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Couverture du Guide complet de la fiscalité immobilière, Locafis, revenus fonciers, LMNP, sociétés, plus-values, IFI et transmission

Guide de référence, 145 chapitres

Guide complet de la fiscalité immobilière

À jour au

La fiscalité immobilière a connu plusieurs réformes en 2025 et en 2026. D'autres sont annoncées pour 2027. Chaque chiffre de ce guide porte l'année à laquelle il s'applique et chaque règle nouvelle indique son texte et sa date d'entrée en vigueur. Les sources officielles sont rassemblées au chapitre 145.

Ce guide traite de tous les impôts qui frappent l'immobilier en France, à chaque moment de la vie d'un bien. Il couvre l'acquisition, la détention, les revenus tirés de la location, la cession et la transmission, ainsi que les impôts locaux, la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) immobilière et l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Il complète les trois autres guides de Locafis et va plus loin sur le terrain fiscal. Il donne pour chaque règle son fondement dans le Code général des impôts (CGI), le Livre des procédures fiscales (LPF), le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) ou la jurisprudence, détaille le mécanisme de calcul et signale les cas limites.

À qui s'adresse ce guide

Le guide s'adresse à toute personne qui possède, achète, loue, vend, donne ou reçoit un bien immobilier en France, ou qui possède un bien à l'étranger en étant résident de France. Chaque chapitre distingue ce qui vaut pour le petit patrimoine d'un particulier et ce qui vaut pour un patrimoine important organisé autour de plusieurs régimes ou de plusieurs sociétés.

Le propriétaire occupant. Vous habitez le logement dont vous êtes propriétaire. Le guide décrit les impôts locaux qui restent dus, la TVA à taux réduit sur vos travaux, les crédits d'impôt encore en vigueur, l'exonération de plus-value de la résidence principale et ce qui change le jour où vous louez votre ancien logement.

Le bailleur en location nue. Vous louez un ou plusieurs logements vides. Le guide détaille le micro-foncier et le régime réel, les charges déductibles, la frontière entre entretien et amélioration, le déficit foncier, la déclaration 2044 ligne par ligne et le nouveau dispositif Jeanbrun.

Le bailleur en location meublée. Vous louez des logements meublés, à l'année, aux étudiants ou en courte durée. Le guide présente le micro-BIC et le régime réel du loueur en meublé non professionnel (LMNP), l'amortissement et ses limites, les déficits, la réintégration des amortissements dans la plus-value, la frontière avec le loueur en meublé professionnel (LMP) et les liasses 2031 et 2033.

L'investisseur. Le guide recense tous les dispositifs d'investissement, actuels ou encore en cours d'engagement, la pierre-papier, l'arbitrage entre détention directe et société, le plafonnement global des avantages fiscaux et les causes de reprise des avantages obtenus.

Le vendeur. Le guide explique le calcul de la plus-value, les abattements pour durée de détention, les exonérations, la surtaxe sur les plus-values élevées, le rôle du notaire.

Le donateur et l'héritier. Le guide détaille les droits de mutation à titre gratuit, les abattements, la donation d'un immeuble, la donation-partage, le démembrement, les dons familiaux pour un logement, la déclaration de succession et l'assurance vie.

Le non-résident et le résident propriétaire à l'étranger. Vous vivez hors de France avec des biens en France, ou l'inverse. Le guide présente l'imposition des revenus et des plus-values, l'IFI, les droits de succession, les conventions fiscales et les conséquences d'un départ ou d'un retour.

L'entreprise et la société. L'immeuble appartient à une entreprise individuelle, à une société de personnes ou à une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). Le guide traite de l'amortissement, des plus-values professionnelles, de l'article 8 du CGI, de l'apport, du crédit-bail, de la taxe annuelle de 3 % et du logement du dirigeant.

Ce que couvre ce guide

Le guide couvre l'ensemble de la fiscalité immobilière en droit français au 25 octobre 2026. Pour chaque sujet, il expose la règle et son fondement, décrit la procédure pas à pas, donne des exemples chiffrés, recense les erreurs fréquentes et termine par une liste de contrôle.

Il traite systématiquement les situations qui compliquent l'application de la règle. Les couples mariés, pacsés et concubins, les années de mariage, de séparation et de décès, les enfants mineurs propriétaires, le démembrement, l'indivision, les sociétés qui changent de régime, les non-résidents et l'outre-mer font l'objet de développements dédiés. Les situations transitoires, comme les engagements de dispositifs supprimés, sont également décrites.

