La frontière entre LMNP et LMP

La location meublée produit toujours des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), mais le loueur est soit non professionnel (LMNP), soit professionnel (LMP). Ce statut ne se choisit pas. Il résulte chaque année de deux conditions chiffrées appréciées au niveau du foyer fiscal et il change le sort des déficits, le régime de la plus-value, la protection sociale et, sous des conditions distinctes, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Ce chapitre reste fiscal. Il détaille les critères, leur appréciation dans le temps, les cas limites et les effets d'un franchissement de seuil, avec des exemples chiffrés. La gestion de l'activité professionnelle et la comparaison des deux statuts sont développées dans le Guide du bailleur professionnel, Le statut de loueur en meublé professionnel en détail et dans le Guide du bailleur professionnel, LMNP ou LMP, comparer les deux statuts.

Le fondement du critère

Le texte et la doctrine

Le statut est défini au 2 du IV de l'article 155 du Code général des impôts (CGI). La doctrine qui le commente figure au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) sous la référence BOI-BIC-CHAMP-40-10 pour le champ et les conditions. Elle figure sous la référence BOI-BIC-CHAMP-40-20 pour le régime fiscal, les déficits et les plus-values (BOI-BIC-CHAMP-40-20).

Le loueur est professionnel lorsque deux conditions sont réunies. Les recettes annuelles de location meublée de l'ensemble des membres du foyer fiscal dépassent 23 000 € et elles excèdent les autres revenus d'activité du foyer soumis à l'impôt sur le revenu (IR). Il suffit que l'une des deux conditions manque pour que le loueur soit non professionnel (service-public.gouv.fr).

L'abandon de la condition d'immatriculation

Jusqu'en 2018, une troisième condition exigeait l'inscription d'un membre du foyer au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel. Le Conseil constitutionnel l'a déclarée contraire à la Constitution par sa décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018. Depuis, aucune inscription, option ou déclaration ne permet d'acquérir ou d'écarter le statut.

La première condition, plus de 23 000 € de recettes

Les recettes retenues

Les recettes s'entendent toutes taxes comprises (TTC), loyers acquis et charges facturées au locataire compris. Les indemnités d'assurance qui garantissent les loyers en font partie. Les produits sans lien direct avec la location, comme les produits financiers ou les subventions d'acquisition, en sont exclus.

Toutes les locations meublées du foyer s'additionnent, qu'il s'agisse de location à l'année, de meublés de tourisme classés ou non ou de chambres d'hôtes. Un résident fiscal français retient aussi les loyers de ses logements meublés situés à l'étranger. Les loyers des logements loués nus, qui sont des revenus fonciers, ne comptent pas.

Le foyer fiscal

Le seuil s'apprécie au niveau du foyer. Les recettes des époux ou des partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) soumis à imposition commune s'additionnent, comme celles des enfants mineurs rattachés qui détiennent un logement meublé. Un concubin forme un foyer distinct et ses recettes ne s'ajoutent pas à celles de son compagnon.

Le prorata de l'année de début

Lorsque la location d'un logement commence en cours d'année, ses recettes sont ramenées à douze mois sur la base de 365 jours. Le point de départ est la date de l'acte d'acquisition ou celle de l'achèvement si l'achat est antérieur. La doctrine applique ce prorata à chaque local qui entre dans la location meublée en cours d'année, même lorsque le loueur exploite déjà d'autres logements (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 170). Les recettes ainsi corrigées s'additionnent à celles des autres logements.

La cessation totale ou partielle

En cas de cessation totale de l'activité en cours d'année, les recettes de chaque logement sont également ramenées à l'année. La cessation partielle, comme la vente d'un seul logement alors que les autres restent loués, n'entraîne aucun ajustement (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 200). Ramener à tort à douze mois les recettes d'un logement vendu peut faire croire à un franchissement de seuil qui n'existe pas.

Les sociétés de personnes

Une société de personnes soumise à l'IR qui loue en meublé, comme une société à responsabilité limitée (SARL) de famille, n'a pas de statut propre. Chaque associé ajoute à ses recettes directes une quote-part des recettes de la société, à proportion de ses droits. Dans une même société, un associé peut être LMNP et un autre LMP.

La seconde condition, des recettes supérieures aux autres revenus d'activité

Les revenus de comparaison

Les recettes meublées sont comparées aux autres revenus d'activité professionnelle du foyer soumis à l'IR. La doctrine retient les catégories suivantes.

