La contribution sur les hauts revenus et la contribution différentielle

Deux impositions s'ajoutent à l'impôt sur le revenu (IR) des foyers dont le revenu fiscal de référence (RFR) dépasse 250 000 € pour une personne seule et 500 000 € pour un couple soumis à imposition commune. La contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR), créée en 2012, frappe la fraction du revenu qui excède ces seuils. La contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR), créée par la loi de finances pour 2025 et reconduite par celle pour 2026, garantit une imposition minimale de 20 % à ces mêmes foyers.

Pour un investisseur immobilier, ces contributions jouent rarement sur les loyers seuls. Elles apparaissent l'année d'une cession importante, d'une distribution exceptionnelle par une société à l'impôt sur les sociétés (IS) ou lorsque des revenus imposés à un taux proportionnel dominent le revenu du foyer. Ce chapitre expose leurs fondements, leur assiette, leur calcul, le lissage des revenus exceptionnels, l'acompte de la CDHR, l'effet d'une plus-value immobilière exceptionnelle et l'état des textes au 25 octobre 2026. Le barème de l'impôt sur le revenu est présenté au chapitre 45 et la surtaxe sur les plus-values immobilières élevées, qui est une taxe distincte, au chapitre 91.

Deux contributions à ne pas confondre

Le sigle BOFiP désigne le Bulletin officiel des finances publiques, dont la série BOI-IR-CHR commente la CEHR et la série BOI-IR-CDHR, publiée le 30 juin 2026, commente la CDHR.

La contribution exceptionnelle sur les hauts revenus

Le champ

La CEHR est due par les contribuables passibles de l'impôt sur le revenu dont le RFR dépasse les seuils. Elle vise les résidents de France sur l'ensemble de leurs revenus et les non-résidents sur leurs revenus de source française qui entrent dans le RFR (BOI-IR-CHR, § 30). Les revenus exonérés d'impôt sur le revenu en vertu d'une convention fiscale sont aussi exonérés de contribution.

La fiche officielle précise que le foyer doit être imposable à l'impôt sur le revenu et que les seuils ne sont pas relevés en fonction des personnes à charge (service-public.gouv.fr). Un couple avec trois enfants et un célibataire sans enfant ne se distinguent que par le seuil lié à l'imposition commune.

Le barème

Ces taux figurent sur la fiche vérifiée le 15 avril 2026. Le montant est arrondi à l'euro le plus proche. Un célibataire dont le RFR atteint 400 000 € paie 150 000 € multipliés par 3 %, soit 4 500 €. À 550 000 €, il paie 7 500 € sur la première tranche et 2 000 € sur la seconde, soit 9 500 €.

Le revenu fiscal de référence

Le RFR est défini par le IV de l'article 1417 du CGI. Il correspond au montant net des revenus et plus-values retenus pour l'établissement de l'impôt sur le revenu, majoré de certains revenus exonérés, abattements, charges et revenus soumis à un prélèvement libératoire expressément visés par ce texte. Pour la CEHR, les revenus soumis au système du quotient de l'article 163-0 A sont retenus pour leur montant total, avant division (BOI-IR-CHR, § 40 à 60).

Pour un patrimoine immobilier, le RFR comprend notamment les revenus fonciers nets, les bénéfices de location meublée, les dividendes et intérêts versés par une société à l'IS et la plus-value immobilière nette imposable. La doctrine impose en effet de reporter sur la déclaration d'ensemble des revenus le montant net imposable des plus-values relevant des articles 150 U à 150 UD du CGI, qui entrent par nature dans le RFR. Les plus-values exonérées, comme celle de la résidence principale, ou entièrement effacées par l'abattement pour durée de détention n'y figurent pas (BOI-RFPI-PVI-30-40, § 90).

Les changements de situation familiale

Les modalités suivent celles de l'impôt sur le revenu (BOI-IR-CHR, § 70 à 100). L'année du mariage ou du pacte civil de solidarité (PACS), la contribution est calculée sur le RFR du foyer formé par les deux conjoints ou partenaires, avec le seuil de 500 000 €. En cas d'option pour l'imposition distincte cette année-là, de séparation ou de divorce, le RFR est calculé séparément pour chacun, avec le seuil de 250 000 €.

