Donner la nue-propriété des parts

Donner la nue-propriété des parts d'une société civile immobilière (SCI) en conservant l'usufruit est une forme de transmission courante dans les familles qui détiennent des logements en société. Le parent garde les revenus et, si les statuts le prévoient, la direction de la société. Les enfants reçoivent dès maintenant des droits qui deviendront une pleine propriété au décès du parent, sans nouveaux droits de succession sur ces parts. Mais le montage modifie la qualité d'associé, la répartition des votes, l'imposition des résultats et la façon dont l'administration regarde l'opération.

Ce chapitre présente le mécanisme, les règles civiles propres aux parts démembrées, le calcul des droits avec le barème de l'article 669 du Code général des impôts (CGI), la vie de la société après la donation, puis les situations particulières et les points de contrôle de l'administration. La donation de parts en pleine propriété est traitée au chapitre 105, l'évaluation des parts au chapitre 107, la donation-partage au chapitre 110, le quasi-usufruit au chapitre 112 et le démembrement de parts dans la gestion courante au chapitre 89. Les règles générales de la donation d'un logement figurent dans le Guide du bailleur privé, Donner son patrimoine locatif.

Le mécanisme et ses effets

Ce que reçoivent le donateur et les donataires

Le parent donne la nue-propriété de tout ou partie de ses parts et se réserve l'usufruit, en principe jusqu'à son décès. L'usufruitier perçoit les bénéfices que la société distribue ou qui lui sont attribués. Le nu-propriétaire a vocation à recueillir la pleine propriété des parts à l'extinction de l'usufruit. Entre-temps, chacun exerce dans la société les prérogatives que lui reconnaissent la loi et les statuts.

Le démembrement porte sur les parts et non sur les immeubles. La société reste seule propriétaire de ses logements, continue de signer les baux, d'encaisser les loyers et de rembourser ses emprunts. Pour les locataires, la banque et le syndic, rien ne change, contrairement à la donation de la nue-propriété d'un logement détenu en direct.

Pourquoi la nue-propriété des parts plutôt que celle des immeubles

La donation de la nue-propriété des parts cumule plusieurs effets. La valeur des parts tient compte des dettes de la société, alors que la donation d'un logement détenu en direct ne permet pas de déduire l'emprunt personnel du parent, sauf dans les conditions étroites de l'article 776 bis du CGI présentées plus loin. Le barème de l'article 669 réduit ensuite la base taxable selon l'âge de l'usufruitier. Enfin, au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits supplémentaires.

Ces effets ont une contrepartie. La société a un coût annuel, la transmission est irrévocable et le parent ne peut plus vendre seul les parts données. Il conserve en revanche la maîtrise de la gestion si les statuts sont rédigés pour cela. Ce chapitre en expose les conditions, les coûts et les risques, sans le présenter comme avantageux en soi.

Les règles civiles

La forme de la donation

La donation de parts sociales se fait par acte notarié. Le don manuel n'est pas possible et une donation sous signature privée est nulle, selon la fiche officielle consacrée à la donation de parts de société civile (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le donataire doit accepter la donation. Lorsqu'il est mineur, l'acceptation et la gestion des parts obéissent aux règles de l'administration légale, présentées au chapitre 20.

La donation doit ensuite être rendue opposable à la société, par signification, par acceptation de la société dans l'acte authentique ou par transfert sur les registres si les statuts le permettent. Les statuts modifiés sont déposés au guichet unique dans le mois. La déclaration des bénéficiaires effectifs est mise à jour lorsque la répartition des droits au-delà de 25 % change (même fiche et chapitre 17).

L'agrément

Sauf disposition contraire des statuts, les cessions aux ascendants et descendants du cédant ne sont pas soumises à agrément (article 1861 du Code civil). La donation à un enfant ou à un petit-enfant est donc en principe libre. Beaucoup de statuts soumettent pourtant toute transmission à l'agrément, y compris au profit des descendants. La donation au conjoint d'un associé ou à un tiers est en principe soumise à agrément (entreprendre.service-public.gouv.fr).

Lorsqu'un agrément est requis, faites-le voter avant la signature, en visant expressément la donation de la nue-propriété et la réserve d'usufruit. Une donation conclue sans l'agrément exigé expose à un contentieux avec les autres associés (chapitre 34).

