Les intérêts d'emprunt et les frais financiers

Les intérêts d'emprunt sont souvent la première charge d'un bailleur au régime réel des revenus fonciers, loin devant la taxe foncière. Leur déduction obéit pourtant à des règles plus étroites que celles des autres charges. La dette doit avoir une finalité précise, les frais accessoires ne sont pas tous admis, les emprunts de substitution sont encadrés et le déficit qui provient des intérêts ne s'impute jamais sur le revenu global.

Ce chapitre présente le fondement de la déduction, les dettes et frais admis ou exclus, les prêts particuliers (prêt in fine, prêt familial, prêt pour payer des droits de succession ou une soulte, prêt de l'associé ou du nu-propriétaire), puis les règles d'imputation et le sort des intérêts lorsque le bien est vendu ou n'est plus loué. Les autres charges sont traitées au chapitre 27, les travaux au chapitre 28 et le déficit foncier au chapitre 30. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

Le fondement et le champ de la déduction

Le texte et la doctrine

Le d du 1° du I de l'article 31 du Code général des impôts (CGI) admet en déduction les intérêts des dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés. La doctrine qui commente ce texte figure au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), dans le document BOI-RFPI-BASE-20-80, en vigueur depuis le 1er septembre 2017 et inchangé au 25 octobre 2026 (page de la doctrine).

L'administration considère cette liste comme limitative (§ 70 et § 177). Les intérêts d'un emprunt affecté à une autre finalité ne sont pas déductibles, même si l'emprunt est garanti par une hypothèque sur l'immeuble loué. À l'inverse, la déduction ne dépend pas de la qualité du prêteur, banque ou particulier, dès lors que la dette est réelle, que les intérêts sont effectivement payés et que leur montant est justifié.

Les cinq finalités admises

La règle du § 60 mérite d'être soulignée. Les intérêts d'un emprunt qui finance une amélioration non déductible, par exemple la réfection de bureaux loués nus ou la transformation d'un commerce en logements, restent déductibles. La nature non déductible des travaux n'affecte pas celle des intérêts (chapitre 28).

Les intérêts exclus

La doctrine écarte notamment les intérêts suivants (§ 70 à § 90).

• Ceux d'un emprunt qui finance une indemnité d'éviction, sauf si cette indemnité est elle-même déductible (Conseil d'État, 12 février 1969, n° 72918 et 3 juillet 2009, n° 293154).
• Ceux d'un emprunt qui finance des dépenses personnelles, y compris des frais médicaux, même lorsque l'emprunt évitait la vente d'un immeuble.
• Ceux d'un emprunt destiné à acheter un bien pour le revendre.
• Ceux d'un emprunt contracté par une société pour racheter les parts d'un associé. L'associé qui emprunte personnellement pour racheter ces parts peut en revanche déduire ses intérêts de sa quote-part de revenus fonciers (§ 80).
• Les arrérages d'une rente viagère versée pour l'acquisition d'un immeuble, qui ne sont pas des intérêts, même partiellement (§ 90).
• Les intérêts moratoires dus pour retard de paiement d'un prêt immobilier, sauf frais directement engagés pour l'acquisition (§ 230, Conseil d'État, 10 février 1989, n° 57606).

Les conditions de la déduction

L'emploi des fonds

Le contribuable doit prouver que les fonds empruntés ont servi à la finalité invoquée. À défaut de preuve d'un emploi intégral, les intérêts ne sont pas entièrement déductibles (§ 270, Conseil d'État, 7 octobre 1987, n° 58571). Lorsqu'un même prêt finance l'immeuble loué et une autre dépense, seule la fraction affectée à l'immeuble ouvre droit à déduction.

Le Conseil d'État a jugé que des emprunts qui avaient servi à désintéresser des créanciers titulaires d'une hypothèque sur des immeubles loués étaient au moins partiellement contractés pour leur conservation, la déduction devant alors être proportionnée à la part de ces immeubles dans le patrimoine en cause (Conseil d'État, 24 juillet 2006, n° 253350). Cette logique de proportion s'applique aussi au bien en partie loué et en partie occupé par le propriétaire.