• Les traitements et salaires, y compris les pensions de retraite et les rentes viagères.
• Les BIC autres que ceux de la location meublée.
• Les bénéfices agricoles et les bénéfices non commerciaux.
• Les rémunérations des gérants et associés relevant de l'article 62 du CGI.

Les revenus du patrimoine ne comptent pas. Les revenus fonciers, les revenus de capitaux mobiliers et les plus-values ne protègent donc pas du statut professionnel.

Le montant retenu

Ces revenus sont retenus pour leur montant net, après déduction des frais professionnels et des abattements. Les salaires sont donc pris après la déduction forfaitaire de 10 % ou les frais réels. Les revenus exonérés ne sont pas retenus. Les déficits de l'année comptent, mais pas ceux des années antérieures, la prépondérance s'appréciant avant imputation des déficits antérieurs selon la doctrine, qui s'appuie sur une décision du Conseil d'État du 24 octobre 2014.

La comparaison oppose ainsi des recettes brutes TTC à des revenus nets. Cette asymétrie explique que des foyers aux revenus d'activité confortables puissent devenir professionnels avec un parc modeste.

Le non-résident

Jusqu'à l'imposition des revenus de 2025, le non-résident ne comparait ses recettes qu'aux revenus de son foyer imposables en France. Il devenait souvent LMP dès 23 000 € de recettes, faute d'autres revenus d'activité imposables en France. L'article 53 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a modifié cette appréciation à compter des revenus de 2026. Le non-résident compare désormais ses recettes à l'ensemble de ses revenus d'activité de même nature, y compris ceux perçus à l'étranger lorsqu'ils sont soumis dans l'État de résidence à un impôt équivalent à l'IR (service-public.gouv.fr).

Un expatrié qui louait trois meublés en France pour 30 000 € et percevait 80 000 € de salaire à l'étranger était LMP pour ses revenus de 2025. Il devient LMNP à compter de 2026, avec les effets décrits plus loin sur ses déficits et sur la plus-value d'une vente future. Les règles propres aux non-résidents sont présentées au chapitre 115 et dans la foire aux questions de l'administration fiscale sur les locations meublées.

L'appréciation dans le temps

L'année civile

Les deux conditions s'apprécient par année civile, même lorsque l'exercice comptable est décalé. Le statut vaut pour toute l'année au cours de laquelle elles sont réunies et pour l'ensemble des locations meublées du foyer. Un foyer qui franchit le seuil en novembre grâce à un nouvel achat est LMP pour les loyers de janvier.

Un statut connu au 31 décembre

Le statut n'est connu avec certitude qu'à la fin de l'année. Pour une vente réalisée en cours d'année, la doctrine admet que le contribuable incertain applique les règles du statut de l'année précédente, puis régularise lors de la déclaration des revenus de l'année de cession sans pénalités ni intérêts de retard, sous réserve des cas de manquement délibéré (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 470).

L'absence d'effet de cessation

Le passage d'un statut à l'autre n'entraîne pas les conséquences fiscales d'une cessation d'activité (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 450). Le loueur conserve son bilan, ses amortissements et ses reports. Seuls changent les règles d'imputation des déficits de l'année, le régime social et le régime de la plus-value d'une vente intervenant cette année-là.

Déterminer son statut pas à pas

La méthode suivante permet de documenter le statut de chaque année et de le justifier en cas de contrôle.

1. Listez tous les logements meublés du foyer, en France et à l'étranger, ainsi que les parts de sociétés de personnes qui louent en meublé.
2. Relevez pour chaque logement les recettes TTC de l'année civile, charges facturées et indemnités d'assurance comprises.
3. Ramenez à douze mois les recettes de chaque logement entré en location dans l'année, ou de tous les logements en cas de cessation totale.
4. Ajoutez la quote-part des recettes des sociétés de personnes selon les droits de chaque membre du foyer.
5. Comparez le total à 23 000 €.
6. Calculez les autres revenus d'activité nets du foyer, pensions comprises, déficits de l'année inclus et déficits antérieurs exclus.
7. Pour un non-résident, ajoutez à partir de 2026 les revenus étrangers de même nature soumis à un impôt équivalent.
8. Comparez les recettes à ces revenus et consignez le statut dans un tableau daté.
9. Projetez le statut de l'année suivante si un achat, une vente, un départ à la retraite ou un changement familial est prévu.

