La plus-value immobilière du non-résident

La vente d'un immeuble situé en France par une personne domiciliée à l'étranger donne lieu à une imposition en France, prélevée par le notaire sur le prix. Le calcul de la plus-value suit les règles des résidents, mais le fondement, les taux applicables aux sociétés, les prélèvements sociaux, les exonérations et les garanties de paiement sont propres aux non-résidents. Ce chapitre présente le prélèvement de l'article 244 bis A du Code général des impôts (CGI), son champ, son calcul et ses taux, les deux exonérations réservées aux expatriés, le représentant fiscal accrédité et ses dispenses, puis les situations de couple, de société, d'indivision, de démembrement et d'outre-mer.

Le calcul général de la plus-value figure aux chapitres 87 à 95, la surtaxe sur les plus-values élevées au chapitre 91 et les parts de sociétés au chapitre 94. La présentation destinée au bailleur figure dans le Guide du bailleur privé, La plus-value immobilière en détail et dans le Guide du bailleur privé, Le bailleur non-résident ou expatrié. La situation des associés de sociétés est développée dans le Guide des sociétés immobilières, Les associés non-résidents. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

Le champ du prélèvement

Les cédants concernés

Le prélèvement de l'article 244 bis A du CGI s'applique, sous réserve des conventions internationales, aux plus-values réalisées par quatre catégories de cédants (BOI-RFPI-PVINR-10-10, § 1 à § 60). Il s'agit des personnes physiques dont le domicile fiscal n'est pas en France au sens de l'article 4 B du CGI, des personnes morales et organismes dont le siège est hors de France, des sociétés de personnes ayant leur siège en France au prorata des droits de leurs associés non-résidents et des fonds de placement immobilier français au prorata des parts de leurs porteurs non-résidents.

Le domicile s'apprécie à la date de la cession. Un vendeur qui revient s'installer en France avant la signature de l'acte est imposé comme un résident et peut, si le logement est redevenu sa résidence principale, bénéficier de l'exonération correspondante. À l'inverse, celui qui part avant la vente devient non-résident pour cette opération, même si la promesse a été signée pendant sa période de résidence (chapitre 4).

Les biens concernés

Le prélèvement vise les immeubles bâtis ou non bâtis situés en France, les droits relatifs à ces biens et les parts ou actions de sociétés à prépondérance immobilière, cotées ou non (même source). Les sociétés à prépondérance immobilière sont, selon la notice de la déclaration n° 2048-M de septembre 2026, celles dont l'actif est principalement constitué d'immeubles ou de droits portant sur ces biens (impots.gouv.fr, notice n° 2048-M). Un usufruit ou une nue-propriété cédés séparément entrent dans le champ, comme la pleine propriété.

Les exclusions

Le prélèvement ne s'applique pas aux immeubles affectés à une exploitation industrielle, commerciale ou agricole ou à une profession non commerciale exercée en France, inscrits au bilan ou au registre des immobilisations depuis leur acquisition. La doctrine précise que la location d'immeubles, nue, meublée ou équipée, ne constitue jamais une telle exploitation (BOI-RFPI-PVINR-10-10, § 80). Un loueur en meublé non-résident, même professionnel, supporte donc le prélèvement lors de la vente d'un logement loué. L'articulation avec le régime des plus-values professionnelles est traitée dans le Guide du bailleur professionnel, Le non-résident loueur professionnel.

Échappent également au prélèvement les États étrangers, les organisations internationales et les banques centrales dans les conditions de l'article 131 sexies du CGI (§ 70). L'exonération des titulaires d'une pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité aux revenus modestes, prévue au III de l'article 150 U, s'étend au prélèvement. Le critère retenu est alors la nationalité d'un État de l'Union européenne (UE) ou d'un État de l'Espace économique européen (EEE) lié par une convention d'assistance, les ressortissants d'autres États pouvant invoquer une clause de non-discrimination conventionnelle (§ 90). Les conditions de revenus et d'assujettissement de cette exonération sont présentées au chapitre 90.

Le calcul de la plus-value

Les règles des résidents

La plus-value du non-résident personne physique se détermine selon les règles applicables aux résidents, sur une assiette fiscale et une assiette sociale distinctes (BOI-RFPI-PVINR-10-20, § 410). Le prix de cession est diminué des frais de cession. Le prix d'acquisition est majoré des frais d'acquisition, au réel ou au forfait de 7,5 %, puis des travaux, au réel ou au forfait de 15 % après cinq ans de détention (chapitre 88). Les abattements pour durée de détention sont ceux du chapitre 89, soit une exonération d'impôt sur le revenu (IR) après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans.

