Les recettes imposables au régime réel

Au régime réel, le revenu foncier imposable est la différence entre les recettes brutes de l'année et les charges déductibles. La première moitié de ce calcul paraît simple, puisqu'il s'agit surtout des loyers. Elle comporte pourtant de nombreuses sommes moins visibles, comme les dépenses mises à la charge du locataire, les subventions, les indemnités d'assurance, le dépôt de garantie conservé ou le pas-de-porte, ainsi qu'une règle de rattachement à l'année qui surprend souvent, celle de l'encaissement.

Ce chapitre suit l'ordre des lignes 211 à 215 de la déclaration n° 2044. Il présente d'abord la règle de l'encaissement et ses conséquences pour les loyers impayés, les avances et les arriérés, puis chaque catégorie de recettes et les sommes qui n'en sont pas. Il traite enfin les situations de couple, de démembrement, d'indivision, de société et de non-résidence, avec des exemples chiffrés. Les charges déductibles font l'objet du chapitre 27 et le choix du régime du chapitre 25. La vue de gestion figure dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location nue. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

Les fondements

Les textes

Les revenus fonciers sont définis par les articles 14 et 15 du Code général des impôts (CGI) et leur champ est présenté au chapitre 24. Le revenu brut est défini par les articles 29 et 30 du CGI. Il comprend le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire, augmenté des dépenses lui incombant mises par convention à la charge des locataires et diminué du montant des dépenses supportées pour le compte des locataires.

La doctrine administrative du Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) détaille ces règles dans trois documents. Le premier, BOI-RFPI-BASE-10-10, publié le 14 février 2014, traite des loyers et de leurs compléments. Le deuxième, BOI-RFPI-BASE-10-20, publié le 13 janvier 2014, traite de la valeur locative des biens dont le propriétaire se réserve la jouissance, des dépenses mises à la charge du locataire, des subventions et des indemnités. Le troisième, BOI-RFPI-BASE-10-30, traite des constructions remises au bailleur en fin de bail.

Les lignes de la déclaration

La déclaration n° 2044 de 2026, qui sert à déclarer les revenus de 2025, regroupe les recettes de chaque immeuble aux lignes suivantes. Sa notice précise le contenu de chacune.

La règle de l'encaissement

Le principe

Les recettes s'imposent au titre de l'année au cours de laquelle le propriétaire en a eu la disposition, par encaissement ou par inscription à son crédit. La notice de la déclaration n° 2044 demande de déclarer à la ligne 211 tous les loyers encaissés en 2025, quelle que soit la période à laquelle ils se rapportent. Les modalités de versement, d'encaissement ou de mise à disposition sont sans incidence sur le caractère imposable des sommes (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 10).

Il en résulte plusieurs conséquences. Un loyer de décembre 2025 versé le 4 janvier 2026 relève des revenus de 2026. Un loyer encaissé par un administrateur de biens est imposable dès son encaissement par ce mandataire, quelle que soit la date à laquelle celui-ci rend ses comptes (§ 60). Un loyer frappé d'une saisie reste imposable (§ 50). Il en va de même de l'aide au logement versée directement au bailleur, qui n'est qu'un mode de paiement d'une partie du loyer.

Les loyers impayés

Les loyers impayés ne sont pas compris dans le revenu brut lorsque le défaut de paiement résulte de la défaillance du locataire et que le propriétaire a accompli les diligences nécessaires pour en obtenir le recouvrement. Une créance non payée ne se déclare pas l'année où elle naît (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 140). Les sommes recouvrées plus tard se déclarent l'année de leur encaissement.

La règle suppose une défaillance réelle. Lorsque le bailleur renonce volontairement à percevoir le loyer, cette renonciation constitue un acte de disposition et le loyer reste imposable. La doctrine cite le loyer non réclamé à un fils sans que le défaut de paiement résulte d'une circonstance indépendante de la volonté du bailleur, ou le loyer abandonné par un gérant au profit de la société locataire (§ 70).

