Les anciens dispositifs encore suivis

Un dispositif d'investissement locatif fermé aux nouvelles opérations ne disparaît pas des déclarations du jour au lendemain. Les logements acquis sous le régime Robien, Borloo, Scellier ou Duflot restent soumis à leurs engagements jusqu'à leur terme, avec des prorogations, des reports de réduction et des reprises possibles en cas de rupture. Au 25 octobre 2026, la plupart de ces engagements sont arrivés à échéance, mais certains courent encore, en particulier les prorogations du Borloo neuf et du Scellier intermédiaire et les dernières années des engagements Duflot.

Ce chapitre fait l'inventaire technique de ces régimes et de leur état au 25 octobre 2026, avec un tableau de fin des engagements, le calcul des reprises et le sort du logement lors d'une vente, d'une donation, d'un décès ou d'une séparation. Le Pinel est traité au chapitre 52, le Cosse et Loc'Avantages au chapitre 54, le Censi-Bouvard au chapitre 57, l'outre-mer au chapitre 59 et la rupture des engagements au chapitre 63. La présentation de gestion figure dans le Guide du bailleur privé, Les dispositifs fiscaux en cours d'engagement.

Ce qui reste d'un dispositif fermé

Trois effets qui survivent à la fermeture

La fermeture d'un dispositif empêche seulement les investissements nouveaux. Les investissements antérieurs continuent de produire l'avantage lui-même jusqu'au terme prévu, l'engagement de location qui interdit de vendre, d'occuper ou de louer hors conditions sans reprise et, pour certains régimes, le report d'une fraction de réduction non utilisée.

Une fois le dernier engagement expiré, le logement revient au droit commun et les avantages acquis ne peuvent plus être remis en cause. La plus-value suit les articles 150 U et suivants du Code général des impôts (CGI), présentés aux chapitres 87 à 92.

Trois mécaniques fiscales

Les anciens dispositifs relèvent de trois familles. Les régimes d'amortissement des revenus fonciers (Périssol, Besson neuf, Robien, Borloo neuf) permettent de déduire chaque année une fraction du prix du logement, ce qui crée ou augmente un déficit foncier. Les déductions spécifiques (Besson ancien, Robien et Scellier en zone de revitalisation rurale, Borloo neuf, Scellier intermédiaire, Borloo ancien) diminuent les loyers bruts d'un pourcentage forfaitaire. Les réductions d'impôt (Scellier, Duflot) diminuent directement l'impôt sur le revenu (IR) d'une fraction du prix de revient.

Cette différence commande le calcul de la reprise. Un amortissement ou une déduction repris s'ajoute au revenu foncier de l'année de rupture et supporte l'IR et les prélèvements sociaux de 17,2 %. Une réduction reprise s'ajoute directement à l'impôt.

La règle d'application dans le temps

Chaque dispositif s'applique selon la date de l'investissement, c'est-à-dire l'acte d'acquisition, l'achèvement d'un logement construit ou la souscription de parts de société civile de placement immobilier (SCPI). Les textes successifs ont prévu des régimes transitoires fondés sur la date d'un contrat de réservation, d'une promesse ou d'un dépôt de permis.

Les commentaires du Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) consacrés à ces dispositifs datent pour la plupart de 2012 à 2015. Ils restent opposables au sens de l'article L80 A du Livre des procédures fiscales (LPF), présenté au chapitre 2.

Les régimes d'amortissement des revenus fonciers

Le Périssol

Le Périssol, codifié au f du 1° du I de l'article 31 du CGI, vise les logements neufs ou en l'état futur d'achèvement acquis entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998, avec une prorogation pour certaines acquisitions réalisées jusqu'au 31 août 1999 (BOI-RFPI-SPEC-20-10-10). La déduction est de 10 % du prix d'acquisition pendant les quatre premières années, puis de 2 % pendant les vingt années suivantes, soit 80 % sur vingt-quatre ans. Les 20 % restants correspondent forfaitairement au terrain.

