Le non-résident et ses revenus immobiliers français

Un propriétaire qui n'a pas son domicile fiscal en France reste imposable en France sur les loyers des biens qu'il y possède. Les règles de détermination du revenu sont celles des résidents, mais le calcul de l'impôt, les prélèvements sociaux, les charges admises et le service compétent changent. Ce chapitre expose le fondement de cette imposition, le taux minimum et l'option pour le taux moyen, le régime des non-résidents assimilés aux résidents, les prélèvements sociaux selon l'affiliation sociale, les obligations déclaratives et les acomptes, puis les situations de couple, d'indivision, de démembrement, de société et d'outre-mer.

La vue d'ensemble destinée au bailleur figure dans le Guide du bailleur privé, Le bailleur non-résident ou expatrié et la situation du loueur en meublé dans le Guide du bailleur professionnel, Le non-résident loueur professionnel. La notion de domicile fiscal est traitée au chapitre 4, la plus-value du non-résident au chapitre 116, son impôt sur la fortune immobilière (IFI) et ses droits de succession au chapitre 117 et les conventions fiscales au chapitre 118. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

Le fondement de l'imposition en France

L'obligation fiscale limitée

Les personnes qui n'ont pas leur domicile fiscal en France au sens de l'article 4 B du Code général des impôts (CGI) ne sont imposables en France que sur leurs revenus de source française, sous réserve des conventions fiscales. Les articles 164 A et suivants du CGI organisent cette obligation fiscale limitée. La brochure pratique de l'impôt sur le revenu (IR) de 2026 range parmi ces revenus ceux des immeubles situés en France et des droits relatifs à ces immeubles, les revenus d'exploitations commerciales situées en France et les plus-values sur immeubles situés en France (impots.gouv.fr, brochure IR 2026).

Les loyers d'un logement loué nu relèvent donc des revenus fonciers et ceux d'un logement meublé des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), exactement comme pour un résident (chapitre 5). La nationalité du propriétaire est indifférente. Un Français installé au Portugal et un Américain qui n'a jamais vécu en France sont imposés selon les mêmes règles sur un studio loué à Lille.

La place des conventions fiscales

La plupart des conventions conclues par la France reprennent le modèle de l'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE), qui attribue le droit d'imposer les revenus immobiliers à l'État où l'immeuble est situé. La France impose donc les loyers. L'État de résidence peut aussi les imposer, en éliminant la double imposition par une exonération ou par un crédit d'impôt, selon la méthode prévue par la convention (chapitre 118).

La convention ne fait en général que confirmer le droit d'imposer de la France sur les loyers. Elle peut en revanche jouer sur la définition du domicile lorsqu'une personne est considérée comme résidente par les deux États. Elle encadre aussi l'imposition des dividendes versés par une société française à l'impôt sur les sociétés (IS). Lisez le texte applicable avant de raisonner sur une situation transfrontalière.

Ce qui change par rapport à un résident

Le revenu catégoriel se calcule comme pour un résident. Le micro-foncier, le régime réel avec la déclaration n° 2044, le micro-BIC et le régime réel du loueur en meublé non professionnel (LMNP) s'appliquent dans les mêmes conditions. Les différences portent sur quatre points.

• Le revenu global ne comprend que les revenus de source française.
• Aucune charge du revenu global n'est déductible et la plupart des réductions et crédits d'impôt sont fermés.
• L'impôt ne peut être inférieur à un taux minimum, sauf option pour le taux moyen.
• Les prélèvements sociaux dépendent de l'affiliation à un régime de sécurité sociale.

Le calcul de l'impôt sur le revenu

Le taux minimum de l'article 197 A

L'impôt d'un non-résident est calculé en appliquant le barème progressif à ses seuls revenus de source française. Selon l'article 197 A du CGI, cet impôt ne peut être inférieur à 20 % du revenu net imposable jusqu'à la limite supérieure de la deuxième tranche du barème, puis à 30 % au-delà. Pour les revenus de 2025, cette limite est de 29 579 €. Dans les départements d'outre-mer, les taux sont de 14,4 % et 20 % (impots.gouv.fr, fiche des particularités de la fiscalité des non-résidents). Si le barème donne un impôt plus élevé, c'est lui qui s'applique.

