La plus-value en démembrement, en indivision et dans le couple

La plus-value immobilière des particuliers se calcule par cédant. Lorsqu'un bien appartient à plusieurs personnes, ou à des personnes titulaires de droits différents, chacune réalise sa propre plus-value avec son prix d'acquisition, sa date d'entrée, ses abattements, ses exonérations et son propre seuil de surtaxe. Les erreurs les plus coûteuses naissent de cette multiplicité, en particulier lors d'une vente démembrée, d'une sortie d'indivision, d'un divorce ou d'une revente après un décès.

Ce chapitre traite la cession d'un bien démembré et la ventilation du prix, la vente d'un bien indivis, le partage et la licitation, puis les situations du couple marié, lié par un pacte civil de solidarité (PACS) ou en concubinage, le divorce avec rachat de soulte et le décès. Il s'appuie sur les règles générales de calcul des chapitres 88 et 89 et sur les chapitres 7 (démembrement) et 8 (indivision), sans les reprendre. Les aspects civils sont présentés dans le Guide du bailleur privé, Le couple, la séparation et le patrimoine locatif et, pour les parts de société, dans le Guide des sociétés immobilières, Le démembrement de parts sociales.

Les principes communs

Un calcul par cédant

Le régime des plus-values immobilières des particuliers, fondé sur les articles 150 U à 150 VH du Code général des impôts (CGI), s'applique à chaque personne physique qui cède un bien ou un droit immobilier. L'usufruit, la nue-propriété et une quote-part indivise sont des droits réels dont la cession entre dans ce régime (BOI-RFPI-TPVIE-10, § 100). La plus-value est ensuite imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 avril 2026).

Chaque cédant dispose de ses propres exonérations. L'exonération de la résidence principale ne profite qu'à celui qui occupe le logement à ce titre, celle des retraités et invalides à celui qui en remplit les conditions de revenus. L'exonération de la première cession avec remploi à celui qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes (chapitre 90). Le seuil de 50 000 € de la surtaxe s'apprécie aussi par cédant, ce qui avantage l'indivision et le couple par rapport à la société civile immobilière (SCI) (chapitre 91).

Le seuil de 15 000 €

Les cessions dont le prix n'excède pas 15 000 € sont exonérées. Le seuil s'apprécie pour chaque cession, sur la valeur du bien en pleine propriété. Pour un bien indivis, il s'applique à chaque quote-part vendue et non au prix global. Pour un bien démembré, il faut reconstituer la valeur en pleine propriété du droit cédé à partir du barème de l'article 669 du CGI (impots.gouv.fr).

La page officielle en donne un exemple. Une maison de 100 000 € appartient en usufruit à une mère de 50 ans, dont l'usufruit vaut 60 %. Ses trois enfants en ont la nue-propriété. La nue-propriété de chaque enfant vaut 13 333 €, mais sa valeur reconstituée en pleine propriété atteint 33 333 €. Les enfants ne sont donc pas exonérés. Pour un bien détenu par des époux, y compris sous un régime de communauté légale ou conventionnelle, la doctrine admet d'apprécier le seuil dans les mêmes conditions que pour un bien indivis, donc sur la quote-part de chaque époux (BOI-RFPI-PVI-10-40-70, § 100). Un garage commun vendu 28 000 € est ainsi exonéré, chaque époux cédant 14 000 € (chapitre 90).

Où la plus-value est déclarée

Le notaire dépose la déclaration n° 2048-IMM et paie l'impôt pour chaque cédant lors de la publicité de l'acte (chapitre 95). Chaque cédant reporte ensuite sa plus-value nette imposable sur la déclaration d'ensemble des revenus de son foyer, où elle entre dans le revenu fiscal de référence (BOI-RFPI-PVI-30-40, § 90 et chapitre 47). Pour un couple marié ou pacsé, il s'agit de la déclaration commune, sauf l'année de la séparation ou, en cas d'option pour l'imposition distincte, l'année du mariage (chapitre 3).

Le démembrement

Ce que vend chacun

Lorsque l'usufruitier et le nu-propriétaire vendent ensemble la pleine propriété, il n'y a pas une vente mais deux cessions de droits distincts. L'usufruitier cède son usufruit et le nu-propriétaire sa nue-propriété. Chacun calcule sa plus-value sur la fraction du prix qui correspond à son droit, diminuée de son propre prix d'acquisition. La vente isolée d'un usufruit ou d'une nue-propriété relève des mêmes règles, sous réserve du régime particulier de l'usufruit temporaire présenté plus loin.