Ce que ce guide ne couvre pas

Le guide ne reprend pas les règles de la location elle-même. Le contrat de bail, les diagnostics, l'état des lieux, la révision du loyer, les impayés et la relation avec le locataire relèvent du Guide complet du bailleur privé. Le statut social du loueur professionnel, l'organisation d'un grand parc et la gestion d'une activité de location meublée à titre principal relèvent du Guide complet du bailleur professionnel. La création, les statuts, les assemblées et la vie juridique des sociétés relèvent du Guide complet des sociétés immobilières.

Le guide ne traite pas des aides budgétaires au-delà de leur articulation avec l'impôt. MaPrimeRénov' et l'éco-prêt à taux zéro sont situés au chapitre 22 sans être développés. Le droit fiscal étranger n'est abordé qu'à travers les conventions et ses effets pour un contribuable français. Enfin, il ne fournit aucun modèle d'acte ou de réclamation à recopier.

Comment ce guide s'articule avec les autres guides Locafis

Les quatre guides forment un ensemble. Le Guide complet du bailleur privé présente la fiscalité du particulier du point de vue de la gestion, avec ses déclarations courantes. Le Guide complet du bailleur professionnel s'adresse aux loueurs qui exercent une activité importante en nom propre, notamment sous le statut de LMP. Le Guide complet des sociétés immobilières traite de la détention par une société civile immobilière (SCI), une société à responsabilité limitée (SARL) de famille, une société par actions simplifiée (SAS) ou une holding.

Le présent guide ne les recopie pas. Il renvoie par un lien au chapitre concerné de l'autre guide dès qu'un sujet relève de la gestion, du droit civil ou du droit des sociétés. Par exemple, le chapitre 51 analyse techniquement le dispositif Jeanbrun et renvoie au Guide du bailleur privé, Le dispositif Jeanbrun en détail pour sa présentation pratique.

Les renvois vers les autres guides citent le guide et le titre du chapitre. Les renvois internes sont faits par la mention « chapitre N », selon la numérotation du sommaire ci-dessous.

Les principales nouveautés intégrées

Les lois de finances et de financement de la sécurité sociale de 2025 et de 2026, ainsi qu'une loi de lutte contre les fraudes de juin 2026, ont modifié de nombreuses règles. Le guide les intègre dans chaque chapitre concerné et le chapitre 136 les récapitule. Voici les dix évolutions les plus importantes.

La loi de finances pour 2026

La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a été publiée au Journal officiel du 20 février 2026. Elle a fixé le barème de l'impôt sur le revenu (IR) applicable aux revenus de 2025 et reconduit la contribution différentielle sur les hauts revenus (chapitres 45 et 47). Elle a aussi créé le dispositif Jeanbrun, présenté plus bas.

Elle a ouvert un plafond majoré de déficit foncier, imputable sur le revenu global jusqu'à 21 400 € au lieu de 10 700 € pour certaines dépenses de rénovation énergétique payées jusqu'au 31 décembre 2027 (chapitre 30). L'abattement exceptionnel de plus-value et l'exonération des cessions au profit du logement social sont prorogés jusqu'à la même date (chapitres 90 et 93). La loi a aussi créé à l'article 235 ter C du CGI une taxe annuelle sur certains actifs des holdings patrimoniales, applicable aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026 (chapitres 9 et 100).

La loi de financement de la sécurité sociale et les prélèvements sociaux

La loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la contribution sociale généralisée (CSG) sur une partie des revenus du capital. Le taux global des prélèvements sociaux n'est plus unique et dépend désormais de la nature du revenu.

Les bénéfices de location meublée non professionnelle supportent 18,6 % dès les revenus de 2025. Les dividendes et intérêts perçus à partir de 2026 supportent aussi 18,6 %, d'où un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 %. Les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent soumis à 17,2 %. Le chapitre 46 détaille les assiettes et les taux.

Le dispositif Jeanbrun

Le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, crée un amortissement déductible des revenus fonciers pour un logement loué nu. Il vise les logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif, en métropole ou dans un département d'outre-mer, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Le niveau de loyer choisi, intermédiaire, social ou très social, commande le taux d'amortissement et les plafonds.

La déduction annuelle est limitée à 8 000 € par foyer, portée à 10 000 € ou 12 000 € lorsque la moitié au moins des loyers relève du secteur social ou très social. Le régime réel est obligatoire. Le dispositif diminue le revenu imposable et non l'impôt. Les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value. Le chapitre 51 en fait l'analyse technique et le chapitre 50 le situe parmi les autres dispositifs.