La qualité d'associé change de titulaire

La chambre commerciale de la Cour de cassation a jugé le 1er décembre 2021 (n° 20-15.164) que l'usufruitier de parts sociales n'a pas la qualité d'associé. Seul le nu-propriétaire l'a. L'usufruitier peut toutefois provoquer une délibération des associés lorsqu'elle peut avoir une incidence directe sur son droit de jouissance des parts.

Le parent qui donne la nue-propriété de toutes ses parts cesse donc d'être associé. Cela ne l'empêche pas de rester gérant, puisque le gérant d'une société civile peut ne pas être associé (article 1846 du Code civil). Mais toutes les clauses des statuts qui réservent un droit aux « associés » doivent être relues à cette lumière, notamment celles qui concernent l'agrément, l'information et la révocation du gérant.

Le droit de vote et la participation aux décisions

Depuis la loi n° 2019-744 du 19 juillet 2019, l'article 1844 du Code civil prévoit que le nu-propriétaire et l'usufruitier ont tous deux le droit de participer aux décisions collectives. Le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices, où il est réservé à l'usufruitier. Pour les autres décisions, nu-propriétaire et usufruitier peuvent convenir que le vote sera exercé par l'usufruitier. Les statuts peuvent déroger à la répartition légale du vote, mais pas au droit de chacun de participer aux décisions, comme le rappelle la Chambre des notaires de Paris dans une présentation du 6 octobre 2020.

La jurisprudence encadre ces aménagements. La Cour de cassation a jugé que les statuts ne peuvent pas priver totalement l'usufruitier de son vote sur l'affectation des bénéfices (Cass. com., 31 mars 2004, n° 03-16.694). Elle a aussi jugé que le nu-propriétaire ne peut pas être privé du droit de participer aux décisions collectives (Cass. com., 4 janvier 1994, n° 91-20.256).

Le parent qui veut conserver la direction de la société s'assure en pratique de deux choses. Il reste gérant, avec des pouvoirs définis dans les statuts et une révocation soumise à une majorité qui ne dépend pas des seuls enfants. Il obtient, par une clause statutaire, le vote pour les décisions ordinaires. Ces clauses se rédigent avant la donation, pendant que le parent est encore associé et maître des majorités.

Les résultats, les réserves et le quasi-usufruit

L'usufruitier a droit aux bénéfices distribués. Lorsque les bénéfices sont mis en réserve, ils restent dans la société et profitent en définitive au nu-propriétaire. Lorsque des réserves sont ensuite distribuées, la Cour de cassation reconnaît à l'usufruitier un quasi-usufruit sur les sommes distribuées, à charge de restituer leur valeur au nu-propriétaire à la fin de l'usufruit (Cass. com., 27 mai 2015, n° 14-16.246). Cette dette de restitution, ses risques et son traitement dans la succession sont détaillés au chapitre 112.

Dans une SCI à l'impôt sur le revenu (IR), la question est d'abord fiscale, car l'associé est imposé sur sa quote-part du résultat, distribué ou non. Dans une société à l'impôt sur les sociétés (IS), elle est d'abord civile, car seule la distribution procure un revenu. Dans les deux cas, prévoyez dans les statuts la répartition des résultats courants, des résultats exceptionnels et des réserves entre usufruitier et nu-propriétaire.

Les clauses de l'acte de donation

L'acte peut prévoir une réversion de l'usufruit au profit du conjoint du donateur, qui conserve alors les revenus au premier décès. Il peut prévoir un droit de retour, qui fait revenir les parts au donateur si le donataire décède avant lui sans postérité, ainsi qu'une interdiction temporaire d'aliéner justifiée par un intérêt sérieux et légitime. Il peut enfin régler le sort du prix en cas de cession des parts ou de vente des immeubles pendant le démembrement, par exemple en organisant un remploi ou un quasi-usufruit conventionnel.

Fiscalement, toute clause de réversion relève des droits de succession, quel que soit le bénéficiaire. La réversion au profit du conjoint survivant, du partenaire de pacte civil de solidarité (PACS) ou de certains frères et sœurs est exonérée. Pour les autres bénéficiaires, elle est taxée au décès du stipulant, d'après la valeur, l'âge et les taux à cette date (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, § 60).