Le barème de l'article 669

Le I de l'article 669 du CGI fixe la valeur de l'usufruit viager et de la nue-propriété en fonction de l'âge de l'usufruitier (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50, § 20). L'usufruit constitué pour une durée fixe vaut 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier (même source, § 70 et chapitre 7).

La ventilation du prix de cession

Le prix de vente se répartit entre l'usufruitier et le nu-propriétaire selon la valeur de leurs droits au jour de la vente. La doctrine retient le barème de l'article 669 avec l'âge de l'usufruitier à cette date, aussi bien pour le prix de cession que pour la fraction du prix d'acquisition. Dans l'exemple qu'elle publie, une pleine propriété vendue 650 000 € alors que l'usufruitier a 52 ans se répartit en 325 000 € pour chaque droit (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 340).

Les parties peuvent convenir d'une autre répartition civile du prix, par exemple sur la base d'une valeur économique de l'usufruit tenant compte de l'espérance de vie et du rendement du bien. La doctrine consultée ne précise pas comment une telle répartition se combine avec le barème fiscal pour le calcul de la plus-value. Une ventilation qui s'écarte sensiblement du barème doit donc être justifiée et validée avec le notaire, au besoin par un rescrit (chapitre 10).

Le prix d'acquisition de chaque droit

Trois situations se présentent selon l'origine des droits (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 190 à § 220 et § 310 à § 350).

1. Le cédant a acquis la pleine propriété puis cède un droit démembré. Le prix d'acquisition du droit cédé est la fraction du prix de la pleine propriété qui lui correspond, calculée obligatoirement avec le barème de l'article 669 et l'âge de l'usufruitier au jour de la vente. Les frais et charges suivent la même proportion.
2. Le droit a été acquis isolément. Le prix retenu est celui stipulé dans l'acte ou, pour un droit reçu à titre gratuit, la valeur retenue pour les droits de mutation, sans réévaluation par le barème.
3. Les deux droits ont été réunis. Le prix est la somme des prix ou valeurs retenus lors de chaque acquisition. Lorsque l'usufruit s'est éteint, l'administration admet de retenir la valeur de la pleine propriété à la date d'entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant.

Pour une donation antérieure au 1er janvier 2004, l'ancien barème de l'article 762 du CGI reste applicable à la valeur du droit reçu, avec l'âge de l'usufruitier au jour du démembrement (même source, § 330). La durée de détention court, pour chaque cédant, depuis l'entrée de son propre droit dans son patrimoine. Après la réunion, elle court depuis l'entrée de la nue-propriété et non depuis le décès de l'usufruitier (chapitre 7).

Le sort du prix et le quasi-usufruit

Sauf convention contraire, chacun reçoit la fraction du prix afférente à son droit. Les parties peuvent prévoir un remploi dans un autre bien démembré ou un quasi-usufruit, l'usufruitier disposant alors de tout le prix à charge d'en restituer la valeur au décès. Le Conseil d'État a jugé, pour des valeurs mobilières, que l'usufruitier qui dispose du prix en quasi-usufruit est seul redevable de l'impôt sur toute la plus-value (CE, 2 avril 2021, n° 429187). Pour un immeuble, soumis à la ventilation décrite ci-dessus, la portée de cette solution n'est pas tranchée par la doctrine consultée et doit être étudiée avec le notaire avant la signature (chapitre 7).

La cession d'un usufruit temporaire

L'article 13, 5 du CGI, issu de l'article 15 de la loi n° 2012-1510 du 29 décembre 2012, déroge au régime des plus-values pour la première cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire, réalisée depuis le 14 novembre 2012 par une personne physique ou une société de personnes. Le prix est imposé comme un revenu de la catégorie que procure le bien, par exemple en revenus fonciers pour un immeuble loué nu, l'année de sa perception (BOI-IR-BASE-10-10-30, version du 6 avril 2017).

Le montant imposable est le prix stipulé ou, s'il est supérieur, la valeur de l'usufruit selon le II de l'article 669, soit 23 % de la pleine propriété par période de dix ans. Il supporte le barème progressif, avec le système du quotient de l'article 163-0 A si ses conditions sont remplies, ainsi que les prélèvements sociaux. Les exonérations et abattements propres aux plus-values ne s'appliquent pas. L'usufruit viager, qui s'éteint au seul décès, est exclu de ce régime et relève des plus-values (même source).