Le paiement effectif dans l'année

Seuls les intérêts payés au cours de l'année et effectivement supportés par le contribuable sont déductibles (§ 240). Pour un prêt aidé, seule la charge nette d'intérêts est retenue et non le montant de l'aide (§ 250, Conseil d'État, 21 juin 1968, n° 72518). Pour un prêt en devises, les intérêts payés dans l'année sont convertis au cours du 31 décembre (§ 260).

Le tableau d'amortissement et l'attestation annuelle de la banque sont les justificatifs de base. Le cadre 410 de la déclaration n° 2044 récapitule le prêteur, la date et le montant des intérêts payés.

L'intention de louer

Pour un immeuble en construction ou en cours de rénovation lourde, le contribuable doit manifester clairement à l'administration son intention de louer et la location doit intervenir dès l'achèvement (§ 280). Les intérêts payés pendant cette période peuvent alors créer un déficit alors qu'aucun loyer n'est encaissé. Conservez le mandat de location, les annonces et tout échange qui datent cette intention.

Le contribuable qui loue son ancienne résidence principale après un déménagement lié à son activité professionnelle déduit, sans limitation de durée ni de montant, les intérêts de l'emprunt qui avait servi à l'acheter ou à la construire (§ 50, réponse ministérielle Cazenave n° 22329, Journal officiel de l'Assemblée nationale du 12 mars 1990). Plus largement, dès qu'un bien jusqu'ici occupé est mis en location, les intérêts payés à compter de cette date deviennent déductibles.

Les frais d'emprunt

Les frais admis

Les frais d'emprunt suivent le régime des intérêts (§ 190, Conseil d'État, 11 février 1966, n° 66328). La notice de la déclaration n° 2044 les fait figurer en ligne 250 avec les intérêts (notice n° 2044).

L'assurance emprunteur

La notice vise les primes des contrats d'assurance vie ou d'assurance décès souscrits pour garantir le remboursement du prêt. Pour une société civile immobilière (SCI) qui assure la vie de son associé principal, la prime n'est déductible que si elle constitue en réalité un supplément d'intérêts, c'est-à-dire si le prêt l'impose et si aucun remboursement n'est possible hors sinistre (§ 200). Un contrat d'épargne nanti au profit de la banque n'est pas une assurance emprunteur et ses versements ne sont pas déductibles.

Lorsque l'assureur prend en charge les échéances après un sinistre, les intérêts restent déductibles, mais l'indemnité qui couvre une charge déductible constitue une recette foncière (§ 65, Conseil d'État, 6 août 2008, n° 301336). Les deux montants se compensent. Le chapitre 26 traite les recettes exceptionnelles.

Les frais de garantie

La garantie par une société de caution comporte souvent une commission définitivement acquise et une participation à un fonds mutuel restituable en fin de prêt. Seule la première est déductible. Si une part de la participation n'est finalement pas restituée, elle devient une charge l'année où cette perte est certaine. L'hypothèque conventionnelle génère des frais d'acte et de publicité déductibles, à condition que le décompte du notaire les distingue des frais de l'acte d'achat (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 190).

Le remboursement anticipé, la renégociation et l'emprunt substitutif

Le principe

Les frais de remboursement anticipé ne sont en principe pas déductibles (§ 210). Les intérêts d'un emprunt qui en remplace un autre ne le sont pas davantage (§ 100), sauf respect des conditions suivantes, qui permettent de maintenir la déduction (§ 110).

• Le nouvel emprunt est contracté expressément pour rembourser ou remplacer l'emprunt initial, ce que le contrat ou l'avenant doit mentionner. Le prêteur peut être différent.
• Les intérêts déduits n'excèdent pas ceux qui figuraient au tableau d'amortissement initial, la comparaison étant globale.
• Le contribuable identifie l'emprunt remplacé dans sa déclaration et peut le prouver.

