Partir à l'étranger ou revenir en France avec un patrimoine immobilier

Le jour où un propriétaire transfère son domicile fiscal hors de France, ses immeubles ne bougent pas mais leur fiscalité change. Les loyers français restent imposables en France selon les règles des non-résidents, l'ancienne résidence principale perd son statut, les biens étrangers sortent du champ de l'impôt français et certains avantages en cours d'engagement se poursuivent ou se perdent selon leur date. Le retour produit les effets inverses, avec ses propres règles transitoires.

Ce chapitre suit l'ordre chronologique. Il traite de l'année du départ et des déclarations à déposer, du prélèvement à la source, du sort de l'ancienne résidence principale, des engagements de dispositifs d'investissement, du statut de loueur en meublé et des sociétés, puis de l'année du retour. Il se termine par des exemples chiffrés et la liste des démarches. Les critères du domicile fiscal sont présentés au chapitre 4, l'imposition des non-résidents aux chapitres 115 à 117 et le loueur professionnel qui s'expatrie dans le Guide du bailleur professionnel, Le loueur professionnel et l'international. Le droit applicable est celui du 25 octobre 2026.

Ce qui change au jour du départ

Le changement de domicile fiscal s'apprécie selon l'article 4 B du Code général des impôts (CGI) et, en cas de double résidence, selon la convention fiscale (chapitre 4). Il ne dépend ni d'une déclaration du contribuable ni de sa nationalité. Un départ réel suppose que le foyer, l'activité principale et le centre des intérêts économiques quittent la France. Un bailleur dont le conjoint et les enfants restent en France demeure en principe domicilié en France.

Les taux minimaux sont ceux des revenus de 2025, présentés au chapitre 115. Les prélèvements sociaux réduits supposent l'affiliation à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un autre État de l'EEE ou de la Suisse (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 30 juin 2026).

L'année du départ

Deux périodes et deux déclarations

L'année du transfert du domicile hors de France se découpe en deux périodes. Le contribuable est imposé comme résident sur l'ensemble de ses revenus du 1er janvier à la date du départ, puis comme non-résident sur ses seuls revenus de source française. Les revenus de la première période comprennent ceux dont il a disposé jusqu'au départ, ceux qu'il a acquis sans en avoir encore la disposition et ceux dont l'imposition était différée (BOI-IR-DOMIC-20, § 90). Un loyer échu avant le départ mais encaissé après se rattache donc en principe à la période de résidence.

L'année suivante, le contribuable dépose la déclaration n° 2042, avec ses annexes, pour les revenus du 1er janvier à la date du départ. Les revenus de source étrangère de cette période figurent sur la déclaration n° 2047. Il dépose en outre la déclaration n° 2042-NR, qui ne comporte que les revenus de source française imposables en France perçus entre le départ et le 31 décembre (impots.gouv.fr). S'il n'a plus de revenu de source française après le départ, il l'indique dans la rubrique des renseignements complémentaires (même source).

Les revenus immobiliers de l'année

Les loyers d'un logement français loué toute l'année se répartissent entre les deux déclarations selon leur date d'encaissement. Les charges déductibles se rattachent de la même façon à la période de leur paiement, chaque période ayant son propre calcul au régime réel. Les loyers d'un bien situé à l'étranger perçus avant le départ se déclarent sur la déclaration n° 2047 selon la convention. Ceux perçus après le départ sortent du champ de l'impôt français.

Pour le calcul du taux, les règles des personnes domiciliées ne s'appliquent qu'aux revenus de la période de domiciliation en France (BOI-IR-DOMIC-20, § 140). La règle conventionnelle du taux effectif ne joue donc que pour cette période (BOI-INT-DG-20-20-100, § 80).

Le logement conservé à disposition

Si le contribuable garde en France une habitation à sa disposition après son départ, l'article 164 C du CGI peut le soumettre à une base minimale égale à trois fois la valeur locative de cette habitation. L'année du départ, le revenu retenu pour la période postérieure est le plus élevé des deux montants suivants, ce forfait réduit au prorata du temps ou les revenus de source française (BOI-IR-DOMIC-20, § 120). Ce forfait ne s'applique pas notamment aux personnes domiciliées dans un État lié à la France par une convention fiscale (BOI-IR-DOMIC-10-20-10, § 20 et § 240). Il concerne donc surtout les départs vers un État sans convention.