Les effets fiscaux d'un franchissement

Ce qui ne change pas

Le régime d'imposition reste le même. Le micro-BIC est ouvert dans les deux statuts jusqu'à 83 600 € de recettes pour la location de longue durée, les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes. Il l'est jusqu'à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés, pour les revenus de 2026 à 2028 (BOI-BAREME-000044). Au réel, l'amortissement reste limité par l'article 39 C du CGI pour une personne physique, qu'elle soit professionnelle ou non (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 57). L'amortissement ne crée donc jamais de déficit, même chez un LMP.

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA), la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la taxe d'habitation ne dépendent pas du statut. La cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) ne concerne que les loueurs dont le chiffre d'affaires hors taxes (HT) dépasse 500 000 €.

Le tableau des effets

Le sort des déficits au passage d'un statut à l'autre

Les déficits constatés en LMNP ne deviennent pas imputables sur le revenu global lorsque le foyer devient LMP. Ils restent en attente et redeviennent imputables sur les bénéfices non professionnels si le foyer redevient LMNP, dans la limite de leur délai de dix ans. Les déficits professionnels déjà imputés sur le revenu global restent acquis en cas de sortie du statut. Un suivi des déficits par origine et par année est donc indispensable. Le détail figure au chapitre 39 et dans le Guide du bailleur professionnel, Les déficits du LMP.

Les charges engagées avant la mise en location d'un logement acquis en l'état futur d'achèvement, comme les intérêts intercalaires, peuvent être imputées par tiers sur le revenu global des trois premières années par un loueur professionnel dès le début de la location. Cette faculté prend fin définitivement si le loueur perd la qualité de LMP, même s'il la retrouve ensuite.

Le régime de la plus-value

La plus-value d'un logement détenu successivement sous les deux statuts suit le régime applicable à la date de la cession (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 460). Un loueur LMP l'année de la vente relève des plus-values professionnelles, même s'il a été LMNP pendant quinze ans. Un loueur redevenu LMNP l'année de la vente relève du régime des particuliers, avec la réintégration des amortissements déduits étudiée au chapitre 40.

L'article 151 septies du CGI exonère la plus-value professionnelle lorsque l'activité est exercée depuis au moins cinq ans et que les recettes des deux années civiles précédentes sont inférieures à 90 000 € pour une exonération totale ou à 126 000 € pour une exonération partielle (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 410 et 420). Les seuils de 250 000 € et 350 000 € de la para-hôtellerie peuvent concerner les meublés de tourisme et les chambres d'hôtes (même source, § 430). Les périodes d'activité professionnelle se cumulent pour le calcul des cinq ans.

L'article 151 septies B prévoit un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième sur la plus-value à long terme (même source, § 435). Selon la doctrine, l'exonération de l'article 151 sexies n'est pas applicable à la cession d'un bien par une personne successivement non professionnelle puis professionnelle, sauf transfert du bien du patrimoine privé au patrimoine professionnel (même source, § 480).

Les effets sociaux

Le critère social

L'article L. 611-1 du Code de la sécurité sociale (CSS), en son 6°, définit les loueurs qui relèvent de la protection sociale des travailleurs indépendants. Pour la location de longue durée, les cotisations sont dues lorsque le loueur remplit les conditions du statut professionnel. Pour la location de courte durée à une clientèle de passage, elles sont dues dès que les recettes dépassent 23 000 €, même si le loueur reste non professionnel au sens de l'IR (service-public.gouv.fr). Le critère fiscal et le critère social ne coïncident donc pas pour les meublés de tourisme.

Les régimes applicables en 2026

Le micro-entrepreneur cotise sur ses recettes. Les taux indiqués pour 2026 sont de 21,2 % pour la location d'habitation meublée et de 6 % pour la location de logements meublés de tourisme (entreprendre.service-public.gouv.fr). Le travailleur indépendant cotise sur son bénéfice, avec des cotisations minimales même lorsque ce bénéfice est faible. Ces montants se simulent auprès de l'Union de recouvrement des cotisations de sécurité sociale et d'allocations familiales (Urssaf).

Les conséquences pratiques

Le LMP ne paie pas les prélèvements sociaux de 18,6 % sur son bénéfice d'activité, mais des cotisations qui ouvrent des droits à l'assurance maladie et à la retraite. Un LMNP dont l'amortissement annule le bénéfice ne paie aucun prélèvement social, alors qu'un LMP au régime du micro-entrepreneur cotise sur ses recettes. Un retraité qui devient LMP relève des règles du cumul emploi-retraite. La sortie du statut fiscal ne met pas automatiquement fin à l'affiliation, qu'il faut signaler soi-même à l'Urssaf. Ces questions sont développées dans le Guide du bailleur professionnel, Les cotisations sociales du LMP.