Exemple, une vente après donation avec réserve d'usufruit

L'exemple qui suit est illustratif. Une mère née le 1er mars 1950 a acheté un appartement le 10 juin 2005 pour 150 000 €, avec 11 000 € de frais justifiés. Le 1er avril 2016, à 66 ans, elle donne la nue-propriété à son fils. L'appartement vaut alors 220 000 € et la nue-propriété, évaluée à 60 %, 132 000 €. Le fils paie 2 500 € de frais d'acte. Le 15 novembre 2026, mère et fils vendent la pleine propriété 400 000 €. La mère a 76 ans et son usufruit vaut 30 %. L'exemple n'intègre aucune dépense de travaux.

Le fils supporte l'essentiel de l'impôt, parce que sa nue-propriété a été évaluée à 60 % lors de la donation alors qu'elle représente 70 % du prix de vente et que sa durée de détention ne court que depuis 2016. Ventiler le prix avec l'âge de la mère au jour de la donation, erreur fréquente, ramènerait la fraction du fils à 240 000 € et son imposition à 32 157 €. L'écart de 12 396 € serait rappelé avec l'intérêt de retard.

L'indivision

La vente à un tiers

La vente d'un bien indivis à un tiers, amiable ou par licitation, est une cession à titre onéreux. La plus-value est imposable au nom de chaque coïndivisaire pour sa part, que la licitation fasse cesser l'indivision ou non (BOI-RFPI-PVI-10-40-100, version du 14 avril 2014, § 70). Chaque indivisaire retient son propre prix d'acquisition, sa propre durée de détention et ses propres exonérations. Un indivisaire qui occupe le bien à titre de résidence principale est exonéré pour sa quote-part, les autres non.

Le partage et la licitation entre indivisaires

Le partage avec soulte vaut en principe cession pour les droits des copartageants autres que l'attributaire. Certains partages sont exonérés, même avec soulte, selon l'origine de l'indivision et la qualité des copartageants (même source, § 1 à § 50).

Les copartageants admis sont les membres originaires de l'indivision, leurs conjoints, ascendants, descendants et ayants droit à titre universel, à l'exclusion des ayants droit à titre particulier (même source, § 10). La licitation au profit de l'une de ces personnes suit la même distinction que le partage (même source, § 70). Les droits d'enregistrement du partage, droit de partage et taux réduit, sont traités au chapitre 8.

Le prix d'acquisition après un partage

L'attributaire qui revend plus tard le bien calcule sa plus-value selon le régime qui s'est appliqué au partage. Lorsque le partage n'a pas été imposé, le prix d'acquisition est la valeur du bien au jour de son entrée dans l'indivision et la date d'acquisition celle de cette entrée. La soulte versée n'est pas prise en compte. Lorsqu'un bien recueilli par succession a ensuite été partagé par donation-partage, la date retenue est celle du décès (BOI-RFPI-PVI-10-40-100, § 80 et BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 410).

Lorsque le partage a été imposé, deux fractions coexistent. La quote-part détenue depuis l'origine conserve sa valeur et sa date d'entrée. La part acquise au partage a pour prix la soulte payée et pour date celle du partage (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 280 et § 400). Lors d'une vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives, la moins-value brute d'une fraction s'impute sur la plus-value brute des autres (II de l'article 150 VD du CGI).

Exemple, deux amis et deux concubins

L'exemple qui suit est illustratif. Deux personnes ont acheté en mars 2012 un appartement 180 000 € à parts égales. En septembre 2026, l'une rachète la moitié de l'autre pour 140 000 €. Si elles sont de simples amis, le vendeur calcule sa plus-value sur sa moitié. Son prix de revient est de 90 000 € majoré des forfaits de 7,5 % pour frais et de 15 % pour travaux, soit 110 250 €. Sa plus-value brute atteint 29 750 €. Après quatorze années pleines de détention, il paie 2 600 € d'impôt sur le revenu et 4 357 € de prélèvements sociaux, soit 6 957 €.

Si les deux acheteurs vivaient en concubinage lors de l'achat, l'opération est un partage ou une licitation entre concubins portant sur un bien acquis pendant le concubinage. Aucune plus-value n'est imposée. Si le concubinage n'a commencé qu'après l'achat, le partage est imposé à hauteur de la soulte comme entre amis. La date de début de la vie commune doit pouvoir être prouvée, la notion de concubinage renvoyant à la doctrine relative à la résidence principale (BOI-RFPI-PVI-10-40-100, § 40). Pour les droits d'enregistrement de l'opération entre concubins, le chapitre 8 signale une divergence entre sources officielles à soumettre au notaire.

