Le micro-foncier en détail

Le micro-foncier est le régime d'imposition simplifié des revenus fonciers. Il remplace la déduction des charges réelles par un abattement forfaitaire et dispense le contribuable de la déclaration annexe n° 2044. Sa simplicité cache plusieurs règles techniques qui entraînent des erreurs fréquentes, comme l'appréciation du seuil au niveau du foyer, la prise en compte des parts de sociétés, les exclusions liées à certains dispositifs ou l'engagement de trois ans qui accompagne l'option pour le régime réel.

Ce chapitre expose le fondement du régime, ses conditions, son mode de calcul, ses exclusions et l'option pour le réel. Il traite ensuite les situations de couple, de démembrement, d'indivision, de société, de non-résidence et d'outre-mer, puis compare les deux régimes sur trois profils chiffrés. Les règles de gestion et la vue d'ensemble de la location nue figurent dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location nue. Les recettes et les charges du régime réel sont détaillées aux chapitres 26 et 27. Les règles sont celles en vigueur au 25 octobre 2026.

Le fondement et la portée du régime

Les textes

Le régime est prévu par l'article 32 du Code général des impôts (CGI). La doctrine administrative le commente au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) sous la référence BOI-RFPI-DECLA-10, dans sa version publiée le 6 mars 2025. La notion de revenu brut renvoie aux articles 29 et 30 du CGI, commentés au chapitre 26.

Pour les revenus de 2025 déclarés en 2026, les règles pratiques figurent dans la brochure pratique de l'impôt sur le revenu 2026, partie revenus fonciers, dans la notice de la déclaration n° 2044 de 2026 et sur la page Location vide de meubles du site impots.gouv.fr.

Un régime du foyer, pas du bien

Le micro-foncier ne se choisit pas logement par logement. Il s'applique à l'ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal, ou ne s'applique pas du tout. Un même foyer ne peut donc pas déclarer un appartement au micro-foncier et un autre au réel.

Un logement acheté par un époux, une part de société reçue par un enfant mineur ou un garage loué par un partenaire de pacte civil de solidarité (PACS) modifient donc le régime de tout le foyer. Le chapitre 3 décrit la composition du foyer fiscal.

Les conditions d'application

Le seuil de 15 000 €

Le micro-foncier s'applique de plein droit lorsque le revenu brut foncier annuel du foyer n'excède pas 15 000 €. Pour ce calcul, il est fait masse de l'ensemble des revenus bruts fonciers du foyer fiscal (BOI-RFPI-DECLA-10, § 10 et § 90). Ce montant est inchangé pour les revenus de 2025 déclarés en 2026 et pour les revenus de 2026 déclarés en 2027, sous réserve du projet de loi de finances pour 2027 présenté plus loin.

Le seuil se compare au revenu brut, jamais au revenu net. Un foyer qui encaisse 15 000 € tout juste reste au micro-foncier, un foyer à 15 600 € relève du réel.

Ce que comprend le revenu brut

Le revenu brut retenu pour le seuil comprend les recettes brutes perçues par le propriétaire, augmentées des dépenses lui incombant normalement que le bail met à la charge du locataire (BOI-RFPI-DECLA-10, § 100). La page Location vide de meubles du site impots.gouv.fr le décrit comme les loyers encaissés, hors charges payées par le locataire, augmentés des dépenses du propriétaire refacturées au locataire ainsi que des subventions et indemnités reçues.

Il comprend aussi la valeur locative des immeubles autres que des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance, comme un local commercial ou un terrain conservé pour son usage, ainsi que la quote-part du revenu brut des sociétés dont le foyer est associé. Le chapitre 26 détaille chaque catégorie de recettes. Les remboursements de charges récupérables, comme les provisions pour charges ou la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) refacturée, ne comptent pas.

Lorsque le bailleur est assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), par exemple pour un local professionnel loué avec option, le seuil s'apprécie hors taxe (BOI-RFPI-DECLA-10, § 100). Le cas reste rare chez un particulier qui loue des logements nus, mais il se rencontre lorsqu'un foyer détient aussi un bureau ou un commerce.

