Déclarer et payer l'IFI

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est un impôt déclaratif. Le redevable évalue lui-même ses biens et ses dettes au 1er janvier, calcule l'impôt sur une annexe jointe à sa déclaration de revenus, puis le paie sur avis à l'automne. Aucune pièce n'est jointe, mais chaque montant doit pouvoir être justifié pendant plusieurs années.

Ce chapitre décrit qui déclare et sur quel formulaire, la manière de remplir la déclaration, le calcul de l'impôt avec le barème, la décote, la réduction pour dons et le plafonnement en fonction des revenus, puis le paiement, les contrôles et les sanctions. Il se termine par un exemple complet, les situations transitoires et l'état du projet de loi de finances pour 2027. Le champ, l'assiette, les dettes, les exonérations et les titres de sociétés sont traités aux chapitres 81 à 85. La vue de gestion figure dans le Guide du bailleur privé, L'IFI du bailleur. Les règles et dates sont celles en vigueur au 25 octobre 2026, pour l'IFI de 2026.

Le cadre juridique et le calendrier

Les textes

L'article 982 du Code général des impôts (CGI) fonde l'obligation de déclarer et impose d'indiquer la valeur brute et la valeur nette taxable des biens. Les articles 977 à 979 fixent le barème, la décote, la réduction pour dons et le plafonnement. L'article 983 permet à l'administration d'exiger d'un non-résident la désignation d'un représentant. L'IFI est recouvré selon les règles de l'impôt sur le revenu (IR), avec les mêmes sûretés et sanctions (BOI-PAT-IFI-60-20, § 10).

Le contrôle suit en revanche les règles des droits d'enregistrement, sauf dispositions contraires (BOI-PAT-IFI-60-10, § 1). Cette double filiation explique que les délais de dépôt soient ceux de l'impôt sur le revenu alors que la prescription obéit à des règles propres.

Le calendrier de l'IFI de 2026

Ces dates sont celles de la notice de la déclaration n° 2042-IFI de 2026 (notice 2042-IFI 2026). Celles de 2027 seront fixées avec la campagne de l'impôt sur le revenu de 2027 et ne sont pas connues au 25 octobre 2026.

Qui déclare et sur quel formulaire

La règle générale

Les personnes dont le patrimoine immobilier net taxable, avec celui de leur foyer, dépasse 1 300 000 € au 1er janvier déposent la déclaration n° 2042-IFI et ses annexes avec leur déclaration annuelle de revenus (BOI-PAT-IFI-50-10-10, § 1 à § 20). En ligne, la déclaration IFI se remplit dans le même parcours que celle des revenus. Sur papier, elle est jointe à la déclaration n° 2042, sur laquelle une case signale le dépôt de l'annexe.

Les délais sont ceux de l'impôt sur le revenu et le lieu de dépôt est le service des impôts indiqué sur le formulaire (BOI-PAT-IFI-50-10-20, § 220 à § 260). La déclaration est déposée en un seul exemplaire et aucun justificatif n'est joint. Les pièces doivent être conservées à la disposition de l'administration, sous réserve des attestations prévues pour certaines exonérations (même source, § 40 et § 150).

Le redevable qui ne dépose pas de déclaration de revenus

Un redevable qui n'a pas de revenus à déclarer, par exemple un non-résident sans revenus de source française, dépose la déclaration n° 2042-IFI accompagnée d'un formulaire d'identification allégé, le n° 2042-IFI-COV, en cochant la case 9GN (notice 2042-IFI 2026). Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) le désigne sous la référence n° 2042-IFI-COV-K (même source, § 20). Il s'agit de la seule déclaration spécifique, toutes les autres situations utilisant l'annexe jointe à la déclaration de revenus.

Le couple

Une seule déclaration couvre le patrimoine du foyer. Pour un couple marié ou pacsé, elle comprend les biens des deux membres au 1er janvier. Lorsque des époux ou partenaires mariés ou pacsés l'année précédente ont été imposés séparément à l'impôt sur le revenu pour cette année, l'ensemble du patrimoine est porté sur la déclaration IFI de l'un des deux, qui coche la case 9GM. Les concubins notoires déclarent l'ensemble de leurs biens sur la déclaration de l'un d'eux, qui coche la case 9GL et indique l'identité du concubin (même source, ainsi que BOI-PAT-IFI-50-10-20, § 50 à § 80).

