamment en déposant chaque année avant le 15 mai la déclaration 2746, dont sont dispensées les sociétés qui déposent déjà la déclaration 2072.
Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM): Taxe perçue avec la taxe foncière. C'est la seule fraction de cet avis que la société peut refacturer au locataire d'habitation, au titre des charges récupérables.
Taxe de l'article 235 ter C: Taxe annuelle créée par la loi de finances pour 2026 sur certains actifs non affectés à une activité opérationnelle des sociétés holdings patrimoniales, comme les logements dont les associés se réservent la jouissance. Elle s'applique pour la première fois aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026 et vise les patrimoines d'au moins 5 millions d'euros.
Taxe foncière: Impôt local dû par le propriétaire ou l'usufruitier d'un bien bâti au 1er janvier de l'année d'imposition, pour l'année entière. En société, elle se paie sur le compte de la société et se déduit du résultat pour les seuls biens loués.
Terme statutaire: Date à laquelle expire la durée de la société fixée par les statuts, qui ne peut excéder 99 ans. La dissolution produit alors ses effets entre associés de plein droit, sauf prorogation décidée à temps.
Terrain: Fraction du prix d'un immeuble qui correspond au sol. Le terrain n'est jamais amortissable, de sorte que sa ventilation doit être justifiée et que sa valeur reste celle de l'achat lors du calcul de la plus-value.
Titres de participation: Titres détenus durablement par une société mère. Leur cession après deux ans de détention est en principe imposée au taux de 0 %, avec une quote-part de 12 %, sauf pour les titres de sociétés à prépondérance immobilière, dont la cession reste imposée au taux de droit commun.
Tolérance de 10 %: Tolérance administrative qui permet à une société civile exerçant à titre accessoire une activité commerciale, comme la location meublée, de rester à l'impôt sur le revenu tant que les recettes commerciales n'excèdent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes. Au-delà, la société devient passible de l'impôt sur les sociétés.
Tontine: Clause d'accroissement par laquelle la part du premier mourant revient au survivant, réputé en avoir été seul propriétaire depuis l'origine. Elle peut porter sur des parts de SCI entre concubins ou partenaires, avec un risque de remise en cause par l'administration.
Traité d'apport: Acte qui décrit les biens ou titres apportés à une société, leur valeur et leur rémunération en parts ou actions. Il accompagne la décision d'augmentation de capital ou les statuts de la société bénéficiaire.
Transformation de société: Changement de forme juridique d'une société, par exemple d'une société civile immobilière en société par actions simplifiée. Régulière, elle n'entraîne pas la création d'une personne morale nouvelle (article 1844-3 du code civil), mais elle peut emporter un changement de régime fiscal et ses conséquences.
Transmission d'universalité: Transmission totale ou partielle d'une universalité de biens dispensée de TVA par l'article 257 bis du Code général des impôts. Elle ne s'applique pas à la cession isolée d'un immeuble partiellement loué avec TVA.
Transmission des données de transaction et de paiement: Obligation de transmettre à l'administration les données des opérations non couvertes par une facture électronique et celles des paiements, souvent désignée par le terme anglais d'e-reporting. Son défaut coûte 500 € par transmission dans la limite de 15 000 € par année civile.
Transmission universelle de patrimoine (TUP): Transfert de l'ensemble du patrimoine d'une société dissoute à son associé unique, sans liquidation. Elle n'est possible que lorsque l'associé unique est une personne morale.
Transparence fiscale: Régime dans lequel la société ne paie pas l'impôt sur ses bénéfices et chaque associé est imposé sur sa quote-part, qu'il la perçoive ou non (article 8 du Code général des impôts). Le résultat est déterminé au niveau de la société selon les règles de sa catégorie de revenus, puis réparti entre les associés à proportion de leurs droits.
TVA sur option: Régime par lequel une société qui loue des locaux nus à usage professionnel choisit de soumettre ses loyers à la TVA (article 260 du Code général des impôts), ce qui lui permet de récupérer la taxe payée sur l'acquisition et les travaux. La location de logements nus en reste exonérée sans option possible.

U

Unanimité: Accord de tous les associés, exigé par la loi pour certaines décisions, comme la modification des statuts d'une société civile à défaut de clause contraire. Les statuts la prévoient souvent pour les décisions graves. Elle donne à chaque associé un droit de veto.
Usufruit de parts: Droit de percevoir les bénéfices distribués des parts sociales dont un autre a la nue-propriété. L'usufruitier vote sur l'affectation des bénéfices et est imposé sur le résultat courant d'une société de personnes.
Usufruit légal du conjoint survivant: Usufruit de la totalité de la succession que la loi permet au conjoint survivant de choisir en présence d'enfants. Il démembre les parts de société entre le conjoint et les enfants, chaque enfant étant alors imposable à l'impôt sur la fortune immobilière sur sa nue-propriété s'il en est redevable.
Usufruit temporaire: Usufruit consenti pour une durée fixe. Sa valeur s'estime en général en actualisant les revenus nets que l'usufruitier percevra pendant la durée de son droit.
Usufruitier: Titulaire de l'usufruit des parts, qui perçoit les bénéfices distribués et vote l'affectation du résultat. Il n'a pas la qualité d'associé selon la Cour de cassation, mais peut provoquer une délibération qui a une incidence directe sur son droit de jouissance.

V

Valeur d'apport: Valeur retenue pour le bien apporté, qui doit correspondre à sa valeur vénale au jour de l'acte. Pour l'apporteur, elle constitue le prix de cession servant au calcul de sa plus-value et, pour la société, le prix d'acquisition du bien.
Valeur nette comptable: Coût d'acquisition d'un bien diminué des amortissements pratiqués. Dans une société à l'impôt sur les sociétés, la plus-value de cession se calcule sur cette valeur, sans abattement pour durée de détention.
Valeur nette comptable (VNC): Prix de revient d'un bien diminué de l'ensemble des amortissements pratiqués. À l'impôt sur les sociétés, la plus-value de cession se calcule par rapport à cette valeur, ce qui reprend les amortissements déduits.
Valeur nominale des parts: Montant du capital social divisé par le nombre de parts, inscrit dans les statuts. Elle n'a aucun rapport avec la valeur vénale des parts et ne peut pas servir à les évaluer.
Valeur vénale: Prix qu'un acquéreur paierait pour un bien dans son état et sa situation locative, établi par un professionnel ou par comparaison avec des ventes similaires. Elle sert de référence pour les apports, les cessions entre proches, l'IFI et les droits d'enregistrement.
Vérification de comptabilité: Contrôle sur place des écritures d'une entreprise, en principe au siège ou chez l'expert-comptable, précédé d'un avis de vérification et de la charte des droits et obligations du contribuable vérifié. Le vérificateur rapproche notamment le tableau des immobilisations des actes, des factures et du fichier des écritures comptables.