Le calcul des droits

La valeur des parts en pleine propriété

Le calcul part toujours de la valeur vénale des parts en pleine propriété au jour de la donation. Pour une SCI qui loue des logements, cette valeur est en principe déterminée à partir de l'actif net réévalué, c'est-à-dire la valeur des immeubles diminuée des dettes de la société, puis ajustée le cas échéant d'une décote justifiée. La méthode, les décotes et leur contrôle sont détaillés au chapitre 107.

La doctrine précise, pour un appartement loué donné avec réserve d'usufruit, que le bien est d'abord évalué en tenant compte de son occupation, puis que la nue-propriété est calculée par application du barème. Le démembrement n'ouvre droit à aucun abattement supplémentaire (BOI-ENR-DMTG-20-30-10, § 100 et § 110). Le même raisonnement vaut pour les parts. Une décote de démembrement ajoutée au barème n'a pas de fondement.

Le barème de l'article 669

La valeur de la nue-propriété est une fraction forfaitaire de la pleine propriété, qui dépend de l'âge de l'usufruitier au jour de la donation, en années révolues (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, § 1 et § 30). Le barème est fixé par la loi et n'est pas actualisé chaque année. Aucune modification n'en est proposée dans le projet de loi de finances pour 2027 au 25 octobre 2026.

Un usufruit constitué pour une durée fixe vaut 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction et sans tenir compte de l'âge, dans la limite de la valeur de l'usufruit viager (même BOI, § 70 et § 80). Lorsque l'usufruit est réservé sur plusieurs têtes sans répartition, le bien est divisé fictivement entre les usufruitiers et le barème est appliqué à chaque fraction (même BOI, § 50).

Les abattements et le barème des droits

Les droits sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, après un abattement qui dépend du lien de parenté. Il s'applique par donateur et par donataire et se renouvelle tous les quinze ans. Les montants en vigueur au 25 octobre 2026 sont les suivants (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 13 mai 2026).

Entre frères et sœurs, le taux est de 35 % jusqu'à 24 430 € puis de 45 %. Il est de 55 % entre parents jusqu'au quatrième degré et de 60 % au-delà ou entre personnes non parentes (même page). Donner la nue-propriété de parts au partenaire d'un concubin ou à l'enfant de son conjoint, qui n'a pas de lien de parenté avec le donateur, coûte donc 60 % de la valeur transmise sans abattement, sauf adoption.

Le rappel des donations antérieures

Les donations consenties par le même donateur au même donataire depuis moins de quinze ans s'imputent sur l'abattement et, le cas échéant, sur les tranches du barème. Recensez avant l'acte toutes les donations antérieures, y compris les dons d'argent déclarés et les donations de parts d'autres sociétés. Les dons familiaux de sommes d'argent exonérés au titre de l'article 790 G du CGI obéissent à leurs propres règles (chapitre 105).

Les dettes personnelles du donateur

Certaines dettes du donateur peuvent être prises en charge par le donataire et déduites de l'assiette, dans les conditions de l'article 776 bis du CGI. Hors entreprise individuelle, seule une dette contractée auprès d'un établissement de crédit est admise. Elle doit être certaine à la date de la donation, liée aux biens donnés, mentionnée dans l'acte, notifiée au créancier et justifiée à la demande de l'administration. En cas de donation de droits démembrés, le passif est réparti à proportion des droits transmis (BOI-ENR-DMTG-20-30-10, § 130 à § 250).

Ce mécanisme concerne par exemple le parent qui a emprunté personnellement pour souscrire au capital de la SCI. La prise en charge de cette dette par les enfants nus-propriétaires est une charge réelle pour eux. Elle suppose qu'ils disposent des revenus nécessaires, alors qu'ils ne perçoivent aucun loyer pendant le démembrement. Elle se discute avec le notaire et la banque.

Qui paie et ce que coûte l'acte

Les droits sont dus par le donataire. Le donateur peut les prendre à sa charge sans que ce paiement soit regardé comme un supplément de donation (service-public.gouv.fr, page vérifiée le 15 janvier 2026). Ils sont exigibles le jour de la donation et versés au notaire, qui les reverse lors de l'enregistrement.

