Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie transpose la réduction d'impôt Pinel à l'achat d'un logement ancien suivi de travaux, dans des villes moyennes dont le centre a besoin d'être réhabilité. Il reste ouvert aux opérations réalisées jusqu'au 31 décembre 2027, alors que le Pinel est fermé depuis le 1er janvier 2025. Depuis février 2026, il coexiste avec l'amortissement Jeanbrun, qui vise aussi l'ancien rénové mais ne se cumule pas avec lui pour un même logement.

Ce chapitre expose le fondement du dispositif, les communes et copropriétés éligibles, les opérations visées, la condition de 25 % de travaux et ses modalités de calcul, les exigences de performance énergétique, puis la base, les taux, l'imputation et l'engagement de location. Il traite ensuite les situations particulières, les cumuls, la comparaison avec le déficit foncier et le dispositif Jeanbrun, la remise en cause et les points de contrôle. Les règles communes avec le Pinel, en particulier les plafonds de loyer et de ressources, la prorogation et les exceptions à la reprise, sont détaillées au chapitre 52 et ne sont rappelées ici que pour leurs adaptations.

Le fondement et la durée du dispositif

Les textes

Le dispositif a été créé par l'article 226 de la loi de finances pour 2019 et codifié au 5° du B du I de l'article 199 novovicies du Code général des impôts (CGI), le même article que le Pinel. Il a été prorogé par les lois de finances pour 2022 et pour 2024, puis par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé. Selon la fiche officielle, il s'applique aux opérations réalisées entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2027 (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 11 mars 2026).

La doctrine figure dans la série BOI-IR-RICI-365 du Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP), qui renvoie largement aux commentaires du Pinel de la série BOI-IR-RICI-360. La version du champ d'application publiée le 28 mars 2024 mentionne encore la date du 31 décembre 2026 issue de la loi de finances pour 2024 (BOI-IR-RICI-365-10). La loi du 9 avril 2024, postérieure, a reporté cette date au 31 décembre 2027. En cas d'écart entre une page doctrinale ancienne et la loi postérieure, c'est la loi qui s'applique (chapitre 2).

La date qui compte

La date de l'opération est celle de l'acquisition, c'est-à-dire de la signature de l'acte authentique, pour les logements à rénover comme pour les logements déjà rénovés (BOI-IR-RICI-365-10, § 80 et 140). Une promesse de vente signée en 2027 avec un acte authentique en 2028 ne relève donc pas du dispositif, sauf prorogation nouvelle. Les travaux, eux, peuvent être achevés après le 31 décembre 2027, dans le délai propre à chaque opération.

Les communes et les logements éligibles

Les communes

Trois catégories de territoires ouvrent droit à la réduction (service-public.gouv.fr).

• Les communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué, listées par l'arrêté du 26 mars 2019, ainsi que les communes labellisées Action cœur de ville citées par la fiche officielle.
• Les communes qui ont signé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT) au sens de l'article L303-2 du Code de la construction et de l'habitation.
• Depuis la loi du 9 avril 2024, les logements situés dans une copropriété en difficulté placée sous administration provisoire ou incluse dans le périmètre d'une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD), y compris d'intérêt national, sans condition de commune.

Pour une commune sous ORT, l'éligibilité court de la signature de la convention jusqu'à son terme, sans pouvoir dépasser la date limite du dispositif. Le terme s'entend de la durée stipulée dans la convention et non de la fin des actions qu'elle prévoit. L'éligibilité porte sur toute la commune, que le logement soit situé ou non dans le périmètre de l'ORT (BOI-IR-RICI-365-10, § 270 et 280). Un simulateur officiel permet de vérifier la situation d'une commune, mais la date de signature de la convention se vérifie aussi auprès de la mairie ou de la direction départementale des territoires.

Le zonage et les plafonds

Le dispositif ne dépend pas du zonage A, B et C pour son éligibilité, mais ce zonage détermine les plafonds de loyer et de ressources. Beaucoup de communes concernées relèvent des zones B2 ou C, dont les plafonds de loyer et de ressources sont identiques. Une fiche de la direction départementale des territoires du Cantal rappelle par exemple que tout ce département est en zone C, avec les plafonds de loyer de la zone B2.

Les opérations visées

La doctrine distingue quatre opérations (BOI-IR-RICI-365-10, § 20).