L'indivision successorale

Chaque héritier retient comme prix d'acquisition sa quote-part de la valeur déclarée dans la succession, majorée des frais réellement acquittés, dont les droits de succession et les frais d'acte afférents au bien. Le forfait de 7,5 % est réservé aux acquisitions à titre onéreux. La durée de détention court depuis le décès. Une valeur sous-estimée dans la déclaration de succession réduit les droits mais augmente la plus-value à la revente (chapitres 88 et 112).

Le couple

Les époux selon le régime matrimonial

Sous un régime de communauté, le bien commun appartient aux deux époux. Lors d'une vente, chacun est cédant pour moitié. Le seuil de la surtaxe s'apprécie sur la quote-part de chacun (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 40 et chapitre 91). Le bien propre d'un époux n'a qu'un cédant, même si sa plus-value figure sur la déclaration commune.

Sous la séparation de biens, les époux qui achètent ensemble sont indivisaires dans la proportion de leurs droits indiquée dans l'acte. Le partage de ce bien entre eux n'est pas imposé, même en dehors d'un divorce (BOI-RFPI-PVI-10-40-100, § 30). Sous la communauté universelle, la doctrine précise les modalités de calcul de la plus-value au paragraphe 150 de BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, à examiner avec le notaire lorsque le régime a été adopté en cours de mariage.

Les partenaires de PACS

Les partenaires de PACS qui acquièrent ensemble sont en principe indivisaires. Pour la surtaxe, ils sont traités comme des indivisaires, chacun pour sa quote-part (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 50). Le partage d'un bien acquis par eux, avant ou pendant le pacte, n'est pas imposé, sans qu'il soit nécessaire que le pacte soit rompu (BOI-RFPI-PVI-10-40-100, § 50).

Les concubins

Les concubins ne forment pas un foyer fiscal. Chacun déclare sa plus-value dans son propre foyer et constitue un cédant distinct pour la surtaxe (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 30). Le régime de faveur des partages ne vise que les biens acquis pendant le concubinage, comme le montre l'exemple précédent.

La résidence principale du couple qui se sépare

L'exonération de la résidence principale suppose en principe que le logement soit la résidence du cédant au jour de la vente. La doctrine admet que le conjoint qui a quitté le logement conserve l'exonération si son ex-conjoint l'a occupé jusqu'à la mise en vente et si la vente intervient dans des délais normaux. Il n'est pas exigé de délai minimal entre la séparation et la mise en vente. La propriété d'un autre logement par celui qui est parti ne fait pas obstacle à l'exonération. Ces règles valent pour les partenaires de PACS et les concubins (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, version du 19 décembre 2018, § 260 et § 270).

Le délai normal de vente est en principe d'un an au plus, apprécié selon le marché local, le prix demandé et les diligences accomplies. Un logement loué ou occupé gratuitement entre le départ et la vente perd l'exonération (même source, § 180 et § 190). La fiche officielle rappelle que l'un des anciens membres du couple doit avoir occupé le logement jusqu'à sa mise en vente (service-public.gouv.fr).

Le divorce et le rachat de soulte

Le partage de communauté ou d'indivision

L'attribution d'un bien commun ou indivis à l'un des époux, moyennant une soulte, est un partage. L'époux qui reçoit la soulte n'est pas imposé sur une plus-value (BOI-RFPI-PVI-10-40-100, § 30). Le droit de partage dû lors d'une séparation de corps, d'un divorce ou d'une rupture de PACS est réduit, son taux et son assiette étant détaillés au chapitre 8 et dans le Guide des sociétés immobilières, La SCI dans le divorce.

L'époux attributaire qui revend ensuite le bien retient comme prix d'acquisition la valeur d'entrée du bien dans l'indivision ou la communauté et comme date celle de cette entrée, pour la totalité du bien. La soulte qu'il a payée ne majore pas son prix d'acquisition (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 410). Il bénéficie en contrepartie de la durée de détention d'origine.