Les époux séparés de biens qui ne vivent pas sous le même toit ainsi que ceux qui sont autorisés à résider séparément au cours d'une procédure de divorce ou de séparation de corps, sont imposés distinctement. Les époux et partenaires signent conjointement, un concubin signe seul la déclaration qu'il souscrit (BOI-PAT-IFI-50-10-10, § 30 et § 40). Les époux et partenaires sont solidaires du paiement (BOI-PAT-IFI-60-10, § 200).

Les enfants

Les biens des enfants mineurs dont les parents ont l'administration légale sont portés sur la déclaration du foyer, avec l'identité des enfants. Les parents divorcés ou séparés qui exercent conjointement l'autorité parentale peuvent déclarer chacun la moitié de ces biens (service-public.gouv.fr). Les enfants majeurs, même rattachés au foyer fiscal de leurs parents, déposent leur propre déclaration IFI s'ils sont redevables (BOI-PAT-IFI-50-10-20, § 90).

Le décès

Lorsque le redevable décède entre le 1er janvier et la date de dépôt, ses ayants droit produisent la déclaration du défunt dans le délai de droit commun, en joignant sur papier libre leurs nom, prénom et adresse. Ils peuvent confier cette obligation au notaire chargé de la succession lorsqu'elle n'est pas encore liquidée, s'il l'accepte expressément. Le notaire engage alors sa responsabilité pour les majorations de retard, mais les ayants droit restent redevables de l'impôt (BOI-PAT-IFI-50-10-10, § 70 à § 140).

Lorsque le conjoint est décédé au cours de l'année précédente, le survivant déclare seul son patrimoine évalué au 1er janvier, en indiquant la date du décès (notice 2042-IFI 2026). Les biens recueillis dans la succession font partie de son patrimoine pour leur quote-part, l'usufruit légal du conjoint survivant étant imposé selon le barème de l'article 669 du CGI (chapitre 82). Les droits de succession dus au 1er janvier sur des biens imposables sont une dette déductible (chapitre 83).

Les non-résidents

Les personnes domiciliées hors de France déposent leur déclaration auprès du service des impôts des particuliers non-résidents, celles domiciliées à Monaco auprès du service indiqué par la notice. L'administration peut demander à un non-résident de désigner un représentant en France dans un délai de quatre-vingt-dix jours, sauf s'il réside dans un État de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen lié à la France par des conventions d'assistance. Les résidents des collectivités d'outre-mer à fiscalité propre ne bénéficient pas de cette dispense (BOI-PAT-IFI-50-10-10, § 180 et § 190). La situation des non-résidents est développée au chapitre 117.

Le tableau des situations

Remplir la déclaration

La structure du formulaire

La déclaration se lit de haut en bas. Les annexes détaillent les biens, chacun recevant un numéro d'article, puis les dettes. Dans une déclaration conjointe, les biens propres de chaque époux sont déclarés séparément avec leurs charges (BOI-PAT-IFI-50-10-20, § 160). Le cadre de calcul reprend le total de l'actif, la ligne FG, le total du passif, la ligne GK, puis l'actif net taxable, la ligne HI, avant le calcul de l'impôt (notice 2042-IFI 2026).

Les biens exonérés ne figurent pas sur la déclaration, à l'exception des biens professionnels, mentionnés pour mémoire, des biens mixtes, dont seule la part non professionnelle est déclarée, ainsi que des bois, forêts et biens ruraux partiellement exonérés, dont seule la fraction imposable est déclarée (BOI-PAT-IFI-50-10-20, § 170 à § 200).