La limite de 29 579 € correspond à la fin de la tranche à 11 % du barème applicable aux revenus de 2025, qui comporte un taux nul jusqu'à 11 600 € puis des taux de 11 %, 30 %, 41 % et 45 % (service-public.gouv.fr). Le taux minimum frappe donc surtout les petits revenus français. Un non-résident qui ne déclare en France que 8 000 € de revenu foncier net ne paierait rien au barème, mais 1 600 € au taux minimum.

L'option pour le taux moyen

Le non-résident peut demander que l'impôt soit calculé au taux moyen. Ce taux est égal à l'impôt qui résulterait de l'application du barème français à l'ensemble de ses revenus de source française et étrangère, rapporté à ce revenu mondial. Il s'applique ensuite aux seuls revenus de source française et seulement s'il aboutit à un impôt inférieur à celui du taux minimum (impots.gouv.fr, brochure IR 2026). Les revenus étrangers servent au calcul du taux mais ne sont pas imposés en France.

En pratique, le revenu mondial se déclare en ligne 8TM de la déclaration n° 2042, avec le formulaire n° 2041 TM. Le contribuable joint une copie de l'avis d'imposition de son État de résidence et le double de la déclaration qu'il y a déposée. À défaut de ces pièces au moment du dépôt, une déclaration sur l'honneur est acceptée pour les résidents de l'Union européenne (UE) ou d'un État lié à la France par une convention d'assistance administrative, en attendant les justificatifs (même source). La fiche de la direction des impôts des non-résidents recommande d'opter systématiquement, l'option ne pouvant jouer que si elle est favorable.

Le non-résident assimilé à un résident

L'arrêt de la Cour de justice des Communautés européennes du 14 février 1995, Schumacker (affaire C-279/93), a conduit la France à traiter comme des résidents certains non-résidents qui tirent de France l'essentiel de leurs revenus. Selon le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), trois conditions sont exigées. Le contribuable est domicilié dans un autre État de l'UE ou dans un État de l'Espace économique européen (EEE) lié à la France par une convention comportant une clause d'assistance administrative. Ses revenus de source française représentent au moins 75 % de son revenu mondial imposable. Il ne peut pas bénéficier, dans son État de résidence, des avantages fiscaux liés à sa situation personnelle et familiale en raison de la faiblesse de ses revenus dans cet État (BOI-IR-DOMIC-40, § 30 à § 60).

Le même document admet l'assimilation lorsque les revenus français atteignent seulement 50 % du revenu mondial, si le contribuable prouve qu'il ne bénéficie d'aucun mécanisme de minoration dans son État de résidence (§ 70). Le non-résident assimilé calcule son impôt selon les règles des résidents. Il peut déduire les charges du revenu global, bénéficier des réductions et crédits d'impôt et échappe au taux minimum (§ 80 à § 110). Il joint à sa déclaration les avis d'imposition étrangers qui établissent les conditions (§ 150).

Les charges, réductions et crédits d'impôt

Les non-résidents ne peuvent déduire aucune charge de leur revenu global (BOI-IR-BASE-20, § 10). Les pensions alimentaires versées font exception lorsqu'elles sont imposables en France chez le bénéficiaire. Les réductions et crédits d'impôt leur sont en principe fermés. La brochure de 2026 réserve plusieurs exceptions utiles au bailleur, à savoir le crédit d'impôt pour travaux de prévention des risques technologiques dans les logements loués, la réduction Loc'Avantages et les réductions Pinel et Denormandie pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2019 lorsque le contribuable était domicilié en France à la date de l'investissement (impots.gouv.fr, brochure IR 2026).

Les déductions qui réduisent le revenu catégoriel ne sont pas des charges du revenu global. Les charges foncières, les intérêts d'emprunt, la déduction spécifique d'un logement conventionné et l'amortissement du dispositif Jeanbrun restent donc admis, puisqu'ils réduisent le revenu foncier lui-même (chapitres 27, 51 et 54). Pour un investissement Pinel réalisé avant 2019, les fractions de réduction des années de non-résidence ne peuvent pas être imputées et sont perdues (chapitre 52).

Le déficit foncier

Le déficit foncier se détermine selon les règles communes (chapitre 30). Sa fraction imputable sur le revenu global ne peut s'imputer que sur les revenus imposables en France du non-résident, puisque son revenu global se limite à ces revenus. Un non-résident qui n'a aucun autre revenu de source française ne tire donc aucun avantage immédiat de l'imputation. Le déficit se reporte alors sur les revenus fonciers des dix années suivantes, dans les conditions de droit commun.