Le service compétent

Une fois la déclaration de l'année du départ traitée, le service des impôts des particuliers non-résidents (SIPNR) devient compétent pour l'impôt sur le revenu si le contribuable conserve des revenus de source française imposables. Il gère aussi l'IFI, même en l'absence de revenus de source française. Les impôts locaux restent gérés par le service des impôts du lieu de situation de l'immeuble (impots.gouv.fr).

Le prélèvement à la source au départ

Les revenus fonciers et les bénéfices de location meublée de source française continuent de donner lieu à des acomptes après le départ, prélevés sur un compte bancaire domicilié en France ou dans la zone de paiement en euros (chapitres 48 et 115). Le taux de ces acomptes reste celui calculé sur la dernière déclaration de résident jusqu'à la déclaration suivante. Il peut donc ne plus correspondre à l'impôt réellement dû, qu'il soit relevé par le taux minimum ou abaissé par la perte des autres revenus.

L'affiliation à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'EEE ou de la Suisse ramène les prélèvements sociaux de 17,2 % à 7,5 %, ce qui réduit aussi l'acompte de prélèvements sociaux. L'ajustement passe par une modulation dans l'espace particulier, admise à la baisse lorsque l'écart dépasse 5 % et sanctionnée en cas d'estimation excessive (chapitre 48). Les salaires versés par un employeur étranger ne relèvent plus de la retenue à la source française.

L'ancienne résidence principale

Les trois options

Le logement occupé jusqu'au départ cesse d'être la résidence principale au jour du transfert. Son sort doit être arbitré avant le départ, car chaque option a des effets différents sur l'impôt sur le revenu, la plus-value, l'IFI et les impôts locaux.

Les exonérations de plus-value

L'ancienne résidence principale est exonérée si elle est vendue au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit le transfert du domicile hors de France et si elle n'a pas été mise à la disposition d'un tiers entre le transfert et la vente (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026). Une location, même courte, ou un prêt gratuit à un proche fait perdre cette exonération.

À défaut, la plus-value d'une habitation en France est exonérée dans la limite de 150 000 € si le vendeur est ressortissant de l'Union européenne (UE) ou d'un État lié à la France par un accord, s'il a été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans et si la vente intervient au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant le départ. Aucun délai n'est exigé si le vendeur a la libre disposition du bien depuis le 1er janvier de l'année précédant la vente. L'avantage est limité à une résidence par contribuable (même source). La location après le départ ne fait donc pas obstacle à cette seconde exonération si la vente intervient dans le délai de dix ans.

Au-delà, la plus-value est imposée à 19 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 %, ou au seul prélèvement de solidarité de 7,5 % pour le vendeur affilié dans l'EEE ou en Suisse, avec la surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (chapitre 116). Le vendeur ressortissant de l'UE ou de l'EEE est dispensé de représentant fiscal accrédité, comme celui dont le prix ne dépasse pas 150 000 € (F10864).

La mise en location

L'ancienne résidence principale louée produit des revenus de source française imposés selon les règles des non-résidents (chapitre 115). La première année de location peut justifier une option pour le régime réel si des travaux de remise en état sont engagés. Le bail mentionne l'adresse du bailleur à l'étranger et, le cas échéant, celle de son mandataire. Un bail à durée réduite pour motif professionnel permet de récupérer le logement au retour (Guide du bailleur privé, Le bailleur non-résident ou expatrié).

Les engagements de dispositifs en cours

Le Pinel, le Duflot et le Denormandie

Le transfert du domicile hors de France n'entraîne pas à lui seul la remise en cause de la réduction d'impôt obtenue. Son sort dépend de la date de l'investissement (BOI-IR-RICI-360-40, § 60 et § 90).