La compensation et la consignation

Un loyer compensé avec une dette du bailleur envers le locataire est considéré comme encaissé. Lorsque la dette du locataire excède le loyer et que le propriétaire ne rembourse pas l'excédent, il est réputé avoir perçu le loyer contractuel (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 40). Un loyer refusé par le bailleur puis consigné à la Caisse des dépôts constitue un revenu de l'année de la consignation, car le refus est un acte de disposition (§ 130).

Les loyers payés d'avance

Les loyers perçus d'avance sont imposables en totalité au titre de l'année de leur encaissement. Une somme forfaitaire versée à la signature pour toute la durée du bail est imposable cette année-là, même si elle sert à rembourser un emprunt de construction (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 120). La notice de la déclaration n° 2044 reprend cette règle à la ligne 211.

Ce principe crée un pic de revenu l'année de la perception. Un bailleur qui reçoit en une fois neuf années de loyers ne peut pas les étaler sur la durée du bail, sauf dispositif spécial prévu par un texte, comme pour certaines constructions remises en fin de bail à construction.

Les arriérés et le système du quotient

Les arriérés de loyers s'imposent l'année de leur perception. Une augmentation rétroactive fixée par le juge ne peut pas être répartie sur les années auxquelles elle se rapporte (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 110).

Pour atténuer la progressivité, l'article 163-0 A du CGI permet d'imposer selon le système du quotient les revenus différés perçus au cours d'une année alors qu'ils correspondent, par leur échéance normale, à des années antérieures, par suite de circonstances indépendantes de la volonté du contribuable. La doctrine range expressément les arriérés de loyers parmi ces revenus différés (BOI-IR-LIQ-20-30-20, § 190 et § 220). Le coefficient est égal au nombre d'années civiles correspondant aux échéances normales augmenté de un (même source, § 280). L'application du quotient doit être expressément demandée sur la déclaration (§ 390).

Le mécanisme consiste à diviser le revenu différé par ce coefficient, à ajouter le résultat au revenu net global ordinaire, puis à multiplier par le coefficient le supplément d'impôt obtenu (même source, § 250). Le chapitre 45 présente son incidence sur le barème.

Le remboursement de loyers

Le remboursement de loyers perçus antérieurement ne réduit pas le revenu des années au cours desquelles le propriétaire en a disposé. Les sommes restituées sont déductibles l'année de leur remboursement (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 160). C'est le cas par exemple d'un trop-perçu restitué après une décision de justice sur le montant du loyer.

Deux exemples d'encaissement

Les exemples suivants sont des illustrations. Leurs montants sont des hypothèses et ne valent pas calcul pour votre situation.

Un bailleur loue un appartement 750 € par mois hors charges. En 2025, les loyers de janvier à septembre sont payés à l'échéance. Ceux d'octobre et de novembre restent impayés et l'assureur de la garantie des loyers impayés (GLI) les lui verse en décembre 2025, soit 1 500 €. Le loyer de décembre est payé le 4 janvier 2026.

Un autre bailleur loue un logement 600 € par mois. Son locataire, en difficulté à la fin de 2024, règle en mars 2025 les loyers d'octobre à décembre 2024, soit 1 800 €. Il paie ensuite les douze loyers de 2025, soit 7 200 €. Il verse aussi en décembre 2025 le loyer de janvier 2026 par avance. La ligne 211 atteint 9 600 €, dont 1 800 € d'arriérés et 600 € d'avance. Les arriérés de 2024 se rapportent à une seule année civile antérieure et peuvent, sur demande, être imposés selon le quotient avec un coefficient de 2.

Les loyers et leurs compléments, ligne 211

Le loyer au sens fiscal

Le loyer comprend tout ce que le locataire fournit en contrepartie de la mise à disposition du bien, y compris les prestations en nature comme des travaux d'entretien ou de gardiennage, ainsi que les charges du propriétaire qu'il supporte en vertu du bail (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 10). Les avantages en nature consentis en échange de l'occupation sont en principe imposables (§ 30).

