Les plus-values immobilières professionnelles

Un immeuble inscrit à l'actif d'une entreprise individuelle ou d'une société de personnes relevant de l'impôt sur le revenu (IR) ne suit pas, lors de sa vente, le régime des plus-values des particuliers. Il relève du régime des plus-values professionnelles, qui part de la valeur nette comptable, sépare une part à court terme et une part à long terme et ouvre des exonérations propres aux entreprises. Les mêmes règles s'appliquent au retrait de l'immeuble de l'actif, à la cessation d'activité et à l'apport en société. Le départ à la retraite, souvent présenté comme une occasion d'exonération, laisse en réalité l'immeuble en dehors de l'exonération qui lui est consacrée.

Ce chapitre expose le champ du régime, le calcul de la plus-value, son imposition, les exonérations des articles 151 septies et 151 septies B du Code général des impôts (CGI), l'assiette de l'abattement sur les immeubles, puis les régimes de départ à la retraite, de transmission et de report. L'application au loueur en meublé professionnel (LMP) est détaillée dans le Guide du bailleur professionnel, Les plus-values professionnelles du LMP et dans le Guide du bailleur professionnel, Les exonérations de plus-value professionnelle. L'inscription de l'immeuble à l'actif est traitée au chapitre 97, les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) au chapitre 100.

Le champ du régime professionnel

Les contribuables concernés

Le régime vise les entreprises imposées à l'IR dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), des bénéfices agricoles (BA) ou des bénéfices non commerciaux (BNC), qu'elles soient exploitées en nom propre ou par une société de personnes. Les sociétés soumises à l'IS, de plein droit ou sur option, sont exclues des articles 151 septies et 151 septies B, seul l'article 238 quindecies pouvant viser certaines d'entre elles sous conditions de taille (impots.gouv.fr, page modifiée le 13 octobre 2026). Leur plus-value est un élément du résultat imposable à l'IS, sans abattement (chapitre 100).

Le loueur en meublé professionnel y est soumis pour les logements inscrits à l'actif de son activité, alors que le loueur non professionnel relève du régime des particuliers avec réintégration des amortissements (chapitre 40). La frontière entre les deux statuts, appréciée l'année de la cession, est présentée au chapitre 41.

Les opérations imposables

La plus-value professionnelle naît de toute sortie de l'immeuble de l'actif. Le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) assimile à une cession le retrait pur et simple d'un élément par l'exploitant, sans contrepartie (BOI-BIC-PVMV-10-10-20, § 30 et § 520). Les opérations suivantes sont donc imposables.

• La vente de l'immeuble, y compris à un proche ou à une société contrôlée.
• L'apport à une société, rémunéré par des titres.
• Le retrait de l'immeuble dans le patrimoine privé, même si l'immeuble reste utilisé par l'activité.
• La cessation d'activité, qui fait sortir de l'actif tous les éléments conservés.
• L'option pour l'IS de l'entrepreneur individuel, assimilée à un apport (chapitre 97).
• La destruction ou l'expropriation, qui obéissent à des règles particulières.

La mise en location-gérance du fonds n'est pas une cession lorsque l'exploitant continue d'inscrire les biens à son actif et ne transfère rien dans son patrimoine personnel (même source, § 180).

Le calcul de la plus-value

La valeur nette comptable

La plus-value est la différence entre le prix de cession, diminué des frais de cession, puis la valeur nette comptable de l'élément cédé. La valeur nette comptable est la valeur d'origine inscrite au bilan, diminuée des amortissements pratiqués. Pour un retrait ou une cessation, le prix est remplacé par la valeur réelle du bien à la date de l'opération (BOI-BIC-PVMV-10-10-20, § 520).

Le calcul se fait élément par élément. Le terrain, qui n'est jamais amorti, garde sa valeur d'origine. La construction et chaque composant ont leur propre valeur nette comptable. Le prix global doit donc être ventilé dans l'acte ou dans l'évaluation entre terrain et constructions, de façon justifiable (chapitre 14).