Les émoluments du notaire sont calculés sur la valeur en pleine propriété des biens donnés, même lorsque seule la nue-propriété est transmise. Le barème est rappelé dans le Guide du bailleur privé, Donner son patrimoine locatif. Pour des parts valant 400 000 € en pleine propriété, il conduit à environ 5 390 € toutes taxes comprises, hors débours et frais de formalités. Les parts étant des meubles, aucune publicité foncière n'est due.

La réduction de 50 % et le pacte Dutreil sont exclus

La réduction de 50 % des droits accordée lorsque le donateur a moins de 70 ans ne vise que des donations en pleine propriété de titres d'entreprises dans des conditions particulières (service-public.gouv.fr). Le pacte Dutreil n'est pas ouvert aux sociétés dont l'objet est la gestion d'un patrimoine mobilier ou immobilier (entreprendre.service-public.gouv.fr). Une SCI qui loue des logements nus n'en relève donc pas. Les cas limites sont étudiés au chapitre 113.

La vie de la société après la donation

L'impôt sur le revenu dans une SCI à l'IR

L'article 8 du CGI prévoit que l'usufruitier est imposé sur la quote-part correspondant aux droits dans les bénéfices que lui confère sa qualité d'usufruitier. La doctrine précise qu'à défaut de convention, l'usufruitier est imposé sur le résultat courant et le nu-propriétaire sur les résultats exceptionnels, principalement les plus-values ou moins-values de cession d'actifs. Une répartition conventionnelle différente doit être conclue et enregistrée avant la clôture de l'exercice et respecter les articles 582 à 599 du Code civil. L'administration indique qu'une convention conclue dans un but d'éluder l'impôt peut relever de l'abus de droit (BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20, § 100 à § 190).

Pour les SCI de location, le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) renvoie à ces règles (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 160). Le parent usufruitier continue donc en pratique de déclarer les revenus fonciers de la société. Le sort d'un déficit foncier entre usufruitier et nu-propriétaire est exposé aux chapitres 57 et 60, la déclaration n° 2072 et la mention des usufruitiers et nus-propriétaires au chapitre 58.

Les dividendes dans une société à l'IS

Dans une société soumise à l'IS, l'usufruitier perçoit les dividendes dont l'assemblée décide la distribution, puisque l'affectation des bénéfices relève de son vote. Les bénéfices mis en réserve augmentent la valeur des parts et profitent au nu-propriétaire. Une mise en réserve systématique prive l'usufruitier de revenus, une distribution systématique épuise la société au détriment des nus-propriétaires. Fixez des règles dans les statuts ou dans un pacte (chapitre 33).

L'impôt sur la fortune immobilière

L'usufruitier déclare en principe le bien pour sa valeur en pleine propriété et le nu-propriétaire ne déclare rien (article 968 du CGI). Pour des parts de SCI, la fraction imposable se calcule ensuite avec le coefficient immobilier de la société (Guide du bailleur privé, L'IFI du bailleur). La donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit ne réduit donc pas l'IFI du donateur. L'IFI des parts est détaillé au chapitre 66 et celui des holdings au chapitre 90.

Le décès de l'usufruitier

Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire. Cette réunion ne donne pas lieu à perception de droits de succession sur la valeur de l'usufruit (article 1133 du CGI, présenté dans le Guide du bailleur privé, Donner son patrimoine locatif). La hausse de valeur des parts entre la donation et le décès échappe donc aux droits, de même que le remboursement des emprunts de la société pendant cette période.

Cette règle suppose que la donation soit régulière et antérieure de plus de trois mois au décès. À défaut, l'article 751 du CGI répute le bien dont le défunt avait l'usufruit faire partie de sa succession, jusqu'à preuve contraire. Les droits payés lors de la donation s'imputent alors en principe sur les droits de succession, dans certaines limites (BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10, § 1, § 70 et § 100 à § 130). Une donation consentie dans l'urgence manque donc son objectif.

La vente d'un immeuble ou des parts pendant le démembrement

La vente d'un immeuble par la société relève des organes sociaux, selon les règles de vote des statuts. Le prix entre dans la trésorerie de la société et ne revient pas directement à l'usufruitier. Sa distribution éventuelle obéit aux règles des réserves rappelées plus haut. Dans une SCI à l'IR, la plus-value est en principe imposée au nom du nu-propriétaire à défaut de convention contraire, selon la doctrine citée ci-dessus. Les règles de calcul sont présentées aux chapitres 62 et 118.