La réintégration des amortissements du LMNP dans la plus-value

L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a modifié l'article 150 VB du CGI. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition d'un logement loué meublé au régime réel est minoré des amortissements déduits. La date de mise en location est indifférente. Certaines résidences pour étudiants ou pour personnes âgées sont exclues de cette réintégration. Le chapitre 40 compare la plus-value avant et après la réforme et le chapitre 38 explique comment suivre les amortissements déduits.

Les seuils de 2026 à 2028

Les seuils des régimes d'imposition des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ont été relevés pour les années 2026 à 2028. Le micro-BIC s'applique jusqu'à 83 600 € de recettes pour la location meublée de longue durée et le meublé de tourisme classé. Le régime réel simplifié s'applique jusqu'à 286 000 € pour les prestations de services et jusqu'à 945 000 € pour les ventes et la fourniture de logement hôtelière, la location meublée, classée ou non, relevant toujours du seuil de 286 000 €. Le micro-foncier reste réservé aux revenus fonciers bruts n'excédant pas 15 000 € par foyer. Les chapitres 25, 36, 37 et 138 précisent l'appréciation de ces seuils et les conséquences d'un dépassement.

La conservation des pièces portée à dix ans

L'article 36 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales a modifié l'article L102 B du LPF. Le délai de conservation des livres, registres et pièces justificatives passe de six à dix ans pour les pièces dont le délai expire après le 1er janvier 2027.

Ce délai se distingue du délai de reprise de l'administration, propre à chaque impôt et présenté au chapitre 122. Un bailleur au réel, un LMNP ou une société garde donc plus longtemps ses factures, ses tableaux d'amortissement et ses actes.

La forme imposée par l'article 1865-1 du Code civil

L'article 68 de la même loi du 25 juin 2026 a créé un article 1865-1 dans le Code civil. Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière doit être constatée, à peine de nullité, par acte authentique, par acte contresigné par avocat ou, dans certains cas, par acte établi par un expert-comptable.

Le droit d'enregistrement de 5 % sur ces cessions est inchangé. Il est assis sur le prix des parts ou leur valeur vénale, sans ajout du passif social. Le chapitre 17 compare l'achat de parts et l'achat direct de l'immeuble et le chapitre 94 traite de la plus-value du cédant.

Le passage de la TVA au Code des impositions sur les biens et services

L'ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025, modifiée par l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, transfère les dispositions législatives de la TVA dans le Code des impositions sur les biens et services (CIBS). Selon un rescrit publié au BOFiP le 7 octobre 2026, ces dispositions restent dans le CGI jusqu'au 31 décembre 2026 et relèvent du CIBS à compter du 1er janvier 2027. L'administration présente cette opération comme une recodification à droit constant, sous réserve d'exceptions limitativement énumérées.

Par ailleurs, l'article 38 de la loi de finances pour 2025 supprime le régime simplifié de TVA au 1er janvier 2027. Le chapitre 64 présente ces deux changements.

La taxe unique sur la vacance en 2027

Jusqu'aux impositions de 2026, deux taxes frappent les logements vacants, la taxe annuelle sur les logements vacants dans les communes en zone tendue et la taxe d'habitation sur les logements vacants ailleurs, sur décision locale. L'article 108 de la loi de finances pour 2026 les fusionne à partir des impositions de 2027 dans une taxe unique, la taxe sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH), codifiée à l'article 1406 bis du CGI.

Selon l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL), la TVLH applique en zone tendue des taux légaux de 17 % la première année et de 34 % ensuite, que les communes peuvent porter à 30 % et 60 %. La même loi décale de trois ans la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation, désormais prise en compte dans les bases à partir de 2031. Les chapitres 72, 75, 76 et 80 détaillent ces impôts et leur contestation.

Le projet de loi de finances pour 2027 en discussion

Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026, en même temps que le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2027. Au 25 octobre 2026, l'examen de sa première partie est en cours en séance publique, après le rejet de cette partie par la commission des finances. La partie recettes du projet de loi de financement, rejetée par l'Assemblée nationale le 23 octobre 2026, est transmise au Sénat dans sa version initiale.