L'absence de prorata

Le seuil de 15 000 € ne s'apprécie pas prorata temporis (BOI-RFPI-DECLA-10, § 110). Un logement acquis en juillet et loué six mois compte pour les loyers effectivement encaissés pendant ces six mois, sans conversion en année pleine.

Cette règle produit un effet de seuil l'année suivante. Un foyer qui encaisse 4 800 € la première année, puis 9 600 € en année pleine, reste au micro-foncier dans les deux cas. Mais si le même foyer possédait déjà un logement loué 7 000 €, il passe de 11 800 € à 16 600 € et bascule au réel de plein droit la deuxième année.

Le calcul et la déclaration

L'abattement de 30 %

Le revenu net imposable est déterminé automatiquement par l'administration par l'application d'un abattement de 30 % représentatif de l'ensemble des charges de la propriété. Le contribuable ne peut opérer aucune autre déduction sur son revenu brut (BOI-RFPI-DECLA-10, § 160). Seuls 70 % des recettes brutes sont donc imposés.

L'abattement couvre toutes les charges, y compris les intérêts d'emprunt, l'assurance emprunteur, la taxe foncière, les travaux et les frais de gestion. Il s'applique quel que soit leur montant réel.

Les cases de la déclaration n° 2042

Le contribuable porte le montant brut de ses recettes, sans déduire lui-même l'abattement, en case 4BE de la déclaration n° 2042, dans la limite de 15 000 €. Il indique l'adresse des logements concernés. Les revenus de source étrangère qui ouvrent droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français se portent aussi en case 4BK. Les revenus exonérés retenus pour le seul calcul du taux effectif se portent en case 4EB de la déclaration n° 2042 C (brochure pratique 2026, impots.gouv.fr).

Les prélèvements sociaux

Le revenu net après abattement supporte aussi les prélèvements sociaux de 17,2 %, taux maintenu pour les revenus fonciers malgré le passage à 18,6 % des autres revenus du capital (service-public.gouv.fr, fiche F2329). Le chapitre 46 en détaille la composition et la fraction de contribution sociale généralisée (CSG) déductible l'année suivante. L'abattement de 30 % réduit donc dans la même proportion l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Le micro-foncier ne crée jamais de déficit

Le contribuable au micro-foncier ne peut, par construction, constater de déficit (BOI-RFPI-DECLA-10, § 170). Une année de gros travaux payée sous ce régime n'a aucun effet sur l'impôt du foyer, qui reste imposé sur 70 % des loyers.

Les déficits fonciers antérieurs restent utilisables. Ceux qui étaient encore reportables au 1er janvier de la première année au micro-foncier s'imputent sur le revenu net déterminé après abattement, dans le délai de report de droit commun de dix ans (même source, § 170). Un foyer qui dispose de 3 000 € de déficit reportable et dont le revenu net micro atteint 5 460 € est ainsi imposé sur 2 460 €.

L'effet sur la plus-value future

La doctrine relative à la plus-value prévoit que les dépenses d'amélioration payées pendant une année au micro-foncier ne peuvent en aucun cas majorer le prix d'acquisition, car elles sont réputées intégralement déduites par l'abattement (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 300). Les dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement restent prises en compte, faute d'avoir jamais été déductibles (même source, § 320).

Le forfait de 15 % du prix d'acquisition au titre des travaux reste une faculté ouverte au vendeur d'un immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans, sans justification des travaux (même source, § 350 à 380). Le calcul complet de la plus-value est présenté au chapitre 88.

Les exclusions

Les biens qui ferment le régime au foyer

Le micro-foncier est exclu lorsque le contribuable ou un membre de son foyer est propriétaire de certains biens, pendant la période où le régime dérogatoire s'applique. Le BOFiP, la brochure pratique 2026 et la notice de la déclaration n° 2044 visent notamment les situations suivantes (BOI-RFPI-DECLA-10, § 60 à 80).

