Le dispositif Jeanbrun, analyse technique

Le dispositif Jeanbrun, que l'administration désigne sous le nom d'investissement locatif « Relance logement », introduit un amortissement fiscal en location nue. Il ne s'agit ni d'une réduction d'impôt ni d'un crédit d'impôt, mais d'une déduction supplémentaire opérée sur les revenus fonciers, en contrepartie d'un engagement de location de neuf ans sous plafonds de loyer et de ressources. Il modifie le résultat foncier, l'imputation du déficit et la plus-value de cession.

Ce chapitre analyse le fondement légal du dispositif, son champ personnel et réel, l'assiette et les taux de l'amortissement, les plafonds par foyer, l'articulation avec le déficit foncier, les prélèvements sociaux et la plus-value, la remise en cause et l'état des textes au 25 octobre 2026. La présentation générale et pratique se trouve dans le Guide du bailleur privé, Le dispositif Jeanbrun en détail. La place du dispositif parmi les autres régimes est exposée au chapitre 50.

Le fondement légal et l'état de la doctrine

Le texte

Le dispositif a été créé par l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. Cet article a inséré des points i et j au 1° du I de l'article 31 du Code général des impôts (CGI), qui énumère les charges déductibles des revenus fonciers des propriétés urbaines (service-public.gouv.fr, fiche F39735). L'amortissement prend ainsi place parmi les charges de la propriété, ce qui explique qu'il suive les règles de la catégorie des revenus fonciers, notamment celles du déficit.

Les conditions exposées ici sont celles de la fiche officielle, vérifiée par l'administration le 21 juillet 2026 et lue en octobre 2026. En cas de divergence avec le texte de l'article 31 du CGI, ce dernier prévaut.

La doctrine publiée au 25 octobre 2026

Au 25 octobre 2026, les recherches menées pour ce chapitre n'ont pas permis d'identifier de commentaire du Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) consacré au dispositif. Le barème des plafonds de loyer et de ressources pour 2026, publié le 10 mars 2026 sous la référence BOI-BAREME-000017, ne le mentionne pas. Les sources administratives disponibles sont la fiche F39735 et la présentation du Gouvernement publiée sur info.gouv.fr le 23 janvier 2026, modifiée le 16 septembre 2026.

Plusieurs questions techniques restent donc sans réponse officielle et sont signalées comme telles. La doctrine à venir ne sera opposable à l'administration, au sens de l'article L80 A du livre des procédures fiscales (LPF), qu'à compter de sa publication. Pour sécuriser une opération dans l'intervalle, le rescrit de l'article L80 B du LPF permet d'obtenir une prise de position formelle sur une situation précise (chapitre 10).

Le champ personnel

Les contribuables concernés

Le dispositif est réservé aux contribuables dont les revenus locatifs relèvent de la catégorie des revenus fonciers. Les non-résidents fiscaux y ont accès lorsque leurs revenus fonciers sont imposables en France (fiche F39735). Cette ouverture le distingue des réductions d'impôt, en général réservées aux contribuables domiciliés en France (chapitre 50). L'imposition des revenus fonciers des non-résidents est présentée au chapitre 115.

Un logement loué meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non du dispositif (chapitre 38).

Le démembrement

Les logements démembrés sont exclus. Ni le nu-propriétaire ni l'usufruitier ne peuvent pratiquer l'amortissement (fiche F39735). L'exclusion vaut pour l'usufruit viager comme pour l'usufruit temporaire, quelle que soit l'origine du démembrement. Un logement démembré en cours d'engagement, par exemple par donation de la nue-propriété, cesserait de remplir la condition (chapitre 7).

