Les listes de contrôle

Une société immobilière perd rarement de l'argent parce que ses associés ignorent une règle. Elle en perd parce qu'une option n'a pas été notifiée dans les trois mois, qu'une cession de parts a été signée dans une forme dépassée, qu'un procès-verbal manque le jour où la banque ou le vérificateur le demande, ou qu'une déclaration des bénéficiaires effectifs n'a pas suivi une donation. Ces oublis se multiplient avec le nombre d'associés, de biens et de sociétés.

Ce chapitre reprend les listes de contrôle des chapitres 1 à 135 et les ordonne selon les étapes de la vie d'une société, de la création à la dissolution. Elles valent pour la société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS) comme pour les sociétés commerciales. Les doublons ont été fusionnés et les formulations harmonisées. Chaque point renvoie au chapitre qui expose la règle, son fondement, la procédure et les exemples chiffrés. Ces listes ne remplacent ni la lecture de ces chapitres ni l'avis d'un notaire, d'un avocat ou d'un expert-comptable. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

Comment utiliser ces listes

Relisez chaque liste avant l'acte qu'elle prépare, cochez chaque point sur pièce et conservez la liste cochée et datée dans le dossier permanent de la société. Un point que vous ne pouvez pas cocher signale une vérification à faire avant de signer, de déclarer ou de payer. Dans un groupe, chaque société a sa propre liste.

Créer la société

Décider de créer

1. Les objectifs de la société sont écrits, classés par priorité et ne se réduisent pas à un gain fiscal (chapitres 1, 8 et 10).
2. Une solution sans société a été comparée sur toute la durée du projet, sortie comprise (chapitres 1 et 8).
3. Au moins deux structures sont chiffrées à l'entrée, pendant la détention, à la revente et à la transmission (chapitres 7, 10 et 83).
4. L'activité réelle de chaque bien est identifiée et une activité commerciale n'est pas logée dans une SCI à l'IR (chapitres 3, 9 et 133).
5. Le choix entre IR et IS est simulé, distributions, revente et transmission comprises (chapitres 4 et 83).
6. Le coût annuel de la société et la perte éventuelle du micro-foncier ou des abattements sur la résidence principale sont chiffrés (chapitres 7 et 8).
7. La responsabilité des associés et l'étendue des cautions bancaires sont comprises (chapitres 5 et 37).
8. Les montages sensibles sont examinés au regard de l'abus de droit et, si nécessaire, soumis à un rescrit (chapitres 10 et 132).

Rédiger les statuts

1. Les mentions obligatoires de l'article 1835 du Code civil figurent dans les statuts (chapitre 11).
2. L'objet social vise des opérations immobilières civiles, l'emprunt et les garanties, sans formule commerciale (chapitres 12 et 22).
3. La durée est longue et sa prorogation inscrite au calendrier (chapitres 11 et 122).
4. Le gérant, ses pouvoirs, sa rémunération éventuelle et un suppléant sont prévus (chapitres 15 et 22).
5. Les actes soumis à l'accord des associés sont listés avec des seuils révisables (chapitres 15 et 22).
6. La révocation du gérant n'exige pas l'unanimité gérant compris (chapitres 22 et 31).
7. Chaque majorité indique sa base de calcul et a été testée sur la séparation, le décès et l'absence d'un associé (chapitres 25 et 135).
8. Le vote des parts démembrées et la désignation du mandataire des indivisaires sont organisés (chapitres 25 et 89).
9. L'agrément couvre les conjoints avec un délai de rachat compris entre un mois et un an (chapitres 22 et 135).
10. La clause de forme des cessions tient compte de l'article 1865-1 du Code civil et de l'opposabilité par dépôt au greffe (chapitre 135).
11. Une méthode d'évaluation des parts précise la date, l'impôt latent, la décote et l'échéancier (chapitres 11 et 135).
12. Le décès, l'héritier mineur, le retrait, l'exclusion et la médiation préalable sont réglés (chapitres 22, 30 et 135).
13. Le projet a été relu par un notaire ou un avocat au vu de simulations écrites (chapitres 22 et 135).