Un logement acquis achevé en août 1999 a épuisé son amortissement en 2023, un logement achevé plus tard l'a prolongé d'autant. La doctrine prévoit qu'en cas de transmission à titre gratuit, héritiers, légataires et donataires peuvent bénéficier de l'avantage pour la durée d'amortissement restant à courir, règle propre au Périssol (même source).

Le déficit foncier provenant d'un logement Périssol s'impute sur le revenu global dans la limite de 15 300 € au lieu de 10 700 €, selon la notice de la déclaration n° 2044 spéciale pour les revenus de 2025 (impots.gouv.fr).

Le Besson neuf

Le Besson neuf, codifié au g du 1° du I de l'article 31 du CGI, a été créé par l'article 96 de la loi de finances pour 1999 et supprimé par la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 pour les investissements réalisés à compter du 3 avril 2003 (BOI-RFPI-SPEC-20-10-20). Il visait des logements neufs loués nus en location intermédiaire, sous plafonds de loyer et de ressources. La déduction était de 8 % pendant cinq ans puis de 2,5 % pendant quatre ans, avec des prorogations triennales à 2,5 % dans la limite de six ans.

L'engagement maximal de quinze ans a pris fin vers 2018 à 2020 pour les dernières acquisitions. La location à un ascendant ou un descendant était interdite pour les acquisitions antérieures au 9 octobre 2002 et admise ensuite, selon la page de présentation publiée par l'administration en 2017 (impots.gouv.fr).

Le Robien classique et le Robien recentré

Le Robien, codifié au h du 1° du I de l'article 31 du CGI, a été créé par la loi du 2 juillet 2003 pour les logements acquis ou construits à compter du 3 avril 2003. Le Robien recentré s'applique aux investissements réalisés à compter du 1er septembre 2006. Le dispositif a cessé pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2010 (BOI-RFPI-SPEC-20-20).

Les taux et les durées diffèrent selon la version (BOI-RFPI-SPEC-20-20-30).

Pour un logement neuf, l'amortissement part du premier jour du mois de l'acquisition. Pour un logement acquis en l'état futur d'achèvement ou construit, il part du premier jour du mois de l'achèvement (même source). L'engagement de neuf ans court de date à date à partir de la prise d'effet du bail initial (BOI-RFPI-SPEC-20-20-20).

Le Robien n'imposait aucun plafond de ressources du locataire, seulement un plafond de loyer par zone. La location à un ascendant ou à un descendant était admise, à condition qu'il ne fasse pas partie du foyer fiscal.

Le Borloo neuf

Le Borloo neuf, codifié au l du 1° du I de l'article 31 du CGI, complète le Robien recentré pour les logements loués en secteur intermédiaire. Il vise les investissements réalisés du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2009 et, pour les SCPI, les souscriptions du 1er septembre 2006 au 31 décembre 2009 (BOI-RFPI-SPEC-20-30, version de 2013). Il ajoute à l'amortissement Robien recentré une déduction spécifique de 30 % des loyers bruts et un complément d'amortissement de 2,5 % par an par périodes triennales, pendant six ans au plus.

L'engagement peut ainsi atteindre neuf, douze ou quinze ans, pour un total déduit de 50 %, 57,5 % ou 65 % du prix de revient. Le locataire respecte des plafonds de ressources et ne peut être un ascendant ou un descendant, sauf suspension de l'avantage après trois ans de location. Pour une SCPI, le porteur déduit 2,5 % de 95 % de sa souscription par période triennale (même source, § 330).

Les travaux d'amélioration amortissables

Dans les régimes Besson neuf, Robien et Borloo neuf, les dépenses d'amélioration ouvrent droit à une déduction de 10 % du montant de la dépense pendant dix ans. Cette déduction est obligatoire pour le propriétaire qui a opté pour le régime et elle n'exige pas de nouvel engagement de location. La période part du premier jour du mois de l'achèvement des travaux, avec un prorata la première année (BOI-RFPI-SPEC-20-20-30).