L'indivision, les sociétés et le couple

La fiche officielle ne traite ni de l'indivision ni de la détention par une société. Pour une société civile immobilière (SCI) à l'impôt sur le revenu (IR), les revenus sont des revenus fonciers imposés au nom des associés, ce qui n'exclut pas le dispositif par nature. L'éligibilité et ses modalités, notamment un éventuel engagement de conservation des parts, doivent être confirmées avant l'acquisition, comme le relève le Guide des sociétés immobilières, Le déficit foncier en SCI. Une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) est exclue, ses revenus n'étant pas fonciers. Une SCI à l'IR qui opterait pour l'IS en cours d'engagement sortirait de la catégorie des revenus fonciers (chapitres 99 et 100).

Le plafond annuel d'amortissement s'applique par foyer fiscal. Un couple marié ou pacsé soumis à imposition commune dispose d'un seul plafond. Deux concubins forment deux foyers. Si l'indivision est admise, chacun appliquerait à sa quote-part son propre plafond, ce qui reste à confirmer en l'absence de texte ou de doctrine sur l'indivision. Un enfant rattaché relève du plafond du foyer de ses parents.

Les logements éligibles

Les conditions communes

Le logement doit être situé en France métropolitaine ou dans un département ou région d'outre-mer (DROM), dans un bâtiment d'habitation collectif. Il doit être acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, la date d'acquisition étant celle de la signature de l'acte notarié (fiche F39735). Une maison individuelle n'est pas éligible en l'état du texte.

La date de l'acte authentique commande l'éligibilité. Une promesse signée avant le 21 février 2026 et réitérée par acte après cette date n'empêche donc pas l'éligibilité. À l'inverse, un acte signé avant le 21 février 2026 exclut le logement, même s'il est achevé ou loué ensuite. Un acte signé en 2029 serait exclu, sauf prorogation par une loi ultérieure.

Le logement neuf

Sont visés les logements acquis neufs, ceux acquis en l'état futur d'achèvement (VEFA) et ceux que le contribuable fait construire. Pour une VEFA, l'acte doit être signé dans la période, l'achèvement pouvant intervenir plus tard. Pour un logement que le contribuable fait construire, la fiche ne précise pas la date à retenir ni la composition de la base amortissable, terrain et construction. Ces deux points doivent être confirmés avant d'engager la construction.

Le logement ancien avec travaux

Un logement ancien n'est éligible que s'il est vétuste et fait l'objet de travaux de réhabilitation, dans l'un des deux cas suivants (fiche F39735).

1. Les travaux concourent à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf au sens de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) immobilière (chapitre 64).
2. Les travaux d'amélioration représentent au moins 30 % du prix d'acquisition, répondent aux critères d'une réhabilitation lourde et permettent d'atteindre une classe A ou B du diagnostic de performance énergétique (DPE).

Pour un logement acquis 120 000 €, les travaux d'amélioration doivent atteindre au moins 36 000 €. La fiche ne précise ni la date limite de réalisation des travaux ni le sort de travaux réalisés par le vendeur avant la vente. La distinction entre amélioration, entretien et construction, qui commande aussi la qualification des dépenses, est présentée au chapitre 28.

En copropriété, la classe A ou B dépend aussi de l'enveloppe et du chauffage collectif. Un audit ou une simulation du DPE après travaux avant l'acquisition permet de mesurer le risque. Les règles du DPE figurent dans le Guide du bailleur privé, Rénover un logement à louer ou déjà loué.

Le zonage

La fiche officielle ne pose aucune condition de zone pour l'éligibilité du logement. Son tableau des plafonds de loyer en location intermédiaire porte toutefois, pour les zones B2 et C, la mention « sur agrément ». La présentation du Gouvernement indique que le dispositif n'est pas zoné. En l'absence de doctrine, un investisseur qui vise une commune classée B2 ou C doit faire confirmer par écrit par son service des impôts la portée de cette mention avant de signer.

L'engagement de location

Le contenu de l'engagement

Le bailleur s'engage à louer le logement nu, à titre de résidence principale du locataire, pendant neuf ans. La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent l'achèvement du logement ou son acquisition si elle est postérieure. L'engagement est joint à la déclaration de revenus de l'année au titre de laquelle l'option est exercée (fiche F39735).