Constituer le capital et apporter un immeuble

1. La répartition entre capital et compte courant est choisie au regard du pouvoir, du remboursement et de la transmission (chapitres 13 et 44).
2. L'origine de chaque apport est justifiée et chaque versement passe par le compte de la société (chapitres 13 et 21).
3. Le conjoint commun en biens a été averti de l'apport de biens communs et consent à l'apport d'un immeuble commun (chapitres 13 et 18).
4. L'apport d'un immeuble de mineur est autorisé par le juge des tutelles (chapitres 13 et 20).
5. Les apports en nature d'une société à responsabilité limitée (SARL) ou d'une société par actions simplifiée (SAS) sont évalués par un commissaire aux apports, sauf dispense unanime (chapitres 5 et 80).
6. Le capital d'une société à l'IS est entièrement libéré pour conserver le taux réduit (chapitres 7 et 44).
7. Pour un apport d'immeuble, la valeur vénale, la plus-value de l'apporteur et les droits sont chiffrés avec le notaire (chapitre 14).
8. L'accord écrit de la banque sur le prêt repris est obtenu et les locataires, l'assureur et le syndic sont informés (chapitres 14 et 52).

Immatriculer et démarrer

1. Le siège est choisi après lecture du bail, du règlement de copropriété et des règles d'urbanisme (chapitre 16).
2. Les statuts sont enregistrés dans le mois s'ils constatent un apport d'immeuble ou sont notariés (chapitre 16).
3. Le dossier est déposé sur le guichet unique avec l'attestation de parution et les pièces manquantes sont fournies dans les quinze jours ouvrables (chapitre 16).
4. La déclaration des bénéficiaires effectifs recense chaque personne physique, chaînes de sociétés, démembrements et mineurs compris (chapitre 17).
5. Les promesses antérieures à l'immatriculation sont signées au nom de la société en formation ou avec faculté de substitution (chapitres 6 et 21).
6. Le compte bancaire est ouvert au nom de la société et distinct de tout compte personnel (chapitres 6 et 21).
7. L'option pour l'IS, si elle est choisie, est notifiée avant la fin du troisième mois du premier exercice (chapitres 16 et 71).
8. L'espace professionnel de la société est créé dès l'attribution du numéro du système d'identification du répertoire des entreprises (SIREN) (chapitres 16 et 21).
9. Les assurances sont souscrites au nom de la société avant l'acte d'achat (chapitres 21 et 52).

Les situations familiales

1. Le régime matrimonial ou celui du pacte civil de solidarité (PACS) est vérifié avant toute souscription, avec la loi applicable si le couple est international (chapitres 18 et 19).
2. Les parts sont réparties selon les apports réels ou l'écart est documenté par une donation, un prêt ou un compte courant (chapitres 18 et 19).
3. Une méthode d'évaluation et une faculté de rachat en cas de séparation figurent dans les statuts (chapitres 18 et 19).
4. Pour des concubins, le sort des parts au décès est choisi et son financement prévu (chapitre 19).
5. Pour un mineur, les actes soumis au juge et les conflits d'intérêts sont identifiés avec le notaire avant la signature (chapitre 20).
6. L'impôt des enfants majeurs non rattachés sur les bénéfices mis en réserve est mesuré (chapitre 20).

Structurer un groupe

1. L'objectif de la holding ou de la foncière est écrit et chiffré sur quinze à vingt ans, distribution finale comprise (chapitres 85 et 92).
2. Au moins deux scénarios sont construits, dont un sans nouvelle société (chapitre 94).
3. Chaque entité et chaque flux ont une fonction autre que fiscale et les moyens de l'exercer (chapitres 92 et 94).
4. Les conditions du régime des sociétés mères sont vérifiées pour chaque filiale à l'IS (chapitre 86).
5. Les biens occupés par la famille sont examinés au regard de la taxe de l'article 235 ter C du code général des impôts (CGI) (chapitres 85 et 90).
6. L'apport de parts de SCI à l'IR à une société à l'IS est analysé sous le sursis de l'article 150 UB, II (chapitre 87).
7. Les conventions entre sociétés sont écrites et les points incertains soumis à un rescrit (chapitres 92 et 94).

Acheter

Préparer l'acquisition

1. Le chemin d'achat est choisi, SCI immatriculée, SCI en formation ou substitution (chapitre 35).
2. L'objet social couvre le bien et la décision collective nécessaire est préparée (chapitres 12 et 35).
3. Les bénéficiaires effectifs sont déclarés et à jour (chapitres 17 et 35).
4. La condition suspensive de prêt est stipulée au nom de la société avec montant, durée, taux et délai (chapitre 35).
5. Les frais d'acquisition sont chiffrés selon le régime IR ou IS et aucun n'est porté en charges dans une SCI à l'IR (chapitres 35 et 43).
6. L'option sur les frais et la part du terrain sont arrêtées pour toutes les acquisitions d'une société à l'IS (chapitres 43 et 73).
7. L'origine des fonds est documentée, apport, compte courant ou emprunt (chapitre 35).
8. La décision d'opter ou non pour l'IS est prise avant l'achat (chapitre 35).