Pour le dispositif Jeanbrun, créé par la loi de finances pour 2026, le régime réel est obligatoire selon la fiche officielle reprise dans le Guide du bailleur privé, La fiscalité de la location nue. Le BOFiP consulté, publié le 6 mars 2025, ne traite pas encore de ce dispositif. Son analyse technique figure au chapitre 51.

Les dispositifs qui ne ferment pas le régime

Les réductions d'impôt Scellier, Duflot, Pinel, Denormandie et Malraux ne font pas obstacle au micro-foncier (BOI-RFPI-DECLA-10, § 60). Un foyer qui loue un logement Pinel 9 000 € par an et ne détient aucun autre bien exclu peut donc rester au micro-foncier tout en conservant sa réduction d'impôt.

La brochure réserve toutefois le cas des variantes de Scellier qui comportent une déduction spécifique ou un amortissement, citées dans le tableau ci-dessus. Lisez l'engagement souscrit à l'époque de l'investissement pour savoir s'il prévoyait une telle déduction. Les dispositifs en cours d'engagement sont présentés aux chapitres 52 à 58.

Les parts de sociétés et de fonds

Le contribuable dont les revenus fonciers proviennent uniquement de parts de sociétés immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) ou de fonds de placement immobilier (FPI) est exclu du micro-foncier. Il reste au régime réel, avec une dispense de déclaration n° 2044. Il reporte directement son résultat en case 4BA de la déclaration n° 2042 et joint une note indiquant les sociétés, leur adresse, les revenus correspondants et ses éventuels intérêts d'emprunt personnels (brochure pratique 2026).

L'associé qui loue aussi un immeuble nu en direct peut relever du micro-foncier, à condition que ce bien ne relève pas lui-même d'un régime exclu. Les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) en Robien SCPI ou Borloo SCPI ainsi que les parts de sociétés qui louent un bien exclu ferment le régime (BOI-RFPI-DECLA-10, § 70). Ces règles, propres aux associés de sociétés civiles immobilières (SCI), sont développées dans le Guide des sociétés immobilières, Le micro-foncier et la SCI et au chapitre 32.

La portée dans le temps des exclusions

L'exclusion ne porte que sur la période où le dispositif dérogatoire est demandé ou sur les années concernées par les déductions (BOI-RFPI-DECLA-10, § 80). À la fin d'une convention Anah ou d'un engagement Cosse, le foyer retrouve le micro-foncier de plein droit si ses recettes ne dépassent pas 15 000 € et si aucune autre exclusion ne subsiste.

L'option pour le régime réel

La forme de l'option

Le contribuable placé de plein droit au micro-foncier peut opter pour le régime réel. L'option n'exige aucun formalisme particulier. Elle résulte du dépôt d'une déclaration n° 2044 dans le délai de dépôt de la déclaration de revenus (BOI-RFPI-DECLA-10, § 210 et § 220). Aucun courrier n'est nécessaire.

L'option est globale. Elle vaut pour l'ensemble des revenus fonciers du foyer et exclut l'application du micro-foncier (même source, § 230). Elle ne peut pas viser un seul logement.

La durée de l'engagement

L'option est irrévocable pendant trois ans, tant que le contribuable reste dans le champ du micro-foncier (BOI-RFPI-DECLA-10, § 210 et § 240). À l'issue de cette période, la souscription d'une nouvelle déclaration n° 2044 vaut option pour l'année concernée seulement. Le foyer peut alors revenir au micro-foncier une année donnée en déclarant simplement ses recettes en case 4BE (même source, § 250).

Les trois années se comptent à partir de la première année au titre de laquelle la déclaration n° 2044 a été déposée en option. Une option exercée pour les revenus de 2025, déclarés en 2026, couvre ainsi les revenus de 2025, 2026 et 2027. Le retour au micro-foncier est possible au plus tôt pour les revenus de 2028.