Le loueur en meublé non professionnel

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) non-résident qui a déclaré au régime réel relève du régime des plus-values des particuliers. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location viennent minorer le prix d'acquisition, ce qui augmente la plus-value imposable, sauf pour certaines résidences gérées comme celles destinées aux étudiants ou aux personnes âgées (impots.gouv.fr, foire aux questions LMNP). Le détail de cette réintégration figure au chapitre 40.

Les exonérations de droit commun applicables

Le non-résident ne peut pas bénéficier des exonérations de la résidence principale, de la première cession d'un logement avec remploi ni de la cession du droit de surélévation prévues aux 1°, 1° bis et 1° ter du II de l'article 150 U (BOI-RFPI-PVINR-10-20, § 200). Il bénéficie en revanche des autres exonérations du II de l'article 150 U, notamment celle de la cession d'un bien d'un prix inférieur ou égal à 15 000 € et celles des cessions à certains organismes de logement social (§ 180 et § 190). Les titres cédés après une durée de détention qui donne droit à l'exonération totale sont également exonérés (§ 210).

Les taux

Les personnes physiques

Pour une personne physique, le taux du prélèvement est de 19 %, quel que soit son lieu de résidence (impots.gouv.fr, notice n° 2048-IMM). Ce taux vaut aussi pour la part des associés personnes physiques d'une société de personnes et des porteurs personnes physiques d'un fonds de placement immobilier (BOI-RFPI-PVINR-20-20, § 50).

Le prélèvement a un caractère libératoire pour les personnes physiques. Il libère le non-résident de l'impôt sur le revenu dû sur la plus-value, qui n'est pas ajoutée au revenu soumis au barème (BOI-RFPI-PVINR-40). Le taux minimum de 20 % ou 30 % des revenus des non-résidents, présenté au chapitre 115, ne s'applique donc pas à la plus-value.

Les personnes morales

Pour une personne morale établie dans un État de l'UE ou de l'EEE lié à la France par une convention d'assistance administrative et qui n'est pas un État ou territoire non coopératif (ETNC), le taux est aligné sur celui de l'impôt sur les sociétés (IS) en vigueur à la date de la cession (BOI-RFPI-PVINR-20-20, § 60). Selon les notices n° 2048-IMM de mai 2026 et n° 2048-M de septembre 2026, ce taux est de 15 %, 19 % ou 25 % selon la situation. Il est de 25 % pour les personnes morales établies hors de l'EEE ou dans un ETNC.

Pour une personne morale, le prélèvement n'est pas libératoire. Il s'impute sur l'IS dû en France au titre de l'exercice de réalisation de la plus-value. L'excédent n'est restitué qu'aux sociétés établies dans l'UE ou dans un État lié à la France par une convention comportant une clause d'assistance administrative et qui n'est pas non coopératif (BOI-RFPI-PVINR-40).

Les États ou territoires non coopératifs

Les plus-values réalisées par des personnes établies dans un ETNC restent soumises au prélèvement selon les règles d'assiette et de taux de droit commun. Les dérogations prévues pour les personnes morales de l'UE et de l'EEE ne leur sont pas ouvertes, ni la restitution de l'excédent. Tous ces cédants doivent désigner un représentant fiscal (BOI-INT-DG-20-50-30, § 40 et § 50). Le taux majoré de 75 % cité par la même doctrine concerne d'autres prélèvements et non celui de l'article 244 bis A.

La surtaxe sur les plus-values élevées

La taxe de l'article 1609 nonies G du CGI frappe les non-résidents soumis au prélèvement lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €, selon un barème de 2 % à 6 % (impots.gouv.fr, notice n° 2048-IMM). Elle se calcule sur l'assiette fiscale, après les abattements pour durée de détention et après l'exonération de 150 000 € présentée plus loin (chapitre 91). Elle est versée lors du dépôt de la déclaration, faute de quoi la formalité est refusée.