Les acquisitions particulières

1. L'achat de parts d'une société existante est comparé à l'achat de l'immeuble, droits, dettes, plus-value latente et risques compris (chapitre 39).
2. L'audit de la société cible est terminé et la garantie d'actif et de passif fixe plafond, franchise, durée et garantie de paiement (chapitres 39 et 117).
3. Pour un achat en démembrement, chaque droit est évalué et l'usufruit d'une société ne dépasse pas trente ans (chapitre 40).
4. Le logement mis à disposition d'un associé repose sur un titre écrit approuvé par les associés (chapitres 41 et 55).
5. Pour les murs de l'entreprise d'un associé, le loyer repose sur des références de marché (chapitre 42).

Financer

1. Le plan de financement, frais de garantie et réserve de trésorerie compris, est arrêté (chapitres 36 et 44).
2. Le taux d'effort de chaque associé et le taux effectif global au regard de l'usure des personnes morales sont vérifiés (chapitre 36).
3. Les clauses de changement de contrôle, de blocage des comptes courants et de remboursement anticipé sont négociées (chapitre 36).
4. Chaque caution est plafonnée, limitée dans le temps et le conjoint a été consulté (chapitres 36 et 37).
5. Les quotités d'assurance emprunteur correspondent au rôle de chaque associé (chapitres 38 et 46).
6. Chaque avance d'associé est inscrite à son compte courant avec une convention écrite (chapitres 28 et 44).
7. Le taux des intérêts de compte courant respecte le taux de référence de la date de clôture (chapitres 44 et 46).
8. Le choix entre emprunt de la société et emprunt personnel de l'associé est validé par l'expert-comptable (chapitre 46).

Louer

Choisir le bail et le locataire

1. La qualification familiale ou non de la SCI est établie avant chaque bail et chaque congé (chapitres 47 et 54).
2. Le bail désigne la société, son siège, son immatriculation et le gérant signataire (chapitre 47).
3. La durée minimale de trois ou six ans correspond à la qualité de la société (chapitre 47).
4. Les garanties demandées sont compatibles avec la qualité de la société et l'éligibilité à Visale (chapitres 47 et 54).
5. Le ratio des recettes commerciales d'une SCI à l'IR est calculé et reste sous 10 % (chapitres 3, 48 et 68).
6. Une location saisonnière est logée dans une structure compatible avec une activité commerciale (chapitre 50).
7. Le bail commercial d'une SCI à l'IR ne comporte ni matériel d'exploitation ni loyer assis sur le résultat du locataire (chapitres 49 et 68).
8. L'option pour la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) d'un local professionnel est approuvée et déclarée au service des impôts des entreprises (SIE) (chapitres 49 et 53).
9. Le loyer d'un associé ou de sa famille repose sur des références de marché et il est versé par virement (chapitre 55).

Gérer au quotidien

1. Tous les loyers sont encaissés et toutes les dépenses payées sur le compte de la société (chapitres 51 et 56).
2. Aucune dépense personnelle d'un associé n'est payée ni déduite par la société (chapitre 56).
3. Le mandataire de gestion justifie d'une carte professionnelle mention gestion et d'une garantie financière (chapitre 51).
4. Les loyers sont rapprochés chaque mois et les quittances établies au nom de la société (chapitre 51).
5. Les dépôts de garantie sont suivis comme des dettes et restitués dans les délais (chapitres 47 et 51).
6. La déclaration d'occupation est à jour dans le service « Gérer mes biens immobiliers » (chapitres 56 et 69).
7. Chaque contrat d'assurance désigne la société et couvre les usages réels, avec une dommages-ouvrage avant tout chantier qui l'exige (chapitre 52).