La cession des parts démembrées suppose l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire, chacun cédant son droit. Elle est soumise à la forme imposée par l'article 1865-1 du Code civil pour les sociétés à prépondérance immobilière et au droit d'enregistrement de 5 % (chapitres 39 et 117). La répartition du prix entre eux se fait selon l'acte ou, à défaut, selon la valeur économique de chaque droit.

Comparer les options

La donation-partage n'a pas d'effet sur le montant des droits, mais elle fige la valeur des parts pour le calcul de la réserve héréditaire, à condition que tous les héritiers réservataires y aient reçu un lot (chapitre 110). La donation simple reste rapportable à la succession pour sa valeur au jour du partage, ce qui peut déséquilibrer les enfants lorsque les parts prennent de la valeur (chapitre 111).

Des exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont des illustrations. Les montants sont des hypothèses et ne valent pas calcul pour votre situation. Ils ignorent les émoluments et frais, sauf mention contraire.

Un parent veuf de 59 ans ou de 61 ans

Un parent veuf détient toutes les parts d'une SCI à l'IR qui possède quatre logements loués, évalués occupés à 550 000 €. Elle doit 150 000 € à sa banque. L'actif net, qui donne la valeur des parts en pleine propriété, s'établit à 400 000 €. Il donne la nue-propriété de toutes les parts à ses deux enfants, sans donation antérieure.

Signée avant le 61e anniversaire, la donation ne coûte aucun droit. Signée après, elle coûte 2 194,35 € par enfant. Le parent conserve les loyers et rembourse l'emprunt avec eux. Au décès, les enfants recueillent la pleine propriété de parts dont la valeur aura augmenté du capital remboursé, sans droits sur cette augmentation.

Un couple marié qui donne des parts communes

Deux époux mariés sous le régime de la communauté, âgés de 66 et 63 ans, détiennent des parts communes valant 900 000 €. Ils donnent ensemble la nue-propriété de toutes les parts à leurs trois enfants. Chaque parent est réputé donner la moitié, soit 450 000 € en pleine propriété. La nue-propriété vaut 60 % pour chacun, puisque les deux sont dans la tranche de 61 à 70 ans.

En pleine propriété, chaque enfant paie 8 194,35 € par parent, soit six liquidations. En nue-propriété, chaque transmission reste sous l'abattement de 100 000 €. Les émoluments du notaire, calculés sur 900 000 €, approchent 11 375 € toutes taxes comprises dans les deux cas. L'acte prévoit en général une réversion de l'usufruit au profit du survivant, exonérée entre époux.

Le rappel d'une donation antérieure

Une mère de 66 ans a donné 60 000 € à son fils il y a neuf ans, en utilisant son abattement. Elle envisage de lui donner la nue-propriété de parts valant 200 000 € en pleine propriété, soit 120 000 € à 60 %. Il lui reste 40 000 € d'abattement. La part taxable est de 80 000 € et les droits de 14 194,35 €.

Si elle attend six ans, l'abattement est reconstitué. Elle aura alors 72 ans et la nue-propriété vaudra 70 %, soit 140 000 € à valeur de parts inchangée. La part taxable tombe à 40 000 € et les droits à 6 194,35 €. L'attente réduit les droits d'environ 8 000 € dans cette hypothèse, mais elle expose au risque d'un décès ou d'une perte de capacité entre-temps, ainsi qu'à la hausse de la valeur des parts. Aucune option n'est préférable en soi.

Les situations particulières

Le couple marié, pacsé ou concubin

Des parts communes ne peuvent être données qu'avec l'accord des deux époux, qui interviennent ensemble à l'acte. Des parts propres ou personnelles sont données par leur seul titulaire, mais l'usufruit réservé et sa réversion éventuelle au conjoint doivent être cohérents avec la protection que le couple souhaite pour le survivant (chapitres 18 et 109). Lorsqu'un époux commun en biens a revendiqué la qualité d'associé pour la moitié des parts, chacun donne ses propres parts.