Les prélèvements sociaux

Les personnes physiques non résidentes supportent les prélèvements sociaux sur la plus-value, au taux global de 17,2 % (BOI-RFPI-PVINR-20-20, § 80 ainsi que service-public.gouv.fr). Ce taux n'a pas été relevé en 2026, contrairement à celui des revenus de placement. La personne affiliée à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse, qui n'est pas à la charge d'un régime français, est exonérée de contribution sociale généralisée (CSG) et de contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS). Elle ne doit que le prélèvement de solidarité de 7,5 % prévu à l'article 235 ter du CGI.

La même solution vaut, depuis le 1er janvier 2021, pour les personnes affiliées à la sécurité sociale britannique qui ne sont pas à la charge d'un régime français (même source, § 80). Selon la notice n° 2048-IMM de mai 2026, elle suppose qu'elles soient ressortissantes ou résidentes légales de France, du Royaume-Uni ou d'un autre État de l'UE. Le vendeur justifie son affiliation auprès du notaire, qui applique le taux correspondant sur la déclaration.

Les exonérations propres aux non-résidents

L'ancienne résidence principale

Le 1 du I de l'article 244 bis A du CGI exonère, pour les cessions réalisées depuis le 1er janvier 2019, la plus-value de cession de l'ancienne résidence principale du non-résident. L'exonération est totale et ses conditions sont précisées par la doctrine (BOI-RFPI-PVINR-10-20, § 440 à § 540).

• Le cédant a transféré son domicile fiscal dans un État de l'UE ou dans un État lié à la France par une convention d'assistance administrative et par une convention d'assistance au recouvrement, qui n'est pas un ETNC. Le Royaume-Uni est admis (§ 460).
• Le logement constituait sa résidence principale à la date du transfert. Un bien loué, prêté, vacant ou occupé par pure convenance juste avant le départ est exclu (§ 510).
• Le logement n'a pas été mis à la disposition d'un tiers, gratuitement ou contre un loyer, entre le départ et la vente (§ 520).
• La cession intervient au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle du transfert (§ 530).
• Le cédant n'a jamais bénéficié de l'exonération de 150 000 € présentée ci-dessous (§ 470).

Les dépendances cédées simultanément sont également exonérées. Le logement peut être détenu par l'intermédiaire d'une société de personnes (§ 450 et § 490). La doctrine admet quelques assouplissements à la condition d'occupation au départ, par exemple lorsque le logement est occupé par le futur acquéreur ou lorsqu'il est cédé par des époux ou partenaires séparés (§ 510).

L'exonération dans la limite de 150 000 €

Le 2° du II de l'article 150 U du CGI exonère la plus-value de cession d'un logement situé en France par un non-résident, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable (BOI-RFPI-PVINR-10-20, § 220 à § 430). Les conditions sont les suivantes.

• Le cédant est une personne physique non résidente, ressortissante d'un État de l'UE ou de l'EEE lié par une convention d'assistance. Un ressortissant d'un autre État peut l'invoquer sur le fondement d'une clause de non-discrimination de sa convention (§ 230 à § 270). Un Français domicilié hors de l'UE remplit donc la condition de nationalité.
• Il a été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession (§ 290).
• Il détient le logement directement. L'exonération est refusée pour un logement détenu par une société et pour la cession des parts d'une société qui le détient (§ 320).
• La cession intervient au plus tard le 31 décembre de la dixième année qui suit le transfert du domicile, sans condition de libre disposition. Au-delà, le cédant doit avoir la libre disposition du logement depuis au moins le 1er janvier de l'année précédant la cession (§ 350 à § 370).
• L'exonération est limitée à une seule résidence par contribuable, depuis le 1er janvier 2014 (§ 380).

Le délai de dix ans s'applique aux cessions réalisées depuis le 1er janvier 2019. Il était de cinq ans pour les cessions antérieures (§ 360). La fraction exonérée se calcule après les abattements pour durée de détention, séparément pour l'assiette fiscale et pour l'assiette sociale (§ 410). La fraction qui dépasse 150 000 € supporte le prélèvement, les prélèvements sociaux et, le cas échéant, la surtaxe (§ 430). La notice n° 2048-IMM réserve les lignes 49 et 99 à cette exonération et rappelle qu'elle ne se cumule pas avec celle de l'ancienne résidence principale.