La procédure pas à pas

1. Délimiter le foyer au 1er janvier, conjoint, partenaire ou concubin notoire et enfants mineurs compris.
2. Recenser les biens et droits, détenus en direct, en indivision, en démembrement ou par des sociétés, en France et, pour un résident, à l'étranger.
3. Évaluer chaque bien à sa valeur vénale au 1er janvier et appliquer l'abattement de 30 % à la seule résidence principale détenue directement (chapitre 82).
4. Calculer la fraction imposable des titres à partir des informations demandées aux sociétés (chapitre 85).
5. Relever les dettes au 1er janvier, recalculer les prêts in fine et vérifier le plafonnement des dettes au-delà de 5 000 000 € d'actifs (chapitre 83).
6. Reporter l'actif, le passif et l'actif net, puis appliquer le barème et la décote.
7. Imputer la réduction pour dons, vérifier le plafonnement et l'imputation des impôts étrangers.
8. Déposer dans le délai de votre département et archiver le dossier.

Calculer l'impôt

Le barème

Le barème de la notice de 2026 s'applique par tranches au patrimoine net taxable, dès la fraction supérieure à 800 000 €, lorsque le seuil de 1 300 000 € est dépassé (notice 2042-IFI 2026). La loi de finances pour 2026 n'a modifié ni le seuil ni le barème. Un patrimoine de 1 300 000 € exactement n'est pas imposable.

La décote

Lorsque le patrimoine net taxable est compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, l'impôt brut est diminué d'une décote égale à 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine net taxable (même source). La décote atteint 1 250 € juste au-dessus du seuil et s'annule à 1 400 000 €.

La décote atténue le ressaut sans le supprimer. Un foyer qui dépasse le seuil d'un euro doit environ 1 250 €. Dans cette zone, chaque euro d'assiette coûte 2 % d'impôt, 0,70 % au barème et 1,25 % par la réduction de la décote. Une évaluation rigoureuse de chaque bien et de chaque dette y compte plus qu'ailleurs.

La réduction pour dons

Les dons à certains organismes d'intérêt général ouvrent droit à une réduction égale à 75 % des versements, dans la limite de 50 000 € par redevable et par année (BOI-PAT-IFI-40-20-20). Sont retenus les dons effectués entre le lendemain de la date limite de dépôt de la déclaration de l'année précédente et la date limite de dépôt de l'année d'imposition. La fraction non imputée n'est ni remboursée ni reportée.

La notice cite notamment les établissements de recherche ou d'enseignement supérieur d'intérêt général, les fondations reconnues d'utilité publique, les structures d'insertion par l'activité économique, les groupements d'employeurs pour l'insertion et la qualification et certaines associations d'aide à la création d'entreprise. Les dons à des organismes équivalents d'un autre État européen sont déclarés sur une ligne distincte (notice 2042-IFI 2026). Le redevable indique le montant des versements et non celui de la réduction.

Un même versement ne peut pas ouvrir droit à la fois à la réduction d'IFI et à la réduction d'impôt sur le revenu. La fraction qui excède le plafond de l'IFI peut en revanche être retenue pour l'impôt sur le revenu. Le reçu de l'organisme est conservé sans être joint (BOI-PAT-IFI-40-20-20). Une majoration de 40 % ou plus fait perdre la réduction en application de l'article 1731 bis du CGI (BOI-PAT-IFI-60-20, § 70 et § 80).

Le plafonnement en fonction des revenus

Le principe

L'IFI d'un redevable domicilié en France est réduit lorsque la somme de cet impôt et des impôts dus au titre des revenus de l'année précédente excède 75 % des revenus de cette même année. L'excédent s'impute sur l'IFI, sans être imputable sur un autre impôt ni restituable (BOI-PAT-IFI-40-30-10, § 1 et § 10). Le domicile s'apprécie au 1er janvier. Les non-résidents qui tirent de France la totalité ou la quasi-totalité de leurs revenus peuvent en bénéficier (même source, § 20 et § 30).

Les impôts et les revenus à retenir

Ce tableau résume la doctrine (même source, § 40 à § 210). Le foyer retenu est celui de l'IFI. Les revenus et impôts d'un enfant majeur rattaché, qui ne fait pas partie du foyer IFI, sont donc écartés au prorata. Une plus-value immobilière exonérée ou fortement abattue augmente les revenus pris en compte pour son montant brut, ce qui peut faire disparaître le plafonnement l'année qui suit une vente.