Les sources officielles consultées ne détaillent pas davantage cette articulation. Avant d'engager des travaux importants pour créer un déficit, faites confirmer son traitement par le service des impôts des particuliers non-résidents. Un retour en France pendant la période de report rend à nouveau possible l'imputation sur un revenu global complet, dans les limites légales.

Les prélèvements sociaux

Les taux applicables

Les revenus fonciers, les bénéfices de location meublée non professionnelle et les plus-values immobilières des non-résidents restent soumis aux prélèvements sociaux. Selon la fiche officielle mise à jour le 30 juin 2026, les taux sont de 17,2 % pour les revenus fonciers et les plus-values immobilières et de 18,6 % pour la location meublée non professionnelle (service-public.gouv.fr). Le taux de 18,6 % s'applique aux bénéfices de location meublée dès les revenus de 2025. Les dividendes, les produits d'assurance vie et les plus-values de valeurs mobilières perçus par un non-résident n'y sont en revanche pas soumis (même source).

L'exonération liée à l'affiliation européenne

La personne affiliée à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un autre État de l'EEE ou de la Suisse, sans être à la charge d'un régime français, est exonérée de contribution sociale généralisée (CSG) et de contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS). Elle ne doit que le prélèvement de solidarité de 7,5 % (service-public.gouv.fr). L'administration indique que les résidents britanniques continuent de bénéficier de cette exonération (impots.gouv.fr). Pour la location meublée, la foire aux questions de mars 2026 confirme que le non-résident affilié dans l'UE ou en Suisse reste redevable de ce prélèvement de 7,5 % (impots.gouv.fr, foire aux questions LMNP).

Le critère est l'affiliation, non la résidence. Un expatrié installé en Espagne mais resté affilié au régime français paie les prélèvements au taux plein. À l'inverse, un résident de France qui relève par son activité du régime d'un autre État de l'EEE ou de la Suisse peut bénéficier de l'exonération (chapitre 46).

La procédure

Le non-résident déclare ses revenus fonciers en case 4BA ou 4BE. Il coche ensuite la rubrique des revenus divers dans la déclaration en ligne, qui donne accès à la case 8SH pour le premier déclarant et 8SI pour le second. Lorsqu'un seul des deux membres d'un couple marié ou pacsé remplit la condition, le montant des revenus fonciers exonérés de CSG et de CRDS se porte en case 8RF (impots.gouv.fr). Le contribuable atteste sur l'honneur de sa situation et conserve les justificatifs d'affiliation, que l'administration peut demander.

Les revenus de location meublée

Le régime et les seuils

Le non-résident qui loue en meublé relève des BIC dans les mêmes conditions qu'un résident. Pour les revenus de 2026 à 2028, le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes pour la location meublée de longue durée et le meublé de tourisme classé, selon le barème BOI-BAREME-000044 présenté au chapitre 36. Pour les revenus de 2025, la foire aux questions de l'administration retenait un plafond de 77 700 € et un abattement de 50 %, réduit à 30 % pour les meublés de tourisme non classés soumis à un plafond de 15 000 € (impots.gouv.fr, foire aux questions LMNP).

Les formalités sont celles d'un résident. Le loueur s'immatricule sur le guichet unique dans les quinze jours du début de l'activité pour obtenir un numéro du système d'identification du répertoire des établissements (SIRET). Au régime réel, il crée un espace professionnel sur impots.gouv.fr pour transmettre la liasse n° 2031 et ses annexes. L'activité étant commerciale, la cotisation foncière des entreprises (CFE) est due selon la commune du logement (même source).

Le statut de loueur professionnel

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) suppose des recettes supérieures à 23 000 € et aux autres revenus d'activité du foyer. Jusqu'aux revenus de 2025, seuls les revenus imposables en France entraient dans la comparaison, si bien que de nombreux non-résidents devenaient professionnels sans le vouloir. À partir des revenus de 2026, déclarés en 2027, l'administration compare les recettes aux revenus d'activité mondiaux, y compris les salaires et bénéfices perçus à l'étranger (même source). Les conséquences de ce changement sur les déficits, les plus-values et la protection sociale sont développées dans le Guide du bailleur professionnel, Le non-résident loueur professionnel et au chapitre 41.