Le tableau comparatif

Le représentant fiscal accrédité

Le principe et les dispenses

Le non-résident doit en principe désigner un représentant fiscal accrédité, qui s'engage à acquitter le prélèvement à sa place. La notice n° 2048-IMM de mai 2026 rend ce représentant obligatoire lorsque la cession dépasse 150 000 € et que le cédant est domicilié dans un État hors de l'EEE, ou dans un État de l'EEE qui n'a pas conclu avec la France de convention d'assistance administrative et de recouvrement (impots.gouv.fr, notice n° 2048-IMM). Pour une personne morale, l'obligation s'applique lorsqu'elle n'est pas établie dans un État de l'UE ou de l'EEE lié par ces conventions.

La doctrine prévoit en outre une dispense automatique lorsque la plus-value est totalement exonérée d'IR et de prélèvements sociaux par la durée de détention, quel que soit le prix. Le seuil de 150 000 € s'apprécie par cédant. Pour un couple marié ou pacsé soumis à imposition commune, il s'apprécie pour l'ensemble du couple. Le prix retenu est celui de l'immeuble, hors meubles justifiés d'un acte mixte (BOI-RFPI-PVINR-30-20, § 180 à § 220). Le Liechtenstein et les collectivités d'outre-mer, faute de convention de recouvrement ou d'appartenance à l'UE, restent soumis à l'obligation selon la même doctrine. Tous les cédants établis dans un ETNC y sont soumis.

Qui peut être représentant

Le représentant d'un cédant établi hors de l'UE et de l'EEE ne peut être que l'acquéreur fiscalement domicilié en France, une banque ou un établissement de crédit exerçant en France ou une personne accréditée par l'administration, ponctuellement ou à titre permanent. Les notaires et avocats ne peuvent pas exercer cette fonction (même source). Les modalités d'accréditation ont été modifiées par l'article 30 de la loi de finances pour 2022, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2024. La liste des représentants accrédités à titre permanent a été actualisée le 22 janvier 2025 (ACTU-2024-00219).

La responsabilité et la sanction

Le représentant s'engage à payer l'impôt et les prélèvements sociaux à la place du non-résident, qui reste le redevable légal. L'administration peut poursuivre l'un ou l'autre pour l'ensemble des sommes dues. Le représentant n'est en principe déchargé qu'à l'expiration du délai de reprise, par exemple le 31 décembre de la troisième année qui suit celle de la cession. Lorsque la désignation est requise et absente de la déclaration, le service refuse la formalité de publicité ou d'enregistrement, ce qui bloque la vente (BOI-RFPI-PVINR-30-20, § 160 et § 260 à § 300).

La déclaration et le paiement

La cession d'un immeuble

Le notaire établit la déclaration n° 2048-IMM et la dépose avec le paiement de l'impôt, des prélèvements sociaux et de la surtaxe auprès du service de publicité foncière, dans le mois qui suit l'acte. En Alsace-Moselle, la déclaration est remise lors de l'enregistrement et à Mayotte avec la demande d'inscription au livre foncier (impots.gouv.fr, notice n° 2048-IMM). L'impôt est prélevé sur le prix de vente. Le vendeur ne reçoit que le solde. La notice de mai 2026 vise les cessions intervenues à compter du 21 février 2026.

La cession de parts

Le non-résident qui cède des parts d'une société à prépondérance immobilière dépose la déclaration n° 2048-M dans le mois de la cession. Elle se remet lors de la formalité d'enregistrement lorsque l'acte y est soumis, au service chargé de l'enregistrement du domicile du vendeur ou, pour un acte notarié, du notaire (impots.gouv.fr, notice n° 2048-M). Le cédant qui ne réalise que des plus-values exonérées par la durée de détention en est dispensé.

Pour le seuil de 150 000 € du représentant, la doctrine retient non le prix des parts mais la quote-part de la valeur vénale des immeubles de la société correspondant aux droits cédés. Selon son exemple, la cession de 20 % des parts d'une société dont les immeubles valent 1 000 000 € porte sur 200 000 € et impose un représentant, même si le prix des parts est inférieur (BOI-RFPI-PVINR-30-20, § 210).

Les droits dus par l'acquéreur

La cession de parts d'une société à prépondérance immobilière supporte un droit d'enregistrement de 5 %, assis sur le prix des parts ou leur valeur vénale, sans ajout du passif social, quel que soit le domicile du cédant (chapitre 17). Depuis le 27 juin 2026, la cession doit être constatée par un acte notarié ou contresigné par avocat, ou dans certains cas par un acte d'expert-comptable, à peine de nullité, en application de l'article 1865-1 du Code civil (chapitre 94).