Les effets patrimoniaux

L'IFI

L'IFI frappe le patrimoine immobilier net supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier. Le statut LMP à l'IR n'emporte pas à lui seul l'exonération des meublés comme biens professionnels. Selon la doctrine, cette exonération suppose que le foyer réalise plus de 23 000 € de recettes annuelles et retire de la location meublée plus de 50 % de ses revenus professionnels, en comparant le bénéfice net de la location au revenu net professionnel du foyer (BOI-PAT-IFI-30-10-10-10, § 50 à 60). Seuls les locaux effectivement loués peuvent être exonérés et les dettes correspondantes cessent d'être déductibles.

Un LMP dont l'amortissement ramène le bénéfice à zéro ne retire aucun revenu de l'activité au sens de cette règle. Il reste imposable à l'IFI sur ses meublés. L'IFI et ses exonérations sont étudiés aux chapitres 81 à 86.

La transmission et l'apport

Pour le LMNP, une donation n'est pas un fait générateur de plus-value (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 290). Pour le LMP, les logements sont des éléments d'une activité professionnelle. Leur transmission à titre gratuit, leur apport à une société ou leur retrait de l'activité mettent en jeu le régime des plus-values professionnelles et les dispositifs de report ou d'exonération qui s'y rattachent, dont les conditions sont strictes. Ces opérations sont présentées au chapitre 102 et dans le guide du bailleur professionnel.

Exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Les calculs ont été vérifiés, mais les hypothèses ne valent pas calcul pour votre situation.

Un couple qui franchit la frontière en trois ans

Un couple marié loue trois studios meublés à l'année pour 21 000 € de recettes en 2026. L'épouse perçoit 23 400 € de salaires nets imposables après la déduction de 10 % et l'époux 14 000 € de pension nette. Le 1er septembre 2026, le couple achète un quatrième studio qui rapporte 2 400 € jusqu'au 31 décembre, soit sur 122 jours.

En 2026, le quatrième studio compte pour 2 400 € multipliés par 365 et divisés par 122, soit environ 7 180 €. Les recettes retenues dépassent 23 000 € mais restent inférieures aux revenus d'activité. En 2027, l'épouse part à la retraite et sa pension de 15 500 € remplace son salaire. Le couple reste LMNP de justesse. En 2028, une hausse des loyers suffit à faire basculer le foyer en LMP, sans aucun achat.

En 2028, le couple fait réaliser d'importants travaux d'entretien et dégage un déficit de 7 000 €, hors amortissement. En LMP, il l'impute sur son revenu global et réduit son IR d'environ 770 € avec une tranche marginale d'imposition (TMI) de 11 %. En contrepartie, s'il relève du régime du micro-entrepreneur, ses cotisations au taux de 21,2 % sur 29 800 € de recettes atteindraient 6 317,60 €, alors qu'en LMNP un bénéfice nul n'aurait supporté aucun prélèvement. Les déficits LMNP de 2026 et 2027 restent gelés jusqu'au retour éventuel au statut non professionnel.

Une vente selon l'un ou l'autre statut

Un investisseur célibataire vend en 2026 un appartement acheté 200 000 € douze ans plus tôt, pour 300 000 €. Il a déduit 60 000 € d'amortissements sur l'immeuble. Le calcul ignore le mobilier, le forfait de travaux et les prélèvements sur la plus-value professionnelle, pour isoler l'effet du statut.

Si les recettes des deux années précédentes étaient restées sous 90 000 €, l'exonération de l'article 151 septies aurait supprimé l'IR sur toute la plus-value professionnelle après cinq ans d'activité. Avec une moyenne de 108 000 €, l'exonération aurait été partielle. Selon la formule déduite des seuils, la fraction exonérée vaut 126 000 € moins les recettes, divisé par 36 000 €, soit 50 %. Le chiffrage exact des prélèvements et des cotisations sur une plus-value professionnelle relève de l'expert-comptable.