Le locataire ne doit pas être membre du foyer fiscal du propriétaire, ni un parent ou un allié jusqu'au deuxième degré inclus. Sont donc exclus les parents, enfants, grands-parents, petits-enfants, frères et sœurs, ainsi que les alliés de même degré, comme les beaux-parents, gendres et belles-filles. Cette exclusion est plus large que celle du Pinel, qui admet depuis 2015 la location à un ascendant ou à un descendant hors du foyer fiscal (chapitre 52).

Les trois niveaux de loyer

Le bailleur choisit pour chaque logement un niveau intermédiaire, social ou très social. Le niveau commande les plafonds, le taux d'amortissement et la majoration éventuelle du plafond annuel. Les plafonds sociaux et très sociaux sont ceux de Loc'Avantages, pour lesquels la fiche renvoie au simulateur de l'Agence nationale de l'habitat (Anah).

Les plafonds de loyer en location intermédiaire

Les montants s'entendent par mètre carré et par mois, charges non comprises (fiche F39735). Ce sont les mêmes que les plafonds Pinel publiés au § 150 et au § 160 du BOI-BAREME-000017 pour 2026. Le plafond s'apprécie à la signature de chaque bail. Dans une commune soumise à l'encadrement des loyers, le loyer doit respecter le plus bas des deux plafonds.

Les plafonds de ressources en location intermédiaire

Les ressources s'apprécient d'après le revenu fiscal de référence (RFR) de l'avant-dernière année précédant la signature du bail, soit celui de 2024 pour un bail conclu en 2026 (fiche F39735). Dans les DROM, à Saint-Martin et à Saint-Pierre-et-Miquelon, les plafonds sont de 33 105 € pour une personne seule et de 44 211 € pour un couple, majorés de 9 499 € par personne à charge au-delà de la quatrième.

Les plafonds de ressources en location sociale et très sociale

Ces montants sont ceux des niveaux social et très social de Loc'Avantages pour 2026, publiés aux § 330 et § 340 du BOI-BAREME-000017. Les plafonds de loyer correspondants sont fixés par arrêté du 6 janvier 2026 et varient selon la commune (§ 167). Le simulateur de l'Anah donne le loyer maximal du logement. La logique de ces niveaux est développée au chapitre 54.

L'assiette et le calcul de l'amortissement

La base amortissable

La base amortissable est le prix d'acquisition du logement, net de frais, diminué d'une quote-part forfaitaire de 20 % représentative du terrain. Dans l'ancien, le coût des travaux de réhabilitation s'ajoute à cette base (fiche F39735). Les droits de mutation et les émoluments du notaire ne sont donc pas amortis. Pour une VEFA acquise par un particulier en vue d'une location nue d'habitation, le prix de l'acte s'entend toutes taxes comprises, la TVA n'étant pas récupérable.

Les travaux de réhabilitation intégrés à la base sont amortis et non déduits. Les mêmes dépenses ne peuvent logiquement pas être à la fois amorties et déduites comme charges de l'année. Les dépenses d'entretien ultérieures restent déductibles selon le droit commun (chapitre 27).

Les taux annuels

L'amortissement se poursuit au-delà des neuf ans tant que le logement produit des revenus fonciers, dans la limite de la base, soit au plus 80 % du prix d'acquisition augmenté des travaux dans l'ancien (fiche F39735). Au taux de 3,5 %, la base est entièrement amortie en un peu moins de vingt-neuf ans. La fiche ne précise pas si l'amortissement de la première année est calculé au prorata de la période de location. Les exemples de ce chapitre raisonnent en année pleine.

Le plafond annuel par foyer

La somme des amortissements déduits par un même foyer fiscal est limitée à 8 000 € par an. Ce plafond est majoré de 2 000 € lorsque la moitié au moins des revenus des logements amortis provient d'une location sociale et de 4 000 € lorsque la moitié au moins provient d'une location très sociale (fiche F39735). Le plafond peut donc atteindre 10 000 € ou 12 000 €.