La clause anti-abus

Le deuxième alinéa du I de l'article 979 réintègre dans les revenus les revenus distribués à une société à l'impôt sur les sociétés (IS) contrôlée par le foyer lorsque la société et le recours à celle-ci ont pour objet principal d'éluder l'IFI. Sont visées la thésaurisation de dividendes qui financent le train de vie du foyer ou qui servent de garantie à ses emprunts. La preuve incombe à l'administration et le désaccord suit la procédure de l'abus de droit (BOI-PAT-IFI-40-30-20, § 30 à § 100).

Un exemple de plafonnement

L'exemple qui suit est illustratif et ses calculs ont été vérifiés. Un couple de retraités détient 6 000 000 € de patrimoine net taxable composé surtout de terres et de résidences secondaires peu productives. Ses revenus de 2025 s'élèvent à 60 000 € et les impôts correspondants, impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, à 8 000 €.

Les lignes 9PR et 9PX de la déclaration et l'annexe prévue par la notice accueillent les impôts et revenus retenus. Le plafonnement se recalcule chaque année. Une année de forte plus-value ou de revenus exceptionnels peut le faire disparaître.

Les impôts acquittés à l'étranger

Un redevable domicilié en France peut imputer sur l'IFI les impôts sur la fortune de nature similaire acquittés à l'étranger sur ses seuls biens situés hors de France (notice 2042-IFI 2026). L'annexe correspondante peut être déposée plus tard, à l'appui d'une demande de restitution (BOI-PAT-IFI-50-10-20, § 280). Les conventions fiscales peuvent prévoir d'autres règles (chapitre 118).

Payer l'IFI

L'avis et l'échéance

L'IFI est mis en recouvrement par voie de rôle. L'avis est disponible en août dans la quasi-totalité des cas et l'impôt doit être payé au plus tard le 15 septembre (notice 2042-IFI 2026). En 2026, le paiement en ligne était admis jusqu'au 20 septembre. Pour les avis adressés plus tard, l'échéance était le 16 novembre 2026, ou le 21 novembre en ligne, selon le calendrier fiscal officiel (impots.gouv.fr, calendrier de septembre 2026). Lorsque la déclaration est tardive ou rectifiée, un avis est émis plus tard avec sa propre échéance.

Les modes de paiement

Le paiement tardif

Une majoration de 10 % s'applique lorsque l'impôt n'est pas acquitté dans les quarante-cinq jours de la mise en recouvrement. Elle ne peut pas être appliquée avant le 15 septembre pour l'impôt de l'année (BOI-PAT-IFI-60-20, § 50 et § 60). Une difficulté de paiement se signale avant l'échéance au service des impôts, qui peut accorder des délais (chapitre 130).

Un exemple complet

L'exemple qui suit est illustratif. Les montants sont des hypothèses et leurs calculs ont été vérifiés. Un couple pacsé déclare au 1er janvier 2026 sa résidence principale estimée 1 000 000 €, quatre appartements loués nus estimés ensemble 1 100 000 € et des parts de société civile immobilière (SCI) dont la fraction imposable atteint 600 000 €. Il doit 250 000 € sur un prêt amortissable et a emprunté 300 000 € in fine sur quinze ans, versés le 1er avril 2020, pour deux des appartements. La taxe foncière de 2026 des biens loués atteint 5 000 €. Le couple a versé 4 000 € à une fondation reconnue d'utilité publique pendant la période retenue. Ses revenus de 2025 s'élèvent à 120 000 € et les impôts correspondants à 25 000 €.

Au 1er janvier 2026, cinq années entières se sont écoulées depuis le versement du prêt in fine, d'où la déduction de cinq quinzièmes. Si le couple avait déduit le capital nominal de 300 000 €, son patrimoine net aurait été minoré de 100 000 € et son impôt de 700 €. Le paiement, supérieur à 300 €, se fait en ligne ou par prélèvement.

Corriger, contrôler et sanctionner

Corriger une déclaration

Une erreur découverte après le dépôt se corrige par une déclaration rectificative ou une réclamation, selon les modalités et délais présentés aux chapitres 129 et 134. Une régularisation spontanée avant tout contrôle limite le coût au seul intérêt de retard lorsque la bonne foi n'est pas en cause (chapitre 130).

