Les réponses qui suivent résument en quelques phrases les règles propres à la détention d'immobilier en société. Chacune renvoie au chapitre qui les détaille, avec leurs conditions et leurs exceptions. Les questions communes à tous les bailleurs figurent dans les questions fréquentes du Guide complet du bailleur privé.
Pourquoi détenir l'immobilier en société
Une société civile immobilière (SCI) protège-t-elle mon patrimoine personnel ?
Pas vraiment. Les associés d'une SCI répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital, après que le créancier a vainement poursuivi la société. La banque demande en outre presque toujours la caution personnelle des associés, même dans une société à responsabilité limitée (SARL) ou une société par actions simplifiée (SAS). Voir les chapitres 1 et 5.
La SCI fait-elle baisser l'impôt sur les loyers ?
Non lorsqu'elle reste à l'impôt sur le revenu (IR), car elle est transparente et ses résultats sont imposés chez les associés dans la catégorie des revenus fonciers, comme en détention directe. Seule l'option pour l'impôt sur les sociétés (IS) modifie profondément l'imposition, en différant l'impôt plus qu'en le supprimant. Voir le chapitre 1.
En quoi la société facilite-t-elle la transmission à mes enfants ?
Des parts sociales se donnent par fractions, sans morceler l'immeuble ni créer d'indivision entre enfants. Le parent peut rester gérant après avoir donné la nue-propriété ou une majorité du capital. Les parts sont évaluées après déduction des dettes de la société, mais une dette contractée sans besoin réel avant une donation peut être remise en cause au titre de l'abus de droit. Voir le chapitre 1.
Qu'est-ce que je perds en passant en société ?
L'associé perd l'accès au micro-foncier s'il ne détient aucun bien loué nu en direct. Une société à l'IS ne peut pas bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel et sa revente se calcule sur la valeur nette comptable sans abattement pour durée de détention. La cession des parts d'une société à prépondérance immobilière supporte enfin un droit de 5 % du prix. Voir les chapitres 1 et 7.
Combien coûte la création d'une SCI ?
Les formalités réglementées coûtent 60,38 € pour l'immatriculation d'une société civile et 19,33 € pour la déclaration des bénéficiaires effectifs selon les tarifs vérifiés en 2026. S'ajoutent l'annonce légale, dont le forfait est fixé chaque année selon la forme et le département, puis les honoraires libres de rédaction des statuts. L'apport d'un immeuble suppose en plus un acte notarié publié au service de la publicité foncière. Voir le chapitre 7.
Quel est le coût annuel d'une société immobilière ?
Il dépend surtout de la comptabilité qu'exige le régime fiscal. Dans les hypothèses illustratives du guide, une SCI à l'IR qui détient un appartement coûte environ 750 € par an et une SCI à l'IS de cinq logements environ 3 000 €. Le passage à l'IS ou à une société commerciale double à peu près le coût comptable à patrimoine égal. Voir le chapitre 7.
Quels coûts fiscaux indirects faut-il anticiper ?
Loger sa résidence principale dans une SCI fait perdre l'abattement de 30 % à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) et l'abattement de 20 % au décès. La société peut aussi faire perdre le micro-foncier et, à l'IS, les abattements pour durée de détention. Ces pertes ne figurent sur aucune facture mais pèsent souvent plus que les honoraires. Voir le chapitre 7.
Une société immobilière doit-elle payer la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles ?
Les entités qui possèdent des immeubles en France y sont en principe soumises, avec des exonérations sous conditions pour celles qui ont leur siège en France. Les personnes morales qui déposent déjà la déclaration n° 2072 sont dispensées du formulaire n° 2746. Une SCI à l'IS ou une SAS vérifie chaque année sa situation avec son conseil avant le 15 mai, car une omission peut coûter 3 % de la valeur des immeubles. Voir le chapitre 7.
Combien coûte la sortie d'une SCI ?
Le partage de l'actif net entre associés supporte un droit de partage de 2,5 %, réduit à 1,10 % pour les partages consécutifs à un divorce, à une séparation de corps ou à la rupture d'un pacte civil de solidarité (PACS). L'attribution à deux associés d'un immeuble de 300 000 € sans dette coûte ainsi 7 500 € de droit, hors émoluments et publicité foncière. À l'IS, la sortie coûte surtout en impôt sur la plus-value et sur le boni de liquidation. Voir le chapitre 7.
Faut-il créer une SCI pour un seul logement loué nu ?
En général non lorsque le bailleur est seul ou en couple marié, sans projet de transmission ni d'association. La société n'apporte alors aucun avantage de gestion ni aucun avantage fiscal à l'IR tout en coûtant des frais annuels. Elle peut même faire perdre le micro-foncier si l'associé ne détient aucun autre bien loué nu en direct. Voir le chapitre 8.
Est-il judicieux de mettre sa résidence principale dans une SCI ?
Rarement sans chiffrage préalable. Les parts perdent l'abattement de 30 % à l'IFI et celui de 20 % au décès, les prêts aidés comme le prêt à taux zéro sont réservés aux personnes physiques et l'exonération de plus-value ne joue à l'IR que pour la quote-part de l'associé occupant. La protection du conjoint s'obtient souvent autrement, par le régime matrimonial ou une donation au dernier vivant. Voir le chapitre 8.
Peut-on acheter à plusieurs sans créer de société ?
Oui. Une convention d'indivision écrite, publiée lorsqu'elle porte sur un immeuble, peut organiser la gestion et suspendre le droit de demander le partage pendant cinq ans au plus, renouvelables. Pour des acquéreurs aux horizons différents, cette souplesse vaut parfois mieux qu'une société difficile à quitter. Voir le chapitre 8.
Vendre son bien à sa propre SCI permet-il de dégager des liquidités ?
L'opération coûte des droits de mutation à la société et l'impôt sur la plus-value au vendeur, soit plus de 27 000 € dans l'exemple du guide pour un appartement vendu 300 000 €. Elle ne crée aucune richesse et son motif réel peut être examiné sous l'angle de l'abus de droit. Voir le chapitre 8.
Peut-on revenir en arrière après avoir créé une société inutile ?
Oui, mais pas gratuitement. La dissolution suivie de l'attribution de l'immeuble supporte un droit de partage de 2,5 % de l'actif net, auquel s'ajoutent les émoluments du notaire et les formalités. La cession des parts à un tiers coûte quant à elle 5 % de droits à l'acquéreur, si bien que le coût du retour doit entrer dans la décision initiale. Voir le chapitre 8.
Les formes de sociétés et leur régime fiscal
Quelles formes de sociétés peut-on utiliser pour détenir de l'immobilier ?
Le droit français offre une dizaine de formes, civiles ou commerciales, transparentes ou soumises à l'IS. Pour la location, les plus utilisées sont la SCI à l'IR ou à l'IS, la SARL de famille, la SAS et plus rarement la société en nom collectif (SNC). Les parts de sociétés civiles de placement immobilier relèvent de l'épargne collective et non de la gestion familiale. Voir le chapitre 2.
Qui peut être associé d'une SARL de famille ?
L'option prévue à l'article 239 bis AA du Code général des impôts (CGI) est ouverte aux SARL formées entre parents en ligne directe ou entre frères et sœurs, ainsi qu'avec leurs conjoints et partenaires de PACS, ce qui inclut les conjoints des enfants. L'entrée d'un associé étranger à ce cercle, comme un neveu ou un tiers, fait perdre l'option et soumet la société à l'IS. Les concubins en sont exclus. Voir les chapitres 2 et 9.
Une SARL de famille peut-elle louer des logements nus ?
Non. L'option pour le régime des sociétés de personnes est réservée aux SARL qui exercent une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. La location meublée y entre, la location nue non, de sorte qu'une SARL qui loue nu reste soumise à l'IS. Voir les chapitres 2 et 9.
Le choix d'une SAS permet-il de réduire les droits de cession des titres ?
Non pour une société immobilière. La cession de titres d'une société à prépondérance immobilière supporte le droit de 5 % du prix quelle que soit sa forme. Le taux de 0,1 % applicable aux actions ne vaut que pour une SAS sans prépondérance immobilière. Voir le chapitre 2.
Comment identifier la forme et le régime fiscal d'une société dont j'hérite ?
Quatre documents suffisent en général, l'extrait d'immatriculation, les statuts à jour, les dernières déclarations fiscales et les courriers d'option. Une déclaration n° 2072 signale une société transparente qui perçoit des revenus fonciers, une déclaration n° 2065 une société à l'IS et une déclaration n° 2031 une société de personnes imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Un écart entre ces documents révèle une situation à régulariser avec un expert-comptable. Voir le chapitre 2.
Une SCI peut-elle louer en meublé ?
Seulement à titre accessoire. La doctrine admet qu'une société civile reste à l'IR tant que ses recettes commerciales hors taxes n'excèdent pas 10 % de ses recettes totales, avec une moyenne sur l'exercice et les trois précédents en cas de dépassement occasionnel. Au-delà, la société devient passible de l'IS pour l'ensemble de ses bénéfices, loyers nus compris. Voir les chapitres 3 et 12.
Une SCI peut-elle acheter un immeuble, le diviser et revendre les lots ?
C'est risqué. L'achat d'immeubles en vue de les revendre est une activité commerciale de marchand de biens, que l'administration déduit de l'habitude, de l'intention spéculative à l'achat et de l'organisation des ventes. La requalification soumet la société à l'IS pour tous ses bénéfices, avec des questions de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur les ventes. Voir le chapitre 3.
Inscrire la location meublée dans l'objet social d'une SCI règle-t-il le problème ?
Non. L'objet ne peut pas rendre civile une activité commerciale et son inscription dans les statuts confirme au contraire le caractère commercial de la société au regard de l'impôt. Si un bien doit être loué meublé, logez-le dans une autre structure ou placez la société à l'IS en connaissance de cause. Voir les chapitres 3 et 12.
Comment combiner location nue et location meublée en famille ?
Plusieurs organisations sont possibles, comme le meublé en nom propre avec une SCI pour le nu, une SCI à l'IR doublée d'une SARL de famille, une seule société à l'IS ou une SCI qui loue nu à une société d'exploitation. Ce dernier schéma suppose un bail écrit, un loyer de marché et une analyse préalable de la TVA. Voir le chapitre 3.
Quel tribunal est compétent pour un litige entre associés de SCI ?
Les litiges entre associés d'une société civile relèvent du tribunal judiciaire. Ceux des sociétés commerciales relèvent du tribunal de commerce, appelé tribunal des activités économiques dans les douze ressorts où il est expérimenté depuis le 1er janvier 2025. Ces tribunaux traitent aussi les procédures amiables et collectives des sociétés civiles en difficulté de leur ressort. Voir le chapitre 3.
Faut-il choisir l'IR ou l'IS pour une SCI ?
Aucun régime n'est avantageux en soi. L'IS diffère l'impôt tant que les bénéfices restent dans la société puis le reprend à la revente et à la distribution, alors que la transparence impose les revenus chaque année mais allège la revente grâce aux abattements pour durée de détention. Seule une simulation sur toute la durée du projet, sortie comprise, permet de comparer. Voir le chapitre 4.
Pourquoi suis-je imposé sur des loyers que la SCI ne me verse pas ?
En transparence, chaque associé est imposé sur sa quote-part du résultat, qu'elle soit distribuée ou non. Le remboursement du capital emprunté n'étant pas déductible, une SCI qui affecte ses loyers à son emprunt dégage souvent un résultat imposable sans trésorerie disponible. L'associé paie alors l'impôt de sa poche. Voir les chapitres 4 et 26.
Peut-on revenir sur une option pour l'IS ?
L'option se notifie avant la fin du troisième mois de l'exercice visé et peut être révoquée jusqu'au cinquième exercice qui suit. Au-delà, elle devient irrévocable et une société qui y a renoncé ne peut plus opter à nouveau. Notez la date limite de renonciation et réexaminez le choix avant cette échéance. Voir les chapitres 4 et 9.
Un déficit foncier est-il utilisable dans une SCI à l'IS ?
Non. En transparence, le déficit foncier né de travaux s'impute sur le revenu global de l'associé dans la limite de 10 700 € par an. À l'IS, le déficit reste dans la société et ne s'impute que sur ses bénéfices futurs, jamais sur le revenu personnel des associés. Pour un immeuble à rénover, la transparence restitue donc plus vite l'effet des travaux. Voir le chapitre 4.
Peut-on soumettre un seul immeuble de la SCI à l'IS ?
Non. L'option vaut pour la société entière et il n'est pas possible de laisser un immeuble en transparence dans la même société. Un patrimoine qui doit relever des deux régimes suppose deux sociétés distinctes. Voir le chapitre 4.
La responsabilité des associés et la personnalité morale
Jusqu'où un associé de SCI répond-il des dettes de la société ?
Sa responsabilité est indéfinie, car elle porte sur tous ses biens, mais elle est conjointe et subsidiaire. Chacun ne doit que sa quote-part, calculée sur sa part dans le capital à la date d'exigibilité de la dette. Il ne peut être poursuivi qu'après des poursuites préalables et vaines contre la société. Les statuts ne peuvent pas écarter cette règle à l'égard des créanciers. Voir le chapitre 5.
Quelle différence entre un associé de SCI et un associé de SNC face aux dettes ?
L'associé de SNC répond indéfiniment et solidairement, de sorte que le créancier peut lui réclamer la totalité de la dette après une mise en demeure de la société restée vaine pendant huit jours. L'associé de SCI ne doit que sa quote-part. Si un coassocié est insolvable, l'associé de SNC supporte en partie sa charge, ce qui n'est pas le cas en SCI. Voir le chapitre 5.
Un associé qui cède ses parts reste-t-il tenu des dettes ?
Il reste tenu des dettes devenues exigibles avant que la cession soit opposable aux tiers, le cessionnaire répondant de celles qui deviennent exigibles ensuite. Surtout, une caution donnée à la banque ne prend pas fin avec la cession. Faites de la mainlevée écrite de votre caution une condition de la cession. Voir le chapitre 5.
La SARL ou la SAS met-elle vraiment mon patrimoine à l'abri ?
Les associés n'y supportent les pertes qu'à concurrence de leurs apports, y compris les apports promis mais non encore libérés. Cette protection cède en cas de caution, de faute de gestion du dirigeant, de confusion des patrimoines ou d'apport en nature évalué sans commissaire aux apports, qui engage la responsabilité solidaire des associés pendant cinq ans. En pratique, elle joue surtout envers les créanciers sans garantie personnelle. Voir le chapitre 5.
Quelles protections la loi offre-t-elle à l'associé qui se porte caution ?
Pour les cautionnements conclus depuis le 1er janvier 2022, la caution personne physique bénéficie d'une mention écrite obligatoire de son engagement, d'une mise en garde par le créancier professionnel et d'une règle de proportionnalité à ses revenus et à son patrimoine. Elle reçoit en outre chaque année avant le 31 mars l'information sur le montant restant dû. Un époux commun en biens qui se porte caution seul n'engage que ses biens propres et ses revenus, sauf consentement exprès de son conjoint. Voir le chapitre 5.
À partir de quand la SCI peut-elle acheter un immeuble en son nom ?
À partir de son immatriculation, qui lui donne la personnalité morale. Avant cette date, les personnes qui agissent pour la société en formation restent personnellement tenues, sauf reprise régulière des actes par la société immatriculée. Signez donc toute promesse au nom de la société en formation ou avec une clause de substitution. Voir les chapitres 6 et 16.
Les créanciers personnels d'un associé peuvent-ils saisir l'immeuble de la SCI ?
Non. L'immeuble appartient à la société, si bien que le créancier personnel ne peut saisir que les parts sociales de son débiteur et son éventuel compte courant. La vente forcée des parts se heurte en outre aux clauses d'agrément. Voir le chapitre 6.
Un associé peut-il occuper gratuitement un logement de la SCI ?
Il n'a aucun droit propre de l'occuper et son occupation suppose un titre décidé selon les statuts. Dans une SCI à l'IR, le logement occupé gratuitement ne produit pas de revenus fonciers et ses charges ne sont pas déductibles. Dans une société à l'IS, l'administration peut réintégrer les charges et amortissements correspondants et imposer l'avantage chez l'associé. Voir le chapitre 6.
Le gérant d'une SCI peut-il être poursuivi pour abus de biens sociaux ?
Non, ce délit ne vise que les dirigeants de certaines sociétés commerciales comme la SARL, la SAS ou la société anonyme. Le gérant de SCI qui détourne des fonds peut en revanche être poursuivi pour abus de confiance et engage sa responsabilité civile envers la société et les associés. Voir les chapitres 6 et 23.
Que risque-t-on à mélanger les comptes de la société et ceux des associés ?
Les juges peuvent constater une confusion des patrimoines et étendre la procédure collective de la société à l'associé, qui répond alors de tout le passif, même dans une SARL ou une SAS. L'administration peut rectifier les revenus et une société sans existence réelle peut être écartée comme fictive. Un compte bancaire dédié, des avances inscrites en compte courant et une assemblée annuelle préviennent ce risque. Voir le chapitre 6.
Éviter les erreurs de conception et choisir sa structure
Quelles sont les erreurs de conception les plus coûteuses ?
Les plus fréquentes sont la location meublée dans une SCI à l'IR, l'option pour l'IS sans simulation de la sortie, un capital non libéré dans une société à l'IS, des apports non inscrits en compte courant et des statuts muets sur le décès ou la gérance. Elles se révèlent souvent lors d'un décès, d'un divorce ou d'une vente, au moment où la correction est la plus difficile. Voir le chapitre 9.
Pourquoi libérer entièrement le capital d'une société à l'IS ?
Le taux réduit de 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice suppose notamment un capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. À défaut, la société paie 25 % dès le premier euro, soit 3 000 € de plus par an sur un bénéfice de 30 000 €. Voir les chapitres 4 et 9.
Que se passe-t-il si mes apports ne sont pas inscrits en compte courant ?
Ils se confondent avec les fonds de la société et profitent à tous les associés à proportion de leurs parts. Dans l'exemple du guide, le frère qui a financé 120 000 € contre 30 000 € pour l'autre perd 45 000 € lors de la vente, tandis que l'autre peut se voir reprocher une libéralité. Une convention écrite de compte courant évite cette perte. Voir le chapitre 9.
Quelles clauses manquent le plus souvent dans les statuts ?
L'agrément des cessions et transmissions, le sort des parts au décès, un gérant suppléant, la répartition des votes en cas de démembrement, la sortie d'un associé et le régime des comptes courants. Sans elles, des héritiers non choisis entrent dans la société, la gestion peut être paralysée et les comptes courants deviennent exigibles à tout moment. Voir le chapitre 9.
Par où commencer pour choisir sa structure ?
Par des objectifs écrits et classés, revenu, capitalisation, transmission ou association, puis par la description des personnes, des biens et de l'horizon de détention. Le guide propose un arbre de décision puis le chiffrage d'au moins deux scénarios sur toute la durée, revente et distribution comprises. Si aucun besoin de gestion à plusieurs, de transmission organisée ou de capitalisation n'apparaît, le nom propre reste en général la solution la plus simple. Voir le chapitre 10.
Le mode de location influence-t-il la forme de la société ?
Oui, fortement. La location nue convient au nom propre, à l'indivision et à la SCI à l'IR ou à l'IS, alors que la location meublée oriente vers le nom propre, la SARL de famille ou une société à l'IS. Un projet mixte appelle plusieurs structures ou une structure à l'IS plutôt qu'une SCI à l'IR qui mélange les deux. Voir le chapitre 10.
Peut-on interroger l'administration avant de mettre en place un montage ?
Oui. Le rescrit général obtient une réponse dans un délai de trois mois pour une demande écrite, précise et complète. Le rescrit de l'article L64 B du livre des procédures fiscales (LPF) vise les montages et, sans réponse dans les six mois, la procédure d'abus de droit ne peut plus être appliquée à l'opération décrite. Voir le chapitre 10.
Quel rôle jouent le notaire, l'avocat et l'expert-comptable dans le choix ?
Le notaire examine le régime matrimonial, la transmission et l'apport d'immeuble, pour lequel il est obligatoire. L'avocat rédige les statuts et les pactes tandis que l'expert-comptable établit les simulations et devient en pratique indispensable à l'IS. La banque doit aussi confirmer que la forme retenue est finançable et préciser les garanties demandées. Voir le chapitre 10.
Les statuts et l'objet social
Quelles mentions les statuts d'une SCI doivent-ils contenir ?
L'article 1835 du Code civil impose des statuts écrits qui déterminent les apports de chaque associé, la forme, l'objet, l'appellation, le siège, le capital, la durée et les modalités de fonctionnement. La fiche officielle y ajoute la désignation du gérant et la répartition des parts. Un acte notarié est obligatoire lorsqu'un immeuble est apporté. Voir le chapitre 11.
Comment se forme désormais une cession de parts de SCI ?
Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil, issu de l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, impose à peine de nullité que la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière soit établie par acte notarié, par acte sous signature privée contresigné par avocat ou, dans des cas limités, par un expert-comptable. Le droit d'enregistrement reste de 5 % du prix. Les statuts anciens qui prévoient un simple acte sous signature privée doivent être mis à jour. Voir les chapitres 10 et 11.
Que se passe-t-il au décès d'un associé si les statuts ne prévoient rien ?
La société continue avec ses héritiers ou légataires, qui deviennent associés de plein droit. Les statuts peuvent prévoir un agrément des héritiers, la continuation avec le conjoint survivant ou avec les seuls associés survivants. L'héritier non agréé a droit à la valeur des parts, dont le rachat doit être financé, par exemple par une assurance décès. Voir le chapitre 11.
Faut-il nommer un gérant suppléant ?
C'est vivement conseillé. Une société sans gérant ne peut ni signer de bail ni agir en justice et, privée de gérant depuis plus d'un an, elle peut être dissoute par le tribunal à la demande de tout intéressé. Un suppléant évite de saisir le président du tribunal pour faire désigner un mandataire. Voir les chapitres 11 et 15.
Pourquoi prévoir dans les statuts une distribution minimale du résultat ?
Dans une SCI à l'IR, chaque associé est imposé sur sa quote-part, qu'elle soit distribuée ou non. Une mise en réserve durable oblige donc certains associés à payer un impôt sur des sommes qu'ils ne perçoivent pas. Prévoyez au minimum la distribution des sommes nécessaires au paiement de cet impôt, ou un mécanisme d'avance en compte courant. Voir les chapitres 11 et 29.
Comment rédiger l'objet social d'une SCI ?
Visez l'acquisition, la gestion et la location de tous immeubles, l'emprunt et les garanties nécessaires aux opérations de la société ainsi que leur vente occasionnelle, en excluant toute activité commerciale. Évitez les formules qui évoquent l'achat-revente, l'exploitation meublée ou toutes opérations commerciales. Un objet limité à un immeuble déterminé oblige à modifier les statuts à chaque nouvelle acquisition. Voir le chapitre 12.
Que devient la société si son objet vise un seul immeuble qui est vendu ?
La vente peut être regardée comme une extinction de l'objet et entraîner la dissolution de plein droit. Modifier l'objet avant la vente coûte une annonce légale de 163,20 € toutes taxes comprises en 2026 plus une formalité, bien moins qu'une liquidation suivie de la création d'une nouvelle société. Voir le chapitre 12.
Le gérant engage-t-il la société par un acte étranger à l'objet social ?
Dans une SCI, non. L'acte étranger à l'objet n'engage pas la société envers les tiers, qui pouvaient consulter les statuts publiés. Le gérant commet alors une faute de gestion. Dans une SARL ou une SAS, la société est au contraire engagée sauf si elle prouve que le tiers connaissait le dépassement. Voir le chapitre 12.
La SCI peut-elle garantir le prêt personnel d'un associé ?
C'est un acte à haut risque. La Cour de cassation exige que la garantie entre dans l'objet social ou soit conforme à l'intérêt social et a annulé une hypothèque consentie sur le seul immeuble de la société malgré l'accord unanime des associés. Une SCI qui ne possède qu'un immeuble ne devrait pas garantir la dette personnelle d'un associé. Voir les chapitres 12 et 15.
Peut-on utiliser des statuts types trouvés sur internet ?
Ils reprennent les mentions obligatoires mais omettent souvent les clauses utiles ou contiennent des clauses contraires à une règle impérative. Un modèle peut servir de base de discussion à condition de réécrire la gérance avec un suppléant, les majorités, l'agrément et le prix de rachat. Faites relire le projet par un notaire ou un avocat. Voir le chapitre 22.
Que devient une clause des statuts contraire à la loi ?
Une clause contraire à une disposition impérative du droit des sociétés est réputée non écrite. Elle disparaît, la loi s'applique à sa place et la société continue. Le danger tient à ce qu'elle reste dans les statuts déposés et peut être appliquée pendant des années avant d'être contestée. Voir le chapitre 22.
Un rachat des parts à leur valeur nominale est-il une bonne clause ?
Non. La méthode de valorisation inscrite dans les statuts s'impose à l'expert. Dans l'exemple du guide, un associé sortant qui détient 250 parts recevrait 3 750 € à la valeur nominale au lieu de 80 000 € selon l'actif net. Prévoyez plutôt un renvoi à l'actif net réévalué à la date de l'événement. Voir le chapitre 22.
Une décision qui viole les statuts peut-elle encore être annulée ?
Depuis la réforme des nullités applicable depuis le 1er octobre 2025, une décision ne peut être annulée que pour violation d'une disposition impérative du droit des sociétés ou pour une cause de nullité du droit commun des contrats. La simple violation des statuts n'est plus, sauf texte contraire, une cause de nullité. L'annulation suppose en outre un grief, une influence sur le sens de la décision et des conséquences non excessives pour l'intérêt social. Voir les chapitres 22 et 24.
Les statuts peuvent-ils obliger les associés à financer tout besoin de la société ?
Non. Les engagements d'un associé ne peuvent en aucun cas être augmentés sans son consentement, selon l'article 1836 du Code civil. Organisez plutôt le financement par une convention de compte courant signée par chaque associé qui accepte de prêter, ou par une augmentation de capital. Voir le chapitre 22.
Le capital et les apports
Quel capital fixer pour une SCI ?
Aucun minimum significatif n'est imposé, la fiche officielle retenant 1 €. Un capital élevé ne protège pas les associés, qui répondent des dettes à proportion de leur part dans le capital et non dans la limite de leur apport. Le vrai choix porte sur la répartition entre apport en capital et avance en compte courant. Voir le chapitre 13.
Capital ou compte courant, quelle différence pour les associés ?
Le capital donne des parts, des droits de vote et des bénéfices, mais ne se rembourse que par une réduction de capital ou à la liquidation. Le compte courant est une créance remboursable sans impôt, à tout moment sauf convention de blocage. Pour la transmission, les parts se donnent progressivement alors que le compte courant reste une créance du parent, taxée à son décès pour sa valeur nominale. Voir le chapitre 13.
Pourquoi émettre les parts nouvelles avec une prime d'émission ?
Les parts nouvelles doivent être émises à leur valeur réelle et non à leur valeur nominale. Sans prime, le nouvel entrant capte une partie de la valeur accumulée par les anciens associés, soit 78 000 € dans l'exemple du guide. Entre membres d'une même famille, l'administration peut qualifier ce transfert de donation indirecte. Voir le chapitre 13.
Un parent peut-il verser lui-même l'apport de son enfant ?
C'est déconseillé, car l'administration peut y voir une donation indirecte non déclarée. Faites d'abord la donation à l'enfant par un acte ou une déclaration de don manuel, puis faites réaliser l'apport par l'enfant ou son représentant. Voir les chapitres 13 et 20.
Qu'est-ce qu'un apport en industrie dans une SCI ?
C'est l'apport d'un travail ou d'un savoir-faire, par exemple la gestion locative, qui donne droit à des parts sans entrer dans le capital. À défaut de clause, la part de l'apporteur dans les bénéfices est égale à celle de l'associé qui a le moins apporté. Précisez dans les statuts les services attendus, leur durée et le sort des parts s'il cesse de les fournir. Voir le chapitre 13.
Apporter un logement à sa SCI est-il fiscalement neutre ?
Non. L'apport est une cession à titre onéreux et l'apporteur est imposé sur la plus-value selon le régime des particuliers, sans encaisser aucun prix. Dans l'exemple du guide, un couple paie 7 717 € d'impôt pour l'apport d'un appartement détenu depuis quatorze ans. L'apport remet en outre à zéro la durée de détention. Voir le chapitre 14.
L'apport d'un immeuble à une SCI supporte-t-il des droits d'enregistrement ?
L'apport pur et simple à une SCI à l'IR est enregistré gratuitement, hors émoluments du notaire et frais de publicité foncière. L'apport d'un bien du patrimoine privé à une société à l'IS supporte un droit de 5 % de sa valeur. Une SCI à l'IR qui opte ensuite pour l'IS paie à ce moment les droits sur les apports gratuits qu'elle a reçus. Voir les chapitres 13 et 14.
Que se passe-t-il si la SCI reprend l'emprunt qui finance le bien apporté ?
L'apport devient onéreux à hauteur du capital restant dû, qui supporte les droits de mutation des ventes, soit environ 11 613 € à 12 637 € pour une reprise de 200 000 € selon le département. La reprise suppose l'accord écrit de la banque, qui demande souvent la caution des associés. Comparez ce coût avec celui d'un remboursement anticipé préalable. Voir le chapitre 14.
Peut-on céder peu après les parts reçues en échange d'un apport ?
Si l'apporteur cède dans les trois ans les parts reçues en rémunération d'un apport pur et simple à une société non soumise à l'IS, la cession est regardée comme portant sur l'immeuble pour les droits d'enregistrement. Les droits de vente d'immeuble deviennent alors exigibles à la place du droit de cession de parts. Voir le chapitre 14.
Quelles démarches suivre après l'apport d'un logement loué ?
Informez chaque locataire par écrit du changement de bailleur et du nouveau compte, transférez les dépôts de garantie à la société et souscrivez l'assurance à son nom. Notifiez la mutation au syndic puis mettez à jour les déclarations d'occupation dans le service « Gérer mes biens immobiliers ». Voir les chapitres 14 et 21.
La gérance
Qui peut être gérant d'une SCI ?
Une ou plusieurs personnes, associées ou non, physiques ou morales. Une personne frappée d'une interdiction de gérer ne peut pas être nommée et un mineur non émancipé ne peut pas en pratique exercer la gérance. Lorsqu'une personne morale est gérante, ses dirigeants encourent les mêmes responsabilités que s'ils étaient gérants en leur nom propre. Voir les chapitres 15 et 23.
Vaut-il mieux nommer le gérant dans les statuts ou par un acte séparé ?
Un gérant désigné dans le corps des statuts ne peut être remplacé que par une modification des statuts. La nomination par un acte distinct ou par une décision des associés simplifie son remplacement. Sauf clause contraire, le gérant est nommé à la majorité de plus de la moitié des parts et pour la durée de la société. Voir le chapitre 15.
Le gérant d'une SCI peut-il être rémunéré ?
Oui si les statuts ou une décision des associés le prévoient, sinon la gérance est gratuite. La rémunération doit correspondre à un travail effectif. À l'IS, une rémunération excessive peut être réintégrée au résultat et regardée comme une distribution. Voir le chapitre 15.
Que vaut une limitation des pouvoirs du gérant prévue dans les statuts ?
Elle protège les associés mais reste inopposable aux tiers. Le gérant qui la dépasse engage quand même la société pour un acte qui entre dans l'objet social, mais il commet une faute qui peut justifier sa révocation et sa condamnation à réparer le préjudice. Voir les chapitres 15 et 23.
Le gérant associé révoqué peut-il quitter la société ?
Sauf clause contraire ou dissolution anticipée décidée par les autres associés, il peut se retirer avec remboursement de la valeur de ses parts. Dans l'exemple du guide, un gérant qui détient 45 % pourrait ainsi exiger 270 000 €. La majorité de révocation se choisit donc en même temps que la clause de retrait. Voir les chapitres 15 et 23.
L'immatriculation, les bénéficiaires effectifs et le démarrage
Où fixer le siège social d'une SCI ?
Le plus souvent au domicile du gérant, dans un immeuble de la société, chez une société de domiciliation agréée ou dans un local professionnel d'un associé. Seul le gérant peut domicilier la société chez lui. Si le bail ou le règlement de copropriété s'y oppose, la domiciliation est limitée à cinq ans après notification préalable au bailleur ou au syndic. Voir le chapitre 16.
Comment se déroule l'immatriculation d'une SCI ?
Après la signature des statuts et la publication de l'avis de constitution, le dossier est déposé en ligne sur le guichet des formalités des entreprises avec la déclaration des bénéficiaires effectifs. Un récépissé « En attente d'immatriculation » est délivré et un dossier incomplet doit être complété dans les quinze jours ouvrables. La société reçoit ensuite son numéro d'identification et son extrait Kbis. Voir le chapitre 16.
Les associés d'une SCI peuvent-ils protéger leur adresse personnelle ?
Oui. Depuis le décret n° 2025-840 du 22 août 2025, les représentants légaux et les associés indéfiniment responsables peuvent demander que leur adresse personnelle soit occultée dans les actes publics des registres. L'adresse reste accessible notamment aux associés, aux créanciers et à l'administration fiscale. Faites la demande dès la création. Voir le chapitre 16.
Que risque une SCI dont le gérant a déménagé sans transférer le siège ?
Le siège statutaire reste l'adresse où les tiers peuvent délivrer leurs actes. Une assignation signifiée au siège déclaré est valable même si plus personne n'y relève le courrier. La société peut ainsi être condamnée sans avoir été informée de la procédure. Voir le chapitre 16.
Qui est bénéficiaire effectif d'une SCI ?
Toute personne physique qui détient directement ou indirectement plus de 25 % du capital ou des droits de vote, ou qui exerce un contrôle par d'autres moyens. À défaut, le gérant est déclaré à titre subsidiaire. Une société n'est jamais bénéficiaire effectif, si bien qu'il faut remonter les chaînes de holdings jusqu'aux personnes physiques. Voir le chapitre 17.
Quand mettre à jour la déclaration des bénéficiaires effectifs ?
Dans les trente jours de tout événement qui la modifie, comme une donation ou une cession de parts, un décès, un divorce, un changement de gérant, le déménagement d'un bénéficiaire ou l'interposition d'une holding. La déclaration modificative coûte 35,36 € en 2026. Une donation signée chez le notaire ne met pas la déclaration à jour si personne n'en fait la demande. Voir le chapitre 17.
Que risque une SCI qui ne tient pas à jour ses bénéficiaires effectifs ?
Le greffier peut la mettre en demeure de régulariser dans un délai de trois mois puis la radier d'office du registre du commerce et des sociétés, ce qui bloque en pratique ventes et financements. Depuis le 28 mai 2026, le représentant légal encourt jusqu'à 200 000 € d'amende et la société jusqu'à 1 000 000 €. Voir le chapitre 17.
