Les charges déductibles des revenus fonciers

Au régime réel, le revenu foncier net est égal aux recettes brutes diminuées des charges de la propriété. La loi en dresse une liste fermée. Une dépense utile, voire indispensable, n'est pas déductible si elle n'y figure pas. Une dépense de la liste ne l'est que si elle remplit des conditions générales de paiement, de rattachement et de justification.

Ce chapitre présente d'abord ces conditions générales, puis chaque catégorie de charges dans l'ordre des lignes 221 à 230 de la déclaration n° 2044, avec un développement sur les provisions de copropriété et leur régularisation l'année suivante. Il dresse ensuite la liste des charges non déductibles, traite les situations de couple, de démembrement, d'indivision, de société et de non-résidence, puis donne un tableau charge par charge avec la ligne correspondante. Les recettes sont traitées au chapitre 26, la qualification des travaux au chapitre 28 et les intérêts d'emprunt au chapitre 29. La vue de gestion figure dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location nue. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

Le fondement

Une liste légale

Les charges déductibles sont énumérées au I de l'article 31 du CGI. Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) les commente sous la référence BOI-RFPI-BASE-20, qui les répartit en neuf catégories, chacune faisant l'objet d'un document propre.

La notice de la déclaration n° 2044 de 2026 reprend ces règles ligne par ligne pour les revenus de 2025. Le formulaire n° 2044 de 2026 prévoit une colonne par immeuble.

Les conditions générales de déduction

Selon le BOFiP, les charges doivent être engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation du revenu, effectivement payées par le propriétaire au cours de l'année d'imposition et justifiées. Le contribuable doit pouvoir justifier, à la demande de l'administration, de la nature et du montant des frais déduits (BOI-RFPI-BASE-20-10, § 290 et § 300).

Une facture de décembre payée en janvier se déduit donc l'année du paiement. Un acompte versé sur devis se déduit l'année de son versement, le solde l'année du sien. Une facture établie au nom d'un tiers, par exemple d'un enfant ou d'une société, n'est pas une charge du bailleur. Les charges se retiennent toutes taxes comprises, sauf pour le bailleur dont les loyers sont soumis à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), de plein droit ou sur option (même source, remarque sous le § 290).

Les dépenses avant la première location et pendant la vacance

Les dépenses engagées en vue de la location sont en principe déductibles avant l'arrivée du premier locataire, dès lors que le propriétaire ne se réserve pas la jouissance du logement. Un logement laissé vacant est toutefois présumé réservé à son propriétaire, sauf s'il établit l'avoir proposé à la location avec les diligences nécessaires (BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 50 et § 70). Les charges définitivement supportées pendant une vacance entre deux locataires restent déductibles selon les règles de droit commun (BOI-RFPI-BASE-20-40, § 70).

Le propriétaire qui reprend le logement pour l'occuper s'en réserve la jouissance. Les travaux réalisés dans ces conditions ne sont pas déductibles, même s'ils réparent des dégradations du locataire précédent (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 10). Les règles du logement vacant et de la mise en location sont développées au chapitre 24.

Les frais d'administration et de gestion, lignes 221 et 222

Les frais déductibles pour leur montant réel, ligne 221

Trois catégories de frais se déduisent pour leur montant réel à la ligne 221 (BOI-RFPI-BASE-20-10, § 20 à 100).

• Les rémunérations des gardes et concierges, avec les charges sociales et les avantages en nature, à l'exclusion des tâches personnelles comme les travaux domestiques ou le jardinage pour le propriétaire.
• Les honoraires, rémunérations et commissions versés à un tiers pour la gestion, comme ceux d'un administrateur de biens, d'un service de comptabilité, d'un agent pour la recherche d'un locataire et la rédaction du bail, ou pour l'établissement des déclarations fiscales.
• Les frais de procédure, honoraires de notaire, d'avocat, de commissaire de justice ou d'expert, engagés dans un litige avec un locataire, un entrepreneur ou un voisin sur les limites de la propriété, hors frais d'acquisition et hors impôts.