L'année du décès d'un époux, deux contributions sont établies. L'une porte sur le RFR du foyer avant le décès, l'autre sur celui du conjoint survivant pour la période postérieure. Une plus-value réalisée par la succession après le décès relève en revanche des héritiers, chacun pour sa part et dans son propre foyer.

Des concubins forment deux foyers distincts. Chacun apprécie le seuil de 250 000 € sur son propre RFR. Lorsque leurs revenus sont déséquilibrés, l'écart peut être sensible. Un couple marié qui déclare 450 000 € et 50 000 € ne paie aucune CEHR sur 500 000 €, alors que des concubins dans la même situation paieraient 6 000 € sur les 200 000 € qui excèdent le seuil de celui qui perçoit 450 000 €.

Le paiement

La CEHR est recouvrée comme l'impôt sur le revenu et figure sur le même avis que l'impôt et les prélèvements sociaux, au niveau du net à payer. Les crédits d'impôt et les prélèvements non libératoires s'imputent d'abord sur l'impôt sur le revenu, puis sur les autres impositions et enfin sur la contribution. Le seuil de mise en recouvrement de l'article 1657 du CGI est commun à ces impositions (BOI-IR-CHR, § 310 à 340).

La doctrine de 2017 précise que la contribution ne donne pas lieu aux anciens acomptes provisionnels ni aux prélèvements de mensualisation. Elle n'a pas davantage d'acompte propre dans le système du prélèvement à la source. Un foyer qui prévoit d'y être soumis l'année d'une vente a donc intérêt à provisionner la somme, qui sera réclamée avec le solde figurant sur l'avis de l'été suivant (chapitre 48).

Le lissage des revenus exceptionnels

Les trois conditions

Un mécanisme de quotient atténue la CEHR lorsque le RFR de l'année est gonflé par des revenus exceptionnels. Il s'applique si trois conditions cumulatives sont réunies (BOI-IR-CHR, § 140 et 150).

• Le RFR de chacune des deux années précédentes n'a pas dépassé le seuil, 250 000 € ou 500 000 € selon la situation.
• Le RFR de l'année d'imposition est au moins égal à une fois et demie la moyenne des RFR des deux années précédentes.
• Le contribuable a été passible de l'impôt sur le revenu en France, pour plus de la moitié de ses revenus de même nature, au titre de chacune des deux années précédentes, ce qu'il doit justifier.

Le mécanisme ne dépend donc pas de la nature du revenu. Une plus-value immobilière, une distribution exceptionnelle ou un revenu foncier ponctuel peuvent en bénéficier, pourvu que la progression du RFR soit suffisante et que le foyer n'ait pas déjà été au-dessus du seuil.

Le calcul

La moyenne des RFR des deux années précédentes forme le revenu ordinaire. La contribution est égale à deux fois celle que donnerait le barème appliqué à la somme du revenu ordinaire et de la moitié de l'excédent du RFR de l'année sur ce revenu ordinaire. Le BOFiP présente cette base sous la forme de la moitié de la somme du RFR de l'année et de la moyenne des deux années précédentes (même source, § 190 à 210).

La demande s'adresse au service des impôts dont relève le foyer. Le lissage n'est pas appliqué d'office. En cas de changement de situation familiale pendant la période de référence, sa mise en œuvre passe par une réclamation qui comporte les éléments de reconstitution des RFR des foyers auxquels chaque conjoint a appartenu (même source, § 250 et 260). Le délai de réclamation de droit commun s'applique (chapitre 129).

Premier exemple, un célibataire qui vend un immeuble

Exemple illustratif. Un bailleur célibataire déclare habituellement 120 000 € de RFR, issus de salaires et de revenus fonciers. L'année où il vend un immeuble de rapport, la plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu, après abattement pour durée de détention, est de 300 000 €. Son RFR atteint 420 000 €.