Les amortissements à retenir

Trois situations modifient la valeur nette comptable fiscale. Les amortissements dont la déduction a été différée en application de l'article 39 C du CGI, en particulier pour la location meublée, majorent la valeur nette comptable lorsqu'ils n'ont pas été imputés à la date de cession. À l'inverse, l'amortissement minimal non comptabilisé en méconnaissance de l'article 39 B est réputé pratiqué. Enfin, les années passées au régime micro sont réputées avoir donné lieu à un amortissement linéaire, comme le rappelle le Guide du bailleur professionnel, Les plus-values professionnelles du LMP.

Le court terme et le long terme

La plus-value se ventile selon la durée de détention et la nature du bien, en application des articles 39 duodecies et suivants du CGI.

La part à court terme reprend ainsi les amortissements qui ont réduit les bénéfices imposés au barème. Seule la hausse de valeur au-delà de la valeur d'origine forme une plus-value à long terme. Un immeuble très amorti vendu à son prix d'achat ne dégage que du court terme.

L'imposition

La part à court terme

La plus-value nette à court terme s'ajoute au résultat de l'exercice et supporte l'IR au barème, avec les autres revenus du foyer. Lorsque l'activité se poursuit, elle peut être répartie par parts égales sur l'exercice de réalisation et les deux suivants, en application de l'article 39 quaterdecies du CGI. Cet étalement prend fin en cas de cession ou de cessation de l'entreprise, le solde étant alors imposé immédiatement. Son traitement au regard des cotisations sociales de l'exploitant se vérifie avec l'expert-comptable.

La part à long terme

La plus-value nette à long terme des entreprises relevant de l'IR est imposée séparément au taux de 12,8 %, selon le BOFiP consacré au régime du long terme (BOI-BIC-PVMV-20-40-10), cité par le Guide du bailleur professionnel, Les plus-values professionnelles du LMP. Elle supporte en outre les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. Selon service-public.gouv.fr, le taux général de ces prélèvements est de 18,6 % en 2026, les revenus fonciers et les plus-values immobilières des particuliers restant à 17,2 % (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 30 juin 2026). La fiche ne mentionne pas expressément les plus-values professionnelles à long terme, dont le taux se confirme avec l'expert-comptable l'année de la cession.

Une plus-value élevée augmente le revenu fiscal de référence du foyer. Elle peut déclencher la contribution exceptionnelle et la contribution différentielle sur les hauts revenus (chapitre 47). La surtaxe sur les plus-values immobilières élevées de l'article 1609 nonies G vise les plus-values relevant du régime des particuliers (chapitre 91).

La déclaration

Le notaire ne calcule ni ne prélève l'impôt sur une plus-value professionnelle. Elle figure dans le tableau des immobilisations et des plus-values de la liasse de l'exercice et dans la déclaration de résultat. La part à long terme est reportée sur la déclaration n° 2042-C-PRO pour être imposée au taux proportionnel. En cas de cessation, le résultat du dernier exercice est déclaré dans un délai de soixante jours, comme le rappelle le Guide du bailleur professionnel, La cessation de l'activité de loueur professionnel.

L'exonération en fonction des recettes

Le principe

L'article 151 septies du CGI exonère les plus-values réalisées par les entreprises individuelles et les sociétés de personnes relevant de l'IR, lorsque l'activité professionnelle est exercée depuis au moins cinq ans et que les recettes restent sous des seuils fixés par catégorie. L'exonération porte sur la part à court terme comme sur la part à long terme, ce qui la distingue de tous les autres dispositifs. Elle s'applique en cours d'activité comme en fin d'activité, à un bien isolé comme à l'entreprise entière.

Les seuils

Les recettes s'entendent hors taxes (HT). Elles correspondent à la moyenne des recettes des exercices clos au cours des deux années civiles précédant la date de clôture de l'exercice de réalisation de la plus-value, ou des deux années précédant l'année de réalisation pour les entreprises qui déclarent selon les encaissements (impots.gouv.fr).