Le texte initial revaloriserait de 2,1 % les tranches du barème de l'IR. Il plafonnerait l'amortissement des locaux des LMNP à 2,5 % de leur valeur dans la limite de 7 000 € par an et par foyer. Il modifierait aussi l'exonération des dons familiaux de sommes d'argent. Des amendements ont été votés en séance sur les dons, sur certaines exonérations de plus-value et sur l'IFI, tandis que d'autres, adoptés en commission, sont tombés avec le rejet de la première partie. Aucune de ces mesures n'est adoptée définitivement. Le chapitre 136 présente l'état de chacune, sans préjuger du texte qui sera promulgué.

Sommaire

Le guide compte 145 chapitres répartis en dix-sept parties.

PartieChapitres
I. Les fondements de la fiscalité immobilière1 à 10
II. Les impôts à l'acquisition11 à 19
III. Le propriétaire occupant20 à 23
IV. Les revenus fonciers24 à 34
V. La location meublée35 à 44
VI. L'impôt sur le revenu, mécanismes transversaux45 à 49
VII. Dispositifs d'investissement et régimes de faveur50 à 63
VIII. La TVA immobilière64 à 71
IX. Les impôts locaux72 à 80
X. L'impôt sur la fortune immobilière81 à 86
XI. Les plus-values immobilières87 à 96
XII. Les entreprises et les sociétés97 à 104
XIII. La transmission à titre gratuit105 à 114
XIV. International et outre-mer115 à 121
XV. Le contrôle fiscal et le contentieux122 à 130
XVI. Les procédures déclaratives et le calendrier131 à 136
XVII. Repères137 à 145

Partie I. Les fondements de la fiscalité immobilière, chapitres 1 à 10

Cette partie pose les bases. Elle dresse la carte des impôts sur l'immobilier, explique les sources du droit fiscal, le foyer et le domicile fiscal, la qualification des revenus, l'évaluation des biens, le démembrement et l'indivision. Elle se termine par la comparaison entre détention directe et société et par le rescrit.

Partie II. Les impôts à l'acquisition, chapitres 11 à 19

Cette partie suit l'achat d'un bien. Elle détaille les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) et leurs régimes particuliers, les frais d'acquisition, la ventilation du prix, la TVA sur le neuf et sur le terrain à bâtir, l'achat de parts, le viager et les taxes d'urbanisme.

Partie III. Le propriétaire occupant, chapitres 20 à 23

Cette partie s'adresse à celui qui habite son logement. Elle traite de sa situation fiscale d'ensemble, de la TVA sur les travaux, des crédits d'impôt et de la location d'une partie de la résidence principale.

Partie IV. Les revenus fonciers, chapitres 24 à 34

Cette partie couvre la location nue. Elle compare le micro-foncier et le réel, puis détaille les recettes, les charges, les travaux, les intérêts d'emprunt, le déficit foncier, les locations particulières, les parts de sociétés et de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les déclarations 2044.

Partie V. La location meublée, chapitres 35 à 44

Cette partie couvre la location meublée. Elle présente le micro-BIC, le réel du LMNP, l'amortissement, les déficits, la plus-value, la frontière avec le LMP, les meublés de tourisme, les chambres d'hôtes et les liasses 2031 et 2033.

Partie VI. L'impôt sur le revenu, mécanismes transversaux, chapitres 45 à 49

Cette partie rassemble le barème et le quotient familial, les prélèvements sociaux, les contributions sur les hauts revenus, le prélèvement à la source et le plafonnement global des avantages fiscaux.

Partie VII. Dispositifs d'investissement et régimes de faveur, chapitres 50 à 63

Cette partie analyse chaque dispositif d'investissement, du Jeanbrun aux anciens dispositifs encore suivis, en passant par le Pinel, le Denormandie, le Loc'Avantages, le Malraux, les monuments historiques et l'outre-mer. Elle traite aussi de la pierre-papier et de la reprise des avantages.

Partie VIII. La TVA immobilière, chapitres 64 à 71

Cette partie expose les principes de la TVA immobilière et son passage au CIBS, les exonérations et options, la location professionnelle et para-hôtelière, les livraisons à soi-même, les régularisations et la transmission d'universalité.

Partie IX. Les impôts locaux, chapitres 72 à 80

Cette partie part de la valeur locative cadastrale. Elle détaille les taxes foncières et leurs exonérations, la taxe sur les résidences secondaires, les taxes sur la vacance, la déclaration d'occupation, les taxes annexes, la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la contestation.

Partie X. L'impôt sur la fortune immobilière, chapitres 81 à 86

Cette partie suit l'IFI de son champ à son paiement, avec l'évaluation des biens, les dettes, les exonérations et les titres de sociétés.

