Les prélèvements sociaux sur les revenus immobiliers

Les revenus tirés d'un bien immobilier supportent deux charges distinctes. L'impôt sur le revenu (IR) dépend du barème, du quotient familial et des charges du foyer. Les prélèvements sociaux frappent au contraire chaque euro de revenu net à un taux proportionnel, sans abattement à la base ni condition de ressources, y compris pour un foyer qui n'est pas imposable à l'IR. Pour un bailleur imposé dans la tranche à 11 %, ils pèsent plus lourd que l'impôt lui-même.

Depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, le taux global n'est plus unique. Il dépend de la catégorie du revenu, de l'année de perception, de la résidence et de l'affiliation sociale du bénéficiaire. Ce chapitre expose les composantes et leurs textes, le tableau des taux par catégorie de revenu immobilier, l'assiette, la contribution sociale généralisée (CSG) déductible, les situations particulières (couple, démembrement, indivision, sociétés, non-résidents, outre-mer) et l'état des projets en discussion au 25 octobre 2026. Les acomptes de prélèvements sociaux sont traités au chapitre 48 et la contribution sur les hauts revenus, qui n'est pas un prélèvement social, au chapitre 47.

Les composantes et leurs fondements

Trois contributions, trois textes

Les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine réunissent trois contributions. La CSG est prévue par l'article L136-6 du Code de la sécurité sociale pour les revenus du patrimoine et par l'article L136-7 pour les produits de placement, son taux étant fixé par l'article L136-8. La contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) résulte de l'ordonnance n° 96-50 du 24 janvier 1996. Le prélèvement de solidarité est prévu par l'article 235 ter du Code général des impôts (CGI).

Ces contributions ne sont pas des cotisations sociales. Elles n'ouvrent aucun droit à retraite ou à indemnités et ne dépendent pas de l'âge ni de la situation professionnelle du bénéficiaire. Elles se distinguent ainsi des cotisations dues par le loueur en meublé professionnel (LMP), qui relève de la protection sociale des travailleurs indépendants.

Ces taux sont ceux de la fiche officielle vérifiée le 30 juin 2026, qui cite l'article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 comme texte de la hausse (service-public.gouv.fr).

Revenus du patrimoine et produits de placement

La distinction entre ces deux familles commande la date d'effet de la hausse. Les revenus du patrimoine sont ceux que le contribuable déclare et sur lesquels l'administration calcule les prélèvements à partir de la déclaration de revenus. Ils comprennent les revenus fonciers, les bénéfices de location meublée non professionnelle, les plus-values immobilières et mobilières, les rentes viagères à titre onéreux et certains revenus financiers non prélevés à la source.

Les produits de placement sont ceux sur lesquels l'établissement payeur prélève les contributions au moment du versement, comme les dividendes et les intérêts. Pour eux, la fiche officielle retient 17,2 % sur les revenus de 2025 et 18,6 % sur ceux de 2026, l'assurance vie, le plan et le compte d'épargne logement et le plan d'épargne populaire restant à 17,2 %. Pour les revenus du patrimoine autres que fonciers et plus-values immobilières, le taux de 18,6 % s'applique dès l'imposition des revenus de 2025.

Le tableau par catégorie de revenu immobilier

Les revenus fonciers

Les loyers d'un logement, d'un local professionnel ou commercial, d'un parking ou d'un terrain loués nus sont des revenus fonciers. Ils supportent 17,2 % de prélèvements sociaux, la hausse de la CSG votée pour 2026 ne les visant pas. L'administration le confirme dans sa foire aux questions mise à jour le 17 juillet 2026, qui précise que ces prélèvements sont dus même si le foyer n'est pas imposable à l'impôt sur le revenu (impots.gouv.fr).

Le même taux vaut pour la quote-part de résultat d'une société civile immobilière (SCI) non soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) qui loue nu ainsi que pour les revenus fonciers distribués par une société civile de placement immobilier (SCPI). Il vaut également pour les revenus fonciers des logements relevant d'un dispositif d'investissement, comme le dispositif Jeanbrun, le Pinel en cours d'engagement ou le Loc'Avantages, dont le régime fiscal ne modifie pas la catégorie du revenu (partie VII).