Ce test se refait en principe chaque année. La fiche ne précise pas le traitement d'un foyer dont les revenus sociaux et très sociaux réunis atteignent la moitié sans que l'une des deux catégories l'atteigne seule. Elle ne précise pas davantage le sort de la fraction d'amortissement qui dépasse le plafond annuel, report ou perte. Un plan de financement ne doit pas reposer sur un report qui n'est pas confirmé.

Le caractère optionnel et irrévocable

L'amortissement résulte d'une option exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. L'engagement de location est joint à cette déclaration. L'option est irrévocable pour le logement concerné (fiche F39735). Les premières acquisitions éligibles datant de 2026, la première option s'exercera au printemps 2027 avec la déclaration des revenus de 2026. La fiche ne désigne pas encore de formulaire ni de cases spécifiques. Elle renvoie à la notice de la déclaration et à la brochure pratique de l'impôt sur le revenu.

L'articulation avec le régime réel et le déficit foncier

Le régime réel obligatoire

L'option pour l'amortissement exclut le micro-foncier (fiche F39735). Le régime micro s'appréciant pour l'ensemble des revenus fonciers du foyer, la totalité de ces revenus est déclarée au réel sur la déclaration n° 2044. Pour un foyer qui louait par ailleurs un logement ancien au micro-foncier, l'abattement de 30 % est perdu sur ce logement (chapitre 25).

L'ordre d'imputation et le déficit

L'amortissement s'ajoute aux charges déductibles. Lorsque le total des charges dépasse les revenus, le déficit suit les règles de droit commun (fiche F39735, chapitre 30). Les intérêts d'emprunt s'imputent d'abord sur les revenus fonciers. La fraction du déficit qui provient des autres charges, amortissement compris selon la fiche, s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus et la fraction issue des intérêts se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

La limite de 10 700 € est portée à 21 400 € pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, pour des devis acceptés à compter du 5 novembre 2022 et des dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027. Les travaux amortis dans le cadre du Jeanbrun ne sont pas des dépenses déduites. La question de savoir si la majoration peut jouer pour un déficit issu de l'amortissement de tels travaux n'est pas traitée par les sources officielles consultées.

L'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global suppose que le logement reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'imputation. Cette condition est absorbée par l'engagement de neuf ans, sauf rupture anticipée. Le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location nue détaille ces règles.

Les prélèvements sociaux et le plafonnement global

L'amortissement réduit le revenu foncier soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 % (chapitre 46). En revanche, la fraction du déficit imputée sur le revenu global ne réduit que l'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux n'étant pas assis sur le revenu global. L'avantage n'entre pas dans le plafonnement global des avantages fiscaux (fiche F39735, chapitre 49).

La remise en cause

Les causes

Le non-respect de l'un des engagements entraîne la remise en cause de l'avantage (fiche F39735). Les causes prévisibles sont la vente du logement avant neuf ans, la location meublée, en résidence secondaire ou à une personne exclue, un loyer supérieur au plafond, un locataire dont les ressources dépassaient le plafond à la signature du bail, une mise en location tardive ou une interruption de la location contraire à l'engagement. La donation ou le démembrement en cours d'engagement font perdre au donateur la qualité de propriétaire bailleur et relèvent de la même analyse.

Le calcul

Les amortissements déjà déduits sont réintégrés dans le revenu net foncier de l'année de la rupture (fiche F39735). Cette réintégration s'impose à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Elle peut faire franchir une ou plusieurs tranches du barème (chapitre 45). La fiche ne mentionne ni mécanisme de quotient ni exception pour invalidité, licenciement ou décès, qui existent dans d'autres dispositifs. Ne présumez pas leur existence et interrogez votre service des impôts lorsqu'un tel événement survient.