Les enfants mineurs associés doivent-ils être déclarés comme bénéficiaires effectifs ?
Oui s'ils détiennent plus de 25 % du capital ou des droits de vote, même s'ils ne votent pas eux-mêmes. Les parents qui exercent leurs droits d'associé et maîtrisent ainsi les décisions sont en principe déclarés au titre du contrôle, même s'ils détiennent personnellement moins de 25 %. Voir le chapitre 17.
Un locataire peut-il consulter les bénéficiaires effectifs de ma SCI ?
Non. Depuis le 31 juillet 2024, l'accès au registre est réservé aux autorités, aux professionnels assujettis à la lutte contre le blanchiment et aux personnes qui justifient d'un intérêt légitime. Ces dernières n'obtiennent que des données limitées, sans l'adresse personnelle ni la date de naissance complète. Voir le chapitre 17.
Une SCI est-elle obligée d'ouvrir un compte bancaire ?
Aucun texte ne l'impose, à la différence de la SARL et de la SAS, mais le compte est indispensable en pratique. Il reçoit les loyers, paie les charges au nom de la société et prouve la séparation entre son patrimoine et celui des associés. Une société qui se voit refuser un compte peut demander à la Banque de France de lui en désigner un. Voir le chapitre 21.
Comment financer l'achat lorsque le capital est symbolique ?
Les associés libèrent le capital puis avancent le reste de l'apport personnel en compte courant, chaque versement étant fait par virement avec un libellé qui précise sa nature. Ces avances sont remboursées avant le partage du solde en cas de vente. Faites approuver chaque année l'état des comptes courants par l'assemblée. Voir le chapitre 21.
Quels registres tenir dès la création ?
Un journal des recettes et des dépenses rapproché du relevé bancaire, un état des comptes courants par associé, le tableau d'amortissement du prêt qui distingue intérêts et capital ainsi que le registre des décisions. Une SCI à l'IS tient en plus une comptabilité commerciale complète dès son premier exercice. Voir le chapitre 21.
Au nom de qui souscrire les assurances des biens de la SCI ?
Au nom de la SCI propriétaire, jamais au nom d'un associé, sous peine de refus d'indemnisation. L'assurance doit prendre effet le jour de la signature de l'acte authentique. Une SCI propriétaire d'un lot de copropriété est tenue d'assurer sa responsabilité civile comme tout copropriétaire. Voir le chapitre 21.
Un bail consenti par une SCI dure-t-il trois ou six ans ?
Un bailleur personne morale consent en principe un bail vide de six ans et ne peut pas donner congé pour reprise. La SCI familiale, constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, peut conclure un bail de trois ans et donner congé pour reprise au profit d'un associé. L'entrée d'un associé extérieur à la famille fait perdre cette qualité. Voir les chapitres 6 et 21.
La SCI et le couple
Un époux associé peut-il céder seul des parts de SCI communes ?
Non. L'article 1424 du Code civil soumet à l'accord des deux époux l'aliénation des droits sociaux non négociables qui dépendent de la communauté. L'acquéreur et le notaire exigent donc l'intervention du conjoint, faute de quoi la cession est exposée à l'action en nullité. Voir le chapitre 18.
Le conjoint d'un associé marié en communauté peut-il devenir associé ?
Lorsqu'un époux emploie des biens communs pour souscrire ou acquérir des parts, son conjoint doit en être averti. Celui-ci peut revendiquer la qualité d'associé pour la moitié des parts en notifiant son intention à la société. S'il le fait après l'apport, les clauses d'agrément des statuts lui sont opposables. Voir le chapitre 18.
Que devient la SCI du couple en cas de divorce ?
Les parts communes forment une indivision post-communautaire jusqu'au partage et l'époux associé conserve son droit de vote. Sans clause d'évaluation, de rachat ni règle de départage, deux époux à 50 % peuvent bloquer toute décision. Prévoyez aussi dans les statuts le sort de la gérance et des comptes courants en cas de séparation. Voir le chapitre 18.
Vaut-il mieux racheter les parts de l'ex-conjoint ou se les faire attribuer dans le partage ?
L'attribution dans le partage consécutif au divorce supporte le droit de partage de 1,10 % de l'actif net partagé, alors qu'un rachat hors partage supporte le droit de 5 % sur le prix. Dans l'exemple du guide, il en coûte 2 420 € au lieu de 5 000 €. L'époux attributaire doit aussi obtenir la libération de la caution de son ex-conjoint. Voir le chapitre 18.
Les cautions données par des époux engagent-elles tous leurs biens ?
Un époux commun en biens qui se porte caution seul n'engage que ses biens propres et ses revenus. Avec le consentement exprès du conjoint, il engage aussi les biens communs. Si les deux époux se portent caution, tous leurs biens propres et communs sont engagés. Voir les chapitres 5 et 18.
La SCI évite-t-elle les droits de succession entre concubins ?
Non. Le concubin qui reçoit des parts par testament paie 60 % après un abattement de 1 594 €, soit 95 043,60 € sur 160 000 € de parts dans l'exemple du guide. Le partenaire de PACS légataire est en revanche exonéré, ce qui fait souvent du PACS l'élément décisif de la protection du survivant. Voir le chapitre 19.
Comment répartir les parts entre concubins quand les apports sont inégaux ?
Soit le capital reflète les apports, soit les parts sont réparties à égalité et l'écart est inscrit en compte courant au profit de celui qui a plus apporté. Une répartition égale sans compte courant malgré des apports inégaux constitue une donation indirecte, taxable à 60 % entre concubins. Voir le chapitre 19.
Une clause de continuation au profit du survivant suffit-elle à le protéger ?
Elle lui transmet les parts mais pas leur valeur, car les héritiers écartés ont droit à la valeur des parts. Sans financement prévu par une assurance décès, une assurance vie ou une épargne, la société peut devoir vendre l'immeuble pour les payer. Voir le chapitre 19.
La dispense d'agrément prévue pour le conjoint profite-t-elle au partenaire de PACS ?
Non. La dispense légale vise le conjoint d'un associé et ne profite ni au partenaire ni au concubin, qui sont des tiers au regard de l'agrément. Si vous souhaitez qu'un associé puisse céder librement ses parts à son compagnon, les statuts doivent le prévoir expressément. Voir le chapitre 19.
Quel droit s'applique aux parts après la rupture d'un PACS ?
Lorsque les partenaires détenaient les parts en indivision, le partage consécutif à la rupture du pacte relève du droit de partage au taux réduit de 1,10 %. Entre concubins, le partage supporte le taux de 2,5 % et le rachat des parts de l'autre le droit de 5 % sur le prix. Voir le chapitre 19.
La SCI familiale avec des enfants
Un enfant mineur peut-il être associé d'une SCI ?
Oui, représenté par ses administrateurs légaux. L'apport en société d'un immeuble du mineur ou un emprunt en son nom exigent l'autorisation du juge des tutelles, que la doctrine majoritaire juge aussi nécessaire pour entrer dans une société dont les associés répondent indéfiniment des dettes. Le mineur répond lui-même des dettes sociales à proportion de ses parts. Voir le chapitre 20.
Quand faut-il un administrateur ad hoc pour l'enfant mineur ?
Lorsque les intérêts du mineur s'opposent à ceux de ses parents, par exemple pour la constitution de la société, une cession de parts entre parent et enfant, la rémunération du parent gérant ou une mise en réserve décidée par un parent usufruitier. Le juge des tutelles le désigne pour l'acte en cause seulement. Voir le chapitre 20.
Donner la nue-propriété ou la pleine propriété des parts ?
La nue-propriété est évaluée selon l'âge de l'usufruitier, par exemple 60 % entre 61 et 70 ans, ce qui réduit les droits. Le parent conserve les bénéfices et le vote sur leur affectation, puis l'enfant devient plein propriétaire au décès sans droits supplémentaires. Dans l'exemple du guide, les droits tombent de 18 194,35 € à 2 194,35 € par enfant. Voir le chapitre 20.
Donation simple ou donation-partage des parts ?
Une donation simple est rapportable à la succession pour la valeur des parts au jour du partage, de sorte que leur hausse profite à tous les enfants. Une donation-partage fige la valeur au jour de l'acte pour le calcul de la réserve si tous les enfants y ont reçu un lot. Pour une SCI qui rembourse un emprunt, la valeur des parts augmente mécaniquement avec le temps. Voir le chapitre 20.
Donner des parts à un enfant mineur réduit-il l'impôt sur les loyers ?
Non. Les revenus d'un enfant mineur sont imposés avec ceux de ses parents, qui en ont d'ailleurs la jouissance légale jusqu'à ses seize ans. La donation n'a d'effet sur ce point qu'à partir de la majorité, lorsque l'enfant n'est plus rattaché au foyer. Voir les chapitres 4 et 20.
La responsabilité du gérant et les décisions collectives
Le quitus voté en assemblée protège-t-il le gérant ?
Non. Aucune décision de l'assemblée ne peut éteindre une action en responsabilité contre le gérant pour faute commise dans son mandat et toute clause qui subordonne l'action sociale à une autorisation des associés est réputée non écrite. Un ou plusieurs associés peuvent exercer l'action sociale, les dommages et intérêts étant alloués à la société. Voir les chapitres 23 et 26.
Un associé peut-il agir personnellement contre le gérant ?
Seulement s'il subit un préjudice personnel distinct de celui de la société, par exemple lorsqu'il a été privé de son droit de vote ou de l'accès aux documents. La simple baisse de valeur de ses parts ne suffit en principe pas. Voir le chapitre 23.
Un locataire ou un entrepreneur peut-il poursuivre le gérant sur ses biens ?
En principe non, car le gérant qui agit dans ses fonctions n'engage que la société. Sa responsabilité personnelle n'est retenue que pour une faute séparable de ses fonctions, intentionnelle et d'une particulière gravité. La Cour de cassation l'a admise pour le gérant d'une SCI qui avait fait construire sans assurance dommages-ouvrage. Voir le chapitre 23.
Le gérant peut-il répondre des impôts impayés de la société ?
Oui. Le dirigeant de droit ou de fait dont les manœuvres frauduleuses ou les manquements graves et répétés ont rendu impossible le recouvrement peut être déclaré solidairement responsable par le président du tribunal judiciaire. Le gérant non associé y est particulièrement exposé, puisque le gérant associé de SCI répond déjà des dettes sociales à proportion de ses parts. Voir le chapitre 23.
Peut-on rédiger après coup le procès-verbal d'une assemblée oubliée ?
Non. Rédiger le procès-verbal d'une assemblée qui n'a pas eu lieu constitue un faux, puni de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 € d'amende. Une décision oubliée se régularise par une nouvelle décision prise aujourd'hui selon les formes, qui ratifie les actes passés. Voir les chapitres 23 et 24.
Quelles sont les façons de décider dans une SCI ?
L'assemblée, toujours possible, la consultation écrite si les statuts la prévoient et l'acte signé par tous les associés. L'acte unanime convient à une SCI familiale dont les membres s'entendent, alors que l'assemblée s'impose dès qu'un désaccord existe. Voir le chapitre 24.
Dans quel délai convoquer une assemblée de SCI ?
Par lettre recommandée quinze jours au moins avant la réunion, le délai se calculant à compter de l'envoi. La convocation indique un ordre du jour précis et les résolutions et documents sont tenus à la disposition des associés dès son envoi. Prévoyez une marge pour absorber un retard ou une erreur d'adresse. Voir le chapitre 24.
Qui convoquer lorsque les parts sont démembrées ou indivises ?
Pour des parts démembrées, convoquez l'usufruitier et le nu-propriétaire, même lorsqu'un seul vote. Pour des parts indivises, comme après un décès, c'est le mandataire unique des indivisaires qui est convoqué et qui vote, désigné en justice à défaut d'accord. Voir le chapitre 24.
Comment un associé non gérant peut-il obtenir une délibération ?
Il demande au gérant par lettre recommandée de provoquer une délibération sur une question déterminée. Faute de suite dans le délai d'un mois, il peut solliciter du président du tribunal judiciaire la désignation d'un mandataire, selon la procédure accélérée au fond et non en référé. Voir le chapitre 24.
La SCI est-elle dissoute quand un associé réunit toutes les parts ?
Pas de plein droit. Tout intéressé peut toutefois demander la dissolution si la situation n'a pas été régularisée dans le délai d'un an. Faites entrer un second associé ou décidez du sort de la société avant ce terme. Voir le chapitre 24.
Quelle majorité s'applique si les statuts de la SCI sont muets ?
L'unanimité de tous les associés, absents et silencieux compris, pour les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant comme pour la modification des statuts. Seules la nomination et la révocation du gérant se décident à plus de la moitié des parts. Voir les chapitres 24 et 25.
Comment graduer les majorités dans les statuts ?
Une pratique courante retient plus de la moitié des parts pour les comptes, le résultat et le gérant, deux tiers ou trois quarts pour emprunter, vendre ou modifier les statuts, puis une majorité plus forte pour l'agrément d'un tiers. Précisez aussi si la majorité se calcule sur toutes les parts ou sur les voix exprimées. L'augmentation des engagements d'un associé exige toujours son consentement. Voir le chapitre 25.
Qui vote quand les parts ont été démembrées par donation ?
Le nu-propriétaire vote toutes les décisions, sauf l'affectation des bénéfices réservée à l'usufruitier. Les statuts peuvent confier d'autres votes à l'usufruitier mais ne peuvent priver aucun des deux du droit de participer. Des parents qui veulent rester maîtres de la gestion après la donation doivent le prévoir dans les statuts. Voir le chapitre 25.
Qu'est-ce que l'abus de majorité dans une SCI ?
C'est une décision contraire à l'intérêt social prise dans l'unique dessein de favoriser les majoritaires au détriment des minoritaires. L'exemple type est la mise en réserve systématique des bénéfices d'une SCI à l'IR, qui impose le minoritaire sans lui verser de trésorerie. La sanction est l'annulation de la décision et, le cas échéant, l'allocation de dommages et intérêts. Voir le chapitre 25.
Un associé minoritaire peut-il bloquer abusivement une décision ?
L'abus de minorité est sanctionné lorsqu'un associé empêche une opération essentielle dans son seul intérêt. Le juge ne vote pas à sa place mais peut désigner un mandataire chargé de voter dans le sens de l'intérêt social. Entre deux associés à 50 %, le blocage systématique peut être sanctionné de la même façon ou conduire à la dissolution pour mésentente. Voir le chapitre 25.
L'approbation des comptes et l'information des associés
Que doit contenir le rapport annuel du gérant de SCI ?
L'article 1856 du Code civil impose un rapport écrit d'ensemble sur l'activité de l'année, avec les bénéfices et les pertes. En pratique, il présente l'état locatif, les travaux, les emprunts, les comptes courants, la trésorerie, le résultat fiscal et la quote-part de chaque associé. Il doit expliquer l'écart entre résultat fiscal et trésorerie. Voir le chapitre 26.
Une SCI à l'IR doit-elle établir des comptes annuels ?
Pas par principe. Elle y est tenue si elle exerce une activité commerciale, a opté pour l'IS, est assujettie à la TVA, dépasse certains seuils, compte un associé relevant des BIC ou de l'IS ou si ses statuts l'imposent. Même dans ces cas, elle ne dépose pas ses comptes au greffe. Voir le chapitre 26.
Dans quel délai approuver les comptes ?
Dans la SCI, la loi ne fixe pas de délai et les statuts retiennent le plus souvent six mois après la clôture. Dans la SARL, l'assemblée doit se tenir dans les six mois, prorogeables par le juge. Le gérant qui ne soumet pas les comptes y encourt une amende de 9 000 €. Tenez l'assemblée d'une SCI avant le dépôt de la déclaration n° 2072 pour que chacun dispose des bons chiffres. Voir le chapitre 26.
Pourquoi voter séparément l'approbation des comptes et l'affectation du résultat ?
Ces deux décisions n'obéissent pas toujours aux mêmes règles de vote. Pour des parts démembrées, l'approbation revient par défaut au nu-propriétaire et l'affectation des bénéfices à l'usufruitier. Une résolution unique expose la décision à la contestation. Voir le chapitre 26.
Que se passe-t-il si les associés refusent d'approuver les comptes ?
Le gérant corrige les comptes ou fournit les explications demandées, puis les soumet à nouveau. Le refus n'interrompt pas la vie fiscale de la société, dont la déclaration reste due à sa date, une déclaration rectificative étant déposée si les comptes changent ensuite. Un blocage durable peut être sanctionné ou conduire à la dissolution pour mésentente. Voir le chapitre 26.
Quels documents un associé de SCI peut-il consulter ?
Au moins une fois par an, tous les livres et documents sociaux, comme les contrats, les baux, les factures, les relevés bancaires et les procès-verbaux, avec le droit d'en prendre copie. Le droit s'exerce au siège et l'associé peut se faire assister d'un expert. Les statuts peuvent élargir ce droit, jamais le restreindre. Voir le chapitre 27.
Dans quel délai le gérant doit-il répondre aux questions écrites ?
Le gérant d'une SCI répond par écrit dans le délai d'un mois aux questions écrites sur la gestion. Une réponse évasive ou l'absence de réponse peut être retenue contre lui dans un contentieux. Envoyez vos questions par lettre recommandée pour dater leur réception. Voir le chapitre 27.
L'usufruitier de parts a-t-il un droit d'information ?
Il n'a pas la qualité d'associé, mais il participe aux décisions collectives et doit recevoir l'information préalable aux décisions concernées. L'étendue de son accès permanent aux documents n'est fixée par aucun texte. Les statuts ont intérêt à lui reconnaître le même droit de communication qu'un associé. Voir le chapitre 27.
Que faire si le gérant refuse de communiquer les documents ?
Après une demande écrite restée sans effet, l'associé de SCI saisit le président du tribunal judiciaire en référé. En SARL et en SNC, le juge peut enjoindre la communication sous astreinte ou désigner un mandataire chargé d'y procéder. Un refus répété peut aussi justifier la révocation judiciaire du gérant. Voir le chapitre 27.
Quelles informations l'associé doit-il recevoir chaque année ?
Sa quote-part fiscale vérifiée pour sa déclaration de revenus et, s'il est redevable de l'IFI, la valeur des immeubles, le capital restant dû et les comptes courants au 1er janvier. Une quote-part transmise par erreur l'expose à un rappel d'impôt et peut engager la responsabilité du gérant. Voir le chapitre 27.
Les comptes courants et le résultat
Quelle différence entre un compte courant d'associé et un apport en capital ?
Le compte courant est un prêt de l'associé à la société, inscrit au passif parmi les dettes. Il ne donne ni droit de vote ni part supplémentaire des bénéfices et reste remboursable. L'apport en capital est rémunéré par des parts et n'est restitué qu'à la liquidation ou lors d'une réduction de capital. Voir le chapitre 28.
La société peut-elle refuser de rembourser mon compte courant ?
Sans convention ni clause statutaire, l'avance est remboursable à tout moment à la demande de l'associé. La société ne peut pas invoquer ses difficultés financières pour refuser. Elle peut seulement demander au juge des délais de paiement, dans la limite de deux ans. Voir le chapitre 28.
Les intérêts versés sur un compte courant sont-ils déductibles dans une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) ?
Oui, si le capital est entièrement libéré et dans la limite d'un taux de référence publié pour chaque date de clôture. L'excédent est réintégré au résultat imposable et chaque compte est apprécié séparément. L'associé personne physique est imposé sur les intérêts au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 % ou, sur option globale, au barème progressif. Voir le chapitre 28.
Un associé peut-il avoir un compte courant débiteur ?
Dans une société civile immobilière (SCI), un associé personne physique peut avoir un compte courant débiteur, mais les autres associés peuvent exiger le remboursement. C'est interdit aux associés personnes physiques et aux gérants de société à responsabilité limitée (SARL) ainsi qu'aux dirigeants de société anonyme et de société par actions simplifiée (SAS). Dans une société à l'IS, les sommes mises à la disposition d'un associé sont imposables comme des revenus distribués. Voir le chapitre 28.
Le compte courant est-il cédé avec les parts ?
Non. La cession du compte courant est une cession de créance distincte, qui doit être prévue expressément dans l'acte avec son prix. À défaut, le cédant reste créancier d'une société dont il n'est plus associé. Voir le chapitre 28.
Dans une SCI à l'impôt sur le revenu (IR), suis-je imposé sur des bénéfices que je ne perçois pas ?
Oui. Chaque associé est imposé sur sa quote-part du résultat, qu'elle soit distribuée ou non. Comme le remboursement du capital de l'emprunt n'est pas déductible, les associés peuvent payer un impôt supérieur à la trésorerie que la société peut leur verser. Voir les chapitres 29 et 57.
Comment sont imposés les dividendes d'une société à l'IS ?
En 2026, les dividendes perçus par une personne physique domiciliée en France supportent le PFU de 31,4 %, soit 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Sur option globale pour le barème, ils bénéficient d'un abattement de 40 %. La société opère un prélèvement à la source qu'elle déclare sur le formulaire n° 2777-SD. Voir les chapitres 29 et 75.
Le gérant peut-il décider seul de distribuer ou de mettre en réserve ?
Non. L'affectation du résultat relève toujours des associés, après l'approbation des comptes. Sans clause, les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant d'une société civile se prennent à l'unanimité, ce qui permet à un seul associé de bloquer toute distribution. Voir les chapitres 29 et 25.
La majorité peut-elle mettre en réserve tous les bénéfices chaque année ?
Une mise en réserve n'est pas abusive en soi lorsqu'elle répond à des besoins réels, comme des travaux ou le remboursement d'un emprunt. Elle peut devenir un abus de majorité si elle est contraire à l'intérêt social et prise dans l'unique dessein de favoriser la majorité au détriment du minoritaire. Le juge peut annuler la décision et accorder des dommages et intérêts, mais il ne peut pas décider lui-même d'une distribution. Voir le chapitre 29.
Qui vote l'affectation des bénéfices lorsque les parts sont démembrées ?
Le vote sur l'affectation des bénéfices est réservé à l'usufruitier, le nu-propriétaire votant les autres décisions sauf aménagement statutaire. En cas de distribution de réserves, l'usufruitier exerce sauf convention contraire un quasi-usufruit sur les sommes reçues. Il devient alors débiteur d'une restitution envers le nu-propriétaire. Voir les chapitres 29 et 112.
La mésentente, la gérance et les contentieux
Quand le juge peut-il dissoudre une société pour mésentente ?
Il faut une mésentente qui paralyse le fonctionnement de la société, c'est-à-dire une impossibilité d'adopter les décisions collectives. Une mauvaise ambiance ou un désaccord sur la stratégie ne suffisent pas tant que la société encaisse ses loyers et approuve ses comptes. Tout associé peut agir, quel que soit le nombre de ses parts. Voir les chapitres 30 et 124.
Que faire si le gérant refuse de consulter les associés ?
L'associé non gérant d'une société civile peut lui demander de provoquer une délibération sur une question déterminée. Après un mois de refus ou de silence, il peut demander au président du tribunal judiciaire de désigner un mandataire chargé de la provoquer. Cette demande relève de la procédure accélérée au fond et non du juge des référés. Voir le chapitre 30.
Peut-on saisir le juge sans respecter la clause de médiation des statuts ?
Non. L'action engagée sans avoir mis en œuvre une clause statutaire de conciliation ou de médiation préalable est irrecevable. Rédigez la clause avec précision, en désignant le médiateur, le délai et le partage des frais, pour qu'elle ne devienne pas elle-même un outil de blocage. Voir le chapitre 30.
Puis-je quitter une SCI si les autres associés refusent ?
Dans une société civile, à défaut de clause ou d'accord unanime, l'associé peut demander au tribunal l'autorisation de se retirer pour justes motifs. Il a droit au remboursement de la valeur de ses parts, fixée par expert à défaut d'accord, mais la société doit trouver les fonds. Ce retrait légal n'existe ni dans les SARL ni dans les SAS. Voir les chapitres 30 et 32.
Comment prévenir le blocage dans une SCI de couple à 50 % et 50 % ?
Prévoyez dès la création une clause de sortie qui permet à l'un de racheter les parts de l'autre à dire d'expert selon une méthode fixée. Des majorités réalistes, une clause de médiation et une méthode d'évaluation des parts complètent ce dispositif. Une dissolution judiciaire coûte en général beaucoup plus qu'un rachat négocié. Voir le chapitre 30.
Quelle majorité faut-il pour révoquer le gérant d'une SCI ?
Sauf clause contraire des statuts, il faut les voix d'associés représentant plus de la moitié des parts sociales. La majorité se calcule sur toutes les parts et non sur les seules parts présentes, si bien qu'un associé absent pèse comme un vote défavorable. Aucun texte n'interdit au gérant associé de voter sur sa propre révocation. Voir le chapitre 31.
Un gérant révoqué sans juste motif peut-il obtenir une indemnité ?
Oui. La révocation reste valable, mais l'absence de juste motif peut ouvrir droit à des dommages et intérêts payés par la société. Une révocation brutale ou décidée sans que le gérant ait pu présenter ses observations peut aussi être indemnisée, même lorsqu'un motif existe. Voir le chapitre 31.
Que peut faire un associé minoritaire face à un gérant majoritaire ?
Il peut demander au tribunal la révocation du gérant pour cause légitime, sans vote préalable des associés. Les statuts ne peuvent pas supprimer ce droit. Pour une SCI, la Cour de cassation n'exige pas une faute grave et toute faute susceptible de nuire à l'intérêt de la société peut suffire. Voir le chapitre 31.
Le gérant révoqué reste-t-il caution des emprunts de la société ?
Oui. L'engagement de caution est distinct du mandat social et la révocation ne le libère pas. Seule la banque peut l'en décharger, en général contre la caution d'un autre associé. Négociez la levée de la caution en même temps que le sort de son compte courant et de ses parts. Voir les chapitres 31 et 37.
Le gérant associé révoqué peut-il quitter la SCI ?
Oui. Sauf clause contraire des statuts ou dissolution anticipée décidée par les autres associés, il peut se retirer et obtenir le remboursement de la valeur de ses parts, fixée par expert à défaut d'accord. Ce droit ne dépend pas du caractère justifié de la révocation. Voir les chapitres 31 et 32.
Puis-je me retirer d'une SCI quand je le souhaite ?
Le retrait se fait dans les conditions prévues par les statuts ou, s'ils sont muets, avec l'accord unanime des autres associés. À défaut, le tribunal peut l'autoriser pour justes motifs. L'associé a droit au remboursement de la valeur de ses parts, fixée par expert en l'absence d'accord. Voir le chapitre 32.
Qui fixe la valeur des parts en cas de désaccord ?
Un expert désigné par les parties ou, à défaut d'accord, par le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond (article 1843-4 du Code civil). L'expert doit appliquer la méthode de valorisation prévue par les statuts ou par une convention entre les parties. Sans clause, il choisit librement sa méthode et ses décotes. Voir le chapitre 32.
Reste-t-on associé tant que le remboursement n'est pas payé ?
Oui. L'associé qui se retire ne perd cette qualité qu'après le remboursement de la valeur de ses droits sociaux. Jusque-là, il vote, reçoit l'information et, dans une SCI à l'IR, reste imposé sur sa quote-part de résultat. Voir le chapitre 32.
Les associés peuvent-ils exclure l'un d'entre eux ?
Dans une société civile, seulement si les statuts le prévoient, en dehors des cas légaux comme la liquidation judiciaire de l'associé. L'associé visé doit être informé à l'avance des griefs, pouvoir s'exprimer et voter. Une clause qui impose un prix dérisoire alimente le contentieux. Voir le chapitre 32.
Vaut-il mieux faire racheter les parts du sortant par les associés ou par la société ?
Le rachat par les associés est une cession soumise au droit de 5 % pour une société à prépondérance immobilière ainsi qu'à l'impôt sur la plus-value du cédant. L'annulation des parts par réduction de capital est financée par la trésorerie de la société et obéit à une fiscalité qui dépend du régime de la société. Comparez les deux voies avec leur coût de financement avant de décider. Voir le chapitre 32.
Une SCI doit-elle faire approuver les conventions passées avec son gérant ?
Aucun texte n'impose de contrôle des conventions dans une SCI, sauf clause statutaire. Une autorisation par décision collective qui mentionne l'intéressé reste la meilleure protection du gérant et la meilleure preuve face à l'administration. Dans une SARL et dans une SAS, un rapport annuel sur les conventions est soumis aux associés. Voir le chapitre 33.
Une SCI peut-elle loger gratuitement un associé ?
Oui si l'objet social le permet. Dans une SCI à l'IR, aucun revenu n'est imposé, mais les charges de ce logement ne sont plus déductibles. Dans une société à l'IS, l'administration peut y voir un acte anormal de gestion et imposer l'avantage chez l'associé comme revenu distribué. Voir les chapitres 33 et 41.
La société peut-elle prêter de l'argent à un associé ?
Le prêt d'une SARL à un gérant ou à un associé personne physique est interdit et nul, comme celui d'une SAS à ses dirigeants. Dans une SCI, aucun texte ne l'interdit s'il reste conforme à l'objet et à l'intérêt social. Dans une société à l'IS, les avances aux associés sont présumées être des revenus distribués, sauf prêt écrit conclu à des conditions normales. Voir le chapitre 33.
Un associé peut-il faire lui-même les travaux de la SCI ?
Oui. S'il travaille gratuitement, seuls les matériaux achetés au nom de la société sont déductibles pour une SCI à l'IR au régime réel. S'il exerce une activité déclarée et facture à un prix normal, la facture est une dépense de la société et un revenu professionnel pour lui. Voir le chapitre 33.
Que faire quand un associé paie une facture de la SCI avec sa carte personnelle ?
Inscrivez le paiement au crédit de son compte courant, avec une facture établie au nom de la société. Faites ensuite approuver chaque année le solde des comptes courants par les associés. Sans écriture, la nature du paiement devient incertaine et la créance se prouve mal en cas de décès ou de séparation. Voir les chapitres 33 et 28.
Quel tribunal est compétent pour un litige entre associés ?
Pour une société civile, y compris une SCI qui a opté pour l'IS, c'est le tribunal judiciaire du siège. Pour une SARL, une SAS ou une société en nom collectif (SNC), c'est le tribunal de commerce, même pour une SARL de famille qui loue nu. Voir le chapitre 34.
Le quitus voté en assemblée protège-t-il le gérant ?
Non. Aucune décision de l'assemblée ne peut éteindre une action en responsabilité contre le gérant pour une faute commise dans son mandat. Une clause des statuts qui subordonne l'action sociale à l'autorisation de l'assemblée est réputée non écrite. Voir le chapitre 34.
Un associé minoritaire peut-il agir contre le gérant au nom de la société ?
Oui. Tout associé, même à 1 %, peut exercer l'action sociale en responsabilité contre le gérant, en mettant la société en cause. Il avance les frais, mais l'indemnité est versée à la société et ne lui profite qu'à proportion de ses parts. Voir le chapitre 34.
Dans quel délai agir contre le gérant ?
Dans une société civile, le délai est de cinq ans à compter du jour où le demandeur a connu ou aurait dû connaître les faits. Dans une SARL ou une SAS, il est de trois ans à compter du fait dommageable ou de sa révélation s'il a été dissimulé. Voir le chapitre 34.
Un créancier de la SCI peut-il me réclamer directement la dette ?
Les associés d'une SCI répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital, sans solidarité. Le créancier doit d'abord poursuivre vainement la société. Une caution personnelle change tout, car elle engage l'associé pour la totalité du montant garanti. Voir les chapitres 34 et 37.
Acquérir en société
Une SCI peut-elle signer un compromis avant d'être immatriculée ?
Oui, au nom et pour le compte de la société en formation, ou par un associé avec une clause de substitution. La société immatriculée reprend ensuite l'acte, réputé conclu par elle dès l'origine. Les droits de mutation ne sont alors dus qu'une fois. À défaut de reprise, le signataire reste acquéreur et le transfert ultérieur à la SCI est une nouvelle mutation. Voir le chapitre 35.
La SCI bénéficie-t-elle du délai de rétractation de dix jours ?
Souvent non. La jurisprudence refuse fréquemment ce délai à une SCI dont l'objet est l'acquisition et la gestion d'immeubles, traitée comme un acquéreur professionnel. Si la société souhaite un délai de réflexion, faites-le stipuler expressément dans l'avant-contrat. Voir le chapitre 35.
La condition suspensive de prêt s'applique-t-elle automatiquement à une SCI ?
Non. Le Code de la consommation ne s'applique en principe pas à une SCI patrimoniale, même familiale. La condition doit être stipulée expressément au nom de la SCI, avec le montant, la durée, le taux maximal et le délai. La demande de prêt doit ensuite y être conforme, faute de quoi la protection peut être perdue. Voir le chapitre 35.
Les frais de notaire sont-ils plus élevés quand on achète en SCI ?
Non. Une SCI qui achète un bien ancien supporte les mêmes droits de mutation qu'un particulier. Dans une SCI à l'IR, ces frais ne sont pas déductibles et majorent le prix d'acquisition pour la plus-value. Dans une société à l'IS, ils peuvent être portés en charges ou incorporés au prix de revient et amortis. Voir les chapitres 35 et 43.
Quels documents le notaire demande-t-il à la SCI pour signer l'acte ?
Il demande notamment l'extrait d'immatriculation, les statuts à jour, la pièce d'identité du gérant, la décision collective qui autorise l'achat et l'emprunt ainsi que le justificatif de la déclaration des bénéficiaires effectifs. Les fonds doivent provenir d'un compte ouvert au nom de la société. Voir le chapitre 35.
Vaut-il mieux acheter les parts ou l'immeuble de la SCI ?
L'achat des parts supporte un droit de 5 % assis sur le prix des parts, sans ajout du passif social, alors que l'achat de l'immeuble supporte les droits de mutation de droit commun sur tout le prix. En contrepartie, vous reprenez une société avec ses dettes, ses contrats, son historique fiscal et sa plus-value latente. L'audit et la garantie d'actif et de passif sont le prix de cette économie. Voir le chapitre 39.
Une cession de parts de SCI peut-elle encore se faire par un simple acte sous signature privée ?
Plus pour une société à prépondérance immobilière. Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil, issu de l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, impose à peine de nullité un acte authentique, un acte contresigné par avocat ou, dans les cas prévus par la loi, un acte établi par un expert-comptable. À défaut, l'enregistrement est refusé. Voir le chapitre 39.
Le compte courant du cédant est-il compris dans le prix des parts ?
Non. C'est une créance distincte sur la société, que vous pouvez racheter au cédant, en général pour son nominal, ou que la société peut lui rembourser. Prévoyez-le expressément dans l'acte, faute de quoi le cédant reste créancier de la société. Voir les chapitres 39 et 28.