La location meublée non professionnelle

Le bénéfice du loueur en meublé non professionnel (LMNP), imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), supporte 18,6 % depuis l'imposition des revenus de 2025, contre 17,2 % auparavant. Le changement vaut pour la location meublée de longue durée, la location meublée de tourisme classée ou non et la location en résidence de services, dès lors que le loueur n'est pas professionnel. Les règles de détermination du bénéfice sont présentées aux chapitres 36 à 39.

La location meublée professionnelle

Le bénéfice du LMP n'est pas soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. Il est soumis aux cotisations sociales des travailleurs indépendants, l'administration précisant que les prélèvements ne s'appliquent que si les bénéfices ne sont pas déjà soumis aux cotisations sur les revenus d'activité. La frontière entre les deux statuts est traitée au chapitre 41 et l'arbitrage chiffré dans le Guide du bailleur professionnel, Choisir entre cotisations sociales et prélèvements sociaux.

Certains loueurs non professionnels de meublés de tourisme deviennent également redevables de cotisations sociales au-delà de seuils de recettes fixés par le Code de la sécurité sociale. Leurs revenus sortent alors des prélèvements sociaux du patrimoine. Ces seuils sont présentés au chapitre 42 et dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location meublée.

Les plus-values immobilières

La plus-value réalisée par un particulier, directement ou par une société de personnes, lors de la vente d'un immeuble ou de parts d'une société à prépondérance immobilière soumise à l'IR, supporte 17,2 % de prélèvements sociaux (service-public.gouv.fr). Ce taux s'applique après un abattement pour durée de détention propre aux prélèvements sociaux, plus lent que celui de l'impôt sur le revenu, qui conduit à l'exonération après trente ans contre vingt-deux ans pour l'impôt (chapitre 89).

Le notaire calcule et acquitte les prélèvements avec l'impôt lors de la vente, sur la déclaration n° 2048-IMM (chapitre 95). Les exonérations de plus-value, comme celle de la résidence principale, valent en principe pour les deux impositions (chapitre 90).

Les revenus tirés d'une société à l'impôt sur les sociétés

Lorsque l'immeuble est détenu par une société à l'IS, l'associé ne supporte rien sur le résultat annuel. Les prélèvements ne frappent que ce qu'il perçoit, dividendes, intérêts de compte courant ou plus-value de cession de ses parts. En 2026, dividendes et intérêts supportent le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 %, soit 12,8 % d'impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, sauf option globale pour le barème. L'établissement payeur, c'est-à-dire la société elle-même, retient les prélèvements lors du versement (Guide des sociétés immobilières, Distribuer les bénéfices).

Le tableau de synthèse

La ligne de la location exonérée se comprend ainsi. Un revenu exonéré d'impôt sur le revenu en application de l'article 35 bis du CGI n'est pas déclaré et ne supporte donc pas de prélèvements. La ligne de la rente viagère retient le taux général des revenus du patrimoine présenté par la fiche officielle, qui range les rentes viagères à titre onéreux parmi les revenus soumis. Vérifiez sur l'avis d'imposition le taux appliqué à cette rente.

L'assiette des prélèvements

Le revenu net retenu pour l'impôt sur le revenu

Les prélèvements sur les revenus du patrimoine portent sur le revenu net catégoriel retenu pour l'impôt sur le revenu. Au micro-foncier, il s'agit des loyers après abattement de 30 %. Au régime réel, il s'agit des loyers diminués des charges déductibles, puis des déficits fonciers antérieurs reportés. Au micro-BIC, il s'agit des recettes après l'abattement de la catégorie. Au régime réel BIC, il s'agit du bénéfice après amortissements et charges.

Cette règle a une conséquence directe. Toute charge, tout amortissement et tout abattement qui réduit le revenu catégoriel réduit dans la même proportion les prélèvements sociaux. Un amortissement de 5 000 € en location meublée économise ainsi 930 € de prélèvements à 18,6 %, en plus de l'impôt sur le revenu.