Clôturer l'exercice

1. La date de clôture de chaque société est inscrite au calendrier (chapitre 102).
2. Le rapprochement bancaire est fait chaque mois et au 31 décembre (chapitre 95).
3. Les états des comptes courants, des emprunts, des dépôts de garantie et des immobilisations sont établis (chapitres 28 et 95).
4. Aucun compte courant n'est débiteur à la clôture d'une société à l'IS (chapitres 28 et 84).
5. Dans une SCI à l'IR, les provisions de copropriété, les dépôts, le capital des emprunts et les frais d'acquisition sont exclus du résultat (chapitre 95).
6. Dans une société à l'IS, les loyers sont rattachés à la période et les écritures de clôture passées (chapitres 72 et 96).
7. Le plan d'amortissement par composants est appliqué et l'annuité comptabilisée même en période déficitaire (chapitres 73 et 76).
8. Chaque dépense de travaux est classée en charge ou en immobilisation selon une règle écrite (chapitres 72 et 96).
9. Les conditions du taux réduit de l'IS et les déficits reportables sont vérifiés à chaque clôture (chapitres 72 et 74).
10. Le fichier des écritures comptables (FEC) est conforme et cohérent avec la liasse (chapitres 70 et 96).
11. La situation de chaque société au regard de la cotisation foncière des entreprises (CFE) est vérifiée local par local (chapitre 100).
12. Les pièces sont conservées au moins dix ans, les actes et travaux jusqu'à la vente (chapitres 78 et 95).

Tenir l'assemblée annuelle

1. Les statuts sont relus pour le délai, le mode de consultation, les majorités et la représentation (chapitres 24 et 98).
2. Tous les participants sont identifiés, usufruitiers, nus-propriétaires et mandataires d'indivision compris (chapitres 24 et 27).
3. Les comptes, le rapport écrit et l'état des comptes courants sont prêts trois semaines avant (chapitre 98).
4. La convocation est envoyée au moins quinze jours avant, avec un ordre du jour qui énonce chaque décision (chapitres 24 et 98).
5. Les questions écrites des associés reçoivent une réponse écrite dans le mois (chapitres 23 et 27).
6. L'approbation, l'affectation, la rémunération du gérant et les conventions font l'objet de résolutions distinctes (chapitres 26 et 33).
7. Les conventions avec les associés, les gérants et les sociétés liées sont recensées et approuvées selon la forme de la société (chapitre 33).
8. La trésorerie est comparée à l'impôt de chaque associé avant de décider l'affectation (chapitre 29).
9. Dans une société à l'IS, le bénéfice distribuable et la réserve légale sont calculés avant le vote (chapitres 29 et 75).
10. Le procès-verbal est signé et transcrit sur un registre coté et paraphé ou électronique conforme (chapitres 24 et 99).
11. Les comptes d'une SARL ou d'une SAS sont déposés au greffe dans le mois de l'approbation, ou dans les deux mois en ligne (chapitre 97).

Déclarer

Les déclarations de la société

1. La société relève de la déclaration n° 2072 ou de la liasse n° 2065 pour l'exercice concerné (chapitres 57 et 58).
2. Les loyers retenus en n° 2072 sont ceux encaissés dans l'année, hors charges récupérables (chapitre 58).
3. Chaque dépense déduite est payée dans l'année et justifiée par une facture au nom de la société (chapitres 56 et 58).
4. Les logements occupés gratuitement sont signalés et leurs charges exclues (chapitres 55 et 58).
5. Toutes les cessions et donations de parts de l'année figurent dans la déclaration (chapitre 58).
6. La répartition du résultat suit les statuts ou un acte antérieur à la clôture (chapitres 57 et 70).
7. Un associé société à l'IS ou entrepreneur individuel déclenche une double détermination du résultat (chapitre 64).
8. La déclaration est transmise avant la date limite et une attestation remise à chaque associé (chapitres 58 et 102).
9. Les acomptes d'IS sont versés lorsque l'IS de référence atteint 3 000 € (chapitre 72).
10. Les prêts de plus de 5 000 € sont déclarés sur le formulaire n° 2062 (chapitres 44 et 104).
11. Chaque distribution donne lieu au formulaire n° 2777 et à l'imprimé fiscal unique (IFU) avant le 15 février (chapitres 75 et 96).
12. La situation au regard de la taxe de 3 % est vérifiée avant le 15 mai (chapitres 7 et 104).