Des travaux réalisés en 2018 dans un logement Robien produisent ainsi une annuité jusqu'en 2028. En cas de reprise, ces amortissements de travaux postérieurs à l'engagement initial suivent le droit commun et non le système du quotient (BOI-RFPI-SPEC-20-20-40).

Le régime du bailleur pendant l'amortissement

Pendant la période d'application, le régime d'imputation des déficits fonciers reste celui du droit commun. Le déficit hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € et le surplus se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes (BOI-RFPI-SPEC-20-20-40). La notice de la déclaration n° 2044 spéciale rappelle aussi le plafond relevé jusqu'à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique, présenté au chapitre 30.

Le micro-foncier de l'article 32 du CGI est exclu, y compris pour les associés de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) qui détiennent un tel immeuble. Les revenus se déclarent obligatoirement sur la déclaration n° 2044 spéciale, qui comporte les cases de chaque régime, le tableau des amortissements et les rubriques de réintégration (impots.gouv.fr). Le chapitre 34 commente cette déclaration ligne par ligne.

Les déductions spécifiques sur les loyers

Le Besson ancien

Le Besson ancien visait l'achat d'un logement ancien loué sous plafonds, pour les investissements du 1er janvier 1999 au 30 septembre 2006. L'engagement était de six ans, prorogeable par périodes de trois ans avec le même locataire. La déduction spécifique, de 26 % selon la page de présentation de l'administration, s'applique jusqu'au terme de chaque période triennale ayant débuté avant le 1er janvier 2017 (impots.gouv.fr). Aucune période ne peut donc plus être en cours au 25 octobre 2026.

Le Robien et le Scellier en zone de revitalisation rurale

Le Robien et le Scellier en zone de revitalisation rurale (ZRR) ouvraient droit à une déduction spécifique de 26 % des revenus bruts pendant l'engagement, qui figure encore en ligne 228 de la déclaration n° 2044 spéciale (impots.gouv.fr). Elle cesse avec l'engagement qu'elle accompagne.

Le Borloo ancien et le conventionnement de l'Agence nationale de l'habitat

Le Borloo ancien accorde une déduction spécifique sur les loyers bruts au bailleur qui signe une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah). Il concerne les conventions conclues au plus tard le 31 décembre 2016, ou à compter du 1er janvier 2017 si la demande a été reçue par l'Anah au plus tard le 31 janvier 2017 (impots.gouv.fr). Le taux est de 30 % en secteur intermédiaire, de 45 % puis 60 % en secteur social ou très social selon la date du bail. Il atteint 70 % en cas de location à un organisme qui sous-loue à des personnes en difficulté (BOI-RFPI-SPEC-20-40-30, § 50 à 70).

La convention dure neuf ans si les travaux ont été subventionnés par l'Anah et six ans sinon (même source, § 90). Une convention conclue début 2017 pour neuf ans arrive donc à son terme en 2026. La doctrine admet que l'avantage se poursuive jusqu'au renouvellement du bail tant que le même locataire reste en place et que les conditions sont respectées. Elle prévoit aussi une prorogation par avenant par périodes de trois ans pour les baux conclus depuis le 1er octobre 2006 (§ 100). La possibilité de proroger aujourd'hui une ancienne convention et le régime fiscal applicable à cette prorogation se vérifient auprès de la délégation locale de l'Anah avant l'échéance.

La déduction n'entre pas dans le plafonnement global (§ 160) et exclut le micro-foncier (§ 130). Les conventions signées à partir de 2017 relèvent du Cosse puis, depuis le 1er mars 2022, de Loc'Avantages, traités au chapitre 54.

Les réductions d'impôt Scellier et Duflot

Le champ et les taux du Scellier

La réduction Scellier, codifiée à l'article 199 septvicies du CGI, vise les logements neufs acquis ou construits entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, avec une prorogation pour les acquisitions du 1er janvier au 31 mars 2013 lorsque l'engagement d'investir avait été pris au plus tard le 31 décembre 2012 (BOI-IR-RICI-230). Le logement est loué nu à titre de résidence principale pendant au moins neuf ans, sous plafond de loyer. La base est le prix de revient retenu dans la limite de 300 000 € par an et un seul logement ouvre droit à la réduction par année.