Les partenaires de PACS et les concubins donnent chacun leurs parts. Une réversion d'usufruit au profit du partenaire de PACS est exonérée, celle au profit d'un concubin est taxée à 60 % au décès du donateur après un abattement de 1 594 €, sauf exceptions. La protection du concubin survivant passe par d'autres outils, présentés au chapitre 19.

Les enfants mineurs

Un enfant mineur peut recevoir la nue-propriété de parts. Dans une SCI, il devient associé tenu indéfiniment des dettes sociales à proportion de ses parts, ce qui justifie la prudence lorsque la société est très endettée. L'acceptation, l'intervention éventuelle du juge des tutelles et le risque de conflit d'intérêts lorsque le parent donateur est aussi administrateur légal sont détaillés au chapitre 20.

La famille recomposée

Le beau-enfant n'est pas un descendant du donateur. Il ne bénéficie d'aucun abattement et le taux de 60 % s'applique, sauf adoption simple répondant aux conditions fiscales. La donation de la nue-propriété au seul enfant commun peut en outre porter atteinte à la réserve des enfants d'une autre union. Faites calculer la réserve et la quotité disponible avant l'acte (chapitre 111).

Les associés non-résidents

Un donateur ou un donataire domicilié hors de France ne fait pas échapper la donation aux droits français. Les parts d'une société dont l'actif est principalement constitué d'immeubles situés en France sont en principe taxables en France, sous réserve des conventions fiscales. Les règles de territorialité et les conventions sont exposées aux chapitres 65 et 114.

La SCI à l'IR qui passe à l'IS

Si la société opte pour l'IS ou y bascule après la donation, l'usufruitier n'est plus imposé sur une quote-part de résultat mais sur les dividendes qu'il perçoit. La fiscalité de la société change en profondeur et les conséquences de l'option sont présentées au chapitre 71. Vérifiez que les statuts règlent la distribution des bénéfices entre usufruitier et nu-propriétaire avant toute option.

Plusieurs sociétés et la holding

Lorsque la famille détient plusieurs sociétés, chaque donation porte sur des parts distinctes, évaluées séparément, mais l'abattement et le barème s'appliquent à l'ensemble des donations d'un même parent à un même enfant sur quinze ans. Lorsque les parts d'une holding ont été reçues en échange d'un apport de titres placé en report d'imposition, leur donation obéit aux règles de l'article 150-0 B ter du CGI (chapitre 87), qui font l'objet d'une réforme en discussion au 25 octobre 2026.

Les points de vigilance de l'administration

L'abus de droit

L'article L64 du livre des procédures fiscales (LPF) vise les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal. L'article L64 A, applicable aux actes passés ou réalisés depuis le 1er janvier 2020, vise les actes à but principalement fiscal. La doctrine précise que les transmissions anticipées de patrimoine, notamment avec réserve d'usufruit, ne sont pas en elles-mêmes concernées par l'article L64 A, dès lors qu'elles ne sont pas fictives (BOI-CF-IOR-30-20, § 30 et § 80).

Le risque naît des circonstances. L'administration peut contester une SCI créée et endettée sans besoin réel juste avant la donation, des statuts qui privent les nus-propriétaires de tout droit effectif, une donation suivie de la reprise des fonds par le donateur ou une convention de répartition des résultats conclue pour déplacer l'impôt. En cas d'abus de droit, la majoration est de 80 %, ramenée à 40 % lorsqu'il n'est pas établi que le contribuable a eu l'initiative principale des actes ou en a été le principal bénéficiaire (BOI-CF-INF-10-20-20, § 20 et § 80). Pour l'article L64 A, ces majorations ne s'appliquent pas automatiquement (BOI-CF-IOR-30-20, § 130).

La sous-évaluation des parts

Une valeur de parts minorée réduit les droits mais expose à une rectification, avec intérêts de retard et, en cas de manquement délibéré, une majoration de 40 %. Elle réduit aussi le prix d'acquisition fiscal des enfants pour une vente future des parts. Les décotes et leur justification sont traitées au chapitre 107. L'abus de droit et la sécurisation des montages sont examinés aux chapitres 94 et 132.