Les déclarations de l'associé

1. Toutes les attestations des sociétés du foyer sont réunies, y compris celles des enfants rattachés (chapitre 59).
2. Le micro-foncier n'est retenu que si le foyer loue aussi un logement nu en direct et respecte le seuil de 15 000 € (chapitre 61).
3. Les intérêts des emprunts personnels finançant les parts sont déclarés sans double déduction (chapitre 59).
4. Toute cession de parts dans les trois ans d'une imputation de déficit sur le revenu global est signalée à la ligne 460 (chapitres 59 et 60).
5. Chaque associé non-résident connaît son taux minimum et justifie de son affiliation pour les prélèvements sociaux (chapitres 65 et 67).
6. Les parts détenues au 1er janvier sont évaluées pour l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), dettes réintégrées comprises (chapitre 66).
7. Les acomptes de prélèvement à la source sont modulés après une forte variation de quote-part (chapitres 59 et 67).

Une déclaration déposée en retard supporte une majoration de 10 % sans mise en demeure. Dans les trente jours d'une mise en demeure, elle reste de 10 % pour l'IS et atteint 20 % pour l'impôt sur le revenu des associés. Elle passe à 40 % au-delà et à 80 % en cas d'activité occulte. Une erreur corrigée spontanément avant toute intervention de l'administration coûte la moitié de l'intérêt de retard et aucune majoration (chapitre 104).

Opter pour l'IS

1. La société relève de l'article 8 du CGI et n'appartient à aucune catégorie exclue (chapitre 71).
2. La détention, la distribution et la sortie ont été simulées à l'IR et à l'IS sur au moins quinze ans (chapitres 71 et 83).
3. Les biens apportés depuis la création et les droits exigibles sur ces apports sont recensés (chapitres 71 et 119).
4. Le choix entre maintien des valeurs d'origine et imposition immédiate des plus-values latentes est chiffré (chapitre 71).
5. Les déficits fonciers en report de chaque associé sont recensés avant l'option (chapitres 71 et 74).
6. L'assemblée vote l'option à la majorité requise, de préférence à l'unanimité, puis donne pouvoir au gérant (chapitre 71).
7. La notification est déposée avant la fin du troisième mois de l'exercice visé, avec une preuve de dépôt archivée (chapitres 4 et 71).
8. Le capital est entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques pour le taux réduit (chapitres 83 et 84).
9. Le bilan d'ouverture, le plan d'amortissement et la nouvelle lettre de mission de l'expert-comptable sont en place dès le premier jour (chapitres 71 et 103).
10. La date limite de renonciation est notée et le choix réexaminé chaque année jusqu'à cette date (chapitres 4, 9 et 71).
11. Pour une SARL de famille, l'option pour l'IR est signée par tous les associés, qui appartiennent au cercle familial admis, conjoints des enfants compris (chapitre 79).

L'exemple suivant est illustratif. Une SCI clôture ses exercices au 31 décembre et ses associés veulent l'IS à compter de l'exercice ouvert le 1er janvier 2027. La notification doit parvenir au SIE au plus tard le 31 mars 2027. Déposée le 2 avril, elle ne vaut pas pour cet exercice, ce qui décale d'un an tous les calculs (chapitre 71).

Transmettre

Donner des parts

1. L'objectif de la donation est écrit et partagé avec le notaire (chapitres 105 et 116).
2. Les statuts sont adaptés avant la première donation, agrément, gérance, vote des parts démembrées et décès (chapitres 105 et 116).
3. Les donations antérieures de moins de quinze ans sont recensées pour chaque donateur et chaque donataire (chapitres 105 et 110).
4. Les immeubles sont évalués par écrit à la date de l'acte et chaque décote est motivée (chapitres 105 et 107).
5. Le barème de l'article 669 du CGI est appliqué selon l'âge de l'usufruitier au jour de l'acte (chapitres 106 et 110).
6. Le sort du compte courant du donateur est décidé (chapitres 105 et 110).
7. Le consentement du conjoint est obtenu pour des parts communes et l'acceptation d'un mineur organisée (chapitre 105).
8. L'agrément est obtenu, l'acte notarié enregistré, les statuts mis à jour déposés et les bénéficiaires effectifs actualisés (chapitres 105 et 110).
9. Chaque quasi-usufruit fait l'objet d'une convention écrite ayant date certaine (chapitres 89 et 112).
10. Le pacte Dutreil n'est envisagé que pour une société dont l'activité principale n'est ni la location ni la gestion de son patrimoine (chapitre 113).
11. Les clauses bénéficiaires d'assurance vie sont cohérentes avec les donations et les statuts (chapitres 115 et 116).