Un loueur à titre principal face à l'IFI

Un loueur LMP détient au 1er janvier des meublés estimés à 2 600 000 €, financés par 1 000 000 € de dettes, ainsi qu'une résidence principale de 500 000 €, retenue pour 350 000 € après l'abattement de 30 %. Ses recettes de 160 000 € dépassent les 95 000 € de salaires nets qu'il perçoit comme dirigeant salarié, mais son bénéfice de location meublée n'est que de 30 000 €. La location ne lui procure que 24 % de ses revenus professionnels et ses meublés restent imposables. Son patrimoine net taxable atteint 1 950 000 € et son IFI 7 050 €, soit 2 500 € sur la tranche de 800 000 € à 1 300 000 € et 4 550 € à 0,70 % au-delà.

S'il cesse son activité salariée, le bénéfice représente la totalité de ses revenus professionnels. Ses meublés deviennent des biens professionnels, les dettes correspondantes ne sont plus déductibles et seule sa résidence principale reste dans l'assiette, sous le seuil d'imposition. L'abandon d'un emploi à cette seule fin serait en revanche examiné par l'administration au regard de l'abus de droit.

Les situations particulières

Le mariage, le PACS, la séparation et le décès

L'année du mariage ou du PACS, le couple dépose en principe une déclaration commune pour toute l'année, sauf option pour des déclarations distinctes. Les recettes et les revenus d'activité des deux membres sont alors comparés sur l'année entière. Un loueur LMP qui épouse une personne salariée peut redevenir LMNP dès l'année du mariage.

La séparation produit l'effet inverse. Le loueur qui perd les revenus d'activité de son ancien conjoint peut devenir LMP l'année même. Le partage des logements modifie aussi les recettes de chacun. L'année du décès, deux impositions distinctes sont établies, l'une pour le couple jusqu'au décès et l'autre pour le survivant. L'appréciation des conditions sur chacune de ces périodes se fait avec l'expert-comptable. Les années d'événement sont traitées au chapitre 133.

Le concubinage

Chaque concubin forme un foyer et apprécie seul son statut. Pour un bien indivis entre concubins, chacun retient sa quote-part de recettes et la compare à ses propres revenus d'activité. Deux concubins détenant le même parc peuvent donc avoir des statuts différents.

L'enfant mineur

Les recettes d'un logement meublé appartenant à un enfant mineur rattaché s'ajoutent à celles du foyer de ses parents. Un rattachement ou un détachement d'enfant majeur peut ainsi déplacer la frontière. Les règles du rattachement sont présentées au chapitre 3.

Le démembrement et l'indivision

L'usufruitier qui loue perçoit les recettes et les retient pour son statut. Le nu-propriétaire n'en retient aucune. En indivision, chaque indivisaire retient sa quote-part de recettes selon ses droits. Les chapitres 7 et 8 traitent de ces situations.

Les sociétés

Une société civile immobilière (SCI) qui loue en meublé de façon habituelle exerce une activité commerciale et risque de devenir passible de l'impôt sur les sociétés (IS). Une société à l'IS n'a pas de statut LMNP ou LMP et ses recettes ne comptent pas pour celui de ses associés. Pour une société de personnes à l'IR, la quote-part des recettes s'ajoute à celle de chaque associé. Le changement de régime fiscal d'une société, de l'IR vers l'IS ou l'inverse, modifie donc les recettes retenues par les associés l'année même.

L'outre-mer

Les critères du statut s'appliquent aux logements situés dans les départements et régions d'outre-mer comme en métropole. Un résident de métropole retient les recettes de ses meublés ultramarins et un résident d'outre-mer celles de ses meublés de métropole. Les régimes fiscaux propres à l'outre-mer sont présentés au chapitre 121.

Le logement ayant ouvert droit à la réduction Censi-Bouvard

Pour un logement qui a ouvert droit à la réduction d'impôt de l'article 199 sexvicies du CGI, dite Censi-Bouvard, les amortissements définitivement exclus de la déduction sont retenus dans la plus-value si le loueur est professionnel à la date de la cession (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 340). Un passage en LMP avant la vente peut donc alourdir la plus-value, alors que ce logement, s'il est situé dans une résidence avec services, échappe à la réintégration des amortissements en LMNP.