Les sommes versées pour une promesse de bail sont imposables (§ 330). Une redevance versée pour l'exercice d'une seconde activité dans les lieux, ou une somme versée au lieu de réaliser les travaux de remise en état prévus en fin de bail, constituent aussi des suppléments de loyer selon la jurisprudence citée par l'administration (§ 360).

La taxe sur la valeur ajoutée

Lorsque le bailleur est redevable de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), de plein droit ou sur option, les recettes et les charges sont retenues hors taxe. La TVA collectée n'est pas une recette et la TVA payée n'est pas une charge (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 170 à 200). Lorsque l'option est exercée en cours d'année, elle prend effet le premier jour du mois et seules les dépenses payées avant cette date sont déductibles toutes taxes comprises. Un local professionnel loué 12 000 € hors taxe par an, avec une TVA de 2 400 €, se déclare donc pour 12 000 € à la ligne 211.

Le pas-de-porte et le droit d'entrée

Le pas-de-porte, le droit au bail ou le droit d'entrée versé par le locataire est en général imposable comme un supplément de loyer. Il ne l'est pas lorsqu'il compense une dépréciation réelle du capital, ce que le bailleur doit établir, notamment en montrant que le loyer est normal par ailleurs (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 220 à 240). La notice de la déclaration n° 2044 le range parmi les recettes exceptionnelles de la ligne 211.

La qualification se joue dans la rédaction du bail et dans le niveau du loyer. Un pas-de-porte de 20 000 € accompagné d'un loyer inférieur au marché sera présumé être un supplément de loyer et imposé l'année de son encaissement. La doctrine range les pas-de-porte imposables parmi les revenus exceptionnels qui peuvent relever du système du quotient sous les conditions de l'article 163-0 A du CGI (BOI-IR-LIQ-20-30-20, § 110). La fiscalité du bail commercial est présentée dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité des locaux commerciaux et professionnels.

Les indemnités d'occupation

L'indemnité d'occupation fixée par le juge après la résiliation du bail est mixte. Sa part équivalente au loyer est imposable comme un revenu foncier, même en l'absence de bail. Sa part de dommages-intérêts ne l'est pas (BOI-RFPI-BASE-10-20, § 110). Distinguez les deux dans la demande en justice et dans le décompte de l'huissier.

L'indemnité d'occupation versée par un indivisaire qui occupe seul le bien indivis, en application de l'article 815-9 du Code civil, est un revenu imposable pour l'indivisaire qui la perçoit (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 340).

Les dépenses mises à la charge du locataire, ligne 212

La règle

Il convient d'ajouter aux recettes brutes le montant des dépenses incombant normalement au propriétaire que le bail met à la charge du locataire. Le remboursement par le locataire est imposable comme un supplément de loyer et les dépenses que le locataire paie directement à un tiers pour le compte du propriétaire le sont aussi (BOI-RFPI-BASE-10-20, § 40). Il s'agit notamment des grosses réparations, de la taxe foncière et des primes d'assurance couvrant des risques du propriétaire (§ 50).

Le locataire doit y être tenu par une clause expresse du bail. Les travaux qu'il réalise sans obligation contractuelle ne peuvent pas être ajoutés aux recettes (§ 50). Ce cas se rencontre surtout dans les baux commerciaux et professionnels, où la refacturation de la taxe foncière est fréquente.

La neutralisation admise

Ces dépenses étant elles-mêmes déductibles, le propriétaire peut ne pas en tenir compte, ni en recettes ni en charges, à condition de ne pas les déduire par la suite. La tolérance vaut aussi lorsque le propriétaire ne peut pas connaître ou prouver les sommes payées par le locataire (BOI-RFPI-BASE-10-20, § 60). La notice de la déclaration n° 2044 l'admet également.