Les cotisations à une association de propriétaires sont déductibles lorsque l'organisme rend des services individualisés de gestion. Elles ne le sont pas lorsqu'il se borne à défendre et représenter ses membres. L'abonnement à sa revue ne l'est jamais (même source, § 60 et § 70). La rémunération d'un associé gérant de société civile n'est pas une charge, elle intervient seulement dans la répartition du bénéfice (§ 70).

Les honoraires de mise en location ne se déduisent que pour la part restée à la charge du bailleur. La part refacturée au locataire dans la limite des plafonds légaux n'est pas une charge du propriétaire. La part de rémunération du gardien qui incombe au locataire n'est pas davantage déductible (même source, § 260).

Le forfait de 20 € par local, ligne 222

Les autres frais de gestion se déduisent pour un montant forfaitaire de 20 € par local. Ce forfait est réputé couvrir l'ensemble de ces frais et ne peut pas être complété par leur montant réel (BOI-RFPI-BASE-20-10, § 220 et § 240). Il couvre notamment les frais de correspondance, de déplacement et de téléphone, l'achat de matériel, d'outillage, de mobilier de bureau, de matériel informatique et de logiciels, les frais d'enregistrement du bail supportés par le bailleur, les frais de publicité et les cotisations non visées à la ligne 221 (même source, § 210).

Le local s'entend de chaque bien donné en location, y compris ses dépendances immédiates louées au même locataire, même par des baux distincts. Plusieurs parkings ou boxes situés à la même adresse et loués au même locataire forment un seul local. Pour des terrains non bâtis, plusieurs parcelles formant un même lot loué au même preneur ouvrent droit à un forfait unique, mais des parcelles non adjacentes s'apprécient parcelle par parcelle (même source, § 240).

Par exemple, un appartement loué avec sa cave et son garage, trois parkings loués à une même adresse à un autre locataire et deux parcelles non adjacentes ouvrent droit à 80 € de forfait.

Les primes d'assurance, ligne 223

Les primes d'assurance sont déductibles pour leur montant réel et justifié lorsqu'elles se rapportent à des biens dont les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (BOI-RFPI-BASE-20-60, § 1 et § 10). Seules les primes couvrant les risques susceptibles d'affecter l'immeuble sont déductibles. Les primes relatives au mobilier, aux récoltes, au bétail ou au matériel ne le sont pas (§ 20 et notice de la déclaration n° 2044).

Les risques couverts peuvent être l'incendie, le dégât des eaux, la tempête, le vol, les catastrophes naturelles, la responsabilité civile du propriétaire, y compris l'assurance propriétaire non occupant (PNO), ainsi que le risque d'impayés de loyers (§ 40). La garantie des loyers impayés (GLI) entre donc à la ligne 223. Les primes souscrites dans le cadre d'un contrat de groupe ou par l'intermédiaire d'un administrateur de biens ou d'un notaire sont admises (§ 30).

Les primes doivent avoir été payées par le bailleur au cours de l'année et être justifiées par le contrat, la quittance et la preuve du paiement (§ 80 et § 100).

L'assurance emprunteur qui garantit le remboursement d'un prêt est un frais accessoire de l'emprunt. Elle se déclare à la ligne 250 avec les intérêts et le déficit qu'elle contribue à créer suit le régime des intérêts, imputable sur les seuls revenus fonciers des dix années suivantes (§ 90).

Les travaux, lignes 224 et 224 bis

Les dépenses de réparation et d'entretien sont déductibles, ainsi que les dépenses d'amélioration des locaux d'habitation. Les dépenses de construction, de reconstruction et d'agrandissement ne le sont jamais. Le propriétaire ne peut pas déduire sa propre main-d'œuvre, seulement le prix des matériaux qu'il a achetés sur facture, selon la notice de la déclaration n° 2044 et le Guide du bailleur privé, Faire des travaux soi-même.