La prorogation d'un engagement Pinel suppose d'être domicilié en France l'année où elle s'exerce (même source, § 65). Le Denormandie, qui repose sur le même article, suit le régime des investissements réalisés depuis 2019. Le contribuable devait dans tous les cas être domicilié en France lors de l'acquisition (chapitres 52 et 53).

Les autres dispositifs

Le dispositif Jeanbrun, qui prend la forme d'un amortissement déduit des revenus fonciers, est ouvert aux non-résidents dont les revenus fonciers sont imposables en France (chapitre 51). Un départ n'en fait donc pas sortir. La déduction Cosse de la convention Loc'Avantages continue de réduire le revenu foncier de source française, mais la réduction d'impôt Loc'Avantages suppose un domicile fiscal en France. Son sort pour les années restantes se vérifie auprès du SIPNR (chapitre 54). La réduction Malraux est réservée en principe aux contribuables domiciliés en France, sous réserve des non-résidents assimilés à des résidents (chapitre 55).

Les non-résidents ne peuvent déduire aucune charge de leur revenu global, en application de l'article 164 A du CGI, sous réserve des non-résidents dits Schumacker. Les charges d'un monument historique sans recettes cessent donc d'être déductibles après le départ (chapitre 56). Un déficit foncier déjà imputé sur le revenu global reste acquis si l'engagement de location jusqu'au 31 décembre de la troisième année est respecté, le départ ne rompant pas cet engagement. Les déficits encore reportables ne s'imputent ensuite que sur les revenus fonciers de source française (chapitres 30 et 115).

La location meublée et les sociétés

Le loueur en meublé

Un loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui s'expatrie conserve son activité, son régime micro-BIC ou réel, son plan d'amortissement et ses obligations, dont la cotisation foncière des entreprises (chapitres 36 à 38). Ses bénéfices de source française sont imposés selon les règles des non-résidents, avec des prélèvements sociaux de 18,6 % ou de 7,5 % selon son affiliation. Ses meublés situés à l'étranger sortent en revanche du champ de l'impôt français.

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) s'apprécie chaque année. À compter des revenus de 2026, un non-résident compare ses recettes à l'ensemble de ses revenus d'activité, y compris étrangers soumis à un impôt équivalent, en application de la loi de finances pour 2026 (chapitre 41). Un LMP qui s'expatrie avec un salaire étranger élevé peut ainsi redevenir LMNP, avec des effets sur ses déficits et sur le régime de sa future plus-value (Guide du bailleur professionnel, Le non-résident loueur professionnel).

Les sociétés et les titres

L'associé d'une société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur le revenu (IR) qui s'expatrie déclare sa quote-part de résultat de source française comme un non-résident. L'associé d'une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) perçoit des dividendes soumis aux règles des non-résidents et à la convention (Guide des sociétés immobilières, Les associés non-résidents). Une option pour l'IS décidée juste avant ou après le départ change la nature de tous les revenus futurs et se chiffre dans les deux États.

Le transfert du domicile peut déclencher l'imposition de plus-values latentes sur certains titres en application de l'article 167 bis du CGI. Les parts de sociétés à prépondérance immobilière relevant de l'article 150 UB en restent exclues (chapitre 4).

Le retour en France

L'année du retour

Le retour suit le découpage inverse. Le non-résident qui avait des revenus de source française déclare, l'année suivante et obligatoirement en ligne, ses revenus du 1er janvier à la date du retour sur la déclaration n° 2042-NR et ceux de la période postérieure sur la déclaration n° 2042 et ses annexes. Il est imposé comme non-résident pour la première partie de l'année et comme résident pour la seconde (impots.gouv.fr). Celui qui n'avait aucun revenu de source française déclare seulement ses revenus perçus depuis le retour, sans déclaration n° 2042-NR.

Les fonctionnaires de l'État, des collectivités locales et des hôpitaux publics en poste à l'étranger dont les salaires restaient imposables en France ne déposent pas de déclaration n° 2042-NR (même source). Le dossier est transmis par le SIPNR au service des impôts du nouveau domicile l'année suivant le retour.