Le taux dépend de la date de l'investissement, de la performance énergétique et des régimes transitoires de chaque rabot (BOI-IR-RICI-230-30-20).

Les actes de 2011 et 2012 signés en exécution d'un contrat de réservation ou d'une promesse de l'année précédente ont conservé les taux antérieurs. La réduction se répartit sur neuf ans, à raison d'un neuvième par an à partir de l'année d'achèvement ou d'acquisition si elle est postérieure.

Le report de la fraction non imputée

Le Scellier se distingue du Duflot et du Pinel par un mécanisme de report. Lorsque la fraction annuelle excède l'impôt dû, le solde peut être imputé sur l'impôt des années suivantes jusqu'à la sixième année incluse. Depuis la loi de finances pour 2010, ce report est subordonné au maintien de la mise en location pendant les années concernées (BOI-IR-RICI-230).

Les reports figurent sur l'avis d'impôt. Pour une dernière fraction de 2022, un solde non utilisé peut encore être imputé jusqu'à l'impôt de 2028, à condition que le logement reste loué.

Le Scellier intermédiaire et ses prorogations

En secteur intermédiaire, les plafonds de loyer égalent les quatre cinquièmes de ceux du Scellier classique et les plafonds de ressources sont ceux du Borloo neuf. Le bailleur bénéficie d'une déduction spécifique de 30 % des revenus bruts, qui exclut le micro-foncier (BOI-IR-RICI-230-40-10, § 20 à 80). La location à un ascendant ou un descendant n'y est pas admise, sauf suspension de l'avantage (§ 500 et 510).

Si le logement reste loué en secteur intermédiaire après les neuf ans, le bailleur peut proroger son engagement d'une ou deux périodes triennales. Chaque période ouvre un complément de réduction de 6 % du prix de revient pour les investissements de 2009 ou 2010, de 5 % pour 2011 et de 4 % pour 2012, imputé par tiers sur chacune des trois années (§ 50). Un Scellier intermédiaire de 2012, achevé en 2014 et loué la même année, peut ainsi rester sous engagement jusqu'en 2029.

Le Duflot

La réduction Duflot, codifiée à l'article 199 novovicies du CGI, vise les logements neufs ou assimilés acquis ou construits du 1er janvier 2013 au 31 août 2014 (BOI-IR-RICI-360). Son taux est de 18 % en métropole et de 29 % outre-mer, réparti par neuvièmes sur neuf ans. La base est plafonnée à 5 500 € par mètre carré de surface habitable et à 300 000 € par an, deux logements au plus. Les souscriptions de SCPI sont retenues pour 95 % de leur montant (BOI-IR-RICI-360-30, § 1 et 5).

L'engagement de location est de neuf ans, sans prorogation, celle-ci étant réservée aux investissements Pinel réalisés à compter du 1er septembre 2014. La location à un ascendant ou un descendant est interdite pour les investissements du 1er janvier au 31 août 2014, comme pour ceux de 2013. Lorsque la fraction annuelle excède l'impôt dû, le solde ne peut pas être imputé sur l'impôt des années suivantes (BOI-IR-RICI-360, § 20, 80 et 90). Un logement acquis en l'état futur d'achèvement en 2014, achevé en 2016 et loué début 2017, reste donc engagé jusqu'au début de 2026.

Les versions ultramarines

Le Scellier a connu un régime ultramarin propre, supprimé par anticipation par la loi de finances pour 2012 (BOI-IR-RICI-230). Le Duflot réalisé outre-mer bénéficie du taux de 29 %. Leur articulation avec le plafonnement majoré est présentée au chapitre 59.

La fin des engagements par année d'acquisition

Le tableau suivant indique, à titre indicatif, l'année la plus tardive à laquelle un engagement peut encore courir pour un investissement réalisé à la date limite du dispositif. Il suppose un achèvement dans les deux ans d'une acquisition en l'état futur d'achèvement et une location immédiate. Seul l'engagement souscrit, la date de prise d'effet du premier bail et les prorogations demandées permettent de fixer la date exacte.