L'effet sur le revenu net est nul, mais l'effet sur le seuil du micro-foncier ne l'est pas. Le BOFiP consacré au micro-foncier retient ces dépenses dans le revenu brut (BOI-RFPI-DECLA-10, § 100). Un bail commercial à 13 800 € par an dont le preneur paie aussi 1 800 € de taxe foncière en vertu du bail porte le revenu brut à 15 600 €, au-dessus du seuil de 15 000 €. Le chapitre 25 en tire les conséquences.

Les recettes brutes diverses, ligne 213

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie n'est pas imposable lors de son versement, car il n'est pas définitivement acquis au propriétaire. Il le devient lorsqu'il est affecté à des loyers impayés ou à la remise en état des lieux (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 380). Le dépôt restitué au départ du locataire n'est pas une charge (§ 390). La notice de la déclaration n° 2044 le traite à la ligne 213.

Les sommes conservées pour couvrir des charges récupérables non remboursées s'ajoutent aux recettes puis se déduisent comme charges non récupérées. Par simplification, le propriétaire peut omettre les deux montants s'ils sont égaux, à condition que les charges n'aient pas déjà été déduites une année antérieure (§ 400 et BOI-RFPI-BASE-20-40, § 60). Le régime civil du dépôt est présenté dans le Guide du bailleur privé, Le dépôt de garantie.

L'exemple suivant est une illustration. Un locataire quitte le logement en 2025 en laissant un dépôt de 750 €. Le bailleur en conserve 450 € pour le dernier loyer impayé, 150 € pour une consommation d'eau avancée et non remboursée et 150 € pour des dégradations qu'il fait réparer.

Les réparations locatives ne sont en principe pas déductibles, même payées par le propriétaire. Elles le deviennent lorsqu'elles résultent de la vétusté ou de la force majeure, ou lorsqu'elles sont engagées pour faciliter la location (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 30 à 60). La remise en état avant une nouvelle location s'apprécie au regard de ces exceptions.

La garantie des loyers et les indemnités de substitution

Les sommes qui remplacent un loyer perdu, pour cause de vacance ou d'impayé, sont imposables l'année de leur perception. C'est le cas des indemnités versées par l'assureur de loyers impayés (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 100 et BOI-RFPI-BASE-10-20, § 90). Les sommes versées par Action Logement au titre de la garantie Visale, qui indemnise le bailleur des loyers impayés, obéissent au même raisonnement.

Une indemnité pour retard de livraison d'un immeuble loué compense une perte de revenu et reste imposable (BOI-RFPI-BASE-10-20, § 100). Il en va de même de l'indemnité de résiliation anticipée qui remplace des loyers futurs. Ces indemnités se portent à la ligne 213.

Les subventions

Les subventions et indemnités qui financent des charges déductibles sont imposables. Il s'agit notamment des aides de l'État, des collectivités et de l'Agence nationale de l'habitat (Anah), comme une aide communale au ravalement des façades (BOI-RFPI-BASE-10-20, § 130). Elles sont comprises dans le revenu brut de l'année de leur encaissement et les dépenses correspondantes sont déductibles pour leur montant total (§ 120).

Les subventions qui financent des dépenses non déductibles, comme une acquisition, une construction ou une amélioration non déductible, ne sont pas imposables (§ 140 et § 150). Une subvention qui ne couvre qu'une partie des charges déductibles suit la même règle (§ 170). Une subvention destinée à des charges déductibles reste imposable même si la dépense n'est finalement pas réalisée (§ 180).

Le décalage entre l'encaissement et le paiement des travaux peut créer un pic de revenu. L'exemple qui suit est une illustration. Un bailleur reçoit en décembre 2025 une subvention de l'Anah de 4 000 € pour des travaux d'amélioration de 10 000 € qu'il paie en mars 2026. Il déclare 4 000 € de recettes en 2025 et déduit 10 000 € de travaux en 2026. Si le calendrier le permet, faire coïncider les deux années évite un revenu imposable isolé.