Le déficit foncier

Une année de déficit foncier, aucun prélèvement n'est dû sur les revenus fonciers. La fraction du déficit imputée sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an ou du plafond majoré prévu pour certains travaux de rénovation énergétique (chapitre 30), réduit l'impôt sur le revenu mais ne réduit pas les prélèvements dus sur les autres revenus du foyer. Les salaires, déjà soumis à la CSG d'activité ainsi que les dividendes déjà prélevés à la source ne donnent lieu à aucune restitution.

La fraction reportée sur les revenus fonciers des dix années suivantes réduit en revanche le revenu foncier net de ces années, donc les prélèvements correspondants. Pour un bailleur qui anticipe des revenus fonciers futurs élevés, le report a donc une valeur sociale que l'imputation sur le revenu global n'a pas. Cette comparaison est chiffrée dans le Guide du bailleur privé, Optimiser sa fiscalité immobilière.

Le déficit de location meublée non professionnelle

Le déficit LMNP ne s'impute que sur les bénéfices de même nature de l'année et des dix années suivantes. Il réduit les prélèvements sociaux des années où il s'impute, jamais ceux des autres revenus du foyer. Les amortissements non déduits du fait de la limite de l'article 39 C du CGI restent reportables sans limite de durée et produisent le même effet lorsqu'ils sont déduits (chapitres 38 et 39).

Les revenus qui n'entrent pas dans l'assiette

Plusieurs sommes encaissées par le bailleur ne supportent pas de prélèvements, parce qu'elles ne sont pas des revenus imposables. Il s'agit notamment du dépôt de garantie tant qu'il n'est pas conservé, des provisions pour charges récupérables, du remboursement d'un compte courant d'associé et de la trésorerie distribuée par une SCI à l'IR, qui correspond à un résultat déjà taxé chez l'associé. Le prix de vente d'un bien n'est taxé que pour sa fraction de plus-value.

La CSG déductible

Le principe et son fondement

Une fraction de la CSG payée sur les revenus du patrimoine est déductible du revenu global imposable en application de l'article 154 quinquies du CGI. Cette fraction est de 6,8 points, que la CSG ait été acquittée au taux de 9,2 % ou de 10,6 %. Le reste de la CSG, soit 2,4 points ou 3,8 points, la CRDS et le prélèvement de solidarité ne sont pas déductibles (service-public.gouv.fr).

La déduction suppose que le revenu ait été soumis au barème progressif. Elle vaut pour les revenus fonciers et les bénéfices LMNP. Elle ne vaut pas pour les plus-values immobilières, imposées au taux proportionnel de 19 %, ni pour les dividendes et intérêts imposés au PFU. Le contribuable qui opte pour le barème sur ses revenus de capitaux mobiliers retrouve la déduction sur ces revenus.

L'année de déduction

La CSG est déductible l'année de son paiement et non l'année de perception du revenu. Le montant est prérempli en case 6DE de la déclaration de l'année du paiement, selon l'administration. La CSG payée en 2026 sur les revenus fonciers de 2025 vient ainsi en déduction des revenus de 2026, déclarés au printemps 2027.

Le montant prérempli doit être contrôlé. Il peut être erroné après une rectification, une réclamation qui a modifié les prélèvements d'une année antérieure ou un changement de situation familiale. Une erreur se corrige par une déclaration rectificative en ligne ou par une réclamation (chapitre 134).

Le coût net des prélèvements

La CSG déductible réduit le coût réel des prélèvements à proportion du taux marginal d'imposition (TMI) du foyer. Le tableau suivant donne le coût net approché d'un euro de revenu, en négligeant le décalage d'un an et en supposant que la déduction joue au même taux marginal l'année suivante.

Pour un foyer non imposable, la déduction ne procure aucun avantage. Les prélèvements restent dus en totalité.

Exemples chiffrés

Les exemples suivants sont illustratifs. Ils retiennent les taux en vigueur au 25 octobre 2026 et supposent un foyer domicilié en France et affilié à la sécurité sociale française, sauf mention contraire. Ils ne valent pas calcul pour une situation particulière.