La rupture d'un engagement en cours

Les événements qui rompent l'engagement

Les textes et la doctrine retiennent des causes voisines pour tous ces régimes (BOI-RFPI-SPEC-20-20-40, BOI-IR-RICI-230-60).

• L'absence de location nue à titre de résidence principale, ou une vacance qui dépasse le délai admis sans recherche active de locataire.
• Un loyer qui dépasse le plafond à un moment quelconque de la période, y compris après une révision.
• La location à un membre du foyer fiscal ou, selon le régime, à un ascendant ou un descendant.
• La vente, la cession de droits indivis, la donation ou le démembrement pendant l'engagement.
• Pour les parts de SCPI ou de société, la cession des parts avant le terme.
• Pour le Robien, l'inscription du logement à l'actif d'une entreprise individuelle.

Un changement d'affectation imputable au locataire entraîne aussi la reprise pour le Robien. La liste des opérations assimilées à une cession, comme l'échange ou l'apport en société, n'est pas rédigée de la même façon dans la doctrine de chaque dispositif. Avant une telle opération, lisez la doctrine propre au régime du logement ou interrogez l'administration par rescrit.

Le calcul de la reprise d'un amortissement

En cas de rupture d'un engagement Robien ou Borloo, les amortissements déduits pendant la période d'engagement sont réintégrés dans le revenu net foncier de l'année de la rupture. Le système du quotient s'applique à ces réintégrations. Le montant est divisé par le nombre d'années civiles d'amortissement, ajouté au revenu net global, puis l'impôt supplémentaire est multiplié par ce même nombre (BOI-RFPI-SPEC-20-20-40). Le quotient atténue la progressivité, mais les prélèvements sociaux portent sur la totalité de la somme.

Lorsque le non-respect intervient pendant une période triennale de prorogation, seules les déductions de cette période sont remises en cause. Celles de la période normale de neuf ans et de la période triennale précédente restent acquises. Les déductions spécifiques remises en cause se reportent en ligne 262 de la déclaration n° 2044 spéciale et les amortissements à réintégrer dans les rubriques 860 et 870 (impots.gouv.fr).

Le calcul de la reprise d'une réduction

Pour le Scellier et le Duflot, la rupture pendant la période initiale entraîne la majoration de l'impôt de l'année de l'événement du montant total des réductions obtenues. Pendant une période prorogée du Scellier, la reprise porte sur les compléments de la période triennale concernée. Si les conditions initiales n'étaient pas remplies, l'impôt de chaque année où la réduction a été pratiquée est majoré (BOI-IR-RICI-230-60, § 60 et 70).

La reprise intervient au plus tard le 31 décembre de la troisième année qui suit l'événement. Lorsque la location est interrompue plus de douze mois, la remise en cause intervient à l'expiration de cette période (BOI-IR-RICI-360-40).

Les exceptions légales

Aucune reprise n'intervient lorsque le non-respect de l'engagement résulte de l'invalidité du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune, correspondant aux deuxième ou troisième catégories de l'article L341-4 du Code de la sécurité sociale, de son licenciement ou de son décès. La rupture à l'initiative de l'employeur n'est pas assimilée à un licenciement lorsque le salarié peut bénéficier d'une retraite à taux plein (BOI-IR-RICI-230-60, § 10). Pour une vente, ces exceptions s'appliquent également.

Une mutation professionnelle, une séparation ou un besoin de trésorerie ne figurent pas parmi les exceptions.

Les intérêts et majorations

Les droits supplémentaires portent intérêt de retard au taux de 0,20 % par mois (article 1727 du CGI). En cas de manquement délibéré ou de manœuvres frauduleuses, s'ajoutent les majorations de 40 % ou 80 % des a et c de l'article 1729 (BOI-IR-RICI-360-40). La régularisation spontanée est présentée aux chapitres 63 et 130.