Les frais de l'opération

Les frais du nouvel emprunt ne sont pas déductibles, à l'exception des primes d'assurance qui le garantissent (§ 220). La doctrine admet toutefois la déduction des frais de dossier, des indemnités de remboursement anticipé et des intérêts compensateurs, y compris en cas de renégociation avec la même banque, lorsque la substitution réduit effectivement la charge globale d'intérêts. Le Conseil d'État a jugé dans le même sens qu'une indemnité de remboursement anticipé est déductible lorsqu'elle permet de réduire le coût du financement sans accroître la valeur de l'actif (Conseil d'État, 5 octobre 2007, n° 281658).

Les indemnités de remboursement anticipé d'un prêt immobilier sont plafonnées par le Code de la consommation au plus faible de six mois d'intérêts sur le capital remboursé ou de 3 % du capital restant dû, comme l'expose le Guide du bailleur privé, Financer son investissement locatif.

Le remboursement lié à la vente

L'indemnité payée lors du remboursement anticipé consécutif à la vente du bien n'est pas une charge de location. Elle ne réduit pas le revenu foncier. Son traitement dans le calcul de la plus-value relève du chapitre 88. Négociez son exonération dans l'offre de prêt plutôt que de compter sur un traitement fiscal.

Les prêts particuliers

Le prêt in fine

Le prêt in fine ne rembourse que les intérêts pendant sa durée, le capital étant remboursé en une fois à l'échéance. Les intérêts sont déductibles chaque année sur l'intégralité du capital emprunté, ce qui augmente la charge déductible par rapport à un prêt amortissable. Les intérêts restent déductibles même si le contribuable avait réglé l'essentiel du prix avant le versement des fonds, lorsque ces paiements avaient créé un découvert (§ 290, cour administrative d'appel de Bordeaux, 2 novembre 2005, n° 02BX01324).

Ce supplément de déduction a une contrepartie. Le coût total des intérêts est plus élevé, le placement nanti qui garantit le capital est imposé selon ses propres règles et le capital non amorti pèse sur le patrimoine. À l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), les dettes in fine font l'objet d'une règle de déduction spécifique présentée au chapitre 83.

Le prêt consenti par un proche

Un prêt familial permet la déduction des intérêts dans les mêmes conditions qu'un prêt bancaire, à condition que la dette soit réelle. Un écrit précisant le montant, le taux et l'échéancier, des remboursements effectifs par virement et la déclaration du prêt en sont les preuves. Le prêt doit être déclaré sur le formulaire n° 2062 lorsque le montant prêté dans l'année dépasse 5 000 €, en priorité par l'emprunteur, avec sa déclaration de revenus. Le prêteur déclare les intérêts perçus dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (service-public.gouv.fr).

Un prêt sans intérêts ne crée aucune charge déductible. Un prêt dont les intérêts ne sont jamais payés, ou dont le capital est ensuite abandonné, peut être requalifié en donation, avec les droits correspondants (chapitre 107). Un taux anormalement élevé, destiné à transférer du revenu entre membres d'une même famille, expose à la remise en cause de la déduction pour sa partie excessive.

Le prêt pour payer des droits de donation ou de succession

Les emprunts contractés pour payer des droits de mutation à titre gratuit sont réputés contractés pour la conservation des immeubles, y compris lorsque les intérêts sont versés au Trésor dans le cadre d'un paiement différé ou fractionné des droits (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 40). L'héritier ou le donataire qui loue le bien reçu déduit donc ces intérêts de ses revenus fonciers. Lorsque la succession comporte des immeubles loués et d'autres biens, la déduction se limite en pratique à la fraction des droits afférente aux immeubles loués. Le paiement différé ou fractionné des droits est présenté au chapitre 112.