Partie XI. Les plus-values immobilières, chapitres 87 à 96

Cette partie couvre la vente. Elle détaille le calcul de la plus-value, les abattements, les exonérations, la surtaxe, les situations de couple et de démembrement, les terrains, les parts de sociétés, la déclaration 2048-IMM et le marchand de biens.

Partie XII. Les entreprises et les sociétés, chapitres 97 à 104

Cette partie traite de l'entreprise individuelle, des plus-values professionnelles, de l'article 8 du CGI, de l'IS, du crédit-bail, de l'apport, de la taxe annuelle de 3 % et du logement du dirigeant.

Partie XIII. La transmission à titre gratuit, chapitres 105 à 114

Cette partie présente les donations et successions, leurs barèmes et abattements, la donation-partage, le démembrement, les dons pour un logement, la déclaration de succession, le passif et l'assurance vie.

Partie XIV. International et outre-mer, chapitres 115 à 121

Cette partie traite des non-résidents, des conventions fiscales, du résident propriétaire à l'étranger, du départ et du retour, puis de l'outre-mer.

Partie XV. Le contrôle fiscal et le contentieux, chapitres 122 à 130

Cette partie prépare au contrôle. Elle traite de la prescription, des procédures de contrôle et de rectification, des pénalités, de l'abus de droit, du contrôle des valeurs, du contentieux et de la régularisation.

Partie XVI. Les procédures déclaratives et le calendrier, chapitres 131 à 136

Cette partie présente le service Gérer mes biens immobiliers, les déclarations annuelles, les années d'événement, la correction d'une déclaration, le calendrier fiscal et les lois de finances.

Partie XVII. Repères, chapitres 137 à 145

Cette partie sert de référence rapide avec les barèmes, les seuils, les textes, la jurisprudence, les formulaires, les listes de contrôle, les questions fréquentes, le glossaire et les sources.

Comment lire ce guide

Huit parcours de lecture sont proposés selon votre profil.

J'habite mon logement. Commencez par le chapitre 20, qui présente votre situation d'ensemble. Le chapitre 21 traite de la TVA sur vos travaux et le chapitre 22 des crédits d'impôt. Les taxes foncières sont présentées au chapitre 73 et leurs exonérations au chapitre 74. Le chapitre 77 décrit la déclaration d'occupation et le chapitre 90 l'exonération de plus-value de la résidence principale.

Je loue nu. Le chapitre 24 délimite les revenus fonciers et le chapitre 25 compare le micro-foncier et le réel. Au réel, lisez le chapitre 27 sur les charges, le chapitre 28 sur les travaux et le chapitre 30 sur le déficit foncier. Le chapitre 33 accompagne la déclaration 2044 et le chapitre 48 le prélèvement à la source. Si vous achetez un logement destiné à la location nue, le chapitre 51 présente le dispositif Jeanbrun.

Je loue meublé. Le chapitre 35 définit la location meublée et le chapitre 36 présente le micro-BIC. Au réel, lisez le chapitre 37, le chapitre 38 sur l'amortissement et le chapitre 44 sur les liasses. Le chapitre 41 vous aide à savoir si vous restez LMNP. Avant toute vente, le chapitre 40 explique la réintégration des amortissements.

J'investis. Le chapitre 9 compare la détention directe et la société. Le chapitre 50 dresse le panorama des dispositifs, le chapitre 51 analyse le Jeanbrun et le chapitre 62 la pierre-papier. Le chapitre 49 rappelle le plafonnement global des avantages fiscaux et le chapitre 63 les causes de reprise. À l'achat, les chapitres 11, 13 et 14 décrivent les droits de mutation, les frais et la ventilation du prix.

Je vends. Le chapitre 87 délimite le champ des plus-values, le chapitre 88 détaille le calcul et le chapitre 89 les abattements pour durée de détention. Le chapitre 90 recense les exonérations et le chapitre 91 la surtaxe. Si le bien est démembré, indivis ou commun, lisez le chapitre 92. Pour des parts de société, lisez le chapitre 94 et, pour un meublé, le chapitre 40.

Je donne ou j'hérite. Le chapitre 105 pose les principes et le chapitre 106 donne les barèmes et abattements. Le chapitre 107 traite de la donation d'un immeuble, le chapitre 108 de la donation-partage et le chapitre 109 du démembrement. Le chapitre 110 présente les dons familiaux pour un logement. En cas de décès, lisez les chapitres 111, 112 et 113.