Le prélèvement à la source et les comptes

Le contribuable de retour actualise son taux dans la rubrique de gestion du prélèvement à la source de son espace particulier et peut mettre en place des acomptes. S'il n'avait aucun revenu de source française pendant son séjour à l'étranger, il dépose le formulaire n° 2043 de demande de taux personnalisé et d'acomptes auprès de son nouveau service des impôts (impots.gouv.fr).

Redevenu résident, il déclare chaque compte conservé à l'étranger sur la déclaration n° 3916 ou n° 3916-bis. Le défaut de déclaration est sanctionné par une amende de 1 500 € par compte, portée à 10 000 € pour un compte détenu dans un État sans accord d'assistance avec la France (même source). Les loyers des biens restés à l'étranger deviennent des revenus de source étrangère déclarés sur la déclaration n° 2047 (chapitre 119).

L'IFI des cinq premières années

La personne qui transfère son domicile fiscal en France après avoir été domiciliée à l'étranger pendant les cinq années civiles précédentes n'est imposée à l'IFI que sur ses biens situés en France. Ce régime dure cinq ans (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 6 mars 2026). Un expatrié parti quatre ans seulement retrouve au contraire l'imposition de ses biens étrangers dès le 1er janvier qui suit son retour. La résidence principale retrouvée bénéficie à nouveau de l'abattement de 30 %.

La résidence principale retrouvée

Le logement réoccupé comme résidence principale au retour retrouve l'exonération de plus-value s'il constitue la résidence principale effective au jour de la vente (chapitre 20). La reprise d'un logement loué pour l'habiter suppose un congé pour reprise donné dans les délais du bail, sauf bail à durée réduite conclu à cette fin. Les règles civiles sont présentées dans le Guide du bailleur privé, Le bailleur non-résident ou expatrié.

Les situations de couple et de famille

Le couple dont un seul membre part

Les époux et les partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) restent imposés en commun en France dès que l'un d'eux y est domicilié. Le conjoint parti n'y est alors imposé que sur ses revenus de source française, sous réserve des conventions, mais il compte pour le quotient familial (chapitre 4). Le site impots.gouv.fr signale aussi le cas des couples mixtes mariés ou pacsés sous un régime de communauté, dont l'un réside à l'étranger et l'autre en France, qui conservent le service de leur résidence principale française.

Les années de mariage, de PACS, de séparation et de décès

L'année du mariage ou du PACS, les époux peuvent opter pour des impositions distinctes, ce qui sépare leurs déclarations de départ ou de retour. L'année de la séparation, chacun dépose sa propre déclaration et applique son propre découpage si l'un d'eux part ou revient. L'année du décès, deux impositions sont établies, l'une pour le couple jusqu'au décès, l'autre pour le survivant (chapitre 133). Chacune applique les règles de domicile propres à sa période.

Les concubins et les enfants

Les concubins forment deux foyers, chacun appréciant son domicile et ses dates séparément, mais ils forment un seul foyer à l'IFI s'ils vivent en concubinage notoire (chapitre 81). Les enfants mineurs suivent le foyer de leurs parents. Un enfant majeur qui s'installe à l'étranger pour ses études ou son travail devient un contribuable distinct pour les biens qu'il détient, par exemple une quote-part reçue par donation.

L'indivision et le démembrement

En indivision, chaque indivisaire applique ses propres dates de départ ou de retour à sa quote-part. En démembrement, l'usufruitier qui s'expatrie déclare les loyers comme non-résident et l'IFI sur la pleine propriété des seuls biens situés en France. Le départ du nu-propriétaire ne change rien à l'imposition des loyers mais modifie le traitement de la plus-value à la vente ou à la réunion de l'usufruit (chapitre 7).

L'outre-mer

Les règles du départ s'appliquent aussi au transfert du domicile vers une collectivité d'outre-mer dotée d'une fiscalité propre ou vers la Nouvelle-Calédonie (BOI-IR-DOMIC-20, § 145 et § 150). Un départ de la métropole vers un département d'outre-mer n'est pas un départ à l'étranger. Le contribuable reste résident de France et bénéficie de la réduction d'impôt propre aux départements d'outre-mer pour les revenus de la période de domiciliation outre-mer (chapitres 4 et 121).