Les événements qui mettent fin à l'option

L'option cesse lorsque le contribuable sort du champ du micro-foncier, soit parce que ses recettes dépassent 15 000 €, soit parce qu'une cause d'exclusion apparaît. Le régime réel s'applique alors de plein droit. Elle cesse aussi pour les nouveaux contribuables issus d'un changement de situation familiale, comme un mariage, un divorce ou l'imposition séparée d'un enfant (BOI-RFPI-DECLA-10, § 260).

Lorsque la cause de sortie disparaît, le micro-foncier redevient applicable de plein droit, sans que l'ancienne option ne se poursuive. Le foyer qui souhaite rester au réel doit de nouveau déposer une déclaration n° 2044, ce qui ouvre une nouvelle période de trois ans s'il est dans le champ du micro-foncier.

Les cas où l'option mérite d'être examinée

L'option devient intéressante lorsque les charges déductibles dépassent 30 % des recettes brutes, en tenant compte des années suivantes couvertes par l'engagement. Elle l'est aussi lorsqu'une année de travaux importants permettrait de constater un déficit imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an selon les règles du chapitre 30. Les intérêts d'emprunt et l'assurance emprunteur pèsent beaucoup dans les premières années d'un crédit.

Elle peut au contraire coûter lorsque les charges retombent sous 30 % des recettes pendant les deux années suivantes. Le calcul doit donc porter sur trois ans et intégrer le maintien en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation d'un déficit sur le revenu global.

La procédure pas à pas

Chaque printemps, avant de déclarer les revenus de l'année précédente, le foyer peut suivre l'ordre suivant.

1. Listez tous les biens loués nus du foyer. Incluez ceux de chaque époux ou partenaire, ceux des enfants mineurs ou rattachés, les parts de sociétés et de SCPI ainsi que les immeubles autres que des logements dont vous vous réservez la jouissance.
2. Vérifiez les exclusions. Recherchez pour chaque bien et chaque société un dispositif qui ferme le régime, monument historique, nue-propriété, convention Anah, Loc'Avantages, Cosse, Borloo, Robien ou Jeanbrun.
3. Vérifiez la condition propre aux associés. Si le foyer ne détient que des parts de sociétés ou de fonds, il relève du réel avec report en case 4BA.
4. Calculez le revenu brut. Additionnez les loyers encaissés hors charges récupérables, les dépenses refacturées, les subventions et indemnités et les quotes-parts de revenu brut des sociétés.
5. Comparez au seuil. Au-delà de 15 000 €, la déclaration n° 2044 est obligatoire. En dessous, le micro-foncier s'applique de plein droit.
6. Vérifiez la situation de l'option. Si une option pour le réel court encore, déposez la déclaration n° 2044 jusqu'au terme des trois ans.
7. Comparez les deux régimes. Calculez les charges réelles déductibles de l'année et estimez celles des deux années suivantes.
8. Déclarez. Au micro-foncier, portez le revenu brut en case 4BE et les éventuels déficits antérieurs en case 4BD. Au réel, déposez la déclaration n° 2044 dans le délai de dépôt.
9. Archivez. Notez l'année de début de toute option et conservez les justificatifs de travaux pour la future plus-value.

Les situations particulières

Le couple marié ou pacsé

Les époux et les partenaires de PACS soumis à imposition commune forment un seul foyer. Leurs loyers s'additionnent pour le seuil et l'option exercée par le foyer vaut pour les biens des deux. Un époux qui loue un appartement 9 000 € par an et dont le conjoint loue un studio 6 600 € forment un foyer à 15 600 €, qui relève du réel même si chacun reste sous 15 000 € à titre personnel.

L'année du mariage ou du PACS, les conjoints effectuent en principe une seule déclaration commune pour toute l'année, avec la possibilité d'opter, de façon irrévocable et pour cette seule année, pour des déclarations séparées (impots.gouv.fr, déclarer l'année du mariage). Le seuil s'apprécie alors sur le foyer retenu. Une option pour le réel exercée auparavant par l'un des futurs époux cesse pour le nouveau contribuable que forme le couple (BOI-RFPI-DECLA-10, § 260).