• L'acquisition d'un logement que le contribuable fait rénover, y compris dans le cadre d'une vente d'immeuble à rénover (VIR).
• L'acquisition d'un logement déjà rénové par le vendeur, à condition qu'il n'ait été ni utilisé ni occupé depuis l'achèvement des travaux.
• L'acquisition d'un local non affecté à l'habitation que le contribuable transforme en logement, y compris dans le cadre d'une VIR.
• L'acquisition d'un logement issu de la transformation par le vendeur d'un local non affecté à l'habitation.

Entre l'acquisition et le début des travaux, le logement ne doit être ni loué ni occupé par l'acquéreur. Le vendeur peut toutefois rester temporairement dans les lieux en vertu d'une clause expresse de l'acte (§ 90). Aucune date de début des travaux n'est imposée.

La condition de 25 % de travaux

Le calcul du seuil

Les travaux d'amélioration ou de transformation, facturés par une entreprise, doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. Ce coût total est le prix de revient du logement, qui comprend le prix d'acquisition, les frais d'acquisition et le coût des travaux facturés. Les frais d'acquisition comprennent les honoraires du notaire, les commissions des intermédiaires, les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière (BOI-IR-RICI-365-20, § 10).

Le seuil revient à des travaux au moins égaux au tiers du prix d'acquisition frais compris. La doctrine en donne l'illustration suivante. Pour un logement acquis 120 000 € frais compris, le minimum de travaux est de 40 000 € toutes taxes comprises, puisque 25 % de 160 000 € font 40 000 €. Pour un logement acquis déjà rénové 160 000 € frais compris, les travaux réalisés par le vendeur doivent atteindre au moins 40 000 €.

Les travaux réalisés par une entreprise

Les travaux doivent être réalisés et facturés par une entreprise. Sont exclus les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une personne qui n'a pas la qualité d'entreprise. Le coût des matériaux achetés par le contribuable est exclu, même lorsqu'une entreprise les pose, seuls les frais d'installation facturés par l'entreprise étant retenus. Les factures doivent distinguer le montant des travaux éligibles (BOI-IR-RICI-365-20, § 20).

Les travaux d'amélioration éligibles

Les travaux d'amélioration excluent les travaux qui ne modifient que la décoration et les travaux portant sur des équipements d'agrément, comme une piscine privative, une aire de jeux ou une serre (BOI-IR-RICI-365-10, § 40 et 60). La création de surface habitable, par exemple un balcon, une terrasse ou un garage, est citée parmi les travaux admis par la fiche officielle. La surface habitable s'apprécie selon l'article R156-1 du Code de la construction et de l'habitation.

Les exigences de performance énergétique

Les deux conditions cumulatives en métropole

En métropole, deux conditions cumulatives s'appliquent (BOI-IR-RICI-365-10, § 300 à 340).

1. La consommation conventionnelle d'énergie primaire du logement après travaux, pour le chauffage, l'eau chaude sanitaire et le refroidissement, doit être inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an.
2. Les travaux doivent soit réduire cette consommation d'au moins 30 % pour un logement individuel ou d'au moins 20 % pour un logement en copropriété, soit satisfaire aux exigences de performance pour au moins deux des cinq catégories suivantes, à savoir l'isolation de la toiture, l'isolation des murs donnant sur l'extérieur, les parois vitrées, les systèmes de chauffage et les systèmes de production d'eau chaude sanitaire.

Le seuil de 331 kWh correspond à la limite haute de l'ancienne étiquette E. Un logement qui reste très énergivore après travaux n'ouvre donc pas droit à la réduction, même si le seuil de 25 % est atteint.

Les justificatifs

Pour la voie du gain énergétique, le contribuable doit disposer d'une évaluation énergétique réalisée par une personne qualifiée selon les règles du diagnostic de performance énergétique (DPE), qui fait apparaître la consommation avant et après travaux. Pour la voie des deux catégories de travaux, les factures des entreprises suffisent si elles identifient les travaux, le logement et les critères de performance. Ces documents sont produits à la demande de l'administration (BOI-IR-RICI-365-10, § 350 à 370).

Le recours à une entreprise reconnue garante de l'environnement (RGE) n'est pas une condition de la réduction, mais il est recommandé. Il conditionne en pratique les aides à la rénovation et facilite la preuve des performances atteintes.

L'outre-mer

Les critères de performance applicables dans les départements et collectivités d'outre-mer renvoient aux commentaires du Pinel ultramarin. Mayotte est exclue de la condition de performance énergétique (§ 290 et 380 de la même doctrine).