Les délais de reprise

L'administration peut rectifier l'IFI jusqu'à la fin de la troisième année qui suit celle de l'imposition lorsque la déclaration et ses annexes ont suffisamment révélé l'exigibilité de l'impôt, en application de l'article L180 du Livre des procédures fiscales (LPF). À défaut, notamment lorsque d'autres recherches sont nécessaires, le délai est de six ans en application de l'article L186 (BOI-PAT-IFI-60-10, § 10). Les règles générales de prescription sont présentées au chapitre 122.

Les procédures de contrôle

L'administration peut demander des éclaircissements et justifications sur l'actif et le passif déclarés, en application de l'article L23 A du LPF, avec un délai de réponse d'au moins deux mois. Elle peut ensuite engager une procédure de rectification contradictoire, une insuffisance d'évaluation pouvant être portée devant la commission départementale de conciliation (même source, § 30 à § 100). La commission n'est pas compétente pour le caractère professionnel d'un bien.

Le redevable qui ne dépose pas sa déclaration alors que son patrimoine dépasse le seuil reçoit d'abord une lettre amiable de relance, puis une mise en demeure par pli recommandé. Faute de dépôt dans les trente jours, il est taxé d'office en application du 4° de l'article L66 du LPF (même source, § 110 à § 170).

Les pénalités

Ces sanctions résultent de la doctrine propre à l'IFI (BOI-PAT-IFI-60-20, § 20 à § 80) ainsi que du taux de l'intérêt de retard indiqué par service-public.gouv.fr. Le taux de 20 % applicable dans les trente jours d'une mise en demeure résulte de la majoration de l'article 1758 A, propre à l'impôt sur le revenu. Elle ne concerne pas l'IFI. Celui-ci reste soumis à la majoration de 10 % dans ce délai puis à 40 %.

À titre d'illustration, l'IFI de 4 015 € de l'exemple complet déclaré trois mois après la date limite, sans mise en demeure, supporte une majoration de 401,50 € et l'intérêt de retard. Déposé plus de trente jours après une mise en demeure, il supporte 1 606 € de majoration et le couple perd la réduction pour dons de 3 000 €.

Les situations transitoires et les années d'événement

Tout s'apprécie au 1er janvier, ce qui crée des effets de seuil d'une année à l'autre.

• Mariage ou pacte civil de solidarité (PACS) en cours d'année. Les partenaires déclarent en commun à compter du 1er janvier suivant, sauf concubinage notoire préexistant qui les réunissait déjà.
• Divorce, rupture ou séparation en cours d'année. Chacun déclare son propre patrimoine au 1er janvier suivant s'il dépasse le seuil, avec sa part des biens indivis.
• Décès du redevable avant le dépôt. Les ayants droit ou le notaire déposent la déclaration du défunt au titre de l'année.
• Arrivée en France. Le nouveau résident qui n'a pas été domicilié en France pendant les cinq années civiles précédentes n'est imposé que sur ses biens situés en France pendant cinq ans (chapitre 120).
• Départ de France. Le domicile au 1er janvier fixe l'assiette mondiale ou française de l'année, ainsi que le droit au plafonnement.
• Vente ou achat autour du 1er janvier. Un bien vendu par acte du 31 décembre n'est plus imposable, un bien acquis le 2 janvier ne l'est que l'année suivante (chapitre 81).

Les séries du BOFiP citées dans ce chapitre datent de 2018 à 2024. La loi de finances pour 2026 n'a pas modifié les règles de déclaration et de liquidation de l'IFI.

Le projet de loi de finances pour 2027

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026. Selon les analyses publiées, son texte initial ne modifie ni le seuil, ni le barème, ni les règles de déclaration de l'IFI. Des amendements votés par les députés au cours de l'examen de la première partie touchent l'assiette, notamment pour les logements loués nus sous plafonds Pinel et les biens ruraux loués à long terme, selon LégiFiscal au 21 octobre 2026. Le vote de la première partie a été reporté. Aucune de ces mesures n'est adoptée. La déclaration de 2027 se préparera selon le texte définitif (chapitre 136).