Le projet d'encadrement de l'amortissement

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Son article 7 plafonnerait, dans son texte initial, l'amortissement du bâti des loueurs en meublé non professionnels à 2,5 % de la valeur des locaux dans la limite de 7 000 € par foyer, ou à 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme, selon les analyses publiées (Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027). Pour un non-résident sans autre revenu français, l'amortissement est souvent le principal levier de réduction de l'impôt français. L'effet de la mesure, si elle était adoptée, se mesure logement par logement (chapitre 38).

Les revenus des parts de sociétés

La société civile à l'impôt sur le revenu

L'associé non-résident d'une société civile immobilière (SCI) à l'IR est imposé sur sa quote-part du résultat, déterminée selon les règles des revenus fonciers ou des BIC selon l'activité de la société. Cette quote-part est un revenu de source française. Elle subit le taux minimum ou le taux moyen ainsi que les prélèvements sociaux selon son affiliation, même si la société ne lui distribue rien (Guide des sociétés immobilières, Les associés non-résidents). La société déclare l'adresse de l'associé à l'étranger sur sa déclaration n° 2072 et lui remet son attestation à temps pour le calendrier des non-résidents.

La société à l'impôt sur les sociétés

Une société à l'IS est imposée en France sur ses loyers, quel que soit le domicile de ses associés. Les dividendes qu'elle verse à une personne physique non résidente supportent une retenue à la source de 12,8 %, que les conventions peuvent réduire. Le taux est porté à 75 % pour les produits payés dans un État ou territoire non coopératif (ETNC), sauf preuve que la distribution n'a pas un but de fraude (BOI-RPPM-RCM-30-30-10-20, § 10 à § 50). Ces dividendes ne supportent pas les prélèvements sociaux lorsqu'ils sont perçus par un non-résident (service-public.gouv.fr).

La société qui change de régime

Le passage d'une SCI de l'IR à l'IS transforme la quote-part de revenus fonciers de l'associé non-résident en dividendes éventuels. Les prélèvements sociaux de 17,2 % ou 7,5 % disparaissent au profit d'une retenue à la source, mais l'impôt sur les sociétés frappe désormais le bénéfice, amortissement déduit. L'État de résidence traite en outre différemment une quote-part transparente et un dividende. Le passage à l'IS est irrévocable et ses effets se comparent sur toute la durée de détention (chapitre 9).

Les obligations déclaratives et le paiement

Le service compétent

Le dossier d'un non-résident relève du service des impôts des particuliers non-résidents, 10 rue du Centre, TSA 10010, 93465 Noisy-le-Grand Cedex. La messagerie sécurisée de l'espace particulier sur impots.gouv.fr reste le moyen de contact le plus sûr (impots.gouv.fr, brochure IR 2026). Pour un loueur en meublé au régime réel, le service des impôts des entreprises (SIE) compétent reçoit la liasse. La taxe foncière relève du service du lieu de situation du bien.

Les déclarations et le calendrier

Les non-résidents déposent la déclaration n° 2042 et ses annexes, n° 2044 au régime réel foncier et n° 2042-C-PRO pour les revenus de location meublée. Pour les revenus de 2025, les dates limites étaient le 19 mai 2026 sur papier et le 21 mai 2026 en ligne (même source). La déclaration en ligne est obligatoire, sauf exceptions de droit commun.

L'année du départ, aucune déclaration provisoire n'est exigée. L'année suivante, le contribuable dépose une déclaration n° 2042 pour les revenus perçus avant le départ et, s'il y a lieu, une déclaration n° 2042-NR pour les revenus de source française perçus après. L'année du retour, il dépose la déclaration n° 2042-NR pour les revenus de source française de la période de non-résidence et la déclaration n° 2042 pour l'ensemble des revenus depuis son installation, auprès du service des non-résidents (même source).

Les acomptes du prélèvement à la source

Les revenus fonciers et les bénéfices de location meublée des non-résidents ne relèvent pas de la retenue à la source des salaires et pensions. Ils donnent lieu à des acomptes calculés et prélevés selon les mêmes modalités que pour les résidents (impots.gouv.fr, fiche des particularités de la fiscalité des non-résidents). Un compte bancaire permettant le prélèvement est donc indispensable. Lorsque l'affiliation européenne a été déclarée, les acomptes calculés après la déclaration ne comprennent pas de prélèvements sociaux, le prélèvement de solidarité étant recouvré avec le solde (chapitre 48).