La base, les taux et l'imputation

La base

La réduction se calcule sur le prix de revient, qui comprend le prix d'acquisition, les frais d'acquisition et les travaux d'amélioration facturés par une entreprise. Pour une VIR, la base inclut la part de travaux stipulée au contrat. Pour un logement acquis en vue de travaux, la base s'apprécie à la date d'achèvement. Les travaux postérieurs à cette date ou non éligibles sont exclus de la base, mais ils peuvent être déduits des revenus fonciers selon le droit commun s'ils remplissent les conditions du chapitre 28 (BOI-IR-RICI-365-30, § 10 et 20).

Le prix de revient est retenu dans la limite de 5 500 € par mètre carré de surface habitable et de 300 000 € par contribuable et par année d'imposition, Pinel et Denormandie confondus. La réduction est accordée pour deux logements au plus par année, appréciés à la date du fait générateur (BOI-IR-RICI-365-30, § 60, 70 et 180).

Les taux

Ces taux sont ceux de la fiche officielle (service-public.gouv.fr), qui ne fait pas de distinction selon l'année d'acquisition. Pour une opération de 2023 ou de 2024, rapprochez le taux retenu des cases de la déclaration de l'année concernée, puisque le barème réduit de ces deux années visait le Pinel. Outre-mer, les taux sont majorés selon les règles du Pinel ultramarin (chapitre 52).

Le fait générateur

La réduction s'impute pour la première fois sur l'impôt de l'année du fait générateur, qui dépend de l'opération (BOI-IR-RICI-365-30, § 150).

• Logement acquis en vue de travaux, date d'achèvement des travaux.
• Logement acquis après travaux, date d'acquisition.
• Local transformé par le contribuable, date d'achèvement du logement.
• Logement issu d'une transformation par le vendeur, date d'acquisition.
• Parts de société civile de placement immobilier (SCPI), date de souscription.

Les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l'acquisition. L'achèvement s'entend du moment où le logement peut être normalement occupé et où aucun des travaux retenus pour le seuil de 25 % ne reste à réaliser (BOI-IR-RICI-365-10, § 100). Pour un acte signé en février 2026, les travaux doivent être achevés avant le 31 décembre 2028.

L'absence de report

La fraction annuelle qui dépasse l'impôt dû n'est ni reportable ni remboursable. La réduction entre dans le plafonnement global des avantages fiscaux de l'article 200-0 A du CGI, fixé à 10 000 € par foyer et par an, ou 18 000 € pour un investissement outre-mer (chapitre 49).

L'engagement de location

Le bailleur s'engage à louer le logement nu, à usage d'habitation principale, pendant six ou neuf ans, avec une possibilité de prorogation jusqu'à douze ans. La location doit débuter dans les douze mois qui suivent l'achèvement des travaux ou l'acquisition si elle est postérieure. Les conditions de location, les plafonds de loyer et de ressources et les règles de prorogation du Pinel s'appliquent avec les adaptations nécessaires (BOI-IR-RICI-365-20, § 30 à 50).

Pour les baux conclus en 2026, le loyer mensuel hors charges est plafonné à 19,71 € par mètre carré en zone A bis, 14,64 € en zone A, 11,80 € en zone B1 et 10,26 € en zones B2 et C, avant application du coefficient de surface. Le revenu fiscal de référence (RFR) de 2024 du locataire ne doit pas dépasser, pour une personne seule, 32 530 € en zones B2 et C ou 36 144 € en zone B1 (BOI-BAREME-000017). Le barème complet figure au chapitre 52.

Le locataire ne peut être ni le contribuable ni un membre de son foyer fiscal. Un ascendant ou un descendant hors du foyer peut être locataire. Le logement ne doit être ni occupé par le bailleur ni loué meublé pendant l'engagement.

Deux exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Leurs calculs ont été vérifiés.

Un appartement rénové par des entreprises

Une bailleuse achète en mars 2026 un appartement de 55 m² dans une commune sous ORT classée en zone C, pour 95 000 € plus 8 000 € de frais, soit 103 000 €. Elle confie à des entreprises 42 000 € toutes taxes comprises de travaux, dont l'isolation des murs, le remplacement des fenêtres et du système de chauffage. Les travaux sont achevés en septembre 2027 et le premier bail prend effet le 1er novembre 2027.