La séparation et le divorce

L'année du divorce, de la rupture du PACS ou de la séparation, chaque ex-conjoint dépose une déclaration avec ses revenus et ses charges pour l'année entière. Il déclare ses revenus personnels et sa quote-part des revenus communs (impots.gouv.fr, déclarer l'année de séparation). Chacun refait donc le calcul du seuil à partir de ses seuls biens et de sa quote-part des biens communs ou indivis.

L'option pour le réel cesse pour chacun des nouveaux contribuables (BOI-RFPI-DECLA-10, § 260). Un ex-conjoint dont la quote-part retombe à 7 500 € peut relever du micro-foncier de plein droit dès l'année de la séparation, même si le couple avait opté pour le réel l'année précédente. Les conséquences patrimoniales de la séparation sont présentées dans le Guide du bailleur privé, Le couple, la séparation et le patrimoine locatif.

Le décès d'un conjoint

L'année du décès, le conjoint survivant dépose deux déclarations. La première couvre le foyer du 1er janvier à la date du décès, la seconde sa propre situation de la date du décès au 31 décembre (impots.gouv.fr, votre conjoint est décédé). Les loyers encaissés sont répartis entre ces deux périodes.

Les pages consultées ne précisent pas la manière d'apprécier le seuil de 15 000 € sur chacune des deux déclarations. La règle générale de non-proratisation (BOI-RFPI-DECLA-10, § 110) conduit à comparer au seuil les recettes réellement déclarées sur chaque déclaration, mais il est prudent de faire confirmer ce point par le service des impôts lorsque les montants sont proches du seuil. Les déclarations propres aux années d'événement sont détaillées au chapitre 133.

Les concubins

Les concubins forment deux foyers fiscaux distincts. Chacun apprécie le seuil et exerce l'option pour lui-même. Deux concubins qui achètent ensemble un appartement loué 12 000 € par an déclarent chacun leur quote-part, soit 6 000 € pour des droits égaux. Ils peuvent relever de régimes différents si l'un d'eux possède d'autres biens.

Les enfants mineurs ou rattachés

Les revenus des enfants mineurs sont imposés avec ceux de leurs parents. Un studio reçu par donation ou par succession par un enfant mineur s'ajoute donc aux biens des parents pour le seuil. Il en va de même pour l'enfant majeur qui demande son rattachement au foyer.

L'enfant majeur imposé séparément forme son propre foyer. Son option pour le réel, ou son passage au micro-foncier, ne dépend que de ses propres biens. Le rattachement ou le détachement d'un enfant propriétaire est un paramètre à intégrer chaque année dans le choix du régime, sans oublier que l'administration examine les montages dont le seul objet serait de maintenir artificiellement un foyer sous le seuil.

Le démembrement de propriété

L'usufruitier perçoit les loyers et les déclare. Il relève du micro-foncier dans les conditions de droit commun, en comptant les loyers du bien démembré dans son seuil. Un usufruit temporaire produit les mêmes effets pendant sa durée.

Le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyer. La notice de la déclaration n° 2044 lui impose la déclaration n° 2044 spéciale et la brochure pratique range l'immeuble détenu en nue-propriété parmi les régimes qui excluent le micro-foncier du foyer. Le nu-propriétaire qui loue aussi un bien en direct doit donc faire vérifier son régime, en particulier lorsqu'il paie de grosses réparations sur le bien démembré. Le démembrement en fiscalité est présenté au chapitre 7.

L'indivision

Chaque indivisaire déclare sa quote-part des loyers, à proportion de ses droits. Il l'ajoute à ses autres revenus fonciers pour apprécier le seuil. Le régime se détermine foyer par foyer. Un indivisaire peut relever du micro-foncier tandis qu'un autre, propriétaire d'autres biens, est au réel.

L'indivisaire au micro-foncier déclare sa quote-part brute en case 4BE, sans déduire sa quote-part des charges, même lorsqu'il les a payées. Les questions de répartition des charges payées par un seul indivisaire et de comptes d'indivision sont traitées au chapitre 8.