La vente à l'ex-conjoint d'un bien propre

Le bien propre d'un époux qui est cédé à l'autre ne relève pas du régime des partages, puisqu'il n'est pas indivis. La vente est imposée chez le cédant selon le droit commun. L'attribution d'un bien propre en paiement d'une prestation compensatoire soulève des questions d'enregistrement et de plus-value propres, qui doivent être vérifiées avec le notaire avant la convention de divorce. La réduction d'impôt attachée au versement en capital est présentée dans le guide des sociétés immobilières cité ci-dessus.

Exemple, le rachat de soulte puis la revente

L'exemple qui suit est illustratif. Des époux mariés sous le régime de la communauté ont acheté le 20 mai 2014 un appartement loué pour 200 000 €. Lors du divorce en 2026, il vaut 300 000 € sans dette et le mari se le fait attribuer en versant 150 000 € de soulte. L'épouse n'est pas imposée. Si le mari revend le bien le 30 juin 2030 pour 340 000 €, sous réserve des règles alors en vigueur, le calcul est le suivant.

Le calcul erroné minore l'impôt de 12 579 €. Il serait rectifié avec l'intérêt de retard et, en cas de manquement délibéré, une majoration de 40 % (chapitre 126). Le calcul correct reflète une contrepartie réelle. L'époux qui a payé la soulte n'a pas pu l'ajouter à son prix de revient, mais conserve les seize années de détention.

Le décès

La vente par le conjoint survivant et les héritiers

Au décès d'un époux commun en biens, la communauté est dissoute. Le conjoint survivant conserve sa moitié avec la date et le prix d'acquisition d'origine. Les droits qu'il recueille dans la succession, comme ceux des autres héritiers, ont pour prix d'acquisition la valeur déclarée dans la succession et pour date celle du décès. Une vente ultérieure combine donc deux fractions, chacune avec ses propres abattements. En cas d'usufruit du conjoint survivant, les règles du démembrement s'ajoutent à cette distinction.

La plus-value d'une vente réalisée avant le décès figure sur la déclaration commune du couple. Celle d'une vente réalisée après le décès est imposée chez chaque cédant, conjoint survivant et héritiers, dans son propre foyer (chapitres 3 et 133). Le bien vendu par une succession encore indivise produit une plus-value pour chaque héritier, calculée sur sa quote-part.

Exemple, la veuve qui vend deux ans après le décès

L'exemple qui suit est illustratif. Des époux communs en biens ont acheté en mai 2008 un appartement loué pour 160 000 €. Le mari décède en février 2024 et sa veuve recueille sa moitié en pleine propriété, évaluée à 150 000 € dans la déclaration de succession, avec 1 500 € de frais justifiés. Elle vend l'appartement 330 000 € en octobre 2026.

La veuve paie 16 740 € au total. Calculer toute la plus-value depuis 2008, ou toute la plus-value depuis 2024, fausse le résultat. La seconde fraction ne bénéficie pas du forfait de 15 % pour travaux, réservé aux biens détenus depuis plus de cinq ans.

Les enfants mineurs, les non-résidents et l'outre-mer

L'enfant mineur

Un enfant mineur propriétaire d'un bien ou d'un droit démembré est un cédant distinct. Sa plus-value est calculée avec sa propre valeur d'entrée et sa propre durée de détention, puis reportée sur la déclaration du foyer auquel il est rattaché, sauf imposition distincte (chapitre 3). Il constitue un cédant distinct pour la surtaxe. La vente d'un immeuble appartenant à un mineur suppose les autorisations prévues par le Code civil, ce qui allonge les délais de signature.

Les non-résidents

Un indivisaire, un usufruitier ou un nu-propriétaire non-résident est imposé sur sa propre plus-value selon l'article 244 bis A du CGI, éventuellement par l'intermédiaire d'un représentant fiscal accrédité. Il peut bénéficier de l'exonération propre aux non-résidents dans ses conditions (chapitre 116). Dans une même vente, des cédants résidents et non-résidents relèvent donc de régimes différents, que le notaire distingue sur la déclaration. Un résident de France indivisaire d'un bien situé à l'étranger relève des conventions fiscales (chapitres 118 et 119).

L'outre-mer

Les règles de ce chapitre s'appliquent dans les départements d'outre-mer, où les indivisions successorales anciennes sont fréquentes. Leur sortie peut relever de règles civiles particulières, à vérifier avec le notaire (chapitre 121). Les collectivités d'outre-mer dotées de l'autonomie fiscale appliquent leurs propres règles.