La ligne 224 bis isole, sur option, les dépenses de rénovation énergétique qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D du diagnostic de performance énergétique (DPE). Elles ouvrent droit à un plafond d'imputation du déficit sur le revenu global porté jusqu'à 21 400 €, pour des devis acceptés à compter du 5 novembre 2022 et des dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 (impots.gouv.fr, location vide de meubles). La qualification des travaux est détaillée au chapitre 28 et le déficit au chapitre 30.

Les charges récupérables non récupérées, ligne 225

Les charges locatives payées par le propriétaire pour le compte du locataire ne sont pas déductibles en principe, puisque leur remboursement n'est pas imposable. Par exception, le propriétaire peut déduire celles dont il n'a pas pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l'année du départ du locataire (BOI-RFPI-BASE-20-40, § 1 et § 10). Seules les charges non remboursées ouvrent droit à déduction. Pour une créance de 400 € dont 300 € ont été remboursés avant le 31 décembre, seuls 100 € sont déductibles (§ 30).

La déduction se pratique au titre de l'année du départ. Le départ s'entend de la fin ou de la résiliation du bail, que le logement soit reloué ou non, ainsi que de la reprise du logement par le propriétaire. La date d'une décision d'expulsion ou d'une procédure de surendettement peut être retenue (§ 80 et § 90). La cession d'un logement occupé ne permet pas de déduire les charges non récupérées à la date de la cession (§ 100).

Dans les logements soumis à la loi du 6 juillet 1989, la liste des charges récupérables est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, dont la liste annexée est limitative (§ 40). Sa portée civile est présentée dans le Guide du bailleur privé, Les charges récupérables en détail.

Les indemnités d'éviction et frais de relogement, ligne 226

L'indemnité versée à un locataire pour obtenir son départ est déductible lorsqu'elle a pour objet de libérer les locaux en vue de les relouer dans de meilleures conditions (BOI-RFPI-BASE-20-20, § 1). Elle ne l'est pas lorsqu'elle présente le caractère d'une dépense personnelle ou d'une dépense en capital, pour reprendre les locaux afin de les occuper, de les vendre libres, de les démolir ou de transformer des locaux commerciaux en logements (§ 10).

Lorsque les locaux libérés ne sont que partiellement reloués, la jurisprudence citée par l'administration limite la déduction à la proportion de la surface relouée. L'exemple suivant est une illustration. Une indemnité de 12 000 € libère des locaux dont 60 % de la surface est relouée et le reste réuni aux locaux conservés par le propriétaire. La déduction est limitée à 7 200 €. Les intérêts d'un emprunt contracté pour financer une indemnité déductible le sont aussi.

Les frais de relogement temporaire d'un locataire pendant des travaux sont déductibles lorsqu'ils sont engagés pour conserver le revenu et que leur montant correspond à une gestion normale (§ 30). Le loyer que le propriétaire paie pour se loger lui-même n'est jamais déductible (§ 20).

Les impositions, ligne 227

Les impôts déductibles

Le propriétaire peut déduire les impositions qui n'incombent pas normalement à l'occupant et qui sont perçues au profit des collectivités territoriales ou de certains établissements publics (BOI-RFPI-BASE-20-50, § 10). Il s'agit principalement des éléments suivants (§ 20).

• La taxe foncière sur les propriétés bâties et, le cas échéant, sur les propriétés non bâties.
• Les taxes annexes comme la taxe spéciale d'équipement et la taxe additionnelle spéciale annuelle perçue en Île-de-France.
• La taxe annuelle sur les surfaces de stationnement perçue en Île-de-France.
• La contribution sur les revenus locatifs des articles 234 nonies et suivants du CGI.

La notice de la déclaration n° 2044 précise que la totalité des frais de gestion figurant sur l'avis de taxe foncière est déductible, y compris ceux qui se rapportent à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Les pénalités pour paiement tardif sont déductibles comme l'impôt lui-même (§ 70).