Premier exemple, un studio loué nu ou meublé

Un bailleur encaisse 12 000 € de loyers annuels sur un studio. Loué nu au micro-foncier, le revenu net est de 8 400 € après l'abattement de 30 %. Loué meublé en longue durée au micro-BIC, il est de 6 000 € après l'abattement de 50 % applicable à cette catégorie (chapitre 36). Son TMI est de 30 %.

Le taux plus élevé du meublé est ici compensé par une assiette plus faible. La comparaison complète doit intégrer l'impôt sur le revenu, les autres coûts de la location meublée, comme la cotisation foncière des entreprises et le mobilier, ainsi que la réintégration des amortissements dans la plus-value pour un meublé au réel (chapitre 40).

Deuxième exemple, un foyer aux revenus immobiliers multiples

Un couple marié déclare en 2027 ses revenus de 2026. Il perçoit 10 000 € de revenu foncier net au régime réel, 3 000 € de bénéfice LMNP au réel après amortissements et 500 € de revenus financiers distribués par une SCPI.

Les produits financiers de la SCPI ont normalement été prélevés à la source par l'établissement payeur. Les deux autres montants figurent sur l'avis d'imposition de l'été 2027, après imputation des acomptes versés en 2026 (chapitre 48). Si le couple avait confondu le bénéfice meublé avec ses revenus fonciers, il aurait sous-déclaré 42 € de prélèvements, soit 3 000 € multipliés par l'écart de 1,4 point.

Troisième exemple, la vente d'un appartement locatif

Un particulier vend un appartement avec une plus-value brute de 100 000 € après quinze années pleines de détention. Les années de détention au-delà de la cinquième sont au nombre de dix.

Les prélèvements sociaux représentent près des deux tiers de l'imposition de cette vente. Ils ne donnent lieu à aucune CSG déductible, la plus-value étant imposée à un taux proportionnel. La surtaxe des plus-values élevées s'apprécie sur la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu, ici inférieure à 50 000 € (chapitre 91).

Quatrième exemple, un non-résident affilié dans un autre État européen

Une bailleresse vit et travaille en Belgique, où elle est affiliée à la sécurité sociale. Elle perçoit 9 000 € de revenu foncier net sur un appartement situé à Lille. Elle ne doit que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, soit 675 €. Un non-résident affilié hors de l'Espace économique européen (EEE) et de la Suisse paierait 17,2 %, soit 1 548 €. L'écart annuel est de 873 €.

Cinquième exemple, une année de travaux

Un bailleur perçoit habituellement 15 000 € de revenu foncier net, qui supportent 2 580 € de prélèvements. L'année où il réalise d'importants travaux, son résultat foncier devient déficitaire. Il ne paie aucun prélèvement sur ses revenus fonciers cette année-là. L'imputation de 10 700 € sur son revenu global réduit son impôt sur le revenu, mais ses salaires restent soumis à la CSG d'activité sans restitution. Le solde du déficit, reporté sur les revenus fonciers des années suivantes, réduira les prélèvements de ces années.

Les situations particulières

Le couple et les changements de situation

Les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine sont établis au niveau du foyer fiscal, avec l'impôt sur le revenu. Des époux ou des partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) soumis à imposition commune additionnent leurs revenus et reçoivent un avis unique. Des concubins sont imposés séparément, chacun sur sa quote-part de revenus fonciers ou de bénéfice meublé.

L'année du mariage ou de la conclusion du PACS, l'imposition commune vaut pour l'année entière, sauf option pour l'imposition distincte. L'année du divorce, de la rupture du PACS ou du décès, chaque déclaration retient les revenus de la période qui la concerne (chapitre 3). Les prélèvements suivent ce découpage. Pour un bien commun loué, les loyers postérieurs à la séparation se répartissent entre les anciens conjoints selon leurs droits, ce que détaille le Guide du bailleur privé, Le couple, la séparation et le patrimoine locatif.

