Les seuils et chiffres à connaître

Une société immobilière ne vit pas seulement de ses statuts. Ses impôts, ses droits d'enregistrement, ses obligations comptables et ses sanctions dépendent de seuils, de taux et de délais que les associés ne choisissent pas. Certains s'apprécient au niveau de la société, d'autres chez l'associé ou dans son foyer fiscal. Une même opération peut donc franchir un seuil pour la société et rester en deçà pour l'associé.

Ce chapitre réunit les montants applicables au 25 octobre 2026 aux sociétés civiles immobilières (SCI), aux sociétés à responsabilité limitée (SARL), aux sociétés par actions simplifiées (SAS), aux sociétés en nom collectif (SNC) et aux holdings. Chaque ligne renvoie au chapitre du guide qui vérifie le chiffre et le commente. Les seuils communs à tous les bailleurs figurent dans le Guide du bailleur privé, Les seuils à anticiper, du premier logement au patrimoine et ceux du loueur professionnel dans le Guide du bailleur professionnel, Les seuils à connaître.

Lire un seuil en société

Les questions à se poser

En détention directe, un seuil se compare aux données du foyer. En société, il faut d'abord savoir à quel niveau il s'apprécie, puis sur quelle assiette, sur quelle période et selon quelle comparaison. Une erreur sur l'un de ces points suffit à se croire à l'abri d'un impôt ou à payer un droit qui n'était pas dû.

Société, associé, foyer ou groupe

Les seuils de la société concernent son impôt, ses comptes, la CFE, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) ou la surtaxe sur les plus-values d'une SCI à l'IR. Les seuils de l'associé concernent ses prélèvements sociaux, ses droits de donation ou la plus-value sur ses propres parts. Les seuils du foyer réunissent l'associé, son conjoint ou partenaire et ses enfants mineurs, comme le micro-foncier ou l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Dans un groupe, le taux réduit de l'IS d'une filiale dépend de la détention de la holding (chapitre 85).

Création, formalités et sortie

Les tarifs des formalités résultent de l'arrêté du 25 février 2026 et les forfaits des annonces légales de l'arrêté du 19 novembre 2025 (chapitres 7 et 16). Toute modification d'un élément publié se déclare dans le mois (chapitre 104). La renonciation à l'option pour l'IS se notifie au plus tard fin février de l'exercice visé, soit le 28 février 2031 pour une option exercée en 2026 (chapitre 77).

Les droits d'enregistrement

Une société est à prépondérance immobilière lorsque plus de 50 % de la valeur réelle de son actif est constitué d'immeubles non affectés à son exploitation (chapitre 91). Le droit de 5 % porte sur le prix ou la valeur vénale des parts, sans ajout du passif social (chapitre 39). Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil, issu de l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, impose à peine de nullité un acte notarié, un acte d'avocat ou, dans certains cas, un acte d'expert-comptable (chapitre 117). Le taux de 1,10 % ne vaut jamais pour le partage du boni entre époux associés qui ne divorcent pas (chapitre 126).

L'impôt sur le revenu et la transparence

Le micro-foncier n'est ouvert à l'associé que s'il loue aussi nu en direct, sa quote-part des recettes brutes s'ajoutant alors à ses loyers. L'associé qui ne détient que des parts relève du réel (chapitre 57). Le plafond de 10 700 € est unique pour un couple marié ou pacsé et double pour deux concubins (chapitre 60). Après une imputation sur les revenus de 2025, la société doit louer et l'associé garder ses parts jusqu'au 31 décembre 2028. Pour les revenus de 2026, la date légale de la déclaration n° 2072 devrait être le 4 mai 2027 (chapitre 58).

L'impôt sur les sociétés

Aucun acompte n'est dû pour le premier exercice d'une société nouvelle ou nouvellement soumise à l'IS. Un acompte payé en retard supporte une majoration de 5 % (chapitre 96).

Pour l'exercice 2026, la date prévisible de la déclaration n° 2065 est le 19 mai 2027 (chapitre 78). Le taux des intérêts de comptes courants pour les clôtures au 31 décembre 2026 sera publié début 2027 (chapitre 72). Selon les analyses publiées, la taxe sur certains actifs des holdings vise les logements dont la famille se réserve la jouissance, pas ceux loués à des tiers aux conditions du marché. Ses commentaires administratifs n'étaient pas publiés au 25 octobre 2026 (chapitre 85).

La distribution et les prélèvements de l'associé

Le RFR des dispenses est celui de l'avant-dernière année et les prélèvements sociaux restent toujours retenus (chapitre 29). Dans une société à l'IS, une somme mise à la disposition d'un associé sans contrepartie peut être imposée comme revenu distribué, soit 6 280 € au PFU pour 20 000 € (chapitre 28). Dans une SCI à l'IR, la distribution n'a aucun effet fiscal.