Les impôts non déductibles

Ne sont pas déductibles les impôts perçus au profit de l'État, comme l'impôt sur le revenu, les droits de mutation ou la TVA acquittée en cas d'option. Ne le sont pas davantage les impôts qui incombent normalement à l'occupant, comme la TEOM, la taxe de balayage ou la taxe d'habitation des locaux loués, ni ceux qui font partie du prix de revient de l'immeuble, comme la taxe d'aménagement (§ 85 à 110). La taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement perçue en Île-de-France n'est pas déductible (§ 120).

Si le locataire est parti sans rembourser la TEOM, elle se déduit à la ligne 225 au titre des charges récupérables non récupérées.

L'année de déduction

Les impôts ne se déduisent que s'ils ont été effectivement payés au cours de l'année d'imposition. À défaut de paiement, le propriétaire peut déduire le montant exact figurant sur l'avis ou, en l'absence d'avis, le montant payé l'année précédente, avec une régularisation l'année suivante (§ 60). Dans les biens ruraux, la déduction se limite à la fraction des taxes foncières qui incombe au propriétaire selon la loi ou le bail.

Lorsque la taxe est payée par le locataire en vertu du bail, elle reste déductible, mais le propriétaire doit la déclarer en recette à la ligne 212 (§ 80). Le chapitre 26 présente la neutralisation admise et son effet sur le seuil du micro-foncier.

La ligne 228, les déductions spécifiques

La ligne 228 reçoit les déductions forfaitaires attachées à certains dispositifs, comme le conventionnement avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) au titre des dispositifs Borloo ancien et Cosse. Ces déductions ne remplacent pas les charges réelles et s'y ajoutent, selon des taux qui dépendent du niveau de loyer et de la date de la convention. Elles sont présentées aux chapitres 34 et 54.

Les provisions de copropriété, lignes 229 et 230

La déduction l'année du paiement

Le copropriétaire bailleur déduit les provisions pour charges de copropriété l'année de leur versement au syndic, sans examiner leur utilisation effective (BOI-RFPI-BASE-20-70, § 10). Cette déduction est obligatoire. Même le propriétaire qui connaît la ventilation exacte des charges doit déduire la totalité des provisions versées sans appliquer cette ventilation (§ 20). La notice de la déclaration n° 2044 le rappelle pour la ligne 229.

Les provisions concernées sont celles du budget prévisionnel, qui couvrent l'entretien, le fonctionnement et l'administration des parties communes, ainsi que celles qui financent les travaux hors budget, en application des articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 (§ 30). Les provisions spéciales pour des travaux non encore décidés par l'assemblée générale, prévues à l'article 18 de la même loi, en sont exclues. Les travaux, une fois payés par l'intermédiaire du syndic, se déduisent selon les règles de droit commun s'ils sont déductibles (§ 40).

Les cotisations au fonds de travaux de la copropriété ne suivent pas non plus le régime des provisions déductibles à la ligne 229 (BOI-IR-PAS-50-20-10, § 30). La copropriété et son fonds de travaux sont présentés dans le Guide du bailleur privé, La copropriété pour le bailleur.

La régularisation l'année suivante

Les provisions couvrent sans distinction quatre catégories de charges, à savoir des charges déductibles comme l'entretien, des charges non déductibles comme certaines améliorations, des charges couvertes par le forfait de gestion ainsi que des charges récupérables sur le locataire comme le chauffage ou l'éclairage (BOI-RFPI-BASE-20-70, § 60). Après l'approbation des comptes de l'année N par l'assemblée générale de l'année N+1, le propriétaire régularise la déduction sur sa déclaration des revenus de N+1, déposée en N+2 (§ 50).

Il réintègre à la ligne 230 la part des provisions déduites l'année précédente qui correspond aux charges non déductibles, aux charges récupérables sur le locataire et, le cas échéant, au solde positif des comptes. Les charges déductibles déjà déduites ne doivent en aucun cas être ventilées dans les lignes correspondantes de la déclaration suivante (§ 70). Un solde négatif, dû à un appel complémentaire ou à l'utilisation de la réserve, est déductible l'année de son paiement à la ligne 229 lorsqu'il correspond à des charges du budget (§ 80 et notice).