Les enfants mineurs propriétaires

Les revenus fonciers d'un enfant mineur rattaché au foyer de ses parents sont déclarés par ceux-ci et supportent les prélèvements dans ce foyer. L'enfant majeur qui se détache du foyer, ou dont le rattachement prend fin, supporte lui-même les prélèvements sur ses revenus. La donation d'un bien loué ou de parts de SCI à un enfant non rattaché transfère donc la charge des prélèvements à son foyer, sans changer le taux (chapitre 107).

Le démembrement de propriété

Lorsque le bien est démembré, l'usufruitier perçoit les loyers et supporte l'impôt et les prélèvements sur le revenu foncier net. Le nu-propriétaire n'est en principe soumis à aucun prélèvement sur les loyers, mais il supporte les prélèvements sur la plus-value qui lui revient lors d'une vente. En cas d'usufruit temporaire consenti à une société à l'IS, les loyers entrent dans le résultat de la société et ne supportent aucun prélèvement social chez les personnes physiques (chapitres 7 et 61).

Le quasi-usufruit qui naît sur le prix de vente d'un bien démembré ne modifie pas la répartition de la plus-value réalisée lors de la vente. Les revenus que l'usufruitier tire ensuite du placement du prix relèvent de leur propre catégorie, en général des produits de placement à 18,6 % pour ceux perçus en 2026.

L'indivision

Chaque indivisaire déclare sa quote-part des loyers et des charges, à proportion de ses droits. Il supporte les prélèvements correspondants dans son propre foyer (chapitre 8). Un indivisaire qui relève du micro-foncier subit les prélèvements sur 70 % de sa quote-part de loyers, pendant qu'un autre, au régime réel, les subit sur sa quote-part de revenu net. Une convention d'indivision et un compte dédié facilitent la reconstitution des quotes-parts.

Les sociétés et les changements de régime

Une SCI à l'IR n'est jamais redevable des prélèvements sociaux. Ses associés personnes physiques les supportent sur leur quote-part, au taux de la catégorie du revenu, même si la société ne distribue rien. Un associé société à l'IS ne supporte aucun prélèvement sur sa quote-part, qui entre dans son résultat imposable. Le détail figure dans le Guide des sociétés immobilières, Les prélèvements sociaux et l'associé.

La société qui opte pour l'IS, ou qui y devient soumise du fait d'une activité commerciale, transforme la nature des revenus de ses associés. Les quotes-parts de revenus fonciers à 17,2 % disparaissent au profit de dividendes à 18,6 %, dus seulement lors des distributions. La cession des parts relève ensuite des plus-values de valeurs mobilières à 18,6 %, sans l'abattement pour durée de détention des plus-values immobilières (chapitre 94). La société qui renonce à l'option pour l'IS dans le délai légal provoque le mouvement inverse pour les années suivantes.

Le non-résident

Les revenus fonciers de source française, les bénéfices de location meublée non professionnelle et les plus-values immobilières réalisés par un non-résident restent soumis aux prélèvements sociaux, respectivement à 17,2 %, 18,6 % et 17,2 %. Les dividendes, intérêts et plus-values de valeurs mobilières qu'il perçoit n'y sont en revanche pas soumis, selon la fiche officielle (service-public.gouv.fr).

La personne affiliée à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un autre État de l'EEE ou de la Suisse sans être à la charge d'un régime français est exonérée de CSG et de CRDS. Elle reste redevable du seul prélèvement de solidarité de 7,5 %. L'administration étend cette solution aux personnes affiliées au Royaume-Uni. L'exonération se demande en cochant les cases 8SH ou 8SI de la déclaration n° 2042 C et suppose de conserver l'attestation d'affiliation, que l'administration peut demander (Guide du bailleur privé, Le bailleur non-résident ou expatrié).

Cette règle ne dépend pas seulement de la résidence. Selon la même fiche, elle vise aussi la personne domiciliée en France qui relève, par son activité, du régime de sécurité sociale d'un autre État de l'EEE ou de la Suisse, par exemple un travailleur frontalier. L'imposition des non-résidents et l'articulation avec les conventions fiscales sont traitées aux chapitres 115 et 118.