Je vis à l'étranger ou je possède à l'étranger. Le chapitre 4 précise votre domicile fiscal. Non-résident, lisez le chapitre 115 sur vos revenus, le chapitre 116 sur la plus-value et le chapitre 117 sur l'IFI et les droits de mutation. Résident de France propriétaire hors de France, lisez le chapitre 119. Le chapitre 118 présente les conventions fiscales et le chapitre 120 le départ ou le retour.

Je détiens par une entreprise ou une société. Le chapitre 9 pose le cadre et le chapitre 99 explique la transparence des sociétés de personnes. Le chapitre 100 traite de l'IS et le chapitre 102 de l'apport. Le chapitre 85 décrit les titres de sociétés à l'IFI et le chapitre 103 la taxe annuelle de 3 %. Le chapitre 127 fixe les limites de l'abus de droit, à lire avant toute opération de structuration.

Tout au long du texte, des encadrés signalent l'essentiel.

La méthode suivie

Des sources officielles

Chaque règle est vérifiée sur une source officielle, principalement Légifrance, le BOFiP, impots.gouv.fr, service-public.gouv.fr et l'ANIL. Les liens du guide renvoient uniquement vers ces sites publics ou vers locafis.fr. Lorsqu'un détail ne peut être confirmé, la règle est présentée de façon générale et le guide indique vers quel interlocuteur se tourner. L'état du projet de loi de finances pour 2027 s'appuie sur les documents parlementaires et sur des synthèses publiées par des praticiens, citées sans lien. Le guide le signale chaque fois.

Des exemples illustratifs vérifiés

Les exemples chiffrés reposent sur des situations réalistes et leurs calculs sont vérifiés. Ce sont des illustrations qui montrent un mécanisme. Ils ne valent pas calcul pour votre situation, qui dépend de votre foyer fiscal, de vos biens et des textes en vigueur à la date de votre opération.

Aucun conseil personnalisé

Ce guide explique des règles générales. Il ne remplace ni le notaire, ni l'avocat fiscaliste, ni l'expert-comptable, ni le service des impôts. Il ne présente aucun régime, aucun dispositif ni aucun montage comme avantageux en soi. Lorsqu'un point n'est pas tranché par l'administration ou les juges, le guide le signale et indique, le cas échéant, la possibilité de demander un rescrit (chapitre 10).

Locafis est un outil

Locafis est un outil de gestion locative et fiscale destiné aux bailleurs qui gèrent eux-mêmes leurs biens. Locafis n'est pas un gestionnaire et ne détient aucun mandat de gestion. Vous restez seul décisionnaire de la gestion de vos biens et seul responsable de vos déclarations fiscales.

Les mises à jour du guide

Ce guide est mis à jour après chaque loi de finances et chaque loi de financement de la sécurité sociale, à chaque publication d'une doctrine, d'un seuil ou d'un barème. Les barèmes sont rassemblés au chapitre 137 et les seuils au chapitre 138. Au 25 octobre 2026, le projet de loi de finances pour 2027 et le projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2027 sont en discussion.

Droits d'auteur et marque

Le texte, les tableaux, les exemples et l'organisation de ce guide sont protégés par le Code de la propriété intellectuelle. Toute reproduction totale ou partielle sans autorisation écrite de Locafis constitue une contrefaçon au sens des articles L. 122-4 et L. 335-2 de ce code. Seules sont permises les courtes citations mentionnant la source et un lien vers locafis.fr.

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Sommaire

17 parties. Ouvrez une partie pour voir ses chapitres et leurs sections.