Les situations de couple et de famille

Les époux et les partenaires pacsés

Pour l'exonération plafonnée, le seuil de 150 000 € s'apprécie au niveau de chaque cédant. Il est admis de l'appliquer à la quote-part de chaque époux qui cède un bien commun. Les partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) sont traités comme des indivisaires, chacun bénéficiant du plafond sur sa quote-part (BOI-RFPI-PVINR-10-20, § 420). La doctrine donne l'exemple d'époux qui réalisent une plus-value nette imposable de 240 000 € sur un bien commun. Chacun ayant une quote-part de 120 000 €, ils sont totalement exonérés.

Les deux membres du couple doivent toutefois remplir chacun les conditions de nationalité, de durée de domicile antérieure et de délai. Un époux étranger qui n'a jamais été domicilié en France pendant deux ans ne bénéficie pas de l'exonération sur sa quote-part. L'année du mariage, du PACS, de la séparation ou du décès n'a pas d'effet propre sur le prélèvement, qui s'apprécie à la date de la cession et par cédant.

Les concubins et les indivisaires

Les concubins et les indivisaires sont des cédants distincts. Le plafond de 150 000 € et les conditions de l'exonération s'apprécient pour chacun sur sa quote-part (même source, § 420). Dans une indivision successorale entre un héritier résident et un héritier non-résident, le premier relève du régime des résidents et le second du prélèvement, avec son propre taux de prélèvements sociaux et, le cas échéant, son propre représentant (chapitre 92).

Les enfants mineurs

Un enfant mineur non-résident propriétaire d'un bien en France, par exemple après un héritage, est un cédant non-résident. La vente suppose l'intervention de son représentant légal et, le cas échéant, l'autorisation d'un juge selon la loi applicable à sa protection. Le prélèvement est calculé selon les règles communes. L'exonération plafonnée suppose qu'il ait lui-même été domicilié en France pendant deux ans.

Le démembrement

La cession séparée de l'usufruit ou de la nue-propriété par un non-résident entre dans le champ du prélèvement. Le prix d'acquisition de chaque droit se détermine selon les règles du chapitre 92, en principe par application du barème de l'article 669 du CGI lorsque les droits ont été acquis par donation ou succession. Lorsque l'usufruitier résident et le nu-propriétaire non-résident vendent ensemble la pleine propriété, le prix se ventile entre eux et chacun est imposé selon son propre régime.

Les sociétés

La société de personnes française

Lorsqu'une société civile immobilière (SCI) à l'IR vend un immeuble, le prélèvement s'applique à proportion des droits de ses associés non-résidents (BOI-RFPI-PVINR-10-10, § 50). L'obligation de désigner un représentant s'apprécie associé par associé. Pour le seuil de 150 000 €, on additionne la quote-part du prix revenant aux associés domiciliés hors de l'EEE ou dans un État sans les conventions requises (impots.gouv.fr, notice n° 2048-IMM). Le seuil de la surtaxe s'apprécie au niveau de la société, avec la tolérance qui ne vise que la quote-part des associés soumis à l'IR (chapitre 91).

La société à l'IS et la société étrangère

Une société française à l'IS est imposée sur sa plus-value selon les règles de l'IS, quel que soit le domicile de ses associés. Le prélèvement de l'article 244 bis A ne la concerne pas. Une société dont le siège est hors de France y est en revanche soumise lorsqu'elle vend un immeuble situé en France ou des titres d'une société à prépondérance immobilière, au taux applicable aux personnes morales. Elle peut en outre devoir la taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale de ses immeubles français (chapitre 103).

La société qui change de régime

Une SCI qui passe de l'IR à l'IS fait basculer ses associés non-résidents du prélèvement de l'article 244 bis A vers l'imposition de la société, puis vers la retenue à la source sur les dividendes (chapitre 115). Les plus-values latentes acquises sous le régime de l'IR font l'objet du traitement présenté au chapitre 100.