La même page précise que la première catégorie exclut la location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés. Le loueur en meublé classique relève donc du seuil de 90 000 €, les seuils de 250 000 € et 350 000 € ne concernant que la location assortie de prestations para-hôtelières (entreprendre.service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 21 février 2026). Les recettes de plusieurs activités se cumulent.

Le taux de l'exonération partielle

Dans la zone d'exonération partielle, le taux exonéré est égal à l'écart entre le plafond supérieur et les recettes, divisé par l'amplitude de la zone. Pour les prestations de services, il vaut 126 000 € moins les recettes, divisé par 36 000 €. Pour les ventes, il vaut 350 000 € moins les recettes, divisé par 100 000 €. Le taux s'applique à la plus-value nette à court terme comme à la plus-value nette à long terme, après l'abattement de l'article 151 septies B.

Les exclusions et la portée

Les terrains à bâtir sont exclus de l'exonération, quels que soient les recettes et la durée d'activité. L'activité doit être exercée à titre professionnel, ce qui exclut l'associé ou l'exploitant qui ne participe pas personnellement, directement et de manière continue à l'activité. L'exonération porte sur l'IR. Selon la doctrine citée par le guide du bailleur professionnel, le taux d'exonération peut aussi être retenu pour l'assiette des prélèvements sociaux sur la plus-value à long terme (BOI-BIC-PVMV-40-10-10-30, § 310).

L'abattement pour durée de détention sur les immeubles

Le principe

L'article 151 septies B du CGI réduit la plus-value à long terme réalisée sur les biens immobiliers affectés à l'exploitation d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième. La plus-value à long terme est donc totalement exonérée après quinze années révolues. L'abattement ne s'applique qu'à la part à long terme (BOI-BIC-PVMV-20-40-30, § 280 et § 300). Il vise les seules entreprises relevant de l'IR, quel que soit leur régime d'imposition, réel ou micro (§ 20 à 80).

L'assiette de l'abattement

L'assiette de l'abattement est définie de manière restrictive. Elle comprend les éléments suivants (même source, § 130 à 180).

• Les immeubles bâtis ou non bâtis affectés par l'entreprise à sa propre exploitation, inscrits à l'actif immobilisé.
• Les droits ou parts de sociétés à prépondérance immobilière, c'est-à-dire dont l'actif est constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle d'immeubles affectés à leur propre exploitation.
• Les droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier.
• Les logements loués par un loueur en meublé professionnel, réputés affectés à l'exploitation.

Elle exclut les immeubles de placement, dont l'entreprise retire des loyers sans les utiliser, ainsi que les logements d'un loueur en meublé non professionnel. Elle exclut aussi les terrains à bâtir et les biens détenus en stock par les marchands de biens et les constructeurs (§ 200 à 270). Les biens loués ou mis à disposition à titre principal à des entreprises liées, au sens du 12 de l'article 39 du CGI, qui les utilisent pour leur propre exploitation, ne sont pas traités comme des immeubles de placement (§ 220).

L'usage mixte

Pour un immeuble affecté pour partie à l'exploitation et pour partie à un usage privé, l'abattement ne porte que sur la quote-part affectée, déterminée au prorata des surfaces. Les surfaces communes peuvent être retenues à hauteur de 50 %. L'ensemble du bien est admis lorsque la surface non affectée n'excède pas 10 % de la surface totale et ne constitue pas un bâtiment juridiquement distinct (§ 240).

Le décompte de la durée

La durée court de la date d'inscription à l'actif ou, si elle est postérieure, de la date d'affectation à l'exploitation. Pour les régimes micro, elle court de la date d'affectation. La période de détention privée antérieure à l'inscription n'est pas retenue (§ 320 et § 390). Le terme est la date de sortie de l'actif, soit pour une vente la date de l'accord sur la chose et le prix. Pour un apport, il s'agit de la date juridique de l'opération. Seules les périodes de douze mois révolues comptent (§ 350 à 380).