Faut-il tenir compte de l'impôt latent en achetant les parts d'une SCI à l'IS ?
Oui. L'immeuble figure au bilan pour sa valeur nette comptable après amortissements et la société sera imposée sur la plus-value en cas de vente. En achetant les parts, vous reprenez cet impôt latent, dont la prise en compte dans le prix se négocie selon l'horizon de détention. Voir les chapitres 39 et 76.
Les intérêts de l'emprunt qui finance l'achat de parts sont-ils déductibles ?
Dans une SCI à l'IR, l'acquéreur déduit les intérêts de son emprunt personnel de sa quote-part de revenus fonciers sur la déclaration n° 2044. C'est aussi le cas pour l'achat de l'usufruit de parts, mais pas pour l'achat de la seule nue-propriété. Voir le chapitre 39.
Une société peut-elle détenir un usufruit sans limite de durée ?
Non. L'usufruit accordé à une personne morale est limité à trente ans par l'article 619 du Code civil. Une société peut en revanche détenir une nue-propriété sans limite de durée. Voir le chapitre 40.
La cession d'un usufruit temporaire à sa propre holding est-elle imposée comme une plus-value ?
Non. La première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire par une personne physique ou par un associé de SCI à l'IR est imposée dans la catégorie du revenu que procure le bien, en revenus fonciers pour un immeuble loué nu. La base est au moins égale à la valeur du barème de l'article 669 II du Code général des impôts, soit 23 % par période de dix ans. Voir le chapitre 40.
Les enfants peuvent-ils acheter la nue-propriété par leur SCI pendant que les parents achètent l'usufruit ?
Oui, à condition que la SCI des enfants finance la nue-propriété par ses propres ressources, par un emprunt réellement remboursé par les enfants ou par une donation déclarée. Si les parents fournissent les fonds sans donation déclarée, l'opération s'expose à la requalification en donation déguisée ou à l'abus de droit. L'interposition d'une SCI écarte la présomption de l'article 751 du Code général des impôts, pas ce risque. Voir le chapitre 40.
Comment fixer le prix de l'usufruit et de la nue-propriété lors d'un achat démembré ?
Pour une vente, chaque droit est payé à sa valeur vénale, souvent calculée en actualisant les revenus nets que percevra l'usufruitier. Le barème de l'article 669 du Code général des impôts sert de référence mais n'est pas la règle de prix. Un rapport d'évaluation indépendant protège en cas de contrôle. Voir le chapitre 40.
La réunion de l'usufruit et de la nue-propriété est-elle taxée ?
Non. À l'extinction de l'usufruit par décès de l'usufruitier ou à l'arrivée du terme, la réunion ne donne lieu à aucun droit d'enregistrement. La plus-value future de la SCI nue-propriétaire sera en revanche calculée sur le prix décoté payé pour la nue-propriété. Voir le chapitre 40.
Un associé peut-il habiter le logement de la SCI sans payer de loyer ?
Oui, s'il dispose d'un titre comme un prêt à usage et d'une décision des associés prise à la majorité statutaire ou à défaut à l'unanimité. L'objet social doit permettre la mise à disposition au profit des associés. Sans titre ni décision, la société peut lui réclamer une indemnité d'occupation pour les cinq dernières années. Voir le chapitre 41.
Quelles sont les conséquences fiscales de l'occupation gratuite dans une SCI à l'IR ?
Le logement ne produit aucun revenu foncier et ses charges, dont la taxe foncière, les travaux et les intérêts d'emprunt, ne sont pas déductibles. Les charges communes doivent être ventilées entre logements loués et logements occupés selon une clé écrite. Voir le chapitre 41.
Un loyer symbolique suffit-il à rendre les charges déductibles ?
Non. L'administration peut considérer que la société se réserve en réalité la jouissance du logement au profit de l'associé et refuser la déduction des charges. Fixez le loyer d'après des références de marché datées, faites-le payer réellement par virement et déclarez-le. Voir le chapitre 41.
L'associé qui occupe sa résidence principale dans la SCI bénéficie-t-il de l'exonération de plus-value ?
Dans une SCI à l'IR, la doctrine admet sous conditions l'exonération de la quote-part de plus-value revenant à l'associé qui occupe le logement à titre de résidence principale. Les associés non occupants restent imposés sur leur propre quote-part. Une société à l'IS ne peut jamais bénéficier de cette exonération. Voir le chapitre 41.
Les parts de la SCI qui détient ma résidence principale bénéficient-elles de l'abattement de 30 % d'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?
Non. Cet abattement ne s'applique pas aux parts d'une SCI qui détient la résidence principale de l'associé. Loger sa résidence principale dans une SCI fait donc perdre cet abattement. Voir les chapitres 41 et 66.
Quel bail la SCI doit-elle consentir à la société d'exploitation de son associé ?
Si la société exploite un fonds de commerce ou un fonds artisanal et est immatriculée, le statut des baux commerciaux s'applique de plein droit pour au moins neuf ans. Pour une activité libérale sans fonds, c'est en principe le bail professionnel d'au moins six ans. Un bail dérogatoire de trois ans au plus convient à une activité naissante. Voir le chapitre 42.
Peut-on fixer un loyer élevé pour faire remonter de la trésorerie dans la SCI ?
Un loyer supérieur à la valeur locative expose la société d'exploitation au refus de déduction de la fraction excessive au titre de l'acte anormal de gestion. Cette fraction peut aussi être imposée chez le dirigeant comme revenu distribué. Le loyer doit correspondre à la valeur locative de marché, documentée au dossier du bail. Voir le chapitre 42.
Faut-il faire approuver le bail lorsque le même dirigeant signe des deux côtés ?
Oui lorsque la locataire est une SARL ou une SAS, où le bail consenti par la SCI de l'associé relève en principe de la procédure de contrôle des conventions. L'absence d'approbation n'annule pas le bail mais engage la responsabilité du dirigeant. Un bail approuvé résiste mieux à une contestation ultérieure. Voir les chapitres 42 et 33.
Vaut-il mieux loger les murs dans une SCI ou dans la société d'exploitation ?
Aucune option ne domine. La SCI sépare l'immeuble des risques de l'entreprise et permet de céder l'entreprise sans les murs, avec le régime des plus-values des particuliers si elle est à l'IR. La société d'exploitation amortit l'immeuble mais l'expose à ses créanciers et sa plus-value se calcule sur la valeur nette comptable. Voir le chapitre 42.
La SCI qui loue des locaux professionnels doit-elle payer la cotisation foncière des entreprises (CFE) ?
Oui lorsque ses recettes annuelles hors taxes tirées de la location de locaux nus autres que d'habitation atteignent 100 000 €. En dessous de ce seuil, elle n'est pas concernée. Voir les chapitres 42 et 100.
Une SCI paie-t-elle moins de droits de mutation qu'un particulier ?
Non. Une SCI à l'IR ou à l'IS, une SARL de famille ou une SAS paient les mêmes droits qu'un particulier pour le même immeuble. La hausse du droit départemental à 5 % décidée en 2025 s'applique à la société sans l'exception réservée aux primo-accédants. Voir le chapitre 43.
Les frais d'acquisition sont-ils déductibles dans une SCI à l'IR ?
Non. Les droits, les émoluments de l'acte d'achat et la commission d'agence ne se déduisent pas des revenus fonciers. Ils majorent le prix d'acquisition à la revente, pour leur montant réel ou par un forfait de 7,5 %. Les intérêts de l'emprunt qui a financé ces frais restent en revanche déductibles chaque année. Voir le chapitre 43.
Comment une société à l'IS traite-t-elle les frais d'acquisition ?
Sur option, elle les porte en charges l'année de l'achat ou les incorpore au coût de l'immeuble pour les amortir. Cette option est irrévocable et s'applique à toutes les immobilisations de la société. La fraction des frais incorporés qui suit le terrain n'est jamais amortie. Voir le chapitre 43.
Peut-on retenir le forfait de 7,5 % à la revente des parts d'une SCI ?
Non. Pour la plus-value sur les parts d'une société à prépondérance immobilière, seuls les frais d'acquisition réels des titres sont admis. Conservez l'acte de cession et le décompte des droits payés. Voir le chapitre 43.
Pourquoi ne pas acheter en nom propre puis apporter le bien à la SCI ?
Si la société reprend l'emprunt, l'apport devient onéreux à hauteur de la dette reprise et supporte une seconde fois les droits de vente sur ce montant. Créez la SCI avant l'achat ou prévoyez une faculté de substitution dans la promesse. Voir les chapitres 43 et 14.
Financer en société
Les protections du crédit immobilier aux particuliers s'appliquent-elles au prêt d'une SCI ?
En principe non pour une SCI dont l'objet est la détention et la location d'immeubles, même familiale. Elle ne bénéficie ni d'un délai de réflexion légal, ni d'une condition suspensive de droit, ni d'un plafond légal de l'indemnité de remboursement anticipé. Ces points se négocient dans le contrat. Voir le chapitre 36.
Les normes du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) s'appliquent-elles aux SCI ?
Selon la foire aux questions du HCSF, les prêts aux SCI entrent dans le champ de sa décision lorsqu'ils relèvent du crédit immobilier. Pour une petite SCI transparente, la banque calcule souvent le taux d'effort de chaque associé comme pour des co-emprunteurs. À défaut, le prêt relève de la marge de flexibilité, dont l'investissement locatif ne peut utiliser qu'une faible part. Voir le chapitre 36.
Pourquoi la banque exige-t-elle la caution des associés alors que la SCI emprunte ?
Sans caution, les associés d'une SCI ne répondent des dettes qu'à proportion de leurs parts et après poursuite vaine de la société. La caution personnelle permet à la banque de les poursuivre directement pour tout le montant garanti. Dans une SARL ou une SAS, elle est la seule source d'engagement personnel des associés. Voir les chapitres 36 et 37.
Une donation de parts peut-elle poser problème avec le prêt de la société ?
Oui. Une clause de changement de contrôle peut soumettre une cession ou une donation de parts à l'accord de la banque, sous peine d'exigibilité anticipée. Relisez le contrat et obtenez l'accord écrit de la banque avant de transmettre des parts d'une société endettée. Voir le chapitre 36.
Les intérêts d'emprunt de la SCI sont-ils déductibles ?
Dans une SCI à l'IR, chaque associé déduit sa quote-part des intérêts et frais des emprunts contractés pour acquérir, construire, conserver, réparer ou améliorer les immeubles. Un emprunt destiné à rembourser un associé ou à financer une distribution n'ouvre pas cette déduction. Dans une société à l'IS, les intérêts sont des charges financières déductibles, sous réserve du plafonnement des charges financières nettes. Voir le chapitre 36.
Quelle différence entre être associé de SCI et être caution de son prêt ?
Sans caution, l'associé ne répond des dettes qu'à proportion de sa part du capital et seulement après poursuite vaine de la société. La caution solidaire supprime ces deux protections. La banque peut alors réclamer toute la dette à un seul associé, dans la limite du plafond, dès la défaillance de la société. Voir le chapitre 37.
Puis-je limiter ma caution à ma part dans le capital ?
Vous pouvez le proposer, éventuellement avec une majoration, surtout lorsque les associés n'ont pas les mêmes revenus ni les mêmes engagements. La banque peut refuser. Le plafond global et la durée, égale à celle du prêt augmentée d'un délai limité, se négocient aussi avant la signature. Voir le chapitre 37.
Que se passe-t-il si ma caution est disproportionnée à mes revenus ?
Pour un engagement souscrit depuis le 1er janvier 2022 envers un créancier professionnel, la caution personne physique manifestement disproportionnée à ses revenus et à son patrimoine est réduite au montant à hauteur duquel elle pouvait s'engager. Remplissez exactement la fiche patrimoniale, car une fiche inexacte affaiblit toute contestation. Voir le chapitre 37.
Suis-je libéré de ma caution en cédant mes parts ?
Non. Pour un prêt amortissable consenti avant la cession, la dette est née à la signature du prêt et le cédant reste caution jusqu'au terme de son engagement. Seule la banque peut le libérer, en général contre la caution du cessionnaire. Négociez cette libération en même temps que la cession. Voir les chapitres 37 et 39.
Mes héritiers devront-ils payer ma caution ?
Les héritiers ne sont tenus que des dettes nées avant le décès. Pour un prêt signé avant le décès, la dette est déjà née et les héritiers qui acceptent la succession restent tenus dans la limite du plafond. Ils peuvent accepter la succession à concurrence de l'actif net. Voir les chapitres 37 et 108.
Qui est assuré lorsque la SCI emprunte ?
La société est l'emprunteur, mais l'assurance porte sur la tête d'une ou plusieurs personnes physiques choisies par la banque. Elle retient en général le gérant et les associés majoritaires ou dont les revenus soutiennent le dossier. Le bénéficiaire des prestations est la banque. Voir le chapitre 38.
Comment répartir les quotités d'assurance entre associés ?
Au décès d'un assuré, l'assureur ne verse que le capital restant dû multiplié par sa quotité et la société reste débitrice du solde. Une couverture à 100 % sur chaque tête coûte plus cher mais éteint la dette quel que soit l'associé qui décède. Le choix dépend des loyers disponibles et du rôle de chacun dans le financement. Voir les chapitres 38 et 46.
Une SCI peut-elle changer d'assurance emprunteur à tout moment ?
Ce n'est pas acquis. Une SCI patrimoniale n'est pas un consommateur et les sources officielles ne tranchent pas l'application à une société du libre choix et de la résiliation à tout moment. Faites inscrire dans l'offre de prêt une clause de substitution sous réserve d'équivalence des garanties. Voir le chapitre 38.
Les primes d'assurance emprunteur payées par la SCI sont-elles déductibles ?
Dans une SCI à l'IR, elles sont déductibles des revenus fonciers lorsque l'assurance est exigée par le contrat de prêt et ne comporte pas d'épargne récupérable. Dans une société à l'IS, elles sont en principe des charges déductibles. Voir le chapitre 38.
L'indemnité versée au décès d'un associé assuré est-elle imposable ?
Dans une SCI à l'IR, elle éteint une dette et n'est pas un loyer. Dans une société à l'IS, la disparition de la dette se traduit en principe par un produit imposable, si bien qu'une partie de l'indemnité revient à l'État sous forme d'IS. Tenez-en compte dans le choix des quotités. Voir le chapitre 38.
Faut-il apporter les fonds en capital ou en compte courant ?
Le capital fixe le pouvoir et le partage de la valeur, le compte courant ce que chacun pourra reprendre. Dans une société à l'IS, le remboursement du compte courant n'est pas imposable, alors que l'argent apporté en capital ne ressort sans impôt qu'après distribution de toutes les réserves. Un capital faible complété par des comptes courants est la structure la plus répandue. Voir le chapitre 44.
Pourquoi la libération du capital compte-t-elle dans une SCI à l'IS ?
Le taux réduit d'IS de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice suppose notamment un capital entièrement libéré. La déduction des intérêts versés aux associés sur leurs comptes courants l'exige aussi. Un capital élevé libéré au quart fait perdre ces deux avantages. Voir les chapitres 44 et 46.
Faut-il déclarer les avances en compte courant ?
Oui. Le contrat de prêt dont le principal dépasse 5 000 €, ou plusieurs prêts du même prêteur la même année dont le total dépasse ce seuil, se déclare sur le formulaire n° 2062. La société le dépose avec sa déclaration annuelle de résultats. Voir les chapitres 44 et 28.
Des comptes courants inégaux posent-ils problème ?
Les comptes courants se remboursent d'abord, puis le solde se partage selon le capital, sans tenir compte de l'effort de financement de chacun. Dans une SCI à l'IR, chacun est en outre imposé selon ses parts. Cette structure doit être voulue et écrite, par un capital proportionnel aux apports, une rémunération du compte courant ou une convention. Voir le chapitre 44.
Un capital faible réduit-il les cotisations du gérant majoritaire de SARL sur ses dividendes ?
Non. Le seuil de 10 % au-delà duquel ses dividendes supportent les cotisations sociales se calcule sur le capital, les primes d'émission et les sommes versées en compte courant. Les comptes courants entrent donc dans le calcul. Voir les chapitres 44 et 79.
Une SCI peut-elle financer des logements par crédit-bail ?
Non. Le crédit-bail immobilier ne vise que les immeubles à usage professionnel, comme les murs commerciaux, les bureaux ou les entrepôts. Pour des logements, l'emprunt amortissable reste la voie normale. Voir le chapitre 45.
Une SCI à l'IR peut-elle être crédit-preneuse ?
Le régime fiscal du crédit-bail décrit par la doctrine vise les preneurs imposés aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC), aux bénéfices agricoles, aux bénéfices non commerciaux ou à l'IS. Pour une SCI à l'IR qui sous-loue, les documents officiels ne tranchent ni l'imposition des sous-loyers, ni la déduction des loyers, ni la levée de l'option. Ne signez qu'après l'avis écrit d'un avocat fiscaliste et, le cas échéant, un rescrit. Voir le chapitre 45.
Les loyers de crédit-bail sont-ils entièrement déductibles à l'IS ?
Non. La fraction qui finance le terrain n'est pas déductible et se concentre sur les dernières années du contrat. Tous les loyers restent déductibles si le prix de levée atteint au moins la valeur du terrain à la signature. Voir le chapitre 45.
Que se passe-t-il fiscalement à la levée de l'option ?
Le preneur à l'IS réintègre dans son résultat la différence entre la valeur nette comptable théorique de l'immeuble et le prix de levée, diminuée des loyers non déduits au titre du terrain. Cette réintégration tombe l'année où la société paie aussi le prix de levée et les frais d'acte. Simulez cette année dès la signature du contrat. Voir le chapitre 45.
La société d'exploitation peut-elle céder son contrat de crédit-bail à la SCI du dirigeant ?
Oui, avec l'agrément du crédit-bailleur et à un prix normal établi par une évaluation documentée. Une cession à vil prix est un avantage que l'administration peut qualifier d'acte anormal de gestion et imposer chez le dirigeant comme revenu distribué. Voir le chapitre 45.
Puis-je récupérer les échéances de la SCI que j'ai payées de ma poche ?
Seulement si ces sommes figurent au crédit de votre compte courant. Sans inscription, rien ne distingue vos versements de ceux des autres associés et le prix de vente se partage selon le capital. Faites transiter tous les versements par le compte de la société ou établissez immédiatement une pièce qui constate l'avance. Voir le chapitre 46.
Pourquoi les associés d'une SCI à l'IR paient-ils parfois plus d'impôt que la trésorerie disponible ?
Le résultat foncier se calcule sans déduire le capital remboursé de l'emprunt. Les associés sont donc imposés sur une somme que la société a utilisée pour rembourser la banque. Établissez avant l'achat un tableau qui fait apparaître, année par année, la trésorerie de la société et l'impôt de chaque associé. Voir les chapitres 46 et 29.
Créer une SCI permet-il d'emprunter davantage ?
Non. La banque analyse la situation des associés, leur demande leur caution et intègre leurs échéances existantes. Selon la foire aux questions du HCSF, le prêt de la SCI compte pour l'associé selon sa responsabilité dans la dette. Faites étudier la capacité d'emprunt de chaque associé avant de créer la société. Voir les chapitres 46 et 36.
Financer la SCI par compte courant réduit-il l'IFI ?
Non. Les dettes contractées par la société auprès d'un membre du foyer pour acquérir un actif imposable ne sont pas prises en compte pour évaluer les parts. Seule la dette bancaire vient en déduction. Voir les chapitres 46 et 66.
Faut-il emprunter personnellement pour financer une société à l'IS ?
C'est rarement judicieux. Les intérêts de l'emprunt personnel de l'associé ne réduisent ni le résultat de la société ni, en principe, l'imposition des dividendes qu'il percevra. Le même emprunt souscrit par la société aurait réduit son résultat imposable. Décidez qui emprunte avant de signer l'offre de prêt. Voir le chapitre 46.
Louer en société
Quelle est la durée minimale du bail vide consenti par une SCI ?
Elle est de trois ans pour une SCI familiale, constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus. Elle est de six ans pour toute autre société, y compris une SARL de famille ou une SCI dont une holding est associée. Un bail de trois ans signé par une société non familiale est réputé conclu pour six ans. Voir le chapitre 47.
Une SCI peut-elle donner congé pour reprise ?
Seule une SCI familiale le peut, uniquement au profit d'un associé qui fera du logement sa résidence principale. Les autres sociétés ne peuvent donner congé que pour vendre ou pour un motif légitime et sérieux. Un congé frauduleux expose une personne morale à une amende pénale pouvant atteindre 30 000 €. Voir le chapitre 47.
Une SCI familiale échappe-t-elle à l'obligation de reloger un locataire âgé ?
Non. La dispense prévue pour le bailleur personne physique de plus de 65 ans ou aux ressources modestes ne profite pas à une société, même familiale. Face à un locataire protégé, la SCI doit proposer un logement adapté à proximité, faute de quoi le congé est annulé. Voir le chapitre 47.
L'entrée d'une holding au capital change-t-elle les baux de la SCI ?
Oui pour les baux futurs. La société n'est plus constituée exclusivement entre parents et alliés et doit consentir des baux de six ans, sans congé pour reprise ni caution personne physique sauf pour un étudiant non boursier. Les baux en cours conservent leur durée. Voir le chapitre 47.
Une société bailleresse risque-t-elle des amendes plus lourdes qu'un particulier ?
Oui. Demander une pièce interdite à un candidat expose une personne morale à une amende administrative pouvant atteindre 15 000 €, contre 3 000 € pour une personne physique. Le plafond est aussi de 15 000 € pour un loyer non conforme à l'encadrement, contre 5 000 €. Voir les chapitres 47 et 54.
Une SCI à l'IR peut-elle louer en meublé ?
Oui, tant que ses recettes de location meublée restent dans la limite de 10 % de ses recettes hors taxes, seuil toléré par l'administration. Au-delà, l'activité commerciale n'est plus accessoire et la société devient passible de l'IS pour l'ensemble de son résultat, loyers nus compris. Voir le chapitre 48.
Comment calculer le seuil de 10 % ?
Divisez les recettes commerciales hors taxes de l'exercice, dont les loyers meublés, saisonniers ou de locaux équipés, par le total des recettes hors taxes. Le ratio dépend autant des loyers nus que des loyers meublés, si bien que la vacance d'un logement nu peut suffire à franchir le seuil. Conservez le calcul avec les comptes de chaque exercice. Voir le chapitre 48.
Une SCI à l'IS relève-t-elle du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ?
Non. Une SCI à l'IS peut louer meublé sans limite fiscale, mais elle ne relève ni du statut LMNP ni du régime micro. Elle amortit l'immeuble et paie à la revente un impôt calculé sur la valeur nette comptable. Voir les chapitres 48 et 81.
Qui peut constituer une SARL de famille pour louer meublé ?
Les parents en ligne directe, les frères et sœurs, les conjoints et les partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS), la doctrine admettant aussi les conjoints des enfants aux côtés de leurs parents. Chaque associé est imposé sur sa quote-part dans la catégorie des BIC. L'entrée d'un associé extérieur, comme un neveu ou un ami, fait perdre le régime. Voir les chapitres 48 et 79.
Une SCI peut-elle louer nu à une société exploitante qui meuble et sous-loue ?
Oui. La SCI perçoit des revenus fonciers et l'exploitant porte l'activité commerciale. Le bail doit être réel et écrit, à un loyer de marché pour un local nu, faute de quoi l'administration peut corriger le résultat de chaque société ou invoquer l'abus de droit. Voir le chapitre 48.
Une SCI à l'IR peut-elle signer un bail commercial avec une clause-recette ?
C'est risqué. Selon la doctrine, un loyer qui comporte une part variable assise sur le chiffre d'affaires ou le bénéfice du locataire rend l'activité de la SCI commerciale, même si cette part n'est jamais perçue. Au-delà de la tolérance de 10 % des recettes, la société devient passible de l'IS. Voir le chapitre 49.
Louer un local équipé fait-il basculer la SCI à l'IS ?
Oui, sous réserve de la tolérance de 10 % des recettes. La location d'un établissement commercial muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation est une activité commerciale. Louez le local nu et laissez le matériel à la société d'exploitation si la SCI veut rester à l'IR. Voir les chapitres 49 et 42.
La SCI qui opte pour la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) bénéficie-t-elle de la franchise en base ?
Non. La franchise ne s'applique pas aux opérations taxées sur option, si bien que la société collecte la TVA à 20 % dès le premier euro de loyer. La SCI à l'IR qui opte reste transparente pour l'impôt sur le revenu tout en devenant redevable de la TVA. Voir les chapitres 49 et 53.
Que se passe-t-il si la SCI ne répond pas à une demande de renouvellement du bail commercial ?
Faute de réponse dans les trois mois, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement. Une demande reçue au siège domicilié chez un associé qui ne gère pas peut ainsi rester sans suite. Prévoyez qui reçoit le courrier, qui décide et dans quel délai les associés sont consultés. Voir le chapitre 49.
Quel est le plafond du dépôt de garantie d'un bail commercial conclu en 2026 ?
Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, le dépôt de garantie des baux commerciaux nouvellement conclus ou renouvelés ne peut dépasser trois mois de loyer. Le même plafond vaut pour la valeur des autres garanties exigées. Le dépôt est restitué dans les trois mois de la remise des clés. Voir le chapitre 49.
Une SCI à l'IR peut-elle louer en meublé de tourisme ?
Seulement à titre accessoire. Au-delà de 10 % des recettes hors taxes, apprécié sur l'année puis en moyenne sur quatre ans en cas de dépassement occasionnel, la société entière devient passible de l'IS. Tous ses loyers, y compris ceux des logements loués nus, sont alors imposés à l'IS. Voir le chapitre 50.
L'exception de résidence principale au changement d'usage s'applique-t-elle à une société ?
Non. Une société n'a pas de résidence principale au sens de la loi du 6 juillet 1989. Le logement qu'elle loue aux vacanciers relève donc de l'autorisation de changement d'usage dans les communes qui l'imposent, sous peine d'une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par local. Voir le chapitre 50.
Un associé peut-il occuper gratuitement le meublé de tourisme de la société pendant ses vacances ?
C'est la source de redressement la plus fréquente. Dans une société à l'IS, l'avantage peut être réintégré au résultat et imposé chez l'associé comme revenu distribué. Faites-lui payer un loyer de marché pour sa période d'occupation ou renoncez à l'usage privé. Voir les chapitres 50 et 41.
Les meublés de tourisme d'une société sont-ils concernés par l'échéance énergétique de 2034 ?
Oui. À compter du 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme devront être classés de A à D au diagnostic de performance énergétique (DPE), sauf ceux qui constituent la résidence principale du loueur. Une société n'ayant pas de résidence principale, tous ses meublés sont concernés. Voir le chapitre 50.
La société qui loue en saisonnier doit-elle payer la CFE ?
Oui. La location meublée entre dans le champ de la CFE. Les exonérations des meublés de tourisme classés et des chambres d'hôtes supposent que les locaux fassent partie de l'habitation personnelle de l'exploitant, ce qui exclut en pratique un logement de société consacré à la location. Voir le chapitre 50.
Le gérant d'une SCI peut-il gérer seul les locations ?
Oui. Choisir un locataire, signer un bail d'habitation, encaisser les loyers ou engager une procédure relèvent en principe de ses pouvoirs, dans les limites fixées par les statuts. Il rend compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an par un rapport écrit. Voir le chapitre 51.
Qui peut gérer les biens de la SCI contre rémunération ?
Seul un professionnel titulaire d'une carte portant la mention gestion immobilière, avec une assurance et une garantie financière, en application de la loi Hoguet. Une société de gestion créée par la famille qui facture ses SCI peut être concernée par cette exigence. Faites examiner ce point par un avocat avant de la mettre en place. Voir le chapitre 51.
Comment déclarer des loyers encaissés par un mandataire ?
Les loyers sont des recettes de la société pour leur montant brut et les honoraires sont des charges. Ne déclarez jamais le seul solde reversé. Dans une SCI à l'IR au régime réel, les honoraires de gestion se déduisent en plus du forfait de 20 € par local. Voir le chapitre 51.
Un associé peut-il encaisser un loyer de la SCI sur son compte personnel ?
Non. Les loyers appartiennent à la société et doivent être encaissés sur un compte ouvert à son nom. Sinon la société perd la trace de ses recettes, la quittance ne correspond à aucun encaissement de la société et le gérant engage sa responsabilité. Voir les chapitres 51 et 47.
Rémunérer le gérant d'une SCI à l'IS est-il intéressant ?
La rémunération est déductible si elle correspond à un travail effectif et n'est pas excessive, mais le gérant supporte l'impôt sur le revenu et des cotisations sociales. L'opération est rarement favorable pour une petite société. Faites chiffrer le coût global par l'expert-comptable et comparez-le à celui d'un dividende. Voir le chapitre 51.
Les assurances, la TVA et les garanties
Au nom de qui assurer l'immeuble de la SCI ?
Au nom de la société, qui est propriétaire, signe par son gérant et perçoit l'indemnité. Un contrat resté au nom de l'associé après l'apport ou l'achat expose à un refus de garantie, à une indemnité versée à la mauvaise personne et à une prime non déductible par la société. Demandez l'attestation au nom de la société avant la signature de l'acte. Voir le chapitre 52.
La SCI est-elle obligée d'assurer un immeuble entier ?
Aucune loi ne l'impose hors copropriété, mais l'assurance reste fortement conseillée. Dans une SCI, une dette non couverte peut remonter jusqu'aux associés à proportion de leur part dans le capital, après poursuite vaine de la société. Voir le chapitre 52.
Une SCI familiale qui fait construire pour loger un associé doit-elle souscrire une assurance dommages-ouvrage ?
Oui. L'exception pénale prévue pour la personne physique qui construit pour elle-même ou sa famille ne vise pas une personne morale. Le gérant s'expose à une peine pouvant atteindre six mois d'emprisonnement et 75 000 € d'amende et la société perd le préfinancement des réparations en cas de désordre grave. Voir le chapitre 52.
La SCI qui revend un immeuble rénové reste-t-elle exposée après sa dissolution ?
Oui. La société qui vend un ouvrage qu'elle a fait construire ou lourdement rénover est réputée constructeur pendant dix ans. Après la dissolution, l'action peut se tourner vers les associés non liquidateurs, dans les cinq ans qui suivent la publication de la dissolution. Voir le chapitre 52.
Les primes d'assurance de l'immeuble sont-elles déductibles dans une SCI à l'IR ?
Les primes qui se rattachent aux immeubles loués, comme l'assurance propriétaire non occupant (PNO), la multirisque immeuble ou la garantie des loyers impayés (GLI), sont déductibles dans la déclaration n° 2072. Les indemnités qui compensent une perte de loyers sont imposables comme les loyers. Le traitement de l'assurance de responsabilité du gérant doit être confirmé par l'expert-comptable. Voir le chapitre 52.
Les associés d'une SCI à l'IR déclarent-ils la TVA de la société ?
Non. La TVA ne connaît pas la transparence fiscale. La société est seule assujettie, facture, déclare, déduit et régularise, tandis que les associés reportent seulement leur quote-part de revenu foncier hors taxe. Voir le chapitre 53.
Une SCI à l'IR peut-elle récupérer la TVA sur des logements ?
Non. La location de logements nus ou meublés sans services est exonérée sans option possible. Les voies taxables de plein droit, comme l'hébergement para-hôtelier ou le local équipé, sont aussi commerciales et exposent la SCI à l'IS. Seules l'option pour les locaux professionnels nus et la location de parkings la rendent redevable sans perdre sa transparence. Voir le chapitre 53.
Combien de temps engage l'option pour la TVA sur un local professionnel ?
L'option ne peut être dénoncée qu'à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle de son exercice. La TVA déduite sur l'immeuble reste exposée à régularisation pendant vingt ans, à raison d'un vingtième par année. Faites approuver l'option par les associés avant de la déclarer. Voir le chapitre 53.
La cession des parts entraîne-t-elle une régularisation de TVA ?
En principe non pour une SCI de gestion, car l'immeuble reste dans la société qui poursuit la location taxée. L'acquéreur reprend toutefois une société exposée à une régularisation, dont le prix et la garantie de passif doivent tenir compte. La dissolution entraîne en revanche une régularisation globale. Voir les chapitres 53 et 39.
Qu'est-ce qui change pour la TVA des sociétés au 1er janvier 2027 ?
Le régime simplifié d'imposition est supprimé. Une société redevable passe au régime réel normal, avec une déclaration trimestrielle par défaut lorsque son chiffre d'affaires ne dépasse pas 1 000 000 €. La dernière déclaration annuelle, au titre de 2026, est due au plus tard le 4 mai 2027. Voir les chapitres 53 et 49.
Une SCI entre amis peut-elle exiger la caution d'un parent du locataire ?
Seulement pour un étudiant non boursier. Une personne morale autre qu'une SCI familiale ne peut obtenir que le cautionnement d'un organisme listé par décret ou, dans ce seul cas, celui d'une personne physique. Elle s'appuie sinon sur Visale ou sur une GLI. Voir les chapitres 54 et 47.
Une SCI entre partenaires de PACS ou concubins est-elle une SCI familiale ?
Elle ne paraît pas l'être, puisque les partenaires et les concubins ne sont ni parents ni alliés au sens du droit civil. La qualification d'une SCI entre deux époux mérite aussi d'être confirmée. Une SARL de famille, société commerciale, n'en bénéficie jamais. Voir le chapitre 54.
Une société bailleresse peut-elle accepter Visale ?
Oui. Dans le parc privé, Visale couvre aussi les logements d'une personne morale autre qu'un organisme d'habitations à loyer modéré ou une société d'économie mixte. Visale exclut toute autre garantie, si bien qu'un lot couvert ne doit pas figurer au contrat de GLI. Pour une SCI familiale qui loge un proche d'un associé, faites confirmer l'éligibilité par Action Logement. Voir le chapitre 54.
Un loyer impayé est-il imposé ?
Dans une SCI à l'IR, il n'est pas imposé tant qu'il n'est pas encaissé. Dans une société à l'IS, le loyer échu est un produit de l'exercice, sauf dépréciation justifiée par une perte probable et individualisée. Voir le chapitre 54.
Le dépôt de garantie conservé pour des impayés est-il imposable ?
Dans une SCI à l'IR, il devient une recette l'année où il est conservé pour couvrir des loyers ou des charges impayés. Dans une société à l'IS, il s'impute sur la créance sans produit supplémentaire. Voir le chapitre 54.
Louer en société
Une société civile immobilière (SCI) peut-elle louer un logement à l'un de ses associés ?