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026 sous le n° 3210, prévoit pour les dons de sommes d'argent consentis entre le 1er janvier et le 30 juin 2027 un relèvement temporaire de l'exonération des dons familiaux et un taux forfaitaire réduit sous conditions. Selon les présentations publiées, ces mesures visent les dons en pleine propriété de sommes d'argent et excluent les dons de titres, d'immeubles et les donations démembrées. Elles ne concernent donc pas la donation de la nue-propriété de parts. Le même projet modifie le régime des titres reçus en échange d'un apport à une holding en cas de transmission à titre gratuit. Ces dispositions peuvent être modifiées pendant les débats.

Par ailleurs, une question écrite publiée au Journal officiel du 11 août 2026 interroge le Gouvernement sur le champ de l'article 1865-1 du Code civil, issu de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026, notamment sur son application aux donations de parts (chapitre 39). La donation de parts étant de toute façon reçue par notaire, la question pèse surtout sur les autres mutations.

Procéder pas à pas

1. Faites le bilan des revenus dont le parent aura besoin jusqu'à la fin de sa vie, en tenant compte de l'impôt sur les résultats de la société qu'il continuera de supporter.
2. Faites évaluer les immeubles de la société à la date envisagée et établir un état des dettes, des comptes courants et de la trésorerie (chapitre 107).
3. Recensez les donations antérieures de moins de quinze ans et vérifiez l'âge de chaque usufruitier au jour prévu de l'acte.
4. Relisez les statuts. Adaptez la répartition des votes, la gérance, la révocation du gérant, l'agrément et le sort des résultats et des réserves pendant que le parent est encore associé.
5. Choisissez avec le notaire entre donation simple et donation-partage et décidez des clauses de réversion, de retour, d'interdiction d'aliéner et de remploi.
6. Obtenez l'agrément si les statuts l'exigent.
7. Faites signer l'acte notarié, payer les droits et enregistrer la donation.
8. Rendez la donation opposable à la société, déposez les statuts modifiés et mettez à jour la déclaration des bénéficiaires effectifs.
9. Mettez à jour le registre des parts, la déclaration n° 2072 de l'année suivante et la liste des personnes à convoquer aux assemblées.

Les erreurs fréquentes

• Signer après l'anniversaire du donateur. Un passage de 60 % à 70 % sur 300 000 € de parts donnés à un enfant unique porte la part taxable de 80 000 € à 110 000 € et les droits de 14 194,35 € à 20 194,35 €, soit 6 000 € de plus.
• Ne pas adapter les statuts avant l'acte. Le parent qui n'est plus associé ne peut plus imposer seul une modification et peut perdre la gérance si la révocation dépend de la majorité des nus-propriétaires.
• Priver les nus-propriétaires de tout droit. La clause est contestable sur le plan civil et fragilise l'opération face à l'administration.
• Oublier le rappel fiscal. Une donation antérieure de 60 000 € réduit l'abattement disponible et peut faire passer la donation de zéro à plusieurs milliers d'euros de droits.
• Croire que l'IFI baisse. L'usufruitier reste imposable sur la pleine propriété, sauf exceptions légales.
• Donner dans l'urgence. Une donation consentie moins de trois mois avant le décès laisse jouer la présomption de l'article 751.
• Laisser la trésorerie sans règle. Une distribution de réserves non prévue crée une dette de restitution que les héritiers découvrent au décès (chapitre 112).

Liste de contrôle

1. Les besoins de revenus du donateur sont chiffrés pour toute sa vie.
2. La valeur des parts en pleine propriété est établie à la date de l'acte avec des justificatifs.
3. L'âge de chaque usufruitier au jour de l'acte est vérifié dans le barème de l'article 669.
4. Les donations antérieures de moins de quinze ans sont recensées.
5. Les statuts règlent la participation, le vote, la gérance, les résultats et les réserves.
6. L'agrément est obtenu si les statuts l'exigent.
7. La forme de la donation, simple ou donation-partage, est choisie au regard de la réserve héréditaire.
8. Les clauses de réversion, de retour et d'interdiction d'aliéner sont examinées.
9. Le coût total est chiffré, droits, émoluments et formalités compris.
10. La donation est opposable à la société et les formalités sont accomplies.
11. La déclaration n° 2072 et le registre mentionnent usufruitiers et nus-propriétaires.
12. Les pièces justifiant les dettes, les évaluations et l'intention de transmettre sont conservées.