Les indemnités d'assurance

L'indemnité versée par l'assureur après un sinistre est imposable lorsqu'elle finance des dépenses déductibles, comme la réparation d'un dégât des eaux ou de dégradations commises par le locataire (BOI-RFPI-BASE-10-20, § 130). La notice de la déclaration n° 2044 vise les indemnités d'assurance payées en 2025 destinées à financer des charges déductibles.

Elle ne l'est pas lorsqu'elle finance la reconstruction d'un immeuble sinistré ou compense une dépréciation notable du capital (§ 150). Les dommages-intérêts alloués par le juge en réparation d'un préjudice subi par le propriétaire ne sont pas imposables (§ 160).

L'exemple suivant est une illustration. Après un dégât des eaux, l'assureur verse 3 200 € en 2025 et le bailleur paie 3 500 € de réparations la même année. Il déclare 3 200 € à la ligne 213 et 3 500 € à la ligne 224, soit un effet net de moins 300 €. Si un incendie détruit une maison louée et que l'assureur verse 120 000 € pour la reconstruire, cette indemnité n'est pas imposable et la reconstruction n'est pas déductible.

Les autres indemnités

L'indemnité transactionnelle qui compense une dépréciation réelle du capital n'est pas imposable. Celle qui remplace une perte de loyers ou couvre un surcroît de charges l'est (BOI-RFPI-BASE-10-20, § 220). L'indemnité de déspécialisation d'un bail commercial suit la même logique (§ 190 et § 200). La somme versée au bailleur pour renoncer à son droit de reprise lors du renouvellement d'un bail commercial est un supplément de loyer imposable (§ 230). Les primes à la construction prévues par le Code de l'urbanisme ne sont pas imposables (§ 210).

Les recettes accessoires

Les revenus du droit de chasse ou d'affichage, les redevances de carrières et les droits de tréfonds sont compris dans les recettes brutes (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 410). La notice ajoute la location d'emplacements d'antennes et les servitudes. Leur régime, y compris la TVA et les taxes locales, est détaillé au chapitre 31.

La valeur locative des biens réservés, ligne 214

Le propriétaire doit en principe comprendre dans ses recettes le revenu des propriétés dont il se réserve la jouissance, en application de l'article 30 du CGI. La valeur se détermine par comparaison avec des locaux loués similaires, de préférence dans la même rue ou le même quartier, à défaut par évaluation directe (BOI-RFPI-BASE-10-20, § 1 à 30).

La règle ne vise pas le logement du propriétaire. Selon la notice de la déclaration n° 2044, le logement dont vous vous réservez la jouissance n'est pas imposable et ses charges ne sont pas déductibles. La ligne 214 concerne donc surtout un local commercial utilisé sans bail, un étang ou un terrain conservé pour votre usage. L'exonération du logement occupé ne s'étend pas aux revenus accessoires, comme un droit d'affichage sur sa façade (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 410).

Ce qui n'est pas une recette

Les remboursements de charges

Le remboursement par le locataire des charges qui lui incombent légalement n'est pas imposable. En contrepartie, le propriétaire ne peut pas déduire les charges qu'il a payées pour le compte du locataire (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 370). Les provisions mensuelles pour charges et leur régularisation annuelle avec le locataire restent donc hors de la déclaration.

Seules les charges récupérables non remboursées au 31 décembre de l'année du départ du locataire deviennent déductibles, à la ligne 225 (chapitre 27). La liste des charges récupérables relève du droit civil et figure dans le Guide du bailleur privé, Les charges récupérables en détail.

La doctrine consultée ne traite pas expressément du forfait de charges admis dans certaines locations. Seule la part qui rembourse des charges incombant au locataire échappe à l'impôt selon le principe du § 370. Conservez le détail des dépenses couvertes et faites confirmer le traitement d'un éventuel excédent auprès du service des impôts.