Les plus-values

La surtaxe vaut 2 % de 60 001 € à 100 000 €, 3 % de 110 001 € à 150 000 € et 6 % au-delà de 260 000 €, avec un lissage à l'entrée des tranches (chapitre 118). La quote-part d'un associé soumis à l'IS n'entre pas dans le seuil, alors qu'une cession de parts s'apprécie par cédant (chapitre 126). Pour une vente d'immeuble, la durée de détention est celle de la société, pour une cession de parts celle du cédant (chapitre 91).

L'impôt sur la fortune immobilière

Les parts entrent dans l'assiette à proportion des actifs immobiliers de la société (chapitre 107). Les dettes de la société réduisent la valeur des parts mais ne relèvent pas du plafonnement des dettes du redevable (chapitre 66). L'usufruitier de parts démembrées reste en principe imposable sur la pleine propriété (chapitre 106).

Les taxes locales et professionnelles

La location nue de logements qui relève de la gestion d'un patrimoine privé reste hors du champ de la CFE et de la CVAE (chapitre 100). La base minimum de CFE dépend des recettes de l'avant-dernière année, de 250 € à 597 € jusqu'à 10 000 € et jusqu'à 7 769 € au-delà de 500 000 €. Pour une SCI à l'IS, le seuil de 100 000 € s'apprécie sur les créances acquises (chapitre 7).

La TVA et la facturation

Le régime simplifié de TVA disparaît le 1er janvier 2027 et la dernière déclaration annuelle est due le 4 mai 2027 (chapitre 53). La location de logements à usage d'habitation reste en principe exonérée.

Comptabilité et dépôt des comptes

La SCI ne dépose jamais ses comptes au greffe, même à l'IS (chapitre 97). Elle n'établit des comptes annuels que si elle exerce une activité commerciale, a opté pour l'IS, est soumise à la TVA, dépasse les seuils ou si ses statuts l'imposent (chapitre 26).

Les sanctions et les délais

Une société autre qu'une SCI familiale doit aussi consentir un bail nu d'au moins six ans au lieu de trois (chapitre 6). La location sans autorisation de changement d'usage expose à 100 000 € d'amende par local (chapitre 50).

La transmission

La nue-propriété vaut 40 % de la pleine propriété lorsque l'usufruitier a de 41 à 50 ans, 50 % de 51 à 60 ans, 60 % de 61 à 70 ans, 70 % de 71 à 80 ans et 80 % de 81 à 90 ans (chapitre 20). L'âge s'apprécie au jour de l'acte. Un usufruit temporaire vaut 23 % par période de dix ans (chapitre 106). Les émoluments du notaire se calculent sur la pleine propriété, à 5,804 % jusqu'à 6 500 €, 2,394 % jusqu'à 17 000 €, 1,596 % jusqu'à 60 000 € et 1,1976 % au-delà (chapitre 110).

Les seuils de tolérance

La tolérance de 10 % relève de la doctrine et non de la loi (chapitre 12). Elle ne protège que si ses conditions sont exactement remplies et son dépassement fait passer toute la société à l'IS (chapitre 68).

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en cours d'examen. Son texte initial plafonnerait l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels à 2,5 % dans la limite de 7 000 € par foyer, ou 1,5 % dans la limite de 5 000 € pour les meublés de tourisme. Selon les analyses publiées, la mesure vise les personnes physiques et ne précise pas son application à une SARL de famille (chapitres 4 et 83). Des amendements proposent de porter le PFU sur les dividendes à 34,4 % sans être adoptés (chapitre 75). L'article 5 réforme le report d'imposition des apports de titres à une holding (chapitre 87).

D'autres changements sont déjà votés. La taxe sur les holdings s'applique aux clôtures du 31 décembre 2026, la taxe unique sur la vacance aux impositions de 2027 et le régime simplifié de TVA disparaît le 1er janvier 2027. Le taux maximal de CVAE passe à 0,19 % en 2028 avant la suppression prévue en 2030 (chapitres 69, 85 et 100). Aucun calcul ne doit reposer sur un montant annoncé tant que le texte n'est pas promulgué.

Trois exemples chiffrés

Les exemples suivants sont illustratifs. Les montants sont des hypothèses arrondies et les calculs ont été vérifiés.

Une SCI à l'IR qui ajoute un studio meublé

L'année N, la part commerciale dépasse 10 % mais la moyenne des quatre années reste à 7,1 %, soit 3 000 € sur 42 000 €. La société reste à l'IR. Ses recettes meublées de 5 000 € ne dépassent pas le seuil de la CFE, qui n'est donc pas due. La quote-part meublée des associés supporte 18,6 % de prélèvements sociaux au lieu de 17,2 %.

En N+1, la moyenne atteint 11,7 %, soit 5 250 € sur 44 750 €. La société devient passible de l'IS et entre dans le champ de la CFE. Avec des loyers nus inchangés, elle serait restée à l'IR tant que ses loyers meublés de N+1 ne dépassaient pas environ 5 555 €.