Les périodes successives d'affectation à la même activité s'additionnent, alors qu'un changement d'activité fait repartir le décompte. Une période de mise à disposition d'une entreprise non liée n'est pas une période d'affectation (§ 400 et § 410).

Le départ à la retraite

L'exonération de l'article 151 septies A

L'article 151 septies A du CGI exonère d'IR les plus-values professionnelles réalisées lors de la cession à titre onéreux d'une entreprise individuelle, ou de l'intégralité des parts d'un associé qui exerce son activité dans une société de personnes, par un exploitant qui part à la retraite (impots.gouv.fr). Les conditions sont cumulatives.

• Une activité exercée pendant au moins cinq ans.
• La cessation de toute fonction dans l'entreprise cédée et le départ à la retraite dans les deux ans qui précèdent ou qui suivent la cession.
• L'absence de détention, directe ou indirecte, de plus de 50 % des droits de vote ou des droits dans les bénéfices de l'entreprise cessionnaire.
• Une entreprise de moins de 250 salariés, avec un chiffre d'affaires inférieur à 50 millions d'euros ou un total de bilan inférieur à 43 millions d'euros.

L'exonération est optionnelle. Elle se demande dans la déclaration de cessation, par un document signé indiquant l'option, la date de cession et l'engagement de justifier de la date de liquidation de la pension (BOI-BIC-PVMV-40-20-20-50, § 30). Elle est remise en cause si le cédant prend le contrôle de l'entreprise cessionnaire dans les trois ans (BOI-BIC-PVMV-40-20-20-40, § 180).

L'exclusion des immeubles

Les plus-values sur les biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, ne bénéficient pas de l'article 151 septies A et sont imposées dans les conditions de droit commun (même source, § 30 et § 40). Une exception vise la cession de l'intégralité des parts d'une société à prépondérance immobilière dont les immeubles sont affectés par la société à sa propre exploitation, lorsque l'associé y exerce son activité professionnelle (§ 50 et § 60). Les immeubles loués pour en retirer des loyers ne sont pas affectés à l'exploitation, sauf location à des entreprises liées (§ 70 et § 80).

L'exonération ne porte que sur l'IR. Les prélèvements sociaux afférents aux plus-values à long terme exonérées restent dus et les plus-values à court terme exonérées entrent dans l'assiette des contributions sociales (§ 230). L'immeuble vendu ou retiré à l'occasion du départ à la retraite relève donc de l'abattement de l'article 151 septies B et, si ses conditions sont remplies, de l'article 151 septies.

L'immeuble conservé par le retraité

Le schéma le plus courant consiste à céder le fonds au successeur et à conserver les murs pour les lui louer. La sortie de l'immeuble de l'actif est alors un retrait imposable, sur la valeur réelle à la date de la cessation. La plus-value correspondante relève des articles 151 septies B et 151 septies, jamais de l'article 151 septies A. L'immeuble entre ensuite dans le patrimoine privé, avec pour prix d'acquisition sa valeur au jour du retrait et une durée de détention qui repart de cette date (chapitre 97).

La mise en location-gérance du fonds, l'apport de l'immeuble à une société civile immobilière (SCI) ou la vente à une société contrôlée par le retraité sont d'autres voies, chacune avec ses propres coûts. Elles sont comparées dans le Guide du bailleur professionnel, Préparer la retraite du loueur pour le cas du loueur et au chapitre 102 pour l'apport.