Le prêt pour payer une soulte ou racheter des droits indivis

Le paiement d'une soulte lors d'un partage, ou le rachat des droits d'un coïndivisaire, revient à acquérir des droits supplémentaires sur l'immeuble attribué. La doctrine en vigueur au 25 octobre 2026 ne vise pas expressément ce cas. L'emprunt qui finance ces droits sur un immeuble destiné à la location se rattache, par son objet, à une dette d'acquisition au sens de l'article 31. Faute de texte exprès, faites confirmer la déduction par un rescrit lorsque l'enjeu est important (chapitre 10).

La même analyse vaut pour l'époux qui reprend le bien locatif commun lors d'un divorce en payant une soulte à l'autre. Les intérêts de la fraction du prêt qui finance la soulte se distinguent de ceux du prêt initial que l'attributaire reprend seul. Le chapitre 8 décrit la licitation et le droit de partage.

Le prêt de l'associé et le prêt de la société

L'associé d'une société de personnes non soumise à l'IS déduit sa quote-part des intérêts de la société et, en plus, les intérêts des emprunts qu'il a souscrits personnellement pour acquérir ses parts ou financer son apport (§ 130). La notice de la déclaration n° 2044 vise expressément ces emprunts personnels. Le porteur de parts d'un fonds de placement immobilier bénéficie de la même règle (§ 140). Le prêt souscrit par la société elle-même est présenté dans le Guide des sociétés immobilières, Le prêt immobilier à une société.

Une société soumise à l'IS déduit ses intérêts de son résultat imposable selon les règles des bénéfices professionnels, dans les limites propres à l'IS (chapitre 100). L'associé qui emprunte pour acheter des parts d'une société à l'IS ne peut pas déduire ces intérêts de revenus fonciers, puisqu'il ne perçoit pas de revenu foncier de cette société.

Le démembrement

L'usufruitier de parts de société qui emprunte pour acheter l'usufruit déduit ses intérêts de sa quote-part de bénéfice foncier (§ 150). Le nu-propriétaire de parts qui emprunte personnellement pour acquérir la nue-propriété ne peut pas déduire ses intérêts (§ 160).

Pour un immeuble loué détenu directement, le nu-propriétaire déduit les intérêts effectivement payés pour acquérir la nue-propriété ou pour la réparation, l'entretien ou l'amélioration, à condition que l'usufruitier loue le bien et que le revenu soit imposé à son nom. Ces intérêts s'imputent sur ses autres revenus fonciers et le déficit qui en résulte ne se reporte que sur les revenus fonciers des dix années suivantes (§ 170, rescrit n° 2007/53 du 11 décembre 2007). Le nu-propriétaire d'un logement dont l'usufruit est détenu temporairement par un organisme d'habitations à loyer modéré (HLM), une société d'économie mixte ou un organisme agréé bénéficie d'un régime légal propre (§ 171 à § 179 et chapitre 61).

L'imputation des intérêts et le déficit qui en résulte

L'ordre d'imputation

Le 3° du I de l'article 156 du CGI pose que les revenus bruts compensent en priorité les intérêts d'emprunt. Seule la fraction du déficit qui provient des autres charges peut s'imputer sur le revenu global, dans la limite annuelle exposée au chapitre 30. La fraction qui provient des intérêts s'impute exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 100, § 110 et § 160).

La fraction « intérêts » comprend les intérêts des emprunts de toutes les finalités admises, ceux des associés pour l'acquisition de leurs parts et les frais accessoires des emprunts (§ 110). Elle comprend donc l'assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie.

La méthode pas à pas pour plusieurs immeubles

La doctrine décrit une méthode en trois étapes (§ 330).

1. Additionnez les revenus bruts, les intérêts et les autres charges de tous les immeubles et de toutes les parts de sociétés du foyer.
2. Retranchez le total des intérêts du total des revenus bruts. Si le résultat est négatif, cette fraction n'est reportable que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
3. Retranchez ensuite les autres charges. Si le résultat est négatif, cette fraction s'impute sur le revenu global dans la limite applicable et l'excédent rejoint le report sur dix ans.