Le décès et la séparation

Le décès du propriétaire met fin à la détention par le défunt. La fiche ne précise pas si l'engagement peut être repris par le conjoint survivant ou les héritiers, ni si le décès fait obstacle à la réintégration. L'attribution du logement à l'un des époux lors d'un divorce, ou sa vente à l'autre, pose une question semblable. Ces situations doivent être soumises au service des impôts avant toute décision (chapitres 63 et 133).

La plus-value de cession

La minoration du prix d'acquisition

Pour le calcul de la plus-value des particuliers, le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements déduits (fiche F39735). La plus-value brute augmente d'autant. Elle bénéficie ensuite des abattements pour durée de détention, de 6 % par an de la sixième à la vingt et unième année pour l'impôt sur le revenu et de 1,65 % par an sur la même période pour les prélèvements sociaux, puis de la surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (chapitres 88, 89 et 91).

Cette règle rapproche le Jeanbrun du régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP), pour lequel les amortissements sont réintégrés dans la plus-value depuis les cessions intervenues à compter du 15 février 2025 (chapitre 40). L'économie obtenue pendant la détention au TMI augmenté des prélèvements sociaux est ainsi en partie reprise à la cession, au taux de 19 % et de 17,2 % après abattements.

Les situations particulières

La fiche officielle ne traite pas du sort des amortissements en cas de transmission à titre gratuit suivie d'une cession par le donataire ou l'héritier, ni de leur articulation avec les majorations forfaitaires du prix d'acquisition pour frais et travaux. Ces points dépendent de la doctrine à venir. Les règles générales de la plus-value en démembrement, en indivision et dans le couple figurent au chapitre 92 et celles des non-résidents au chapitre 116.

La comparaison avec les autres régimes

Le cumul avec le Denormandie ou Loc'Avantages pour un même logement est interdit (fiches F39735 et F34115). Aucun de ces régimes n'est avantageux en soi.

La procédure pas à pas

1. Avant l'avant-contrat. Vérifiez que l'immeuble est collectif, que la date prévisible de l'acte se situe avant le 31 décembre 2028 et, pour l'ancien, que les travaux atteindront 30 % du prix et une classe A ou B.
2. Avant l'acte. Faites confirmer par écrit les points non tranchés qui vous concernent, détention en SCI ou en indivision, zone B2 ou C, construction. Calculez la base, le taux et la place disponible sous le plafond du foyer.
3. Pendant les travaux. Conservez devis, factures détaillées et DPE avant et après travaux. Distinguez les travaux intégrés à la base des dépenses d'entretien.
4. À la mise en location. Signez un bail nu de résidence principale dans les douze mois, au loyer plafonné, avec un locataire dont le RFR est vérifié et qui n'entre pas dans l'exclusion familiale.
5. À la première déclaration. Exercez l'option, joignez l'engagement de location et déclarez tous vos revenus fonciers au réel.
6. Chaque année. Recalculez l'amortissement, le test de la moitié des revenus sociaux et le plafond du foyer, puis l'imputation du déficit.
7. À chaque nouveau bail. Appliquez les plafonds de loyer et de ressources de l'année de signature.
8. Avant toute vente, donation ou changement d'usage. Chiffrez la réintégration et l'effet sur la plus-value.

Exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Les montants sont des hypothèses simplifiées, calculées en année pleine, qui ne valent pas calcul pour votre situation. Les calculs ont été vérifiés.

Premier exemple, un achat à crédit avec déficit imputable

Un couple imposé dans la tranche à 30 % achète en 2026 un appartement neuf de 55 mètres carrés en zone B1, pour un prix de 220 000 € hors frais. Il le loue en location intermédiaire au plafond de 11,80 €, soit 7 788 € par an. Ses charges hors intérêts atteignent 1 400 € et ses intérêts d'emprunt 5 200 € la première année. La base amortissable est de 176 000 € et l'amortissement de 6 160 €, sous le plafond de 8 000 €.