Partie 1, chapitres 1 à 10I. Les fondements de la fiscalité immobilière
  1. 1Le paysage des impôts sur l'immobilier
  2. 2Les sources du droit fiscal et leur portée
  3. 3Le foyer fiscal face à l'immobilier
  4. 4Le domicile fiscal et ses conséquences
  5. 5Qualifier fiscalement un revenu immobilier
  6. 6Évaluer un bien en matière fiscale
  7. 7Le démembrement de propriété en fiscalité
  8. 8L'indivision en fiscalité
  9. 9Détenir en direct ou par une société, les enjeux fiscaux
  10. 10Le rescrit et les garanties contre les changements de doctrine
Partie 2, chapitres 11 à 19II. Les impôts à l'acquisition
  1. 11Les droits de mutation à titre onéreux
  2. 12Les régimes particuliers des droits de mutation
  3. 13Les frais d'acquisition et leur sort fiscal
  4. 14La ventilation du prix dans l'acte
  5. 15La TVA sur l'achat d'un logement neuf et ses taux réduits
  6. 16Le terrain à bâtir et la TVA sur marge
  7. 17Acheter des parts de société à prépondérance immobilière
  8. 18Acheter en viager, en démembrement ou en indivision
  9. 19Les taxes d'urbanisme du constructeur
Partie 3, chapitres 20 à 23III. Le propriétaire occupant
  1. 20La fiscalité du propriétaire occupant
  2. 21La TVA à taux réduit sur les travaux du logement
  3. 22Les crédits d'impôt et avantages fiscaux du logement
  4. 23Louer ou sous-louer une partie de sa résidence principale
Partie 4, chapitres 24 à 34IV. Les revenus fonciers
  1. 24Le champ des revenus fonciers
  2. 25Le micro-foncier en détail
  3. 26Les recettes imposables au régime réel
  4. 27Les charges déductibles des revenus fonciers
  5. 28Distinguer entretien, amélioration et construction
  6. 29Les intérêts d'emprunt et les frais financiers
  7. 30Le déficit foncier en détail
  8. 31Les locations particulières en revenus fonciers
  9. 32Les revenus fonciers des parts de sociétés et de SCPI
  10. 33La déclaration 2044 ligne par ligne
  11. 34La déclaration 2044 spéciale
Partie 5, chapitres 35 à 44V. La location meublée
  1. 35La location meublée en fiscalité, définition et champ
  2. 36Le micro-BIC des locations meublées
  3. 37Le régime réel du loueur en meublé non professionnel
  4. 38L'amortissement du loueur en meublé et ses limites
  5. 39Les déficits du loueur en meublé non professionnel
  6. 40La plus-value du loueur en meublé et la réintégration des amortissements
  7. 41La frontière entre LMNP et LMP
  8. 42Les meublés de tourisme en fiscalité
  9. 43Chambres d'hôtes, gîtes et prestations para-hôtelières
  10. 44Les liasses 2031 et 2033 pas à pas
Partie 6, chapitres 45 à 49VI. L'impôt sur le revenu, mécanismes transversaux
  1. 45Le barème et le quotient familial face aux revenus immobiliers
  2. 46Les prélèvements sociaux sur les revenus immobiliers
  3. 47La contribution sur les hauts revenus et la contribution différentielle
  4. 48Le prélèvement à la source des revenus immobiliers
  5. 49Le plafonnement global des avantages fiscaux
Partie 7, chapitres 50 à 63VII. Dispositifs d'investissement et régimes de faveur
  1. 50Panorama et articulation des dispositifs d'investissement
  2. 51Le dispositif Jeanbrun, analyse technique
  3. 52Le dispositif Pinel en cours d'engagement
  4. 53Le dispositif Denormandie
  5. 54Le Loc'Avantages et le Cosse
  6. 55Le régime Malraux
  7. 56Les monuments historiques
  8. 57Le Censi-Bouvard et les résidences de services
  9. 58Les anciens dispositifs encore suivis
  10. 59L'investissement immobilier outre-mer
  11. 60Le logement locatif intermédiaire des investisseurs institutionnels
  12. 61L'usufruit locatif social et l'achat de nue-propriété
  13. 62La pierre-papier en fiscalité
  14. 63La rupture des engagements et la reprise des avantages
Partie 8, chapitres 64 à 71VIII. La TVA immobilière
  1. 64Les principes de la TVA immobilière
  2. 65Les opérations exonérées et l'option pour la TVA
  3. 66L'option pour la TVA sur les locations professionnelles
  4. 67La TVA des locations meublées para-hôtelières
  5. 68Les livraisons à soi-même
  6. 69Les régularisations de TVA immobilière
  7. 70La TVA du marchand de biens et du promoteur
  8. 71La transmission d'universalité de biens
Partie 9, chapitres 72 à 80IX. Les impôts locaux
  1. 72La valeur locative cadastrale et sa révision
  2. 73Les taxes foncières, mécanisme et calcul