Les régimes de transmission et de report

L'article 238 quindecies

L'article 238 quindecies du CGI exonère les plus-values réalisées lors de la transmission, à titre onéreux ou gratuit, d'une entreprise individuelle, d'une branche complète d'activité ou de l'ensemble des droits d'un associé, lorsque l'activité a été exercée depuis au moins cinq ans. L'exonération est totale lorsque la valeur des éléments transmis n'excède pas 500 000 € et partielle jusqu'à 1 000 000 €, le taux exonéré étant égal à 1 000 000 € moins la valeur, divisé par 500 000 €. Ces seuils s'appliquent à l'IR dû à compter de 2021 (BOI-BIC-PVMV-40-20-50, version du 11 mai 2022, § 10 et § 360). Une transmission à titre onéreux suppose l'absence de lien de dépendance entre cédant et cessionnaire.

Les plus-values immobilières sont exclues de l'exonération et restent imposées dans les conditions de droit commun, l'abattement de l'article 151 septies B pouvant s'y appliquer. Les immeubles ne sont pas pris en compte pour apprécier les seuils. Le cédant peut conserver la pleine propriété des immeubles nécessaires à l'activité, à condition de garantir au cessionnaire leur jouissance dans des conditions suffisamment pérennes. Lorsque la transmission met fin à l'activité d'un exploitant individuel qui garde l'immeuble, ce maintien constitue un retrait d'actif imposable (même source, § 140, § 293 et § 370).

Les reports des articles 41, 151 octies et 151 octies D

L'article 41 du CGI permet, sur option, de reporter les plus-values constatées lors de la transmission à titre gratuit d'une entreprise individuelle, par donation ou succession, l'imposition devenant définitivement exonérée si l'activité est poursuivie pendant cinq ans. L'article 151 octies prévoit un report en cas d'apport de l'entreprise individuelle à une société, avec réintégration des plus-values sur biens amortissables dans les résultats de la société. Ces régimes sont détaillés dans le Guide du bailleur professionnel, Apporter son parc à une société et au chapitre 102.

L'article 151 octies D, créé par la loi de finances pour 2026, s'applique à l'option de l'entrepreneur individuel pour l'IS. Il reporte la plus-value sur les biens non amortissables jusqu'à leur cession et réintègre celle des constructions sur quinze ans dans les résultats de l'entité soumise à l'IS (BOI-BIC-PVMV-40-20-70-10, § 60 et § 130). Le chapitre 97 présente ce mécanisme.

Combiner les dispositifs

Le tableau comparatif

La colonne des prélèvements sociaux résume des règles dont le détail doit être vérifié pour chaque opération. Pour un immeuble, seuls les articles 151 septies et 151 septies B, ainsi que les régimes de report, jouent réellement.

L'ordre d'application

La doctrine recommande d'appliquer d'abord l'abattement de l'article 151 septies B aux immeubles, puis l'exonération de l'article 151 septies A aux éléments qui y sont éligibles, enfin l'article 151 septies ou l'article 238 quindecies au solde (BOI-BIC-PVMV-40-20-20-50, § 10 et § 20). Le régime de l'article 151 septies A est exclusif des régimes de report des articles 151 octies et 151 octies A (§ 1). Lorsqu'une exonération totale est acquise au titre de l'article 151 septies ou de l'article 238 quindecies, le cumul avec l'exonération de départ à la retraite ne présente pas d'intérêt.

La procédure pas à pas

Les étapes suivantes se conduisent avant la signature de la promesse, de l'acte d'apport ou de la déclaration de cessation.

1. Vérifiez que l'immeuble est inscrit à l'actif et identifiez la catégorie de bénéfices de l'activité.
2. Obtenez de l'expert-comptable la valeur d'origine, les amortissements déduits et différés, la valeur nette comptable et la date d'inscription de chaque élément.
3. Faites estimer la valeur réelle de l'immeuble et ventilez-la entre terrain et constructions.
4. Calculez la part à court terme et la part à long terme élément par élément.
5. Déterminez la quote-part de l'immeuble affectée à l'exploitation et le nombre d'années révolues pour l'article 151 septies B.
6. Calculez la moyenne des recettes HT des deux années civiles précédentes et la catégorie applicable pour l'article 151 septies.
7. Examinez, en cas de départ à la retraite ou de transmission, les articles 151 septies A, 238 quindecies, 41 et 151 octies, en respectant leur ordre et leurs exclusions.
8. Chiffrez l'IR au barème sur la part à court terme, l'IR à 12,8 % sur la part à long terme et les prélèvements sociaux, en comparant au moins deux dates.
9. Décidez de l'étalement de la part à court terme si l'activité se poursuit.
10. Préparez la trésorerie de l'impôt, en particulier pour un retrait sans prix encaissé.