La notice donne l'exemple suivant. Sur 1 200 € de provisions déduites au titre de 2024, 800 € correspondent à des charges déductibles, 200 € à des charges non déductibles, 180 € à des charges récupérables et 20 € à un solde positif. La ligne 230 de la déclaration des revenus de 2025 s'élève à 400 €, soit 200 € plus 180 € plus 20 €.

Un exemple sur deux années

L'exemple suivant est une illustration. Un bailleur verse au syndic 1 300 € de provisions en 2025 et les déduit à la ligne 229 de sa déclaration des revenus de 2025. En juin 2026, l'assemblée générale approuve les comptes de 2025.

Sur sa déclaration des revenus de 2026, le bailleur porte à la ligne 229 les provisions payées en 2026 et à la ligne 230 les 480 € de régularisation. Les 380 € récupérables restent par ailleurs à réclamer au locataire lors de la régularisation annuelle des charges, sans effet sur la déclaration.

La vente du lot ou la fin de la location

L'année où la location cesse, une règle pratique permet de régulariser par anticipation les provisions versées dans l'année. La déclaration comporte alors la régularisation des provisions de l'année précédente et la régularisation anticipée de celles de l'année. Le propriétaire peut appliquer la proportion de charges déductibles constatée l'année précédente et doit déposer une déclaration rectificative si l'estimation se révèle inexacte après l'approbation des comptes (BOI-RFPI-BASE-20-70, § 90).

L'exemple suivant est une illustration. Un bailleur vend son lot en septembre 2025 après avoir versé 900 € de provisions dans l'année. L'année précédente, 60 % des provisions correspondaient à des charges déductibles. Il déduit 900 € à la ligne 229 et réintègre par anticipation 360 € à la ligne 230, en plus de la régularisation des provisions de 2024.

Les intérêts d'emprunt, ligne 250

Les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des immeubles loués sont déductibles, ainsi que les frais d'emprunt comme les frais de dossier, de garantie ou d'inscription hypothécaire et l'assurance emprunteur, selon la notice de la déclaration n° 2044. Le capital remboursé n'est jamais déductible. Ils se déclarent à la ligne 250, en dehors du total de la ligne 240, parce que le déficit qui en provient ne s'impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Le nu-propriétaire peut aussi déduire les intérêts des emprunts afférents aux logements dont l'usufruit est détenu temporairement par un organisme d'habitations à loyer modéré (HLM), une société d'économie mixte ou un organisme agréé, selon la même notice. Les prêts de substitution, les indemnités de remboursement anticipé et les prêts familiaux sont traités au chapitre 29.

Les charges non déductibles

Les dépenses suivantes ne sont pas déductibles des revenus fonciers, faute de figurer à l'article 31 du CGI ou parce qu'un texte les exclut.

Le tableau charge par charge

Les situations particulières

Le couple et les années d'événement

Les époux et partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) soumis à imposition commune déduisent toutes les charges du foyer, quel que soit celui qui les a payées. L'année de la séparation, chaque ex-conjoint déclare pour l'année entière ses revenus personnels et sa quote-part des revenus communs avec les charges effectivement payées (impots.gouv.fr, déclarer l'année de séparation). Une facture payée par un seul ex-époux pour un bien commun doit alors être rattachée avec soin à la déclaration de chacun, selon sa contribution réelle.

L'année du décès d'un époux, les charges sont réparties entre la déclaration qui couvre la période jusqu'au décès et celle qui couvre la période suivante, selon leur date de paiement (impots.gouv.fr, votre conjoint est décédé). Le chapitre 133 détaille ces déclarations.

Les enfants mineurs

Les charges d'un bien appartenant à un enfant mineur sont déclarées par le foyer des parents avec les loyers correspondants. Les factures doivent être établies au nom de l'enfant propriétaire, représenté par son administrateur légal.