La déclaration n° 2044 reproduit ce raisonnement en comparant, en page 4, le total des recettes et le total des intérêts. Les montants se reportent ensuite en cases 4BA, 4BB, 4BC et 4BD de la déclaration n° 2042 (chapitre 33).

Premier exemple, la première année d'un achat à crédit

L'exemple est illustratif et ses montants sont des hypothèses. Une bailleuse achète un appartement en 2026 avec un prêt amortissable de 180 000 € sur vingt ans à 3,5 %. Elle paie 1 000 € de frais de dossier, une garantie de 2 500 € dont 1 300 € de commission définitivement acquise et 1 200 € de participation restituable, ainsi qu'une assurance emprunteur de 540 € par an. Le prêt est débloqué en janvier et la location commence en février.

Les intérêts diminuent ensuite chaque année, à 5 974,06 € la deuxième année et 5 740,99 € la troisième. La charge déductible de la première année est majorée par les frais d'emprunt, qui ne se répètent pas. Si les loyers de l'année n'atteignent pas 9 039,13 €, l'excédent ne s'impute que sur les revenus fonciers futurs, ce qui limite l'intérêt fiscal immédiat de l'opération.

Deuxième exemple, une renégociation qui réduit la charge d'intérêts

L'exemple est illustratif. Après huit ans, la même bailleuse doit encore 122 605,31 €. Elle obtient d'une autre banque un prêt de substitution sur la durée restante de douze ans à 2,5 %. L'indemnité de remboursement anticipé est plafonnée à six mois d'intérêts, soit 2 145,59 €, montant inférieur à 3 % du capital restant dû (3 678,16 €). Les nouveaux frais de dossier et de garantie atteignent 1 700 €.

La substitution réduit la charge globale d'environ 4 439 €. Les conditions du § 110 et du § 220 sont réunies si le contrat mentionne le remplacement du prêt initial et si la bailleuse identifie ce prêt dans sa déclaration. L'indemnité et les frais deviennent alors déductibles l'année de leur paiement, avec les intérêts du nouveau prêt, qui restent inférieurs à ceux de l'échéancier initial. Si le nouveau prêt avait allongé la durée au point d'augmenter la charge globale, ces frais n'auraient pas été déductibles.

Troisième exemple, des intérêts supérieurs aux loyers

L'exemple est illustratif. Un bailleur célibataire au taux marginal d'imposition (TMI) de 41 % détient deux appartements récemment achetés à crédit. Il encaisse 14 000 € de loyers en 2026, paie 16 000 € d'intérêts et frais d'emprunt et 9 000 € d'autres charges, dont des travaux de rafraîchissement.

Si le bailleur avait inversé l'ordre et imputé d'abord les autres charges sur les loyers, il aurait cru imputer les 2 000 € d'excédent d'intérêts sur son revenu global. Cette erreur coûte, lors d'un contrôle, environ 820 € d'impôt rappelé (2 000 € à 41 %), augmentés de l'intérêt de retard.

Quatrième exemple, un prêt familial

L'exemple est illustratif. Une mère prête 50 000 € à son fils pour rénover un logement qu'il loue nu, au taux de 2 % par an. L'acte écrit prévoit le paiement mensuel des intérêts par virement et le remboursement du capital au bout de cinq ans. Le fils déclare le prêt sur le formulaire n° 2062. Chaque année, il paie 1 000 € d'intérêts, qu'il déduit en ligne 250.

L'opération reste neutre ou faiblement favorable pour la famille et ne se justifie que par son intérêt financier propre. Si les intérêts n'étaient jamais payés, la déduction serait refusée et le prêt pourrait être requalifié.

Comparer les modes de financement

Aucun de ces modes n'est avantageux en soi. Le prêt in fine augmente la charge déductible mais aussi le coût total, alors que l'apport supprime la déduction mais aussi la charge. La comparaison se fait sur le coût net après impôt, sur toute la durée de détention et en intégrant la revente.