Exemples chiffrés

Les exemples qui suivent sont illustratifs. Les calculs ont été vérifiés, mais l'impôt au barème est calculé au taux marginal indiqué, comme si toute la somme restait dans cette tranche. Les prélèvements sociaux et les cotisations ne sont pas chiffrés.

Un commerçant vend le local de sa boutique

Un commerçant a inscrit à l'actif le 1er février 2015 le local de sa boutique, pour 300 000 € dont 60 000 € de terrain. Il a déduit 66 000 € d'amortissements sur la construction. Il vend le local le 15 mars 2026 pour 390 000 €, ventilés à hauteur de 78 000 € pour le terrain et 312 000 € pour la construction. Il poursuit son activité dans un local loué. La détention est de onze années révolues.

Avec 310 000 € de recettes, le commerçant peut répartir les 39 600 € de court terme sur trois exercices, soit 13 200 € par an, puisqu'il poursuit son activité. Le même local vendu après le 1er février 2030, soit quinze années révolues, n'aurait plus de long terme imposable, mais les amortissements resteraient imposables à hauteur du taux non exonéré.

Un artisan part à la retraite et conserve son local

Un artisan a inscrit son local à l'actif le 1er octobre 2014 pour 180 000 € dont 36 000 € de terrain. Il a déduit 47 000 € d'amortissements. Le 15 octobre 2026, il cède son fonds à un repreneur indépendant, liquide sa pension et conserve le local, qu'il loue nu au repreneur. La valeur réelle du local est de 240 000 €, dont 48 000 € de terrain. Ses recettes moyennes de prestations de services sont de 108 000 € HT.

La plus-value sur le fonds peut relever de l'article 151 septies A, ou de l'article 238 quindecies si sa valeur est sous 500 000 € et qu'aucun lien de dépendance n'existe. Le retrait du local fait apparaître 107 000 € de plus-value, dont 47 000 € à court terme et 60 000 € à long terme. Après douze années révolues, l'abattement de 70 % ramène le long terme à 18 000 €. L'article 151 septies exonère 50 % de chaque part, ce qui laisse 23 500 € à court terme et 9 000 € à long terme. L'IR atteint 7 050 € à un taux marginal de 30 % et 1 152 € à 12,8 %, soit 8 202 €, sans encaissement de prix pour le local.

Un médecin vend son cabinet

Un médecin a inscrit au registre des immobilisations en janvier 2006 le local de son cabinet, acquis 250 000 € dont 50 000 € de terrain. Il a déduit 160 000 € d'amortissements. Il le vend en mars 2026 pour 380 000 €, dont 76 000 € pour le terrain. Il s'installe dans un local loué. Ses recettes dépassent 126 000 €, si bien que l'article 151 septies ne s'applique pas. La plus-value totale est de 290 000 €, dont 160 000 € à court terme et 130 000 € à long terme.

Après vingt ans de détention, l'abattement de l'article 151 septies B efface la totalité du long terme. Les 160 000 € de court terme restent imposables au barème. À un taux marginal de 45 %, ils représentent 72 000 € d'IR, que le médecin peut répartir sur trois exercices, soit environ 53 333,33 € par an, puisqu'il poursuit son activité. Selon l'article 93 quater du CGI, les plus-values des titulaires de BNC suivent sur ces points les règles des articles 39 duodecies et suivants.