Les autres sommes exclues

Ne sont pas non plus des recettes le dépôt de garantie tant qu'il n'est pas acquis, les dommages-intérêts réparant un préjudice, les indemnités compensant une dépréciation du capital et les subventions finançant des dépenses non déductibles. Le prix de vente du bien relève des plus-values (chapitre 87).

Les cas qui modifient l'assiette

Le loyer anormalement bas

Le loyer contractuel est normalement retenu. L'administration peut toutefois le rehausser de la libéralité consentie au locataire lorsque deux conditions sont réunies. Le loyer doit être nettement inférieur à la valeur locative normale et le propriétaire ne doit pas pouvoir justifier de circonstances indépendantes de sa volonté qui l'ont empêché de louer à un prix normal (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 420 et § 430). La valeur normale s'établit par comparaison ou à partir de la valeur locative cadastrale et les loyers réglementés plafonnent l'évaluation.

L'exemple suivant est une illustration. Un bailleur loue à son fils un appartement 300 € par mois alors que des logements comparables se louent 700 €. Si l'administration établit l'insuffisance, elle peut rehausser les recettes de 400 € par mois, soit 4 800 € par an. La règle ne s'applique pas au prêt à usage gratuit, qui sort du champ des revenus fonciers et interdit toute déduction de charges.

Le bail fictif ou anormal

Un bail peut être écarté lorsque son caractère anormal résulte de ses clauses ou de faits clairement établis. Le propriétaire est alors regardé comme se réservant la jouissance du bien. Aucun revenu n'est imposé au titre du logement, mais aucune charge n'est déductible (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 440). Un déficit créé par des travaux dans un logement loué fictivement à un proche est ainsi remis en cause.

Les constructions remises en fin de bail

Les constructions et aménagements réalisés par le locataire et remis gratuitement au bailleur sont imposables comme un supplément de loyer au titre de l'année d'expiration ou de résiliation du bail, pour leur valeur réelle à cette date (BOI-RFPI-BASE-10-30, § 20). La jurisprudence retient la date réelle de mise à disposition plutôt que la date d'échéance du bail.

Des règles propres s'appliquent au bail à construction. À son expiration, la remise des constructions n'est pas imposable lorsque le bail a duré au moins trente ans. Pour une durée de dix-huit à vingt-neuf ans, la base est réduite de 8 % par année au-delà de la dix-huitième. Le bailleur peut alors demander l'étalement du revenu sur l'année de la remise et les quatorze années suivantes (même source, § 90 à 130). Les constructions prévues par un bail à réhabilitation ne donnent lieu à aucune imposition à l'expiration du bail, à l'exception des travaux d'amélioration (§ 200 à 280).

Les situations particulières

Le couple et les années d'événement

Les époux et partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) soumis à imposition commune déclarent ensemble toutes les recettes du foyer. L'année de la séparation, chaque ex-conjoint déclare pour l'année entière ses revenus personnels et sa quote-part des revenus communs (impots.gouv.fr). Les loyers d'un bien commun se répartissent alors selon les droits de chacun et les relevés de compte permettent d'établir qui a encaissé quoi.

L'année du décès d'un époux, le survivant dépose une déclaration pour la période du 1er janvier à la date du décès et une autre pour la période suivante (impots.gouv.fr). La page officielle précise que la première déclaration comprend la totalité des revenus du défunt, même perçus après le décès. Les loyers des biens recueillis par les héritiers pour la période postérieure au décès relèvent en revanche de leurs propres déclarations. Le chapitre 133 détaille ces années d'événement.

Les enfants mineurs

Les loyers d'un bien appartenant à un enfant mineur sont déclarés par le foyer de ses parents. L'administrateur légal qui encaisse ces loyers sur un compte au nom de l'enfant ne modifie pas cette règle. L'enfant majeur imposé séparément déclare lui-même ses recettes.