Les points de vigilance de l'administration

L'administration rapproche les déclarations IFI de nombreuses sources, actes notariés, déclarations de sociétés, données foncières et déclarations de revenus. Elle examine notamment les points suivants.

• Le défaut de déclaration d'un foyer dont les acquisitions ou les revenus fonciers laissent supposer un patrimoine supérieur au seuil.
• La valeur vénale des biens et les décotes, comparées aux ventes du secteur.
• Les prêts in fine déduits pour leur nominal et les prêts familiaux sans échéancier.
• L'oubli des biens du concubin ou d'un enfant mineur.
• Les reçus de dons et le respect de la période des versements.
• La composition des revenus retenus pour le plafonnement.

Une opération dont le seul but est de réduire l'IFI peut être écartée sur le fondement de l'article L64 du LPF, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % pour celui qui n'a pas eu l'initiative principale de l'acte ni n'en a été le principal bénéficiaire. L'article L64 A vise les actes à but principalement fiscal, sans majoration spécifique. Le rescrit de l'article L64 B permet de soumettre une opération à l'administration, dont le silence pendant six mois interdit ensuite d'invoquer l'abus de droit (chapitres 10 et 127). Un rescrit général peut aussi être demandé sur une question d'interprétation avant de déclarer.

Les erreurs fréquentes

• Ne pas déposer parce que le patrimoine brut paraît sous le seuil. Un foyer à 1 360 000 € de patrimoine net qui ne déclare pas doit 2 420 € par an, avec l'intérêt de retard et une majoration de 10 % à 40 %.
• Déduire le nominal d'un prêt in fine. Dans l'exemple complet, l'impôt est minoré de 700 €.
• Déclarer la réduction calculée au lieu du montant des dons. Dans l'exemple complet, porter 3 000 € au lieu de 4 000 € ramène la réduction à 2 250 €, soit 750 € d'impôt payé en trop.
• Retenir un don versé hors de la période. Un don de décembre 2025 versé après la date limite de 2025 compte pour l'IFI de 2026, pas pour celui de 2025.
• Calculer le plafonnement avec les revenus après abattements. Une plus-value doit être retenue pour son montant brut, ce qui peut supprimer le plafonnement.
• Oublier la solidarité des époux et partenaires. Chacun peut être poursuivi pour la totalité de l'impôt.
• Déposer hors délai en pensant que la majoration de 20 % s'applique. Pour l'IFI, le taux passe de 10 % à 40 % faute de dépôt dans les trente jours d'une mise en demeure.

Liste de contrôle

1. Le foyer est délimité au 1er janvier et la situation de famille de l'année précédente est indiquée.
2. Le bon formulaire est utilisé, annexe n° 2042-IFI avec la déclaration de revenus ou n° 2042-IFI-COV sans déclaration de revenus.
3. Les cases 9GL, 9GM ou 9GN sont cochées si la situation l'exige.
4. Chaque bien est évalué au 1er janvier avec une fiche archivée, la résidence principale détenue directement seule bénéficiant de l'abattement de 30 %.
5. Les titres de sociétés sont déclarés pour leur fraction imposable avec les informations reçues des sociétés.
6. Les dettes sont relevées au 1er janvier, les prêts in fine recalculés et le plafonnement des dettes vérifié.
7. Le barème et la décote sont appliqués, puis la réduction pour dons sur le montant des versements de la période.
8. Le plafonnement est testé avec les revenus bruts et les impôts de l'année précédente du seul foyer IFI.
9. La déclaration est déposée dans le délai du département ou du lieu de résidence.
10. Le mode de paiement est choisi, en ligne ou par prélèvement au-delà de 300 €, avant le 15 septembre.
11. Les pièces justificatives sont conservées au moins dix ans, délai de l'article L102 B du LPF depuis la loi du 25 juin 2026, voire au-delà si le délai de reprise expire plus tard.
12. Le texte définitif de la loi de finances pour 2027 est vérifié avant la déclaration de 2027.