Le démembrement

L'usufruitier déduit les charges qu'il supporte, notamment l'entretien, la taxe foncière et les intérêts des emprunts qu'il a souscrits. Le nu-propriétaire, qui supporte en principe les grosses réparations au sens du Code civil, impute ses dépenses sur ses autres revenus fonciers ou constate un déficit foncier. Il déclare sur la déclaration n° 2044 spéciale.

L'ancienne option qui permettait au nu-propriétaire d'un bien reçu en famille de déduire ses grosses réparations de son revenu global, dans la limite de 25 000 € par an, a été abrogée par la loi de finances pour 2017. Elle ne s'applique plus aux dépenses supportées depuis le 1er janvier 2017, sauf à celles payées en 2017 dont le devis avait été accepté et un acompte versé au plus tard le 31 décembre 2016. Depuis le 1er janvier 2018, aucune dépense n'y ouvre plus droit (BOI-IR-BASE-20-60-20, § 1). Le démembrement en fiscalité est traité au chapitre 7.

L'indivision

Chaque indivisaire déduit sa quote-part des charges de l'indivision, à proportion de ses droits, dans la même colonne que sa quote-part des loyers. Lorsqu'un indivisaire paie seul une charge commune, la question de sa déduction et de la créance qu'il détient sur l'indivision est traitée au chapitre 8. Les factures communes doivent pouvoir être produites par chacun.

Les sociétés civiles et les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés

La société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur le revenu (IR) détermine ses charges selon les règles de ce chapitre sur la déclaration n° 2072, puis attribue à chaque associé sa quote-part des frais et charges et des intérêts. L'associé qui a emprunté personnellement pour acquérir ses parts ajoute ses intérêts à ceux de la société et les détaille à la rubrique 410. Ces mécanismes sont développés au chapitre 32 et dans le Guide des sociétés immobilières, La déclaration 2072 pas à pas.

La société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) déduit ses charges selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux, avec amortissement de l'immeuble. La liste de l'article 31 du CGI ne s'applique pas à elle. Les conséquences d'un passage à l'IS sur les charges payées autour de la date de l'option sont présentées au chapitre 100.

Le non-résident et l'outre-mer

Le non-résident qui loue un bien situé en France déduit ses charges selon les mêmes règles et dépose la déclaration n° 2044 avec sa déclaration n° 2042-NR (chapitre 115). Les règles de déduction sont identiques pour un bien situé dans un département d'outre-mer. Les dispositifs propres à ces territoires sont présentés au chapitre 59.

Un exemple complet des lignes 221 à 263

L'exemple est une illustration. Ses montants sont des hypothèses et ne valent pas calcul pour votre situation. Un bailleur au réel loue nu un appartement en copropriété acheté à crédit. En 2025, il encaisse 9 600 € de loyers et confie la gestion à une agence pour 8 % des loyers. Il paie 160 € d'assurance PNO, 290 € de GLI, 2 400 € pour le remplacement de la chaudière, 1 180 € de taxe foncière dont 210 € de TEOM refacturée au locataire, 1 300 € de provisions au syndic, 1 900 € d'intérêts et 240 € d'assurance emprunteur. Sur les provisions déduites au titre de 2024, 420 € correspondaient à des charges récupérables ou non déductibles.

La ligne 240 est égale à la somme des lignes 221 à 229, soit 5 908 €, diminuée des 420 € de la ligne 230. Le bénéfice de 1 972 € est reporté en case 4BA de la déclaration n° 2042 et supporte l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux de 17,2 %. Si la TEOM avait été déduite par erreur, le bénéfice serait minoré de 210 €.

Les points de vigilance de l'administration

Le contrôle des revenus fonciers porte surtout sur les charges. L'administration demande les factures acquittées et vérifie leur nom, leur date de paiement et leur catégorie. Elle examine en priorité la frontière entre amélioration et agrandissement, la TEOM déduite, l'absence de régularisation des provisions et les dépenses personnelles. Le contrôle sur pièces est décrit au chapitre 123.