Le non-résident

Le non-résident qui loue un bien situé en France y reste imposable sur ses revenus fonciers. La déclaration n° 2042-NR comporte une case 4BE pour les recettes brutes n'excédant pas 15 000 € (notice n° 2042-NR des revenus de 2024). Son imposition obéit ensuite à des règles de taux et de prélèvements sociaux propres, présentées au chapitre 115 et dans le Guide du bailleur privé, Le bailleur non-résident ou expatrié.

L'année du départ à l'étranger ou du retour en France, la même notice prévoit de déclarer les revenus fonciers de la période correspondante. Le régime applicable à chaque période se vérifie alors avec soin, selon le chapitre 120.

Le résident de France propriétaire à l'étranger

Les loyers d'un bien situé à l'étranger perçus par un résident de France relèvent en principe des revenus fonciers et entrent dans le calcul du seuil, sous réserve de la convention fiscale applicable. Ceux qui ouvrent droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français se portent en case 4BE et en case 4BK. Ceux qui ne sont retenus que pour le taux effectif se portent en case 4EB (impots.gouv.fr). Le chapitre 119 détaille ces mécanismes.

Les sociétés à l'impôt sur le revenu et à l'impôt sur les sociétés

La SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR) détermine toujours son résultat au réel sur la déclaration n° 2072. Le micro-foncier n'est pas un régime de la société, mais de chaque foyer d'associé. La quote-part du revenu brut s'ajoute aux loyers directs de l'associé selon la clé de répartition du pacte social à la clôture de l'exercice (BOI-RFPI-DECLA-10, § 120 et § 130).

Le BOFiP illustre la règle par un exemple. Un bailleur qui perçoit 10 000 € de loyers en direct et dont la quote-part du revenu brut d'une SCI atteint 7 000 € est exclu du micro-foncier, même si sa quote-part du revenu net de la société est inférieure à 5 000 € (BOI-RFPI-DECLA-10, § 120).

Une société soumise à l'IS ne produit pas de revenus fonciers pour ses associés. Lorsqu'une SCI opte pour l'IS ou y devient soumise, ses parts sortent du calcul du seuil à compter de l'exercice concerné et l'associé qui loue aussi en direct peut redevenir éligible au micro-foncier pour ses seuls biens directs. Les dividendes éventuels relèvent des revenus de capitaux mobiliers (chapitre 100).

L'outre-mer

Les règles du micro-foncier, seuil, abattement, exclusions et option, sont les mêmes pour un bien situé en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion ou à Mayotte que pour un bien situé en métropole. Les dispositifs d'investissement propres à l'outre-mer et leurs effets éventuels sur le régime se vérifient au chapitre 59. Les particularités de l'impôt sur le revenu dans ces départements sont présentées au chapitre 121.

Comparer le micro-foncier et le réel sur trois profils

Les trois exemples qui suivent sont des illustrations. Les montants sont des hypothèses et les calculs ne valent pas pour votre situation. Ils ne tiennent pas compte de la CSG déductible ni des effets de seuil du barème.

Premier profil, un couple de retraités sans crédit

Un couple de retraités loue nu un appartement en copropriété acquis il y a vingt ans, sans emprunt. Il encaisse 7 800 € de loyers hors charges en 2025. Ses charges déductibles au réel sont de 900 € de taxe foncière hors TEOM, 150 € d'assurance propriétaire non occupant (PNO), 300 € de charges de copropriété non récupérables, 200 € de petit entretien et 20 € de forfait de gestion, soit 1 570 €. Son taux marginal d'imposition (TMI) est de 11 %.

Les charges réelles représentent 20,1 % des loyers, en dessous de l'abattement de 30 %. Le micro-foncier, qui s'applique de plein droit, est ici le régime le moins coûteux et le plus simple.