Préparer et régler un décès

1. Les statuts règlent la transmission, l'agrément, l'évaluation et le paiement des héritiers écartés (chapitre 108).
2. Le testament et les statuts sont cohérents et respectent la réserve héréditaire (chapitres 108 et 111).
3. Au décès, un gérant est en fonction et le mandataire unique des parts indivises est désigné (chapitres 108 et 109).
4. Les options du conjoint survivant sont simulées en droits, en IFI, en revenus et en pouvoir (chapitre 109).
5. La valeur des parts est établie au jour du décès et le compte courant du défunt déclaré séparément (chapitre 108).
6. La déclaration de succession est déposée dans les six mois (chapitre 108).
7. La situation d'associé unique est régularisée dans l'année (chapitres 108 et 122).

Céder des parts

1. La cession des parts est comparée à la vente de l'immeuble par la société (chapitres 63, 117 et 118).
2. Le caractère de société à prépondérance immobilière est vérifié selon chaque définition et à chaque date utile (chapitres 63 et 91).
3. L'acte est établi par un notaire, par un avocat qui le contresigne ou, dans les cas prévus, par l'expert-comptable de la société (chapitres 117 et 126).
4. La clause d'agrément et les éventuelles clauses de préemption sont respectées (chapitre 117).
5. Le prix repose sur une évaluation documentée, compte courant et impôt latent traités séparément (chapitres 107 et 117).
6. Le sort du compte courant, des cautions et du résultat de l'année est réglé dans l'acte (chapitres 37, 63 et 117).
7. Le prix d'acquisition des parts est corrigé des résultats imposés, des déficits déduits et des distributions, sans forfait (chapitres 63 et 126).
8. La date de cession tient compte d'une imputation récente de déficit foncier et des paliers d'abattement (chapitres 60 et 63).
9. La surtaxe sur les plus-values élevées est appréciée au niveau de chaque cédant (chapitres 63 et 125).
10. L'acte est enregistré dans le mois au SIE, avec la déclaration n° 2048-M et le paiement (chapitres 63 et 117).
11. La cession est rendue opposable à la société puis aux tiers par le dépôt au greffe des statuts mis à jour (chapitres 97 et 117).
12. La déclaration des bénéficiaires effectifs est mise à jour dans les trente jours (chapitres 17 et 117).

L'exemple suivant reprend le chapitre 7. La cession de 250 parts sur 1 000 d'une société à prépondérance immobilière pour 60 000 € supporte un droit de 5 %, soit 3 000 €, à la charge de l'acquéreur sauf convention contraire. Ce droit est assis sur le prix ou la valeur vénale des parts, sans ajout du passif social.

Sortir

Sortir de l'IS

1. La date d'effet de l'option et la date limite de renonciation sont documentées (chapitre 77).
2. Chaque voie de sortie est chiffrée, impôts, droits et frais compris, puis comparée au maintien à l'IS (chapitres 77 et 84).
3. Les déficits qui seraient perdus et la trésorerie nécessaire aux impôts déclenchés sont chiffrés (chapitres 74 et 77).
4. La valeur et la date d'acquisition des immeubles pour les plus-values futures sont arrêtées par écrit (chapitre 77).

Vendre l'immeuble

1. La décision des associés précise le bien, le prix minimal et les pouvoirs du gérant (chapitre 118).
2. La liste des associés à la date de la vente, avec leur domicile fiscal, est remise au notaire (chapitres 62 et 118).
3. La surtaxe sur les plus-values élevées est appréciée au niveau de la société, en ne retenant que la quote-part des associés soumis à l'IR (chapitres 62 et 118).
4. À l'IS, l'impôt de l'exercice est projeté et la trésorerie pour le payer réservée (chapitres 76 et 118).
5. La situation au regard de la TVA est vérifiée, notamment après une rénovation lourde (chapitres 53 et 118).
6. Le sort de la société après la vente est décidé, réemploi, mise en sommeil ou dissolution (chapitres 62 et 118).

Retirer un associé ou transformer la société

1. La voie de sortie de l'associé est identifiée, retrait statutaire ou judiciaire, exclusion ou rachat (chapitres 30 et 32).
2. La valeur des parts et le compte courant sont chiffrés séparément et leur financement trouvé (chapitre 32).
3. Une transformation ne fait pas naître une personne morale nouvelle et le commissaire à la transformation est désigné lorsque la loi l'exige (chapitre 119).
4. Une fusion respecte une parité justifiée et une soulte inférieure à 10 % (chapitre 120).
5. Une mise en sommeil n'est décidée que hors cessation des paiements, avec l'échéance de deux ans notée (chapitre 121).