Le résident propriétaire d'un bien à l'étranger

Les revenus d'un bien situé à l'étranger, perçus par un résident de France, relèvent en principe des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine lorsqu'ils sont imposables en France. Lorsque la convention fiscale attribue l'imposition à l'État de situation et prévoit leur exonération en France sous réserve de la règle du taux effectif, ou un crédit d'impôt, le traitement au regard des prélèvements sociaux dépend des termes de la convention et de la doctrine applicable à cet État. Faites vérifier ce point avant de déclarer, car l'erreur est fréquente dans les deux sens (chapitre 119).

L'outre-mer

Les contribuables domiciliés dans un département d'outre-mer relèvent en principe des mêmes prélèvements que ceux de métropole sur leurs revenus du patrimoine. Mayotte connaît des règles sociales propres. Le taux appliqué doit être vérifié sur l'avis d'imposition ou auprès du service des impôts. Les collectivités d'outre-mer dotées d'une fiscalité propre, comme la Polynésie française, la Nouvelle-Calédonie, Saint-Barthélemy ou Saint-Martin, appliquent leurs propres règles, leurs résidents étant traités en France comme des non-résidents pour leurs revenus de source française (chapitre 121).

Le paiement des prélèvements

L'avis d'imposition et les acomptes

Les prélèvements sur les revenus du patrimoine sont calculés par l'administration à partir de la déclaration de revenus. Le contribuable qui a déclaré dans les délais reçoit un avis unique pour l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, en général entre août et septembre. Les produits de placement sont prélevés par l'établissement payeur et les plus-values immobilières par le notaire.

Depuis la mise en place du prélèvement à la source, les revenus fonciers et les bénéfices LMNP donnent aussi lieu à des acomptes de prélèvements sociaux, calculés sur la même assiette que l'acompte d'impôt sur le revenu en application de l'article L136-6-1 du Code de la sécurité sociale (BOI-IR-PAS-20-10-20-30, § 10). L'avis de l'été régularise la différence. Le fonctionnement de ces acomptes, leur modulation et leur suppression sont exposés au chapitre 48.

Le seuil de mise en recouvrement

Un seuil de mise en recouvrement s'applique en commun à l'impôt sur le revenu, aux prélèvements sociaux et aux contributions sur les hauts revenus, selon la doctrine relative à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. Il est fixé par l'article 1657 du CGI. En pratique, il ne concerne que les très petits montants.

Les retards et les rectifications

Les prélèvements sociaux suivent pour l'essentiel les règles de contrôle et de sanction de l'impôt sur le revenu. Un dépôt tardif de la déclaration entraîne une majoration de 10 % sans mise en demeure ou en cas de dépôt dans les trente jours d'une mise en demeure, de 40 % au-delà, ou de 80 % en cas de découverte d'une activité occulte. Le taux de 20 % applicable à l'impôt sur le revenu dans les trente jours d'une mise en demeure résulte de la majoration de 10 % de l'article 1758 A du CGI, qui ne s'applique pas aux prélèvements sociaux (BOI-CF-INF-20-10-10, § 40, chapitre 126). Les rehaussements portent intérêt de retard. Un revenu foncier rehaussé de 5 000 € au cours d'un contrôle entraîne ainsi 860 € de prélèvements supplémentaires, avant intérêts et majorations.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration contrôle d'abord la catégorie des revenus. Des loyers meublés déclarés en revenus fonciers sont taxés à 17,2 % au lieu de 18,6 % et privent le bailleur des règles du meublé, ce qui fausse l'impôt et les prélèvements. À l'inverse, une location déclarée en meublé sans le mobilier exigé peut être requalifiée en location nue (chapitre 35).

Elle contrôle ensuite l'affiliation des non-résidents et des frontaliers qui revendiquent le taux de 7,5 %, les quotes-parts reportées par les associés de SCI à partir de la déclaration n° 2072, la CSG déductible et la réalité des charges qui réduisent l'assiette. Un écart sur la CSG déductible se corrige souvent par simple rapprochement des avis successifs.