La vente, la donation et le décès

La vente pendant ou après l'engagement

Une vente pendant l'engagement rompt celui-ci, sauf si elle résulte d'un événement couvert par les exceptions. Une vente après la fin de la dernière période ne remet rien en cause, même si le logement a bénéficié de quinze ans d'avantages. La date à retenir est en principe celle de l'acte authentique qui constate le transfert de propriété.

Lorsque la promesse est signée pendant l'engagement, prévoyez une réitération postérieure à son terme et maintenez la location jusqu'à cette date. Un logement libéré pour être vendu avant le terme crée une vacance qui peut constituer la rupture. Le délai de relocation admis ne profite qu'au bailleur qui recherche réellement un locataire.

La plus-value du logement

La plus-value relève du droit commun des particuliers (BOI-RFPI-SPEC-20-20-40). Pour le Robien, les travaux amortis ne majorent pas le prix d'acquisition. Lorsque la cession intervient pendant l'engagement, les amortissements réintégrés ne sont pas considérés comme déjà déduits pour l'application de l'article 150 VB du CGI.

La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value introduite par la loi de finances pour 2025 concerne la location meublée non professionnelle et ne vise pas ces régimes de revenus fonciers (chapitre 40). Le détail du calcul figure aux chapitres 88 et 89 et dans le Guide du bailleur privé, La plus-value immobilière en détail.

La donation et le démembrement

La donation, simple ou partage, avec ou sans réserve d'usufruit, rompt l'engagement Robien comme une vente (BOI-RFPI-SPEC-20-20-40). Pour le Scellier et le Duflot, la mutation à titre gratuit peut entraîner la remise en cause, sauf si elle résulte du décès. Le démembrement de propriété exclut la déduction Robien et, s'il intervient en cours d'engagement, l'avantage est en principe remis en cause (BOI-RFPI-SPEC-20-20-10).

Le Périssol fait exception, puisque les donataires peuvent poursuivre l'amortissement pour la durée restant à courir. Une donation d'un logement encore engagé doit donc être reportée après le terme ou chiffrée en intégrant la reprise. La donation en démembrement et ses effets sont présentés au chapitre 109.

Le décès et le conjoint survivant

Le décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune ne remet pas en cause les avantages acquis. Le conjoint ou partenaire survivant, attributaire du logement en pleine propriété ou usufruitier, peut demander la reprise du dispositif pour la période restant à courir. Le conjoint qui devient seulement indivisaire ne le peut pas. Ses droits s'apprécient au règlement définitif de la succession, aucune remise en cause n'intervenant avant (BOI-IR-RICI-360-40).

Les héritiers autres que le conjoint ne reprennent pas l'engagement, sauf pour le Périssol. La gestion pratique de la succession figure dans le Guide du bailleur privé, Le décès du bailleur et la succession.

Le couple, l'indivision, les sociétés et la non-résidence

Le mariage, le PACS, le divorce et le concubinage

Le mariage ou la conclusion d'un pacte civil de solidarité (PACS), le divorce ou la rupture du PACS créent un nouveau foyer fiscal. Pour le Robien, le nouveau contribuable, par exemple l'ex-époux attributaire du logement, peut demander la reprise dans les mêmes conditions que le conjoint survivant. À défaut, les amortissements pratiqués par l'ancien contribuable sont remis en cause (BOI-RFPI-SPEC-20-20-20).

Les ex-époux qui conservent le bien en indivision après le divorce gardent l'avantage pour la fraction restant à courir, solution que la doctrine Duflot subordonne à une convention d'indivision. La séparation de concubins ne crée pas de nouveau contribuable et le cédant de sa part indivise rompt son engagement. Les années d'événement sont détaillées au chapitre 3 et dans le Guide du bailleur privé, Le couple, la séparation et le patrimoine locatif.

L'indivision

Chaque indivisaire bénéficie de l'avantage à proportion de ses droits, sans se réserver la jouissance du logement. Une indivision née en cours d'engagement fait cesser la déduction Robien pour l'avenir et peut entraîner la reprise, sous réserve des exceptions légales (BOI-RFPI-SPEC-20-20-10). Le régime général de l'indivision figure au chapitre 8.