Les situations transitoires

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Il prévoit selon la présentation du Gouvernement une revalorisation de 2,1 % des tranches du barème pour les revenus de 2026, qui déterminerait le seuil du taux minimum des non-résidents pour ces revenus, ainsi qu'un plafonnement de l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels selon les analyses publiées (chapitre 136). Un départ ou un retour programmé en 2027 doit être réexaminé après le vote définitif.

Les exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Les montants sont des hypothèses et les calculs ne valent pas pour une situation réelle.

Premier exemple, la déclaration de l'année du départ

Une bailleresse loue un appartement à Rennes 1 000 € par mois et s'installe au Portugal le 31 août 2026. Les loyers de janvier à août, soit 8 000 €, se déclarent au printemps 2027 sur la déclaration n° 2042 avec la déclaration n° 2044. Ceux de septembre à décembre, soit 4 000 €, se déclarent sur la déclaration n° 2042-NR. Les charges payées avant et après le départ suivent le même partage. Ses acomptes de prélèvement à la source continuent d'être prélevés en 2026 et 2027 sur la base de ses revenus antérieurs.

Deuxième exemple, deux investissements Pinel et un départ

Deux contribuables ont chacun acquis un logement Pinel de 200 000 € avec un engagement de six ans, soit une réduction de 12 % de 24 000 € imputable par sixièmes de 4 000 € par an. Le premier a acquis en 2017 et part à l'étranger fin 2020. Le second a acquis en 2019 et part fin 2021. Sans autre revenu de source française, chacun tire de son logement 7 000 € de revenu foncier net, imposé au taux minimum de 20 %, soit 1 400 € d'impôt.

Le second contribuable conserve le droit d'imputer, mais la faiblesse de son impôt français limite l'avantage. La réduction n'étant ni reportable ni remboursable, l'excédent est perdu chaque année.

Troisième exemple, l'ancienne résidence principale

Un ressortissant français domicilié en France depuis toujours part le 1er septembre 2026. Il avait acheté en 2014 son appartement, dont la plus-value brute atteindrait 90 000 € lors d'une vente en 2030. Après seize ans de détention, les abattements sont de 66 % pour l'impôt sur le revenu et de 18,15 % pour les prélèvements sociaux.

Dans le dernier scénario, le coût total varie de 11 338,88 € à 18 484,38 € selon l'affiliation sociale. La plus-value imposable restant inférieure à 50 000 €, aucune surtaxe n'est due.

Quatrième exemple, l'IFI au retour

Un couple revient en France le 1er mars 2027 après six années civiles complètes au Portugal. Il possède une résidence principale en France de 900 000 €, retenue pour 630 000 € après l'abattement de 30 %, un appartement loué à Lyon de 500 000 € et un appartement à Lisbonne de 700 000 €, sans dette. Le barème applique 0,5 % entre 800 000 € et 1 300 000 € puis 0,7 % jusqu'à 2 570 000 € (chapitre 86).

Au 1er janvier 2027, le couple est encore non-résident et n'est imposable que sur ses biens français, sans abattement sur la maison s'il ne l'occupe pas. Si le couple n'avait passé que quatre ans à l'étranger, il serait redevable de 6 210 € dès 2028.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration contrôle en priorité les départs suivis de près par une vente exonérée, les non-résidents qui gardent leur famille ou un logement disponible en France et les retours suivis d'une cession de biens étrangers. Un domicile fictif à l'étranger peut être écarté par la procédure d'abus de droit de l'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF), qui vise les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal (chapitre 4). L'abus de droit est sanctionné par une majoration de 80 %, ramenée à 40 % pour celui qui n'a ni pris l'initiative principale de l'acte ni été son principal bénéficiaire. L'article L64 A vise depuis 2020 les actes à but principalement fiscal.

Une donation, une vente ou une option pour l'IS placée autour de la date du départ dans le seul but de profiter d'un régime plus favorable expose au même risque. Le rescrit de l'article L64 B permet de soumettre l'opération à l'administration avant sa réalisation (chapitres 10 et 127). Un manquement délibéré est sanctionné par une majoration de 40 % et l'intérêt de retard s'ajoute dans tous les cas (chapitre 126).