Le représentant fiscal

L'administration peut inviter une personne qui possède des biens en France sans y avoir son domicile fiscal à désigner, dans un délai de quatre-vingt-dix jours, un représentant fiscal autorisé à recevoir les communications relatives à l'assiette, au recouvrement et au contentieux de l'impôt. Cette demande ne vise pas les personnes domiciliées dans un autre État de l'UE ou de l'EEE lié à la France par une convention d'assistance administrative et de recouvrement (article 164 D du CGI, présenté dans le Guide du bailleur privé, Le bailleur non-résident ou expatrié). La désignation n'est pas automatique pour l'IR. Lors d'une vente, une règle distincte s'applique (chapitre 116).

La procédure pas à pas

1. Vérifiez votre domicile fiscal au sens de l'article 4 B du CGI et, en cas de double résidence, selon la convention (chapitre 4).
2. Déterminez le revenu catégoriel de chaque bien selon les règles communes, micro ou réel, foncier ou BIC.
3. Rassemblez les preuves d'affiliation à un régime de sécurité sociale de l'EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni, si vous en relevez.
4. Calculez votre revenu mondial de l'année et conservez l'avis d'imposition de votre État de résidence.
5. Déposez la déclaration en ligne auprès du service des non-résidents, avec les annexes n° 2044, n° 2042-C-PRO ou n° 2042-NR selon le cas.
6. Cochez l'option pour le taux moyen, déclarez le revenu mondial en ligne 8TM et joignez le formulaire n° 2041 TM.
7. Cochez les cases 8SH, 8SI et, le cas échéant, renseignez la case 8RF.
8. Contrôlez l'avis d'imposition et le taux des acomptes, puis déclarez les loyers dans votre État de résidence selon la convention.

Les situations de couple et de famille

Les époux et les partenaires de PACS

Lorsque l'un des époux ou partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) n'est pas domicilié en France, l'imposition commune couvre l'ensemble des revenus du conjoint domicilié en France et les seuls revenus de source française de l'autre (impots.gouv.fr, brochure IR 2026). Les loyers d'un appartement français appartenant au conjoint parti restent ainsi sur la déclaration commune, imposés au barème avec les revenus du conjoint resté en France. Si les deux époux résident hors de France, le foyer est entièrement non-résident et le taux minimum s'applique au foyer.

L'année du mariage ou de la conclusion du PACS, l'imposition commune vaut pour toute l'année, sauf option pour l'imposition séparée. L'année du divorce, de la séparation ou de la dissolution du PACS, chacun déclare ses propres revenus. L'année du décès, le foyer dépose une déclaration jusqu'à la date du décès et le survivant une autre pour la suite (chapitre 3). Ces règles s'appliquent aux couples non-résidents, le domicile de chacun s'appréciant séparément.

Les concubins

Les concubins forment deux foyers fiscaux distincts. Chacun déclare sa quote-part des loyers d'un bien indivis selon son propre domicile. Un couple non marié dont l'un vit en France et l'autre à Londres paie ainsi le barème pour le premier et le taux minimum ou moyen pour le second, sur un même appartement, avec des prélèvements sociaux qui peuvent différer.

Les enfants mineurs et rattachés

Un enfant à charge qui ne remplit lui-même aucun critère de domicile n'est compris dans l'imposition commune que pour ses revenus de source française. L'enfant mineur propriétaire d'un studio en France par donation ou succession voit ses loyers déclarés au foyer de ses parents. Si toute la famille s'expatrie, ces loyers deviennent des revenus de source française d'un foyer non-résident. L'enfant majeur rattaché suit la même logique.

Les situations de détention

L'indivision

Chaque indivisaire déclare sa quote-part selon son propre domicile (chapitre 8). Un immeuble hérité par trois frères et sœurs, dont l'un vit au Canada, produit des revenus imposés au barème pour les deux résidents et au taux minimum ou moyen pour le troisième. Le régime micro-foncier s'apprécie pour chacun en additionnant sa quote-part des loyers et ses autres loyers nus. Une convention d'indivision qui désigne un gérant chargé de répartir les loyers et les charges simplifie les déclarations de chacun.