Le coefficient de surface vaut 0,7 plus 19 divisé par 55, soit environ 1,0455. Le loyer maximal pour un bail conclu en 2026 serait de 10,26 € multiplié par ce coefficient, soit environ 10,73 € par mètre carré ou 589,95 € par mois. Les plafonds de l'année de signature du bail effectif, ici 2027, seront ceux du barème publié pour cette année. Les loyers annuels de l'ordre de 7 079 € peuvent être déclarés au micro-foncier si le foyer en remplit les conditions, ce qui donnerait un revenu imposable d'environ 4 956 € après l'abattement de 30 %.

Une rénovation mêlant entreprises et travaux personnels

Un bailleur habitué à réaliser lui-même l'électricité, la plomberie et l'isolation achète une maison 120 000 € frais compris dans une commune éligible. Son premier projet prévoit 30 000 € de travaux facturés par des entreprises et 15 000 € de matériaux qu'il pose lui-même.

Dans le projet ajusté, les 15 000 € de matériaux posés par le bailleur restent hors base. La réduction annuelle de 3 200 € suppose un impôt suffisant et une location sous plafonds pendant neuf ans. Le scénario au réel ne crée aucune contrainte de loyer ni de locataire, mais son économie dépend du taux marginal du foyer, de la nature déductible des travaux et de l'imputation du déficit dans la limite de 10 700 € par an sur le revenu global (chapitre 30). Pour une maison, le gain énergétique exigé est de 30 %.

Les situations particulières

Le couple, les concubins et l'indivision

Les époux et partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) soumis à imposition commune partagent un plafond de 300 000 € et de deux logements par an. Les concubins forment deux foyers et chacun calcule la réduction sur sa quote-part du prix de revient. Les indivisaires s'engagent conjointement à louer, à une personne qui n'est ni indivisaire ni membre du foyer d'un indivisaire, selon les règles du Pinel.

L'année du mariage, du PACS, de la séparation ou du décès, la fraction annuelle s'impute selon les règles d'imposition de l'année exposées au chapitre 3. Le divorce, la rupture du PACS ou la séparation de concubins qui conduit à céder des droits indivis entraîne en principe la reprise, sous réserve de la tolérance accordée aux ex-époux qui restent en indivision et des exceptions légales détaillées au chapitre 52.

Le décès, la donation et le démembrement

Le décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune n'entraîne pas de reprise. Le conjoint survivant attributaire ou usufruitier peut poursuivre l'engagement pour la part restant à imputer. La réduction n'est pas applicable aux logements dont la propriété est démembrée. Une donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit pendant l'engagement rompt donc l'engagement, comme une donation en pleine propriété.

La société civile et la SCPI

Un logement acquis par une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), autre qu'une SCPI, ouvre droit à la réduction chez les associés à proportion de leurs droits, sous réserve que chaque associé conserve ses parts jusqu'au terme de l'engagement. La société constate l'engagement dans sa déclaration de résultats. La souscription de parts de SCPI qui investissent dans des logements Denormandie ouvre aussi droit à la réduction. Une société à l'IS ou une société civile qui opte pour l'IS en cours d'engagement sort du dispositif (chapitres 99 et 100).

Le non-résident

Le contribuable doit être domicilié fiscalement en France au sens de l'article 4 B du CGI à la date de l'acquisition. S'il transfère ensuite son domicile hors de France, il peut continuer d'imputer la réduction sur l'impôt français dont il reste redevable, sans remboursement (BOI-IR-RICI-365-10, § 1 et 10). Un non-résident au jour de l'acte ne peut pas bénéficier du dispositif (chapitre 115).

L'enfant mineur

Un logement acquis au nom d'un enfant mineur rattaché ouvre droit à la réduction sur l'impôt du foyer des parents, dans leurs plafonds communs. Le logement ne peut pas être loué à un membre de ce foyer.

Les cumuls et les alternatives

Les cumuls interdits et autorisés

Les dépenses de travaux retenues pour la réduction ne peuvent pas être déduites des revenus fonciers. Un même logement ne peut pas bénéficier à la fois du Pinel et du Denormandie. Lorsqu'une opération de transformation est éligible aux deux, le choix est définitif et irrévocable lors de la déclaration de la première année d'imputation (BOI-IR-RICI-365-30, § 200 et 210). Les autres cumuls interdits du Pinel s'appliquent, en particulier avec Loc'Avantages, les déductions des conventions avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah) et la réduction Malraux.