Les sociétés et les changements de régime

Lorsque le bien est détenu par une SCI à l'impôt sur le revenu, la plus-value est calculée par la société et imposée au nom des associés. Le démembrement porte alors sur les parts, ce que traite le Guide des sociétés immobilières, Le démembrement de parts sociales. Le partage de parts d'une société à prépondérance immobilière bénéficie du même régime de faveur que le partage d'immeubles, en application de l'article 150 UB du CGI (chapitre 94).

Lorsque la société a opté pour l'impôt sur les sociétés, la plus-value de cession de l'immeuble relève de l'impôt sur les sociétés et la cession de parts du régime des valeurs mobilières (chapitre 100). Les règles de ce chapitre cessent alors de s'appliquer à l'immeuble lui-même.

La vigilance de l'administration

L'administration contrôle la cohérence des quotes-parts déclarées avec les titres, l'âge retenu pour la ventilation, la valeur déclarée lors d'une donation ou d'une succession et la réalité de la résidence principale invoquée après une séparation. Elle examine aussi les donations consenties peu avant une vente et les cessions d'usufruit temporaire à des sociétés contrôlées.

L'article L64 du LPF vise les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal et l'article L64 A, pour les actes passés depuis le 1er janvier 2020, ceux à but principalement fiscal. L'abus de droit de l'article L64 entraîne une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a pas eu l'initiative principale des actes ni n'en a été le principal bénéficiaire. Le rescrit de l'article L64 B permet d'interroger l'administration avant de signer (chapitres 10 et 127).

Le projet de loi de finances pour 2027

Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé le 1er octobre 2026 et se trouve en discussion au Parlement au 25 octobre 2026, sans qu'aucune de ses mesures soit adoptée. Les sources consultées pour ce chapitre ne font apparaître aucune mesure modifiant l'article 669 du CGI, le régime fiscal des partages ou le calcul de la plus-value démembrée. L'état du texte est suivi au chapitre 136 et dans le Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027.

Les erreurs fréquentes

• Ventiler le prix selon l'âge de l'usufruitier à la donation. Dans l'exemple du démembrement, le fils déclarerait 32 157 € au lieu de 44 553 €, soit 12 396 € rappelés.
• Retenir la seule nue-propriété comme prix d'acquisition après la réunion de l'usufruit. Le chapitre 7 chiffre l'excès d'impôt à 21 515 € dans son exemple.
• Ajouter la soulte payée au prix d'acquisition après un divorce. L'impôt est minoré de 12 579 € dans l'exemple du rachat de soulte et rectifié.
• Calculer la plus-value d'une veuve sur une seule date. Les deux fractions ont des prix et des durées différents.
• Oublier que le concubinage doit précéder l'achat. Le partage d'un bien acquis avant la vie commune est imposé à hauteur de la soulte.
• Croire le conjoint parti privé de l'exonération de la résidence principale. Il la conserve si l'autre a occupé le logement jusqu'à la mise en vente.
• Louer l'ancienne résidence principale du couple en attendant la vente. L'exonération est perdue pour les deux.
• Apprécier le seuil de 15 000 € sur la valeur de la nue-propriété. Le seuil se calcule sur la valeur reconstituée en pleine propriété.

Liste de contrôle

1. Chaque cédant est identifié avec son titre, sa quote-part, son droit et sa date d'entrée.
2. Le prix de cession est ventilé selon l'âge de l'usufruitier au jour de la vente, ou une autre répartition est justifiée.
3. Le prix d'acquisition de chaque droit suit la règle applicable, fraction du prix d'origine, valeur de l'acte ou somme des valeurs.
4. La cession d'un usufruit temporaire est traitée en revenus selon l'article 13, 5 du CGI.
5. Le régime du partage est identifié selon l'origine de l'indivision et la qualité des copartageants.
6. Pour un attributaire, la valeur et la date d'entrée dans l'indivision sont retenues, sans la soulte.
7. Les fractions acquises à des dates différentes sont calculées séparément.
8. Les exonérations, le seuil de 15 000 € et la surtaxe sont appréciés pour chaque cédant.
9. La résidence principale du couple séparé est restée occupée par l'un des deux jusqu'à la mise en vente.
10. La plus-value de chacun est reportée sur la bonne déclaration de revenus, l'année d'un événement familial comprise.
11. Les donations ou partages précédant une vente reposent sur un motif patrimonial documenté.
12. L'état du projet de loi de finances pour 2027 est vérifié à la date de la vente.