Les sociétés à l'IR, les SCPI et le passage à l'IS

Les immeubles détenus par une société non soumise à l'IS, autre qu'une SCPI, ouvrent droit au régime pour les associés personnes physiques, à proportion de leurs droits. La société souscrit l'engagement de location et le locataire ne peut être ni un associé ni un membre de son foyer. L'associé conserve ses parts jusqu'au terme, une cession pendant une prorogation ne remettant en cause que les amortissements de cette période (BOI-RFPI-SPEC-20-20-20).

Une société qui opte pour l'IS sort ses revenus de la catégorie des revenus fonciers, sur laquelle reposent ces régimes. Une option pendant un engagement en cours s'examine donc comme une rupture potentielle pour chaque associé (chapitre 100).

Le contribuable qui quitte la France

Pour le Scellier, la réduction non imputée pendant les années de domicile hors de France est perdue et, en cas de retour pendant l'engagement, l'imputation reprend sans prolonger l'engagement (BOI-IR-RICI-230-60, § 80). Pour le Duflot, le départ n'entraîne pas de remise en cause, mais aucune imputation n'a lieu pendant les années de non-domiciliation (BOI-IR-RICI-360-40).

L'imposition du non-résident est présentée au chapitre 115 et dans le Guide du bailleur privé, Le bailleur non-résident ou expatrié.

Le plafonnement global des avantages anciens

Le plafonnement global de l'article 200-0 A du CGI s'applique aux avantages acquis depuis 2009. Les avantages reportés restent soumis au plafond de leur année d'origine, soit 25 000 € majorés de 10 % du revenu imposable pour 2009, 20 000 € et 8 % pour 2010, 18 000 € et 6 % pour 2011, 18 000 € et 4 % pour 2012, puis 10 000 € depuis 2013. Les anciens plafonds s'appliquent successivement, du plus récent au plus ancien (BOI-IR-LIQ-20-20-10-30, § 10 et 120).

Pour le Robien, le déficit foncier imputable sur le revenu global lié à l'amortissement est retenu dans le plafonnement dans la limite de 10 700 € et comparé au plafond de 2009, quelle que soit l'année d'imputation (même source, § 40). Une réduction Scellier acquise en 2010 reste comparée au plafond de 2010 pendant ses neuf années et ses reports. Les déductions spécifiques du Borloo ancien n'y entrent pas.

Pour un revenu imposable de 60 000 €, le plafond de 2010 atteint 24 800 €. Un Scellier de 2010 seul n'est donc pas écrêté, mais son cumul avec des avantages récents se vérifie chaque année (chapitre 49).

Deux exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Les montants sont arrondis et l'impôt est calculé au taux marginal indiqué, sans tenir compte des autres revenus du foyer.

Un Borloo neuf vendu pendant la seconde prorogation

Un couple a acquis en 2009 un appartement en l'état futur d'achèvement, achevé en 2011, pour un prix de revient de 200 000 €. Il l'a loué en Borloo neuf et a prorogé deux fois son engagement.

Le couple vend au cours de la quatorzième année, après deux annuités de la seconde période triennale. La reprise porte sur ces seules annuités, soit 10 000 €. Le revenu foncier de l'année augmente de 10 000 €, soit 3 000 € d'IR au taux marginal de 30 % si le couple reste dans la même tranche malgré le quotient. S'y ajoutent 1 720 € de prélèvements sociaux à 17,2 %, soit 4 720 € au total. Les 115 000 € déduits pendant les neuf premières années et la première prorogation restent acquis. Attendre la fin de la quinzième année aurait évité la reprise.

Un Duflot vendu quatre mois trop tôt

Un investisseur a acquis en 2014 un logement Duflot pour un prix de revient de 220 000 €, achevé en 2016 et loué à compter du 1er février 2017. La réduction de 18 % atteint 39 600 €, soit 4 400 € par an imputés de 2016 à 2024. L'engagement de neuf ans court jusqu'au 31 janvier 2026.