Oui. Le droit ne l'interdit pas et la loi du 6 juillet 1989 s'applique pleinement lorsque le logement est la résidence principale de l'associé, avec le contrat type, l'état des lieux et toutes les protections du locataire. La pratique la plus sûre consiste à faire approuver le bail et le loyer par une décision collective des associés, avec les références de marché en annexe. Voir le chapitre 55.
Quelles charges peut déduire une SCI à l'impôt sur le revenu (IR) qui loge gratuitement un associé ?
Aucune pour ce logement. La société est réputée s'en réserver la jouissance, si bien que sa valeur locative n'entre pas dans les recettes mais que la taxe foncière, l'assurance, les travaux et les intérêts d'emprunt qui s'y rapportent ne sont pas déductibles. Les charges communes à plusieurs lots se ventilent selon une clé raisonnable, par exemple les surfaces. Voir le chapitre 55.
Que risque la SCI qui loue à un enfant à un loyer très inférieur au marché ?
L'administration peut ajouter aux recettes l'écart entre la valeur locative normale et le loyer réel puis remettre en cause le déficit foncier né de ce loyer minoré. Un loyer symbolique ou jamais payé peut même faire traiter la location comme fictive, ce qui supprime la déduction de toutes les charges. Une décote modérée reste admise si elle s'explique par des éléments objectifs consignés à la signature du bail. Voir le chapitre 55.
Une société à l'impôt sur les sociétés (IS) peut-elle prêter gratuitement un logement à son associé ?
C'est risqué. La renonciation au loyer relève de l'acte anormal de gestion, si bien que l'administration peut ajouter le loyer abandonné au résultat de la société puis imposer l'avantage chez l'associé comme un revenu distribué. La société doit donc percevoir un loyer de marché ou traiter le logement comme un élément déclaré de la rémunération du dirigeant. Voir le chapitre 55.
Loger son enfant étudiant dans la SCI familiale lui fait-il perdre l'aide personnalisée au logement (APL) ?
En principe oui. Les aides au logement sont exclues lorsque le propriétaire est un ascendant ou un descendant du locataire, y compris lorsque ces personnes détiennent des parts de la SCI propriétaire, sauf parts inférieures à 10 % en propriété et à 10 % en usufruit. Faites confirmer la situation par la caisse d'allocations familiales avant de signer. Voir le chapitre 55.
Le gérant peut-il encaisser les loyers de la SCI sur son compte personnel ?
Non. Les loyers appartiennent à la société, qui est propriétaire du bien et partie au bail. Un gérant qui les encaisse sur son compte doit à la société les sommes non justifiées et s'expose à la révocation pour défaut de comptabilité. Ouvrez un compte au nom de la société et reconstituez les années passées à partir des relevés. Voir le chapitre 56.
Comment récupérer les échéances d'emprunt payées de ma poche pour la SCI ?
Ces sommes sont une avance qui doit être inscrite à votre compte courant d'associé. Sans écriture ni preuve, l'avance risque d'être perdue, car elle gonfle l'actif net de la société et ne vous revient qu'à proportion de vos parts. Payez depuis votre compte vers celui de la société puis faites approuver chaque année l'état des comptes courants. Voir les chapitres 56 et 28.
Que se passe-t-il si la SCI ne tient jamais d'assemblée annuelle ?
Aucune somme n'est due directement à l'administration, mais la société perd tout moyen de preuve sur les comptes courants, les distributions ou l'occupation d'un logement. Un associé peut aussi obtenir la révocation judiciaire du gérant. Régularisez les années passées par une décision unique qui approuve les comptes reconstitués. Voir le chapitre 56.
Puis-je céder mes parts peu après avoir imputé un déficit foncier de la SCI ?
Une cession avant le 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation entraîne sa remise en cause au titre de l'année où elle a été pratiquée. Recensez les déficits imputés au cours des trois années précédentes avant toute cession, donation ou retrait. Décaler la cession au 1er janvier qui suit la fin du délai suffit souvent. Voir les chapitres 56 et 60.
Comment corriger une erreur de gestion déjà commise dans la SCI ?
La correction spontanée de bonne foi, avant tout acte de l'administration, réduit l'intérêt de retard de moitié et écarte toute majoration. Dans une SCI à l'IR, la société dépose une déclaration n° 2072 rectificative puis chaque associé rectifie sa propre déclaration. Recensez d'abord toutes les années non prescrites et tous les associés concernés pour tout corriger en une seule démarche. Voir le chapitre 56.
La transparence fiscale et la déclaration 2072
L'associé d'une SCI à l'IR est-il imposé sur des loyers qu'il n'a pas perçus ?
Oui. Chaque associé est imposé sur sa part du résultat, que la société l'ait distribué ou non. Un bénéfice mis en réserve ou affecté au remboursement du capital d'un emprunt reste imposable chez les associés l'année où il est réalisé. En contrepartie, une distribution de trésorerie n'est pas imposée une seconde fois. Voir le chapitre 57.
Selon quelle répartition le résultat de la SCI est-il imposé entre les associés ?
Selon les droits de chacun, en principe à proportion de sa part dans le capital, appréciés à la date de clôture de l'exercice. Les statuts peuvent prévoir une autre répartition, à condition qu'elle résulte des statuts ou d'un acte antérieur à la clôture. Une clé décidée après coup pour favoriser l'associé le moins imposé expose à une remise en cause. Voir les chapitres 57 et 58.
Qui déclare le résultat lorsque les parts de la SCI sont démembrées ?
L'usufruitier est imposé sur la quote-part correspondant à ses droits dans les bénéfices. Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer au titre du résultat courant. Le Conseil d'État admet aussi que l'usufruitier déduise la part du déficit qui correspond à ses droits. Voir les chapitres 57 et 89.
L'impôt d'un associé de SCI peut-il être réclamé à la société ou aux autres associés ?
Non. L'impôt sur la quote-part est une dette personnelle de l'associé, sans solidarité entre associés. Ses créanciers, y compris l'administration, peuvent en revanche saisir ses parts ou ses droits dans les distributions. Certains statuts prévoient une distribution minimale destinée à couvrir l'impôt des associés lorsque la trésorerie le permet. Voir le chapitre 57.
Rémunérer l'associé gérant de la SCI fait-il baisser l'impôt des associés ?
Non. La rémunération sort du résultat partagé mais elle est imposée chez le gérant associé comme un revenu foncier, après déduction de ses frais réels. Elle sert à rétribuer un travail réel, ce qui suppose une décision des associés et une trace du travail accompli. Voir les chapitres 57 et 15.
Quand faut-il déposer la déclaration n° 2072 ?
Au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai, avec un délai supplémentaire de quinze jours pour les télétransmissions, ce qui a porté l'échéance pratique au 20 mai 2026 pour les revenus de 2025. Pour les revenus de 2026, vérifiez la date publiée par l'administration au printemps 2027. Le dépôt est obligatoirement dématérialisé, sauf tolérances étroites. Voir le chapitre 58.
Faut-il utiliser la déclaration 2072-S ou la 2072-C ?
La version simplifiée couvre la plupart des SCI familiales. La version complète est obligatoire dès qu'un associé est une personne morale à l'IS ou une entreprise au régime réel des bénéfices industriels et commerciaux ou agricoles, qu'un immeuble est un monument historique ou détenu en nue-propriété, ou qu'une déduction au titre de l'amortissement Périssol, Besson neuf, Robien ou Borloo neuf a été choisie. Un couple, un enfant mineur ou un usufruitier ne la rend pas obligatoire à lui seul. Voir le chapitre 58.
Pourquoi créer l'espace professionnel de la SCI dès sa constitution ?
Le code d'activation arrive par courrier au siège de la société et doit être utilisé dans les soixante jours, ce qui rend impossible une création de dernière minute. Sans espace activé, la société ne peut pas télédéclarer sa déclaration n° 2072 dans le délai. Ce même espace sert à la déclaration d'occupation des logements. Voir le chapitre 58.
Une SCI qui loge gratuitement ses associés doit-elle déposer la 2072 chaque année ?
Non. Elle ne la dépose que l'année de sa constitution tant que le capital, les immeubles et leur occupation ne changent pas, qu'elle ne perçoit aucun revenu même financier et ne verse aucune rémunération à ses associés. La dispense cesse dès qu'une de ces conditions n'est plus remplie. Une SCI sans immeuble reste tenue de déclarer tant qu'elle n'est pas dissoute. Voir les chapitres 58 et 55.
Comment répartir le résultat lorsqu'un associé cède ses parts en cours d'année ?
La part de résultat est acquise à la clôture, si bien que le cessionnaire présent à cette date est en principe imposé pour l'année entière. Une clause de l'acte de cession conclue avant la clôture peut prévoir une répartition au prorata de la durée de détention. La cession figure au cadre VI de la déclaration n° 2072. Voir les chapitres 58 et 117.
Les revenus fonciers et le déficit de l'associé
L'associé d'une SCI doit-il remplir une déclaration n° 2044 ?
Pas s'il ne détient que des parts de sociétés non soumises à l'IS. Il reporte alors sa quote-part en case 4BA de la déclaration n° 2042, avec une note qui indique chaque société, son revenu et les intérêts de ses emprunts personnels. Dans les autres cas, il remplit le cadre 110 de la déclaration n° 2044, ce qui reste conseillé lorsque sa quote-part est déficitaire. Voir le chapitre 59.
Puis-je déduire les intérêts du prêt qui a financé l'achat de mes parts ?
Oui. Les intérêts des prêts contractés personnellement pour faire un apport à la société ou acquérir des parts s'ajoutent en ligne 113 et se détaillent en rubrique 410 de la déclaration n° 2044. Un prêt qui finance en réalité la résidence principale ou une avance en compte courant pour un autre usage n'ouvre pas ce droit. Le nu-propriétaire de parts ne peut pas déduire les intérêts de l'emprunt qui a financé sa nue-propriété. Voir le chapitre 59.
L'associé peut-il déduire lui-même des charges des immeubles de la société ?
Non. Une facture au nom de la société payée par l'associé est une avance en compte courant qui se déduit dans la déclaration de la société, jamais une seconde fois chez l'associé. Une facture établie au nom personnel de l'associé pour un immeuble de la société n'est déductible ni par l'un ni par l'autre. Ses frais de déplacement ou de conseil ne sont pas non plus déductibles de sa quote-part. Voir le chapitre 59.
Comment sont imposés les intérêts de compte courant que la SCI me verse ?
Ce ne sont pas des revenus fonciers mais des revenus de capitaux mobiliers, que vous déclarez dans la rubrique correspondante. La société les indique dans une ligne propre de votre colonne de l'annexe 2072-S-A2, ce qui permet le rapprochement avec votre déclaration. Voir les chapitres 59 et 28.
Donner des parts de SCI à un enfant mineur réduit-il l'impôt du foyer ?
Non. La quote-part d'un enfant mineur rattaché est déclarée par ses parents avec leurs propres revenus fonciers. Elle entre dans le seuil du micro-foncier et dans le plafond d'imputation des déficits du foyer. Voir les chapitres 59 et 20.
Le plafond de 10 700 € de déficit foncier s'applique-t-il par SCI ou par associé ?
Il s'apprécie par foyer fiscal, sur la déclaration de chaque associé, pour l'ensemble de ses immeubles et de ses parts. Un couple marié ou pacsé dispose d'un seul plafond pour ses deux quotes-parts, alors que deux concubins en disposent chacun d'un. Un enfant majeur non rattaché a son propre plafond. Voir le chapitre 60.
Que deviennent mes déficits reportables si je cède mes parts de SCI ?
Ils vous restent personnels et ne passent pas à l'acquéreur. Vous continuez de les imputer sur vos revenus fonciers, de quelque origine qu'ils soient, jusqu'à la dixième année qui suit leur constatation. Seule la fraction imputée sur le revenu global dans les trois années précédant la cession est remise en cause. Voir le chapitre 60.
Qu'impose l'obligation de location après l'imputation d'un déficit en SCI ?
La société doit louer l'immeuble jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation et l'associé qui en a bénéficié doit conserver ses parts pendant la même durée. La location doit être effective, ce qui exclut un local vacant sans diligences, une transformation en meublé ou l'occupation par un associé. Les sources consultées ne prévoient pas d'exception pour une donation de parts, un apport à une holding ou une option pour l'IS. Voir le chapitre 60.
Faut-il étaler les travaux de la SCI sur deux années ?
L'étalement peut permettre à un foyer qui dépasse 10 700 € d'utiliser deux fois son plafond, puisqu'une dépense se déduit l'année de son paiement. Dans l'exemple du guide, il double l'imputation sur le revenu global d'un couple marié, au prix d'une obligation de conservation des parts prolongée d'un an. La simulation doit être refaite foyer par foyer sur les chiffres réels. Voir le chapitre 60.
Les travaux de rénovation énergétique relèvent-ils le plafond pour les associés ?
Oui, lorsqu'ils font passer un logement de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D. Le plafond est alors augmenté de ces dépenses dans la limite de 21 400 €, pour des dépenses dont le devis a été accepté depuis le 5 novembre 2022 et payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. La société isole ces dépenses en ligne 9 bis avec deux diagnostics de performance énergétique (DPE) et l'associé reporte sa quote-part en ligne 112 bis. Voir le chapitre 60.
Une SCI peut-elle opter pour le micro-foncier ?
Non. La société détermine toujours son résultat selon le régime réel sur sa déclaration n° 2072. Le micro-foncier est un régime du foyer fiscal de l'associé, qui ne s'applique qu'à certains d'entre eux. Voir le chapitre 61.
L'associé qui ne détient que des parts de SCI peut-il relever du micro-foncier ?
Non. Le micro-foncier n'est ouvert à l'associé que si son foyer loue aussi nu au moins un bien détenu en direct, qui ne relève pas lui-même d'un régime exclu. L'associé qui ne détient que des parts reste au régime réel quel que soit le montant de sa quote-part, avec une dispense de déclaration n° 2044. Voir le chapitre 61.
Comment l'associé apprécie-t-il le seuil de 15 000 € du micro-foncier ?
Il additionne les loyers bruts de ses biens loués nus en direct à sa quote-part du revenu brut de chaque société, pour tous les membres de son foyer. C'est bien le revenu brut de la société qui compte et non son résultat net. Demandez au gérant de faire figurer cette quote-part sur l'attestation annuelle. Voir le chapitre 61.
Un bien de la SCI peut-il fermer le micro-foncier à tous ses associés ?
Oui. Des parts d'une société qui loue un bien relevant d'un régime dérogatoire, comme un logement conventionné avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) ou ouvrant droit à la réduction Loc'Avantages, excluent le micro-foncier pour tout le foyer de l'associé. L'exclusion ne vaut que pendant la durée d'application du dispositif. Le gérant doit en informer les associés. Voir le chapitre 61.
L'associé au micro-foncier profite-t-il d'une année de travaux dans la SCI ?
Non. L'abattement de 30 % remplace toutes les charges, si bien que l'associé reste imposé sur 70 % de sa quote-part du revenu brut sans pouvoir constater de déficit. Il perd aussi la déduction des intérêts de l'emprunt personnel qui a financé ses parts. L'option pour le réel, globale et irrévocable pendant trois ans, se décide donc avant l'année des travaux. Voir le chapitre 61.
Les plus-values de la SCI à l'impôt sur le revenu
Qui paie l'impôt sur la plus-value lorsque la SCI à l'IR vend un immeuble ?
La société verse l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dus au titre de la quote-part de ses associés personnes physiques, par prélèvement sur le prix lors de la vente. Ce paiement les libère de l'impôt sur leur quote-part. Chaque associé reporte ensuite sa quote-part imposable en case 3VZ de la déclaration n° 2042 C pour le calcul de son revenu fiscal de référence. Voir le chapitre 62.
La durée de détention de l'immeuble se calcule-t-elle depuis mon entrée dans la SCI ?
Non. Elle se calcule de date à date entre l'acquisition de l'immeuble par la société et la vente, la date d'entrée de chaque associé étant sans incidence. De même, le prix d'acquisition retenu est celui payé par la société et non le prix payé pour les parts. Voir le chapitre 62.
Le seuil de 50 000 € de la surtaxe s'apprécie-t-il par associé ?
Non. Il s'apprécie au niveau de la société de personnes, qui est le cédant, avec une tolérance qui exclut la quote-part des associés soumis à l'IS et celle des associés exonérés au titre de leur résidence principale. Contrairement à l'indivision, le seuil n'est donc pas multiplié par le nombre d'associés. Voir le chapitre 62.
Un associé retraité peut-il invoquer l'exonération des pensionnés sur la vente faite par la SCI ?
Non. Cette exonération ne vise que les plus-values réalisées personnellement par le contribuable et ne joue pas lorsque la plus-value est réalisée par la société propriétaire. La même plus-value aurait pu être exonérée si le bien avait été détenu en direct ou en indivision. Voir le chapitre 62.
L'associé qui occupe le bien de la SCI est-il exonéré au titre de sa résidence principale ?
Oui, pour la fraction occupée et pour sa seule quote-part, si le logement est mis gratuitement à sa disposition. Les autres associés restent imposables. L'associé qui paie un loyer n'entre pas dans les termes de la doctrine. Voir les chapitres 62 et 55.
Quel régime s'applique à la plus-value de cession de mes parts de SCI à l'IR ?
Si plus de 50 % de la valeur réelle de l'actif de la société est immobilier à la clôture de chacun des trois exercices précédant la cession, c'est le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec ses taux de 19 % et 17,2 % et ses abattements. Sinon, c'est le régime des valeurs mobilières. Les parts d'une société à l'IS relèvent toujours des valeurs mobilières. Voir le chapitre 63.
Les forfaits de 7,5 % et de 15 % s'appliquent-ils à une cession de parts ?
Non. Les frais d'acquisition des parts ne se retiennent que pour leur montant réel justifié, comme les droits d'enregistrement et les honoraires d'acte. Aucun forfait pour travaux n'est prévu, puisque les travaux sont payés par la société. Voir le chapitre 63.
Pourquoi corriger le prix de revient des parts lors de leur cession ?
Pour éviter une double imposition. Selon la jurisprudence Quemener reprise par la doctrine, le prix d'acquisition est majoré des bénéfices imposés au nom de l'associé et des pertes qu'il a comblées, puis minoré des déficits qu'il a déduits et des bénéfices qui lui ont été distribués. Ce calcul suppose de conserver depuis l'acquisition les déclarations n° 2072, les attestations et les procès-verbaux d'affectation du résultat. Voir le chapitre 63.
Depuis quand la durée de détention des parts se calcule-t-elle ?
Depuis la date d'acquisition des parts et non depuis l'achat de l'immeuble par la société. Pour une souscription, c'est la date de souscription, pour un apport la date de l'apport et pour une donation ou une succession la date de la mutation à titre gratuit. À défaut de justification, les titres sont réputés détenus depuis moins de cinq ans. Voir le chapitre 63.
Quelle forme doit prendre l'acte de cession de parts de SCI depuis 2026 ?
Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière doit être constatée par acte authentique, par acte d'avocat ou, dans les cas prévus, par acte d'un expert-comptable, à peine de nullité, en application de l'article 1865-1 du Code civil issu de l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026. L'acquéreur paie en principe le droit d'enregistrement de 5 %, assis sur le prix ou la valeur vénale des parts sans ajout du passif social. Voir les chapitres 63 et 39.
Les associés particuliers
Comment est imposée une holding à l'IS associée d'une SCI à l'IR ?
Sa quote-part se calcule selon les règles de l'IS et non selon celles des revenus fonciers, en application de l'article 238 bis K du Code général des impôts (CGI), alors que les associés personnes physiques restent imposés en revenus fonciers. La SCI doit donc calculer deux résultats chaque année et déposer la déclaration n° 2072 complète. Voir le chapitre 64.
La holding associée peut-elle amortir sa part de l'immeuble de la SCI ?
Oui, à condition que l'amortissement soit effectivement pratiqué dans les écritures de la SCI, calculé sur le prix de revient hors terrain et porté sur un relevé spécial joint à la déclaration. Une SCI qui tient une simple comptabilité de recettes et de dépenses doit donc établir un plan d'amortissement dès l'entrée d'une société à l'IS. Un amortissement non pratiqué ne peut pas être rattrapé librement par la holding. Voir le chapitre 64.
Le notaire prélève-t-il l'impôt sur la plus-value due par la holding associée ?
Non. Le notaire ne prélève l'impôt que pour les associés personnes physiques. La quote-part de la holding relève des plus-values professionnelles, calculées sur la valeur nette comptable sans abattement pour durée de détention. Elle la déclare elle-même dans son exercice, ce qui impose de prévoir la trésorerie avant de répartir le prix. Voir le chapitre 64.
Le déficit de la SCI est-il traité de la même façon pour la holding et pour les personnes physiques ?
Non. La part de déficit de la holding réduit son propre résultat ou augmente son déficit fiscal reportable, sans plafond annuel, sans distinction des intérêts et sans obligation de louer pendant trois ans. Les associés personnes physiques restent soumis aux règles du déficit foncier. Voir les chapitres 64 et 60.
Comment la holding calcule-t-elle sa plus-value de cession de parts de SCI ?
Elle part d'un prix de revient corrigé, augmenté des bénéfices déjà imposés et des déficits comblés, puis diminué des déficits déduits et des bénéfices distribués. Les titres de sociétés à prépondérance immobilière non cotées sont exclus du long terme et imposés au taux normal de l'IS. Voir le chapitre 64.
Comment est imposée la quote-part de SCI d'un associé qui vit à l'étranger ?
Elle reste imposable en France, où l'immeuble est situé, selon le barème appliqué aux seuls revenus de source française, avec un taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable et de 30 % au-delà pour les revenus de 2025. L'associé peut opter pour le taux moyen calculé sur ses revenus mondiaux s'il est plus favorable. La convention fiscale avec son pays de résidence règle ensuite l'élimination de la double imposition. Voir le chapitre 65.
Quels prélèvements sociaux paie un associé non-résident sur sa quote-part ?
En principe 17,2 %. L'associé affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un autre État de l'Espace économique européen (EEE), de la Suisse ou du Royaume-Uni, sans être à la charge d'un régime français, ne paie que le prélèvement de solidarité de 7,5 %. Il coche pour cela les cases prévues de la déclaration n° 2042 C. Voir le chapitre 65.
Un représentant est-il nécessaire lorsque la SCI vend un immeuble avec un associé non-résident ?
Un représentant accrédité est en principe requis pour cet associé, sauf s'il est établi dans l'Union européenne, en Islande ou en Norvège, si la part du prix qui lui revient n'excède pas 150 000 € ou si la plus-value est totalement exonérée par la durée de détention. Pour une SCI, ces obligations s'apprécient associé par associé. Le notaire ne peut pas publier la vente si un représentant requis n'a pas été désigné. Voir le chapitre 65.
L'associé qui part à l'étranger est-il imposé sur la plus-value latente de ses parts ?
Non. L'imposition au départ vise les titres relevant du régime des valeurs mobilières et une réponse ministérielle de 2016 a confirmé que les titres de sociétés à prépondérance immobilière relevant de l'article 150 UB du CGI en restent exclus. La plus-value sera imposée lors de la cession, selon les règles des non-résidents. Voir le chapitre 65.
Une société étrangère associée d'une SCI doit-elle payer la taxe de 3 % ?
Elle entre par interposition dans le champ de la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale des immeubles situés en France. De nombreuses exonérations existent, notamment par le dépôt chaque année, au plus tard le 15 mai, de la déclaration n° 2746 qui identifie ses associés. La déclaration n° 2072 de la SCI française ne règle que la situation de la SCI elle-même. Voir le chapitre 65.
L'IFI, les prélèvements sociaux et les taxes locales
Les parts de SCI entrent-elles dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?
Oui, pour la fraction de leur valeur qui représente des immeubles, que la société soit à l'IR ou à l'IS. Pour une société civile non cotée, aucun seuil de détention ne s'applique, si bien qu'une participation de 2 % se déclare comme une participation majoritaire. Les parts sont évaluées à leur valeur vénale au 1er janvier, en général par l'actif net réévalué. Voir le chapitre 66.
Financer la SCI par compte courant plutôt que par apport réduit-il l'IFI ?
Non. La dette de la société envers l'associé ou son foyer n'est pas déduite pour évaluer les parts, à proportion de la détention du foyer. La créance de compte courant n'est pas imposable, si bien que le résultat est voisin d'une détention directe diminuée des seuls emprunts bancaires. Voir le chapitre 66.
L'abattement de 30 % s'applique-t-il à une résidence principale détenue par une SCI ?
Non. La doctrine administrative exclut de l'abattement les titres de sociétés civiles, même lorsque l'immeuble de la société est la résidence principale de l'associé. Dans l'exemple du guide, cette perte coûte 1 470 € d'IFI par an. Voir le chapitre 66.
Donner la nue-propriété des parts aux enfants réduit-il l'IFI des parents ?
Non. L'usufruitier déclare en principe les parts pour leur valeur en pleine propriété et le nu-propriétaire n'a rien à déclarer. L'imposition séparée de l'usufruit et de la nue-propriété n'est admise que dans une liste limitative de cas, comme l'usufruit légal du conjoint survivant. Voir le chapitre 66.
Les murs loués par la SCI à ma société d'exploitation sont-ils exonérés d'IFI ?
Ils peuvent l'être au titre des biens professionnels si vous exercez une fonction de direction dans la société d'exploitation soumise à l'IS, avec une rémunération normale qui représente plus de la moitié de vos revenus professionnels. Vous devez aussi détenir en principe au moins 25 % de ses droits de vote. L'exonération est limitée à proportion de vos droits dans la société d'exploitation et sa lecture se valide avec un conseil. Voir le chapitre 66.
Les prélèvements sociaux de la SCI sont-ils payés par la société ou par les associés ?
Dans une SCI à l'IR, chaque associé personne physique les paie sur sa quote-part de résultat, même si la société ne lui verse rien. La société n'en est jamais redevable sur son résultat. Dans une société à l'IS, ils ne sont dus qu'au moment où l'associé perçoit un dividende, des intérêts ou une plus-value de cession de ses parts. Voir le chapitre 67.
Quel taux de prélèvements sociaux s'applique aux revenus tirés d'une SCI en 2026 ?
Le taux reste de 17,2 % pour la quote-part de revenus fonciers et pour les plus-values immobilières, la hausse de la contribution sociale généralisée (CSG) votée pour 2026 ne les visant pas. Il atteint 18,6 % pour la quote-part de bénéfice meublé accessoire ainsi que pour les dividendes et les intérêts de compte courant perçus en 2026. Un même associé peut donc supporter plusieurs taux la même année. Voir le chapitre 67.
La CSG payée sur ma quote-part de SCI est-elle déductible ?
Oui. Une fraction de 6,8 points est déductible du revenu global de l'année de son paiement lorsque le revenu a été imposé au barème progressif, comme les revenus fonciers. Elle ne l'est pas pour les plus-values immobilières ni pour les dividendes et intérêts imposés au prélèvement forfaitaire unique. Contrôlez chaque année le montant prérempli. Voir le chapitre 67.
Un déficit foncier de la SCI donne-t-il lieu à un remboursement de prélèvements sociaux ?
Non. Une année déficitaire, aucun prélèvement n'est dû sur les revenus fonciers, mais la fraction du déficit imputée sur le revenu global ne réduit que l'impôt sur le revenu. Elle ne fait naître aucun droit à restitution de prélèvements sociaux. Voir le chapitre 67.
La clause de démembrement des parts a-t-elle un effet sur les prélèvements sociaux ?
Oui. Les prélèvements suivent la personne imposée sur chaque catégorie de revenu, si bien qu'un usufruitier imposé sur les revenus fonciers les supporte même sans distribution. La clause qui répartit le résultat doit tenir compte de sa capacité à les payer, en particulier pour un parent âgé aux revenus modestes. Voir les chapitres 67 et 89.
Qui paie la taxe foncière d'un immeuble détenu par une SCI ?
La SCI propriétaire au 1er janvier, seule redevable quelle que soit la répartition des parts et qu'elle relève de l'IR ou de l'IS. Le démembrement des parts ou leur cession en cours d'année ne change pas le redevable. Un associé ne peut ni recevoir l'avis à son nom ni le contester personnellement. Voir le chapitre 69.
Où la SCI consulte-t-elle son avis de taxe foncière ?
Dans le compte fiscal de son espace professionnel sur impots.gouv.fr, les avis des redevables professionnels étant dématérialisés depuis 2021. Une SCI qui n'a jamais créé cet espace ne voit pas ses avis et s'expose à la majoration de 10 % pour retard de paiement. Créez-le dès l'immatriculation, le code d'activation arrivant par courrier. Voir le chapitre 69.
La SCI peut-elle refacturer la taxe foncière à ses locataires ?
Pas dans un bail d'habitation, qui ne permet de récupérer que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), hors frais de gestion. Dans un bail commercial, la taxe foncière peut être mise à la charge du preneur si l'inventaire des charges le prévoit. Un bail consenti à un associé suit les mêmes règles que pour un tiers. Voir le chapitre 69.
L'associé de plus de 75 ans logé dans la SCI bénéficie-t-il de l'exonération de taxe foncière ?
Non. Les allègements réservés aux personnes âgées ou modestes supposent que l'immeuble soit habité par son propriétaire ou son usufruitier. Lorsque le propriétaire est une SCI, l'associé occupant n'a pas cette qualité. Voir le chapitre 69.
Pourquoi la déclaration d'occupation des logements est-elle décisive pour une SCI ?
Elle sert de base à la taxe d'habitation d'un associé occupant et à la taxe unique sur la vacance, qui s'appliquera à partir des impositions de 2027. Une absence de déclaration ou une inexactitude expose à une amende de 150 € par local. Le gérant la met à jour dans l'espace professionnel de la société avant le 1er juillet qui suit chaque changement. Voir le chapitre 69.
L'activité commerciale et le contrôle fiscal de la SCI
À partir de quand une SCI à l'IR qui loue meublé devient-elle passible de l'IS ?
Lorsque ses recettes commerciales hors taxes dépassent 10 % de ses recettes totales hors taxes. Un dépassement occasionnel reste toléré si la moyenne de l'année et des trois années précédentes ne dépasse pas 10 %. Au-delà, la société devient passible de l'IS pour l'ensemble de son activité, loyers nus compris, sans aucune option. Voir le chapitre 68.
Quelles activités comptent comme recettes commerciales pour la tolérance de 10 % ?
La location meublée de toute durée, la location d'un local équipé, les loyers à part variable assis sur le chiffre d'affaires ou le bénéfice du locataire, la vente d'électricité produite par des panneaux exploités par la société et les prestations de services. Toutes ces recettes s'additionnent. Une toiture louée nue à un opérateur ou un bail commercial à loyer fixe restent en revanche civils. Voir le chapitre 68.
Une clause de loyer variable jamais appliquée peut-elle rendre la SCI commerciale ?
Oui. Le Conseil d'État a jugé commerciale la location d'une pharmacie à un associé avec une part variable de 5 % du chiffre d'affaires, même non encaissée. Faites relire toute clause de loyer variable avant la signature. Voir le chapitre 68.
Une SCI constituée par apport d'immeubles risque-t-elle des droits d'enregistrement en basculant à l'IS ?
Oui. Le passage à l'IS rend exigibles les droits de mutation à titre onéreux sur certains biens apportés purement et simplement depuis le 1er août 1965 par des personnes non soumises à l'IS. Un engagement de tous les associés de conserver leurs titres pendant trois ans peut, sous conditions, limiter ces droits. Une SCI qui a acheté ses immeubles n'est pas concernée pour ces biens. Voir le chapitre 68.
Que se passe-t-il si la SCI continue de déposer la 2072 après avoir franchi le seuil ?
L'administration peut rétablir l'IS des exercices non prescrits avec intérêts de retard et majorations. Les sommes remises aux associés pendant ces exercices peuvent aussi être examinées comme des revenus distribués. Les associés doivent de leur côté réclamer dans les délais la restitution des impositions personnelles payées à tort. Voir le chapitre 68.
Qui est contrôlé lorsque l'administration vérifie une SCI à l'IR ?
La vérification se déroule avec la société, représentée par son gérant, qui reçoit une proposition de rectification sur le résultat social. Chaque associé reçoit ensuite sa propre proposition, qui tire les conséquences du contrôle sur son impôt et ouvre son propre délai de réponse. Dans une société à l'IS, seule la société est contrôlée, sauf avantage imposé chez un associé comme revenu distribué. Voir le chapitre 70.
Jusqu'à quand l'administration peut-elle rectifier le résultat d'une SCI ?
Jusqu'à la fin de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle l'imposition est due, soit le 31 décembre 2028 pour le résultat de 2025. Le délai est porté à dix ans en cas d'activité occulte ou d'agissements frauduleux. Pour une SCI à l'IR, la proposition notifiée à la société interrompt la prescription à l'égard des associés. Voir le chapitre 70.
Que risque un associé qui ne répond pas à sa propre proposition de rectification ?
L'absence de réponse dans les trente jours vaut acceptation tacite pour lui, même si le gérant conteste pour la société. Ce délai peut être prorogé de trente jours sur demande présentée avant son expiration. Coordonnez les réponses de la société et des associés pour défendre la même position. Voir le chapitre 70.
La donation de la nue-propriété de parts de SCI constitue-t-elle un abus de droit ?
Pas par principe. La doctrine précise que les transmissions anticipées de patrimoine, même avec réserve d'usufruit, ne sont pas visées par l'article L64 A du livre des procédures fiscales, sauf fictivité. Le risque naît de l'absence de substance, comme une cession immédiate dont le donateur récupère le prix ou une répartition des résultats sans rapport avec les droits de chacun. Voir les chapitres 70 et 132.
Combien coûte une erreur selon le moment où elle est corrigée ?
L'intérêt de retard de 0,20 % par mois est réduit de moitié en cas de correction spontanée de bonne foi avant tout acte de l'administration et de 30 % en cas de régularisation en cours de contrôle. Les majorations de 40 % pour manquement délibéré ou de 80 % pour manœuvres frauduleuses ou abus de droit s'y ajoutent. Dans une SCI à l'IR, la même erreur coûte un montant différent à chaque associé selon son taux marginal. Voir le chapitre 70.
Opter pour l'impôt sur les sociétés et en sortir
Avant quelle date une SCI doit-elle notifier son option pour l'IS ?
Avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel elle veut être soumise pour la première fois à l'IS, soit le 31 mars 2027 pour un exercice 2027 clos au 31 décembre. Une notification tardive ne peut valoir que pour un exercice ultérieur qu'elle vise expressément. Voir le chapitre 71.
Suffit-il d'inscrire l'option pour l'IS dans les statuts ?
Non. Le Conseil d'État a jugé qu'une simple mention dans les statuts ne suffit pas sans notification au service des impôts ou case cochée lors de la création. La société reste alors à l'IR, ses associés sont imposés sur leur quote-part et les amortissements comptabilisés sont réintégrés. Conservez la preuve de dépôt pendant toute la vie de la société. Voir le chapitre 71.