Les démarches pas à pas

Avant le départ

1. Qualifiez votre domicile après le départ au regard de l'article 4 B et de la convention, pour chaque membre du foyer.
2. Arbitrez le sort de l'ancienne résidence principale entre vente dans le délai, location et conservation, en chiffrant la plus-value dans chaque cas.
3. Faites le point sur vos dispositifs en cours, leur date d'investissement et les fractions de réduction restantes.
4. Vérifiez votre affiliation sociale future et la possibilité de réduire les prélèvements sociaux à 7,5 %.
5. Signalez votre nouvelle adresse dans votre espace particulier et gardez un compte bancaire dans la zone de paiement en euros.
6. Mettez à jour la déclaration d'occupation de vos biens dans le service Gérer mes biens immobiliers (chapitre 77).
7. Constituez le dossier de preuve du départ et conservez-le pendant tout le délai de reprise.

L'année suivant le départ ou le retour

1. Déposez la déclaration n° 2042 pour la période de résidence, avec la déclaration n° 2047 pour les revenus étrangers.
2. Déposez la déclaration n° 2042-NR pour les revenus de source française de la période de non-résidence.
3. Optez pour le taux moyen si votre taux mondial est inférieur au taux minimum (chapitre 115).
4. Cochez les cases d'exonération de contribution sociale généralisée et de contribution au remboursement de la dette sociale si vous êtes affilié dans l'EEE ou en Suisse.
5. Au retour, actualisez votre taux de prélèvement à la source ou déposez le formulaire n° 2043.
6. Au retour, déclarez vos comptes étrangers sur la déclaration n° 3916 et vos biens étrangers selon la règle des cinq ans à l'IFI.

Les erreurs fréquentes

• Louer l'ancienne résidence principale avant de la vendre en croyant conserver l'exonération totale. Dans le troisième exemple, la perte atteint jusqu'à 18 484,38 € si l'exonération de 150 000 € n'est plus disponible.
• Continuer d'imputer une réduction Pinel antérieure à 2019 après le départ, ce qui entraîne un rappel de 4 000 € par année concernée dans le deuxième exemple.
• Déclarer sur une seule déclaration les revenus d'une année de départ ou de retour, sans déclaration n° 2042-NR.
• Supprimer les acomptes alors que des loyers français continuent d'être perçus.
• Oublier les comptes étrangers au retour, soit 1 500 € d'amende par compte et par année.
• Déclarer les biens étrangers à l'IFI pendant les cinq années qui suivent le retour, ou au contraire les omettre après un séjour de moins de cinq ans, soit 6 210 € par an dans le quatrième exemple.
• Garder un logement vide en France dans un État sans convention sans mesurer le forfait de l'article 164 C.

Liste de contrôle

1. La date effective du départ ou du retour est fixée et documentée pour chaque membre du foyer.
2. Les revenus de l'année sont répartis entre les déclarations n° 2042 et n° 2042-NR selon leur date.
3. Le sort de l'ancienne résidence principale est arbitré avec un chiffrage de la plus-value dans chaque scénario.
4. Les conditions de l'exonération de 150 000 € sont vérifiées, nationalité, durée de domicile et délai de vente.
5. Les dispositifs en cours sont classés selon leur date d'investissement et leur régime en cas de non-résidence.
6. Le statut de loueur en meublé est recalculé avec les revenus étrangers à compter des revenus de 2026.
7. Les acomptes de prélèvement à la source sont ajustés sans suppression injustifiée.
8. L'affiliation sociale au 31 décembre est justifiée pour les prélèvements sociaux.
9. Le patrimoine IFI au 1er janvier est établi selon le domicile à cette date et la règle des cinq ans.
10. Les comptes étrangers sont déclarés dès l'année du retour.
11. Les opérations placées autour de la date du transfert ont été examinées au regard des articles L64 et L64 A du LPF.
12. L'état du projet de loi de finances pour 2027 a été vérifié avant de fixer la date du départ ou du retour.