Les situations particulières

Le couple et la séparation

Une communauté entre époux comportant des éléments d'actif professionnel constitue fiscalement une indivision. En cas de divorce, l'époux qui se retire est imposé sur ses droits dans les plus-values latentes, alors que celui qui poursuit l'activité en maintenant les valeurs au bilan n'est pas imposé (BOI-BIC-PVMV-10-10-20, § 390 à 410). L'article 151 septies s'applique alors dans les conditions de droit commun. Pour des partenaires d'un pacte civil de solidarité (PACS) ou des concubins, la quote-part de chacun sur l'immeuble doit être établie, seule la quote-part inscrite à l'actif relevant du régime professionnel.

L'année du mariage, du PACS, de la séparation ou du décès, la plus-value s'impose sur la déclaration du foyer qui correspond à la période de réalisation, selon les règles du chapitre 3. La moyenne des recettes et la durée d'activité s'apprécient selon le régime matrimonial et les conditions réelles d'exploitation lorsque les deux membres du couple participent à l'activité.

Le décès de l'exploitant

Le décès entraîne la cessation et l'imposition des plus-values latentes, sauf option des héritiers qui poursuivent l'activité pour le report de l'article 41. L'article 151 septies reste applicable si ses conditions sont remplies au jour du décès. Les héritiers reçoivent l'immeuble pour la valeur retenue dans la déclaration de succession.

Le démembrement et l'indivision

Un exploitant qui ne détient que l'usufruit ou une quote-part indivise de son local ne peut traiter comme professionnels que les droits inscrits à son actif. Lors de la vente, le prix se répartit entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l'article 669 du CGI ou la règle de l'usufruit temporaire. Chaque titulaire calcule sa plus-value selon son propre régime, professionnel ou privé (chapitres 7, 8 et 92).

Le changement de statut du loueur en meublé

Le loueur qui a été successivement non professionnel puis professionnel relève du régime applicable l'année de la cession. Les années passées comme loueur non professionnel ne comptent pas dans les cinq ans d'activité professionnelle de l'article 151 septies. La période antérieure à l'affectation ne compte pas pour l'article 151 septies B (chapitre 41).

Le non-résident et l'outre-mer

Un exploitant non résident qui vend un immeuble inscrit à l'actif de son établissement français relève du régime des plus-values professionnelles en France, sous réserve des conventions fiscales (chapitre 118). Les seuils et abattements sont identiques dans les départements d'outre-mer, mais un immeuble ayant ouvert droit à une aide fiscale à l'investissement peut faire l'objet d'une reprise en cas de cession anticipée (chapitres 59 et 121).

La société de personnes

Pour un associé d'une société de personnes, la plus-value réalisée par la société est répartie selon les droits de chacun et déterminée selon les règles applicables à l'associé, en application de l'article 238 bis K du CGI. Les parts détenues par un associé qui exerce son activité dans la société sont des éléments de son actif professionnel (chapitre 99).

Les situations transitoires

L'abattement de l'article 151 septies B s'apprécie sur la durée totale d'inscription à l'actif, y compris les années antérieures à sa création (BOI-BIC-PVMV-20-40-30, § 310). Les seuils de 500 000 € et 1 000 000 € de l'article 238 quindecies s'appliquent à l'IR dû à compter de 2021. Le régime de l'article 151 octies D vise les options pour l'IS exercées à compter du 1er janvier 2026. La version de l'article 151 septies A commentée par le BOFiP est celle issue de la loi de finances pour 2025.

Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, est en discussion à l'Assemblée nationale au 25 octobre 2026. Son article 10, dit pacte Papin, porterait selon une analyse de LégiFiscal du 2 octobre 2026 de 500 000 € à 1 000 000 € l'abattement fixe de l'article 150-0 D ter sur la plus-value de cession de titres d'un dirigeant partant à la retraite, en cas de reprise par des salariés, pour les cessions de 2027 à 2029. Un amendement n° I-2912 viserait les articles 151 octies et 151 octies D. Aucune de ces mesures n'est adoptée à cette date et aucune ne modifie, dans les sources consultées, les articles 151 septies, 151 septies A ou 151 septies B (chapitre 136).