Les parts et l'imposition au départ

L'associé qui transfère son domicile hors de France n'est pas imposé au départ sur la plus-value latente de ses parts de société à prépondérance immobilière relevant de l'article 150 UB du CGI. Selon une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du Sénat le 10 mars 2016, ces titres restent en dehors du dispositif de l'article 167 bis (Guide des sociétés immobilières, Les associés non-résidents). La plus-value sera imposée lors de la cession, selon les règles des non-résidents (chapitre 120).

Les conventions fiscales

La plupart des conventions conclues par la France attribuent le droit d'imposer les plus-values immobilières à l'État où l'immeuble est situé. Pour les parts de sociétés à prépondérance immobilière, certaines conventions comportent une clause qui permet à la France d'imposer, d'autres réservent ce droit à l'État de résidence du cédant. L'État de résidence élimine la double imposition par une exonération ou par un crédit d'impôt, souvent égal à l'impôt français dans la limite de son propre impôt (chapitre 118).

Le prélèvement français étant libératoire, il constitue l'impôt définitif en France. Le vendeur doit conserver la déclaration n° 2048-IMM et la quittance remises par le notaire pour justifier dans son État de résidence de l'impôt acquitté. Les prélèvements sociaux ne sont pas toujours admis au crédit d'impôt par l'État de résidence. Faites vérifier ce point avant la vente.

L'outre-mer

Un immeuble situé dans un département d'outre-mer relève des mêmes règles qu'en métropole. La déclaration y est déposée selon les modalités locales, notamment à Mayotte avec la demande d'inscription au livre foncier. Les résidents des collectivités d'outre-mer dotées d'une fiscalité propre, comme la Nouvelle-Calédonie ou la Polynésie française, sont traités comme des non-résidents pour la vente d'un bien situé en métropole ou dans un département d'outre-mer. Ces collectivités n'appartenant pas à l'UE, la doctrine les soumet à l'obligation de désigner un représentant au-delà du seuil (chapitre 121).

Les situations transitoires

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Les sources consultées ne font apparaître aucune mesure du texte initial modifiant l'article 244 bis A, les exonérations des non-résidents ou le taux de 19 %. Le plafonnement de l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels qu'il prévoit influerait à terme sur la plus-value de ces loueurs, s'il était adopté (Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027).

Les exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Les frais et travaux sont retenus aux forfaits de 7,5 % et 15 %, les durées de détention sont des années pleines et l'impôt de l'État de résidence n'est pas pris en compte.

Premier exemple, un résident de Belgique qui vend son ancien logement

Un Français installé en Belgique depuis 2019, affilié à la sécurité sociale belge, a vécu plus de deux ans en France avant son départ. Il vend en 2026 pour 900 000 € un appartement parisien acheté 400 000 € en 2012, qu'il a loué après son départ. L'exonération de l'ancienne résidence principale est perdue du fait de la location, mais la vente intervient avant le 31 décembre de la dixième année suivant le départ. L'exonération plafonnée s'applique sans condition de libre disposition.

L'exonération fait économiser 47 294 €. L'assiette après exonération étant inférieure à 50 000 €, la surtaxe disparaît. Résident en Belgique, le vendeur n'a pas de représentant à désigner. S'il était resté affilié au régime français, les prélèvements sociaux atteindraient 34 247,78 € au taux de 17,2 %.

Deuxième exemple, un résident du Canada qui vend une résidence secondaire

Un ressortissant canadien qui n'a jamais résidé en France vend en 2026 pour 520 000 € une maison à Annecy achetée 300 000 € en 2014. Il est affilié à la sécurité sociale canadienne. Il ne peut prétendre à aucune exonération propre aux non-résidents. Le prix dépasse 150 000 € et le Canada est hors de l'EEE. Un représentant accrédité est donc obligatoire.

La rémunération du représentant s'ajoute à ce montant. Le vendeur demande au Canada l'élimination de la double imposition selon la convention. Affilié dans l'EEE, il n'aurait dû que 10 116,47 € de prélèvement de solidarité, soit 13 083,97 € de moins.

Troisième exemple, un couple installé au Portugal

Des époux français installés au Portugal depuis quatre ans vendent un appartement commun qui était leur résidence principale avant le départ et qu'ils ont laissé vide. L'exonération de l'ancienne résidence principale ne joue plus, la vente intervenant après le 31 décembre de l'année suivant le départ. La plus-value nette imposable est de 240 000 €. Chaque époux remplit les conditions de l'exonération plafonnée et sa quote-part de 120 000 € est inférieure à 150 000 €. La vente est entièrement exonérée, selon l'exemple même de la doctrine (§ 420). Vendu un an plus tôt, le bien aurait bénéficié de l'exonération totale sans consommer l'exonération plafonnée.