Les intérêts s'imputent d'abord sur les loyers et laissent 2 588 €. Les autres charges, amortissement compris, atteignent 7 560 €. Le déficit de 4 972 € provient donc entièrement de charges autres que les intérêts et s'impute sur le revenu global, sous la limite de 10 700 €. Sans le dispositif, le couple paierait environ 561 € d'impôt et de prélèvements sociaux sur 1 188 € de revenu foncier. Avec le dispositif, il ne paie rien sur ses revenus fonciers et économise environ 1 492 € d'impôt sur le revenu grâce au déficit, soit un gain annuel d'environ 2 052 €.

Deuxième exemple, le plafond du foyer

Un foyer détient deux logements sous Jeanbrun. Le premier, neuf, acquis 250 000 € et loué en location intermédiaire en zone A pour 10 541 € par an, génère 7 000 € d'amortissement. Le second, ancien, acquis 120 000 € et réhabilité pour 50 000 €, loué en location très sociale pour 4 800 € par an, génère 5 840 € d'amortissement sur une base de 146 000 €.

La location très sociale ne représente que 31 % des revenus des logements amortis. Le plafond reste de 8 000 € et 4 840 € ne sont pas déduits cette année, sans certitude sur leur report. Le second logement satisfait bien au seuil de travaux, 50 000 € représentant environ 42 % du prix.

Troisième exemple, une rupture la cinquième année

Le couple du premier exemple vend son logement au cours de la cinquième année, sans pouvoir invoquer d'exception reconnue. Les amortissements déduits pendant cinq années pleines, soit 30 800 €, sont réintégrés dans son revenu foncier de l'année de la vente. S'ils restaient imposés dans la tranche à 30 %, l'impôt et les prélèvements sociaux supplémentaires atteindraient environ 14 538 €. Dans la tranche à 41 %, ils atteindraient environ 17 926 €. La plus-value de la vente se calcule ensuite selon le droit commun.

Quatrième exemple, la revente après douze ans

Le même couple conserve le logement douze ans et le revend 260 000 €. Il a déduit 6 160 € par an, soit 73 920 €. L'exemple ignore les frais de cession et les majorations du prix d'acquisition. Après douze ans, l'abattement est de 42 % pour l'impôt sur le revenu et de 11,55 % pour les prélèvements sociaux.

La minoration du prix coûte environ 20 714 € à la revente, surtaxe comprise. Sur douze ans, si l'amortissement s'était imputé chaque année sur un revenu foncier positif au taux de 47,2 %, l'économie aurait atteint environ 34 890 €. Le solde dépend de la durée de détention, du TMI, du prix de revente et de la part de l'amortissement réellement déduite.

Les points de vigilance de l'administration

Les contrôles prévisibles

L'administration vérifiera notamment la nature collective de l'immeuble, la date de l'acte, les travaux et les deux DPE, la prise d'effet du bail, les plafonds de chaque bail, l'absence de lien familial et la base amortissable. Le délai de reprise de droit commun est présenté au chapitre 122.

L'abus de droit et le rescrit

Un montage qui respecte la lettre du texte en contournant son objet peut être écarté. L'article L64 du LPF vise les actes à but exclusivement fiscal, sanctionnés par une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a ni pris l'initiative de l'acte ni été son principal bénéficiaire. L'article L64 A vise les actes à motif principalement fiscal passés depuis le 1er janvier 2020. Une location consentie à un tiers interposé pour loger en réalité un enfant, un fractionnement artificiel du patrimoine entre foyers pour multiplier les plafonds ou un bail de complaisance relèvent de ce risque.

Le rescrit de l'article L64 B du LPF permet de soumettre un montage avant de le réaliser, celui de l'article L80 B de faire confirmer l'éligibilité d'une opération. Ces procédures sont présentées aux chapitres 10 et 127. Les intérêts de retard et les majorations figurent au chapitre 126.