Les plus-values latentes des immeubles sont-elles imposées au moment de l'option ?
Pas nécessairement. Elles échappent à l'imposition immédiate si les immeubles sont inscrits au bilan d'ouverture en faisant apparaître leur valeur d'origine ainsi que les amortissements, ce qui alourdit la plus-value future taxée à l'IS. La société peut aussi choisir l'imposition immédiate selon le régime des particuliers, souvent peu coûteuse pour un immeuble détenu depuis plus de vingt-deux ans, puis amortir sur la valeur vénale. Voir le chapitre 71.
L'option pour l'IS déclenche-t-elle des droits d'enregistrement ?
Oui, sur les immeubles apportés purement et simplement à la société depuis le 1er août 1965 par des personnes non soumises à l'IS. Le droit est liquidé sur leur valeur vénale à l'ouverture de la première période à l'IS, au taux global de 5 % retenu dans les exemples de la doctrine. Il peut être fractionné en trois annuités. Une SCI qui a acheté ses immeubles n'est pas concernée pour ces biens. Voir le chapitre 71.
L'option pour l'IS fait-elle perdre aux associés leurs déficits fonciers ?
Les déficits fonciers en report restent attachés à chaque associé mais ne passent pas à la société. Ils ne s'imputent plus que sur les autres revenus fonciers de l'associé pendant le délai de dix ans. Un associé sans autre bien loué nu les perd donc de fait, ce qui se chiffre avant l'option, surtout après une année de gros travaux. Voir les chapitres 71 et 60.
Une SCI qui a opté pour l'IS peut-elle revenir à l'IR ?
Seulement par renonciation, jusqu'au cinquième exercice qui suit celui de l'option. La notification doit parvenir au plus tard à la fin du mois qui précède le premier acompte d'IS de l'exercice visé, soit fin février pour une clôture au 31 décembre. Passé ce délai, l'option est irrévocable et une société qui a renoncé ne peut plus jamais opter. Voir le chapitre 77.
Combien coûte une renonciation à l'IS ?
Elle entraîne les conséquences d'une cessation d'entreprise. Pour une SCI qui loue nu, la plus-value latente des immeubles est en pratique imposée immédiatement à l'IS, l'atténuation de l'article 221 bis du CGI ne s'appliquant pas. Les bénéfices et réserves sont en outre réputés distribués aux associés, qui paient l'impôt sans rien percevoir. Voir le chapitre 77.
Transformer la SCI en SARL permet-il de sortir de l'IS ?
Non. La société à responsabilité limitée (SARL) comme la société par actions simplifiée (SAS) est soumise à l'IS de plein droit. L'option des SARL de famille pour le régime des sociétés de personnes suppose une activité commerciale comme la location meublée. Elle reste fermée à une société qui loue nu. L'option temporaire des jeunes sociétés ne vise pas non plus une société patrimoniale. Voir les chapitres 77 et 79.
Attribuer l'immeuble en nature à un associé lors de la liquidation évite-t-il l'impôt ?
Non. L'immeuble attribué est traité comme cédé par la société à sa valeur réelle, ce qui fait apparaître la même plus-value qu'une vente. La société doit en outre payer cet IS sans avoir encaissé de prix et des droits d'enregistrement s'ajoutent. Voir les chapitres 77 et 123.
La SCI devenue passible de l'IS par une location meublée en sort-elle en revenant à la location nue ?
Elle cesse d'être passible de l'IS lorsque l'activité commerciale cesse, mais ce changement emporte les conséquences d'une cessation. La cour administrative d'appel de Bordeaux a jugé en 2015 que la plus-value latente devait alors être imposée immédiatement, sans atténuation possible. Une société qui avait en outre opté pour l'IS y reste malgré l'arrêt de l'activité commerciale. Voir les chapitres 77 et 68.
Le résultat, l'amortissement, les déficits et la comptabilité à l'IS
Comment se calcule le résultat d'une SCI à l'IS ?
Selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux, en comptabilité d'engagement. Les loyers sont rattachés à la période de location courue et les charges à l'exercice où la prestation a été réalisée, quels que soient les encaissements et les paiements. Le résultat fiscal se déduit du résultat comptable par des réintégrations et des déductions extra-comptables. Voir le chapitre 72.
Le remplacement de la toiture est-il une charge déductible pour une société à l'IS ?
Non. Une dépense qui remplace un composant, prolonge la durée d'utilisation ou augmente la valeur de l'immeuble s'inscrit à l'actif et s'amortit, la valeur nette de l'ancien composant étant sortie en charge. La frontière est plus stricte qu'en revenus fonciers. Dans l'exemple du guide, une toiture passée en charges entraîne 28 800 € de réintégration. Voir les chapitres 72 et 73.
Les intérêts versés sur les comptes courants d'associés sont-ils déductibles à l'IS ?
Oui, si le capital est entièrement libéré et dans la limite d'un taux de référence publié pour chaque date de clôture, soit 4,55 % pour un exercice de douze mois clos le 31 décembre 2025. L'excédent est réintégré au résultat fiscal. Voir les chapitres 72 et 28.
Quelles conditions faut-il remplir pour le taux réduit de 15 % de l'IS ?
Un chiffre d'affaires d'au plus 10 millions d'euros ainsi qu'un capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques, directement ou par une société elle-même ainsi détenue. Le taux s'applique jusqu'à 42 500 € de bénéfice par période de douze mois, le surplus étant taxé à 25 %. Une SCI dont le capital n'a jamais été libéré paie 25 % dès le premier euro. Voir le chapitre 72.
Une société à l'IS peut-elle déduire les charges d'une maison de vacances familiale ?
Non. Les charges d'une résidence de plaisance sont exclues, sauf si la société justifie que le bien est acquis ou pris à bail pour être loué ou exploité commercialement. La société s'expose aussi à l'acte anormal de gestion et à l'imposition d'un avantage chez les associés qui l'occupent. Voir les chapitres 72 et 70.
Comment isoler la part du terrain non amortissable ?
D'après des éléments objectifs, selon les méthodes retenues par la doctrine, à savoir la comparaison avec des ventes de terrains nus comparables, le coût de reconstruction ou, à défaut, les données d'immeubles comparables. Un pourcentage forfaitaire sans justification n'entre dans aucune de ces méthodes. Construisez la justification au moment de l'achat et classez-la avec le tableau des immobilisations. Voir le chapitre 73.
Sur quelle durée amortir la structure d'un immeuble loué par une SCI à l'IS ?
Une SCI qui loue des logements à des tiers détient en principe des immeubles de placement, dont la structure et les composants sont amortis sur leur durée réelle d'utilisation, souvent longue. La dérogation qui permet d'amortir la structure sur la durée d'usage de l'ensemble ne vaut que pour un immeuble loué à titre principal à une entreprise liée, comme la société d'exploitation de l'associé. Les immeubles d'habitation s'amortissent en mode linéaire. Voir le chapitre 73.
L'amortissement d'une SCI à l'IS est-il plafonné par les loyers comme pour un loueur en meublé ?
Non. La limite de l'article 39 C du CGI vise la location par une personne physique ou par une structure transparente. L'amortissement d'une SCI à l'IS se déduit intégralement et peut créer un déficit reportable sans limite de durée sur ses bénéfices futurs. Voir les chapitres 73 et 74.
Une SCI à l'IS peut-elle renoncer à amortir une année pour afficher un bénéfice ?
C'est coûteux. L'article 39 B du CGI impose de constater à chaque clôture au moins l'amortissement linéaire cumulé, faute de quoi la déduction des amortissements différés est définitivement perdue. À la vente, la plus-value est calculée comme si l'amortissement minimal avait été pratiqué. Voir le chapitre 73.
L'amortissement fait-il disparaître l'impôt ?
Non, il le décale. Chaque euro amorti réduit la valeur nette comptable de l'immeuble et se retrouve dans la plus-value imposable à l'IS lors de la vente, sans abattement pour durée de détention. Son intérêt dépend de l'horizon de détention et des taux d'IS lors de la déduction puis lors de la vente. Voir les chapitres 73 et 76.
Le déficit d'une SCI à l'IS réduit-il l'impôt des associés ?
Jamais. Le déficit reste dans la société et ne s'impute que sur ses propres bénéfices, ni sur le revenu global des associés ni sur leurs revenus fonciers ni sur les bénéfices d'une société sœur, sauf intégration fiscale. Il se reporte en avant sans limite de durée. Voir le chapitre 74.
L'imputation des déficits reportés est-elle plafonnée ?
Oui, à 1 000 000 € par exercice, majoré de 50 % du bénéfice qui dépasse ce montant. La fraction non imputée se reporte sur les exercices suivants. Ce plafond ne concerne en pratique qu'une société qui dégage plus de 1 000 000 € de bénéfice, par exemple l'année d'une vente importante. Voir le chapitre 74.
Qu'est-ce que le report en arrière d'un déficit à l'IS ?
Sur option, le déficit de l'exercice peut s'imputer sur le bénéfice de l'exercice précédent, dans la limite du bénéfice d'imputation et de 1 000 000 €. Il fait naître une créance égale au déficit reporté multiplié par le taux d'IS qui a frappé ce bénéfice, imputable sur l'IS des cinq années suivantes puis remboursée. Le bénéfice distribué est exclu du bénéfice d'imputation. Voir le chapitre 74.
Une SCI à l'IS qui vend son dernier immeuble perd-elle ses déficits ?
Elle s'expose à les perdre si elle reste plus de douze mois consécutifs sans bien loué, la disparition des moyens d'exploitation caractérisant en principe un changement d'activité. Le tempérament admis pour des motifs autres que fiscaux est écarté lorsque la cession de la majorité des droits sociaux suit. Conserver un bien loué ou racheter dans les douze mois évite ce risque. Voir le chapitre 74.
Peut-on fusionner deux SCI à l'IS pour compenser leurs résultats ?
Non. Le transfert des déficits de l'absorbée suppose un agrément, qui exclut les déficits issus de la gestion d'un patrimoine immobilier. Les déficits de la société ne passent pas non plus aux associés lors d'une sortie de l'IS ou d'une dissolution. Voir les chapitres 74 et 120.
Une SCI à l'IS doit-elle tenir une comptabilité commerciale ?
Oui. Elle tient une comptabilité d'engagement selon le plan comptable général, avec livre-journal, grand livre, inventaire annuel et comptes annuels, ainsi qu'un tableau des immobilisations et un plan d'amortissement par composants. Si la comptabilité est informatisée, elle doit pouvoir produire un fichier des écritures comptables (FEC) conforme, sous peine d'une amende d'au moins 5 000 €. Un tableur ne le permet pas. Voir le chapitre 78.
Une SCI à l'IS doit-elle déposer ses comptes au greffe ?
Non. Une SCI n'y est pas tenue, même lorsqu'elle établit des comptes annuels, ce qui préserve leur confidentialité. La SARL et la SAS déposent en revanche leurs comptes et le procès-verbal d'affectation dans le mois de l'approbation, ou dans les deux mois par voie électronique, sous peine d'une amende de 1 500 €. Voir les chapitres 78 et 97.
Quand la SCI à l'IS dépose-t-elle sa déclaration et paie-t-elle l'impôt ?
Pour un exercice clos le 31 décembre, la déclaration n° 2065 et sa liasse se télétransmettent au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai augmenté de quinze jours, soit le 20 mai 2026 pour l'exercice 2025. Le solde de l'IS se paie au plus tard le 15 mai. Quatre acomptes trimestriels sont dus lorsque l'IS du dernier exercice atteint 3 000 €, sauf pour le premier exercice. Voir le chapitre 78.
Pendant combien de temps conserver les pièces comptables d'une société à l'IS ?
Le Code de commerce impose dix ans. L'article 36 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 a porté le délai fiscal de six à dix ans pour les pièces dont le délai expire après le 1er janvier 2027. Les actes d'acquisition, les factures de travaux immobilisés et les plans d'amortissement se conservent jusqu'à la vente de l'immeuble et au-delà du délai de reprise qui suit. Voir le chapitre 78.
Le coût de la comptabilité justifie-t-il d'opter pour l'IS pour un seul logement ?
Pas toujours. Dans l'illustration du guide, le budget comptable d'une SCI qui détient un logement représente environ 14 % des loyers, contre 4 % pour une foncière de vingt lots. Comparez l'économie d'impôt attendue au coût annuel de la comptabilité et au coût de sortie avant d'opter. Voir les chapitres 78 et 77.
Distribuer et vendre en société à l'IS
Une SCI à l'IS peut-elle distribuer toute sa trésorerie à ses associés ?
Non. Une distribution suppose des comptes approuvés, une décision des associés et un bénéfice distribuable, après absorption des pertes antérieures. L'amortissement réduit le bénéfice sans sortie d'argent, si bien qu'une SCI à l'IS peut disposer d'une trésorerie importante sans pouvoir la distribuer. Le remboursement des comptes courants permet alors de rendre aux associés leurs avances sans impôt. Voir le chapitre 75.
Comment sont imposés en 2026 les dividendes d'une SCI à l'IS ?
Au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 %, soit 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. L'associé peut opter pour le barème progressif avec un abattement de 40 %, option globale qui vaut pour tous ses revenus de l'année entrant dans le champ du PFU. Le barème est en général plus favorable pour un foyer non imposable ou imposé dans la tranche à 11 %. Voir le chapitre 75.
Quelles déclarations la SCI doit-elle faire quand elle verse des dividendes ?
Elle retient l'acompte de 12,8 %, sauf dispense demandée par l'associé avant le 30 novembre de l'année précédente, ainsi que les prélèvements sociaux de 18,6 %. Elle déclare et paie ces sommes sur le formulaire n° 2777-SD dans les quinze jours qui suivent le mois du versement. Elle télédéclare ensuite l'imprimé fiscal unique au plus tard le 15 février de l'année suivante. Voir le chapitre 75.
Faut-il distribuer un dividende ou rembourser les comptes courants ?
Remboursez d'abord les comptes courants, qui sont le retour d'une avance et ne sont pas imposés. Dans l'exemple du guide, distribuer 15 000 € coûte 4 710 € de PFU que le remboursement aurait évités. Le dividende n'intervient qu'ensuite, pour la trésorerie qui correspond à un bénéfice distribuable. Voir les chapitres 75 et 28.
Un associé peut-il prélever de l'argent sur le compte de la société sans décision ?
Non. Une somme mise à la disposition d'un associé sans compte courant créditeur est réputée distribuée et exclue de l'abattement de 40 %. Dans l'exemple du guide, un prélèvement de 20 000 € requalifié coûte 6 280 € au PFU, avant intérêts de retard et majorations éventuelles. Voir le chapitre 75.
Comment se calcule la plus-value d'une SCI à l'IS qui vend un immeuble ?
Par différence entre le prix net de frais de vente et la valeur nette comptable, c'est-à-dire le prix de revient diminué des amortissements pratiqués. Aucun abattement pour durée de détention ne s'applique, même après trente ans. La plus-value s'ajoute au résultat de l'exercice et supporte l'IS à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice sous conditions, puis à 25 %. Voir le chapitre 76.
Le notaire prélève-t-il l'impôt lors de la vente par une SCI à l'IS ?
Non. Le notaire n'établit pas de déclaration de plus-value immobilière et ne prélève rien sur le prix. La société liquide l'IS dans sa déclaration n° 2065 et règle le solde au plus tard le 15 du quatrième mois qui suit la clôture. Le gérant doit donc conserver la trésorerie nécessaire. Voir le chapitre 76.
Les associés sont-ils imposés une seconde fois sur le prix de vente ?
Seulement s'ils le perçoivent. Une distribution supporte le PFU ou le barème. Le boni de liquidation est imposé comme un revenu distribué pour la fraction qui excède les apports. Le partage de l'actif net supporte un droit de 2,5 %, ramené à 1,10 % pour un partage consécutif à un divorce, une séparation de corps ou la rupture d'un pacte civil de solidarité (PACS). Si la société réinvestit, seul l'IS est dû. Voir les chapitres 76 et 123.
Vaut-il mieux vendre l'immeuble ou les parts d'une SCI à l'IS ?
Aucune voie n'est avantageuse en soi. La cession des parts évite l'IS sur la plus-value dans la société, mais l'acquéreur reprend un immeuble inscrit à une faible valeur comptable et négocie une décote au titre de l'impôt latent. Elle supporte aussi un droit d'enregistrement de 5 %, en principe à la charge de l'acquéreur. Le résultat dépend de la négociation et se chiffre avant la promesse. Voir les chapitres 76 et 117.
Comment est imposé l'associé qui vend ses parts d'une SCI à l'IS ?
Selon le régime des plus-values de valeurs mobilières, même si la société ne détient que des immeubles. L'associé personne physique paie le PFU de 31,4 % ou opte pour le barème, avec un abattement possible pour les titres acquis avant 2018 sous conditions. Une holding à l'IS est imposée au taux normal, ces titres étant exclus du long terme. Voir le chapitre 76.
SARL de famille, SAS et location meublée en société
Une SARL de famille peut-elle louer des logements nus ?
Non. L'option de l'article 239 bis AA du CGI est réservée aux activités industrielles, commerciales, artisanales ou agricoles, ce qui vise pratiquement la location meublée. Une SARL qui loue nu reste à l'IS. Pour un projet mixte, faites valider la structuration ou séparez les activités dans deux sociétés. Voir le chapitre 79.
Qui peut être associé d'une SARL de famille ?
Des personnes parentes en ligne directe, des frères et sœurs, des époux et des partenaires de PACS. La doctrine admet aussi les conjoints des enfants aux côtés de leurs parents, un beau-père et son gendre ou deux frères et sœurs avec leurs conjoints. Des concubins, deux beaux-frères, un oncle et son neveu, des cousins ou une personne morale ne sont pas admis. Voir le chapitre 79.
Comment est imposé l'associé d'une SARL de famille de location meublée ?
Il est imposé à l'impôt sur le revenu sur sa quote-part du bénéfice, distribuée ou non, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Le statut de loueur en meublé professionnel ou non professionnel s'apprécie au niveau de chaque associé, à proportion de ses droits et avec les recettes directes de son foyer. Un associé non professionnel supporte 18,6 % de prélèvements sociaux et ne peut imputer son déficit que sur ses revenus de location meublée non professionnelle. Voir le chapitre 79.
Que se passe-t-il si un associé non parent entre dans la SARL de famille ?
La société devient soumise à l'IS à compter de la cession ou de la souscription des parts. Une donation de parts à une personne non parente met aussi fin au régime. Au décès, la doctrine maintient l'option si les enfants ou le conjoint du défunt entrent dans la société ou si l'héritier cède ses parts à un parent des autres associés dans les six mois. Voir le chapitre 79.
L'option pour le régime de la SARL de famille peut-elle être révoquée ?
Oui, librement, mais la société revient alors à l'IS et ne peut plus jamais opter à nouveau. La révocation est donc définitive. Elle ne s'envisage qu'après avoir chiffré ses conséquences. Voir le chapitre 79.
La SAS est-elle soumise à l'IS ?
Oui, de plein droit, au taux réduit de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice sous conditions puis à 25 %. Les dividendes versés aux associés personnes physiques supportent ensuite le PFU de 31,4 % en 2026 ou le barème sur option. L'amortissement n'est pas limité par les loyers, les sociétés à l'IS étant exclues de la limite de l'article 39 C du CGI. Voir le chapitre 80.
Les dividendes du président de SAS supportent-ils des cotisations sociales ?
Non, à la différence du gérant majoritaire de SARL, dont la part des dividendes qui excède 10 % du capital, des primes d'émission et des comptes courants est soumise aux cotisations. Le président rémunéré relève en revanche du régime général comme assimilé salarié. Le choix entre SARL et SAS se fait sur une simulation de plusieurs années, car les cotisations ouvrent aussi des droits sociaux. Voir le chapitre 80.
La cession d'actions d'une SAS immobilière supporte-t-elle un droit de 0,1 % ?
Non, lorsque la SAS est à prépondérance immobilière. La cession supporte alors un droit de 5 % sans abattement, soit 25 000 € au lieu de 500 € pour 500 000 € d'actions. Depuis le 27 juin 2026, la cession doit aussi être constatée sous une forme qualifiée, notamment par acte authentique ou par acte d'avocat. Voir les chapitres 80 et 39.
Une SAS immobilière peut-elle opter pour l'impôt sur le revenu ?
L'option temporaire de l'article 239 bis AB du CGI, limitée à cinq exercices, suppose une société de moins de cinq ans qui exerce à titre principal une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. La doctrine exclut la gestion de son propre patrimoine immobilier, dont la location nue. Pour une SAS de location meublée, l'éligibilité se vérifie par rescrit avant toute option. Voir le chapitre 80.
Dans quels cas la SAS immobilière se justifie-t-elle ?
Surtout pour des associés sans lien familial, un club d'investissement à capital variable, une location meublée de grande taille, une résidence avec services ou une société d'exploitation à côté d'une SCI. Elle se justifie mal pour un couple qui détient un ou deux logements loués nus et consomme ses loyers. Des partenaires de PACS ou des concubins peuvent s'y associer librement, contrairement à la SARL de famille. Voir le chapitre 80.
Une SCI à l'IS qui loue en meublé bénéficie-t-elle du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ?
Non. Ce statut appartient au foyer fiscal d'une personne physique et une société à l'IS n'en a pas. Elle n'a accès ni au régime micro des bénéfices industriels et commerciaux ni au régime des plus-values des particuliers ni aux règles de déficit du LMNP. En contrepartie, son amortissement n'est pas limité par le loyer et l'imposition personnelle n'intervient qu'à la distribution. Voir le chapitre 81.
Quelle société de location meublée peut bénéficier du régime micro des bénéfices industriels et commerciaux ?
Seule l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) dont l'associé unique personne physique dirige la société. La doctrine exclut de ce régime les sociétés à l'IS et les sociétés de personnes, dont la SARL de famille et la société en nom collectif. Voir le chapitre 81.
Comment est imposée la revente d'un meublé détenu par une SARL de famille ?
La question n'est pas tranchée par une source officielle consultée. Selon la qualification retenue, la plus-value relève du régime des particuliers, avec abattements et réintégration des amortissements pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, ou des plus-values professionnelles calculées sur la valeur nette comptable. Faites trancher ce point par un conseil, au besoin par rescrit, avant la vente. Voir les chapitres 81 et 79.
Peut-on vendre son logement meublé à sa propre société à l'IS ?
Oui. Le loueur réalise alors une plus-value selon le régime des particuliers, avec réintégration des amortissements déduits, pendant que la société paie les droits de mutation avant d'amortir l'immeuble sur son prix d'achat. Le prix doit correspondre à la valeur vénale et un montage à but principalement fiscal peut être écarté au titre de l'abus de droit. Voir les chapitres 81 et 132.
La société à l'IS coûte-t-elle plus cher que le LMNP à la revente ?
Cela dépend de l'usage du prix. Dans l'exemple du guide, la revente d'un T3 après douze ans coûte 33 250 € d'IS si le prix reste dans la société, contre 41 090 € selon le régime des particuliers avec réintégration des amortissements. Si le solde est distribué, le PFU porte le total à 69 910 €. Voir les chapitres 81 et 76.
Sociétés de personnes et comparaison des régimes
Une société en nom collectif (SNC) qui loue nu relève-t-elle des bénéfices industriels et commerciaux ?
Non. La forme commerciale de la SNC ne fixe pas la catégorie de revenus de ses associés, c'est l'activité qui la détermine. Une SNC qui loue nu des logements impose ses associés personnes physiques en revenus fonciers et dépose une déclaration n° 2072. Voir le chapitre 82.
Jusqu'où un associé de SNC répond-il des dettes de la société ?
Sur l'ensemble de son patrimoine personnel, car la responsabilité des associés est indéfinie et solidaire. Huit jours après une mise en demeure de la société restée sans effet, le créancier peut réclamer toute la dette à n'importe quel associé, qui se retourne ensuite contre les autres. Un associé à 10 % d'une société civile immobilière (SCI) ne répond que de 10 % du solde d'un emprunt impayé, alors qu'un associé à 10 % d'une SNC peut être poursuivi pour la totalité. Voir les chapitres 82 et 5.
Que devient une SNC au décès d'un associé ?
Sauf clause contraire des statuts, elle prend fin. Les statuts peuvent prévoir la continuation avec les survivants ou avec les héritiers. Si l'héritier est un mineur non émancipé, la société doit être transformée en commandite dans l'année du décès, faute de quoi elle est dissoute. Voir les chapitres 82 et 108.
Deux concubins peuvent-ils louer meublé en société tout en restant imposés personnellement ?
La société à responsabilité limitée (SARL) de famille leur est fermée, puisqu'elle suppose un lien de parenté, de mariage ou de pacte civil de solidarité (PACS). La SNC le permet, mais chacun devient commerçant, répond de toutes les dettes et ne peut céder ses parts sans l'accord de tous. Le nom propre en indivision ou une société à l'impôt sur les sociétés (IS) sont souvent préférés après comparaison. Voir les chapitres 82 et 83.
Que se passe-t-il si les associés d'une société en participation ne sont pas déclarés à l'administration ?
La part des associés dont les noms et adresses n'ont pas été communiqués devient passible de l'IS au nom de la société. Celle-ci doit alors déposer des déclarations qu'aucun associé n'avait prévues. Une convention écrite, datée et suivie d'effets est indispensable. Voir le chapitre 82.
Quel régime laisse le plus aux associés sur un même immeuble ?
Dans l'exemple suivi pendant vingt ans, la SCI à l'impôt sur le revenu (IR) laisse le plus aux associés en cas de revente et la société à l'IS le plus en cas de conservation, la SARL de famille se situant entre les deux. Ce classement s'inverse avec le taux marginal, la durée, la part du terrain ou l'usage de la trésorerie. Le calcul doit donc être refait pour chaque projet. Voir le chapitre 83.
L'amortissement pratiqué à l'IS fait-il disparaître l'impôt ?
Non, il le repousse jusqu'à la revente. Dans la société à l'IS comme dans la SARL de famille, chaque euro amorti réapparaît dans la plus-value calculée sur la valeur nette comptable. Seul le régime des particuliers de la SCI à l'IR transforme une partie de la plus-value en gain définitif grâce aux abattements pour durée de détention. Voir les chapitres 83 et 76.
La plus-value d'une SARL de famille qui loue meublé bénéficie-t-elle des abattements pour durée de détention ?
Non. La société exerçant une activité commerciale, la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles. La part à court terme égale aux amortissements déduits est imposée au barème et le reste à long terme. Les logements loués par des associés non professionnels sont exclus de l'abattement de l'article 151 septies B du Code général des impôts. Voir le chapitre 83.
Faut-il opter pour le barème lorsque la société à l'IS distribue le prix de vente de son immeuble ?
Rarement. Une distribution de plusieurs centaines de milliers d'euros en une seule année fait basculer le foyer dans les tranches les plus élevées, même avec des revenus habituels modestes. Dans l'exemple du guide, l'option coûte entre 26 000 € et 50 000 € de plus que le prélèvement forfaitaire unique (PFU). Voir les chapitres 83 et 75.
Donner les parts d'une société à l'IS efface-t-il la plus-value latente de l'immeuble ?
Non. La donation de parts ne purge pas la plus-value de l'immeuble, qui reste calculée au niveau de la société à partir de son prix et de sa date d'acquisition. Les enfants reçoivent avec les parts un impôt latent qu'ils paieront s'ils vendent et distribuent. Voir les chapitres 83 et 107.
Les erreurs à l'impôt sur les sociétés
Que se passe-t-il si l'option pour l'IS est notifiée trop tard ?
L'option doit être notifiée avant la fin du troisième mois de l'exercice visé ou exercée dès la constitution. Une option tardive ne vaut que pour l'exercice suivant, qui reste donc imposé à l'IR. Dans l'exemple du guide, ce retard coûte 5 142 € sur la seule première année. Voir les chapitres 84 et 71.
Une société à l'IS peut-elle loger gratuitement l'un de ses associés ?
C'est risqué. L'administration peut y voir un acte anormal de gestion, réintégrer le loyer normal dans le résultat de la société et imposer l'associé sur l'avantage comme un revenu distribué, multiplié par 1,25 s'il est occulte. Un bail écrit au loyer de marché effectivement payé évite cette double imposition. Voir les chapitres 84 et 41.
Une société à l'IS peut-elle renoncer à amortir une année pour afficher un bénéfice ?
Non sans perte. L'article 39 B du Code général des impôts impose un amortissement minimal égal à l'amortissement linéaire. Les amortissements ainsi différés ne pourront plus jamais être déduits. Voir les chapitres 84 et 73.
Vaut-il mieux distribuer des dividendes ou rembourser les comptes courants ?
Le remboursement d'un compte courant n'est pas imposable, puisqu'il rend à l'associé l'argent qu'il a prêté. Une distribution de 20 000 € alors que des comptes courants restent dus fait payer 6 280 € de PFU évitable. Les réserves restent disponibles pour une distribution ultérieure. Voir les chapitres 84 et 28.
Quelle majoration s'applique à une liasse d'IS déposée en retard ?
Sans mise en demeure, la majoration est de 10 % des droits dus, en plus des intérêts de retard. Dans les trente jours d'une mise en demeure, elle reste de 10 % pour l'IS. Elle passe à 40 % au-delà et à 80 % en cas d'activité occulte. Voir les chapitres 84 et 104.
Holdings et régimes de groupe
Une holding réduit-elle l'impôt sur les loyers d'une SCI à l'IR ?
Non pour les associés personnes physiques, dont la quote-part reste imposée chez eux. Seule la quote-part détenue par la holding change de régime et se calcule selon les règles de l'IS. Une holding ne donne pas non plus accès au statut de loueur en meublé non professionnel ni au pacte Dutreil pour un patrimoine locatif. Voir le chapitre 85.
Faire remonter les dividendes dans une holding est-il toujours avantageux ?
Non, c'est un différé d'imposition et non une économie. Dans l'exemple du guide, la holding dispose de 8 176 € de plus à investir chaque année, mais les associés qui récupèrent le cumul au bout de dix ans obtiennent 216 090 € au lieu de 233 240 €. La holding n'est utile que si les sommes restent investies longtemps avec un rendement suffisant. Voir les chapitres 85 et 86.
La cession par une holding des parts d'une SCI bénéficie-t-elle du taux de 0 % ?
Non. Les titres de sociétés à prépondérance immobilière non cotées sont exclus du régime des plus-values à long terme sur titres de participation. La plus-value supporte l'IS de droit commun, calculée sur le prix de revient des titres pour la holding. Voir les chapitres 85 et 91.
Qu'est-ce que la taxe sur les actifs non opérationnels des holdings patrimoniales ?
Créée par la loi de finances pour 2026 à l'article 235 ter C du Code général des impôts, elle s'applique selon les analyses publiées aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026, au taux de 20 %. Elle vise les sociétés à l'IS d'au moins 5 millions d'euros d'actifs, contrôlées par une personne physique et percevant surtout des revenus passifs. Les logements dont l'associé ou ses proches se réservent la jouissance figurent dans l'assiette, pas ceux loués à des tiers au prix du marché. Voir les chapitres 85 et 84.
Une holding doit-elle être animatrice pour gérer un patrimoine locatif ?
La qualité d'animatrice n'a d'effet utile que dans un groupe qui comporte une activité opérationnelle réelle. La location d'immeubles reste la gestion d'un patrimoine propre, exclue du pacte Dutreil, des régimes de biens professionnels de l'impôt sur la fortune immobilière et du réinvestissement après apport. Facturer des prestations d'animation fictives à des SCI expose à un refus de déduction. Voir le chapitre 85.
Quelles conditions faut-il remplir pour le régime des sociétés mères ?
La société mère doit être soumise à l'IS, détenir au moins 5 % du capital de la filiale en pleine propriété ou en nue-propriété et conserver les titres deux ans. La filiale doit elle aussi être soumise à l'IS. Le dividende est alors retranché du résultat, sous réserve d'une quote-part de frais et charges de 5 %, ou 1 % dans un groupe intégré. Voir le chapitre 86.
La quote-part de résultat d'une SCI à l'IR remonte-t-elle exonérée à la holding ?
Non. Une société de personnes imposée selon l'article 8 du Code général des impôts n'est jamais une filiale au sens du régime des sociétés mères. La holding est imposée sur sa quote-part, distribuée ou non, calculée selon les règles de l'IS. Voir les chapitres 86 et 85.
Que se passe-t-il si la holding revend les titres de sa filiale avant deux ans ?
L'exonération du dividende n'était que provisoire. La holding doit déposer une déclaration rectificative et verser l'impôt dont elle a été dispensée, majoré de l'intérêt de retard, dans les trois mois de la cession. Dans l'exemple du guide, le rappel atteint 10 300 €. Voir le chapitre 86.
L'intégration fiscale est-elle utile pour un groupe immobilier familial ?
Elle permet de compenser le bénéfice d'une société avec le déficit d'une autre, à condition de détenir 95 % au moins de chaque filiale pendant tout l'exercice. L'option engage pour cinq exercices et impose une comptabilité de groupe dont le coût dépasse souvent l'économie pour un ou deux immeubles. Une SCI à l'IR ou une SARL de famille ne peuvent pas en faire partie. Voir le chapitre 86.
Peut-on vendre sa propre SCI à l'IS à sa holding endettée pour déduire les intérêts ?
Le dispositif dit amendement Charasse vise ce montage. Lorsque la société achetée aux personnes qui contrôlent le groupe entre dans l'intégration, une fraction des charges financières est réintégrée pendant l'exercice d'acquisition et les huit suivants. L'économie attendue peut alors largement disparaître. Voir les chapitres 86 et 88.
Apporter mes titres à une holding que je contrôle est-il imposable ?
L'apport dégage une plus-value, mais son imposition est reportée de plein droit lorsque les titres sont apportés à une société à l'IS contrôlée par l'apporteur. La plus-value est calculée et déclarée l'année de l'apport, puis imposée aux taux de cette année-là lorsque le report prend fin. Le report ne s'applique que si la soulte n'excède pas 10 % de la valeur nominale des titres reçus. Voir le chapitre 87.
La holding peut-elle acheter de l'immobilier après avoir vendu les titres apportés ?
Si elle les vend dans les trois ans de l'apport, elle doit réinvestir 70 % du produit dans une activité économique éligible dans un délai de trois ans et conserver ce remploi cinq ans. L'immobilier locatif, meublé compris, est exclu. Au-delà de trois ans, elle peut employer librement le produit sans mettre fin au report. Voir le chapitre 87.
Que devient le report si je donne les titres de ma holding à mes enfants ?