Les situations transitoires

Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, plafonne dans son texte initial l'amortissement annuel du bâti des loueurs non professionnels, en laissant hors du champ les loueurs professionnels. S'il était adopté dans cette forme, la frontière entre les deux statuts déterminerait aussi le montant de l'amortissement déductible. Au 25 octobre 2026, le texte est en discussion à l'Assemblée nationale et cette mesure n'est pas adoptée. Le chapitre 136 suit son évolution.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration contrôle d'abord les chiffres qui fondent le statut. Elle vérifie que les recettes comprennent les charges facturées et les indemnités d'assurance, que le prorata part de la bonne date et que les autres revenus d'activité sont retenus pour leur montant net. Un statut LMP revendiqué pour imputer un déficit sur le revenu global fait l'objet d'une attention particulière.

Elle s'attache ensuite aux opérations dont le but semble être de franchir ou d'éviter un seuil, comme un achat de fin d'année, une vente différée de quelques semaines, une baisse de rémunération décidée par un dirigeant ou un emploi abandonné avant une cession exonérée. L'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF) permet d'écarter les actes à but exclusivement fiscal, avec une majoration de 80 % ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a pas eu l'initiative principale des actes ni n'en a été le principal bénéficiaire. L'article L64 A vise les actes à but principalement fiscal, sans majoration spécifique mais avec les majorations de droit commun si elles sont justifiées (chapitre 127).

Une décision fondée sur une logique économique réelle et documentée n'est pas abusive. Le rescrit de l'article L64 B permet de soumettre une opération à l'administration avant sa réalisation. Le rescrit général de l'article L80 B du LPF permet aussi d'obtenir une prise de position sur l'appréciation du statut dans une situation de fait précise (chapitre 10).

Les erreurs fréquentes et leur coût

Les montants qui suivent sont illustratifs.

• Comparer les recettes aux salaires bruts ou déclarés avant la déduction de 10 %. Un foyer qui déclare 26 000 € de salaires retient en réalité 23 400 €, ce qui peut suffire à le rendre LMP.
• Oublier le prorata. Un retraité dont la pension nette est de 20 000 € perçoit 15 000 € de deux studios et 6 000 € d'un troisième loué depuis le 1er mai 2026, soit sur 245 jours. Ses recettes retenues atteignent environ 23 939 € et il est LMP, alors que ses encaissements réels ne sont que de 21 000 €.
• Appliquer le prorata à la vente d'un seul logement, ce qui fait croire à tort à un franchissement de seuil.
• Ajouter les revenus fonciers ou les dividendes aux autres revenus d'activité, ce qui maintient à tort en LMNP.
• Imputer sur le revenu global un déficit constaté en LMNP. Un déficit de 7 000 € imputé à tort à une TMI de 30 % produit un rappel de 2 100 €, augmenté des intérêts de retard.
• Calculer la plus-value selon le régime des particuliers l'année où le foyer est LMP, ou l'inverse. Dans l'exemple de la vente, l'écart d'IR atteint 12 461 € avant prélèvements.
• Croire que le statut LMP exonère d'office les meublés d'IFI. Dans l'exemple, l'IFI de 7 050 € reste dû.
• Oublier que les meublés de tourisme supportent des cotisations au-delà de 23 000 € de recettes même en LMNP.
• Ignorer, pour un non-résident, la prise en compte des revenus étrangers à compter de 2026.
• Laisser courir une affiliation à l'Urssaf après la sortie du statut sans la signaler.

Liste de contrôle

• Les recettes TTC de toutes les locations meublées du foyer, en France et à l'étranger, sont totalisées par année civile.
• Le prorata est appliqué à chaque logement entré en location dans l'année et à tous en cas de cessation totale, jamais à une vente isolée.
• Les quotes-parts de sociétés de personnes sont ajoutées selon les droits de chaque membre du foyer.
• Les autres revenus d'activité sont retenus nets, pensions comprises, sans revenus du patrimoine.
• Les revenus étrangers sont intégrés pour un non-résident à compter de 2026.
• Le statut de chaque année est consigné dans un tableau daté avec ses justificatifs.
• Les déficits sont suivis par année et par origine, professionnelle ou non.
• Le statut de l'année d'une vente est simulé en tenant compte de la vente.
• La durée d'activité et la moyenne des recettes des deux années précédentes sont vérifiées avant toute cession par un LMP.
• L'affiliation sociale est vérifiée à chaque changement de statut et pour les meublés de tourisme au-delà de 23 000 €.
• Les conditions de l'exonération d'IFI sont vérifiées au 1er janvier à partir du bénéfice net.
• Les opérations proches d'un seuil sont justifiées par un motif économique et, si nécessaire, soumises à un rescrit.
• L'évolution du PLF pour 2027 est suivie jusqu'à sa publication.