Les textes en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi relatif au logement

Un projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement a été adopté par le Sénat en première lecture le 8 juillet 2026. La commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale a déposé son rapport le 23 septembre 2026. Selon la présentation qui en a été faite, le texte prévoit d'ouvrir le dispositif aux maisons individuelles et aux locaux transformés en logements, d'abaisser le seuil de travaux de 30 % à 20 % du prix et de n'exiger qu'une classe D après travaux, à condition que le logement ne soit plus chauffé au fioul ou au gaz. Selon la presse spécialisée, des amendements discutés en commission ont aussi porté sur l'exclusion des maisons ou sur la durée de l'engagement.

Au 25 octobre 2026, les sources consultées ne font état ni d'adoption définitive ni de publication au Journal officiel. Le contenu peut encore changer et la fiche officielle annonce sa mise à jour après la publication de la loi. Une acquisition réalisée aujourd'hui sur la foi d'un assouplissement annoncé n'est pas éligible, puisque les conditions s'apprécient à la date de l'acte selon le texte en vigueur.

Le projet de loi de finances pour 2027

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Selon les analyses publiées, le texte initial ne modifie pas le dispositif Jeanbrun. Il prévoit en revanche de plafonner l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels, ce qui modifierait la comparaison entre location nue amortie et location meublée. Le Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027 suit ces évolutions, ainsi que le chapitre 136.

Petit et grand patrimoine

Les erreurs fréquentes

• Acheter une maison individuelle, non éligible en l'état du texte. L'amortissement déduit à tort, par exemple 5 600 € par an, est réintégré.
• Retenir le prix frais compris dans la base. Sur 220 000 € de prix et 16 000 € de frais, la base correcte est de 176 000 € et non de 188 800 €, soit 448 € d'amortissement annuel en trop au taux de 3,5 %.
• Engager 30 % de travaux sans atteindre la classe A ou B. Tout l'amortissement déduit est réintégré.
• Louer à un enfant ou à un frère, exclus jusqu'au deuxième degré. L'engagement est rompu dès la signature du bail.
• Oublier que le plafond s'applique au foyer. Deux logements générant 12 840 € d'amortissement n'en déduisent que 8 000 € dans le deuxième exemple.
• Croire que l'amortissement crée toujours un déficit imputable sur le revenu global, alors que les intérêts s'imputent d'abord sur les loyers.
• Déclarer le micro-foncier sur un autre logement du foyer. Tous les revenus fonciers relèvent du réel.
• Vendre avant neuf ans sans chiffrer la réintégration, soit environ 14 538 € dans le troisième exemple.
• Négliger la minoration du prix d'acquisition à la revente, soit environ 20 714 € dans le quatrième exemple.
• Anticiper l'assouplissement du projet de loi relatif au logement avant sa publication.

Liste de contrôle

1. L'immeuble est un bâtiment d'habitation collectif situé en métropole ou dans un DROM.
2. L'acte notarié est signé entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
3. Le logement est neuf, en VEFA, construit par le contribuable ou ancien avec des travaux d'au moins 30 % du prix menant à une classe A ou B.
4. Le logement n'est pas démembré, il sera loué nu et ses revenus seront fonciers.
5. La détention en SCI, en indivision, en zone B2 ou C ou par construction a été confirmée par écrit si elle est envisagée.
6. Le niveau de loyer est choisi et les plafonds de loyer et de ressources de l'année du bail sont connus.
7. Le locataire n'appartient pas au foyer fiscal et n'est ni parent ni allié jusqu'au deuxième degré.
8. La location prend effet dans les douze mois de l'achèvement ou de l'acquisition.
9. La base, le taux, l'amortissement annuel et le plafond du foyer sont calculés, avec le test de la moitié des revenus sociaux.
10. L'option et l'engagement de location sont joints à la déclaration de la première année et tous les revenus fonciers sont déclarés au réel.
11. Les actes, factures, DPE, baux et avis d'imposition des locataires sont conservés pour toute la durée de l'engagement et du délai de reprise.
12. La réintégration en cas de rupture et la minoration du prix à la revente sont chiffrées.
13. L'état du projet de loi relatif au logement et du projet de loi de finances pour 2027 est vérifié à la date de l'acte.