Le lissage réduit la contribution de 3 900 €. Il ne touche ni l'impôt de 19 % sur la plus-value, ni les prélèvements sociaux, ni la surtaxe sur les plus-values élevées, qui suivent leurs propres règles (chapitres 46 et 91).

Deuxième exemple, un couple qui vend un ensemble de lots

Exemple illustratif. Un couple marié déclare habituellement 200 000 € de RFR. L'année d'une cession, son RFR atteint 650 000 €. La CEHR de droit commun est de 150 000 € multipliés par 3 %, soit 4 500 €. La base de lissage est de 650 000 € plus 200 000 €, divisés par 2, soit 425 000 €, inférieure au seuil de 500 000 €. La contribution après lissage est nulle et le gain est de 4 500 €.

La contribution différentielle sur les hauts revenus

Le fondement et la durée

La CDHR est codifiée à l'article 224 du CGI. Elle a été créée par l'article 10 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, modifié par l'article 2 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. Elle s'applique à compter de l'imposition des revenus de 2025, jusqu'à l'imposition des revenus de l'année au titre de laquelle le projet de loi d'approbation des comptes constate un déficit du budget inférieur à 3 % du produit intérieur brut (actualité BOFiP du 30 juin 2026).

Elle vise à garantir une imposition minimale de 20 % aux contribuables dont le revenu de référence dépasse les seuils. Elle s'ajoute à l'impôt sur le revenu et à la CEHR lorsque celles-ci, augmentées de certains éléments, n'atteignent pas ce niveau.

Le champ

Sont visées les personnes physiques passibles de l'impôt sur le revenu et domiciliées fiscalement en France, quelle que soit l'origine de leurs revenus, sous réserve des conventions fiscales. Les contribuables domiciliés hors de France ne sont pas imposables, même sur leurs revenus de source française. Les non-résidents dits Schumacker, qui perçoivent l'essentiel de leurs revenus en France, entrent dans le champ pour leurs seuls revenus de source française (BOI-IR-CDHR-10, § 10 à 20).

Pour l'application de la contribution, la France comprend la métropole, la Guadeloupe, La Réunion, la Martinique, la Guyane et Mayotte. Les collectivités d'outre-mer, dont la Polynésie française, Wallis-et-Futuna et Saint-Pierre-et-Miquelon, la Nouvelle-Calédonie et les Terres australes et antarctiques françaises sont exclues, de même que Saint-Barthélemy et Saint-Martin sous une condition de résidence de cinq ans (même source, § 30). À compter de l'imposition des revenus de 2026, l'année du départ de France, la contribution porte sur les revenus disponibles jusqu'au départ, ceux dont l'imposition était différée et les bénéfices professionnels réalisés depuis le dernier exercice taxé (même source, § 60).

Le revenu de référence

Le revenu de référence est le RFR du foyer, calculé sans application du quotient, puis diminué de certains abattements, revenus exonérés et produits à régime spécifique énumérés par la loi (même source, § 90 à 190). Sont notamment exclus l'abattement de 40 % sur les dividendes imposés au barème, certains bénéfices exonérés en zone d'aide, les revenus exonérés par une convention fiscale et les plus-values en report dont le report expire. Les revenus exceptionnels sont, sur demande, retenus pour un quart de leur montant.

Les revenus fonciers, les bénéfices de location meublée et la plus-value immobilière nette imposable restent dans le revenu de référence. Aucune exclusion propre à l'immobilier n'est prévue par la doctrine publiée, qui renvoie pour la plus-value immobilière aux règles générales du RFR et à celles des revenus exceptionnels.

Le calcul

La contribution est égale à la différence positive entre deux montants (même source, § 240 à 370).

• Le premier montant est égal à 20 % du revenu de référence, diminué d'une décote lorsque ce revenu ne dépasse pas 330 000 € pour une personne seule ou 660 000 € pour un couple soumis à imposition commune.
• Le second montant additionne l'impôt sur le revenu retenu, la CEHR, certains prélèvements libératoires, une majoration de 1 500 € par personne à charge et une majoration de 12 500 € pour les couples soumis à imposition commune.