Deuxième profil, un jeune couple avec un crédit en cours

Un couple pacsé loue nu un studio acheté à crédit deux ans plus tôt. Il encaisse 6 600 € de loyers. Il paie 2 400 € d'intérêts, 300 € d'assurance emprunteur, 700 € de taxe foncière hors TEOM, 120 € d'assurance PNO, 450 € de charges de copropriété non récupérables, 462 € d'honoraires de gestion à 7 % des loyers et 20 € de forfait, soit 4 452 € de charges. Son TMI est de 30 %.

Les charges représentent 67,5 % des loyers. L'option pour le réel réduit l'impôt et les prélèvements sociaux d'environ 1 167 € par an. Les intérêts baissent toutefois chaque année avec l'amortissement du prêt. Le couple doit vérifier que les charges resteront au-dessus de 30 % des loyers pendant les trois années de l'engagement.

Troisième profil, trois biens et une année de travaux

Un foyer loue trois logements nus pour 14 400 € de loyers. En 2025, il fait refaire la toiture et l'isolation intérieure d'une maison par une entreprise pour 18 000 €, travaux d'entretien et d'amélioration déductibles. Il paie aussi 2 100 € de taxes foncières, 400 € d'assurances, 60 € de forfait de gestion et 1 500 € d'intérêts, soit 22 060 € de charges. Son TMI est de 41 %.

Les intérêts de 1 500 € restent inférieurs aux loyers, si bien que tout le déficit provient des autres charges. Il s'impute en totalité sur le revenu global, sous la limite de 10 700 €. Le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre 2028 pour que cette imputation soit définitive.

Les deux années suivantes, sans travaux, les charges retombent à 3 600 €, soit 25 % des loyers. Le réel, imposé sur 10 800 €, coûte alors chaque année environ 419,04 € de plus que le micro-foncier, soit 838,08 € sur deux ans. L'option conserve un avantage d'environ 8 169 € sur les trois ans de l'engagement. Le calcul montre aussi qu'une hausse de loyer de 600 € suffirait à faire franchir le seuil de 15 000 € et rendrait le réel obligatoire.

Les points de vigilance de l'administration

Les contrôles de cohérence

L'administration rapproche les montants déclarés en case 4BE des autres informations dont elle dispose, comme les déclarations n° 2072 des sociétés et leur clé de répartition. Un foyer qui déclare ses loyers directs au micro-foncier en omettant sa quote-part de SCI ou les loyers du conjoint est facilement repéré. Le chapitre 123 décrit le contrôle sur pièces.

Elle vérifie aussi le respect de l'engagement de trois ans et la réalité des exclusions.

L'abus de droit

Choisir le micro-foncier lorsqu'il est applicable, ou opter pour le réel lorsqu'il est plus favorable, n'est pas un abus. L'administration peut en revanche écarter les actes fictifs ou ceux dont le but est exclusivement fiscal au sens de l'article L64 du livre des procédures fiscales (LPF), ou principalement fiscal au sens de l'article L64 A. Une donation de parts ou d'un logement à un enfant majeur suivie d'un retour des loyers vers les parents, dans le seul but de maintenir le foyer sous le seuil, entre dans ce champ.

L'abus de droit de l'article L64 est sanctionné par une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsqu'il n'est pas établi que le contribuable a eu l'initiative principale des actes ou en a été le principal bénéficiaire (article 1729 du CGI). L'article L64 A n'entraîne pas de majoration automatique, mais les majorations de droit commun de 40 % pour manquement délibéré et de 80 % pour manœuvres frauduleuses restent possibles. Le rescrit de l'article L64 B permet d'interroger l'administration avant l'opération. Ces procédures sont détaillées aux chapitres 10 et 127.

Ce qui est en discussion au 25 octobre 2026

Au 25 octobre 2026, le seuil de 15 000 € et l'abattement de 30 % sont inchangés pour les revenus de 2026. Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé le 1er octobre 2026 et il est en discussion. Selon la presse spécialisée, la commission des finances de l'Assemblée nationale a adopté le 8 octobre 2026 un amendement qui porterait l'abattement du micro-foncier de 30 % à 50 %, sans modifier le seuil de 15 000 €.