Une SCI à l'IS qui distribue son bénéfice

Une SCI à l'IS dégage 60 000 € de bénéfice en 2026. Avec un capital entièrement libéré détenu par deux personnes physiques, elle paie 6 375 € sur 42 500 € et 4 375 € sur 17 500 €, soit 10 750 €. Si son capital n'avait pas été libéré, elle aurait payé 15 000 €, soit 4 250 € de plus.

Son IS dépasse 3 000 €, si bien qu'elle versera en 2027 quatre acomptes de 2 687,50 €. Elle distribue 49 250 € à parts égales. Chaque associé reçoit 24 625 € et supporte 7 732,25 € de PFU.

L'associé dont le RFR de 2024 est de 40 000 € a demandé la dispense de l'acompte de 12,8 % avant le 30 novembre 2025. La société ne retient que 4 580,25 € de prélèvements sociaux, l'impôt de 3 152 € étant réglé avec sa déclaration. L'IS et le PFU absorbent 26 214,50 €, soit environ 43,7 % du bénéfice.

Une donation de parts face à l'IFI

Un couple marié de 66 et 64 ans détient à parts égales une SCI à l'IR dont les parts valent 1 000 000 € et sa résidence principale en direct, estimée à 600 000 €, retenue pour 420 000 € après l'abattement de 30 %. Le patrimoine taxable de 1 420 000 € dépasse 1 400 000 €, sans décote. L'IFI atteint 2 500 € plus 0,70 % de 120 000 €, soit 3 340 €. Si la résidence avait été logée dans la SCI, il aurait atteint 4 600 €.

Le couple donne la nue-propriété des parts à ses deux enfants. Entre 61 et 70 ans, elle vaut 60 %, soit 150 000 € par enfant et par parent. Après l'abattement de 100 000 €, chaque lien supporte 8 194,35 € de droits, soit 32 777,40 € pour les quatre liens. Une donation en pleine propriété aurait coûté 112 777,40 €.

Les usufruitiers restent en principe imposables sur la pleine propriété. Les émoluments du notaire sur 1 000 000 € atteignent environ 12 572 € TTC pour un acte unique. Le choix dépend des revenus dont les parents ont besoin, à apprécier avec un notaire.

Organiser le suivi des seuils

1. Rassemblez les données. Recettes HT par nature, bénéfice, IS, valeur des actifs et dettes au 1er janvier, répartition du capital.
2. Testez la transparence. Calculez la part des recettes commerciales et la moyenne de quatre ans de chaque société civile.
3. Testez l'IS. Vérifiez la libération du capital, la détention par des personnes physiques et le seuil des acomptes.
4. Vérifiez les taxes. Comparez les recettes aux seuils de la CFE, de la CVAE et de la TVA.
5. Informez les associés. Remettez la quote-part, les recettes brutes et la valeur des parts avant la fin avril.
6. Projetez deux ans. Refaites ces tests avec les acquisitions, ventes, distributions et donations prévues.

L'administration vérifie d'abord le niveau d'appréciation, comme une surtaxe calculée par associé ou un taux réduit revendiqué avec un capital non libéré (chapitres 84 et 118). Elle neutralise aussi les opérations réalisées peu avant une cession pour modifier un ratio (chapitres 91 et 132).

Les erreurs fréquentes

• Apprécier la surtaxe par associé. Pour la vente d'un immeuble par une SCI à l'IR, le seuil s'apprécie au niveau de la société.
• Appliquer 1,10 % entre associés. Sur 300 000 € d'actif net, le droit atteint 7 500 € et non 3 300 € (chapitre 126).
• Ajouter le passif au prix des parts. Le droit de 5 % porte sur le prix ou la valeur vénale des parts seulement.
• Oublier la libération du capital. Le taux réduit est perdu pour la société et ses filiales.
• Retenir 20 % pour l'IS. Après une mise en demeure suivie d'un dépôt dans les trente jours, la majoration reste de 10 % pour l'IS.
• Utiliser un montant annoncé. Un plafond du PLF pour 2027 ne vaut rien avant sa promulgation.

Liste de contrôle

1. Niveau. Chaque seuil est rattaché à la société, à l'associé, au foyer ou au groupe.
2. Formalités. Les bénéficiaires effectifs sont à jour dans les trente jours.
3. Droits. Les cessions de parts respectent le taux de 5 % et la forme de l'article 1865-1.
4. Transparence. La moyenne de quatre ans des recettes commerciales est calculée avant la clôture.
5. IS. Les conditions du taux réduit et le seuil des acomptes sont vérifiés.
6. Distribution. Les dispenses sont demandées avant le 30 novembre et l'IFU déposé avant le 15 février.
7. Plus-values. Durée de détention et niveau de la surtaxe sont connus avant toute vente.
8. IFI. La valeur des parts au 1er janvier est remise aux associés.
9. Taxes locales. Les seuils de la CFE et la taxe de 3 % sont contrôlés.
10. Transmission. Abattements disponibles et âge des donateurs sont recensés.
11. Textes en discussion. L'état du PLF pour 2027 est vérifié avant tout calcul.