La décote ramène le premier montant à 82,5 % de la fraction du revenu de référence qui excède 250 000 € ou 500 000 €. Elle assure une entrée progressive dans la contribution, nulle au seuil et complète à 330 000 € ou 660 000 €. Elle figure dans la doctrine du 30 juin 2026.

L'impôt sur le revenu retenu est majoré de l'avantage procuré par certaines réductions et certains crédits d'impôt, dans la limite de l'impôt dû. La doctrine cite notamment les réductions pour investissements outre-mer, pour souscription au capital de petites et moyennes entreprises et la réduction Malraux (même source, § 250 à 300). Une réduction Malraux ne fait donc pas baisser le second montant et ne crée pas de CDHR. Pour les autres réductions et crédits liés à l'immobilier, reportez-vous à la liste détaillée de la doctrine avant tout calcul. La CEHR retenue est calculée sans lissage.

Les revenus exceptionnels

Un revenu est exceptionnel au sens de la CDHR s'il l'est à la fois par sa nature et par son montant (BOI-IR-CDHR-20, § 10 à 110). Par sa nature, il ne doit pas être susceptible d'être recueilli annuellement et ne pas provenir de l'activité professionnelle normale. Les revenus imposés à un taux proportionnel peuvent être exceptionnels. Le caractère exceptionnel s'apprécie au cas par cas et peut résulter de l'absence d'opérations de même nature les années antérieures et postérieures. Par son montant, il doit dépasser la moyenne des revenus nets imposés au titre des trois années précédentes.

Le revenu exceptionnel n'entre dans le revenu de référence que pour un quart. L'impôt sur le revenu ainsi que la CEHR qui s'y rapportent ne sont retenus que pour un quart (même source, § 130 à 210). La demande se fait par la déclaration complémentaire n° 2042 C. En cas de demande injustifiée, l'administration requalifie les revenus par une proposition de rectification (BOI-IR-CDHR-30, § 1 et 90).

La doctrine ne cite pas expressément la plus-value immobilière des particuliers. Une cession isolée d'un immeuble par un particulier qui n'en réalise pas habituellement présente les traits d'un revenu non récurrent, mais la qualification reste une appréciation au cas par cas. Un contribuable qui vend régulièrement des biens, ou qui exerce une activité de marchand de biens, ne peut pas s'en prévaloir. En cas de doute sur un enjeu important, le rescrit permet d'obtenir la position de l'administration avant de déposer la déclaration (chapitre 10).

L'acompte de décembre

La CDHR donne lieu à un acompte versé entre le 1er et le 15 décembre de l'année de perception des revenus, égal à 95 % de la contribution estimée et arrondi à l'euro le plus proche. Le contribuable l'estime lui-même en retenant les revenus réalisés au 1er décembre et une estimation de ceux attendus jusqu'au 31 décembre. Il le déclare et le paie dans son espace particulier, rubrique du prélèvement à la source, un simulateur étant proposé sur le site impots.gouv.fr (BOI-IR-CDHR-30, § 40 à 80).

Pour les revenus de 2026, l'acompte est donc à déclarer et à verser entre le 1er et le 15 décembre 2026. Il s'imputera sur la contribution qui figurera sur l'avis de l'été 2027. Un excédent est restitué et un complément est mis en recouvrement avec le solde de l'impôt (service-public.gouv.fr). La CDHR n'entre pas dans le calcul du prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu.

La majoration de 20 %

Une majoration de 20 % s'applique en cas de défaut ou de retard de paiement de l'acompte, ou lorsque l'acompte versé est inférieur de plus de 20 % à 95 % de la contribution due. En cas de défaut ou de retard, elle porte sur 95 % de la contribution due. En cas d'insuffisance, elle porte sur la différence entre 95 % de la contribution due et l'acompte versé. Pour une contribution de 10 000 €, un acompte de 5 000 € entraîne ainsi une majoration de 20 % sur 4 500 €, soit 900 € (même source, § 110 et 120).