Le démembrement

L'usufruitier perçoit les loyers et les déclare. Lorsqu'il renonce à ces loyers au profit du nu-propriétaire, le traitement dépend de l'existence d'une renonciation à l'usufruit établie par un acte. À défaut, les loyers restent imposables au nom de l'usufruitier et les sommes reçues par le nu-propriétaire peuvent relever des bénéfices non commerciaux (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 80). Les conséquences d'une renonciation à usufruit en matière de droits de mutation sont traitées au chapitre 7.

L'indivision

Chaque indivisaire déclare sa quote-part des recettes de l'indivision, à proportion de ses droits, même lorsqu'un seul encaisse les loyers sur son compte. Un indivisaire ne peut pas échapper à l'impôt en cédant sa part de loyers à un autre indivisaire (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 80). Les modalités de répartition et de déclaration sont présentées au chapitre 8.

Les sociétés civiles et les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés

La société civile immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur le revenu (IR) détermine ses recettes selon les mêmes règles, encaissement compris, sur la déclaration n° 2072. Chaque associé reporte sa quote-part sur sa propre déclaration n° 2044 (chapitre 32 et Guide des sociétés immobilières, La déclaration 2072 pas à pas).

Une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) relève des règles des bénéfices industriels et commerciaux, qui retiennent les produits acquis à la clôture de l'exercice et non les seuls encaissements. Un loyer de décembre impayé au 31 décembre est donc un produit de l'exercice pour la société à l'IS, avec une dépréciation possible de la créance. Lorsqu'une SCI passe à l'IS, cette différence de règle impose d'identifier avec soin les loyers encaissés avant et après la date de changement de régime (chapitre 100).

Le non-résident et le résident propriétaire à l'étranger

Le non-résident qui loue un bien en France détermine ses recettes selon les mêmes règles et les déclare sur la déclaration n° 2042-NR et ses annexes. Le résident de France qui loue un bien à l'étranger déclare ses recettes en principe selon les règles françaises, sous réserve de la convention fiscale applicable, en distinguant les revenus ouvrant droit à crédit d'impôt et ceux retenus pour le taux effectif. Ces situations sont détaillées aux chapitres 115 et 119.

L'outre-mer

Les règles de détermination des recettes sont identiques pour un bien situé dans un département d'outre-mer. Les dispositifs d'investissement propres à ces territoires sont présentés au chapitre 59.

Un exemple complet des lignes 211 à 215

L'exemple est une illustration. Ses montants sont des hypothèses. Un bailleur au réel loue deux logements en 2025.

Le logement 1 est celui du premier exemple d'encaissement, avec 6 750 € de loyers et 1 500 € d'indemnité de l'assureur GLI. Le logement 2 est loué 600 € par mois. Son locataire paie les loyers de janvier à août, soit 4 800 €, puis part le 30 septembre sans payer septembre. Le bailleur conserve 600 € du dépôt pour ce loyer et 150 € pour une consommation d'eau non remboursée, qu'il neutralise. Un nouveau locataire entre le 1er novembre à 650 € par mois. Le bailleur reçoit aussi une indemnité d'assurance de 3 200 € pour un dégât des eaux qu'il fait réparer en 2025.

Pour le logement 2, la ligne 211 comprend 4 800 € de l'ancien locataire et 1 300 € du nouveau. La ligne 213 comprend 600 € de dépôt conservé pour le loyer impayé et 3 200 € d'indemnité d'assurance. Les 150 € d'eau sont omis en recettes comme en charges. Le total des deux colonnes, 18 150 €, est reporté en case E.

Les points de vigilance de l'administration

L'administration rapproche les loyers déclarés des informations dont elle dispose, notamment les déclarations n° 2072 des sociétés civiles. Elle examine plus particulièrement les loyers faibles consentis à des proches, les abandons de loyers, les subventions non déclarées alors que les travaux qu'elles financent sont déduits et le dépôt de garantie conservé.