Le démembrement

L'usufruitier perçoit les loyers et les déclare selon son domicile. Le nu-propriétaire non-résident ne perçoit pas de loyers. Les grosses réparations qu'il paie ne sont déductibles que de ses autres revenus fonciers de source française, l'option de déduction du revenu global ayant été supprimée pour les dépenses supportées depuis 2017, sans aucune exception depuis 2018 (chapitre 7). Un usufruit temporaire consenti à une société à l'IS transfère l'imposition des loyers à cette société. En cas de quasi-usufruit sur le prix d'un bien vendu, les revenus du placement relèvent des règles des revenus de capitaux, non des revenus fonciers.

Les résidents des collectivités d'outre-mer

Les départements d'outre-mer font partie de la France. Un résident de Guadeloupe ou de La Réunion est résident de France et imposé au barème. Les collectivités d'outre-mer dotées d'une fiscalité propre, comme la Polynésie française, la Nouvelle-Calédonie ou Saint-Barthélemy, sont traitées différemment. Leurs résidents sont imposés comme des non-résidents sur leurs revenus de source métropolitaine ou des départements d'outre-mer, sous réserve des conventions conclues avec ces collectivités (chapitre 121). À l'inverse, le non-résident qui loue un bien situé dans un département d'outre-mer bénéficie des taux minimums de 14,4 % et 20 %.

Les situations transitoires

Les règles qui changent selon la date

Plusieurs règles de ce chapitre dépendent de l'année des revenus ou de la date d'un engagement. Le tableau suivant les récapitule.

Le seuil du taux minimum pour les revenus de 2026

Le seuil de 29 579 € suit la revalorisation du barème. Le projet de loi de finances pour 2027, en discussion au 25 octobre 2026, prévoit une revalorisation des tranches de 2,1 % applicable aux revenus de 2026. Le seuil applicable aux revenus de 2026 ne sera connu qu'après la promulgation de la loi. Les sources consultées ne font apparaître aucune mesure du texte initial propre à l'imposition des revenus immobiliers des non-résidents.

Les exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Les montants sont des hypothèses calculées avec le barème des revenus de 2025. L'impôt dû dans l'État de résidence n'est pas pris en compte.

Premier exemple, un appartement loué nu par un résident espagnol

Une ressortissante française installée en Espagne, célibataire et affiliée à la sécurité sociale espagnole, loue nu un appartement à Lyon pour 14 400 € par an. Elle relève du micro-foncier et son revenu net foncier est de 10 080 € après l'abattement de 30 %. Le barème appliqué à ce seul revenu ne donnerait aucun impôt, mais le taux minimum de 20 % s'applique. Son revenu mondial atteint 40 000 €. Le barème français appliqué à ce revenu donne 5 103,99 €, soit un taux moyen de 12,76 %.

L'option pour le taux moyen fait gagner 730 € par an. L'affiliation européenne déclarée en case 8SH représente 978 € de prélèvements sociaux en moins. Si cette bailleresse avait des charges réelles élevées, le régime réel pourrait réduire encore la base, dans les conditions du chapitre 25.

Deuxième exemple, un meublé loué par un résident canadien

Un résident du Canada, affilié à la sécurité sociale canadienne, loue en meublé un studio à Bordeaux pour 18 000 € de recettes annuelles. Dans l'hypothèse retenue, un revenu mondial de 120 000 € pour une part, le taux moyen atteindrait environ 27,5 %, au-dessus du taux minimum. L'option n'a donc pas d'intérêt pour lui. Au régime réel, ses charges atteignent 4 000 €, ses intérêts d'emprunt 3 000 € et l'amortissement de l'année 6 000 €.

Le régime réel réduit ici l'imposition française de 1 544 € par an, au prix d'une comptabilité et d'une liasse annuelle. Si le plafonnement de l'amortissement prévu par le projet de loi de finances pour 2027 était adopté, l'écart serait à recalculer. Affilié dans l'EEE, ce bailleur ne paierait que 7,5 % de prélèvements sociaux.

Troisième exemple, un revenu français au-delà du seuil

Un non-résident possède plusieurs logements loués nus en France qui produisent 40 000 € de revenu foncier net. Le barème appliqué à ce revenu donne 5 103,99 €. Le taux minimum donne 20 % de 29 579 €, soit 5 915,80 €, plus 30 % de 10 421 €, soit 3 126,30 €, au total 9 042,10 €. C'est ce dernier montant qui s'applique, sauf option pour un taux moyen plus favorable. L'écart de 3 938 € montre l'enjeu de l'option pour un bailleur dont le revenu mondial est modéré.