Les compléments de contribution peuvent en outre donner lieu aux intérêts de retard et aux majorations de l'impôt sur le revenu. Un retard de paiement de la contribution peut entraîner la majoration de l'article 1730 du CGI. Le contrôle suit les règles de l'impôt sur le revenu, avec un délai de reprise courant en principe jusqu'à la fin de la troisième année qui suit celle de l'imposition (article L169 du livre des procédures fiscales, LPF, chapitre 122).

Troisième exemple, un investisseur rémunéré par dividendes

Exemple illustratif, calculé avec le barème applicable aux revenus de 2025 et sans réduction d'impôt. Un célibataire sans enfant perçoit 40 000 € de revenus fonciers nets et 260 000 € de dividendes versés par sa société immobilière à l'IS, imposés au taux forfaitaire de 12,8 %. Son revenu de référence est de 300 000 €.

Sans la décote, la contribution aurait atteint 20 116,01 €. L'exemple montre que la CDHR vise d'abord les revenus imposés à un taux proportionnel inférieur à 20 %, comme les dividendes au taux forfaitaire. Les loyers imposés au barème y exposent rarement à eux seuls.

Quatrième exemple, un couple au-delà de la décote

Exemple illustratif, mêmes hypothèses de barème. Un couple marié avec deux enfants à charge, soit trois parts, perçoit 100 000 € de revenus fonciers nets et 800 000 € de dividendes. Son revenu de référence est de 900 000 €, supérieur à 660 000 €, si bien qu'aucune décote ne joue.

Si le couple ne verse que 20 000 € d'acompte, l'insuffisance dépasse 20 % de l'acompte dû de 35 630,72 €. La majoration de 20 % porte sur 15 630,72 € et atteint 3 126,14 €.

L'effet d'une plus-value immobilière exceptionnelle

Sur la CEHR

La plus-value immobilière nette imposable entre dans le RFR. Elle peut donc faire franchir le seuil de la CEHR à un foyer qui ne l'atteint jamais par ailleurs, comme dans les deux premiers exemples. Le RFR retient la plus-value après l'abattement pour durée de détention propre à l'impôt sur le revenu, de sorte qu'une détention longue réduit aussi la contribution. Une plus-value entièrement exonérée, par exemple après vingt-deux ans de détention ou pour une résidence principale, n'y entre pas.

Le lissage est l'outil principal. Il suppose que le foyer soit resté sous le seuil les deux années précédentes. Un investisseur qui vend un bien chaque année ne peut pas en bénéficier la deuxième année, son RFR de l'année précédente ayant déjà dépassé le seuil.

Sur la CDHR

L'effet sur la CDHR est en général plus limité. L'impôt de 19 % sur la plus-value immobilière est un impôt sur le revenu au sens de l'article 200 B du CGI. L'exemple de la doctrine intègre dans l'impôt retenu l'impôt proportionnel de 12,8 % sur les revenus de capitaux. La doctrine ne traite toutefois pas expressément de l'impôt sur la plus-value immobilière, ni de la surtaxe des plus-values élevées, qui est une taxe distincte de l'impôt sur le revenu.

Reprenons un célibataire qui déclare 100 000 € de salaires et de revenus fonciers et réalise une plus-value nette imposable de 300 000 €. Son revenu de référence est de 400 000 €. L'impôt au barème est de 24 800,52 €, l'impôt sur la plus-value de 57 000 € et la CEHR sans lissage de 4 500 €, soit 86 300,52 € pour un premier montant de 80 000 €. Si l'impôt de 19 % est retenu, aucune CDHR n'est due. Si la plus-value est reconnue exceptionnelle, son quart seulement entre dans le revenu de référence, qui tombe à 175 000 €, sous le seuil de 250 000 €. Dans les deux lectures, la contribution est nulle. Le risque apparaît surtout lorsque la vente coïncide avec d'autres revenus imposés à moins de 20 %.