S'il vend le 30 septembre 2025, hors cas d'exception, l'impôt de 2025 est majoré du montant total des réductions obtenues, soit 39 600 €. Avec l'intérêt de retard de 0,20 % par mois, une année de retard sur cette somme coûte environ 950 €. Une vente signée après le 31 janvier 2026 n'entraîne aucune reprise. Si la vente fait suite à son licenciement, intervenu avant la décision de vendre, la reprise n'a pas lieu.

Ce que surveille l'administration

L'administration rapproche les loyers déclarés des plafonds, les locataires des membres du foyer fiscal et les ventes publiées des engagements déclarés. Les reprises omises se découvrent souvent lors d'une plus-value ou d'une donation.

L'article L64 du LPF permet d'écarter un acte fictif ou à but exclusivement fiscal, comme une location à un prête-nom pendant l'occupation par la famille. Il entraîne une majoration de 80 %, ramenée à 40 % pour celui qui n'a pas eu l'initiative principale ni n'en a été le principal bénéficiaire. L'article L64 A vise depuis 2020 les actes à motif principalement fiscal, mais ne s'applique pas en principe à un schéma encouragé par le législateur, sauf détournement manifeste (BOI-CF-IOR-30-20, § 110 et 120). Le rescrit de l'article L64 B, étendu à l'article L64 A (§ 150), permet de consulter l'administration avant l'opération (chapitres 10 et 127).

Le projet de loi de finances pour 2027

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026 et aucune de ses mesures n'est adoptée. Les synthèses publiées de ses articles, dont celle de LégiFiscal, ne font apparaître aucune mesure touchant les anciens dispositifs. Son article 7 vise l'amortissement des loueurs en meublé, pas les revenus fonciers (chapitre 136).

Les erreurs fréquentes

• Vendre un logement Borloo neuf ou Duflot quelques mois avant la fin de l'engagement. Pour le Duflot de l'exemple, l'erreur coûte 39 600 € de reprise.
• Oublier le report Scellier sur l'avis d'impôt ou imaginer qu'il existe pour le Duflot. Une fraction Duflot non imputée de 1 400 € une année de faible impôt est définitivement perdue.
• Donner un logement Robien ou Scellier en cours d'engagement en pensant qu'une donation n'est pas une cession. La donation rompt l'engagement et déclenche la reprise.
• Louer un logement Duflot à un enfant, même non rattaché. Le Duflot l'interdit, à la différence du Pinel pour les investissements réalisés à compter de 2015.
• Réviser le loyer d'un Scellier intermédiaire au-delà du plafond. La déduction de 30 % et les compléments de la période sont repris.
• Omettre de déclarer la rupture. Aux droits s'ajoutent l'intérêt de retard de 0,20 % par mois et, en cas de manquement délibéré, une majoration de 40 %.

Liste de contrôle

• Le régime exact de chaque logement est identifié par sa date d'investissement et son engagement initial.
• La date de prise d'effet du premier bail et la date de fin de chaque période, initiale et prorogée, figurent dans le dossier.
• Chaque nouveau bail et chaque révision respectent le plafond de loyer de l'année et, selon le régime, les plafonds de ressources.
• Le locataire n'appartient pas au foyer fiscal et, pour le Duflot, le Borloo neuf et le Scellier intermédiaire, n'est ni un ascendant ni un descendant.
• Les reports de réduction Scellier figurant sur l'avis d'impôt sont suivis jusqu'à leur dernière année.
• Avant toute vente, donation, apport, option pour l'IS ou occupation personnelle, la reprise éventuelle est chiffrée et comparée au gain attendu.
• En cas de divorce, de rupture de PACS ou de décès, la reprise de l'engagement par le nouveau contribuable ou le conjoint survivant est demandée à temps.
• Les avantages acquis depuis 2009 sont rapprochés chaque année des plafonds de leur année d'origine.
• Toute rupture est déclarée spontanément dans la déclaration de l'année de l'événement.