Quatrième exemple, des dividendes d'une société à l'IS

Une société à l'IS qui loue des bureaux à Nantes distribue 10 000 € de dividendes à un associé personne physique domicilié en Italie. La retenue à la source de droit interne est de 1 280 €, au taux de 12,8 %, sous réserve d'un taux conventionnel plus faible. Aucun prélèvement social n'est dû en France. L'associé déclare ce dividende en Italie, qui élimine la double imposition selon la convention.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration vérifie d'abord la réalité du domicile à l'étranger. Un départ sans transfert effectif du foyer, de l'activité ou du centre des intérêts économiques laisse le contribuable résident et imposable sur ses revenus mondiaux, avec un rappel d'impôt majoré. Elle contrôle ensuite les justificatifs du revenu mondial déclaré pour le taux moyen, l'affiliation revendiquée pour le taux de 7,5 %, les quotes-parts reportées depuis la déclaration n° 2072 des sociétés et la cohérence entre les liasses de location meublée et la déclaration personnelle.

Une domiciliation fictive à l'étranger, un démembrement ou une interposition de société sans autre motif que d'alléger l'impôt peuvent être écartés sur le fondement de l'abus de droit. L'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF) vise les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal. Il entraîne une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a pas eu l'initiative principale des actes ni n'en a été le principal bénéficiaire. L'article L64 A vise, pour les actes passés depuis le 1er janvier 2020, ceux dont le motif principal est fiscal, sans majoration propre. Le rescrit de l'article L64 B permet d'interroger l'administration avant d'agir (chapitres 10 et 127).

Les erreurs fréquentes

• Croire que le départ à l'étranger met fin à l'imposition des loyers en France.
• Oublier l'option pour le taux moyen, ce qui coûte 730 € par an dans le premier exemple.
• Ne pas cocher la case 8SH alors que l'on est affilié dans l'EEE, ce qui coûte 978 € dans le premier exemple.
• Revendiquer le taux de 7,5 % en restant affilié au régime français.
• Déduire du revenu global une charge réservée aux résidents, comme une pension non imposable en France chez le bénéficiaire.
• Engager des travaux pour créer un déficit foncier sans autre revenu français pour l'absorber.
• Rester au micro-BIC par habitude, ce qui coûte 1 544 € par an dans le deuxième exemple.
• Se croire encore loueur professionnel en 2026 sans refaire le calcul avec les revenus étrangers.
• Oublier la déclaration n° 2042-NR l'année qui suit le départ ou le retour.
• Supprimer le compte bancaire français qui supporte les acomptes.

Le dépôt tardif de la déclaration entraîne une majoration de 10 % sans mise en demeure, de 20 % lorsque la déclaration est déposée dans les trente jours d'une mise en demeure et de 40 % au-delà, outre l'intérêt de retard de 0,20 % par mois (service-public.gouv.fr, fiche F34175). Pour un impôt de 2 772 €, une déclaration déposée avec un an de retard sans mise en demeure coûte ainsi 277,20 € de majoration et 66,53 € d'intérêt.

Liste de contrôle

• Le domicile fiscal est établi selon l'article 4 B du CGI et, si besoin, selon la convention.
• Chaque bien est classé en revenus fonciers ou en BIC et le régime micro ou réel est comparé.
• L'option pour le taux moyen est cochée et le revenu mondial déclaré avec ses justificatifs.
• Les conditions du régime des non-résidents assimilés aux résidents ont été examinées.
• L'affiliation sociale est prouvée et les cases 8SH, 8SI ou 8RF sont renseignées.
• Le statut LMNP ou LMP des revenus de 2026 est établi avec les revenus d'activité mondiaux.
• Les quotes-parts de SCI à l'IR et les dividendes de sociétés à l'IS sont déclarés selon leur nature.
• La déclaration n° 2042-NR est déposée l'année qui suit un départ ou un retour.
• Un compte bancaire permet le prélèvement des acomptes et des impôts locaux.
• Les loyers sont aussi déclarés dans l'État de résidence selon la convention.
• L'état du projet de loi de finances pour 2027 est vérifié avant la déclaration de 2027.