La surtaxe et les autres impositions de la vente

La surtaxe sur les plus-values immobilières élevées s'applique lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €, seuil apprécié par cédant et, pour une société de personnes, au niveau de la société avec une tolérance qui ne vise que la quote-part des associés soumis à l'impôt sur le revenu (chapitre 91). Elle se calcule sur la déclaration n° 2048-IMM et s'acquitte chez le notaire, indépendamment de la CEHR et de la CDHR. Une même vente peut donc supporter l'impôt de 19 %, les prélèvements sociaux de 17,2 %, la surtaxe, la CEHR et, plus rarement, la CDHR.

Les situations particulières

Le démembrement et l'indivision

Lorsque le bien est démembré, l'usufruitier inclut les loyers dans son RFR. Lors d'une vente de la pleine propriété, l'usufruitier et le nu-propriétaire réalisent chacun la plus-value afférente à ses droits, selon la répartition du prix entre eux (chapitre 92). Une vente en démembrement répartit donc la plus-value entre deux foyers, ce qui peut maintenir chacun sous le seuil. Une répartition du prix sans rapport avec la valeur des droits de chacun expose à une rectification et, si elle n'a d'autre but que d'éluder l'impôt, à l'abus de droit.

En indivision, chaque indivisaire inclut sa quote-part de loyers et de plus-value dans son propre RFR. Une indivision successorale qui vend un immeuble important produit ainsi autant de plus-values que d'indivisaires, chacune appréciée dans le foyer de son bénéficiaire.

Les enfants rattachés

Les revenus d'un enfant rattaché au foyer, qu'il soit mineur ou majeur rattaché sur option, entrent dans le RFR du foyer. Une plus-value réalisée sur un bien détenu par un enfant mineur s'ajoute donc à celle des parents. Le rattachement d'un enfant majeur qui perçoit des revenus fonciers importants mérite d'être comparé à une imposition séparée, l'avantage de quotient familial étant plafonné alors que les seuils de la CEHR ne tiennent pas compte des personnes à charge (chapitres 3 et 45).

Les sociétés

La quote-part de résultat d'une société civile immobilière (SCI) soumise à l'IR et la quote-part de plus-value qu'elle réalise entrent dans le RFR de chaque associé personne physique. Pour une société à l'IS, seuls les dividendes, intérêts et plus-values de cession de parts entrent dans le RFR de l'associé. La politique de distribution d'une société à l'IS influence donc directement l'exposition du foyer à la CEHR et à la CDHR, ce que présente le Guide des sociétés immobilières, Distribuer les bénéfices.

Une société qui change de régime fiscal modifie la nature des sommes qui remontent vers l'associé. La société qui opte pour l'IS cesse de faire remonter un résultat foncier annuel, mais une distribution exceptionnelle ultérieure peut concentrer le RFR sur une année. Une société qui revient à l'IR fait au contraire remonter chaque année sa quote-part de résultat (chapitres 99 et 100).

Les non-résidents et les résidents propriétaires à l'étranger

Un non-résident propriétaire d'immeubles en France reste redevable de la CEHR sur ses revenus de source française compris dans le RFR, sous réserve des conventions, mais il échappe en principe à la CDHR. Un résident de France propriétaire d'un bien à l'étranger inclut les revenus et plus-values imposables en France dans son RFR. Les revenus exonérés en France par une convention fiscale sont exclus de la CEHR et du revenu de référence de la CDHR (chapitres 115, 118 et 119).

L'outre-mer

Les contribuables domiciliés dans les départements d'outre-mer, Mayotte comprise, relèvent des deux contributions dans les conditions de droit commun. Les résidents des collectivités d'outre-mer à fiscalité propre sont exclus du champ de la CDHR pour l'application de l'article 224, sous la condition de résidence propre à Saint-Barthélemy et Saint-Martin (chapitre 121).

Le sort des contributions en 2026 et dans le projet de loi de finances pour 2027

Pour les revenus de 2026, la CEHR s'applique avec le barème présenté plus haut et la CDHR avec la décote, l'acompte de décembre 2026 et la majoration de 20 %. Le barème de l'impôt sur le revenu applicable aux revenus de 2026 sera fixé par la loi de finances pour 2027. Selon la présentation du projet publiée par le ministère de l'Économie le 7 octobre 2026, les tranches seraient revalorisées de 2,1 %, mesure qui n'est pas adoptée.

Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé le 1er octobre 2026 et était en discussion à l'Assemblée nationale au 25 octobre 2026, sans vote sur sa première partie (Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027). Les sources officielles consultées pour ce chapitre ne font apparaître aucune mesure du projet modifiant la CEHR ou la CDHR. La CDHR reste applicable par l'effet de son propre texte tant que la condition de déficit n'est pas remplie, sans qu'une reconduction soit nécessaire. Des amendements peuvent toutefois être adoptés jusqu'à la promulgation. Aucune mesure du projet ne doit être tenue pour adoptée (chapitre 136).

Les points de vigilance de l'administration

L'administration vérifie le report de la plus-value immobilière sur la déclaration d'ensemble, la qualification des revenus exceptionnels revendiqués pour la CDHR et le respect des conditions du lissage de la CEHR. Elle contrôle aussi la cohérence de l'acompte de décembre avec la contribution finalement due.

Certaines opérations destinées à éviter le seuil font l'objet d'une attention particulière. Une donation de titres ou d'un bien suivie de sa vente rapide par le donataire, une répartition artificielle du prix entre usufruitier et nu-propriétaire, ou une interposition de société sans substance peuvent être examinées au regard de l'abus de droit. L'article L64 du LPF vise les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % pour la personne qui n'a ni pris l'initiative de l'acte ni été son principal bénéficiaire. L'article L64 A vise les actes à motif principalement fiscal passés depuis le 1er janvier 2020. Le rescrit de l'article L64 B permet de soumettre l'opération à l'administration avant de la réaliser (chapitres 10 et 127).

Petit et grand patrimoine

Les erreurs fréquentes

• Ne pas reporter la plus-value immobilière sur la déclaration de revenus. L'amende atteint 5 % des sommes, plafonnée à 1 500 €. Le RFR est en outre faux pour la CEHR comme pour l'accès à de nombreuses aides.
• Oublier de demander le lissage. Dans le premier exemple, la CEHR passe de 1 200 € à 5 100 €, soit 3 900 € payés en trop.
• Omettre l'acompte de la CDHR. Pour une contribution de 37 506,02 €, le défaut d'acompte entraîne une majoration de 20 % sur 35 630,72 €, soit 7 126,14 €.
• Sous-estimer l'acompte. Un acompte de 20 000 € au lieu de 35 631 € coûte 3 126,14 € de majoration au couple du quatrième exemple.
• Croire que la CDHR frappe les loyers au barème. Elle vise surtout les foyers dont les revenus sont imposés à un taux proportionnel bas.
• Appliquer le seuil du couple à des concubins. Chacun apprécie le seuil de 250 000 € sur son propre RFR.
• Revendiquer à tort un revenu exceptionnel. Des ventes répétées ne sont pas exceptionnelles. La requalification entraîne rappel, intérêts et majoration de l'acompte.

Liste de contrôle

1. Le RFR de l'année est estimé avant toute vente ou distribution importante, plus-value immobilière nette imposable comprise.
2. Le seuil applicable est identifié selon la situation familiale de l'année, mariage, PACS, séparation ou décès compris.
3. Les RFR des deux années précédentes sont rassemblés pour vérifier les conditions du lissage de la CEHR.
4. La plus-value immobilière est reportée sur la déclaration de revenus, avec la part revenant à chaque associé de société transparente.
5. Le revenu de référence de la CDHR est calculé avec ses exclusions et la décote éventuelle.
6. Le caractère exceptionnel d'une plus-value ou d'une distribution est apprécié par nature et par montant, avec rescrit en cas de doute.
7. L'acompte de la CDHR est estimé à partir des revenus réalisés au 1er décembre et versé entre le 1er et le 15 décembre.
8. L'avis de l'été suivant est rapproché de l'acompte versé et des calculs de lissage.
9. Les opérations de démembrement, de donation ou d'interposition de société sont examinées au regard de l'abus de droit.
10. L'évolution du projet de loi de finances pour 2027 est suivie jusqu'à sa promulgation.