Le Denormandie ne se cumule pas avec l'amortissement Jeanbrun pour un même logement, selon la fiche officielle de ce dispositif présentée au chapitre 51. Il reste compatible avec le taux réduit de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur les travaux, avec l'éco-prêt à taux zéro et avec le micro-foncier. L'effet d'éventuelles subventions sur la base de la réduction se vérifie auprès du service des impôts avant le dépôt de la première déclaration.

La comparaison avec le dispositif Jeanbrun et le déficit foncier

Les paramètres du dispositif Jeanbrun sont ceux de la fiche officielle lue pour le chapitre 51, qui en détaille les conditions et l'état du projet de loi qui doit l'assouplir. Le choix entre les trois voies dépend du taux marginal du foyer, de l'impôt disponible pour absorber une réduction, de l'écart entre loyer plafonné et loyer de marché et de la part des travaux réalisée par des entreprises.

La remise en cause

Les causes de reprise sont celles du Pinel, auxquelles s'ajoutent les conditions propres au Denormandie. Un logement non achevé au 31 décembre de la deuxième année qui suit l'acquisition, un seuil de 25 % non atteint, une performance énergétique non justifiée ou une commune non éligible à la date de l'acte entraînent la remise en cause dès l'origine. L'impôt de chaque année d'imputation est alors majoré de la réduction obtenue.

Un manquement pendant l'engagement, comme la vente, la location meublée ou le dépassement du plafond de loyer, entraîne la reprise de la totalité des réductions obtenues sur l'impôt de l'année de l'événement. L'intérêt de retard et la majoration de l'article 1758 A du CGI s'appliquent si la reprise n'a pas été déclarée spontanément. Les exceptions tenant à l'invalidité, au licenciement et au décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune s'appliquent dans les mêmes conditions que pour le Pinel (chapitres 52 et 63).

Les obligations déclaratives

La première année

La première année d'imputation, le contribuable joint à sa déclaration l'engagement de location et les informations demandées pour le Pinel. Il y ajoute une note récapitulative des travaux et de leur montant, qui distingue les travaux éligibles des autres travaux. Pour un local transformé, il joint une copie de la déclaration d'achèvement des travaux avec la preuve de sa réception en mairie et une note sur l'affectation antérieure du local (BOI-IR-RICI-365-30, § 240 et 250).

Les justificatifs de performance énergétique et les factures des entreprises sont conservés pour être produits à la demande de l'administration (§ 260). La réduction se déclare sur la déclaration n° 2042 RICI dans les cases propres au Denormandie, distinctes de celles du Pinel. Les revenus fonciers du logement se déclarent au micro-foncier ou sur la déclaration n° 2044 selon le régime du foyer.

Pas à pas

1. Avant la promesse. Vérifiez l'éligibilité de la commune et la date de signature de la convention d'ORT, ou la situation de la copropriété.
2. Avant l'acte. Faites chiffrer les travaux par des entreprises, calculez le seuil de 25 % sur le prix frais compris et faites établir une évaluation énergétique avant travaux.
3. À l'acte. Signez l'acte authentique au plus tard le 31 décembre 2027 et notez la date limite d'achèvement des travaux.
4. Pendant le chantier. Exigez des factures qui distinguent les travaux éligibles et mentionnent les performances des équipements.
5. À l'achèvement. Faites établir l'évaluation après travaux, puis louez dans les douze mois en respectant les plafonds de l'année.
6. Au printemps suivant. Déclarez la réduction, joignez l'engagement et la note des travaux, puis choisissez le régime de déclaration des loyers.
7. Chaque année. Reportez la fraction, contrôlez le loyer et vérifiez l'impôt disponible.
8. Au terme. Décidez de la prorogation selon la méthode du chapitre 52.

Les situations transitoires et la sortie

Les opérations à cheval sur deux régimes

Une commune peut signer sa convention d'ORT après la promesse de vente mais avant l'acte authentique. Seule la date de l'acte compte, de sorte que l'opération est éligible si la convention est signée à cette date. À l'inverse, une convention arrivée à son terme avant l'acte ferme le dispositif pour cette commune, même si la promesse avait été signée plus tôt. Pour un local acquis en vue de sa transformation, la réduction ne s'applique que si les travaux sont achevés après le 27 mars 2019 (BOI-IR-RICI-365-10, § 170).