En l'état du droit au 25 octobre 2026, le donateur est définitivement exonéré et le report est transféré au donataire qui contrôle la société. Le donataire doit conserver les titres six ans pour les cessions réalisées depuis le 21 février 2026. Le projet de loi de finances pour 2027, encore en discussion, entend modifier ces règles. Voir les chapitres 87 et 116.
Puis-je apporter mes parts de SCI à l'IR à une holding à l'IS sans payer d'impôt ?
Oui, l'apport bénéficie d'un sursis d'imposition prévu au II de l'article 150 UB du Code général des impôts, sauf soulte supérieure à 10 %. La plus-value sera imposée à la cession des titres de la holding, selon le régime des valeurs mobilières. L'associé perd alors les abattements pour durée de détention des plus-values immobilières, soit plus de 75 000 € dans l'exemple du guide. Voir le chapitre 87.
Qu'est-ce qu'un rachat de sa SCI par sa propre holding ?
L'associé vend ses parts de SCI, ou son immeuble, à une société qu'il contrôle et qui emprunte pour payer le prix. Les loyers remboursent l'emprunt, le vendeur encaisse des liquidités et garde la maîtrise du patrimoine. L'opération ne crée aucune richesse et coûte des impôts, des droits d'enregistrement et des frais bancaires. Voir le chapitre 88.
Quels droits la holding paie-t-elle en rachetant les parts d'une SCI ?
La cession de parts d'une société à prépondérance immobilière supporte un droit de 5 %, sans l'abattement de 23 000 € applicable à d'autres parts sociales. Il est assis sur le prix ou la valeur vénale des parts, sans ajout du passif social. Depuis le 27 juin 2026, l'acte doit en outre respecter une forme particulière à peine de nullité. Voir les chapitres 88 et 39.
Le crédit vendeur permet-il d'étaler l'impôt sur la plus-value ?
Non. La plus-value est due l'année de la cession sur le prix total, y compris la partie payable plus tard. Le vendeur paie donc l'impôt avec les liquidités reçues comptant. Les intérêts du crédit vendeur sont en outre imposés chez lui comme des revenus de capitaux mobiliers. Voir le chapitre 88.
Le rachat de ma SCI par ma holding réduit-il mon impôt sur la fortune immobilière ?
Non dans la plupart des cas. L'article 973 du Code général des impôts écarte, pour évaluer les titres, les dettes contractées par une société contrôlée pour acquérir un actif auprès du redevable, ainsi que les dettes envers le redevable lui-même. Dans l'exemple du guide, le couple reste imposable sur 1 500 000 € malgré 1 500 000 € de dettes dans la holding. Voir les chapitres 88 et 90.
Que risque-t-on si le prix de rachat est surévalué ?
L'excédent payé par la holding peut être imposé chez le vendeur comme un revenu distribué, avec intérêts de retard et majorations éventuelles. Dans l'exemple du guide, une surévaluation de 150 000 € coûte 33 168 € d'impôt supplémentaire, porté à 46 435 € avec la majoration de 40 %. Une expertise indépendante et un rescrit préalable sont les meilleures protections. Voir le chapitre 88.
Démembrement des parts et impôt sur la fortune immobilière
L'usufruitier de parts est-il associé ?
Non, selon la Cour de cassation, seul le nu-propriétaire a cette qualité. Les deux ont néanmoins le droit de participer aux décisions collectives. Le vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour l'affectation des bénéfices, réservée à l'usufruitier. Voir les chapitres 89 et 25.
Les statuts peuvent-ils confier tous les votes à l'usufruitier ?
Ils peuvent aménager la répartition, mais l'usufruitier ne peut être privé du vote sur l'affectation des bénéfices et le nu-propriétaire ne peut être privé du droit de participer. Des statuts qui laissent à l'usufruitier tous les pouvoirs, vente des immeubles comprise, peuvent faire douter que le donateur se soit réellement dépouillé. L'administration examine ces clauses lors d'un contrôle de la donation. Voir le chapitre 89.
Qui est imposé sur le résultat d'une SCI à l'IR dont les parts sont démembrées ?
L'usufruitier est imposé sur le résultat courant, que la société distribue ou non. Le Conseil d'État lui permet aussi de déduire la part du déficit correspondant à ses droits. Selon la doctrine, la plus-value de cession d'un immeuble est en revanche imposée au nom du nu-propriétaire, sauf convention conclue avant la clôture de l'exercice par acte ayant date certaine. Voir le chapitre 89.
L'usufruitier peut-il se faire distribuer les réserves ?
Il peut les recevoir, mais il en dispose sous forme de quasi-usufruit, avec une dette de restitution envers le nu-propriétaire à la fin de l'usufruit. Seuls les dividendes prélevés sur le bénéfice de l'exercice lui restent définitivement acquis. Cette dette doit être écrite, chiffrée et datée pour être prouvée au décès. Voir les chapitres 89 et 112.
La donation de la nue-propriété des parts réduit-elle l'impôt sur la fortune immobilière du donateur ?
Non. L'usufruitier déclare en principe les parts pour leur valeur en pleine propriété, à hauteur de leur fraction immobilière. Le nu-propriétaire ne déclare rien, sauf exceptions limitatives comme l'usufruit légal du conjoint survivant. Voir les chapitres 89 et 90.
Une holding fait-elle sortir les immeubles de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière ?
Non. La loi impose de remonter toute la chaîne des participations et de retenir, à chaque niveau, la fraction de la valeur des titres représentative d'immeubles. Le régime fiscal de la société est sans incidence. Une holding étrangère ne fait pas davantage écran. Voir le chapitre 90.
La trésorerie logée dans la holding dilue-t-elle l'immobilier imposable ?
Non. Depuis la loi de finances pour 2024, la valeur retenue ne peut excéder ni la valeur des titres, ni la valeur des immeubles imposables diminuée des dettes qui s'y rapportent. Dans l'exemple du guide, la holding est imposée sur 800 000 € malgré 500 000 € de trésorerie et un portefeuille de titres. Voir le chapitre 90.
Le compte courant qui a financé l'immeuble réduit-il la valeur imposable des parts ?
Non, il est neutralisé lorsqu'il a financé l'acquisition d'un actif imposable, sauf preuve d'un objectif non principalement fiscal. Dans l'exemple du guide, des parts de valeur comptable nulle sont imposées sur 480 000 €. La créance de compte courant elle-même n'est pas imposable chez l'associé. Voir les chapitres 90 et 28.
Une holding animatrice exonère-t-elle les immeubles loués de ses filiales ?
Non. La location immobilière, nue ou meublée, reste une gestion de patrimoine exclue des activités opérationnelles. L'animation n'a d'effet que dans un groupe qui comporte de vraies sociétés d'exploitation, par exemple pour l'usine louée à la société industrielle du groupe. Elle se prouve par des faits datés et non par une clause des statuts. Voir les chapitres 90 et 85.
Peut-on appliquer l'abattement de 30 % à une résidence principale détenue par une société ?
Non. L'abattement de 30 % ne vaut que pour une résidence principale détenue en direct, jamais pour des titres de société. Loger la résidence de la famille dans une holding expose en outre, au-delà de 5 millions d'euros d'actifs, à la taxe sur les holdings patrimoniales de l'article 235 ter C du Code général des impôts. Voir le chapitre 90.
Prépondérance immobilière, foncière familiale et société de portefeuille
Qu'est-ce qu'une société à prépondérance immobilière ?
Ce n'est pas une forme de société mais une qualité fiscale attachée à une société dont l'actif est principalement composé d'immeubles. Le Code général des impôts en donne plusieurs définitions, qui diffèrent par la date d'appréciation, le sort des immeubles d'exploitation et la place des participations. Une même société peut donc l'être pour les droits d'enregistrement et ne pas l'être pour la plus-value. Voir le chapitre 91.
Les dettes de la SCI comptent-elles pour calculer la prépondérance immobilière ?
Non. Pour les droits d'enregistrement, le ratio se calcule sur l'actif brut à la valeur vénale, sans déduire les dettes. Une SCI qui doit encore 90 % du prix de son immeuble reste à prépondérance immobilière si l'immeuble représente plus de la moitié de son actif. La qualité s'apprécie au jour de la cession ou à tout moment de l'année qui précède. Voir le chapitre 91.
Peut-on encore céder des parts de SCI par un simple acte sous signature privée ?
Non lorsque la société est à prépondérance immobilière. Depuis le 27 juin 2026, l'article 1865-1 du Code civil, issu de l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, impose à peine de nullité un acte notarié, un acte contresigné par avocat ou, dans certains cas, un acte établi par un expert-comptable. Un acquéreur qui a payé sur la foi d'un acte sous signature privée n'est pas associé. Voir les chapitres 91 et 39.
Comment se calcule la plus-value sur la vente de parts de SCI à l'IR ?
Elle relève du régime des plus-values immobilières, avec des abattements calculés depuis l'acquisition des parts et non depuis l'achat de l'immeuble par la société. Le prix d'acquisition est majoré des bénéfices imposés au nom de l'associé et minoré des déficits qu'il a déduits et des bénéfices qui lui ont été distribués. L'oubli de ce correctif expose à un rappel avec intérêts de retard. Voir le chapitre 91.
Vendre l'immeuble de la SCI avant de céder les parts fait-il perdre la prépondérance immobilière ?
Pour les droits d'enregistrement, la société qui a perdu cette qualité parce qu'elle a cédé ses propres immeubles peut en sortir, à condition de le démontrer. Pour la plus-value du particulier, le ratio s'apprécie aux trois clôtures qui précèdent la cession, de sorte que la société reste en principe à prépondérance immobilière. La qualification se documente pour chaque texte. Voir le chapitre 91.
À partir de quand parle-t-on de foncière familiale ?
Aucun seuil légal n'existe. Le terme désigne l'organisation qui regroupe en société ou en groupe de sociétés le patrimoine d'une famille, souvent avec plusieurs générations ou branches, des emprunts importants et une transmission progressive. Elle ajoute des coûts et des obligations et ne se justifie que par un besoin réel de gouvernance, de financement ou de transmission. Voir le chapitre 92.
Faut-il loger chaque immeuble dans sa propre SCI ?
Une société par immeuble isole les risques et facilite la vente ou l'attribution d'un bien à une branche. Une société unique mutualise les résultats et les frais, mais rend la sortie d'un associé plus difficile. Cet isolement ne protège pas si les mêmes associés se portent caution de tous les prêts. Voir le chapitre 92.
Que faut-il mettre dans les statuts et que faut-il réserver au pacte d'associés ?
Les règles qui doivent s'imposer à tous et être sanctionnées par la nullité, comme l'agrément et l'inaliénabilité, vont dans les statuts. Le pacte, confidentiel, ne lie que ses signataires et sa violation se sanctionne surtout par des dommages et intérêts. Il convient aux engagements de vote, à la politique de distribution et à la procédure de sortie, avec une clause d'adhésion des héritiers et donataires. Voir le chapitre 92.
Pourquoi la politique de distribution d'une SCI familiale à l'IR doit-elle couvrir l'impôt des associés ?
Les associés sont imposés sur leur quote-part du résultat, qu'ils l'aient perçue ou non. Lorsque les loyers servent au remboursement des emprunts, chaque associé paie l'impôt sur ses ressources personnelles. Dans l'exemple du guide, chaque branche doit trouver 13 320 € par an. Voir le chapitre 92.
Comment organiser la sortie d'une branche sans vendre d'immeuble ?
Le pacte peut prévoir une méthode de valorisation, un plafond de rachat par exercice et un échéancier de paiement avec intérêt. Dans l'exemple du guide, une branche dont les droits valent 1 000 000 € est remboursée en deux ans et demi pour 54 000 € d'intérêts. Le rachat de parts d'une société à prépondérance immobilière supporte en outre le droit de 5 % et le formalisme de l'acte. Voir les chapitres 92 et 32.
À quoi sert une société civile de portefeuille dans un patrimoine immobilier ?
Elle sert surtout de société de tête au-dessus de plusieurs SCI, de réceptacle au prix de vente d'un immeuble ou d'outil de transmission par démembrement. Elle n'apporte aucun avantage fiscal propre. À l'IR, ses revenus et plus-values sont imposés chez les associés comme s'ils les avaient réalisés eux-mêmes. Voir le chapitre 93.
Une société civile de portefeuille à l'IR qui réinvestit ses plus-values évite-t-elle l'impôt ?
Non. Les gains de cession de valeurs mobilières réalisés par la société sont imposés au nom de chaque associé l'année de la cession, même si le prix reste dans la société. Dans l'exemple du guide, une plus-value de 200 000 € réinvestie coûte 62 800 € aux associés la même année. Voir le chapitre 93.
Apporter des actions à une société civile de portefeuille à l'IR est-il neutre ?
Non. Le sursis et le report d'imposition visent les apports à une société soumise à l'IS. L'apport à une société civile restée à l'IR est une opération à titre onéreux qui dégage une plus-value imposable immédiatement, alors que l'associé ne reçoit que des parts. Voir les chapitres 93 et 87.
Vaut-il mieux une société de portefeuille à l'IR ou à l'IS ?
L'IS n'est favorable que si les sommes restent durablement dans la société. Dans l'exemple du guide, une plus-value de 200 000 € coûte 62 800 € à l'IR, 45 750 € à l'IS si le prix est réinvesti et 94 184,50 € si le solde est distribué. La comparaison s'inverse selon l'horizon, la politique de distribution et la nature des titres. Voir les chapitres 93 et 83.
Que faire du prix de vente de l'immeuble d'une SCI à l'IR ?
Trois voies s'ouvrent, conserver les fonds dans la SCI après avoir adapté son objet, distribuer puis placer à titre personnel, ou apporter les fonds à une société civile de portefeuille. La distribution d'un résultat déjà imposé n'entraîne pas d'impôt supplémentaire à l'IR. Le choix dépend de l'âge des associés, de leur entente et du calendrier de transmission. Voir le chapitre 93.
Construire un schéma de détention
Par où commencer pour construire un schéma de détention ?
Par écrire, dater et hiérarchiser les objectifs, puis dresser l'inventaire des personnes, des biens, des dettes et des plus-values latentes. Ce document montre en cas de contrôle que le schéma répond à des objectifs autres que fiscaux. Construisez ensuite au moins deux scénarios, dont un sans nouvelle société, qui sert de référence. Voir le chapitre 94.
Pourquoi chiffrer un schéma sur toute la durée de détention ?
Un scénario qui gagne pendant la détention peut perdre à la sortie, comme l'IS pour un immeuble destiné à être vendu. Chaque scénario se chiffre à l'entrée, pendant la détention, à la vente et à la transmission, frais compris. La plupart des gains présentés comme fiscaux sont en réalité des reports d'imposition. Voir les chapitres 94 et 83.
Quelle différence entre l'abus de droit de l'article L64 et celui de l'article L64 A ?
L'article L64 du livre des procédures fiscales vise les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal et entraîne une majoration de 80 %, ramenée à 40 % pour qui n'a ni pris l'initiative ni été le principal bénéficiaire. L'article L64 A vise les actes à motif principalement fiscal, pour tous les impôts sauf l'IS, sans majoration automatique. Pour l'IS, c'est la clause de l'article 205 A du Code général des impôts qui joue ce rôle. Voir les chapitres 94 et 132.
Comment sécuriser un schéma auprès de l'administration avant de signer ?
Le rescrit abus de droit de l'article L64 B du livre des procédures fiscales permet de soumettre l'opération envisagée avant tout acte. Faute de réponse dans les six mois, l'abus de droit ne peut plus être opposé à l'opération décrite. La garantie ne couvre que l'opération réalisée telle qu'elle a été décrite et seulement au regard de l'abus de droit. Voir le chapitre 94.
Puis-je ajouter un studio meublé dans ma SCI à l'IR qui loue nu ?
Seulement si les recettes commerciales restent dans la tolérance de 10 % admise par l'administration. Dans l'exemple du guide, un studio de 8 000 € de loyers dans une SCI encaissant 50 000 € porte cette part à environ 13,8 % et fait basculer toute la société à l'IS. Le studio peut être acquis en direct, logé dans une structure distincte ou loué nu. Voir les chapitres 94 et 48.
Comptabilité, assemblées et registres
Une SCI à l'IR doit-elle tenir une comptabilité ?
Pas une comptabilité commerciale en principe, mais le gérant doit rendre compte chaque année de sa gestion par un rapport écrit et justifier chaque montant de la déclaration n° 2072. Des comptes annuels deviennent obligatoires si la SCI exerce une activité commerciale, est assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), compte un associé relevant de l'IS ou des bénéfices industriels et commerciaux, dépasse certains seuils ou si ses statuts l'imposent. Voir le chapitre 95.
Comment tenir simplement les comptes d'une petite SCI familiale ?
Un livre des recettes et des dépenses tenu à partir du compte bancaire de la société suffit, avec une ligne par mouvement, sa nature dans une liste fermée et sa pièce. Il se complète chaque année de cinq états, rapprochement bancaire, comptes courants, emprunts, dépôts de garantie et immobilisations. Le résultat foncier se rapproche ensuite de la variation de trésorerie. Voir le chapitre 95.
Quelles sommes ne doivent jamais entrer dans le résultat foncier de la SCI ?
Le capital des emprunts remboursé, les dépôts de garantie, les provisions pour charges versées par les locataires, les apports en compte courant, les frais d'acquisition et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Dans l'exemple du guide, déduire 7 320 € de capital remboursé élude 3 455,04 € d'impôt et de prélèvements sociaux à rappeler. Voir le chapitre 95.
Que change l'entrée d'une holding au capital d'une SCI à l'IR ?
La SCI doit établir des comptes annuels et calculer deux résultats, un résultat foncier pour les personnes physiques et un résultat selon les règles de l'IS pour la holding. Elle dépose la version complète de la déclaration n° 2072 et entre dans le champ de la contribution sur les revenus locatifs. Elle perd aussi la dispense de fichier des écritures comptables. Voir les chapitres 95 et 64.
Combien de temps conserver les pièces de la SCI ?
En matière fiscale, dix ans pour les pièces dont le délai expire après le 1er janvier 2027, depuis la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026. Les pièces qui justifient un déficit foncier reporté se gardent tant que ce déficit produit un effet. Les actes d'acquisition et les factures de travaux d'un immeuble se conservent jusqu'à sa vente et au-delà du délai de contrôle de la plus-value. Voir le chapitre 95.
Quels résultats distingue-t-on dans une société à l'IS ?
Le résultat comptable découle des écritures d'engagement et d'inventaire. Le résultat fiscal s'en déduit par des corrections extracomptables et supporte l'IS. Le bénéfice distribuable dépend du résultat net après impôt, des pertes et des réserves antérieures. Seuls les associés décident de sa distribution. Voir le chapitre 96.
Comment comptabiliser l'achat d'un immeuble dans une société à l'IS ?
L'immeuble s'inscrit à l'actif pour son coût, ventilé entre le terrain non amortissable et la construction, répartie en composants amortis chacun sur sa durée. Les frais d'acquisition peuvent, sur option, être incorporés au coût ou passés en charges. Ce choix déplace l'impôt dans le temps et modifie la plus-value future. Voir les chapitres 96 et 73.
Une SCI à l'IS doit-elle doter une réserve légale ?
Non. La réserve légale, alimentée par au moins 5 % du bénéfice jusqu'à 10 % du capital, ne s'impose qu'aux SARL et aux sociétés par actions, dont la société par actions simplifiée (SAS). Les statuts d'une SCI peuvent toutefois en prévoir une. Voir le chapitre 96.
Quelles obligations accompagnent le paiement d'un dividende ?
La société retient sur le dividende versé à un associé résident le prélèvement de 12,8 % et les prélèvements sociaux de 18,6 % en 2026. Elle les reverse avec la déclaration n° 2777 dans les quinze jours qui suivent le mois du paiement, puis établit l'imprimé fiscal unique au plus tard le 15 février de l'année suivante. Un associé sous les seuils de revenu peut demander la dispense du prélèvement de 12,8 % avant le 30 novembre de l'année précédente. Voir les chapitres 96 et 75.
Une SCI doit-elle déposer ses comptes au greffe ?
Non, ni à l'IR ni à l'IS, le dépôt restant facultatif selon la fiche officielle. Cette confidentialité tient à la forme civile et non au régime fiscal. Une SCI transformée en SARL ou en SAS entre dans le régime du dépôt dès le premier exercice clos après la transformation. Voir les chapitres 97 et 119.
Une SARL de famille est-elle dispensée du dépôt des comptes ?
Non. L'obligation découle de la forme commerciale et non du régime fiscal, de sorte que la SARL de famille, l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) et la SAS déposent leurs comptes chaque année, quelle que soit leur taille et même sans activité. Le défaut de dépôt est puni d'une amende de 1 500 €, portée à 3 000 € en récidive. Il peut aussi donner lieu à une injonction sous astreinte. Voir le chapitre 97.
Une société immobilière peut-elle garder ses comptes confidentiels ?
Une micro-entreprise peut demander la confidentialité de l'ensemble de ses comptes et une petite société celle de son seul compte de résultat, par une déclaration jointe à chaque dépôt. Une société immobilière sans salarié reste souvent micro malgré un patrimoine important, car son chiffre d'affaires est faible. Les holdings et certaines sociétés de groupe ne peuvent en principe pas en bénéficier. Voir le chapitre 97.
Comment rendre opposable aux tiers une cession de parts de SCI depuis 2026 ?
Depuis le décret n° 2026-340 du 30 avril 2026, la cession devient opposable aux tiers après le dépôt au greffe des statuts modifiés. L'acte de cession n'a plus à être transmis. Sans ce dépôt, le cédant continue d'apparaître comme associé à l'égard des tiers, avec la responsabilité indéfinie qui s'y attache. Pour une SCI à prépondérance immobilière, l'acte doit en outre respecter la forme de l'article 1865-1 du Code civil. Voir les chapitres 97 et 117.
Peut-on regrouper plusieurs formalités pour réduire les frais ?
Oui. Un changement de gérant et une donation de parts constatés dans un même procès-verbal donnent lieu à une seule annonce et à un seul dossier au guichet, avec la mise à jour des bénéficiaires effectifs. Une seconde annonce de changement de dirigeant coûterait environ 109 € hors taxes de plus. Voir le chapitre 97.
Quelle forme doit prendre l'assemblée annuelle d'une SCI ?
Le gérant rend compte de sa gestion au moins une fois par an par un rapport écrit et convoque les associés par lettre recommandée quinze jours au moins avant, avec le rapport, les comptes s'ils existent et le texte des résolutions. Si les statuts le permettent, l'approbation peut aussi résulter d'une consultation écrite, y compris électronique, ou d'un acte signé de tous les associés. Voir les chapitres 98 et 24.
Dans quel délai une SARL doit-elle approuver ses comptes ?
Dans les six mois de la clôture, sauf prolongation accordée par le président du tribunal de commerce sur requête présentée avant l'échéance. Le gérant qui ne soumet pas les comptes aux associés encourt une amende de 9 000 €. Dans une SAS, les statuts fixent le délai, mais les dividendes doivent être mis en paiement dans les neuf mois de la clôture. Voir le chapitre 98.
Faut-il convoquer à la fois l'usufruitier et le nu-propriétaire ?
Oui. Tous deux sont convoqués et peuvent participer à l'assemblée, même lorsqu'un seul vote sur une résolution donnée. Il faut donc voter séparément l'approbation des comptes, qui revient par défaut au nu-propriétaire, puis l'affectation du résultat, réservée à l'usufruitier. Oublier un nu-propriétaire expose à la contestation de l'assemblée. Voir les chapitres 98 et 89.
L'affectation du résultat d'une SCI à l'IR change-t-elle l'impôt des associés ?
Non. Chaque associé est imposé sur sa quote-part du résultat, distribuée ou non, selon les règles des revenus fonciers. La décision d'affectation ne règle que la trésorerie. Dans une société à l'IS, elle prend en revanche une portée fiscale, puisqu'une distribution déclenche l'imposition des dividendes. Voir les chapitres 98 et 59.
Un acte unanime peut-il remplacer l'assemblée annuelle d'une petite SCI ?
Oui, si les statuts l'admettent. L'acte réunit dans un même document daté toutes les décisions annuelles, vise le rapport du gérant annexé et est signé par tous les associés. Il n'exige ni convocation ni délai, mais un seul associé absent ou réticent empêche son adoption. Voir le chapitre 98.
Quels registres une SCI doit-elle tenir ?
Un seul registre juridique, celui des décisions des associés, coté et paraphé avant sa première utilisation ou tenu sous forme électronique. La SCI n'a pas de registre des mouvements de titres, la répartition des parts figurant dans les statuts mis à jour. Un registre des activités de traitement de données personnelles est en principe requis pour la gestion des locataires et un registre du personnel dès le premier salarié. Voir le chapitre 99.
Qui peut coter et parapher le registre et combien cela coûte-t-il ?
Le maire ou son adjoint le fait gratuitement, le greffe du tribunal de commerce pour environ 3 € par document plus les frais d'envoi. La cotation intervient avant toute utilisation, faute de quoi le registre perd une partie de sa valeur probante. Un registre électronique signé par signature avancée et horodaté en est dispensé. Voir le chapitre 99.
Peut-on tenir le registre des décisions sous forme électronique ?
Oui depuis le décret n° 2019-1118 du 31 octobre 2019, avec une signature électronique au moins avancée et un horodatage de chaque procès-verbal. Un simple dossier de fichiers PDF ne remplit pas ces conditions. Le passage se fait par une mention de clôture sur le registre papier, conservé au siège comme preuve des décisions antérieures. Voir le chapitre 99.
Que risque-t-on si un procès-verbal n'est pas inscrit au registre ?
Une décision introuvable est traitée comme une décision qui n'a pas été prise. Dans l'exemple du guide, une vente d'immeuble est retardée de cinq semaines et risque d'échouer faute de procès-verbal de l'assemblée qui l'autorisait. Dans une EURL ou une société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU), les décisions de l'associé unique non répertoriées peuvent être annulées à la demande de tout intéressé. Voir le chapitre 99.
Combien de temps conserver le registre des décisions ?
Aucune durée légale propre n'est fixée pour une SCI, une SARL ou une SAS, mais il ne doit jamais être détruit tant que la société existe. Il prouve des décisions dont les effets durent, comme une nomination de gérant ou une mise en réserve. La décision de clôture de liquidation désigne qui conservera les archives. Voir le chapitre 99.
Impôts locaux, facturation électronique et calendrier
Une SCI qui loue nu des logements paie-t-elle la cotisation foncière des entreprises ?
Non. La location nue de logements à usage d'habitation relevant de la gestion d'un patrimoine privé est hors du champ de la cotisation foncière des entreprises (CFE), quel que soit le nombre de logements. La SCI ne dépose aucune déclaration et n'est pas non plus concernée par la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Le cas d'une société à l'IS qui loue nu des logements n'étant pas tranché expressément, il se fait confirmer par le service des impôts des entreprises. Voir le chapitre 100.
À partir de quand une SCI qui loue des locaux professionnels nus entre-t-elle dans le champ de la CFE ?
Lorsque ses recettes brutes de la période de référence atteignent au moins 100 000 € hors taxes, sans déduction des charges. Le seuil s'apprécie au niveau de la société, tous immeubles confondus. Une SCI composée uniquement de personnes physiques raisonne en recettes encaissées, alors que l'entrée d'une société à l'IS au capital impose un calcul en créances acquises. Voir le chapitre 100.
Une société qui loue en meublé peut-elle bénéficier des exonérations de CFE des loueurs en meublé ?
En pratique non. Ces exonérations supposent que les locaux fassent partie de l'habitation personnelle du loueur, ce qui n'est jamais le cas d'un logement appartenant à une société. Une SARL de famille, une SAS ou une SCI qui loue en meublé au-delà de 5 000 € de recettes reçoit donc un avis chaque année. Voir les chapitres 100 et 50.
Répartir des locaux commerciaux entre deux SCI permet-il d'éviter la CFE ?
Chaque société est un redevable distinct, si bien que deux SCI restant chacune sous 100 000 € de recettes échappent à la CFE. Une répartition décidée pour des raisons patrimoniales, de financement ou de transmission est légitime. Une répartition artificielle dont le seul but serait d'échapper à l'impôt peut être écartée au titre de l'abus de droit. Voir les chapitres 100 et 132.
Pourquoi une SCI filiale d'une holding peut-elle payer plus de CVAE ?
Lorsqu'une société détient au moins 95 % du capital d'une autre pendant l'exercice et que les chiffres d'affaires cumulés atteignent 7 630 000 €, le taux se calcule sur le chiffre d'affaires du groupe. Les SCI entrent dans cette consolidation, même sans intégration fiscale. Dans l'exemple du guide, la CVAE d'une foncière passe de 362 € à 2 672 €. Voir le chapitre 100.
Une SCI familiale est-elle concernée par la facturation électronique ?
Selon l'analyse du guide, oui pour la réception. Une SCI qui loue contre un loyer exerce une activité économique et a la qualité d'assujetti à la TVA, même si ses loyers d'habitation sont exonérés. Elle doit donc pouvoir recevoir des factures électroniques par une plateforme agréée depuis le 1er septembre 2026, sans rien émettre pour ses loyers exonérés. Faute de position officielle propre aux SCI, ce point se fait confirmer par l'expert-comptable ou le service des impôts. Voir le chapitre 101.
Une SCI qui met gratuitement un bien à la disposition de ses associés doit-elle choisir une plateforme ?
Selon la logique de la documentation administrative, non. Elle n'encaisse aucune recette, n'exerce pas d'activité économique et ne paraît pas assujettie. Dès qu'elle commence à louer, même à un associé contre un loyer, elle devient assujettie et doit disposer d'une plateforme de réception. Voir les chapitres 101 et 41.
Quand une SCI qui loue avec option pour la TVA devra-t-elle émettre des factures électroniques ?
Une micro-entreprise ou une petite et moyenne entreprise émet à partir du 1er septembre 2027, la catégorie s'appréciant société par société au 1er janvier 2025. La SCI devra alors émettre ses factures de loyers aux preneurs assujettis sous forme électronique et signaler chaque encaissement. Le défaut d'émission coûte 50 € par facture, dans la limite de 15 000 € par an. Voir le chapitre 101.
Une holding est-elle concernée par la facturation électronique ?
La holding patrimoniale passive, qui se borne à percevoir des dividendes, n'est pas assujettie et sort du champ de la réforme. La holding animatrice qui facture des prestations à ses filiales est assujettie et suit les obligations de réception et d'émission. Les SCI qui louent des logements exonérés supportent alors la TVA facturée par la holding comme un coût. Voir les chapitres 101 et 85.
Que risque une société qui ne choisit pas de plateforme de réception ?
Après une mise en demeure de trois mois, une amende de 500 € et une nouvelle mise en demeure, puis 1 000 € tous les trois mois tant que le manquement persiste. Dans l'exemple du guide, le coût atteint 3 500 € sur l'année qui suit la première mise en demeure. La première infraction réparée spontanément ou dans les trente jours d'une demande peut échapper à la sanction. Voir le chapitre 101.
Jusqu'à quand une SCI peut-elle opter pour l'IS ou y renoncer ?
L'option se notifie avant la fin du troisième mois de l'exercice visé, soit le 31 mars pour un exercice civil. La renonciation, possible jusqu'au cinquième exercice suivant l'option, doit intervenir avant la fin du mois qui précède le premier acompte de l'exercice, soit avant la fin de février. Un retard décale le changement de régime d'une année entière. Voir les chapitres 102 et 71.
Quand la SCI doit-elle communiquer leur quote-part aux associés ?
Avant que les associés ne déclarent leurs revenus, dont la date limite suit de quelques jours celle de la déclaration n° 2072. Le guide conseille de fixer en interne une remise des attestations à la fin d'avril. Un associé de plusieurs sociétés doit avoir reçu toutes ses attestations avant de déclarer. Voir le chapitre 102.
Quelles sont les dates des acomptes d'IS ?
Quatre acomptes au plus tard les 15 mars, 15 juin, 15 septembre et 15 décembre, chacun égal au quart de l'impôt de référence. Le solde est dû le 15 mai pour un exercice clos le 31 décembre. Aucun acompte n'est dû lorsque l'impôt de référence ne dépasse pas 3 000 €, ni pour le premier exercice. Voir les chapitres 102 et 96.
Qu'est-ce qui change pour la TVA d'une société en 2027 ?
Le régime simplifié est supprimé à compter du 1er janvier 2027 et la dernière déclaration annuelle est due au plus tard le 4 mai 2027. La société dépose ensuite une déclaration n° 3310-CA3 chaque trimestre sous les seuils de chiffre d'affaires, chaque mois au-delà ou sur option. Voir les chapitres 102 et 53.
Conseils et sanctions
Le gérant peut-il tenir lui-même les comptes de la SCI ?
Oui. Le monopole de l'expert-comptable interdit seulement de confier contre rémunération la tenue des comptes à une personne non inscrite à l'ordre. Le gérant peut enregistrer les loyers et les dépenses, établir la déclaration n° 2072 et rendre compte aux associés sans intermédiaire. Pour une société à l'IS, la tenue sans professionnel reste possible en droit mais rarement prudente. Voir le chapitre 103.
Qui peut rédiger l'acte de cession de parts de SCI depuis le 27 juin 2026 ?
Pour une société à prépondérance immobilière, un notaire par acte authentique, un avocat qui contresigne l'acte ou, dans les seuls cas où il y est habilité, l'expert-comptable de la société dans le prolongement de sa mission comptable. L'acte rédigé par les associés eux-mêmes ne suffit plus et un acte rédigé par un avocat mais non contresigné ne remplit pas la condition. La sanction est la nullité et le refus d'enregistrement. Voir les chapitres 103 et 39.
Qu'est-ce qu'une lettre de mission doit préciser ?
La société, son régime fiscal et sa date de clôture, la nature de la mission, la liste des déclarations établies et le suivi des comptes courants. Elle indique aussi les missions exclues, comme les déclarations personnelles des associés, ainsi que les honoraires et le mode de calcul des prestations exceptionnelles. Ce qui n'y est pas écrit n'est pas dû par le professionnel. Voir le chapitre 103.
Les honoraires de l'expert-comptable sont-ils déductibles dans une SCI à l'IR ?
Les sommes versées pour la tenue de la comptabilité des immeubles et la rédaction des déclarations fiscales sont déductibles des revenus fonciers pour leur montant réel. Une SCI qui loue nu ne récupère pas la TVA et supporte le coût toutes taxes comprises. Les honoraires liés à la seule vie juridique de la société, comme une cession de parts, se font vérifier par le cabinet avant d'être portés sur la déclaration n° 2072. Voir le chapitre 103.
Le recours à un expert-comptable dégage-t-il le gérant de sa responsabilité ?