  3. 74Les exonérations et dégrèvements de taxe foncière
  4. 75La taxe d'habitation sur les résidences secondaires et sa majoration
  5. 76Les taxes sur les logements vacants
  6. 77La déclaration d'occupation des biens immobiliers
  7. 78Les taxes annexes à la taxe foncière
  8. 79La cotisation foncière des entreprises appliquée à l'immobilier
  9. 80Contester un impôt local
Partie 10, chapitres 81 à 86X. L'impôt sur la fortune immobilière
  1. 81Le champ de l'impôt sur la fortune immobilière
  2. 82L'assiette et l'évaluation des biens à l'IFI
  3. 83Les dettes déductibles à l'IFI
  4. 84Les exonérations et les biens professionnels à l'IFI
  5. 85Les titres de sociétés à l'IFI
  6. 86Déclarer et payer l'IFI
Partie 11, chapitres 87 à 96XI. Les plus-values immobilières
  1. 87Le champ des plus-values immobilières des particuliers
  2. 88Calculer la plus-value, prix de cession et prix d'acquisition
  3. 89Les abattements pour durée de détention
  4. 90Les exonérations de plus-value immobilière
  5. 91La surtaxe sur les plus-values immobilières élevées
  6. 92La plus-value en démembrement, en indivision et dans le couple
  7. 93La plus-value des terrains à bâtir et des divisions
  8. 94La plus-value de cession de parts de sociétés immobilières
  9. 95La déclaration 2048-IMM et le rôle du notaire
  10. 96Le marchand de biens et les opérations habituelles
Partie 12, chapitres 97 à 104XII. Les entreprises et les sociétés
  1. 97L'immeuble dans le patrimoine de l'entreprise individuelle
  2. 98Les plus-values immobilières professionnelles
  3. 99Les sociétés de personnes et l'article 8 du CGI
  4. 100L'immobilier des sociétés à l'impôt sur les sociétés
  5. 101Le crédit-bail immobilier en fiscalité
  6. 102L'apport d'un immeuble ou de parts à une société
  7. 103La taxe annuelle de 3 % sur les immeubles des entités
  8. 104Le logement du dirigeant et l'avantage en nature
Partie 13, chapitres 105 à 114XIII. La transmission à titre gratuit
  1. 105Les principes des droits de mutation à titre gratuit
  2. 106Les barèmes et abattements des donations et successions
  3. 107Donner un immeuble
  4. 108La donation-partage et la donation transgénérationnelle
  5. 109Donner en démembrement
  6. 110Les dons familiaux pour un logement neuf ou une rénovation énergétique
  7. 111L'immeuble dans la succession
  8. 112Déclarer une succession comprenant des immeubles
  9. 113Le passif successoral et les dettes immobilières
  10. 114L'assurance vie et la transmission immobilière
Partie 14, chapitres 115 à 121XIV. International et outre-mer
  1. 115Le non-résident et ses revenus immobiliers français
  2. 116La plus-value immobilière du non-résident
  3. 117L'IFI et les droits de mutation des non-résidents
  4. 118Les conventions fiscales et l'immobilier
  5. 119Le résident de France propriétaire à l'étranger
  6. 120Partir à l'étranger ou revenir en France avec un patrimoine immobilier
  7. 121La fiscalité immobilière en outre-mer
Partie 15, chapitres 122 à 130XV. Le contrôle fiscal et le contentieux
  1. 122La prescription et les délais de reprise
  2. 123Le contrôle sur pièces et l'examen de situation fiscale personnelle
  3. 124La vérification et l'examen de comptabilité
  4. 125La procédure de rectification et les droits du contribuable
  5. 126Intérêts de retard, majorations et amendes
  6. 127L'abus de droit fiscal
  7. 128Le contrôle des valeurs déclarées
  8. 129La réclamation et le contentieux de l'impôt
  9. 130La régularisation spontanée, la transaction et le recouvrement
Partie 16, chapitres 131 à 136XVI. Les procédures déclaratives et le calendrier
  1. 131L'espace particulier et le service Gérer mes biens immobiliers
  2. 132Les déclarations fiscales de l'immobilier année par année
  3. 133Les années d'événement
  4. 134Corriger une déclaration déposée
  5. 135Le calendrier fiscal de l'immobilier
  6. 136La loi de finances pour 2026 et le projet de loi de finances pour 2027
Partie 17, chapitres 137 à 145XVII. Repères
  1. 137Les barèmes et taux commentés
  2. 138Les seuils et chiffres à connaître
  3. 139Les textes de référence
  4. 140La jurisprudence utile
  5. 141Les formulaires et cases déclaratives
  6. 142Les listes de contrôle
  7. 143Questions fréquentes
  8. 144Glossaire
  9. 145Sources officielles