Quatrième exemple, une SCI avec un associé aux États-Unis

Une SCI à l'IR détenue à parts égales par une associée résidente et un associé domicilié aux États-Unis vend un immeuble 800 000 €. La plus-value nette imposable de la société est de 48 000 € pour l'IR et de 90 000 € pour les prélèvements sociaux. L'associé américain supporte un prélèvement de 4 560 € sur sa moitié de 24 000 € et 7 740 € de prélèvements sociaux au taux de 17,2 % sur 45 000 €. Sa quote-part du prix, soit 400 000 €, dépasse 150 000 €. Un représentant accrédité doit être désigné pour lui seul. L'associée résidente est imposée selon les règles des résidents.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration contrôle la date effective du transfert de domicile, qui commande le délai des deux exonérations, ainsi que la réalité de la résidence principale au départ. Une installation dans le logement peu avant le départ pour le seul bénéfice de l'exonération est écartée. Elle vérifie aussi l'absence de mise à disposition du logement, à partir des déclarations d'occupation, des contrats d'énergie ou de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (chapitres 75 et 77).

Elle examine la durée de domicile antérieure revendiquée, que seuls les avis d'imposition initiaux permettent d'établir, ainsi que l'affiliation sociale qui fonde le taux de 7,5 %. Un montage fictif ou à but exclusivement fiscal, comme un démembrement ou un apport réalisé juste avant la vente pour contourner le seuil du représentant ou de la surtaxe, peut être écarté sur le fondement de l'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF), avec une majoration de 80 %, ou de 40 % si le contribuable n'a ni eu l'initiative principale ni été le principal bénéficiaire. L'article L64 A vise depuis 2020 les actes à but principalement fiscal. Le rescrit de l'article L64 B permet de sécuriser une opération avant de la réaliser (chapitres 10 et 127).

Les erreurs fréquentes

• Louer l'ancienne résidence principale après le départ en comptant sur l'exonération totale.
• Laisser passer le 31 décembre de l'année suivant le départ, alors que l'exonération totale était acquise.
• Utiliser l'exonération plafonnée sur un petit gain, ce qui la rend indisponible pour une vente ultérieure plus importante.
• Croire que l'exonération plafonnée s'applique à des parts de SCI.
• Omettre de justifier l'affiliation européenne, ce qui coûte 13 083,97 € dans le deuxième exemple transposé à un affilié de l'EEE.
• Découvrir le besoin d'un représentant accrédité à la veille de l'acte.
• Apprécier le seuil du représentant sur le prix des parts plutôt que sur la valeur des immeubles correspondants.
• Oublier que la location meublée n'est jamais une exploitation au sens de l'article 244 bis A.
• Ne pas conserver la déclaration et la quittance pour obtenir le crédit d'impôt dans l'État de résidence.

Dans le premier exemple, une vente réalisée après le 31 décembre 2029, logement toujours loué, ferait perdre l'exonération plafonnée et coûterait 47 294 € de plus. Dans le troisième exemple, la vente réalisée un an trop tard ne coûte rien grâce à l'exonération plafonnée, mais celle-ci est consommée et ne pourra plus servir à une autre vente.

Liste de contrôle

• La date du transfert de domicile est établie et justifiée.
• La situation du logement au départ et depuis le départ est documentée.
• L'éligibilité à l'exonération totale de l'ancienne résidence principale est vérifiée en premier.
• Les conditions de nationalité, de durée de domicile et de délai de l'exonération plafonnée sont vérifiées pour chaque cédant.
• La plus-value est calculée sur les deux assiettes, avec les abattements et, s'il y a lieu, la réintégration des amortissements.
• L'affiliation sociale est justifiée auprès du notaire.
• Le besoin d'un représentant accrédité est apprécié par cédant et, pour des parts, sur la valeur des immeubles.
• Le représentant est désigné dès la promesse lorsqu'il est requis.
• La déclaration n° 2048-IMM ou n° 2048-M et la quittance sont conservées.
• La convention fiscale est lue pour l'imposition dans l'État de résidence.
• L'état du projet de loi de finances pour 2027 est vérifié avant toute vente de logement meublé.