Pour une acquisition réalisée entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2027, l'investisseur peut remplir à la fois les conditions du Denormandie et celles du dispositif Jeanbrun. Il doit alors choisir, puisque les deux ne se cumulent pas pour un même logement. Les modalités de l'option pour le dispositif Jeanbrun sont exposées au chapitre 51.

La sortie du dispositif

Au terme de l'engagement, initial ou prorogé, le logement redevient un bien locatif ordinaire. Le bailleur peut le relouer librement, le louer meublé ou le vendre. La plus-value suit le régime de droit commun des particuliers (chapitres 87 à 89). La prise en compte des travaux dans le prix d'acquisition obéit aux règles du chapitre 88, qu'il convient d'appliquer en tenant compte de la part des travaux déjà retenue dans la base de la réduction.

Le projet de loi de finances pour 2027

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion au 25 octobre 2026. Selon des articles de presse spécialisée repris au chapitre 50, la commission des finances de l'Assemblée nationale a adopté le 8 octobre 2026 des amendements prorogeant le Denormandie jusqu'au 31 décembre 2030. La commission a ensuite rejeté la première partie du projet, de sorte que la séance publique examine le texte initial et que ces amendements sont tombés. Aucune source consultée ne fait état d'un vote de cette prorogation en séance au 25 octobre 2026. En l'état des textes, un investisseur qui envisage une opération en 2027 raisonne sur la date limite du 31 décembre 2027 et sur le délai de signature de l'acte authentique. Le suivi du projet figure au chapitre 136.

Les points de vigilance de l'administration

Les contrôles portent sur la part réelle des travaux facturés par des entreprises, sur l'éligibilité de la commune à la date de l'acte, sur l'achèvement dans le délai et sur la preuve des performances énergétiques. Des factures d'entreprises qui incluraient des matériaux fournis par le bailleur, ou un logement présenté comme rénové par le vendeur mais occupé entre les travaux et la vente, exposent à la remise en cause.

Un montage artificiel destiné à atteindre le seuil de 25 %, par exemple une facturation de travaux par une entreprise contrôlée par le bailleur pour des travaux qu'il réalise lui-même, ou une minoration du prix d'acquisition compensée par des travaux surfacturés, relève des procédures de l'abus de droit. L'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF) vise les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal et entraîne une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'est ni l'initiateur principal ni le bénéficiaire principal. L'article L64 A vise les actes à but principalement fiscal. Le rescrit permet de faire valider une opération incertaine avant de s'engager (chapitres 10 et 127).

Les erreurs fréquentes

• Calculer le seuil de 25 % sur le seul prix hors frais ou y inclure des matériaux achetés par le bailleur. Dans le second exemple, l'opération initiale échouait à 20 % et la réduction de 28 800 € était perdue.
• Signer l'acte avant la date de signature de la convention d'ORT ou après son terme.
• Laisser les travaux s'achever après le 31 décembre de la deuxième année suivant l'acquisition.
• Atteindre 25 % de travaux sans respecter le seuil de 331 kWh ni le gain énergétique ou les deux catégories de travaux exigés.
• Louer ou occuper le logement entre l'acte et le début des travaux.
• Déduire des revenus fonciers des travaux déjà retenus dans la base de la réduction.
• Oublier que la réduction entre dans le plafonnement global de 10 000 € avec les autres avantages du foyer.
• Croire qu'un logement peut cumuler Denormandie et Jeanbrun.

Liste de contrôle

• La commune figure dans l'arrêté du 26 mars 2019, a signé une ORT en cours à la date de l'acte ou le logement est situé dans une copropriété en difficulté éligible.
• L'acte authentique est signé au plus tard le 31 décembre 2027.
• Les travaux facturés par des entreprises atteignent au moins le tiers du prix d'acquisition frais compris.
• La consommation après travaux sera inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an.
• Le gain énergétique de 30 % ou 20 %, ou deux catégories de travaux performants, est documenté.
• Les travaux seront achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l'acte.
• Le logement sera loué nu dans les douze mois de l'achèvement, sous plafonds de loyer et de ressources.
• Le foyer dispose d'un impôt suffisant pour absorber la fraction annuelle pendant toute la durée.
• La réduction a été intégrée au calcul du plafonnement global.
• Les factures, évaluations énergétiques, baux et avis d'imposition des locataires sont conservés jusqu'à la fin du délai de reprise.