La commission a ensuite rejeté le 9 octobre 2026 la première partie du projet, si bien que l'examen en séance publique, ouvert le 13 octobre, repart du texte initial du Gouvernement, comme l'explique le Guide du bailleur professionnel, La loi de finances et le projet de loi de finances pour 2027. Une mesure adoptée en commission doit donc être redéposée et votée en séance pour subsister. Aucune modification du micro-foncier n'est adoptée à cette date et la règle des 30 % reste applicable tant qu'une loi de finances n'est pas publiée au Journal officiel.

Si une telle mesure était finalement votée, sa date d'effet dépendrait de la rédaction de l'article. Elle pourrait viser les revenus de 2026 déclarés en 2027 si le texte le prévoit. Un foyer qui envisage d'opter pour le réel au printemps 2027 aura donc intérêt à refaire sa comparaison sur la base du texte définitif.

Les erreurs fréquentes

• Déclarer en case 4BE le revenu net au lieu du revenu brut. Le premier profil déclarerait 6 230 € au lieu de 7 800 €, soit une base imposable de 4 361 € au lieu de 5 460 €. L'insuffisance de 1 099 € représente environ 309,92 € d'impôt et de prélèvements éludés à 11 % plus 17,2 %, auxquels s'ajoute l'intérêt de retard de 0,20 % par mois, soit environ 11,16 € pour dix-huit mois.
• Oublier les loyers du conjoint ou des enfants mineurs. Dans l'exemple du couple marié, le foyer à 15 600 € relève du réel. Une déclaration au micro-foncier serait rectifiée et le choix des charges réelles devrait être reconstitué.
• Oublier la quote-part de revenu brut d'une SCI. Le seuil se calcule sur le revenu brut de la société et non sur son résultat.
• Déposer une déclaration n° 2044 sans le vouloir. Elle vaut option pour trois ans.
• Revenir au micro-foncier avant la fin des trois ans. Les années concernées peuvent être recalculées au réel.
• Subir une année de gros travaux au micro-foncier. Dans le troisième profil, l'écart atteint environ 9 007 € pour la seule année des travaux.
• Ignorer un régime exclu. Un seul logement conventionné avec l'Anah ou une part de SCPI en Robien ferme le micro-foncier à tout le foyer.
• Compter sur la majoration du prix d'acquisition par les travaux payés au micro-foncier. Ces dépenses ne majorent pas la plus-value, hors construction et agrandissement.

Le chapitre 126 présente l'intérêt de retard et les majorations. Une erreur commise de bonne foi peut être corrigée spontanément selon les modalités du chapitre 134.

Liste de contrôle

1. Tous les biens loués nus du foyer sont recensés, y compris ceux du conjoint, du partenaire de PACS et des enfants mineurs ou rattachés.
2. Les quotes-parts de revenu brut des sociétés et des SCPI sont obtenues auprès de chaque gérant ou société de gestion.
3. Aucun bien ni aucune société ne relève d'un régime qui exclut le micro-foncier pour l'année.
4. Le revenu brut total, recettes exceptionnelles, subventions et indemnités comprises, est comparé au seuil de 15 000 €.
5. L'année de début de toute option pour le réel est connue et l'engagement de trois ans est respecté.
6. Les charges réelles de l'année et celles des deux années suivantes sont comparées à l'abattement de 30 %.
7. Le revenu brut est porté en case 4BE sans déduction de l'abattement, avec l'adresse des logements.
8. Les déficits antérieurs encore reportables sont portés en case 4BD.
9. Les revenus de source étrangère sont aussi portés en case 4BK ou 4EB selon la convention applicable.
10. Les changements de foyer de l'année, mariage, PACS, séparation, décès ou détachement d'un enfant, sont pris en compte.
11. Les factures de construction et d'agrandissement sont conservées pour la future plus-value.
12. L'état du projet de loi de finances pour 2027 est vérifié avant de décider d'opter pour les revenus de 2026.