Elle peut aussi remettre en cause un montage dont le but est exclusivement fiscal, au sens de l'article L64 du livre des procédures fiscales (LPF), ou principalement fiscal, au sens de l'article L64 A. Un bail consenti à un proche pour un loyer symbolique, dans le seul but de déduire des travaux, en est un exemple. L'abus de droit de l'article L64 entraîne une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a pas eu l'initiative principale des actes ni n'en a été le principal bénéficiaire. L'article L64 A n'entraîne pas de majoration automatique, mais les majorations de 40 % pour manquement délibéré ou de 80 % pour manœuvres frauduleuses restent possibles. Le rescrit de l'article L64 B permet de sécuriser une opération à l'avance (chapitres 10 et 127).

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion à l'Assemblée nationale. Parmi les mesures du texte initial recensées dans le Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027, aucune ne modifie la définition des recettes foncières. Un amendement adopté en commission sur l'abattement du micro-foncier, qui ne visait que les contribuables relevant de ce régime, est tombé avec le rejet de la première partie par la commission (chapitre 25). Aucune de ces mesures n'est adoptée à cette date.

Les erreurs fréquentes

• Déclarer les loyers dus au lieu des loyers encaissés. Un bailleur qui déclare en 2025 le loyer de décembre encaissé en janvier 2026 surévalue sa base de 750 €, puis risque de l'oublier en 2026. À un taux marginal de 30 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, l'écart est d'environ 354 € sur une année.
• Inclure les provisions pour charges payées par le locataire. Avec 80 € de provisions mensuelles, l'erreur majore la base de 960 € par an et coûte environ 453 € au même taux.
• Oublier une subvention de l'Anah tout en déduisant les travaux. Une subvention de 4 000 € omise représente environ 1 888 € d'impôt et de prélèvements éludés au même taux, plus l'intérêt de retard de 0,20 % par mois.
• Oublier l'indemnité de l'assureur de loyers impayés. Elle remplace un loyer et s'impose l'année de son versement.
• Déclarer le dépôt de garantie à son encaissement. Il ne devient une recette que lorsqu'il est conservé.
• Abandonner un loyer à un proche sans diligence de recouvrement. Le loyer reste imposable comme s'il avait été encaissé.
• Négliger la taxe foncière refacturée au preneur d'un bail commercial. Elle compte dans le seuil du micro-foncier même si elle est neutralisée au réel.
• Omettre de demander le quotient pour des arriérés importants. Le mécanisme n'est jamais appliqué d'office.

Les majorations et l'intérêt de retard sont présentés au chapitre 126. La correction spontanée d'une erreur de bonne foi suit les modalités du chapitre 134.

Liste de contrôle

1. Les loyers déclarés sont ceux encaissés du 1er janvier au 31 décembre, y compris par un mandataire, quelle que soit leur période.
2. Les loyers impayés sont exclus et les diligences de recouvrement sont documentées.
3. Les arriérés et les loyers d'avance sont inclus l'année de leur encaissement.
4. Le recours au système du quotient est envisagé pour des arriérés importants et demandé sur la déclaration.
5. Les recettes d'un bailleur redevable de la TVA sont déclarées hors taxe.
6. Le pas-de-porte ou le droit d'entrée est qualifié et documenté.
7. Les dépenses du propriétaire mises à la charge du locataire figurent en ligne 212 ou sont neutralisées des deux côtés.
8. Le dépôt de garantie conservé figure en ligne 213 pour sa part acquise.
9. Les indemnités de l'assureur de loyers impayés, les subventions et les indemnités d'assurance finançant des charges déductibles figurent en ligne 213.
10. Les provisions pour charges et leur régularisation avec le locataire restent hors de la déclaration.
11. Le niveau du loyer consenti à un proche est justifiable au regard du marché.
12. Les recettes des biens communs, indivis ou démembrés sont réparties selon les droits de chacun et l'année d'événement du foyer.