Elle peut enfin examiner un montage organisé pour réduire les prélèvements sociaux, par exemple l'interposition d'une société ou une succession de changements de régime sans motif économique. L'article L64 du livre des procédures fiscales (LPF) permet d'écarter les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % pour la personne qui n'a ni pris l'initiative de l'acte ni été son principal bénéficiaire. L'article L64 A vise les actes à motif principalement fiscal passés depuis le 1er janvier 2020. Le rescrit de l'article L64 B permet de soumettre l'opération à l'administration avant de la réaliser (chapitres 10 et 127).

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2027 suit un parcours parallèle à celui du projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026 et en discussion. Selon le suivi parlementaire repris dans le Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027, l'Assemblée nationale a rejeté la partie du projet de financement consacrée aux recettes le 23 octobre 2026 et le Sénat doit l'examiner à partir du 9 novembre. Les synthèses publiées à cette date ne font pas état d'une mesure du Gouvernement modifiant les prélèvements sociaux des revenus fonciers ou du patrimoine.

Des amendements peuvent toutefois modifier les taux jusqu'à l'adoption définitive et au contrôle du Conseil constitutionnel. Aucune mesure de ces projets ne doit être tenue pour adoptée. Les taux de 17,2 % et de 18,6 % présentés dans ce chapitre sont ceux en vigueur au 25 octobre 2026 et le chapitre 136 suit l'évolution des textes.

Petit et grand patrimoine

Les erreurs fréquentes

• Déclarer le bénéfice meublé avec les revenus fonciers. Sur 3 000 € de bénéfice, l'erreur prive le Trésor de 42 € de prélèvements et expose à un rehaussement avec intérêts, sans compter la perte du régime du meublé.
• Oublier le taux réduit de l'affilié européen. La bailleresse du quatrième exemple paierait 873 € de trop par an, soit 3 492 € sur quatre ans, dont la restitution suppose une réclamation dans les délais (chapitre 129).
• Ne pas vérifier la CSG déductible. Une déduction manquante de 571,20 € coûte 171,36 € d'impôt à un foyer imposé à 30 %.
• Croire que le déficit foncier réduit les prélèvements sur les autres revenus. Seuls les revenus fonciers de l'année et des années de report en bénéficient.
• Négliger les prélèvements dans le prix de revient d'une vente. Dans le troisième exemple, ils atteignent 14 362 €, contre 7 600 € d'impôt sur le revenu.
• Appliquer 18,6 % aux dividendes de 2025. Les produits de placement perçus en 2025 restent à 17,2 % selon la fiche officielle.
• Croire qu'un foyer non imposable échappe aux prélèvements. Ils sont dus sur les revenus du patrimoine même en l'absence d'impôt sur le revenu.

Liste de contrôle

1. Chaque revenu immobilier du foyer est rattaché à sa catégorie, foncier, BIC, capitaux mobiliers ou plus-value.
2. Le taux de chaque revenu est vérifié selon la catégorie et l'année de perception, 17,2 % ou 18,6 %.
3. Le statut de loueur en meublé, LMNP ou LMP, est déterminé pour l'année et le régime social en est déduit.
4. L'assiette retenue est le revenu net après abattement, charges, amortissements et déficits reportés.
5. L'affiliation de chaque membre du foyer à un régime de sécurité sociale européen est examinée et justifiée.
6. Les quotes-parts de SCI sont reportées à l'identique de la déclaration n° 2072.
7. La CSG déductible préremplie en case 6DE est rapprochée des prélèvements payés l'année précédente.
8. Les prélèvements dus sur une plus-value sont chiffrés avant la signature de la promesse de vente.
9. L'effet d'une option pour l'IS, d'une donation ou d'un démembrement sur les prélèvements de chaque personne est simulé avant décision.
10. Les acomptes de prélèvements sociaux sont modulés en cas de forte variation des revenus (chapitre 48).
11. L'évolution du projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2027 est suivie jusqu'à sa promulgation.