Le bien vendu, repris ou qui n'est plus loué

La vente du bien

Les intérêts payés jusqu'à la vente sont déductibles des revenus fonciers de l'année. Après la vente, l'emprunt ne finance plus un immeuble productif de revenus fonciers et les intérêts payés ensuite ne sont plus déductibles, même si le prêt n'est pas remboursé immédiatement. Les textes ne prévoient pas que la déduction suive le prix remployé dans un autre immeuble. Seul un emprunt contracté pour acquérir le nouvel immeuble, ou un emprunt de substitution répondant aux conditions du § 110, ouvre droit à déduction.

Les déficits fonciers encore reportables, y compris ceux qui proviennent des intérêts, ne sont pas attachés au bien vendu. Ils restent imputables sur tous les revenus fonciers du foyer jusqu'à la dixième année suivant leur constatation. Sans autre revenu foncier dans ce délai, ils sont perdus. Si le bien vendu avait permis une imputation sur le revenu global dans les trois années précédentes, cette imputation est remise en cause selon les règles du chapitre 30.

La reprise ou la vacance

Le propriétaire qui reprend le logement pour l'occuper ou le laisse à la disposition de sa famille sans loyer s'en réserve la jouissance. Les intérêts payés à compter de cette date ne sont plus déductibles. Un logement vacant reste dans le champ des revenus fonciers s'il est réellement proposé à la location à des conditions normales, les intérêts restant alors déductibles. Une vacance prolongée sans diligences est présumée constituer une réserve de jouissance (chapitre 24).

La location meublée ou la location à un proche

Si le bien passe en location meublée, les intérêts deviennent des charges du bénéfice industriel et commercial et quittent les revenus fonciers (chapitre 37). Si le bien est loué à un proche pour un loyer très inférieur à la valeur locative, l'administration peut limiter la déduction des charges, intérêts compris, voire écarter l'opération pour abus de droit lorsque le but est exclusivement fiscal.

Les situations patrimoniales particulières

Le couple et la famille

Les époux et partenaires de pacte civil de solidarité (PACS) soumis à imposition commune déclarent ensemble les intérêts des emprunts qu'ils ont souscrits, quel que soit le titulaire du prêt. L'année du mariage, du PACS, de la séparation ou du décès, chaque déclaration retient les intérêts payés pendant sa période et par la personne concernée (chapitre 3). Des concubins co-emprunteurs pour un bien indivis déduisent chacun les intérêts correspondant à sa quote-part, à condition de pouvoir justifier qui les a payés.

Les intérêts d'un emprunt souscrit pour le bien d'un enfant mineur rattaché sont déclarés par le foyer. Un parent qui paie les échéances d'un bien appartenant à son enfant majeur imposé séparément ne peut pas les déduire, puisque le bien ne lui appartient pas. L'enfant ne déduit que ce qu'il supporte lui-même.

Les non-résidents et l'outre-mer

Le non-résident qui loue un bien en France déduit ses intérêts de ses revenus fonciers de source française dans les mêmes conditions, quel que soit le pays du prêteur. Le prêt en devises suit la règle de conversion au 31 décembre (chapitre 115). Les règles sont identiques dans les départements d'outre-mer, sous réserve des dispositifs d'investissement propres à ces territoires (chapitre 59).

Le micro-foncier et les dispositifs

Au micro-foncier, les intérêts ne sont pas déductibles en plus de l'abattement de 30 %. Un bien acheté à crédit fait souvent dépasser 30 % de charges les premières années, ce qui rend le réel pertinent, sous réserve de l'engagement de trois ans de l'option (chapitre 25). Dans le dispositif Jeanbrun, les intérêts restent déductibles en plus de l'amortissement, avec les mêmes règles d'imputation (chapitre 51).