Les points de vigilance de l'administration

La plus-value professionnelle est déclarée par l'exploitant et contrôlée a posteriori, lors d'un examen de la liasse ou d'une vérification de comptabilité (chapitre 124). Les rectifications portent surtout sur la valeur retenue lors d'un retrait d'actif, sur la ventilation entre terrain et constructions, sur la moyenne des recettes, sur le caractère professionnel de l'activité, sur l'affectation réelle de l'immeuble à l'exploitation et sur les conditions de l'article 151 septies A, notamment la cessation effective de toute fonction.

Certains montages sont examinés au regard de l'abus de droit. L'article L64 du Livre des procédures fiscales (LPF) vise les actes fictifs ou à but exclusivement fiscal, avec une majoration de 80 %, ramenée à 40 % lorsque le contribuable n'a pas eu l'initiative principale des actes ni n'en a été le principal bénéficiaire. L'article L64 A vise les actes à but principalement fiscal. Une cession à un repreneur de façade suivie d'une reprise de fonctions, ou une baisse artificielle des recettes avant une cession, font partie des schémas suivis. Le rescrit de l'article L64 B permet de consulter l'administration avant l'opération (chapitres 10 et 127).

Les erreurs fréquentes et leur coût

Les coûts qui suivent reprennent les exemples du chapitre et sont illustratifs.

• Appliquer l'abattement de l'article 151 septies B à la part à court terme. Pour le commerçant aux recettes de 310 000 €, le court terme serait ramené à tort de 39 600 € à 15 840 €, soit 9 741,60 € d'IR éludé, rappelé avec intérêts et, en cas de manquement délibéré, une majoration de 40 %.
• Croire que l'article 151 septies A exonère le local de l'artisan qui part à la retraite. Les 8 202 € d'IR restent dus sur le retrait.
• Comparer aux seuils les recettes de l'année de la cession au lieu de la moyenne des deux années civiles précédentes.
• Appliquer à une location meublée d'habitation le seuil de 250 000 € de la première catégorie.
• Compter dans la durée de l'article 151 septies B la période où l'immeuble était détenu à titre privé.
• Retenir l'ensemble de la surface d'un immeuble mixte alors que la partie privée dépasse 10 %.
• Oublier que le retrait d'un immeuble de l'actif est imposable sans encaissement de prix.
• Compter sur l'étalement de la part à court terme lors d'une cessation totale.
• Oublier la plus-value d'un terrain à bâtir détaché, exclu des deux exonérations.
• Laisser le notaire appliquer le régime des particuliers à un immeuble inscrit à l'actif.

Liste de contrôle

• L'inscription de l'immeuble à l'actif et la catégorie de bénéfices sont établies.
• La valeur nette comptable fiscale tient compte des amortissements différés et des années au régime micro.
• La valeur réelle est documentée pour tout retrait, apport ou cessation.
• Le prix est ventilé entre terrain et constructions.
• Les parts à court et à long terme sont calculées élément par élément.
• L'assiette de l'article 151 septies B est vérifiée, affectation à l'exploitation, usage mixte et terrains à bâtir compris.
• Le nombre d'années révolues est calculé à la date de l'accord sur la chose et le prix.
• La moyenne des recettes HT et la catégorie de l'article 151 septies sont arrêtées.
• Les conditions des articles 151 septies A et 238 quindecies sont examinées en cas de retraite ou de transmission, en sachant qu'ils excluent les immeubles.
• Les régimes de report sont comparés à l'exonération immédiate.
• L'étalement de la part à court terme est décidé si l'activité continue.
• La trésorerie de l'impôt est prévue avant l'opération.
• L'état du PLF pour 2027 est vérifié à la date de l'opération.