Elle peut aussi écarter un montage dont le but est exclusivement fiscal, au sens de l'article L64 du livre des procédures fiscales (LPF), ou principalement fiscal, au sens de l'article L64 A. Un bail fictif à un proche, conclu pour déduire des travaux dans un logement en réalité occupé par la famille, en est l'exemple type. L'abus de droit de l'article L64 entraîne une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a pas eu l'initiative principale des actes ni n'en a été le principal bénéficiaire. L'article L64 A n'entraîne pas de majoration automatique, mais les majorations de 40 % pour manquement délibéré ou de 80 % pour manœuvres frauduleuses restent possibles. Le rescrit de l'article L64 B permet d'interroger l'administration avant l'opération (chapitres 10 et 127).

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion et aucune de ses mesures n'est adoptée. Selon le Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027, le texte initial prévoit notamment des dégrèvements possibles de taxe foncière et de TEOM pour les contribuables touchés par les incendies de l'été 2026 en Gironde, dans les Landes et dans le Var. Si cette mesure était adoptée, seule la taxe foncière effectivement supportée resterait déductible. Aucune mesure du texte initial recensée dans ce guide ne modifie la liste des charges de l'article 31 du CGI.

Les erreurs fréquentes

• Déduire la TEOM. Dans l'exemple complet, l'erreur minore la base de 210 €, soit environ 99,12 € d'impôt et de prélèvements éludés à un taux marginal de 30 % plus 17,2 %.
• Oublier la ligne 230. L'omission des 420 € de régularisation représente environ 198,24 € au même taux, plus l'intérêt de retard de 0,20 % par mois en cas de contrôle.
• Déduire le capital remboursé. Une annuité de 3 000 € de capital déduite à tort représente environ 1 416 € au même taux, davantage si l'erreur a créé un déficit imputé sur le revenu global.
• Ventiler soi-même les provisions de copropriété. La déduction de la totalité des provisions est obligatoire, la ventilation intervient seulement l'année suivante.
• Déduire les frais réels de déplacement en plus du forfait. Le forfait de 20 € par local couvre ces frais.
• Déduire les honoraires du syndic à la ligne 221. Ils sont déjà compris dans les provisions de la ligne 229.
• Déduire des charges récupérables avant le départ du locataire. Elles ne deviennent déductibles qu'au 31 décembre de l'année du départ, pour leur part non remboursée.
• Déduire l'assurance emprunteur à la ligne 223. Elle relève de la ligne 250 et de la règle d'imputation des intérêts.

Les majorations et l'intérêt de retard sont présentés au chapitre 126. Une erreur de bonne foi peut être corrigée spontanément selon les modalités du chapitre 134, avec un intérêt de retard réduit.

Liste de contrôle

1. Chaque charge figure dans une catégorie de l'article 31 du CGI.
2. Chaque charge a été payée entre le 1er janvier et le 31 décembre par le propriétaire.
3. Chaque facture est établie au nom du propriétaire et conservée avec la preuve du paiement.
4. Les frais de gestion réels figurent en ligne 221 et le forfait de 20 € par local en ligne 222, sans double emploi.
5. Les primes PNO, multirisque et GLI figurent en ligne 223, l'assurance emprunteur en ligne 250.
6. Les travaux de construction et d'agrandissement sont exclus, les dépenses de rénovation énergétique sont repérées en ligne 224 bis si l'option est exercée.
7. Les charges récupérables non remboursées ne sont déduites qu'au titre de l'année du départ du locataire.
8. La taxe foncière est déduite hors TEOM, avec les frais de gestion de l'avis.
9. La totalité des provisions versées au syndic figure en ligne 229.
10. La régularisation des provisions de l'année précédente figure en ligne 230 après lecture des comptes approuvés.
11. La vente du lot ou la fin de la location donne lieu à une régularisation anticipée des provisions de l'année.
12. Les charges des biens communs, indivis ou démembrés sont réparties selon les droits et la contribution de chacun.