Ce que l'administration contrôle

Les intérêts sont vérifiés au regard de leur finalité. L'administration rapproche le montant emprunté du prix d'acquisition et du coût des travaux, demande l'offre de prêt et le tableau d'amortissement et vérifie que l'emprunt n'a pas financé, pour partie, une résidence principale, un véhicule ou un placement. Elle examine les prêts familiaux sous l'angle de leur réalité et les emprunts de substitution au regard des conditions du § 110.

Un prêt familial fictif, conclu pour déduire des intérêts que le prêteur ne déclare pas ou pour masquer une donation, peut relever de l'abus de droit. L'article L64 du livre des procédures fiscales (LPF) vise les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal et entraîne une majoration de 80 %, ramenée à 40 % si le contribuable n'a pas eu l'initiative principale ni été le principal bénéficiaire. L'article L64 A vise les actes à motif principalement fiscal, sans majoration automatique, les majorations de droit commun pouvant s'appliquer. Le rescrit de l'article L64 B permet de soumettre une opération avant sa réalisation, l'absence de réponse dans les six mois empêchant la mise en œuvre de l'article L64 (BOI-CF-IOR-30-10, § 120 et chapitre 127).

Les erreurs fréquentes et leur coût

• Déduire le capital remboursé. Avec une mensualité de 1 043,93 €, déduire les échéances entières au lieu des intérêts ajoute 6 328 € de charges indues la première année, soit environ 2 987 € d'impôt et de prélèvements rappelés au taux cumulé de 47,2 %.
• Imputer un excédent d'intérêts sur le revenu global. Dans le troisième exemple, l'erreur coûte environ 820 € plus l'intérêt de retard.
• Déduire la participation restituable à un fonds de garantie. Dans le premier exemple, 1 200 € seraient réintégrés.
• Déduire les frais d'un rachat de prêt qui n'a pas réduit la charge globale. Les frais et l'indemnité sont réintégrés en totalité.
• Continuer à déduire les intérêts d'un bien vendu ou repris pour son usage personnel. Toute la charge postérieure est rejetée.
• Ne pas pouvoir prouver l'emploi des fonds d'un prêt global. La déduction est réduite à la part justifiée.
• Conclure un prêt familial sans écrit ni paiement des intérêts. La déduction est refusée et l'opération peut être requalifiée en donation.

Ce qui peut changer

Les règles de déduction des intérêts reposent sur l'article 31 du CGI et sur une doctrine inchangée depuis le 1er septembre 2017. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au Parlement au 25 octobre 2026. Les mesures publiées à cette date visent principalement la location meublée et aucune ne doit être tenue pour adoptée (chapitre 136). Vérifiez le texte promulgué, notamment pour l'imposition des intérêts perçus par un prêteur familial, avant de conclure un financement en 2027.

Liste de contrôle

1. Chaque emprunt est rattaché à une finalité admise et à un immeuble loué.
2. L'emploi des fonds est prouvé par l'offre, l'acte et les factures.
3. Seuls les intérêts et frais payés dans l'année sont portés en ligne 250, jamais le capital.
4. Les frais de dossier, de garantie acquise et d'assurance emprunteur sont inclus, la participation restituable exclue.
5. Les frais de l'acte de prêt sont distingués de ceux de l'acte d'achat dans le décompte du notaire.
6. Un emprunt de substitution mentionne le prêt remplacé et réduit la charge globale d'intérêts.
7. Un prêt familial est écrit, déclaré au-delà de 5 000 € et remboursé par virement.
8. L'intention de louer est documentée pendant la construction ou les travaux.
9. La comparaison entre recettes et intérêts est faite au niveau du foyer.
10. L'excédent d'intérêts est reporté sur les revenus fonciers et jamais imputé sur le revenu global.
11. Les intérêts cessent d'être déduits à la vente, à la reprise ou au passage en meublé.
12. Les déficits reportables sont suivis par année d'origine jusqu'à leur extinction.
13. Le cadre 410 de la déclaration n° 2044 est rempli pour chaque emprunt.
14. Les attestations bancaires et tableaux d'amortissement sont conservés tant que les déficits produisent un effet.