Non. Les déclarations sont souscrites au nom de la société, qui supporte l'impôt, les intérêts de retard et les majorations en cas d'erreur. Le gérant répond de ses fautes de gestion et doit transmettre spontanément les informations absentes des relevés bancaires, comme l'occupation gratuite d'un bien par un associé. La société peut ensuite rechercher la responsabilité du professionnel en cas de faute dans sa mission. Voir les chapitres 103 et 23.
Quel est le taux de l'intérêt de retard et comment le réduire ?
L'intérêt de retard est de 0,20 % par mois et il est dû même de bonne foi. Il tombe à 0,10 % par mois pour une déclaration rectificative déposée spontanément avec le paiement, avant toute action de l'administration. La régularisation en cours de contrôle le réduit de 30 %, soit 0,14 % par mois. Voir le chapitre 104.
Quelle majoration pour une déclaration de la société déposée en retard ?
Sans mise en demeure, ou dans les trente jours qui suivent une mise en demeure, la majoration est de 10 % des droits pour l'IS. Pour l'impôt sur le revenu des associés d'une SCI à l'IR, une majoration supplémentaire de 10 % s'ajoute dans ce second cas, soit 20 %. Elle passe à 40 % au-delà de ces trente jours et à 80 % en cas d'activité occulte. Voir le chapitre 104.
Que risque une SCI à l'IR qui ne dépose pas sa déclaration n° 2072 ?
Le risque principal est indirect, les intérêts et majorations portant sur l'impôt dû par les associés à raison des montants omis. Sans attestation, chaque associé déclare sa quote-part de mémoire ou l'oublie. La SCI perd en outre le fondement de sa dispense de déclaration n° 2746 et s'expose à la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale de ses immeubles. Voir les chapitres 104 et 58.
Que coûte une distribution de dividendes sans imprimé fiscal unique ?
L'amende atteint 50 % des sommes non déclarées, soit 10 000 € pour 20 000 € distribués dans l'exemple du guide. Elle ne s'applique pas à une première infraction sur quatre ans réparée spontanément ou à la première demande de l'administration dans le délai prévu. Les distributions occultes dont la société ne désigne pas les bénéficiaires peuvent coûter jusqu'à 100 % des sommes. Voir le chapitre 104.
Quelles sont les sanctions en matière de bénéficiaires effectifs depuis 2026 ?
Depuis le 28 mai 2026, le défaut de déclaration ou une déclaration inexacte n'est plus puni d'emprisonnement, mais le représentant légal encourt jusqu'à 200 000 € d'amende et une interdiction de gérer jusqu'à quinze ans. La société encourt jusqu'à 1 000 000 €. Le greffe peut aussi la mettre en demeure puis la radier d'office. Voir les chapitres 104 et 17.
Transmettre des parts de société
Pourquoi donner des parts de SCI plutôt que l'immeuble ?
La donation de parts porte sur leur valeur nette, après déduction des dettes de la société, alors que la dette personnelle du donateur ne réduit pas la valeur d'un immeuble donné en direct. Elle permet de transmettre par fractions sans créer d'indivision et échappe à la publicité foncière. Créer une SCI dans le seul but de réduire les droits a toutefois un coût et peut relever de l'abus de droit. Voir le chapitre 105.
La donation de parts à un enfant doit-elle être agréée par les autres associés ?
Sauf disposition contraire des statuts, les cessions aux ascendants ou descendants du cédant ne sont pas soumises à agrément. Une clause qui soumet toute transmission familiale à l'agrément unanime donne en revanche un droit de veto à chaque associé. Une donation à un petit-enfant, à un neveu ou au conjoint peut exiger un agrément si les statuts ne la dispensent pas. Voir les chapitres 105 et 39.
Comment évaluer des parts de SCI pour une donation ?
Le plus souvent par l'actif net réévalué, en retenant la valeur vénale des immeubles au jour de l'acte, puis en déduisant toutes les dettes, dont les comptes courants d'associés. Une décote n'est admise que si elle traduit une difficulté réelle de céder les parts. Elle est difficile à justifier lorsque le donateur reste majoritaire et gérant ou lorsque les enfants reçoivent ensemble tout le capital. Voir les chapitres 105 et 107.
Que devient le compte courant du donateur lors d'une donation de parts ?
Il réduit la valeur des parts mais reste dans le patrimoine du donateur comme une créance, taxable à son décès si elle n'est ni remboursée ni donnée. Le donateur peut le conserver, se le faire rembourser progressivement, le donner séparément ou l'incorporer au capital avant la donation. Dans l'exemple du guide, une créance de 200 000 € reste ainsi à régler. Voir les chapitres 105 et 28.
Le donataire peut-il revendre les parts reçues sans impôt ?
La donation efface la plus-value latente du donateur, le prix de revient du donataire étant la valeur retenue dans l'acte, majorée des frais et droits payés. La durée de détention court à compter de la donation. Une donation suivie d'une vente rapide n'est admise que si la donation est réelle et si le prix reste acquis aux donataires. Voir les chapitres 105 et 63.
Que conserve le parent qui donne la nue-propriété de ses parts ?
Il conserve l'usufruit, donc les bénéfices distribués ou attribués, ainsi que l'impôt sur ces revenus et l'impôt sur la fortune immobilière. Les enfants reçoivent un capital futur qui deviendra une pleine propriété au décès du parent, sans nouveaux droits sur ces parts. Le démembrement porte sur les parts et non sur les immeubles, si bien que rien ne change pour les locataires, la banque et le syndic. Voir le chapitre 106.
Le parent usufruitier reste-t-il associé et gérant ?
Selon la Cour de cassation, l'usufruitier n'a pas la qualité d'associé, seul le nu-propriétaire l'a. Le parent qui donne la nue-propriété de toutes ses parts cesse donc d'être associé, mais il peut rester gérant, puisque le gérant d'une société civile peut ne pas être associé. Les statuts qui règlent son vote, sa gérance et sa révocation se rédigent avant la donation, tant qu'il est encore maître des majorités. Voir les chapitres 106 et 89.
Comment se calculent les droits sur la nue-propriété des parts ?
La valeur des parts en pleine propriété est multipliée par le pourcentage du barème de l'article 669 du Code général des impôts selon l'âge de l'usufruitier, par exemple 50 % entre 51 et 60 ans et 60 % entre 61 et 70 ans. Les abattements et le barème ordinaires s'appliquent ensuite. Le démembrement n'ouvre droit à aucune décote supplémentaire. Voir le chapitre 106.
Pourquoi la date de signature compte-t-elle autant ?
Le passage d'une tranche du barème à la suivante se fait le jour de l'anniversaire de l'usufruitier. Dans l'exemple du guide, la donation de parts valant 400 000 € à deux enfants ne coûte aucun droit avant le 61e anniversaire du parent et 4 388,70 € après. Vérifiez les dates de naissance avec le notaire au moment de fixer la date de l'acte. Voir le chapitre 106.
Que se passe-t-il au décès de l'usufruitier ?
L'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits de succession sur cette réunion. La hausse de valeur des parts et le remboursement des emprunts de la société entre la donation et le décès échappent ainsi aux droits. Une donation consentie moins de trois mois avant le décès laisse toutefois jouer la présomption de l'article 751 du Code général des impôts. Voir les chapitres 106 et 108.
Quelle méthode retenir pour évaluer des parts de SCI ?
Pour une société patrimoniale, la méthode de référence est l'actif net réévalué, qui remplace la valeur comptable des immeubles par leur valeur vénale et retranche toutes les dettes. La méthode par le rendement et les cessions récentes de parts servent de contrôle. Il n'existe ni barème ni formule officielle, de sorte qu'il revient aux parties de proposer une valeur et de la justifier. Voir le chapitre 107.
Faut-il déduire l'impôt latent pour évaluer les parts d'une société à l'IS ?
La prise en compte de l'impôt latent sur la plus-value des immeubles n'est pas automatique et la qualification se discute pour une société dont l'activité consiste à louer. La position retenue doit être motivée par l'expert-comptable au regard du guide d'évaluation publié par l'administration en juin 2026. Dans l'exemple du guide, l'écart de droits atteint 17 075 € selon la position choisie. Voir les chapitres 107 et 83.
Peut-on cumuler les décotes sur des parts de SCI ?
Les décotes ne s'additionnent pas mécaniquement. Une valeur d'immeuble occupé suivie de décotes d'illiquidité, de minorité et d'agrément aboutit vite à une valeur sans rapport avec ce qu'un acheteur paierait. Dans l'exemple du guide, une décote non justifiée de 35 % coûte 20 000 € de rappel, des intérêts de retard et jusqu'à 8 000 € de majoration. Voir le chapitre 107.
Peut-on faire valider à l'avance la valeur des parts d'une SCI par l'administration ?
Non. Le rescrit valeur de l'article L18 du livre des procédures fiscales exclut les sociétés dont l'activité principale est la gestion de leur propre patrimoine immobilier. La sécurité vient d'une note d'évaluation datée, signée et appuyée sur des estimations écrites de chaque immeuble. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation peut être saisie pour avis. Voir le chapitre 107.
Une sous-évaluation des parts a-t-elle un coût pour le donataire ?
Oui. La valeur retenue dans l'acte devient le prix d'acquisition fiscal du donataire ou de l'héritier, majoré des frais et droits supportés. Une valeur basse réduit les droits mais alourdit la plus-value lors d'une vente ultérieure des parts. Elle expose aussi à une rectification avec intérêts de retard et, en cas de manquement délibéré, une majoration de 40 %. Voir les chapitres 107 et 105.
Le décès d'un associé met-il fin à la SCI ?
Non. La société civile continue avec les héritiers ou légataires, sauf clause statutaire imposant leur agrément, la continuation avec les seuls survivants ou avec certaines personnes, ou la dissolution. Les héritiers qui ne deviennent pas associés n'ont droit qu'à la valeur des parts au jour du décès. Dans une SNC, le décès entraîne en principe la dissolution sauf clause de continuation. Voir les chapitres 108 et 82.
Comment les héritiers votent-ils pour des parts restées indivises ?
Par un mandataire unique, choisi parmi eux ou en dehors d'eux. À défaut d'accord, il est désigné en justice. Les héritiers ont la qualité d'associé lorsque les statuts prévoient la continuation avec eux, même avant le partage, mais ne votent que par ce mandataire. Sans désignation rapide, la société peut se trouver bloquée. Voir le chapitre 108.
Qui paie les héritiers non agréés et à quel coût ?
Les associés ou les tiers qui reprennent les parts, ou la société si elle les rachète pour les annuler. La reprise par les associés est une cession soumise au droit de 5 % pour une société à prépondérance immobilière et à la forme de l'article 1865-1 du Code civil. Dans l'exemple du guide, les deux frères survivants doivent mobiliser 157 500 €, droits compris, faute d'assurance prévue. Voir le chapitre 108.
Que faire si l'associé décédé était le seul gérant ?
Tout associé peut demander au président du tribunal la désignation d'un mandataire chargé de réunir les associés pour nommer un gérant. Dans l'intervalle, personne ne peut signer un bail ni un acte au nom de la société. Une société sans gérant depuis plus d'un an peut en outre être dissoute. Un cogérant ou un gérant suppléant prévu dans les statuts évite cette situation. Voir les chapitres 108 et 15.
L'assurance emprunteur de la SCI change-t-elle la valeur des parts déclarées ?
Oui. L'indemnité due par l'assureur réduit la dette de la société et augmente donc la valeur des parts au jour du décès. Dans l'exemple du guide, elle accroît les droits de 12 000 € tout en faisant disparaître 100 000 € de dette. Une évaluation qui ignorerait cette indemnité serait inexacte. Voir le chapitre 108.
Le conjoint survivant et la réserve héréditaire
Mon conjoint devient-il automatiquement associé de la société civile immobilière (SCI) à mon décès ?
Pas forcément. La société continue avec les héritiers, mais les statuts peuvent soumettre le conjoint à agrément et un conjoint non agréé n'a droit qu'à la valeur des parts déterminée au jour du décès. S'il opte pour l'usufruit, il n'a pas la qualité d'associé, que seuls les nus-propriétaires détiennent selon l'avis de la Cour de cassation du 1er décembre 2021. Voir le chapitre 109.
Mon conjoint peut-il conserver le logement familial qui appartient à la SCI ?
Le droit temporaire d'un an et le droit viager au logement supposent que le logement dépende de la succession, ce qui n'est pas le cas d'un logement appartenant à la société selon une réponse ministérielle de 2005. Seul un bail ou une convention d'occupation conclu avec la SCI permet au survivant de se faire rembourser par la succession les loyers de la première année puis de poursuivre l'occupation. Une occupation gratuite sans écrit ne lui donne aucun droit face à des enfants majoritaires. Voir le chapitre 109.
Le conjoint usufruitier des parts vote-t-il en assemblée ?
Le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions d'affectation des bénéfices qui sont réservées à l'usufruitier (article 1844 du Code civil). Les statuts peuvent aménager cette répartition, mais l'usufruitier conserve toujours le droit de participer aux décisions collectives. Une veuve usufruitière peut ainsi percevoir les revenus tout en restant minoritaire sur la vente d'un immeuble. Voir le chapitre 109.
L'usufruit du conjoint coûte-t-il le même impôt sur la fortune immobilière (IFI) selon qu'il vient de la loi ou d'une donation au dernier vivant ?
Non. L'usufruit légal recueilli en application de l'article 757 du Code civil donne lieu à une répartition de l'IFI entre usufruitier et nus-propriétaires selon le barème de l'article 669 du Code général des impôts (CGI). L'usufruit tenu d'une donation au dernier vivant reste imposé en pleine propriété chez le conjoint, ce qui peut doubler son IFI annuel. Voir le chapitre 109.
De combien de temps le conjoint dispose-t-il pour choisir entre l'usufruit et le quart en pleine propriété ?
Tout héritier peut lui demander par écrit d'exercer son option. Sans réponse écrite dans les trois mois, le conjoint est réputé avoir choisi l'usufruit de la totalité. Les options se simulent donc avant ce délai avec le notaire, en droits, en IFI, en revenus et en pouvoir dans la société. Voir le chapitre 109.
Pourquoi une SCI facilite-t-elle la donation-partage d'un immeuble unique ?
La donation-partage suppose une répartition matérielle des biens en lots privatifs. Un immeuble unique ne se partage pas entre plusieurs enfants sans indivision, alors que des parts numérotées s'attribuent en nombre déterminé à chacun. Voir le chapitre 110.
Que risque une donation-partage dont un lot comprend des parts en indivision ?
Depuis l'arrêt de la Cour de cassation du 2 juillet 2025, l'attribution de droits indivis à un seul donataire suffit à requalifier tout l'acte en donation simple soumise au rapport. Les valeurs ne sont plus figées et la hausse des parts profite alors à tous les héritiers. Une régularisation reste possible du vivant du donateur par un partage ultérieur ou une nouvelle donation-partage. Voir le chapitre 110.
À quelles conditions la valeur des parts reste-t-elle figée au jour de la donation-partage ?
Tous les héritiers réservataires vivants ou représentés au décès doivent avoir reçu un lot et l'avoir expressément accepté. L'acte ne doit contenir ni réserve d'usufruit sur une somme d'argent ni convention contraire (article 1078 du Code civil). La hausse due aux immeubles, au remboursement de l'emprunt et aux bénéfices mis en réserve reste alors acquise à l'enfant alloti. Voir le chapitre 110.
Une donation-partage de parts supporte-t-elle le droit de partage ?
En principe non, le partage étant regardé comme l'accessoire de la donation. Le droit de partage de 2,5 % frappe en revanche l'incorporation de donations antérieures ainsi que le partage réalisé par un acte séparé de la donation. Sur 200 000 € incorporés, il atteint 5 000 €. Voir le chapitre 110.
Puis-je transmettre directement des parts à mes petits-enfants ?
Oui, par une donation-partage transgénérationnelle dans laquelle votre enfant renonce à tout ou partie de ses droits au profit de ses propres enfants. Les droits sont liquidés selon le lien entre vous et chaque petit-enfant, qui bénéficie d'un abattement de 31 865 €. Votre enfant conserve de son côté son abattement de 100 000 €, puisqu'il ne reçoit rien. Voir le chapitre 110.
Une clause d'agrément permet-elle d'écarter un enfant de sa réserve ?
Non. Les clauses d'agrément ou de continuation répartissent la qualité d'associé, pas la valeur. L'héritier écarté a droit à la valeur des parts de son auteur et la réserve se calcule sur cette valeur. Voir le chapitre 111.
Faire souscrire un enfant au nominal dans une SCI déjà valorisée est-il une donation ?
Cela peut constituer une donation indirecte rapportable et réductible, car l'enfant reçoit une fraction de la valeur des parts de ses parents. Il en va de même d'un abandon de compte courant, d'un logement mis gratuitement à disposition ou d'un prix de cession minoré, dès lors que l'appauvrissement du parent et son intention libérale sont établis. Une telle donation découverte au décès peut aussi entraîner des droits de donation et des intérêts de retard. Voir le chapitre 111.
Comment se règle une donation de parts qui dépasse la quotité disponible ?
La réduction se fait en principe en valeur. Le gratifié conserve les parts et verse aux héritiers réservataires une indemnité calculée d'après la valeur des parts au jour du partage selon leur état au jour de la donation. Faute de liquidités, il peut devoir vendre des parts ou demander des délais. Voir le chapitre 111.
Comment sécuriser la transmission de la majorité des parts à l'enfant qui gère la SCI ?
La donation-partage fige les valeurs lorsque tous les réservataires sont allotis et acceptent leur lot. Les autres enfants peuvent aussi renoncer par avance à l'action en réduction dans un acte authentique reçu par deux notaires, signé séparément par chaque renonçant et appuyé sur une évaluation récente des parts. Voir les chapitres 110 et 111.
Un parent installé à l'étranger peut-il écarter la réserve sur ses parts de SCI française ?
Lorsque la loi étrangère applicable ignore la réserve, chaque enfant peut exercer un prélèvement compensatoire sur les biens situés en France, dans les conditions de l'article 913 du Code civil issues de la loi du 24 août 2021. Les parts d'une SCI qui détient des immeubles en France sont exposées à ce prélèvement. Voir les chapitres 111 et 114.
Le quasi-usufruit, le pacte Dutreil, l'international et la préparation de la transmission
Qu'est-ce que le quasi-usufruit sur une distribution de réserves ?
Lorsque la société distribue des réserves à des parts démembrées, l'usufruitier encaisse la somme et en devient propriétaire, sauf convention contraire (Cass. com., 27 mai 2015). Il doit en restituer le montant au nu-propriétaire à la fin de l'usufruit, le plus souvent à son décès. Le bénéfice de l'exercice distribué lui revient en revanche sans aucune restitution. Voir le chapitre 112.
Une donation de somme d'argent avec quasi-usufruit prêtée ensuite à la SCI réduit-elle encore les droits de succession ?
Non pour les successions ouvertes depuis le 29 décembre 2023. L'article 774 bis du CGI rend non déductible la dette de restitution d'une somme dont le défunt s'était réservé l'usufruit et le nu-propriétaire est taxé sur cette somme. Dans l'exemple du guide, la charge des enfants augmente de 40 000 €. Voir le chapitre 112.
Quelles dettes de restitution restent déductibles au décès de l'usufruitier ?
Restent déductibles les dettes liées aux droits du conjoint survivant, les dettes nées d'une situation qui ne résulte pas de l'initiative du défunt comme une distribution de réserves, ainsi que celles nées du prix de cession d'un bien démembré lorsque les héritiers prouvent l'absence d'objectif principalement fiscal. Voir le chapitre 112.
Faut-il rembourser un compte courant démembré avant le décès de l'usufruitier ?
Tant qu'il reste en place, le compte courant démembré ne crée pas de dette de restitution d'une somme d'argent et chacun conserve son droit. Remboursé avec report de l'usufruit sur la somme, il entre dans le champ de l'article 774 bis et la déduction de la dette devient incertaine. Voir le chapitre 112.
Comment protéger les nus-propriétaires contre l'insolvabilité de l'usufruitier ?
La créance de restitution est sans privilège. Une convention écrite enregistrée ou authentique, qui fixe le montant brut ou net de la dette, peut être complétée par une caution, une hypothèque, un nantissement, une obligation d'emploi et une information annuelle. Le gérant tient aussi un tableau de suivi des distributions et des dettes. Voir le chapitre 112.
Ma SCI de location peut-elle bénéficier du pacte Dutreil ?
Non. Pour les transmissions intervenues depuis le 17 octobre 2023, la gestion par une société de son propre patrimoine immobilier n'est pas une activité éligible. L'exclusion vaut quelle que soit la forme de la société, son régime fiscal ou sa taille. Voir le chapitre 113.
L'option pour l'impôt sur les sociétés (IS) rend-elle la SCI éligible au pacte Dutreil ?
Non. L'exclusion tient à la nature de l'activité, pas à l'imposition. Ni l'option pour l'IS, ni la transformation en société commerciale, ni le statut de loueur en meublé professionnel ne rendent éligible une société qui loue. Voir le chapitre 113.
Les parts de la SCI qui loue les murs à l'entreprise familiale profitent-elles du pacte Dutreil ?
Non. La SCI exerce une activité de location de locaux nus, exclue même si son seul locataire est l'entreprise familiale. Seuls les titres de la société d'exploitation bénéficient du régime, alors qu'une société propriétaire de ses propres murs les transmet avec l'exonération de 75 %. Voir le chapitre 113.
Une société de marchand de biens ou de construction-vente peut-elle signer un pacte Dutreil ?
Oui, la construction en vue de la vente et le marchand de biens sont des activités éligibles, sous réserve des autres conditions. La société doit toutefois conserver cette activité pendant toute la durée des engagements. Si elle garde ses immeubles en location, l'activité de location peut devenir prépondérante et faire perdre le régime. Voir les chapitres 113 et 133.
Une SCI détenue par une holding animatrice menace-t-elle le pacte Dutreil ?
Elle peut le fragiliser. La Cour de cassation retient que la valeur des participations dans les filiales animées doit représenter plus de la moitié de l'actif total de la holding. Plus la SCI pèse lourd par rapport aux filiales opérationnelles, plus la qualité de holding animatrice devient incertaine. Voir le chapitre 113.
Mes parts de SCI française échappent-elles aux droits français si je réside à l'étranger ?
Non. Les parts d'une société dont le siège est en France sont taxables en France pour leur valeur totale, même lorsque le défunt ou le donateur est domicilié à l'étranger. Interposer une société étrangère ne fait pas non plus sortir un immeuble locatif français du champ des droits français. Voir le chapitre 114.
Quelle loi désigne les héritiers de mes parts si je vis à l'étranger ?
Le règlement européen sur les successions applique en principe la loi de la dernière résidence habituelle du défunt, qui peut choisir par testament la loi de sa nationalité. Les clauses des statuts relèvent en revanche du droit des sociétés. La clause d'agrément d'une SCI française s'applique donc quelle que soit la loi successorale. Voir le chapitre 114.
L'impôt payé à l'étranger s'impute-t-il sur les droits français ?
Sans convention, l'article 784 A du CGI permet d'imputer l'impôt étranger payé sur les biens situés hors de France, dans la limite de l'impôt français correspondant. L'impôt étranger payé sur des biens situés en France, comme des parts de SCI française, n'est jamais imputable. La demande se fait sur le formulaire n° 2740. Voir le chapitre 114.
Dans quel délai déposer la déclaration de succession d'un associé décédé à l'étranger ?
Le délai est de douze mois lorsque le décès a lieu à l'étranger, contre six mois pour un décès en France métropolitaine. Un retard entraîne un intérêt de retard de 0,20 % par mois et, au-delà du douzième mois suivant un décès en France, une majoration de 10 %. Voir le chapitre 114.
Une convention fiscale sur les revenus règle-t-elle les droits de succession ?
Non. Une convention en matière d'impôt sur le revenu ne règle pas les droits de succession. La France a conclu des conventions successorales avec plus de trente États et des conventions sur les donations avec une dizaine seulement. Vérifiez le titre exact et l'état de la convention au jour de la transmission. Voir le chapitre 114.
Puis-je loger les parts de ma SCI familiale dans un contrat d'assurance vie ?
Dans les contrats couramment distribués en France, non. L'assureur ne référence pas comme unité de compte une société familiale non cotée que l'assuré gère. Les actifs admissibles sont en outre encadrés par le Code des assurances et le projet de loi de finances pour 2027 viserait les fonds dédiés adossés à des actifs familiaux. Voir le chapitre 115.
Comment l'assurance vie peut-elle financer les droits de succession sur les parts ?
Un contrat dont les héritiers sont bénéficiaires leur verse, dans les semaines qui suivent le décès, un capital hors succession qui permet de payer les droits sur des parts qui ne produisent pas de liquidités immédiates. Pour les primes versées avant 70 ans, chaque bénéficiaire dispose d'un abattement de 152 500 €, puis supporte un prélèvement de 20 % jusqu'à 700 000 € de part taxable. Voir le chapitre 115.
Comment les associés survivants peuvent-ils financer le rachat des parts d'un associé décédé ?
Par une assurance croisée, chaque associé souscrivant un contrat sur sa propre tête au profit des autres pour un capital proche de la valeur de ses parts. Le mécanisme suppose des statuts qui prévoient la continuation entre survivants ou l'agrément des héritiers. Une convention entre associés doit aussi imposer l'emploi du capital au rachat, le bénéficiaire n'y étant pas tenu par la loi. Voir le chapitre 115.
Mon contrat d'assurance vie peut-il garantir le prêt de la SCI ?
Oui, par un nantissement au profit de la banque, l'épargne restant investie mais bloquée. Lorsque le bénéficiaire a accepté sa désignation, son accord est requis pour la mise en garantie comme pour un rachat. Une avance sur contrat ou un rachat partiel peut aussi alimenter votre compte courant dans la société. Voir le chapitre 115.
Que doit déclarer une SCI à l'IS qui place sa trésorerie sur un contrat de capitalisation ?
Elle relève du régime des primes de remboursement de l'article 238 septies E du CGI. Lorsque la valeur de remboursement est aléatoire, elle intègre chaque année à son résultat un produit forfaitaire calculé avec un taux égal à 105 % du dernier taux mensuel des emprunts d'État à long terme connu à la souscription, indépendamment des gains réels. Voir le chapitre 115.
Quand commencer à préparer la transmission d'une SCI ?
Le plus tôt possible, car les abattements se renouvellent tous les quinze ans et la valeur de la nue-propriété augmente avec l'âge du donateur. Une première donation à 58 ans permet une seconde à 73 ans avec des abattements renouvelés, alors qu'une première donation à 72 ans laisse peu de chances d'en profiter deux fois. Ne donnez pas pour autant les parts dont les revenus financent votre retraite, la donation étant irrévocable. Voir le chapitre 116.
Faut-il modifier les statuts avant de donner des parts à ses enfants ?
Oui. Des statuts rédigés pour un couple fondateur prévoient rarement la répartition des votes entre usufruitier et nu-propriétaire, la gérance des parents et leur remplacement, la majorité requise pour vendre un immeuble ou le sort des parts au décès. Leur révision par une décision collective régulière précède la première donation. Voir le chapitre 116.
Donner mes parts transmet-il aussi mon compte courant dans la SCI ?
Non. Le compte courant est une dette de la société déduite de la valeur des parts, mais il reste une créance dans votre patrimoine. Il entre dans votre succession pour sa valeur nominale, sauf si vous le donnez aussi ou si la société vous le rembourse progressivement. Voir les chapitres 28 et 116.
Quels sont les leviers de base d'une transmission préparée en société ?
Ils sont au nombre de trois, à savoir l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant renouvelable tous les quinze ans, la valeur réduite de la nue-propriété selon l'âge du donateur et la déduction des dettes de la société dans la valeur des parts. Chacun suppose une préparation et un calendrier. Leur contrepartie est le coût de la société et le risque d'une évaluation contestée. Voir le chapitre 116.
Une donation de nue-propriété faite peu avant le décès est-elle remise en cause ?
Le bien dont le défunt avait l'usufruit et un héritier la nue-propriété est présumé faire partie de la succession, sauf preuve contraire. Cette présomption de l'article 751 du CGI ne joue pas pour une donation régulière consentie plus de trois mois avant le décès. Voir le chapitre 116.
La cession des parts et la vente de l'immeuble
Quelle forme doit prendre une cession de parts de SCI depuis le 27 juin 2026 ?
Pour une société à prépondérance immobilière, l'article 1865-1 du Code civil, issu de l'article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, impose à peine de nullité un acte notarié, un acte contresigné par avocat ou, dans les cas prévus par la loi, un acte établi par un expert-comptable. Un acte signé entre les seules parties est nul et son enregistrement est refusé. Voir le chapitre 117.
Puis-je céder mes parts de SCI à mon enfant sans agrément ?
Sauf clause contraire des statuts, les cessions aux ascendants ou descendants du cédant ne sont pas soumises à agrément dans une société civile (article 1861 du Code civil). La cession à un tiers exige en revanche l'agrément de tous les associés, sauf majorité ou dispense prévue par les statuts. La cession à un proche doit se faire au prix réel, l'écart avec la valeur vénale constituant une donation indirecte. Voir le chapitre 117.
Que se passe-t-il si les associés refusent l'agrément de mon acquéreur ?
Les associés, un tiers qu'ils désignent ou la société doivent proposer de racheter vos parts, le prix étant fixé à défaut d'accord par un expert désigné selon l'article 1843-4 du Code civil. Sans offre de rachat dans les six mois de la dernière notification, l'agrément est réputé acquis, sauf dissolution anticipée décidée dans ce délai. Voir le chapitre 117.
Quels droits d'enregistrement sont dus sur une cession de parts de SCI ?
Pour une société à prépondérance immobilière, le droit est de 5 %, assis sur le prix ou sur la valeur vénale des parts si elle est supérieure, sans ajout du passif social. Les dettes personnelles du cédant prises en charge par l'acquéreur s'ajoutent en revanche au prix. Ces droits sont à la charge de l'acquéreur sauf stipulation contraire. Voir le chapitre 117.
Comment est imposée la plus-value de cession de parts de SCI ?
Pour un particulier qui cède des parts d'une société à l'impôt sur le revenu (IR) à prépondérance immobilière, le régime des plus-values immobilières s'applique, avec 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux après abattements pour durée de détention, sur la déclaration n° 2048-M remise lors de l'enregistrement. Pour des parts d'une société à l'IS, le régime des plus-values mobilières s'applique, en principe au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % sans abattement pour durée. Voir les chapitres 63 et 117.
Qui décide de la vente de l'immeuble d'une SCI ?
Les statuts réservent en général la vente aux associés, à une majorité qu'ils fixent. À défaut de clause, les décisions qui excèdent les pouvoirs du gérant sont prises à l'unanimité (article 1852 du Code civil). Le notaire exige une décision datée avant la promesse, qui précise le bien, le prix minimal et les pouvoirs du gérant. Voir le chapitre 118.
Qui paie l'impôt sur la plus-value quand une SCI à l'IR vend son immeuble ?
Chaque associé est imposé pour sa part, mais pour les associés particuliers c'est la société qui déclare et paie l'impôt, prélevé par le notaire sur le prix. La plus-value est imposée au nom des associés présents à la date de la vente, avec des abattements calculés sur la durée de détention de l'immeuble par la société. Les associés soumis à l'IS l'imposent dans leur propre résultat. Voir le chapitre 118.
Le seuil de 50 000 € de la surtaxe sur les plus-values élevées s'apprécie-t-il par associé ?
Non. Pour une société de personnes, la taxe est due par la société et le seuil s'apprécie à son niveau. Par tolérance, seule la quote-part des associés soumis à l'impôt sur le revenu est retenue, à l'exclusion des associés à l'IS et des associés exonérés au titre de leur résidence principale. Deux frères associés d'une SCI peuvent ainsi payer une surtaxe qu'ils auraient évitée en indivision. Voir le chapitre 118.
Les associés peuvent-ils se partager librement le prix encaissé par la société ?
Non. Le prix appartient à la société tant qu'une décision collective n'a pas fixé son emploi. Elle rembourse d'abord ses emprunts, paie l'impôt qui lui incombe et ses autres dettes, puis les comptes courants des associés. Seul le solde peut être distribué ou réemployé. Voir le chapitre 118.
Vendre l'immeuble d'une société à l'IS coûte-t-il plus cher qu'à l'IR ?
À l'IS, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, après amortissements et sans abattement pour durée de détention. La distribution du bénéfice supporte ensuite le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026. Dans l'exemple du guide, la sortie coûte 124 285,50 € à l'IS contre environ 19 294 € à l'IR, ce qui reprend une grande partie de l'avantage des amortissements obtenu pendant la détention. Voir le chapitre 118.
La transformation, la restructuration et la fin de la société
Faut-il transformer ma SCI en société par actions simplifiée (SAS) pour passer à l'IS ?
Non. L'option pour l'IS suffit et elle reste révocable jusqu'au cinquième exercice, ce que la transformation en SAS n'offre pas. La transformation se justifie par un besoin juridique, comme la limitation de la responsabilité, la gouvernance ou l'entrée d'un investisseur. Voir les chapitres 71 et 119.
La transformation d'une SCI crée-t-elle une nouvelle société ?
Non, la transformation régulière n'entraîne pas la création d'une personne morale nouvelle (article 1844-3 du Code civil). La société garde ses immeubles, ses baux et ses emprunts. Elle peut toutefois être regardée comme une création nouvelle si elle s'accompagne de modifications importantes de l'objet, des associés et du capital, avec le coût d'une dissolution suivie d'un apport. Voir le chapitre 119.
Le passage à l'IS rend-il exigibles des droits sur les anciens apports gratuits ?
Oui. Lorsqu'une société non soumise à l'IS le devient, les droits de mutation deviennent exigibles sur les apports purs et simples reçus de personnes non soumises à cet impôt (II de l'article 809 du CGI). Une maison apportée gratuitement pour 250 000 € génère ainsi 12 500 € de droits au taux de 5 %. Voir les chapitres 14 et 119.
Comment transformer une SCI en société à responsabilité limitée (SARL) de famille pour louer en meublé ?
La transformation doit s'accompagner d'une option immédiate pour le régime des sociétés de personnes de l'article 239 bis AA du CGI, faute de quoi la SARL est soumise à l'IS. Les associés doivent être parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires de pacte civil de solidarité (PACS). Selon la doctrine administrative, ce passage n'emporte pas les conséquences d'une cessation. Voir les chapitres 79 et 119.
Une SAS à l'IS peut-elle redevenir une SCI à l'IR sans impôt ?
Rarement. La transformation d'une société de capitaux en société de personnes est en principe traitée comme une cessation, avec imposition des plus-values latentes et des réserves réputées distribuées. Le guide retient par prudence l'hypothèse d'une imposition immédiate, qui coûte 75 870 € dans son exemple, sauf rescrit favorable. Voir les chapitres 77 et 119.