Comparer les coûts de sortie

1. Toutes les voies réalistes sont identifiées, y compris la conservation (chapitre 125).
2. L'origine de chaque bien, apport ou acquêt, est documentée avec l'historique des associés (chapitres 123 et 125).
3. Le droit de partage est chiffré à 2,5 %, le taux de 1,10 % étant réservé aux partages qui suivent un divorce, une séparation de corps ou la rupture d'un PACS (chapitres 125, 126 et 127).
4. Les calculs sont refaits avec les taux en vigueur à la date prévue de l'opération (chapitre 125).

Dissoudre

Décider la dissolution

1. Le terme de la société est connu et la prorogation mise au vote au moins un an avant (chapitres 122 et 126).
2. La majorité requise et la situation des parts démembrées, des mineurs et des parts communes sont vérifiées (chapitre 122).
3. Le liquidateur est choisi, ses pouvoirs et sa rémunération fixés (chapitre 122).
4. L'acte de dissolution est enregistré dans le mois, publié puis déposé au guichet unique dans le même délai (chapitre 122).
5. La banque, les locataires, le syndic, l'assureur et le SIE sont informés (chapitre 122).

La dissolution sans transmission de biens supporte un droit fixe de 375 € lorsque le capital est inférieur à 225 000 € et de 500 € au-delà. Le partage, qui fait l'objet d'un acte distinct, supporte le droit de partage (chapitres 122 et 123).

Liquider et partager

1. Le liquidateur dispose d'un inventaire complet de l'actif, du passif, des cautions et des contrats (chapitre 123).
2. La clôture est programmée avant l'expiration du délai de trois ans à compter de la dissolution (chapitres 123 et 124).
3. Le choix entre vente et attribution est chiffré bien par bien, droits et impôts compris (chapitre 123).
4. Les dettes, impôts et comptes courants sont payés ou provisionnés avant toute répartition (chapitres 123 et 126).
5. L'IS de liquidation et le boni de chaque associé, ou la plus-value de chaque bien d'une SCI à l'IR, sont calculés (chapitre 123).
6. L'acte de partage est enregistré et la radiation demandée dans le mois de la publication de la clôture (chapitre 123).
7. Pour une dissolution judiciaire, la paralysie est prouvée, les sorties amiables ont été proposées et l'administrateur provisoire est demandé à titre subsidiaire (chapitre 124).

Faire face aux événements

1. En contrôle fiscal, les réponses de la société et des associés sont coordonnées dans les trente jours (chapitre 70).
2. La saisine du comité de l'abus de droit fiscal est demandée dans les trente jours de la réponse aux observations (chapitre 132).
3. Dans un conflit, le droit d'information est exercé par écrit et une médiation proposée avant toute action (chapitres 30 et 34).
4. Lors d'une séparation, la mainlevée écrite des cautions est obtenue avant le transfert des parts (chapitres 37 et 127).
5. Une saisie visant un associé reçoit une réponse dans les formes et délais indiqués (chapitre 128).
6. En cessation des paiements, l'ouverture d'une procédure est demandée dans les quarante-cinq jours (chapitre 129).
7. Les comptes bancaires étrangers de la société et des associés sont déclarés (chapitre 130).
8. Aucun outil d'intelligence artificielle ne remplace la signature du gérant ni la validation par un professionnel (chapitre 134).

Liste de contrôle

• Chaque société dispose de ses listes, datées et classées au dossier permanent.
• Les listes annuelles sont inscrites au calendrier de chaque société.
• Chaque acquisition, prêt, bail et mouvement de parts ouvre une nouvelle liste.
• Les points restés ouverts sont attribués à une personne avec une date.
• Les listes sont relues après chaque réforme votée et chaque changement de régime fiscal.
• Les situations particulières, couple, mineurs, démembrement, non-résidents et groupe, sont cochées à chaque étape.
• Un professionnel valide les points que le gérant ne peut pas trancher seul.

Voyez aussi le Guide du bailleur privé, Les listes de contrôle et le Guide du bailleur professionnel, Les listes de contrôle.