Deux SCI à l'IS d'une même famille peuvent-elles fusionner sans impôt immédiat ?
Oui, le régime de faveur de l'article 210 A du CGI évite l'imposition immédiate des plus-values latentes en contrepartie d'engagements de l'absorbante. L'acte supporte un droit fixe et les plus-values sur les constructions sont réintégrées progressivement, en face du supplément d'amortissement. Le régime est exclu si la fraude ou l'évasion fiscales sont l'un des objectifs principaux. Voir le chapitre 120.
Comment supprimer une SCI détenue à 100 % par ma holding ?
Sa dissolution sans liquidation transmet son patrimoine à la holding par transmission universelle de patrimoine (article 1844-5 du Code civil). Les créanciers peuvent former opposition dans les 30 jours de la publication. Lorsque la holding est soumise à l'IS, l'opération peut bénéficier du régime de faveur des fusions. Voir le chapitre 120.
L'associé qui reçoit de nouvelles parts lors d'une fusion est-il imposé ?
Pas au moment de l'échange. Pour des titres de sociétés à prépondérance immobilière détenus par un particulier, le sursis de l'article 150 UB, II du CGI couvre les fusions, les scissions et les apports de titres à une société à l'IS, ainsi que les soultes qui n'excèdent pas 10 % de la valeur nominale des titres reçus. La plus-value sera imposée lors de la cession des titres reçus. Voir le chapitre 120.
Que coûte l'absorption d'une SCI à l'IR par une société à l'IS ?
L'apport de l'immeuble supporte en principe le droit spécial de 5 %, soit 20 000 € pour un immeuble de 400 000 €, auquel s'ajoute la plus-value éventuelle de la SCI. L'immeuble relève ensuite d'une fiscalité sans abattement pour durée de détention, ce qui efface les abattements déjà acquis. Voir le chapitre 120.
Scinder une SCI permet-il de séparer deux associés à moindre coût ?
Pas forcément. Une scission proportionnelle donne à chacun des parts des deux nouvelles sociétés, ce qui impose ensuite deux cessions de parts au droit de 5 %. Une SCI de détention n'a pas non plus de branches complètes d'activité au sens du régime de faveur. Dans l'exemple de deux sœurs, la scission ne coûte pas moins que la dissolution suivie d'un partage. Voir les chapitres 120 et 123.
Une société en sommeil doit-elle encore déposer ses déclarations ?
Oui. La mise en sommeil suspend l'activité mais pas les obligations. La société approuve ses comptes chaque année et dépose sa déclaration de résultats ou sa déclaration n° 2072 même nulle, ainsi que ses comptes au greffe pour une SARL ou une SAS. Un dépôt tardif entraîne une majoration de 10 %, portée à 40 % faute de dépôt dans les trente jours d'une mise en demeure. Voir le chapitre 121.
Combien de temps une société peut-elle rester en sommeil ?
Deux ans au plus. Avant l'échéance, la société doit déclarer la reprise de son activité, engager sa dissolution ou organiser la cession de ses parts. À défaut, le greffier peut la radier d'office, ce qui ne règle ni le sort de ses biens ni celui de ses dettes. Voir le chapitre 121.
Une SCI qui conserve un immeuble vide peut-elle se mettre en sommeil ?
En principe non. L'immeuble, même vide, doit être assuré, entretenu, soumis à la taxe foncière et géré, de sorte que la société continue d'accomplir les actes de son objet. La mise en sommeil convient surtout à une société qui a vendu son dernier bien ou dont l'achat ne s'est pas fait. Voir le chapitre 121.
Une SCI à l'IS en sommeil peut-elle perdre ses déficits ?
Oui. Pour l'administration, la disparition des moyens de production pendant plus de douze mois consécutifs caractérise en principe une cessation d'entreprise, avec perte définitive des déficits. Une SCI à l'IS qui rachète un bien au treizième mois après la vente de son dernier immeuble peut donc les perdre, même si son sommeil est régulier au regard du registre. Voir le chapitre 121.
La société en sommeil reste-t-elle redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE) ?
Elle reste due pendant les douze premiers mois d'inactivité, puis la société en est exonérée. Les entreprises dont le chiffre d'affaires ou les recettes ne dépassent pas 5 000 € sont par ailleurs exonérées. Voir les chapitres 100 et 121.
Que se passe-t-il quand la durée statutaire de la SCI arrive à son terme ?
La société est dissoute de plein droit si elle n'a pas été prorogée, même si elle a continué de louer et de déclarer. Les associés doivent être consultés un an au moins avant le terme pour décider de la prorogation (article 1844-6 du Code civil). Dans l'exemple d'une SCI constituée en 1977, l'oubli coûte environ 37 224 € d'impôts et de droits. Voir le chapitre 122.
La vente du seul immeuble de la SCI entraîne-t-elle sa dissolution ?
Seulement si l'objet social visait cet immeuble déterminé, car la société est dissoute lorsque son objet est réalisé ou éteint. Une SCI dont l'objet vise l'acquisition et la gestion de tous immeubles survit à la vente et peut réinvestir. L'élargissement de l'objet doit être décidé avant la vente. Voir les chapitres 12 et 122.
Que coûte l'acte de dissolution d'une SCI ?
L'acte qui ne comporte aucune transmission de biens supporte un droit fixe de 375 € lorsque le capital est inférieur à 225 000 € et de 500 € au-delà. Il doit être enregistré dans le mois. La dissolution et le partage font en principe l'objet d'actes distincts, car le droit fixe ne peut être perçu lorsque l'acte constate le partage. Voir le chapitre 122.
Que faire lorsqu'un seul associé détient toutes les parts de la SCI ?
La réunion des parts n'entraîne pas la dissolution de plein droit. L'associé unique dispose d'un an pour régulariser, faute de quoi tout intéressé peut demander la dissolution au tribunal. Lorsque l'associé unique est une personne morale, la dissolution transmet le patrimoine sans liquidation, alors qu'une personne physique doit faire liquider la société. Voir le chapitre 122.
La dissolution libère-t-elle les associés des dettes de la SCI ?
Non. Les associés restent tenus indéfiniment des dettes sociales à proportion de leurs parts dans le capital. L'action des créanciers contre les associés non liquidateurs se prescrit par cinq ans à compter de la publication de la dissolution, ce qui rend utile une publication rapide. Voir le chapitre 122.
Quel droit d'enregistrement frappe le partage de l'actif d'une SCI ?
Le droit de partage de 2,5 % est liquidé sur l'actif net partagé. Le taux réduit de 1,10 % est réservé aux partages consécutifs à un divorce, à une séparation de corps ou à la rupture d'un PACS et ne s'applique pas à une liquidation ordinaire. Les soultes supportent en outre le droit de mutation selon la nature des biens du lot. Voir le chapitre 123.
Un associé peut-il récupérer le bien qu'il avait apporté à la SCI ?
Oui. À défaut de décision contraire, le bien apporté qui se retrouve en nature dans la masse est attribué à l'apporteur sur sa demande, à charge de soulte s'il y a lieu (article 1844-9 du Code civil). Dans une société à l'IR, cette attribution évite le droit de mutation, alors que l'attribution du même bien à un autre associé le rend en principe exigible sur sa valeur totale, sauf liens de parenté visés par l'article 748 du CGI. Voir le chapitre 123.
Quand la plus-value d'un immeuble attribué en nature est-elle imposée dans une SCI à l'IR ?
La propriété des biens non vendus passe aux associés à la date de publication de la clôture de la liquidation, ce qui constitue une cession imposable au nom de chaque associé. La durée de détention de l'attributaire repart aussi de cette date pour une revente future. Voir le chapitre 123.
Comment est imposé le boni de liquidation d'une société à l'IS ?
Les sommes ou biens attribués au-delà du remboursement des apports sont des revenus distribués, même reçus en nature, soumis en 2026 au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %. La société a d'abord payé l'IS sur la plus-value de ses immeubles, qu'ils soient vendus ou attribués. Attribuer l'immeuble sans trésorerie peut ainsi laisser les associés face à un impôt qu'ils ne peuvent payer. Voir le chapitre 123.
Combien de temps peut durer la liquidation ?
La clôture doit intervenir dans un délai de trois ans à compter de la dissolution. À défaut, le ministère public ou tout intéressé peut saisir le tribunal pour qu'il soit procédé à la liquidation ou à son achèvement. Voir le chapitre 123.
Puis-je obtenir la dissolution de la SCI parce que je ne m'entends plus avec mon coassocié ?
Seulement si la mésentente paralyse le fonctionnement de la société. La Cour de cassation l'a jugé le 16 mars 2011 pour une SCI d'anciens concubins qui continuait d'encaisser ses loyers et restait solvable. Une SCI qui perçoit ses loyers, rembourse son prêt et fait établir ses comptes n'est pas paralysée, même si ses associés ne se parlent plus. Voir le chapitre 124.
L'associé qui a provoqué la mésentente peut-il demander la dissolution ?
Sa demande est recevable, comme l'a jugé la Cour de cassation le 16 septembre 2014. Sa part de responsabilité reste toutefois un élément que le juge peut retenir au fond pour refuser la dissolution. Créer volontairement un blocage expose en outre à une condamnation aux frais de l'adversaire. Voir le chapitre 124.
Quelles mesures le juge peut-il préférer à la dissolution ?
Il peut désigner un administrateur provisoire pour la gestion courante, nommer un mandataire chargé de provoquer une délibération ou de voter à la place d'un associé qui abuse de sa position, ou autoriser le retrait d'un associé de société civile pour justes motifs (article 1869 du Code civil). Le demandeur a souvent intérêt à formuler ces demandes à titre subsidiaire. Voir les chapitres 32 et 124.
Devant quel tribunal demander la dissolution judiciaire ?
Devant le tribunal judiciaire du siège pour une société civile et devant le tribunal de commerce du siège pour une société commerciale. La représentation par avocat est en principe obligatoire devant le tribunal judiciaire pour ce type de litige. La procédure dure souvent plus d'un an, pendant lequel la société conserve ses obligations déclaratives. Voir le chapitre 124.
La dissolution judiciaire coûte-t-elle plus cher qu'un rachat de parts ?
Souvent. Dans l'exemple de deux concubins séparés, la vente forcée avec une décote de 10 %, les frais d'avocats et de liquidation et le droit de partage font perdre 26 445 € à l'associée sortante par rapport à un rachat de ses parts sur la base de l'estimation. Le régime fiscal reste celui d'une dissolution volontaire, seuls les délais pouvant différer. Voir le chapitre 124.
Comment comparer les voies de sortie d'une SCI ?
Comparez la somme nette que chaque associé encaisse ou conserve, tous impôts, droits et frais déduits, y compris les droits payés par l'acquéreur qui pèsent sur le prix. Pour une SCI familiale à l'IR sans dette, la vente puis la liquidation, la cession des parts et le partage en nature aboutissent souvent à des montants proches. L'écart tient surtout au prix accepté par l'acquéreur et à la décote qu'il demande pour reprendre une société. Voir le chapitre 125.
Attendre avant de vendre l'immeuble de la SCI fait-il baisser l'impôt ?
À l'IR, oui, car les abattements progressent avec la durée de détention par la société jusqu'à l'exonération d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans. Dans l'exemple du guide, attendre la vingt-deuxième année au lieu de la dix-huitième économise 8 225 €. À l'IS, l'attente n'apporte aucun abattement et la plus-value comptable augmente avec les amortissements. Voir le chapitre 125.
Pourquoi céder les parts d'une société à l'IS paraît-il moins coûteux que la liquider ?
Parce qu'une partie de l'IS latent reste à la charge de l'acquéreur, qui négocie en contrepartie une décote sur le prix. La liquidation cumule l'IS sur la plus-value, le prélèvement forfaitaire unique sur le boni et le droit de partage. L'avantage de la cession dépend donc entièrement de la négociation et d'un acquéreur prêt à reprendre une société à l'IS. Voir le chapitre 125.
L'origine d'un bien attribué au partage change-t-elle les droits dus ?
Oui, dans une société à l'IR. Un appartement de 250 000 € apporté par le père coûte 1 788 € s'il lui revient, 6 250 € de droit de partage s'il est attribué à son fils dans une société restée familiale et 14 517 € de droits de mutation si un tiers à la famille a été associé. L'écart résulte de la mutation conditionnelle des apports. Voir les chapitres 123 et 125.
Que coûte la sortie d'un seul associé par rachat de ses parts ?
Le rachat par les autres associés supporte le droit de 5 % et le coût d'un acte établi par notaire ou avocat. Le cédant est imposé sur sa plus-value de cession de parts, la surtaxe s'appréciant à son seul niveau. Le retrait, financé par la société, prend la forme d'une réduction de capital dont le régime fiscal doit être établi par le conseil avant la décision. Voir les chapitres 32 et 125.
Peut-on appliquer les forfaits de 7,5 % et de 15 % à une cession de parts de SCI ?
Non. Ces forfaits valent pour la vente d'un immeuble, pas pour la cession de parts d'une SCI à l'IR, dont le prix de revient ne peut être majoré que des frais réels. Dans l'exemple du guide, l'erreur entraîne un rappel de 3 980 €, l'intérêt de retard et, en cas de manquement délibéré, une majoration de 40 %. Voir les chapitres 63 et 126.
Pourquoi justifier les comptes courants avant de liquider une société à l'IS ?
Le remboursement des comptes courants n'est pas imposé, alors que le boni l'est comme un revenu distribué. Un compte courant dont l'origine n'est pas justifiée par des écritures et des pièces risque d'être requalifié en boni. Sur 300 000 €, la requalification coûterait 94 200 € de prélèvement forfaitaire unique en 2026. Voir les chapitres 28 et 126.
Que risque le liquidateur qui distribue la trésorerie avant de payer l'impôt ?
L'impôt de l'exercice de liquidation est une dette de la société comme une autre. Le liquidateur qui distribue avant de l'avoir payé, ou qui omet une dette connue, engage sa responsabilité et l'administration recherche le paiement auprès de ceux qui en répondent. Une provision pour l'impôt et les dettes litigieuses doit précéder toute répartition. Voir les chapitres 123 et 126.
Les associés d'une SCI liquidée peuvent-ils encore être poursuivis par un créancier ?
Oui. Les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital, après que le créancier a vainement poursuivi la société. L'action contre les associés autres que le liquidateur se prescrit par cinq ans à compter de la publication de la dissolution. Un associé à 25 % peut ainsi devoir 20 000 € sur une dette de 80 000 € révélée après la clôture. Voir le chapitre 126.
Une déclaration de résultat oubliée par le liquidateur coûte-t-elle cher ?
Pour une société à l'IS, la majoration est de 10 % en cas de dépôt tardif, y compris dans les trente jours d'une mise en demeure, puis de 40 % au-delà, avec un intérêt de retard de 0,20 % par mois. Sur un IS de 55 750 €, elle atteint 5 575 € puis 22 300 €. Le taux de 20 % ne concerne que l'impôt sur le revenu des associés d'une SCI à l'IR. Voir le chapitre 126.
La séparation et les difficultés
Le divorce peut-il attribuer un immeuble de la SCI à l'un des époux ?
Non. Les immeubles appartiennent à la société et le divorce ne porte que sur les parts sociales et les comptes courants. Pour récupérer un immeuble, un ex-conjoint doit racheter toutes les parts ou obtenir que la société lui vende ou lui attribue le bien, avec la fiscalité propre à chaque voie. Voir le chapitre 127.
Les parts de SCI d'un époux marié en communauté sont-elles communes ?
Leur valeur est commune lorsqu'elles ont été acquises pendant le mariage avec des fonds communs, mais la qualité d'associé appartient à l'époux qui a fait l'apport ou acquis les parts, sauf revendication de son conjoint selon l'article 1832-2 du Code civil. L'époux non associé ne vote pas mais a droit à la moitié de la valeur lors du partage. Après la dissolution de la communauté, il ne peut plus revendiquer la qualité d'associé. Voir les chapitres 18 et 127.
Vaut-il mieux partager ou céder les parts communes après un divorce ?
L'attribution des parts communes à l'un des époux dans le partage de la communauté supporte le droit de partage au taux réduit de 1,10 %, au lieu du droit de cession de 5 %. Dans l'exemple du guide, le partage coûte 3 520 € contre 7 250 € pour une cession de la moitié des parts. Le transfert de parts personnelles, en séparation de biens ou entre concubins, reste en revanche une cession. Voir le chapitre 127.
L'ex-conjoint qui cède ses parts reste-t-il caution du prêt de la SCI ?
Oui, tant que la banque n'a pas accepté de le décharger ou que le prêt n'est pas remboursé. Le jugement ou la convention de divorce qui met la dette à la charge de l'autre ne lie pas la banque. Faites de la mainlevée écrite de la caution une condition de l'acte de partage ou de cession. Voir les chapitres 37 et 127.
La prestation compensatoire peut-elle être payée en parts de SCI ?
Oui, par l'attribution de parts dont la valeur est fixée dans la convention ou le jugement. Versée en capital dans les douze mois, elle ouvre droit à une réduction d'impôt de 25 % retenue dans la limite de 30 500 €, alors qu'une prestation mixte en capital et en rente n'y ouvre pas droit. L'attribution de parts propres relève du droit fixe de l'article 1133 ter du CGI. Voir le chapitre 127.
Le créancier personnel d'un associé peut-il saisir les immeubles de la SCI ?
Non. La société a un patrimoine distinct et le créancier ne peut atteindre que ce qui appartient à l'associé, c'est-à-dire ses parts, les bénéfices dont la distribution a été décidée et son compte courant exigible. Il n'a ni droit de vote ni pouvoir sur les immeubles. Voir le chapitre 128.
Comment éviter qu'un inconnu entre dans la SCI après la saisie des parts d'un associé ?
La vente forcée doit être notifiée à la société et aux associés un mois avant la vente. Les associés peuvent alors acquérir les parts ou décider la dissolution (article 1868 du Code civil). Après l'adjudication, chaque associé peut encore se substituer à l'acquéreur dans les cinq jours francs (article 1867), délai si court qu'il impose de préparer le financement dès la notification. Voir le chapitre 128.
Que doit faire le gérant qui reçoit une saisie administrative à tiers détenteur visant un associé ?
La société doit verser au Trésor les sommes qu'elle doit à l'associé, dans la limite de la dette fiscale (article L262 du livre des procédures fiscales). Le gérant qui rembourse ensuite le compte courant de l'associé s'expose à devoir payer une seconde fois. Voir le chapitre 128.
Que se passe-t-il si un associé est placé en liquidation judiciaire ?
Sauf dissolution décidée à l'unanimité par les autres associés ou prévue par les statuts, la société doit lui rembourser la valeur de ses droits sociaux, fixée selon l'article 1843-4 du Code civil (article 1860). Il ne perd sa qualité d'associé qu'après ce remboursement, toute clause contraire étant écartée. Les autres associés peuvent aussi racheter eux-mêmes les parts au liquidateur. Voir le chapitre 128.
Un associé surendetté peut-il bénéficier de la procédure de surendettement ?
Oui, s'il est une personne physique de bonne foi qui ne peut manifestement pas faire face à ses dettes non professionnelles. L'impossibilité de payer un cautionnement des dettes d'une société caractérise aussi le surendettement. Pendant la procédure, il ne peut plus vendre ou donner ses parts sans autorisation du juge. Voir le chapitre 128.
Une SCI qui possède des immeubles de valeur peut-elle être en cessation des paiements ?
Oui. La cessation des paiements compare l'actif disponible, trésorerie et réserves de crédit, au passif exigible, sans tenir compte de la valeur des immeubles. Le dirigeant doit alors demander l'ouverture d'une procédure dans les quarante-cinq jours, sauf conciliation demandée dans ce délai, sous peine d'une interdiction de gérer. Voir le chapitre 129.
Une SCI peut-elle déposer un dossier de surendettement ?
Non, cette procédure est réservée aux personnes physiques. La société dispose de la négociation, du mandat ad hoc, de la conciliation, puis des procédures de sauvegarde, de redressement et de liquidation judiciaires. Ses associés surendettés relèvent en revanche de la commission de surendettement. Voir les chapitres 128 et 129.
Les associés d'une SCI en liquidation judiciaire doivent-ils payer le passif restant ?
Oui. Ils répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital, la déclaration de la créance au passif suffisant à caractériser les poursuites vaines. Dans l'exemple du guide, un passif impayé de 150 000 € est réclamé à hauteur de 90 000 € à l'associée à 60 % et de 60 000 € à l'associé à 40 %. Le créancier qui n'a pas déclaré sa créance ne peut agir ni contre la société ni contre les associés. Voir le chapitre 129.
Les associés d'une SCI à l'IR sont-ils imposés sur la vente forcée d'un immeuble ?
Oui. La plus-value réalisée par le liquidateur est imposée au nom des associés selon le régime des particuliers, même lorsque le prix sert à payer la banque et qu'ils ne perçoivent rien. Dans l'exemple du guide, l'impôt atteint 13 340,96 € sans aucun prix encaissé. Voir le chapitre 129.
Le gérant d'une SCI en difficulté peut-il rembourser en priorité le compte courant d'un parent ?
Non. Après la cessation des paiements, le paiement d'une dette de préférence aux autres ou le remboursement anticipé d'un compte courant pendant la période suspecte peut être annulé et engager la responsabilité personnelle du gérant. Le gérant bénévole d'une petite SCI familiale s'expose aux mêmes sanctions que le dirigeant d'une entreprise. Voir le chapitre 129.
L'international, l'outre-mer et l'abus de droit
Le départ d'un associé à l'étranger change-t-il le régime de la SCI à l'IR ?
Non, ni le régime ni les obligations de la société ne changent. La quote-part de l'associé reste imposable en France au barème avec un taux minimum, sauf option pour le taux moyen. La vente de l'immeuble ou de ses parts relève du prélèvement de l'article 244 bis A du CGI. Voir les chapitres 65 et 130.
La société à l'IS doit-elle prélever une retenue sur les dividendes versés à un associé établi à l'étranger ?
Oui. Les dividendes versés à une personne physique domiciliée hors de France supportent une retenue à la source de 12,8 %, portée à 75 % pour les revenus payés dans un État ou territoire non coopératif, sous réserve d'une réduction conventionnelle justifiée. La société est débitrice de la retenue et peut se la voir réclamer si elle ne l'a pas pratiquée. Voir le chapitre 130.
Une SCI qui ouvre un compte bancaire à l'étranger doit-elle le déclarer ?
Oui, sur la déclaration n° 3916 déposée avec sa déclaration de résultat. Le défaut de déclaration coûte 1 500 € par compte, portés à 10 000 € lorsque l'État n'a pas conclu de convention d'assistance administrative avec la France. Deux comptes non déclarés pendant trois ans représentent ainsi 9 000 € ou 60 000 € d'amendes. Voir le chapitre 130.
Une société étrangère propriétaire d'un immeuble en France échappe-t-elle à l'impôt français ?
Non. Elle est imposable à l'IS en France sur ses loyers, doit la cotisation foncière des entreprises et dépose une déclaration de résultat. Elle peut en outre devoir la taxe annuelle de 3 % de la valeur vénale de l'immeuble, sauf exonération obtenue notamment en déposant la déclaration n° 2746. Voir les chapitres 65 et 130.
Transférer le siège d'une société à l'IS à l'étranger est-il fiscalement neutre ?
Non. Le transfert met fin à l'assujettissement à l'IS en France et entraîne l'imposition immédiate des plus-values latentes et des bénéfices non taxés, avec perte des déficits, un paiement fractionné sur cinq ans restant possible vers certains États européens. L'immeuble situé en France y demeure imposable et le transfert présente un risque élevé au regard de l'abus de droit. Voir le chapitre 130.
Une SCI qui détient un immeuble aux Antilles suit-elle les règles de la métropole ?
Pour l'essentiel, oui. Dans les départements et régions d'outre-mer, le Code civil, le Code de commerce et le CGI s'appliquent avec des aménagements surtout fiscaux. Dans une collectivité d'outre-mer ou en Nouvelle-Calédonie, la société entre au contraire dans un autre système fiscal, à traiter comme une situation internationale. Voir le chapitre 131.
La réduction d'impôt propre aux départements d'outre-mer (DOM) profite-t-elle à tous les associés d'une SCI réunionnaise ?
Non. Elle tient au domicile de l'associé et non à la situation de l'immeuble. Elle est de 30 % dans la limite de 2 450 € en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion et de 40 % dans la limite de 4 050 € en Guyane et à Mayotte. Un associé domicilié en métropole n'en bénéficie pas, même si la SCI ne détient que des biens ultramarins. Voir le chapitre 131.
Des héritiers en indivision aux Antilles peuvent-ils apporter le bien familial à une SCI ?
Oui, mais l'apport suppose l'accord de ceux qui deviennent associés. Le régime de la loi Letchimy permet aux indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits de vendre ou de partager un bien d'une succession ouverte depuis plus de dix ans, pas d'imposer aux minoritaires leur entrée dans une société. La SCI organise ensuite la gérance, les majorités et la sortie de chacun. Voir le chapitre 131.
Une société immobilière peut-elle bénéficier de l'aide à l'investissement productif outre-mer ?
En principe non. La réduction et le crédit d'impôt pour investissement productif ainsi que l'abattement des zones franches d'activité excluent la location de logements, nue ou meublée. Une société immobilière patrimoniale n'y a donc pas accès. Voir le chapitre 131.
Quels risques présente l'entrée au capital d'une société de logement social outre-mer ?
L'investisseur entre pour au moins cinq ans dans une société dont il ne maîtrise ni la gestion ni la sortie. Le non-respect d'une condition par la société, défaut de location à l'organisme, cession anticipée ou absence d'agrément, entraîne la reprise de la réduction chez chaque associé. L'associé qui ne conserve pas la totalité de ses parts jusqu'au terme de la location la perd aussi. Voir le chapitre 131.
Créer une SCI ou opter pour l'IS pour payer moins d'impôt est-il un abus de droit ?
Non. Choisir entre plusieurs voies légales celle qui coûte le moins d'impôt n'est pas un abus, dès lors que le cadre choisi n'est pas artificiel. L'exercice d'une option fiscale n'est pas abusif en soi, mais les conditions réunies artificiellement pour l'exercer peuvent l'être. Voir le chapitre 132.
Quelle différence entre les articles L64 et L64 A du livre des procédures fiscales ?
L'article L64 vise les actes fictifs et ceux qui n'ont pu être inspirés par aucun autre motif que d'éluder l'impôt. L'article L64 A vise les actes à motif principalement fiscal, pour tous les impôts sauf l'IS, à compter des actes passés en 2020. Seul l'article L64 entraîne la majoration spécifique de 80 %, ramenée à 40 % pour celui qui n'a eu ni l'initiative principale ni le principal bénéfice. Voir le chapitre 132.
La donation de parts de SCI juste avant leur vente est-elle risquée ?
Elle purge légalement la plus-value latente, mais devient fictive si le prix revient au donateur, si le remploi prévu n'est pas réalisé ou si les conventions sont rédigées après coup. La donation doit précéder tout engagement de vendre et le prix doit être encaissé par le donataire ou faire l'objet d'un quasi-usufruit convenu avant la vente. Dans l'exemple du guide, une donation écartée coûte 85 509,73 €. Voir le chapitre 132.
Que faire en cas de proposition de rectification fondée sur l'abus de droit ?
Répondez dans les trente jours avec les pièces qui établissent la réalité des actes et leurs motifs non fiscaux. Demandez la saisine du comité de l'abus de droit fiscal dans les trente jours de la réponse de l'administration, la saisine suspendant la mise en recouvrement. Consultez un avocat fiscaliste ou votre expert-comptable dès réception. Voir le chapitre 132.
Comment sécuriser à l'avance une opération en société ?
Le rescrit de l'article L64 B permet de consulter l'administration avant de conclure les actes. Sans réponse dans les six mois ou en cas de confirmation, la procédure d'abus de droit ne peut plus être mise en œuvre pour l'opération décrite, réalisée comme elle l'a été. À défaut de rescrit, constituez au moment des actes une note datée des objectifs, des évaluations professionnelles et la preuve des flux financiers. Voir le chapitre 132.
La construction-vente, le marchand de biens et les statuts
Une SCI peut-elle diviser un immeuble et en revendre les lots ?
Elle s'expose à une requalification en marchand de biens. L'achat d'un seul immeuble suivi de sa division et de sa revente par lots peut suffire à caractériser l'habitude, l'intention spéculative s'appréciant au moment de l'achat. La société devient alors passible de l'IS sur l'ensemble de ses revenus, loyers compris. Elle perd en outre le régime des plus-values des particuliers. Voir le chapitre 133.
L'activité professionnelle d'un associé peut-elle rendre la SCI commerciale ?
Oui. Pour une société civile, une opération spéculative unique ne suffit pas en principe, mais l'habitude est réputée remplie lorsque les associés réalisent eux-mêmes habituellement des opérations immobilières, directement ou par d'autres sociétés. Le promoteur ou le marchand de biens qui loge une opération ponctuelle dans sa SCI familiale l'expose ainsi à l'IS. Voir le chapitre 133.
À quelles conditions une société civile de construction-vente (SCCV) échappe-t-elle à l'IS ?
Elle ne doit pas être constituée sous forme de société par actions ou de SARL et ses statuts doivent prévoir la responsabilité indéfinie des associés (article 239 ter du CGI). Son objet est la construction en vue de la vente, sans autre activité commerciale, la tolérance de 10 % de recettes commerciales ne lui étant pas applicable. La location meublée lui fait perdre ce régime. Voir le chapitre 133.
Ma SCI patrimoniale peut-elle prendre des parts dans une SCCV ?
C'est une situation à éviter. La SCI recevrait une quote-part de résultat commercial qui peut la faire regarder comme exerçant une activité commerciale non accessoire, passible de l'IS sur l'ensemble de ses revenus. La solution prudente consiste à faire détenir les parts de la SCCV par les associés en direct ou par une holding à l'IS, sauf rescrit favorable. Voir le chapitre 133.
Une société de marchand de biens peut-elle conserver un immeuble pour le louer ?
Difficilement. La doctrine présume que les opérations immobilières d'un marchand de biens font partie de son négoce, de sorte que l'immeuble conservé reste présumé en stock et que son profit sera taxé sans abattement à la revente. Une société qui avait pris un engagement de revendre et garde le bien doit en outre les droits de droit commun avec l'intérêt de retard. Les biens destinés à être conservés se logent donc dans une société distincte. Voir le chapitre 133.
Le gérant peut-il se fier à un outil d'intelligence artificielle pour les déclarations de la SCI ?
L'outil peut préparer et préremplir, mais le gérant vérifie, signe et dépose dans le délai. Il répond de ses fautes de gestion envers la société et les tiers (article 1850 du Code civil) et se fier sans contrôle à un résultat erroné peut en constituer une. Une panne ou une mauvaise configuration de l'outil n'excuse pas un retard de dépôt. Voir le chapitre 134.
Peut-on utiliser un modèle d'acte de cession de parts proposé par un outil d'intelligence artificielle ?
Pas sans relecture professionnelle. Un outil qui ignore la réforme du 27 juin 2026 peut proposer un acte sous signature privée entre les parties, alors que la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière exige un acte notarié, un acte contresigné par avocat ou, dans certains cas, un acte d'expert-comptable. Un tel acte est nul et doit être refait. Voir les chapitres 117 et 134.
Peut-on confier le pacte d'associés à un assistant grand public ?
Mieux vaut l'éviter. Avant de confier un document, vérifiez dans le contrat si les données sont conservées, réutilisées pour entraîner le modèle ou transférées hors de l'Union européenne. Un pacte confidentiel versé dans un service grand public peut perdre ce caractère. Voir le chapitre 134.
Quelles obligations de protection des données pèsent sur une SCI qui utilise un outil numérique ?
La société est responsable de traitement des données de ses associés, de ses locataires et de leurs garants. Elle tient un registre des traitements lorsque le traitement n'est pas occasionnel, informe les personnes, fixe une durée de conservation et conclut un contrat écrit avec chaque sous-traitant. Aucune décision produisant des effets juridiques, comme le refus d'un logement, ne doit reposer exclusivement sur un score automatisé. Voir le chapitre 134.
Un procès-verbal rédigé par un outil d'intelligence artificielle est-il valable ?
Seulement une fois vérifié, signé par les personnes habilitées et transcrit au registre. Il doit refléter les votes réels. L'enregistrement audio d'une assemblée destiné à en tirer le procès-verbal suppose d'en informer les participants avant la séance. Voir le chapitre 134.
Que se passe-t-il si une clause des statuts contredit la loi ?
Depuis le 1er octobre 2025, l'article 1844-10 du Code civil répute non écrite la clause contraire à une disposition impérative du droit des sociétés dont la violation n'est pas sanctionnée par la nullité de la société. La clause disparaît et la loi reprend sa place, souvent sans que personne s'en aperçoive avant le premier litige. Voir les chapitres 22 et 135.
Pourquoi prévoir un gérant suppléant dans les statuts ?
Sans suppléance, le décès, l'incapacité ou la démission du gérant unique laisse la société sans représentant. Une société dépourvue de gérant depuis plus d'un an peut être dissoute à la demande de tout intéressé (article 1846-1 du Code civil). La clause désigne un suppléant ou organise une consultation rapide des associés. Voir le chapitre 135.
Comment protéger un associé minoritaire imposé sur des bénéfices non distribués ?
Dans une SCI à l'IR, chaque associé est imposé sur sa quote-part même sans distribution. Une clause de distribution minimale prévoit que la société verse au moins la somme nécessaire au paiement de l'impôt, sauf besoin motivé de la société. Sans elle, un associé à 25 % d'une SCI qui dégage 40 000 € de résultat peut payer 4 720 € d'impôt de ses deniers. Voir le chapitre 135.
Quelle méthode retenir dans la clause d'évaluation des parts ?
La méthode statutaire s'impose à l'expert désigné selon l'article 1843-4 du Code civil. Dans l'exemple d'une SCI à l'IS, le même associé reçoit 3 000 € à la valeur nominale, 60 000 € à l'actif net comptable et 126 000 € à l'actif net réévalué. Précisez la méthode, la date, le traitement de l'impôt latent, la décote et l'échéancier. Voir les chapitres 107 et 135.
Les statuts peuvent-ils allonger le délai de rachat en cas de refus d'agrément ?
Seulement dans certaines limites. À défaut de rachat dans les six mois de la dernière notification, l'agrément est réputé acquis, sauf dissolution anticipée décidée dans ce délai (article 1863 du Code civil). Les statuts ne peuvent modifier ce délai qu'en le fixant entre un mois et un an, de sorte qu'un délai de deux ans serait exposé à être réputé non écrit. Voir le chapitre 135.